LIBROS DEL REGISTRO y ACCESO NOTARIAL: OPINIONES
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LIBROS DEL REGISTRO y ACCESO NOTARIAL: OPINIONES

       (archivo también accesible la página del Reglamento Notarial)

 

            El tema sobre el que se solicita la opinión de los usuarios de la web es de gran actualidad como consecuencia de la nota de prensa publicada por el Consejo General del Notariado, rueda de prensa subsiguiente -que ha contado con una importante repercusión en los medios-, y su posterior respuesta por parte de la Junta Directiva del Colegio de Registradores.

            Es también muy delicado, porque tiene un fuerte potencial para enconar los ánimos entre los dos cuerpos -más sosegados en los últimos tiempos-, máxime en una época electoral como la que comienza y que culminará con la elección de una nueva Junta Directiva para el Colegio de Registradores.

            Pero las cosas hay que hablarlas, sobre todo, si en el intercambio de opiniones, nos centramos en utilizar argumentos y no descalificaciones o demagogias.

            Con el objetivo de que se de un debate sosegado y se aporten ideas al respecto, se ofrece esta tribuna para el que desee plasmar su opinión en tan intrincado asunto.

            Los comentarios que se reciban se irán publicando por riguroso orden cronológico inverso (los últimos arriba).

            El primero es mío, pero no como coordinador de la web, sino como registrador de a pie.

            José Félix Merino Escartín.

            La Orotava.

 

 

 

Algunos artículos para tener en cuenta:

 

 

Ley Hipotecaria:  Artículo 222.

1. Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.

2. La manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación, mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.

9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de inscripciones y de incapacitados. Procede de la Ley 24/2001.

10. La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del registrador. Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya. Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente. En todo caso, la autoridad, empleado o funcionario público no podrá acceder telemáticamente sin intermediación del registrador al Índice de Personas.

Párrafo modificado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.

11. Reglamentariamente se concretará el procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o los bienes.

 

Reglamento Notarial Artículo 175.

1. A los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos.

2. El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.

3. Sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad. En cualquier caso, el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria.

Dicho acceso sólo podrá efectuarse en el cumplimiento estricto de las funciones que la legislación vigente atribuye al notario.

El notario testimoniará e incorporará a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste.

...

 

 

OPINIONES ENVIADAS

 

 

 

18.- 24-11-2009. 

Vicente Martorell, Notario de Carboneras (Almería).

    Recojo la opinión del Decano del Colegio de Registradores, contradictoria con muchas de las afirmaciones vertidas por sus colegas ¿?

 

17.- 10-11-2009. 

Patricia Olivencia Cerezo. Notario de Tossa de Mar.

    Creo que todos tenemos muy claro que el objetivo primordial  es dotar a nuestro sistema de una mayor seguridad jurídica, esencial en estos momentos de crisis en los que, la coyuntura económica nos obliga a ser todavía más precavidos de lo que hemos sido hasta ahora, puesto que la situación de una finca puede cambiar de un día para otro, con la entrada, como poco, de nuevos embargos.

    Igualmente, la normativa de acceso de los notarios al contenido de los Libros del Registro, está ahí y no podemos abstraernos de ella. Ahora bien, lo que no está tan claro es el contenido de aquello a lo que accedemos. La información registral de una finca es una labor que se desarrolla a lo largo de los años y que, en gran número de casos, entraña una gran complejidad (aunque sólo sea para desentrañar las anotaciones puestas al margen por los empleados del Registro hace varios años). Con ello no quiero decir, en ningún caso, que los Notarios no seamos capaces de entender lo que reflejan los libros, porque sí que lo somos, sino que facilitaría mucho nuestra labor el que nos pasaran una información “filtrada” y depurada, de forma que antes de la firma, de un solo vistazo (o en pocos minutos) tengamos clara la situación registral de la finca.

     Creo que tenemos los medios adecuados para llegar a una solución.

    La reserva de rango, con el consiguiente cierre registral por un breve plazo de tiempo, es una opción a tener en cuenta, si bien, como ha puesto de relieve Adolfo Calatayud, implicaría una serie de reformas legislativas, pero eso no es algo que deba asustarnos, siempre y cuando nuestros representantes puedan participar en la nueva redacción.

    Sin perjuicio de lo anterior, no puede ser tan sumamente complicado establecer un sistema que nos permita compartir, a ambas oficinas, y on line, los datos actualizados relativos a las fincas objeto de las operaciones, de forma que, una vez consultados esos datos y como propone Rafael Corral, se pueda elaborar una ficha con los datos básicos, antes de la firma, de manera que se genere un aviso automático en el Registro correspondiente que, a su vez, nos remita un mensaje en el que se nos diga que no ha habido alteración o, en su caso, las que se hayan producido.

    Si a algún Notario esto no le pareciera suficiente, habría que habilitar un sistema para que, bajo su responsabilidad, pudiera acceder a una información registral más pormenorizada, pero creo que esto requeriría un desarrollo reglamentario.

     Para poder disponer todos nosotros de esa información, hemos que tener la posibilidad de introducir modificaciones en esos textos de acceso conjunto, cosa que el formato PDF no permite.

     Lo que está claro es que todo esto va a suponer un mayor trabajo para todos nosotros, pero es lo que hay.

  

16.- 08-11-2009. 

Adolfo Calatayud Sierra, Notario de Zaragoza

    Adelanto que, como ya he tenido ocasión de exponer en algún foro, en mi opinión, a la cuestión que se debate, tal y como aparece resuelta en los textos legales vigentes, no se le ha dado la orientación adecuada y que la vía para resolverla de forma óptima consiste en la implantación de un sistema de reserva de rango.

    Las ideas que quiero exponer son las siguientes:

    1) La cuestión esencial de la que se está tratando es conseguir el sistema que ofrezca mayor seguridad jurídica a los ciudadanos que van a adquirir un derecho real sobre un bien inmueble. Lo único que debería contar para Notarios y Registradores, como principales piezas del sistema, es encontrar la mejor solución para el logro de este objetivo.

    2) El sistema que se encuentra operativo actualmente, puesto en marcha en 1992 y mejorado en 1994, dio magníficos resultados en términos de incremento de la seguridad jurídica, pero a estas alturas ha quedado obsoleto y es preciso hacer un esfuerzo para perfeccionarlo. Por un lado, el fax no es un procedimiento de comunicación muy seguro; no tiene inmediato acuse de recibo fehaciente, que permita dilucidar de quién es la responsabilidad en los casos en que el remitente dice que ha enviado el fax y el destinatario contesta que no le ha llegado. Además, el sistema deja un vacío, entre el momento en que el Notario recibe la última información registral y aquel en que el fax de presentación (o, actualmente, la copia autorizada remitida telemáticamente) llega al Registro, tiempo durante el cual es posible que acceda al Registro otro documento, porque, aunque la información registral tiene carácter de continuada, desde que ese documento llega al Registro y se asienta hasta que el Registro remite la información continuada al Notario, por fuerza tiene que pasar un tiempo, durante el cual el Notario desconoce la práctica de ese asiento y en el que puede suceder que el documento notarial se otorgue.

    3) El sistema que se ha diseñado para sustituir el que funciona hoy pretende avanzar en la superación de esos defectos pero, en mi opinión, no logra plenamente el objetivo buscado y, además, no es realista, porque conseguir que funcione correctamente en la práctica será muy difícil y a costa de que los Notarios asumamos una carga y una responsabilidad tremendas.

    En efecto, este sistema tiene las siguientes piezas esenciales:

    a) El acceso del Notario directamente a los Libros del Registro, sin intermediación del Registrador, para obtener la información previa, con carácter obligatorio para el Notario y en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública; sólo excepcionalmente, en caso de imposibilidad técnica, podrá dirigir escrito al Registrador para que le envíe la información registral.

    b) La presentación telemática de la copia autorizada de la escritura, obligatoria para el Notario, salvo imposibilidad técnica o que el interesado manifieste que no quiere que dicha presentación se realice.

    Dejando aparte el tema de si ya existen bases registrales completas y realmente seguras que puedan sirvan de soporte al acceso notarial a la información registral sin intermediación, este sistema no consigue cerrar el círculo de la seguridad, puesto que, por muy diligente que sea el Notario, siempre habrá un lapso de tiempo entre la última consulta realizada y el momento de la presentación (aunque sea telemática) de la escritura en el Registro de la Propiedad.

    Con el agravante de que, así como en el sistema que hoy funciona, si cuando el Notario autoriza la escritura no le ha llegado la información continuada correspondiente a un asiento de presentación ya practicado, pero el mismo día de la autorización hace la presentación telemática (o por fax), difícilmente se le podrá imponer la responsabilidad derivada de la entrada previa al Registro de otro título [y, seguramente, si el Registrador ha actuado con diligencia y no ha tardado más tiempo del razonable en remitir la información continuada a la Notaría, tampoco le sería imputable responsabilidad alguna: estaríamos ante un fallo del sistema legal, no imputable a ninguno de los dos], en cambio, una vez operativo el sistema diseñado por las normas vigentes, cualquier cosa que se colara en el Registro de la Propiedad entre la comprobación realizada por el Notario y la presentación de que éste realizara de la escritura le sería imputable.

    Es decir, para poder cumplir con rigor las exigencias legales, el Notario debería estar autorizando la escritura con la pantalla del ordenador delante comprobando la situación registral en ese momento, autorizar la escritura y, justo después, presentar telemáticamente la copia autorizada. Y, aún así, sin poder dar garantía plena ni evitar responsabilidades por las posibles disfunciones.

    Se trata de un sistema supuestamente diseñado para el servicio de los Notarios, pero que, en realidad, es diabólico para ellos, ya que, más que hacerles protagonistas, les convierte en víctimas, en la medida en que les obliga a realizar un esfuerzo titánico sin garantía de conseguir el objetivo perseguido y les hace responsables, se puede decir, que de modo objetivo, de las disfunciones que se produzcan.

