22.- GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES A CARGO DEL DEUDOR – NCG BANCO (2ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Liberbank (préstamo hipotecario de 8 noviembre 2016 con personas consumidoras)
La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor: «Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gas-tos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de […] comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago […]». [Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula anterior con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario].
2.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)
Préstamo de 100.000 €, a interés variable con suelo e intereses de demora nulos y a devolver en un plazo de treinta años, mediante 360 cuotas mensuales fijas. El contrato contenía la siguiente cláusula:
5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA
Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:
- a) Gastos […] de comprobación de su situación registral.
- b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado.
[…]
- d) Gastos de […] así como una copia de la misma, liquidada e inscrita en el Registro de la Propiedad para la Caja, que se expide sin finalidad ejecutiva, y los de una copia que la Caja tuviera, en su caso, necesidad de solicitar con eficacia ejecutiva” [auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia].
3.- NCG BANCO
“5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA
Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:
- b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].
4.- BBK (préstamos hipotecarios de 25 enero 2006 y 5 agosto 2002)
QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA [en subrayado se indican las partes anuladas]
«Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes: a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida […]
TERCERA-GASTOS (novación 24.4.2014)
«Serán de cuenta de la parte deudora, todos los gastos presentes o futuros que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:
- a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos ejecutivos y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
[…]»
OCTAVA.- CRÉDITOS CONEXOS (contrato 5.08.2002)
«Las cantidades que Bilbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por […] honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa) […] gastos […] para la inscripción en el Registro de las modificaciones del domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales […] y en general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad, se capitalizarán en la cuenta del préstamo, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, intereses al tipo señalado de demora.» [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK; y SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA: Regla art. 89.2 y 3 letras “c” y “a” TRLGDCU.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.
– Anteriores y posteriores: Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia; y SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS.
– DGRN: Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula: DECLARO NULA, en el préstamo hipotecario suscrito con fecha 4 de junio de 2007: […] -la cláusula quinta b) e) –únicamente los seguros y daños caución en lo que respecta a la facultad de la caja rechazar aseguradora, f) y g).
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.
– Decisión del TS:
BIBLIOGRAFÍA
– Rodríguez Achútegui, E., “GASTOS DE DOCUMENTACIÓN, INSCRIPCIÓN Y GESTIÓN DE HIPOTECA Y OBLIGACIONES TRIBUTARIAS”, en www.notariosyregistradores.org, publicado el 15 mayo 2017.
Del autor de las fichas:
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.
Links:
Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN
Guía para saber si una cláusula es abusiva
Guía para saber si una cláusula es transparente
Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato
