INFORME Nº 271. (BOE ABRIL de 2017).

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

137.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE UNA SOCIEDAD EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO Y ADMINSTRADOR ÚNICO

Resolución de 13 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se deniega anotación de embargo sobre varias fincas. 

Hechos: se presenta mandamiento por el que se decreta el embargo de varias fincas registrales. Dichas fincas figuran inscritas a favor de determinadas sociedades mercantiles pero en el procedimiento se ha demandado al administrador y socio único de dichas sociedades.

 El Registrador deniega la práctica de la anotación con fundamento en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH y en el artículo 629.2 LEC.

 La DGRN confirma la calificación registral y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación de documentos judiciales realiza las siguientes afirmaciones:

 Primera.- La constitución de una sociedad mercantil, aun en el caso de que exista un único socio, supone la creación de un nuevo sujeto de derechos y obligaciones aunque en el tráfico se desenvuelva a través de una persona física que sea ese socio único y, en este caso, administrador.

 Segundo.- La regla general es que la anotación preventiva de embargo sólo podrá practicarse siempre que la acción se interponga frente al titular registral y, se suspenderá o denegará su práctica cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona (artículos 1, 20 y 40 LH). Por excepción, conforme al último párrafo del artículo 20 LH: “En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.

 Tercero.- La posibilidad de embargar bienes de las sociedades de capital por deudas de los socios que la integran, exige acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pero esa decisión que tiene que tomar el Juez sobre el levantamiento del velo no puede adoptarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien, salvo en los supuestos legalmente admitidos que tienen carácter excepcional como es el caso del artículo 170, párrafo sexto de la Ley General Tributaria. (ER).

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138.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIOS DE DIFERENTE NACIONALIDAD. DERECHO TEMPORAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 15 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de aclaración.

Hechos: En 1983 una señora, de nacionalidad española, casada, compra en Madrid un bien inmueble. En la escritura se cita el nombre de su cónyuge, y se manifiesta que es vecina de Madrid. La finca se inscribe con carácter presuntivamente ganancial.

En 2015 dicha señora, ya viuda, (junto con el vendedor) otorga una escritura aclaratoria de la anterior en la que manifiesta que se casó con su citado marido (de nacionalidad polaca) en 1959, y que siempre residieron en Londres, sin pactar régimen económico matrimonial alguno, por lo que considera que su régimen no era el de gananciales sino el de separación de bienes, ya que la ley inglesa no contempla régimen matrimonial alguno. Aporta una serie de documentos justificativos y solicita la rectificación del Registro para que conste con carácter privativo.

La registradora suspende la inscripción pues considera que el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo puede rectificarse o por decisión judicial o con el consentimiento del interesado (en este caso de sus herederos). Con independencia de lo anterior considera que la ley aplicable al matrimonio sería la del marido al tiempo de celebración del matrimonio.

El notario autorizante de la escritura aclaratoria recurre y alega que el carácter presuntivamente ganancial del bien publicado por el Registro es una mención basada en las manifestaciones de la otorgante de la escritura, sin ninguna otra prueba, y por ello puede ser rectificada por nuevas manifestaciones de la interesada. Además añade que a dicha mención no le son aplicable los principios de legitimación y fe pública registral.

La DGRN desestima el recurso. Considera en primer lugar que el Registro está atribuyendo determinados derechos al cónyuge del titular registral, que a dicha presunción de ganancialidad le es de aplicación el principio de legitimación registral establecido  en el artículo 38 LH y por tanto para rectificar el Registro se necesita el consentimiento de sus herederos o sentencia judicial.

Reconoce sin embargo que no es necesario tal consentimiento cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, lo que no ocurre en el presente supuesto.

En cuanto al fondo del asunto, relativo a la ley aplicable al régimen económico matrimonial, concluye que conforme a la legislación vigente el momento del matrimonio, teniendo en cuenta la fecha del matrimonio y que el marido era de nacionalidad polaca, sería la del marido al tiempo del matrimonio en 1959, es decir la ley polaca.

Aprovecha para resumir la situación legal en este punto sobre matrimonios con diferente ley personal común y su régimen económico matrimonial en ausencia de pacto, diferenciando entre:

.- Matrimonios contraídos hasta el día 28 de Diciembre de 1978 (día antes de la entrada en vigor de la Constitución de 1978): el que establezca la ley nacional del marido al tiempo de la celebración.

.- Matrimonios contraídos entre 29 de Diciembre de 1978 (día de entrada en vigor de la Constitución) y 6 de noviembre de 1990 (día anterior a la entrada en vigor de la Ley 15/1990 que modificó el artículo 9 CC): ha de tenerse en cuenta la  Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 que declaró inconstitucional la regulación del CC (que mantenía la del marido), tras la entrada en vigor de la Constitución:  La situación no es clara pues hay un vacío legal no resuelto por la jurisprudencia.

Se remite a su criterio establecido en la Resolución de 9 de Julio de 2014, según el cual habrá de estarse a la voluntad acreditada de ambos contrayentes de determinar (no de elegir) la ley que resulta aplicable a su régimen económico matrimonial desde el inicio y en defecto de esa voluntad común será necesaria sentencia judicial.

.- Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio.

COMENTARIO.-

El principio de legitimación registral  no se extiende al carácter presuntivamente ganancial del bien, pues, por su propia naturaleza, es una presunción, susceptible de prueba en contrario y el presunto copropietario es sólo presunto. Por ello no será necesario para la rectificación del asiento el consentimiento de dicho cónyuge. Si ese carácter presuntivamente ganancial ha ingresado en el Registro por la mera manifestación de la esposa, una nueva manifestación de ella sola deberá ser suficiente, en principio, para rectificar esa situación. Cuestión diferente es que, para evitar fraudes o nuevos errores, es conveniente que esa  nueva manifestación quede corroborada por otro tipo de pruebas, a ser posible indubitadas.  

En el caso concreto objeto del recurso sería posible la rectificación unilateral de la interesada por sus manifestaciones (es decir hacer constar el carácter privativo del bien), sin intervenir el marido o sus herederos, si esas manifestaciones fueran coherentes con la legislación aplicable. Sin embargo no son coherentes pues la interesada considera que es de aplicación la ley inglesa por haber residido en Inglaterra después del matrimonio (que establece un régimen de separación de bienes, en cuyo caso el bien adquirido sí sería un bien privativo) cuando lo cierto es que la ley aplicable era la ley del marido en el momento del matrimonio, es decir la ley polaca (que establece un régimen de gananciales similar al español).

Interesante es también el problema intertemporal planteado sobre el régimen económico matrimonial aplicable a los matrimonios de parejas de distinta nacionalidad (o de distinta vecindad civil) celebrados entre 29/12/1978 y 06/11/1990 sin pacto expreso. Ante el vacío legal existente, lo más prudente, llegado el caso, será que ambos cónyuges consientan cualquier acto de disposición o gravamen de los bienes adquiridos por cualquiera de ellos constante matrimonio, o, con carácter previo, determinen de común acuerdo el régimen matrimonial que consideren que les es de aplicación y conforme al cual hayan organizado de hecho sus relaciones patrimoniales.

Esa determinación voluntaria no es una elección libre “a posteriori” del matrimonio y sólo podrá ser o la del marido al tiempo del matrimonio (pues a pesar de su inconstitucionalidad ha sido aceptada voluntariamente por ambos) o la ley de la residencia habitual común después del matrimonio (que es el criterio legal supletorio ajustado a la Constitución escogido por la legislación desde 1990). En defecto de esta determinación voluntaria, será necesaria una resolución judicial.

En la práctica será difícil detectar este tipo de casos de bienes de matrimonios con ley personal distinta, celebrados entre 1978 y 1990, porque en la escritura no se habrá expresado la fecha de su matrimonio, excepto  cuando se liquide la sociedad conyugal. (AFS)

Ver artículo de Emma Rojo donde se cita esta resolución.

139.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.

Resolución de 16 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de prelegado.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la Resolución si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de prelegado otorgada únicamente por la prelegataria, sin que conste la aceptación de la herencia por la prelegataria ni por la otra heredera, y sin estar autorizada aquella para ocupar por su propia autoridad la cosa legada. La sucesión se rige por el Código Civil de Cataluña.

El registrador señala como defecto que no se acredita que la otorgante pueda tomar posesión por sí sola del prelegado ya que no consta la aceptación de la herencia en el mismo acto o en otra escritura.

Planteamiento.

1. La cuestión de fondo debatida se regula específicamente en el artículo 427-22 apartados 3 y 4 del Código Civil de Cataluña.

 Al igual que sucede en el Derecho común (art. 885 CC), la regla general en Cataluña es que el legatario no puede ocupar por su propia autoridad la cosa legada, pues el referido apartado 3 dice que “sin consentimiento de la persona gravada o, si procede, de la facultada para la entrega, el legatario no puede tomar posesión, por su propia autoridad, de la cosa o el derecho legados”. Sin embargo, a diferencia de lo que sucede en el Código Civil, el referido apartado 4 del artículo 427-22 CcC regula expresamente el caso del prelegatario y le permite tomar posesión del bien legado, pues dice que “no obstante lo establecido por el apartado 3, el legatario puede tomar por sí solo la posesión del legado si el causante lo ha autorizado, si se trata de un prelegado o si el legado es de usufructo universal, así como en Tortosa si toda la herencia está distribuida en legados”.

 Si comparamos este texto con la doctrina sentada por la DGRN en reiteradas resoluciones -algunas de ellas bastante recientes y comentadas en Informes anteriores de notariosyregistradores.com- la posibilidad que tiene el prelegatario de tomar posesión del bien legado en el Derecho de sucesiones catalán son más amplias que lo admitido en el caso de que la sucesión se rija por el Código Civil.

Precisamente por ello, la interpretación que se haga del artículo 81.1 del Reglamento Hipotecario debe adaptarse al Derecho catalán cuando este sea el que regula la sucesión, pero en cualquier caso es imprescindible que el prelegatario tenga la condición de tal, que no adquirirá mientras no acepte la herencia, que es lo que sucede en el caso debatido. De no aceptar la herencia, el llamado a título singular será simplemente legatario y necesitará que se le entregue el bien legado conforme al apartado 3 del art. 427-22 del CcC.