    En suma: no se resuelve el problema de fondo y se carga al Notario con el deber de actuar con una imposible instantaneidad o asumir la responsabilidad consecuente.

    4) El único sistema que garantiza plenamente la seguridad jurídica, sin dejar los espacios temporales vacíos a que se ha hecho referencia, es el llamado de reserva de rango. Conforme a él, el Notario tiene la posibilidad, de obtener, al recibir la información registral que le remite el Registrador (elaborada profesionalmente por él), una reserva del rango registral para el documento que va a autorizar, durante un plazo de tiempo, breve pero suficiente, que le permite autorizar la escritura y remitirla al Registro dentro de ese periodo con plena seguridad de que no ha entrada ninguna otra carga.

    Este sistema no sólo cumple la finalidad principal perseguida, sino que, además, lo hace respetando el papel de cada uno de los sujetos del sistema de seguridad jurídica y sin someterles a un modo de trabajo imposible.

    Los inconvenientes que suelen predicarse respecto del mecanismo de reserva de rango creo que son perfectamente superables mediante la introducción de algunas medidas, que impidan su utilización de modo abusivo.

    Evidentemente, una modificación de estas características necesitaría una norma de rango legal, pero si existiera acuerdo entre ambos colectivos para presentar una propuesta conjunta y se hace el esfuerzo de elaborarla bien, es muy probable que recibiera la bendición de los responsables políticos y pudiera tramitarse como tal.

 

15.- 06-11-2009. 

Clemente Antuña Plaza.-Notario de Almería

    La  situación en la que nos encontramos notarios y registradores me lleva a dar mi opinión a vuela pluma sobre el tema. Nuestros superiores, como era de esperar, se han cansado de nuestras refriegas y han llamado a capítulo a nuestras cúpulas exigiéndoles propuestas consensuadas a la mayor brevedad.

    Mi idea, en esbozo, parte de conservar lo que se ha demostrado valido durante años, a pesar de sus imperfecciones, aprovechar el rodaje práctico del sistema implantado y tratar de subsanar su punto débil, añadiéndole un plus de seguridad que las nuevas tecnologías permiten.

    La seguridad completa solo existiría con el cierre registral. Pero ante la evidente imposibilidad de llegar a él por las complejidades a que daría lugar y el comprensible recelo de los registradores, propongo rescatar el sistema de la "ficha electrónica de cargas" (creo que algo así se propuso hace tiempo) que estaría permanentemente actualizada y a la que el notario accedería en el momento previo a autorizar (pantallazo confirmatorio). Por parte del notario con el envío telemático de la copia a la mayor brevedad (podría hacerse en cuestión de minutos) se reduciría casi totalmente el tiempo de riesgo de la operación firmada. Desde el punto de vista del registrador el procedimiento exigiría un control casi inmediato de los documentos que ingresen en el registro (por cualquier vía) en relación con las fincas de las que se haya pedido nota y ésta esté vigente, trasladando a la ficha de la finca en cuestión esta circunstancia y sin tener que comunicarlo al notario. Por parte del notario la prontitud en la remisión de la copia electrónica se convertiría en una necesidad. Ambos serían claramente responsables de su modo de actuar.

    Las dificultades de echar a andar con cualquier novedad han quedado patentes con los años que llevamos con el tema paralizado. Por eso mi propuesta es que las fichas se vayan creando paulatinamente con las fincas respecto de las que se vaya pidiendo nota y con el contenido de la propia nota que al fin y al cabo es una actualización a fecha reciente del estado de cargas de la finca, manteniéndose después permanentemente actualizada; también se podría esperar para actualizar a que se produjera otra petición de nota sobre la misma finca (aunque para esto último tendría que hacerse obligatoria siempre la petición de nota para formalizar) . En la ficha aparte del contenido de la nota constaría una columna (Petición de información de autoridades o algo así) que avisaría al notario de cualquier contingencia antes de autorizar. El sistema no parece difícil de implementar con los medios tecnológicos disponibles y se iría autoalimentando a lo largo del tiempo desde su puesta en marcha. Las notas se recibirían en la notaría por vía telemática, abandonando el fax.  

    No comparto la opinión de Félix Merino de que el notario visualizara el Libro Diario Electrónico, porque la actuación notarial en esta materia tiene que circunscribirse al expediente u operación en cuestión. No puede acceder a otras presentaciones sin relación con la operación que va a formalizar, pues eso si atentaría contra la ley de protección de datos.

    Se  puede decir que la expresión "sin intermediación del registrador" es clara, pero entiendo que se puede interpretar en el sentido de .que el registrador no tenga que "comunicar nada" pues el notario accede en el momento a la información registral tratada por el registrador.

    Se me ponen los pelos de punta de tener que decidir con la gente en la sala de firmas sobre el estado de cargas de la finca siguiendo el historial de la finca desde un principio (todos hemos tenido a la vista historiales completos de fincas de lo mas confusos) Prefiero, sinceramente, que la purga de las cargas la haga quien sabe de eso más que yo.   

    Se nos exige un paso más y un esfuerzo más a ambos cuerpos pero creo que estamos preparados para afrontarlos con buena voluntad.

    Pido a nuestras cúpulas que hagan un esfuerzo para alcanzar un consenso que es lo que le piden nuestros superiores y la sociedad entera.

 

14.- 06-11-2009. 

José Javier Cuevas Castaño, Notario de Barcelona adherido a la Plataforma “Concordia”.

    El desideratum sería que el notario tuviese acceso directo al contenido de los libros del Registro y que tal contenido estuviese tratado previa, permanente y profesionalmente por el registrador y bajo su responsabilidad, de manera que proporcionase una información completa, actualizada y depurada. Nadie puede ni debe sustituir al registrador en esa tarea de permanente actualización y depuración de los contenidos del registro. Nada es mejor, para el notario, para los interesados y para el propio sistema, que respetar la función y especialización del registrador. ¡Que cada palo aguante su vela!.

    Alcanzar ese desiderátum (que creo debe ser la meta exigible al Cuerpo de registradores, como se ha exigido el Índice Único a los notarios) requiere voluntad, medios y calendario. Al poder político incumbe dar y exigir los impulsos necesarios para lograrlo, sin esperar a que los enfrentados operadores del sistema le saquen las castañas del fuego.

    Hasta tanto se alcance aquella meta, nos guste o no nos guste, habrá que estar a lo que dispone la legalidad vigente en cuanto al acceso inmediato “on line” a los contenidos del Registro, sin marear más la perdiz. Sin embargo podría buscarse una solución transitoria, mediante norma de rango adecuado, convirtiendo ese acceso directo e inmediato en opcional, de forma y manera que el notario, bajo su responsabilidad, pudiese acceder directamente a los libros del registro o bien, solicitar y obtener telemáticamente y con un tiempo mínimo de respuesta la información  (depurada,  actualizada y continuada) proporcionada por el registrador y bajo su responsabilidad, sin perjuicio, aún en este caso, de acceder directamente al Libro Diario, en el momento concreto de procederse al otorgamiento y autorización del documento.

    En todo caso creo que la solución debe contemplar también un brevísimo y justificado cierre registral que evite agujeros negros, zonas de  sombra, ángulos muertos o momentos de riesgo.

    Me consta que hay en marcha experiencias que tratan de compaginar los diversos derechos e intereses en juego y que existen grupos de trabajo que buscan, desde la concordia, soluciones armoniosas al problema.

 

13.- 05-11-2009. 

Constancio Villaplana, Registrador de Alicante nº 4.

     Quisiera aportar mi granito de arena a este interesante debate que nos propone José Félix Merino.

    Entiendo que lo primero que hemos de hacer es aclarar conceptos, y, básicamente, saber de qué estamos hablando cuando decimos "acceso telemático a los libros registrales".

    En la actualidad, los únicos libros oficiales, los únicos que ofrecen las garantías que impone la legislación hipotecaria, son los libros en formato papel. Y, obviamente, a ellos no se puede acceder por vía electrónica. Creo que no hace falta dar más explicaciones al respecto.

    Estamos hablando, entonces, de otra cosa. Pero, ¿de qué exactamente? ¿A qué libros, o archivos, se debería poder acceder telemáticamente?

    En los Registros existen dos tipos de "archivos" (llamémoslos así por simplificar, aunque la expresión no es muy correcta) informáticos.

    Existe de un lado el archivo digitalizado denominado DigReg. Se creó hace unos diez años tras un proceso de digitalización o escaneo de todos los libros de inscripciones de todos los Registros, lo que creó una "foto fija" de la situación registral una vez concluyó el proceso. Con posterioridad, dicha fotografía se va actualizando conforme se practican asientos en los libros. Pero, dada su naturaleza, no cabe un tratamiento, una manipulación, del texto de los asientos (pensemos en un texto en formato pdf), sino que lo que se hace es sustituir la fotografía del folio existente antes del nuevo asiento por la del folio una vez ya firmado el asiento. La forma de actuar en los demás Registros imagino que será similar a la del mío: al final del día, y previa recogida de todos los folios, en papel, un empleado se encarga de actualizar el archivo digitalizado. Este archivo está por completo desconectado tanto del Libro Diario como del programa de gestión del Registro (dada su naturaleza, no podría ser de otra manera), y su actualización depende de la premura de la persona encargada de ello, y de las posibles incidencias o averías técnicas que pueda sufrir la máquina con la que se opera. Y, además, una cuestión fundamental: este archivo digitalizado no es oficial, no es legal, y por tanto no ofrece garantía alguna, más allá de la confianza que cada registrador pueda tener en él, en función de la forma en que se lleva en su Registro. Si se destruye o desaparece algún libro, el papel, no se puede sustituir automáticamente por la copia escaneada, sino que habrá que acudir al procedimiento establecido en las leyes de 1873 y 1937. Nació en su día este archivo digitalizado como una iniciativa, digamos que privada, del Colegio de Registradores, ante el temor que producía, y sigue produciendo, la desaparición por cualquier causa (incendio, robo, etc.) de los libros en papel. Pero, repito, no tiene carácter oficial, no está reconocido legalmente, y no ofrece una garantía absoluta, tanto por su desconexión con el Libro Diario como por el hecho de que en el proceso de escaneo pueden cometerse errores. Ni una cosa ni otra importan demasiado en la llevanza práctica del Registro, pues todos (registradores y empleados), aunque lo utilizamos como herramienta de ayuda para una consulta rápida y a primera vista, sabemos de sus limitaciones.

    A tenor de estas consideraciones, parece claro que al hablar de acceso telemático a los libros registrales no podemos estar pensando en el DigReg.

    Existe otro archivo, que es el creado por el programa informático de gestión del Registro. ¿Qué tipo de archivo? En los Registros, al igual que en cualquier oficina, se trabaja hoy en día con un programa informático. ¿Con cuál? Pues en cada oficina, con el que se quiere. El registrador ha de cumplir una serie de obligaciones, puramente registrales, en orden a la llevanza del Diario, práctica de los asientos en un plazo determinado, publicidad vía notas simples y certificaciones, etc.; y como profesional y empresario tiene otras (facturación, contabilidad, nóminas...). Atendiendo a todo ello, elige el programa informático que estima más apropiado para sacar adelante su trabajo. En muchos Registros está implantado el programa Experior, proporcionado por el Colegio de Registradores, pero también existen otros programas, suministrados por compañías privadas, implantados en bastantes Registros. Ninguno de ellos, ni el Experior ni los otros, son oficiales, no hay ley alguna, como es lógico, que imponga el uso de un programa determinado.

    Ha de tenerse en cuenta, por otro lado, y como ya he dicho antes, que los únicos libros oficiales son los de papel. Se permite al registrador que elabore libros digitales mediante la firma certificada de los asientos registrales, pero esto no es obligatorio, y de hecho muy pocos registradores utilizan este sistema (yo concretamente no lo hago).

    El programa Experior, que es el que yo utilizo, tiene un tratamiento de textos que permite la redacción, y posterior archivo, de los asientos por vía informática; pero depende de cada registrador el servirse de esta utilidad, o sencillamente redactar los asientos en word. Yo hago lo primero, pero no sé si habrá muchos compañeros que también lo hagan, y desconozco igualmente cuáles son las utilidades que al respecto ofrecen los demás programas. Además de esta específica cuestión (elaboración de libros con firma digital), lógicamente cualquiera de los programas permite el mantenimiento de un archivo informático tanto de titularidades como de fincas, que es el que a diario utilizamos para manejar la documentación y para expedir la información que se nos solicita.

    Viene todo esto a cuento porque este archivo al que acabo de referirme, en su doble vertiente de titularidades y de fincas, generado por el programa de gestión, no es (como se desprende de lo que antes he explicado) oficial. Es decir, no ofrece garantía alguna, más allá, y vuelvo a repetir lo antes dicho para el DigReg, de la confianza que en él quiera depositar el registrador.

    Por tanto, tampoco al hablar de acceso telemático podemos estar refiriéndonos a este archivo, pues, como se desprende lo que hasta aquí he explicado: si el registrador firma electrónicamente y ha creado libros digitales, éstos sólo comprenderán, obviamente, los asientos que se hayan firmado en esa forma (y, por evidentes razones de tiempo de implantación del sistema, serán una ínfima parte de todos los asientos del Registro). Y si el registrador no firma electrónicamente, los únicos libros oficiales serán los de papel, y el archivo creado por el programa de gestión le será muy útil para la llevanza del Registro, pero no crea un cuerpo de libros oficial al que se pueda acceder telemáticamente.

    Perdón por la extensión, pero es que el tema es denso.

    Sigo.

    Si, como he tratado de demostrar, a los efectos de consultar telemáticamente el Registro no sirven ni el DigReg ni el programa de gestión, ¿cómo podremos hacer esa consulta? Pues, a mi juicio, en la forma en que se hace actualmente: mediante nota simple expedida por el registrador, previo tratamiento profesional por éste de las titularidades recogidas en los libros registrales, y utilizando al efecto las herramientas (programa de gestión, DigReg) que la informática pone a su disposición. Creo que es la única manera de obtener una información rápida, segura y fiable del contenido de unos libros que empezaron a utilizarse hace siglo y medio.

    Ciertamente, en el tema de la información a obtener con carácter previo a la firma de la escritura, existe un lapso de tiempo entre el momento en que el notario solicita la información y el momento en que la escritura acaba siendo presentada en el Registro. Pero el sistema actual (información proporcionada en un momento inmediatamente anterior a la firma de la escritura, bien por la propia nota en sí, bien por su actualización; presentación telemática desde la notaría inmediatamente después de la firma de la escritura) ha funcionado durante todos estos años, y sigue haciéndolo, muy bien. Ciertamente, se han producido fraudes o estafas cometidos por gente que se ha aprovechado de ese resquicio del sistema; pero son casos muy aislados que tienen su tratamiento adecuado en la vía penal. Y si lo que hay es un error del registrador al proporcionar la información, o del notario al utilizarla, para eso está la responsabilidad civil  de uno y otro.

    El desideratum sería alcanzar el sistema perfecto, un sistema en el que se obtuviera una información fiable y no existiera solución de continuidad entre la obtención de dicha información, la firma de la escritura y la presentación de ésta en el Registro. Pero creo que no existe.

    El sistema actual no es perfecto, ya lo he dicho, pero me parece el menos malo de los posibles. Las alternativas son peores.

    Así, el acceso directo por el notario a los archivos registrales, sin intermediación del registrador, además de plantear todos los problemas (a mi modo de ver, insolubles) que antes he expuesto, cede por su propia base, pues tampoco evita la existencia de un lapso de tiempo entre la obtención de la información y la presentación de la escritura en el Registro; es decir, no evita que durante ese tiempo se pueda "colar" algo. Por elementales razones físicas y temporales, entre la consulta del Registro, la firma de la escritura y el envío de ésta han de transcurrir necesariamente unos minutos, por pocos que sean (no creo que, como dice mi querido amigo Jorge López, podamos estar hablando de segundos). Por tanto, esta alternativa no me vale, si con ella tengo el mismo problema que trato de evitar.

    La alternativa en principio fetén sería la certificación registral con reserva de rango: el registrador expide certificación a solicitud del notario, y "bloquea" durante unos días la situación registral de la finca, de manera que si la escritura se presenta dentro de ese plazo se antepondrá a cualquier documento que en ese tiempo se haya podido presentar. Es ésta una opción que durante años se ha barajado como medio de evitar fraudes a costa del Registro, pero se le vieron más defectos que virtudes y hoy prácticamente nadie la defiende. ¿Qué inconvenientes tiene? Primero, habría que alterar el tradicional sistema civil de adquisición de derechos por la vía del título y el modo (conflicto entre quien adquiere pero no presenta y quien adquiere después pero con reserva registral anterior), con la consiguiente modificación de la normativa legal, por ej., arts 609 y 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria. Tenemos luego el problema que a buen seguro se plantearía: el abuso de esa reserva por parte, ya de titulares registrales, ya de hipotéticos adquirentes, interesados en perpetuar el bloqueo de la situación registral (recordemos los "especialistas en 205" que surgieron en su día al socaire de las facilidades que había para inmatricular o inscribir excesos de cabida). Y, relacionado con éste, otro problema añadido: ¿a quién se le permitiría obtener la reserva de rango?. Tradicionalmente se ha hablado de solicitudes presentadas por un notario, a petición de clientes que desean firmar una determinada escritura; pero ¿por qué no conceder ese derecho también, por ejemplo, a la Agencia Tributaria o a la Seguridad Social, a modo de pre-anotación de embargo preventivo, ante la perspectiva de acabar embargando al titular registral? Y ya puestos, y en esta misma línea, por qué no a un simple particular, que prevé que acabará embargando a un deudor que no le paga, y teme que para cuando el mandamiento correspondiente llegue al Registro la finca ya sea de otro? En fin, problemas que, o bien acabarán inevitablemente en el Juzgado (el primero), o bien, los restantes, provocarían un caos tal en la situación registral de las fincas que más que un bloqueo provocarían un colapso del Registro. Y no creo que podamos acudir a la solución, ya propuesta en este foro, de que el notario obtenga la reserva por vía exclusivamente telemática; y ello porque, a los problemas y riesgos que acabo de exponer, se añade el de las propias limitaciones de la informática: ¿cómo bloqueamos, petrificamos, desde el punto de vista informático, un determinado historial registral? Yo apenas entiendo del asunto, pero ayer le hacía esta pregunta a un informático amigo mío, y no supo qué responderme.

    En fin, ya acabo, pero antes de terminar sólo un apunte en relación con una propuesta que se ha lanzado en este mismo foro: la de que el registrador, al firmar un asiento, reproduzca los derechos vigentes sobre la finca, como modo de facilitar al notario la consulta telemática. Con independencia de los problemas que hasta aquí he expuesto, cabe contestar que lo que se propone ya existe, pues el registrador, al comienzo de cada asiento, enumera en un apartado específico las cargas que existen sobre la finca, por remisión al asiento correspondiente. Lo que no hace, evidentemente, por razones de espacio y tiempo, es reproducir el contenido de la carga (para consultarlo se acude al asiento correspondiente y ya está).

    Y ahora sí, ya me despido. Muchas gracias por su paciencia.

 

12.- 05-11-2009. 

Rafael Corral Martínez,  Notario de Cervera

Aplicaciones prácticas del artículo anterior (11) del mismo autor:

    Agradeciendo de antemano la publicación de mi anterior artículo, os envío ahora las que creo que podrían ser las aplicaciones prácticas de las ideas de mi escrito doctrinal, con más brevedad, espero. Es importante que el ciudadano deje de sufrir daños injustos y que se defraude su confianza en el sistema por la inexistencia de acceso telemático a los libros del Registro. Notario y Registradores podemos trabajar coordinadamente a favor de la sociedad con la puesta en marcha de estas medidas prácticas:

    a)  Debe modificarse la práctica seguido por los Registradores de la propiedad en la presentación telemática de las escrituras electrónicas para terminar con esa dualidad y existencia zombi del registro de entrada y el libro diario de presentación.