2. Reitera también la Resolución su criterio sobre el plazo para recurrir en el caso de retirada del título y nueva presentación, y sobre competencia del Ministerio de Justicia para conocer de recursos en lo que resulta aplicable un Derecho territorial español.

Doctrina de la Resolución.

 “El heredero favorecido con un legado es, a la vez, sucesor a título universal y a título particular, pudiendo aceptar la herencia y repudiar el legado, así como aceptar este y repudiar aquella (artículo 427-16.6 del Código Civil de Cataluña). Por ello, la excepción que el citado artículo 427-22, apartado 4, establece respecto del prelegado únicamente puede ser apreciada si el favorecido por el legado acepta previa o simultáneamente la herencia a la que ha sido llamado por el testador, pues solo por dicha aceptación adquiere la cualidad de heredero (…) De no aceptar la herencia, sería un legatario ordinario sin posibilidad de posesionarse por sí mismo de esa cosa legada (…) Por los razonamientos que anteceden, en tanto no se acredite la aceptación de la herencia por parte de la favorecida por el legado o el consentimiento de la coheredera, no podrá aquella inscribir la adquisición de finca legada en el Registro de la Propiedad, y solo podrá pedir anotación preventiva en su favor para la protección de su derecho conforme a los artículos 42.7 y 47 de la Ley Hipotecaria…”. (JAR)

140.*** REGISTRO MERCANTIL. PODER OTORGADO EN FAVOR DE QUIEN OSTENTE EL CARGO DE PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN.

Resolución de 16 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir un apoderamiento.

Hechos: Se trata de un poder conferido a favor de la  persona que en cada momento ostente la condición de Presidente del Consejo de Administración.

El registrador suspende el poder ya que “al ser necesario que en escritura pública conste la identidad de los apoderados no cabe el otorgamiento de poder a favor de la persona que en cada momento ostente la condición de Presidente del Consejo de Administración (Artículos 1280. C.c., 94 y 95 RRM y Resoluciones de 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 3 de marzo de 2000, 19 de abril de 2000 y 28 de octubre de 2008)”.

La sociedad recurre alegando  que  inscrito el cargo de presidente del consejo en el Registro Mercantil también lo estarán la identidad, datos personales, fecha de nombramiento, aceptación y plazo para el ejercicio de la persona designada, por lo que difícilmente podría alegarse su falta de oponibilidad en el ejercicio de las facultades conferidas y que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 28 de octubre de 2008 (apoderamiento de una persona para actuar mancomunadamente con quien ostente en cada momento el cargo de consejero delegado), admitió su inscripción.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Recuerda su doctrina de imposibilidad de inscripción de poderes al cargo, cuando la persona del apoderado se hace en un mero documento privado como sería la certificación del Consejo o de una Comisión ejecutiva pero también recuerda que “no existe inconveniente en que el apoderamiento pueda estar comprendido en dos o más escrituras públicas, una de ellas con designación genérica y la otra con individualización personal del apoderado, ya que en este caso aparecen cumplidas las exigencias de los artículos 1219 del Código Civil y 164 y 165 del Reglamento Notarial”.

Sobre esta base va a admitir el poder al cargo de Presidente del Consejo siempre que en la escritura en que se confiera dicho poder se haga constar  que deberá acreditarse el nombramiento para dicho cargo mediante la inscripción en el Registro Mercantil o mediante escritura pública, al objeto de colmar las exigencias del artículo 1280.5.º del Código Civil”.

Comentario: Aunque nunca nos han gustado los poderes al cargo, pues la publicación de dicho poder en el BORME siempre será una publicación incompleta que obligará al tercero a completar el conocimiento de la persona que vaya a actuar en nombre de la sociedad, buscando una segunda inscripción también publicada, o exigiendo una escritura en que se especifique la persona nominatim que va a ejercer las facultades en nombre de la sociedad, con la solución dada por la DG creemos que se aúna la debida seguridad jurídica, con la necesaria facilidad que deben tener las empresas para organizar sus poderes de la forma que tengan por conveniente, minimizando al propio tiempo los costes de sustitución de esas personas.

Por consiguiente a partir de esta resolución ya quedan claros los requisitos necesarios para que sean inscribibles los poderes dados a un determinado cargo dentro de la sociedad, sea el cargo que sea: Que la concreta persona que ostente ese cargo conste debidamente inscrita, o que la designación de la persona que ostente el cargo conste en escritura pública. Dándose alguna de estas dos circunstancias el poder podrá ser inscrito. Por ello la persona que vaya a actuar el poder conferido siempre deberá ir provista de un doble documento: El documento-escritura- en que conste el poder conferido al cargo, y el documento-escritura o certificación del registro mercantil- en el que conste la identidad de la persona que desempeña dicho cargo. Ello no supone cambiar el documento por virtud del cual puede ser inscrito el Presidente en el RM, pues es documento podrá ser privado con firmas legitimadas, ya que al inscribirse será oponible a terceros y también podrá expedirse certificación-documento público- para acompañar a la escritura de poder.