     En la actualidad, el notario presenta telemáticamente la escritura, y lo primero que le llega es un recibo de entrada sin ni siquiera los datos de la escritura; más tarde le llega un presunto asiento de presentación firmado pero sin conocer exactamente por quién (cualquier persona menos el Registrador) y dentro de las 24 horas le puede llegar el verdadero asiento de presentación firmado por el Registrador.

     Esto no es lo exigido legalmente pues, como dice la ley y reiteradas resoluciones de la DGRN, el asiento de presentación sólo puede estar firmado por el Registrador y debe ser inmediatamente notificado al notario por vía telemática. Ni siquiera puede hablarse de un asiento de presentación si el mismo no está firmado por el Registrador. 

     Si el Registrador no es capaz de firmar de forma inmediata  el asiento de presentación  telemático ¿qué seguridad está ofreciendo el Registro sobre su único principio sustantivo, el principio de prioridad?

     El asiento de presentación no requiere ninguna calificación y por tanto, aplicando la actual ley, a cada presentación telemática en el Registro, el Registrador devolvería inmediatamente el asiento de presentación telemático firmado por él. Esta es la pura cronología y publicidad instantánea que debe cumplir el libro diario.

     b)  Aceptando (aunque no comparto la opinión,  para no entrar en polémicas, y centrarnos en lo importante, las medidas prácticas) que el Registro es un Registro de derechos, está claro que sólo debe inscribirse lo que se va a publicar. El Registro de la propiedad (también el mercantil) es un registro destinado a la publicación, a la consulta pública de sus datos.

     Creo que en este punto los notarios debemos ayudar a los registradores a conseguir cumplir que sus libros y por tanto los libros electrónicos del Registro puedan actualizarse de forma más clara y rápida para que el acceso telemático sea mejor para todos.

     Se me ocurre que los notarios podríamos hacer una copia parcial telemática de la escritura, en la que sólo constarán las circunstancias del derecho que se publica en el Registro.

     En esa copia parcial  de, por ejemplo, una compraventa, sólo contendría:

     - Identidad del Transmitente (sin referencia alguna a representantes porque la calificación de poderes es exclusiva del notario)

     - Identidad del Comprador

     - Finca objeto de la misma, haciendo constar la referencia catastral y el número de finca registral.

     - Carácter oneroso o gratuito de la transmisión:  Esto sería un testimonio en relación ya que el precio y los medios de pagos no deben inscribirse en el Registro pues no tienen interés para el tercero que consulta el Registro. El único interés del tercero es saber si esa transmisión fue onerosa y gratuita, con lo que basta con que el notario lo haga constar en la copia parcial.

     La calificación de los medios de pago sólo corresponde, según la ley, al notario, bastando que refleje en esa copia parcial si ha habido o no negativa a la identificación de los medios para que el Registrador cierre o no el Registro.

     Esta forma de actuar tendría evidentes consecuencias pues

     1. Se transmite al Registro sólo lo que tiene trascendencia, lo real, que es lo que debe ser publicado

     2. Se ahorra mucho trabajo al Registrador pues ya se le da el trabajo hecho de forma

     Esta medida práctica que se puede empezar a hacer desde ya mismo en todas las notarías terminaría con la separación en dos vasos no comunicantes que actualmente supone la llevanza y práctica de los Libros Registrales, por un lado, y a la Publicidad Registral por otro lado. Se terminaría de esta manera con ese magma de datos brutos en que se han convertido los libros de inscripciones.

     Es además una medida respetuosa con la protección de datos pues resulta desproporcionado enviar a los Registros públicos copias totales de escrituras cuando lo único que debe inscribir y publicar el Registrador es lo que tiene trascendencia real.

     Estimo sinceramente que estas medidas prácticas podemos ponerlas en marcha ya mismo y supondría una gran liberación de trabajo para todos los registradores lo que les permitiría concentrar todos esfuerzos en cumplir el mandato legal de permitir el acceso telemático sin intermediación al Registro por parte de los jueces, fiscales, autoridades administrativas y notarios.

     Mientras tanto, creo que debemos dar ejemplo a la sociedad, tanto notarios como registradores. La ley 24/2005 nos impuso a los notarios un deber de presentación telemática que nos ha supuesto un gran esfuerzo a todas las personas que trabajamos en las notarías, empleados y notarios.

     La elaboración de la copia autorizada electrónica en el mismo día de la autorización de la escritura ha sido una dura tarea, que también parecía de imposible cumplimiento, pero que ahora a la ver los millones de presentaciones telemática ha quedado demostrado que esa parte del trabajo duro de la ley 24/2005 las notarías hemos sido capaces de hacerla. De ese trabajo se han beneficiado los ciudadanos pero también los registradores, pues ahora sólo tiene que copiar los datos del archivo informático notarial comunicado por el notario y pegarlos en el libro de inscripciones, con lo cual se han ahorrado muchas horas de trabajo.

     Ahora les toca a los registradores demostrar que también son capaces de cumplir con la otra pata de la ley 24/2005. el acceso telemático sin intermediación a los jueces, funcionarios y notarios.

     Nosotros los notarios podremos ayudarles con medidas prácticas como las que he propuesto pero ellos deben cumplir de forma inmediata la ley pues como decía en mi anterior escrito el sistema de colaboración notaría-registro fax no puede, por concepto, funcionar bien

 

11.- 04-11-2009. 

Rafael Corral Martínez,  Notario de Cervera

    Con disculpas por la extensión de este post os propongo las siguientes consideraciones:

     1.-  El sistema de colaboración Notaría-Registro vía Fax no puede, por concepto, funcionar bien porque, por muy rápida que sea la comunicación que el Registrador efectúe de la mutación operada sobre la situación previamente informada, tal comunicación es ex post, esto es, una vez que tal alteración ha entrado y ganado prioridad en el Libro Diario.  Aunque se comunicara por el Registrador en un solo segundo, el daño a quien consultó y confió en el Registro vía información continuada notarial ya estaría hecho. 

     2.-  Desde siempre se dijo que era preciso un cierre registral para que el sistema de colaboración Notarías-Registro no produjera ex natura este fraude anunciado.  Fueron voces procedentes del cuerpo de Registradores las que se opusieron en su momento. 

     3.-  Sólo la casualidad ha podido determinar que se hayan producido más o menos demandas de responsabilidad en este punto.  A veces el daño es pleno porque, con todas las de la Ley, el tercero consultante del registro a través del máximum de seguridad jurídica legalmente sancionado confía, firma, paga y, sorpresivamente, se ve defraudado.  Otras veces no es completo pero produce perjuicios y gastos en contrayendo, siendo así que era legítimo confiar en la inocuidad del proceso de gestación de la mutación jurídico real pues se proclama como legalmente tutelado produciendo una apariencia en tal sentido.

     4.-  Una primera solución sería resucitar el cierre registral para la solicitud notarial de información vinculada a firma de escritura como propone Javier Oñate. No obstante, aunque solucionaría el agujero no creo que resida aquí todavía la verdadera clave sobre el sistema de práctica de la información registral.

     5.-  Una segunda solución sería articular la Fe Registral del art. 34 LH en estos supuestos.  Por una parte ha de considerarse que quien presentó primero a Diario en contra de quien permanecía en la confianza de una Información Continuada será adquirente a non Dómino siempre que su título sea posterior a la escritura notarial con información continuada.  Por tanto esta mera presentación no perjudica todavía al consultante con Información Continuada en la demanda de reivindicación y rectificación del Registro, si bien anuncia la aplicación del 34 LH y, entonces sí, el vencimiento del verdadero Dómino que adquirió en la escritura notarial con Información Continuada.  No obstante, quien presentó a Diario un título incompatible con el de este consultante continuado ya pudo observar en los libros registrales que constaba la petición de nota informativa por parte del Notario XXX.  Cabría plantearse si este conocimiento de este segundo civil no excluye su buena fe hipotecaria, de modo que se le niegue la Fe Registral y se le someta al puro Derecho Civil. Este segundo consultante que es primero hipotecario habrá adquirido a non dómino, y su preferencia meramente de norma de oficina registral requerirá la sanción de la norma sustantiva del 34 LH, sanción que ahora le negamos no sólo por mala fe hipotecaria, (su conocimiento o cognoscibilidad emana del Libro Registral), sino quizá también por auténtica mala fe psicológica o abuso de derecho. Y, por otra parte, cuando este segundo consultante hubiera adquirido a Dómino, (y dado que ni el consultante continuado ni el segundo consultante que presentó primero a Diario han inscrito todavía), podríamos, de lege ferenda, conceder Fe Registral al consultante continuado. Todo consultante inscribiente con confianza atendible puede hacer ceder a cualquier adquisición a Dómino por exacta y pura que sea.  El problema es que al consultante atendible hipotecariamente se le exige la inscripción para vencer a la adquisición a Dómino, en consideración a un juego de diligencia, de proselitismo del sistema, de predictibilidad de conductas y, nuevamente de confianza en el Registro:  si el Dóminus consigue publicarse antes que el non Dóminus confiante y atendible hipotecariamente surge una nueva publicidad y una nueva estirpe de consultantes/confiantes que obligan a eliminar la atendibilidad de aquél non Dóminus que consultó, confió y, desgraciadamente, no inscribió.  No obstante, el balance de la LH se hizo cuando los plazos y posibilidades tecnológicas permitían sancionar como no diligente y desincentivador del sistema a este non Dóminus que tardaba más que el Dóminus en acudir al Registro. Pero ¿cabe mantener el mismo balance cuando el non Dóminus acude diligente y rápidamente dentro del plazo de vigencia de la Información Continuada? ¿No es cierto que se desincentiva y desprestigia el sistema con mayor medida ahora en este caso que en el previsto en el art. 34 LH cuando el non Dominus disciplente en la inscripción?, Puesto que el Dóminus es segundo consultante y conoce la mención de la solicitud de la Información Continuada podría acudirse en declarativo a la mala fe, ejercicio antisocial o abuso del Derecho, pero entiendo además, que la dicción y el balance del 34 LH no podían contemplar y no contemplaron en su dicción este supuesto que debería, teleológicamente, ser incluido en el sentido antes referido, esto es, concediendo Fe Registral al primer consultante con Información Continuada siempre que hubiera efectuado la presentación, por ejemplo, dentro del plazo de vigencia de la misma.

     6.-  No obstante yo creo que la clave de este asunto surgido, no se olvide, en torno al acceso on line y directo al Registro, está en las normas de la Oficina Registral y en la llevanza o modo de practicar el Registrador las inscripciones de los Libros del Registro.  El sistema actual separa en dos vasos no comunicantes la llevanza y práctica de los Libros Registrales, por un lado, y a la Publicidad Registral por otro lado.  Como digo, con la redacción actual se trata de dos compartimentos estancos que nunca se unen, ni siquiera a través de la persona del Registrador, el cual, con un ojo y una mano redacta las inscripciones, y con otro ojo y otra mano redacta certificaciones y notas simples con absoluta división.

    Entiendo que estaremos de acuerdo en que el Registrador ha de llevar los Libros Registrales tal y como señale la Ley Hipotecaria, esto es, con los datos, menciones, contenido y estructura que ella señala.  Con cierto arte de magia se añadió al sistema previsto en los años 92-94 de colaboración Notarías-Registro una Nota Simple Registral que se añade al final de la escritura notarial, a veces con bastantes folios, hoy art. 333 RH:  “Simultáneamente, extenderá nota simple informativa expresiva de la libertad o gravamen del derecho inscrito, así como de las limitaciones, restricciones o prohibiciones que afecten al mismo o a su titular.” Esta Nota Registral señala la Situación Jurídico Real de la Finca en definitiva y compendiosamente, con vocación de total historicidad, si bien y con notoria incongruencia, no desde el foco de la finca y folio real sino desde el prisma del otorgante notarial y del derecho titularizado.  Veo más lógico que desaparezca esta nota del final de las escrituras notariales y que la LH exija que el Registrador reitere al final de cada nueva inscripción el nuevo compendio de la Situación Jurídico Real total de la finca a la que se aplica tal inscripción.  Puede efectuar este resumen remitiéndose en cuanto a descripción de la finca o de derechos a los números de las inscripciones vigentes de modo que no sea reiterativa. De este modo el Tratamiento Profesional de la Información estaría incorporado a la propia inscripción, quedando claro el sentido de la LH, la cual dice expresamente que no quiere intermediación.  Citaré el art. 222 íntegro en este punto:

    “La manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación, mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.”  Y resalto: “tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación”. 

    Los Libros Registrales ofrecen los datos brutos y podría ocurrir que la Información Registral ofreciera tales datos brutos, en cuyo caso sería precisa la intermediación del Registrador para que aclare, interprete, y efectúe el resumen útil e inteligible de ese fichero madre.  En todo caso, podría ser elegible la intermediación del Registrador, de modo que el consultante que se sintiera capacitado para tratarse él mismo la información bruta, o a través de otros profesionales, lo hiciera sin intermediación del Registrador. 

    Pero la solución de la LH es otra, es la de que la información registral no ofrezca el dato bruto con Intermediación del Registrador sino interpretado de tal modo que una vez convertido en Información no requiere ya intervención del Registrador.  De ahí que el RH exija a las Certificaciones y Notas Simples claridad y sencillez. 

    Como digo existe en este punto una total separación entre la llevanza de los Libros Registrales y los Modos de la Información Registral, (Certificación, Nota),  dado que el modo actual de esta llevanza convierte al Libro de Inscripciones en una magma de datos brutos.  Como dice la doctrina registralista al entrar un Derecho en el Registro sale otro, pero, muy insatisfactoriamente, al practicarse un asiento en el Registro no se elimina, en lo incompatible, otro.  Quizá ya es hora de traducir aquél principio sustantivo en un principio formal registral de modo que en la última inscripción practicada palpite el estado jurídico real conjunto del folio registral.  Si, como digo, y en virtud de todo ello, cada inscripción ofreciera el resumen jurídico real del folio después de la última practicada, (al modo de la nota en la escritura tantas veces referida), se habría unido la llevanza del Libro de Inscripciones con la Información Registral sin Intermediación, pues la sola manifestación de la redacción de la inscripción ofrecería tal información.

    Evidentemente, tales libros así rellenados serían accesibles on line inmediatamente sin mayores problemas de reexamen de inscripciones amanuenses anteriores hasta el siglo XIX y sin la intermediación del Registrador cuya labor funcionarial habría fusionado en la práctica de la inscripción un tratamiento profesional en cuanto a la expresión de la misma y de su significado para los Terceros.  De esta forma habríamos recuperado la tradicional manifestación de los Libros Registrales en forma de acceso on line y directo, y sin necesidad de Intemediación del Registrador porque la LH le señalaría entre sus obligaciones al redactar la inscripción la confección del resumen antedicho en forma inteligible, clara y sencilla.

    Al final de cada copia autorizada de cada escritura que crea una mutación jurídico real estamos viendo cómo los Registradores hacen constar esta Situación Jurídico Real Final y Compendiosa de la Finca en relación con el otorgante notarial y con el derecho notarialmente otorgado.  Sin embargo, no figura un tal resumen y compendio en ningún lugar de los Libros Registrales para todo consultante con carácter abstracto.  Tampoco entiendo que los Registradores puedan manifestarse impotentes para realizar tal resumen y para ofrecer acceso a la sociedad y a las autoridades a tales resúmenes.  Si es imposible realizar un tal resumen comprensivo su complejidad e historicidad, lo será tanto para que tal resumen aparezca y se ofrezca on line abstractamente para todo interesado como para que aparezca y se ofrezca al final de la escritura notarial para el otorgante notarial y el derecho otorgado notarialmente. 

    Y lo cierto es que la práctica de la inscripción habrá exigido al Registrador un análisis y comprensión del total folio real, análisis que, por tanto, ya está hecho cuando redacta el asiento de inscripción, y se pierde y tiene que hacerlo de nuevo cuando expide una nota informativa. ¿Por qué no entonces hacer constar esta tabla de vigencia del folio real, este resumen compendioso al tiempo de practicarse la última inscripción?

     7.-  Por otra parte, es cierto que siempre hay un delay o retraso entre el Libro Diario y el Libro de Inscripciones. Para eso sirve precisamente el  Libro Diario, y por eso no cabe ninguna calificación en cuanto a la presentación a Diario. Lo presentado debe causar asiento, y es posteriormente cuando se calificará,  Nunca previamente, pues este Libro Diario debe dar y publicar inmediatamente a la Sociedad el dato de que algo ha llegado al Registro.  No se pueden tener Documentos Presentados sin Presentar, sin darlos a conocer a los terceros hasta saber si merecen presentarse o no. En el punto intermedio entre la presentación a Diario y la Inscripción con Resumen de la Situación Jurídica Total de la Finca siempre existirá un tiempo en que el consultante ha de tratarse él mismo la información registral.  No hay intermediación ni tratamiento del Registrador en este limbo, ni es posible, porque, como digo, lo que está simplemente presentado a Diario está en bruto, crudo, y sin cocinar, y es más, no puede cocinarse por el Registrador ya que a éste sólo le cabe presentar para luego en otra acto o momento posterior calificar e inscribir, sin que exista una calificación intermedia o una preinscripción transitoria entre el asiento de presentación y el asiento de inscripción.  Y, porque, como diría Sísifo, volvería a aparecer otro estado intermedio entre el Asiento de Presentación y la precalificación para la preinscripción.  

    Esto es precisamente lo que ha terminado por ocurrir en la LH, la cual regula ahora en el 248 el Libro de Entrada, al que se presentan los títulos y que otorga la prioridad temporal.  Luego en el 249 se coloca el intermedio del Diario, en el cual se consignan una serie de datos noticia entiendo con animo de transcripción, si bien entienden algunos Registradores que el asiento de presentación requiere calificación.  Pero este Libro Diario es un zombi, pues la cronología la marca el Libro de Entrada y la publicidad del Libro Diario no interesa a la Sociedad pues irá siempre con retraso respecto del Libro de Entrada.  Aún así, el art. 345 RH apoya el carácter de dato bruto del asiento de presentación cuando obliga a ofrecerlo mediante copia  literal siempre y en todo caso.     

    Por otra parte, el asiento de presentación ex 249 LH no permite al consultante valorar el contenido del título que pende, y además, si es objeto de esa una pequeña precalificación habrá quedado alterado.  Esto es, si se presenta al Libro de Entrada una compraventa así titulada y redactada y el Registrador entiende que se trata de una donación, ¿cómo consignará el dato en el Libro Diario, como compraventa o como donación? ¿No crea en tal caso más confusión para el consultante? Y, por otra parte, si se generaliza la consulta del contenido bruto del Libro de Entrada, ¿no se suscitará otra vez la cuestión de si este tiene un contenido cronológico automático y ciego o si requiere alguna pequeña calificación y tratamiento profesional para su llevanza? Solamente el no querer entender la verdadera función y sentido del Libro Diario y de su publicidad han llevado a esta duplicación que puede ser también triplicación o multipliación.  A mi entender con los medios actuales este Libro Diario debería ofrecer la noticia del documento, y, al menos si se presentó telemáticamente, el contenido en formato electrónico de dicho documento, esto es, el dato bruto como corresponde a este momentum de pura cronología y publicidad instantánea.  