Finalmente se aclara en la resolución que la renuncia al cargo hecha por la persona que lo ostente, no implica en ningún caso revocación del poder, sino que el poder seguirá subsistiendo si bien no podrá ser utilizado hasta tanto se sustituya esa persona. (JAGV)

Ver artículo de Mariano Álvarez «Sobre el poder al cargo».

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141.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER AL DEUDOR EN LA HERENCIA DE SUS PADRES

Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2 a practicar una anotación de embargo. 

Hechos: se presenta mandamiento ordenando anotar los derechos hereditarios que le corresponden al deudor como consecuencia de la herencia de sus padres.

La Registradora suspende la práctica de la anotación por no constar el certificado del Registro General de Últimas Voluntades y el testamento o, declaración de herederos, en su caso, de los titulares registrales y ello con fundamento en el artículo 166.1 RH.

La DGRN confirma la calificación ya que por aplicación del artículo 166.1.2 RH, cuando se trate de deudas propias del heredero demandado, la anotación preventiva únicamente puede practicarse sobre la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo y para ello será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente haciendo constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos. (ER)

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142.** ADJUDICACIONES EN VACÍO: ¿CABE ADJUDICARSE EN HERENCIA FINCAS YA VENDIDAS COMO PASO PREVIO?

Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Vendrell n.º 1 a inscribir una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

En escritura de manifestación y aceptación de herencia, la única heredera se adjudica, entre otros bienes, cuarenta y siete fincas respecto de las cuales manifiesta que habían sido vendidas por el causante mediante contrato privado, haciéndose constar que solo se inventarían para dar cumplimiento a las trasmisiones efectuadas en vida del causante.

La registradora suspende la inscripción de dichas fincas porque considera que, al haber sido vendidas por el causante, no deben formar parte del patrimonio hereditario ni pueden ser adjudicadas a la heredera, y por tanto no procede la inscripción a nombre de ésta en el Registro.

¿Son inscribibles a nombre de la heredera las finca ya vendidas por el causante y aunque la adjudicación de las mismas se haga a los solos efectos de poder otorgar la escritura pública de venta? NO.

Planteamiento.

La Resolución rechaza la posibilidad de inscribir este tipo de adjudicaciones (“adjudicaciones en vacío”) porque el adjudicatario no tiene titularidad dominical alguna (porque tampoco la tenía su causante) “sino que sólo ostenta determinadas facultades de actuación”, y la vigente legislación registral no permite, en vía de principio, una inscripción de dominio en favor de alguien que propiamente no es titular dominical.

Frente a la argumentación de quienes defienden su inscripción en base al artículo 2 n.º 3 LH, que permite la inscripción de adjudicaciones fiduciarias, como es el caso de la adjudicación para pago de deudas, la Resolución distingue ambos supuestos, pues en el caso que examina (adjudicaciones en vacío) el causante y el adjudicatario carecen de titularidad sobre el bien, mientras que en la adjudicación para pago la titularidad radica en el causante de la herencia y la adjudicación que se hace, si bien es puramente formal, hasta el punto de que de  que el bien no entra en el patrimonio del adjudicatario, sin embargo, tiene el efecto de legitimar los actos dispositivos que debe realizar el adjudicatario para lograr el pago.

 Doctrina de la Resolución.

1. El principio de tracto sucesivo no es meramente formal y por ello no cabe la transmisión de una mera «titularidad registral», por lo que no puede acceder al Registro una transmisión al amparo de la legitimación registral del transmitente cuando no existe verdadero poder dispositivo (por todas RDGRN de 12 de marzo de 2014). Si al Registro sólo pueden acceder los actos válidos, esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

2. En casos como el presente no es una situación jurídica inscribible, pues los poderes, las facultades de actuación y las meras instrucciones escapan, en principio, a la publicidad del Registro, razón por la cual el art. 20 LH excluye la inscripción de los cargos de representación por no suponer titularidad alguna. No son supuestos de tracto abreviado, sino de gestión y disposición de derecho ajeno.

3. Según la Resolución de 3 de septiembre de 2008, «la adjudicación para pago es una adjudicación «en vacío» puramente formal (…) para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del heredero. Se trata de una titularidad meramente formal, aparente y provisional, que legitima para los actos dispositivos que, para realizar el pago, tenga que verificar el adjudicatario; y que no solo no transmite el bien sino que ni siquiera genera derecho real de garantía a favor de los acreedores de la herencia, salvo que en la misma adjudicación se hubiera estipulado expresamente o que sobre los bienes se tome en plazo anotación preventiva (cfr. articulo 45 L.H.)». Asimismo, según la Resolución de 8 de julio de 2013, de la «…doctrina jurisprudencial se deduce con absoluta nitidez que en las adjudicaciones para pago de deudas no existe un efecto traslativo del dominio a favor del adjudicatario.