     8.- Aunque yo entiendo que la distinción Registros de Documentos—Registros de Derechos no existe y se refiere a cosas distintas de las que suelen traerse a colación con tales etiquetas, dentro de esa nomenclatura en ninguna forma afecta a la naturaleza de Registro de Documentos o de Registro de Derechos de un sistema registral el dato de que la información registral se ofrezca al consultante en bruto o cocinada profesional e intermediadamente por el Registrador.  Cabe el pretendido concepto de Registro de Derechos con uno u otro sistema de practicar la información registral.  Esto sí, cuando se ofrezca un dato bruto y no se imponga la intermediación del Registrador, será posible que el consultante malinterprete el contenido registral, quedando a su cuenta y riesgo el error en la consulta.  Es por ello,  por lo que entiendo, que la LH quiere que el tratamiento profesional del dato bruto de los Libros Registrales por parte del Registrador conduzca a una información que no requiera de la intermediación y asistencia de éste para su comprensión, de ahí que en el RH le exija claridad y sencillez en las certificaciones y notas simples.  Y, como dije, si la llevanza y práctica de inscripciones comprende una redacción y un contenido de las misma que asegurara la innecesariedad de intermediación del Registrador, (fusionando su tratamiento profesional de la información con la propia redacción y práctica del asiento de inscripción), la LH cumpliría su objetivo en la forma más elevada posible, esto es, que la mera manifestación de la inscripción proporcionara, clara, sencilla, e inteligiblemente, la información.  

     9.-  Colocada en cada inscripción la Situación Jurídica Final y Compendiosa el acceso a la última inscripción en combinación con el acceso al Libro Diario garantiza el conocimiento y el control de este conocimiento.  Cualquier persona, y en su caso el Notario, combinaría el dato necesariamente bruto del Libro Diario con el dato ya tratado y elaborado del Libro de Inscripciones y podría aproximar hasta el límite de lo humano la perfección del contrato y la prioridad de la mutación jurídico real mediante este acceso y la presentación telemática.  No obstante, en el extremo siempre puede haber un caso de segundos o minutos que habrá de resolverse con la reinterpretación del 34 LH o con un ajustado y limitado cierre registral cuando el Notario accede a los Libros Registrales con vistas a una operación concreta y prevista.

 

10.- 03-11-2009. 

José Miguel Mateo Martín, Oficial de Registro de la Propiedad.

    Me viene a la mente, una pregunta, cuando estamos mas tranquilos saltamos con el tema tan espinoso de la exhibición de los libros por medios telemáticos a persona ajena al Registro, porque nadie me puede quitar de la cabeza, que habrá muchos oficiales de Notaria, que cuando llegue algún amigo, diga, no te preocupes voy a mirar como esta tu finca, sin problema ninguno.-

     En mi Registro se hace cinco veces mas Notas informativas por fax, que escrituras que entra, cosa que se puede ver fácilmente, se tiene enumerado tanto los números de fax como las entradas de los documentos.-

     Algo falla.-

     Por otro lado, el Notario no tiene problemas, porque no conozco ningún Registro que se niegue a mandar una nota informativa sobre la marcha, no es la primera vez, que tanto el oficial, como el propio Notario, llama y dice, perdona, es que tengo a los clientes aquí, la escritura era para mañana, pero el banco lo ha adelantado, y el Registro le pide que mande la instancia, para poder archivarla y sobre la marcha, se le manda, porque entre otras cosas a nivel de tropas nunca ha habido ningún problema, e incluso los empleados de los Registros le damos mas importancia a este sistema, porque sabemos que un error por nuestra parte supone un gran problema económico.-

     Se manda siempre para el día que se solicita, y muchas veces se vuelve a reenviar, porque caso muy frecuente es que en la Notaria se pierda el fax, porque lo haya cogido uno u otro oficial.-

     Si es verdad como dicen los Notarios que ha habido problemas puntuales, para eso existe un seguro, pero siempre ha habido problemas puntuales en otros casos.-

     Y en cuanto a la tan manía falacia de la cuestión económica habría que preguntar qué cobra los Notarios por la presentación telemática o nota simple informativa por fax.-

      Y no quiero entrar en los temas legales ni jurídicos, porque para eso están los Notarios y Registradores, los cuales están mucho mejor preparados, solo opino desde la base del trabajo Diario en un Registro, donde nunca hay ni problemas ni malas caras entre ambos cuerpos, Notario y Registrador.-

 

9.- 03-11-2009. 

Rafael Torres, Oficial del Registro de la Propiedad nº6 de Madrid. 

    Estimados señores:

     Parece que este lugar está logrando aislarse de nuestro mundillo y discurrir con sosiego y respeto. No saben lo que me alegro.

     Respeto profundamente las opiniones vertidas, pero disiento ligeramente de algunas y no comparto otras.

     Al Señor Merino Escartín, le quisiera comentar: No me parece que la dicción literal de un artículo, en este caso concreto, sirva para fundamentar jurídicamente la oposición a los artículos que Ud., nos invita a tener en cuenta. El notario no controlará la información personalmente de igual manera que Ud., no la “trata” en su Registro, siendo las directrices de ambos trabajos, sus responsabilidades, pero permitan que el mérito de ese trabajo sea nuestro, de su personal. Por otra parte, es evidente que los artículos de marras son más criticables por atentar contra su función y por ello, contra el propio contenido del resto de la normativa hipotecaria que, entre otras cosas, le responsabilizan de la información que sale de su Registro, y por tanto, le atribuyen la función de previamente tratarla y controlarla en este sentido.

    Al señor Montoro Pizarro: Mire los notarios no pueden conocer archivos de complejidad de contenido como los nuestros por ósmosis. El trabajo de los empleados de los registros queda minorado en su valía en su opinión dada. Por otra parte, la interpretación correcta de una norma inaplicable, a lo que debe llevar es a la rectificación de la norma. He leído a compañeros suyos que claramente intentan mejorar el servicio de sus oficinas; han aportado ideas y no se han centrado en un articulado de evidente contenido “político”, de poco alcance jurídico y nulo práctico, hasta que no alcancemos un acuerdo de su desarrollo, no reglamentario, sino fáctico viable.

     Es cierto que el actual sistema es bueno, pero debe mejorar y es inevitable que evolucione. En este sentido comparto íntegramente la opinión del Notario Don JORGE LOPEZ NAVARRO, es de una sensatez extrema y muy fácilmente implantable. Aunque lo cierto es que un “remix” con lo que comenta el también Notario señor OÑATE CUADROS, nos llevaría más al terreno acertado. Si el notario, en vez de “ver” los libros, pudiera obtener su nota simple directamente –y por lo tanto, previamente tratada por el Registro-, estaríamos TODOS dónde debemos estar: El registrador tratando la información que se recibe de su Registro y el notario obteniendo la certeza y celeridad que su posición en el tráfico le exige, y los empleados de registradores y notarios desarrollando nuestro trabajo bajo sus respectivas direcciones.

     A este mismo portal se enviarían las comunicaciones de información continuada, que es cierto que han provocado problemas en algunas notarias, en las que se pueden haber extraviado, de igual manera que el Registro puede haber cometido errores en la emisión de informaciones.

     Buscar erradicar el error no significa demonizar el trabajo de unos u otros, pero seamos sinceros, no es la base de esos artículos…, ni de esas noticias que nos han levantado de nuestros asientos la semana pasada, sino un z..., r... e i... argumento que algunos, que no merecen representar a quiénes representan, han usado irresponsablemente.

     Esto qué conlleva: tener todos los Registros recuperados, pero hay que ser sinceros: No es que no lo estén, el mío al menos, sí; pero no cabe duda que el nivel de recuperación está en sí mismo en constante evolución, y por ello –y otros factores inevitables, como la complejidad de determinadas fincas, o la toma de decisiones de la extensión y el contenido del Libro Diario- no quitan para que deba darse un plazo prudencial para el tratamiento de la publicidad, como acertadamente comentan Registradores y algún compañero mío. Plazo prudencial que deberá tener en cuenta la importancia de la rapidez que posibilita el trabajo de las oficinas de notaria.

     Es por lo tanto, la configuración de un portal a través del cual los notarios soliciten las notas de seguimiento continuado, con un plazo de respuesta -que en casos de urgencia alcanzara un breve plazo de respuesta-, un sistema fácilmente instalable, que aunaría opiniones y quizá invitaría al legislativo a rectificar los desastrosos arts. 222.10 LH y 175.3 RN, tal y como ahora están planteados.

 

8.- 02-11-2009. 

Jesús José Rivas López. Registro de la Propiedad número dos de Ponferrada.

    El sistema del fax es un poco anacrónico, pero funciona perfectamente o en el Registro en que trabajo si lo hace, si la presentación se hace en el mismo momento de recibir el documento por cualquiera de sus múltiples formas de acceder (en persona, fax, correo o telemática) no hay ningún problema, el programa de gestión del Registro detecta automáticamente en el momento de dar alta la finca o fincas afectadas por la escritura  si hay alguna petición de información notarial enviada y genera una comunicación al Notario que se envía por fax en el mismo instante.

    El acceso que el Notario pueda realizar a los Libros del Registro en el momento inmediato anterior a la firma no será más rápido ni mas seguro, (es imposible que la persona que presente el documento tenga el tiempo material de ir al tomo y poner al margen de la finca el pertinente pende, y posteriormente digitalice la hoja) para que el señor Notario pueda verlo.

    Desde que se implantó el sistema y hasta la fecha en el Registro en que trabajo no se ha formalizado documento alguno  sin que el Notario tenga conocimiento de algo presentado en el Registro y de cuya finca haya solicitado información.

    No se cuántas escrituras se formalizan en España cada año, muchas más de las que imagino, pero el error humano existe y existirá y seguro que los errores que se han detectado seguirán existiendo por fax, telemáticamente o con acceso directo a los Libros del Registro.

    Es importante que por parte de los Registros se extremen las precauciones para poder tener actualizado el Diario en el mínimo tiempo posible, pero es importante también que las Notarias ayuden. No parece muy lógico que todas las peticiones de información se reciban en las últimas horas del día anterior, y las presentaciones por fax o telemáticas se realicen todas juntas.

     Es habitual que cuando se llega por la mañana a los Registros (por cierto hemos tenido que modificar nuestro horario de trabajo para poder actualizar el Diario antes de la apertura de la oficina al público como exige la presentación telemática) te encuentres con todas las escrituras recibidas por fax o presentadas telemáticamente que el Notario ha firmado durante todo el día.

    Todo el mundo sabe que el notario va firmando a lo largo del día, y que las operaciones entran de igual manera. Y no digamos nada de los viernes ese día parece que se acaba el mundo.

    En fin si uno para que le operen de cataratas tiene que esperar un mínimo de un año en la Sanidad Pública no se puede esperar un día para firmar un documento, solicitar una información registral o presentar una escritura. Yo pienso que lo más importante que hay en esta vida es la salud, todo lo demás no tiene importancia. Colaboremos todos para que la seguridad jurídica que hay en este país siga siendo la mejor del mundo.

 jesusrivas@ono.com

 

7.- 02-11-2009. 

F. Javier Oñate Cuadros. Notario de San Sebastián

    El acceso telemático directo desde las notarías al "contenido de los libros registrales", tiene a mi modo de ver una doble perspectiva desde el punto de vista notarial y registral, una puramente operativa y otra de mayor trascendencia y enjundia jurídica.

     1º.- Desde el punto de vista estrictamente operativo, es evidente que es mucho más práctico, rápido y genera menor carga de trabajo tanto para la notaría como para el registro, la descarga directa de la nota simple informativa por parte del Notario, mediante acceso telemático a la base de datos registral, que la solicitud y envío de faxes o correos electrónicos solicitando dicha información. En consecuencia, entiendo que el acceso notarial a dicha base de datos, sin intermediación del Registrador, debería establecerse de forma obligatoria e inmediata. Lógicamente cada nota simple generada devengaría automáticamente el pago del arancel correspondiente, de idéntico modo a lo que ocurre en la actualidad con los accesos a la base de datos online del Registro Mercantil Central. 

     Aprovecho para denunciar la infame tergiversación del CGN acusando a los registradores de no querer perder el chollo de las Notas simples informativas. Una cosa es que puedan y deban obtenerse sin intermediación registral y otra muy distinta es que el acceso telemático directo no genere el pago del arancel correspondiente, como ocurre por lo demás en los accesos que se hacen a otras bases de datos por medio de ANCERT. 

     2º.- Otra cuestión es la jurídica. Por una parte la información registral continuada requiere que la información suministrada haya sido tratada profesionalmente por el Registrador. Cosa perfectamente lógica porque es el responsable de que esté conforme con el contenido real de los libros registrales. Solicitada por el Notario la nota simple informativa con información continuada, el Registrador estaría obligado a remitir por vía telemática al Notario cualquier modificación de la situación jurídica reflejada por la nota: entrada de embargos, escrituras autorizadas en otras notarías, inscripciones o anotaciones que por cualquier razón no estuvieran reflejadas en la nota informativa, etc., entendiéndose que si no se produce tal remisión, la información descargada es plenamente conforme con el contenido del registro. Lógicamente la información de tal base de datos ha sido depurada antes de su inclusión por un Registrador y el actual titular siempre tendrá la posibilidad (y obligación) de volver a comprobar que todo está correcto y en orden o hacer las aclaraciones que estime oportuno, sin merma de la agilidad necesaria para el tráfico.

     Producido el acceso con la finalidad del otorgamiento de una escritura, debería producirse de forma automática un efecto de prioridad registral desde ese momento (a semejanza de los efectos que se produce por la expedición de la certificación de cargas previa a la iniciación de un procedimiento de ejecución) hasta las 48 horas siguientes al día previsto como fecha de firma.

     Presentada telemáticamente la escritura, los efectos del asiento de presentación se retrotraerían al momento de la descarga de la nota simple informativa. Pasado el plazo de 48 horas, se produciría la caducidad automática del "asiento de solicitud de información registral" y el asiento de presentación produciría sus efectos normales.

     En definitiva, fuera de encastillamientos corporativos absurdos, de lo que se trata es de mejorar la operativa diaria de notarías y registros, para ofrecer un mejor servicios a nuestros clientes y por ende, a la sociedad y además encontrar los instrumentos jurídicos que sin efectos invasivos en los pilares del sistema permitan adaptar éste a las necesidades del siglo XXI.

 

6.- 30-10-2009. 

Jorge López Navarro, Notario de Alicante

    Agradeciendo a mi compañero y amigo José Félix Merino Escartín, su valentía al presentar el tema y, por otro lado, la oportunidad que nos ofrece a registradores y notarios, de expresar libremente, sin entrar en descalificaciones ni reproches, la posición de cada uno respecto al tema del acceso notarial a los libros del Registro, voy a dar mi opinión en relación con los problemas que me está originando a diario la nota continuada registral remitida por fax.

   1.- El tema de la obtención de nota continuada por telefax, está produciendo continuos problemas al notario. El fax fue un inicio excelente, en un principio, cuando se trataba de conocer la situación de una finca en tiempo más o menos cercano al momento del otorgamiento de la escritura pública, pero hoy es evidente que está desfasado. Primero porque es humano que no se notifique al notario, por un simple descuido, la entrada en el Registro de un embargo sobre la finca en cuestión; segundo porque puede ocurrir y de hecho ya ha ocurrido que por cualquier defecto, ese fax no llegue al notario, aunque se haya remitido o porque, entre el cúmulo de faxes que entran a diario en una notaría, (muchos de abrumadora publicidad), la persona encargada de recibirlo no se percate de ello, o se dé cuenta una vez otorgada la escritura.

  Al final la situación acarrea una responsabilidad civil del notario, por haber otorgado al escritura, con la entrada previa de un embargo no previsto; se recurre a la Compañía de Seguros y al final, la indemnización millonaria, se centra en dilucidar quién es el responsable de la situación, si el notario por no haber tomado en cuenta el fax o el registrador por no ser posible, después de varios años de estar en vigor, la conexión telemática.

     2.- Otra cuestión es la del retraso en el envío del fax. Hay que comprender la situación de angustia y de prisa con que se trabaja, hecho que, muchas veces, desemboca en que se solicitan hasta tres o cuatro faxes seguidos que, al final, son inservibles, ya que, tras el último recibido y caducado, se exige, de inmediato, otro nuevo para firmar la escritura, en el curso de unas horas. Aunque reconozco que la inmensa mayoría de los Registradores son conscientes de la situación y de una forma u otra, remiten, urgentemente, saltándose el plazo de cuatro días, el fax de nota continuada, en algún caso hay reticencias a hacerlo, y entiendo que no por  mala fe, sino por la exigencia que supone hacer una repaso de la situación jurídica de la finca, desde hace bastantes años.

     3.- Independientemente de la interpretación que queramos dar a las normas, de si se exige o no la intermediación del Registrador, en la remisión telemática, es evidente que en la situación actual de los libros registrales, la intermediación del Registrador es imprescindible, pero lo que no es aceptable es que transcurridos varios años desde la entrada en vigor de la norma, sigamos con un medio, el fax, no apropiado para los tiempos que corren, y que hoy por hoy, supone un grave hueco en la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. Lo triste es que todo esto haya acabado en una denuncia, con publicidad en los medios, y con una respuesta, igualmente pública. Creo que en los tiempos que corren, no debemos  pensar que nos van a arreglar los demás el problema (llámese Ministerio de Justicia o Dirección General) si no lo hemos conseguido arreglar nosotros. Aparte de que los nuevos tiempos vienen de Europa y en nada tendremos aquí, el certificado sucesorio europeo o la ejecutividad de los actos auténticos e incluso la posible supresión de la apostilla para la circulación de un documento en la UE. Deberíamos todos  mirar un poco más alto, ya que los tiempos no están para estas mezquinas luchas internas, sino para unirnos en un afán constante de superación y puesta al día. Es pues imprescindible habilitar un medio para que el notario pueda conocer, unos segundos antes del otorgamiento de la escritura y por vía telemática,  la situación registral de la finca a transmitir.

 

5.- 30-10-2009. 

José Montoro Pizarro, Notario de Sevilla.

        Contesto a las opiniones de JOSE FELIX MERINO. No es mi intención polemizar con él, por ello aclaro que envio la presente desde el profundo respeto que me merece alguien que con su labor diaria en esta web hace que  nuestra tarea profesional sea más llevadera.

        A la 1ª. El argumento me parece un sofisma. Debe explicárseme la diferencia.

       A la 2ª. El 222.10 de la LH es claro y meridiano “La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del registrador”, dice la ley. “In claris non fit interpretatio”,  que ya decían los clásicos-

       A la 3ª.- O.K.

       A la 4ª. Eso no es lo que dice el nº 11 del 222. El desarrollo reglamentario que falta se concreta al  “... procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas...”.

       A la 5ª. De eso no tenemos la culpa los Notarios.

       A la 6ª. Esa es la interpretación correcta, creo yo. Quizás exista el problema porque los Registradores no se han ocupado lo suficiente para habilitar los medios técnicos que lo posibilite. Los Notarios los hemos hecho a costa de nuestro tiempo, sacrificio y dinero.

       A la 7ª.- Reitero lo anterior.

       A la 8ª a). Conforme.

       A la 8ª b). Los Notarios estamos preparados para ello.

       A la 8ª c). Conforme.

       A la 8ª d). Ese es nuestro problema. Me supongo que a los notarios se nos supondrá, al menos, con una preparación técnica y jurídica igual a la los empleados del Registro.

       A la 9ª en todos sus apartados. Con responsabilidad aceptamos los notarios ese problema en aras de un mejor servicio a los argumentos.

       A la 10ª.- Perfecto. ¿Se encubre en ese apartado algún tipo de velada, digamos, amenaza para ese futuro?.

       A la 11ª.- Quede claro que lo pide y exige la Ley Hiptecaria y no los notarios. Es por ello que nosotros podemos y debemos exigir que los Registradores cumplan el precepto legal. Los problemas técnicos deben solventarlos los Registradores a costa, entre otras cosas, de su tiempo y dinero. Tal y como los hemos hecho ya los Notarios.