4. Además de las consideraciones anteriores, dicha adjudicación no es útil por innecesaria, “pues si existe documento privado de la venta realizada, escrito y firmado por el causante, no es necesaria adjudicación alguna a los herederos toda vez que el artículo 20, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria exceptúa de la necesidad de inscripción previa a favor de aquellos los documentos que otorguen ratificando tal contrato privado realizado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, este Centro Directivo ha entendido que es inscribible la escritura de formalización del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014). (JAR)

 

143.** OPCIÓN DE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. PROHIBICIÓN DE ENAJENAR TESTAMENTARIA. 

Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 14, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de cesión de aprovechamiento urbanístico.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que una entidad, como titular del dominio de dos fincas inscritas a su nombre, parcialmente edificadas, eleva a público un contrato privado otorgado con anterioridad, por el que concede a una mercantil un derecho de opción de compra sobre una parte del que considera aprovechamiento urbanístico no materializado de las fincas de su propiedad.

Para su mayor comprensión se han de tener en cuenta  las siguientes circunstancias:

• Registralmente las fincas inscritas a favor de la cedente están gravadas con una prohibición de enajenar hasta que no transcurran cincuenta años desde el fallecimiento de la causante, ocurrido el 22 de diciembre de 1998. Además, una de las fincas está gravada con una servidumbre de luces y vistas.
• Se incorpora a la escritura un acuerdo municipal por el que se concede a la cesionaria licencia urbanística para la construcción de un edificio de 3.475,25 metros cuadrados a construir sobre un solar de 622 metros cuadrados. Entre otras, la licencia se sujeta a las condiciones de la previa regularización registral de la agrupación de las dos fincas contempladas en el proyecto básico y de la demolición de la edificación existente.

De la escritura resulta:

1. Que las fincas constituyen un complejo inmobiliario.
2. Que tienen atribuida conjuntamente una edificabilidad de 3.475,25 metros cuadrados, materializada en las edificaciones existentes, únicamente, en cuanto a 603,05 metros cuadrados, existiendo, por tanto, un aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados.
3. Que el aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados está exento de la prohibición de disponer que grava ambas fincas, «al constituir un derecho atribuido por el planeamiento con posterioridad» a la constitución de la misma, que recaería exclusivamente sobre las cuotas correspondientes a la edificabilidad materializada.

 Así se solicita en la misma:

1. La inscripción separada en folio independiente del aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados, libre de limitaciones.
2. La inscripción separada, previa segregación del total anteriormente indicado, del aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados, libre de limitaciones.
3. La inscripción en el folio registral abierto al aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados de un derecho de opción de compra.

 La registradora deniega la inscripción solicitada por distintos defectos, siendo objeto de recurso los siguientes:

1. Por no haberse concretado el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, consideradas por las partes como un complejo urbanístico, pues sería necesaria la previa agrupación de las mismas, dado que la licencia de construcción está sujeta, entre otras, a la siguiente condición: «Deberá regularizar registralmente la agrupación de las parcelas objeto de proyecto».
2. Porque la existencia y dimensión del aprovechamiento urbanístico han sido determinadas por las partes, sin que tales extremos se acrediten mediante la preceptiva certificación administrativa.
3. Porque no es oportuna ni está prevista legalmente la apertura de folio independiente a un aprovechamiento urbanístico que ha de materializarse exclusivamente sobre la finca a la que corresponde.
4. Porque no es posible liberar de la prohibición de disponer al aprovechamiento urbanístico cuya constancia registral se pretende, pues en cuanto constituye una de las facultades que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, debe soportar las cargas impuestas sobre el dominio de dicha finca.
5. Porque la opción concedida vulnera la prohibición temporal de enajenar, por un plazo que aún no ha concluido.
6. Errores o contradicciones padecidos en la escritura.

 La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, salvo  en lo relativo al defecto referente a los errores o contradicciones padecidos en la escritura.

Nuestro Centro Directivo tras una serie de consideraciones sobre su doctrina en relación al aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho, se centra en los defectos objeto del recurso.

 En primer lugar, los relativos a la falta de concreción del aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, y su acreditación por certificación administrativa.

 Para que sea posible el acceso registral del aprovechamiento urbanístico, bien por inscripción o nota marginal en el folio registral de la finca, bien mediante folio independiente, se ha de  concretar el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, especificadas en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, así como la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen artículo 34 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En nuestro caso se acredita la existencia de una licencia de edificación con una determinada edificabilidad condicionada a la previa regularización registral de la agrupación de las dos fincas implicadas, siendo preciso que la fijación del aprovechamiento subjetivo sea el correcto, para lo que se deberá de partir del tipo fijado por el plan y su determinación requerirá intervención administrativa.

En lo que respecta a la posibilidad de apertura de folio independiente a un aprovechamiento urbanístico, la posición de este Centro Directivo es que fuera de los supuestos tasados en el art. 39 de las normas complementarias del RH  que admite la apertura de folio independiente solo en los supuestos contemplados en el mismo, no puede admitirse el tratamiento como finca registral independiente del aprovechamiento urbanístico subjetivo transmitido por el propietario, si está llamado a materializarse en la misma unidad de suelo o edificación y por tanto dicha transmisión derivará en la formación de una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral de terreno delimitable por sus coordenadas de localización, cuya configuración jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación.