       A la 12ª. OK. Pero tambien a los demás libros.

       A la 13ª. Encubre una especie de presunción de negligencia por parte de los notarios, con la que en absoluto estoy de acuerdo.

       A la 14ª. Totalmente de acuerdo.

       Entiendo yo, y puede que esté equivocado, que no son los argumentos de MERINO los que abonan que los Notarios no podamos tener hoy acceso al Registro tal y como ordena la Ley Hipotecaria. Las razones son otras y de índole competencial unido a un inexplicable miedo al futuro. Y los Registradores, con todos mis respeto, las conocen y defienden, a veces, con suma beligerancia.

       Repito mis respetos a todo el cuerpo de Registradores desde la profunda convicción que nuestro sistema y por supuesto los Registros de la Propiedad funcionan perfectamente. Otra cosa es que quien esto escribe piense que los más eficaz para la defensa de nuestras profesiones en el futuro es un sistema basado en “un solo cuerpo y dos funciones diferenciadas”.

       Saludos y perdón por el rollo

 

4.- 30-10-2009. 

Andrés Labella Iglesias. Registro de la Propiedad de Martorell-2 (Barcelona)

        Apreciado Sr. José Félix Merino:...

        Respecto del comentario que publica con relación al espinoso asunto del acceso a los libros del Registro, -que comparto, y en especial agradezco las palabras dirigidas al personal de los Registros-, desde mi modestísimo punto de vista, creo que los notarios no entienden que el acceso directo a los libros haría imposible el cumplimiento de la obligación de información continuada, pues se podría actualizar la nota simple en caso de presentación de documentos, pero no se sabría cuándo un notario ha accedido a los libros de la finca en cuestión para obtener información, con la inseguridad que ello podría originar.

         Esa situación debería provocar un cambio radical en el sistema de información continuada, -que a pesar de los errores que hayan podido haber (incluso algunos dudosamente convalidados)- durante los últimos quince años ha funcionado correctamente, y en ningún caso se puede decir que haya provocado la actual situación de enfrentamiento latente entre cuerpos hermanos.

          En fin, sin ánimo de rectificarle, creo algún comentario debería ir en la línea de hacer entender a algunos extremistas que aquello que proponen impediría el cumplimiento eficaz de otras obligaciones, sin duda, mucho más dignas de protección que el acceso directo a la información.

 

3.- 30-10-2009.

Alberto García Alija, Notario de Torrelavega (Santander).

           Completamente de acuerdo con el artículo de José-Félix; Me tienen harto.

 

2.- 30-10-2009.

Blanca Montánchez, Oficial de la Notaría de Meco (Madrid).

        Buenos días:

        Soy Blanca Montánchez, oficial de la Notaría de Meco. En mi opinión aporta mucha más seguridad jurídica el hecho de que el Registro de la Propiedad nos envíe la nota que solicitamos,  y nos comunique durante diez días las posibles incidencias sobre la finca, que depender de que en el momento anterior a la firma el Notario entre a ver las cargas, con las complicaciones que ello conlleva y además con el retraso en el desarrollo del trabajo en la Notaría.

        Actualmente se da el caso de que desde la notaría a veces incluso antes de pedir la nota llamamos por teléfono al Registro y le pedimos que nos cuenten "si ha entrado algún embargo", puesto que de esta circunstancia depende que se firme o no la escritura que está en proyecto o encargada; de hecho llamamos por teléfono para que el Regitro no trabaje sin remuneración preparando  una nota que finalmente no va a cobrar porque de resultas no se va a firmar si ha aparecido una carga con la que no se contaba.

         La agilidad y la seguridad jurídica están bastante bien garantizadas con el sistema actual y yo creo que a las personas que trabajamos diariamente en la elaboración de escrituras no nos aportaría más que problemas no deseados el acceso directo a los libros o a su contenido.

         Muchas gracias.

 

1.- 30-10-2009.

José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de La Orotava (Tenerife).

 

Deseo realizar las siguientes puntualizaciones:

            1º.- En la dicción literal del artículo 222 de la Ley Hipotecaria, el acceso telemático es al contenido de los libros del Registro, no a los libros del Registro en sí.

            2º.- Una pista para determinar qué entiende el legislador por contenido está en los párrafos segundo y cuarto del propio art. 222 LH: ha de haber tratamiento profesional de la información  (claridad y sencillez) y ha de evitarse manipulaciones y televaciado. Otra pista viene del juego entre los párrafos segundo y décimo: al determinar los modos de manifestación del contenido, el legislador cita la nota simple informativa y la certificación, no la visión directa de los libros.

            3º.- En ese acceso al contenido, cuando se trate de una autoridad, empleado público o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, con firma electrónica reconocida propia, el registrador no tendrá que intermediar, calificando el interés legítimo, que se presume.

            4º.- Falta un desarrollo reglamentario, al que alude de modo expreso la Ley respecto a casos en los que se ha de restringir la información, pero también preciso para definir de modo indubitado qué se entiende por acceso al contenido y por tratamiento profesional de la información que, evidentemente, no es servirla en bruto.

            5º.- Y falta un desarrollo técnico normativo, subsiguiente al reglamentario, para ejecutar todo ello.

            6º.- Aunque se interpretara que el artículo 222 exigiera una visualización directa de los libros del registro, hoy por hoy, su cumplimiento es imposible porque tal visualización no existe ni puede existir con la actual legislación, pues para ello se precisaría una copia fehaciente de los libros físicos y, aún así, éstos son los que prevalecerían, en caso de discrepancia (como entre matriz y copia).

            7º.- No puede considerarse que cumpla tal función el historial escaneado de muchas de las fincas, y que tal vez alcance los cuatrocientos millones de actos de escaneo (400.000.000), porque no hay ninguna fehaciencia de que se correspondan realmente con los folios originales, pudiendo, además existir, en un volumen tan exorbitante de archivos, errores o desactualizaciones, por mucho cuidado que se haya tenido en su elaboración y mantenimiento.

            8º.- Si algún día se llegara a la visualización directa –sin tratamiento- de los libros del registro, se ha de ser consciente, entre otras, de las siguientes consecuencias prácticas:

                 a) Que el notario, personalmente –no un oficial o auxiliar-, ha de cargar con la labor de comprobar la situación registral al entrar en la sala de firmas. No puede ceder su dispositivo electrónico a un oficial, pues sería tanto como cederle su condición de notario.

                 b) Que tiene por delante -en ese momento o con anterioridad- la ardua labor de estudiar personalmente (la ley no permite la delegación) hasta 150 años de todas y cada una de las fincas y de sus matrices. Todo ello, quizás, con el despacho ocupado por vendedor, comprador y apoderado del banco.

                c) Que la responsabilidad -que hasta ahora es del Registrador ante errores en la información- pasará a compartirla. Podrá ser hecho responsable de no “haber visto” un censo de 1900 o una sustitución fideicomisaria en la matriz de la finca sobre la que va a operar.

                d) Que los libros del Registro están llenos de notas a lápiz, algunas de hace más de un siglo, que utilizan los empleados del registro –verdaderos superexpertos en la localización de cargas- y que pueden no ser comprendidos o malinterpretados por las personas que no trabajan en él, por profunda formación jurídica que tengan.

            9º.- Entiendo que la cordura no puede ser cegada ante los beneficios de la tecnología que, en ocasiones, pueden ser perjuicios:

                 a) Está bien que fluya la información, pero no se debe perder la experiencia que los empleados de los registros tienen para tratarla evitando pérdidas de tiempo a los usuarios de dicha información.

                 b) Resulta altamente improductivo que se imponga a la cabeza de una organización –el Notario- esa labor que normalmente, salvo consultas puntuales, se realiza por los empleados del Registro.

                 c) La información ha de ser tratada, para reconducirla a las necesidades de cada caso, porque ello reduce los costes en su utilización, es más armonioso con la legislación sobre protección de datos y reduce los riesgos de mal uso y televaciado.

            10º.- Una razonable solución al tema que nos ocupa servirá de claro precedente al modo en que se pueda acceder en el futuro a los documentos electrónicos de los protocolos notariales – que más temprano que tarde llegará- por aquellas autoridades empleados públicos o funcionarios que lo precisen en cumplimiento estricto de sus funciones (Jueces, Fiscales, Hacienda, Registradores, Policía, Servicios de Blanqueo…).

            11º.- En definitiva, en mi opinión, no se nos puede pedir a los Registradores lo que no tenemos ni, hoy por hoy, podemos tener. Están sin resolver normativamente temas tan fundamentales como los casos de acceso restringido, el alcance del acceso al contenido de los libros y del tratamiento profesional. Y no existen instrucciones técnicas precisas de cómo hacerlo.

            12º.- Cara al futuro creo que lo más viable técnicamente y más práctico sería arbitrar medios de consulta del Libro Diario online, pues ello permitiría contrastar con agilidad la vigencia de la información obtenida recientemente por la nota de notaría. Se podría utilizar al respecto la experiencia de los Registros Mercantiles.

            13º- Las situaciones patológicas que se puedan haber dado, sin duda en la inmensa mayoría de los casos se deben al incumplimiento del protocolo actual, en mi opinión muy seguro, y que exige, en esencia:

                    - Por parte de la Oficina Notarial, solicitar la nota simple, leerla atentamente tras su recepción y enviar la copia electrónica de la escritura lo antes posible.

                    - Por parte de la Oficina Registral, enviar la nota sin errores y con prontitud y no cometer omisiones en la información continuada.

             14º.- Me gustaría en fin abogar por que la cuestión se reconduzca a un debate jurídico y de sentido común, y que las discrepancias que pudieran aflorar no enturbien unas relaciones entre cuerpos hermanos, tanto en sus bases como en sus cúpulas. Para ello debemos de exponer razones y huir de la visceralidad y de las acusaciones recíprocas. 

 

 

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