En relación al defecto de no ser posible inscribir la transmisión de aprovechamiento libre de cargas, se ha de tener en cuenta que aunque aquel pueda ser objeto autónomo de derechos, no queda libre del condicionamiento jurídico de la finca de la que proviene. Lo que implica que la inscripción separada del aprovechamiento, sólo podría hacerse arrastrando la prohibición de enajenar y la servidumbre de luces y vistas que gravan las fincas de origen, de forma análoga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formación de nuevas fincas a partir de otra inscrita (segregación, agrupación, división, etc,…), como resulta de los artículos 33 a 35 del Real Decreto 1093/1997.

A continuación se centra en el defecto relativo a la vulneración de la prohibición testamentaria de enajenar.  A este respecto recuerda la Dirección General que la prohibición de disponer supone el reconocimiento por el ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por ella.

  No impiden, en principio, la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos».

 El principio de libertad de tráfico, que se recoge en el artículo 348 del Código Civil, hace que aquellas deban de ser interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican y  además de la temporalidad o la accesoriedad de las mismas, exigen la existencia de justa causa.

Y solo van a afectar a una de las facultades que integran el contenido del derecho subjetivo, en este caso el de dominio que, según el artículo 348 del Código Civil comprende el derecho de usar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. En nuestro caso la prohibición es  de enajenar, quedando limitada la transmisión puramente voluntaria del derecho de aprovechamiento urbanístico, como facultad independiente, sin embargo no impedirá, las transmisiones de aprovechamiento subjetivo de carácter forzoso, coactivas o incluso inducidas, cuando, aprobadas por la Administración competente sirvan para hacer efectiva la equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación.

En cuanto a si la opción de compra vulnera la prohibición de disponer, nuestro Centro Directivo declara que dentro del concepto de enajenación no se comprende el de constitución de un derecho de opción de compra, ya que la enajenación solo tiene lugar si la opción llega a ejercitarse, pero para que sea compatible con la prohibición, se ha de pactar demorar su ejercicio hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por la causante.

En último lugar en relación a  los errores o contradicciones que aprecia la registradora en la  escritura, la DG entiende que el objeto del contrato aparece correctamente definido, de modo que el derecho de opción de compra acordado se refiere al aprovechamiento de 2.636,47 metros cuadrados y no al total no materializado. (MGV)

145.*** LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES MORATORIOS NO ESTÁ ATADA A DOS PUNTOS DE DIFERENCIA CON LOS ORDINARIOS.

Resolución de 21 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio, subrogación pasiva en préstamo hipotecario, ampliación de capital y modificación del tipo de interés. (CB)

CONSIDERACIONES PREVIAS.- El recurso tiene por objeto exclusivo la adecuación a Derecho de la calificación sin que en el mismo se pueda entrar a valorar otros posibles defectos no recurridos, ni otras posibles calificaciones dispares de la misma registradora máxime cuando la cuestión de la abusividad de los intereses moratorios y su repercusión en la responsabilidad hipotecaria constituye materia no consolidada doctrinal ni jurisprudencialmente.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión que se debate es si el tipo máximo del interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria puede exceder en más de dos puntos del tipo máximo del interés remuneratorios pactado a efectos hipotecarios. La registradora señala en su nota que ello no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 2,335%, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser 4,335% y no del 9,00% como se pacta.

La notaria recurrente indica que a estos efectos, debe distinguirse entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en la escrituras de constitución de hipoteca para dar cumplimiento a los arts. 114 LH y 220 RH. La DGRN revoca la nota.

ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA GENERAL.- Los intereses ordinarios en cuanto retributivos del préstamo o crédito tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las partes así lo establecen debiéndose estar al contenido pactado para determinar su cuantía determinada o determinable [tope máximo accesorio]. Las partes no tienen más límite que el de los principios generales de obligaciones (art. 1255 CC), o los de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales) [y los de las resoluciones de 20 junio, 7 abril, 10 febrero 2016 y 22 julio 2015].

Pactados los intereses remuneratorios de una obligación, la posibilidad de cobertura hipotecaria está expresamente regulada (art. 12 LH) con la importante matización de que la eficacia «erga omnes» de la inscripción impone unas limitaciones que trascienden las del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no se superponen sino que se complementan […] la cobertura de garantía de los intereses ordinarios o remuneratorios pactados viene determinada, desde el punto de vista hipotecario, por dos aspectos.

[1] Por un lado (1) y conforme al art. 130 LH la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas […] la cobertura hipotecaria no puede cubrir obligaciones no existentes, ni puede tener por objeto una obligación distinta a la establecida por las partes o, en su caso, por la Ley. (2) El carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito.

[2] El segundo aspecto es que la cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o remuneratorios, y también la de los moratorios, está sujeta a unos límites distintos a los derivados de las normas generales del ordenamiento civil, límites que son tanto (1) estructurales, en cuanto propios de cualquier derecho real inscrito, (2) como particulares de la obligación accesoria de intereses por decisión expresa del legislador.

(2) La exigencia de determinación propia del Derecho hipotecario, impone a su vez que la obligación garantizada, así como los distintos elementos que conforman su exigibilidad, consten debidamente delimitados ya sea su cuantía, devengo, vencimiento o tope cuando de intereses variables se trate. (1) Por otro lado, especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura del art. 114 LH que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses, ordinarios o moratorios, por plazo superior a cinco años.

Es doctrina reiterada de la DGRN que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (arts. 12 LH y 219 RH) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación (Resoluciones de 16 febrero 1990 y 20 septiembre 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001.

ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA PARA EL CASO.- Sin embargo, para la DGRN, no debe confundirse el que el tipo máximo de los intereses -ordinarios o moratorios- a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del art. 114.3 LH) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate [mediante la acción real o la personal]; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura [hipotecaria], por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

Es en el exclusivo ámbito del devengo obligacional de intereses moratorios en el que la STS de 3 junio 2016 ha fijado como criterio objetivo de abusividad, el que los intereses moratorios no pueden ser superiores en más de dos puntos a los intereses ordinarios pactados. E, igualmente, sólo en este ámbito obligacional es aplicable la doctrina de este Centro Directivo, recogida en las Resoluciones de 30 marzo y 22 de julio de 2015 y 7 de abril, 20 de junio y 20 de octubre de 2016, relativa a que la cuantía del interés moratorio, dado su carácter indemnizatorio, debe ser siempre igual o superior a la cuantía de los intereses ordinarios.

Pero en la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2 y 3 LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien (1) no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, (2) bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, (3) bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (arts. 1255 y 1826 CC).

Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de que, aun siendo los intereses variables, el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar dos puntos porcentuales al tipo máximo del 2,335% que -únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

Los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrá garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid. Resoluciones de 28 mayo 2014 y 25 enero 2017). Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de dos puntos al tipo máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado. La DGRN estima recurso y revoca la nota en cuanto al defecto. (CB)

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146.** VENTA DE FINCAS DE SOCIEDAD CONCURSADA: INTERPRETACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Resolución de 22 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de compraventa. 

Hechos: una sociedad mercantil, en liquidación concursal, vende, a través de sus administradores concursales, actuales liquidadores, cuatro fincas registrales.

– En el inventario de la masa activa las fincas son valoradas conjuntamente por 2.500.000 euros.

– En el plan de liquidación presentado por la administración concursal y aprobado por el Juez se preveía la enajenación individual de los bienes inmuebles mediante “puja”, en procedimiento extrajudicial, con intervención de fedatario público. En dicho sistema de “puja”, el precio mínimo de venta de las fincas no podía ser inferior a 1.250.000 euros.

– Para el caso de que la “puja” resultase fallida, se preveía la “enajenación directa” “al mejor precio posible” estimando la administración concursal que la cantidad de 600.000 era reducida.

– La “puja” resultó fallida por lo que se procedió a la enajenación directa, se presentaron dos ofertas y las fincas registrales se vendieron por importe de 350.000 euros.

La Registradora calificó negativamente la compraventa por considerar que el precio de la venta era demasiado reducido, habida cuenta de lo que el propio plan establecía, siendo necesario, a su juicio, la autorización del juez del concurso.

La DGRN admite el recurso considerando que, fracasado el sistema de “pujas”, la administración concursal puede proceder a la venta directa «al mejor precio posible», sin necesidad de solicitar autorización judicial. Previsiblemente ese precio no coincidirá con el valor consignado en el inventario y ni siquiera con el precio mínimo fijado para la puja. Es cierto que la venta directa se realizó por el 14% del valor que las fincas tenían en el mercado pero fue porque entre la fecha de la aprobación del plan de liquidación y la fecha de la venta transcurrieron casi cinco años.

Comentario: no obstante la decisión del Centro Directivo, cabe considerar plenamente fundada en Derecho la calificación negativa de la Registradora toda vez que el precio de venta de las fincas no tiene o, no puede, ser el ofertado y es que en el sistema secundario de enajenación establecido en el plan de liquidación –la venta directa-, la libertad para aceptar el precio ofrecido no es absoluta. Si en el plan de liquidación se quiso señalar expresamente, pudiendo no hacerlo, que 600.000 euros era un precio que la propia sociedad consideraba muy reducido, no puede ésta aceptar ahora un precio de 350.000 euros, que es inferior a ese mínimo, salvo que, con justificación suficiente obtenga la autorización del Juez del concurso (ER).

 

147.*** DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: MODO DE ACREDITAR SU ANTIGÜEDAD. REFERENCIA CATASTRAL: DATO DE DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL. DETERMINA LA UBICACIÓN PERO NO PUEDE MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL, SI HAY DUDAS FUNDADAS.

Resolución de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 abril de 2017), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva antigua.

Hechos: Se formaliza una escritura de ampliación de obra nueva, por antigüedad, de una finca registral, que consta inscrita como urbana y compuesta de “un huerto, que mide 20 m2  y un huerto de secano que tiene 25 áreas (en total 2.520 m2)”.

En la escritura de obra nueva, no sólo se declara la ampliación de una obra nueva antigua, la cual, pasa a ser ahora, en parte urbana y en parte rústica, con una superficie total,  por defecto, de 1.670 m2 (es decir inferior a su superficie registral de 2.520 m2) y además en la nueva descripción, se modifica la calle de su ubicación, el número de orden, los linderos, incluyendo incluso un lindero fijo, y se acompaña, para justificar toda esta nueva descripción, un certificado municipal, donde el Ayuntamiento reconoce que la finca registral anterior, está hoy compuesta por cuatro referencias catastrales, tiene su acceso por la calle xxx y no consta que tenga licencia de obras, ni le consta la fecha de su construcción, ni se ha iniciado expediente sancionador contra ella, y en cuanto a su antigüedad tampoco consta, pero según Catastro es de 1997.

Registrador: Suspende la inscripción, ya que la acreditación de la obra nueva, vía Catastro, exige que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como aquí ocurre, donde se da una nueva ubicación, se cambia el nombre de la calle, sin que el Ayuntamiento certifique su equivalencia; hay diferencias relevantes en todos los sentidos, entre Registro y Catastro, discrepa la naturaleza de la finca (hoy urbana-rústica), su superficie, linderos, y tampoco se certifica la antigüedad de la edificación por el Ayuntamiento. En definitiva duda de la identidad de la finca entre Registro y Catastro. Concluye que para modificar la descripción registral, a la vista de las modificaciones introducidas es preciso une expediente de dominio (arts 201-203 LH).

Notario: Alega que los extremos que se establecen en la escritura, resultan del certificado municipal, y alega en su defensa el contenido del artículo 52 del R. Dto. 1093/1997, donde para la declaración de obra nueva basta el certificado catastral o municipal o acta notarial que acredite la terminación de la obra y su descripción coincidente con el título. Reconoce que el único fin de la escritura es la constancia de la declaración de obra nueva y el certificado municipal, ha acreditado la equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales. Reconoce sin embargo que la referencia catastral sólo implica la localización de la finca, pero no que la descripción tenga que ser concordante con el Catastro, ni que se puedan inscribir las diferencias entre Catastro y Registro.

DGRN: Para la DG se pretende determinar, en este expediente, si procede inscribir una ampliación de obra nueva, en base a certificados catastrales y a un informe municipal, pero incluyendo además en la escritura de ampliación de obra, la modificación por defecto de la superficie de la finca registral (que pasaría de 2.520 m2 a sólo 1.670 m2), el número nuevo de ubicación en la calle, sus linderos (incluso estableciendo ahora un lindero fijo) y modificar la cualidad hoy totalmente de urbana de la finca y además el nombre del paraje en que se ubica.

El registrador sostiene que para acreditar la antigüedad de una edificación por certificación catastral, el registrador no debe tener dudas, e incluso puede prescindir del certificado municipal, ya que tal extremo corresponde calificarlo al registrador.

El notario manifiesta que lo único que quiere es inscribir la obra nueva, aunque no se modifiquen el resto de los datos registrales, pero es evidente que la descripción catastral no coincide con la registral.

La DG establece la siguiente doctrina en orden a la inscripción de obras nuevas, tras de la reforma de la LH por la ley 13/2015:

• Hace referencia a diferentes RS (así la de 5 julio 2016), estableciendo que conforme al artículo 202 de la LH “la porción de suelo ocupada por una edificación, instalación o plantación, debe estar identificada por sus coordenadas de referenciación geográfica”.

 Y la RS de 26 octubre 2015 (DGRN y DGC) establece que “en caso de inscripción de edificaciones los registradores deben remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo que las mismas ocupen”. Por tanto el registrador no debe tener dudas fundadas respecto de la ubicación del suelo que ocupa la edificación.

• En cuanto a las edificaciones “antiguas”, el trámite es fácil de cumplir, no necesitando ser aportada la georreferencia en formato GML, sino que es bastante la representación gráfica realizada sobre un plano georreferenciado, o bien el registrador puede tomar esas coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro.

• Esta exigencia de las georreferencias lo es sólo respecto de declaraciones de obra nueva finalizada, no “en construcción”.

• Queda claro que la certificación catastral permite “únicamente”, situar el inmueble en la Cartografía Catastral, es decir se trata de una circunstancia más de la inscripción (artículo 9 LH), y tiene efectos limitados ya que en ningún caso supone una “coordinación gráfica” (art 10 LH) y la misma por sí sola no supone una rectificación de la descripción literaria del Registro.

• Conforme al artículo 45 del R Decreto 1/2004 de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro establece que “existirá una identidad entre finca catastral y registral, cuando coincidan los datos de situación, denominación etc… y las diferencias de superficie no sean superiores al 10%, y además no existan dudas fundadas en la identidad de la finca, derivada de otros datos descriptivos (como es aquí el caso).

Por tanto y, puesto que en este caso no queda acreditada la nueva naturaleza urbana de la finca y demás datos descriptivos y las diferencias superficiales entre Registro y Catastro son superiores al 10%, así como también hay diferencias en cuanto a la denominación del sitio, paraje, naturaleza, linderos y número de policía, y, puesto que existen estas dudas fundadas en el registrador, no es posible que acceda al Registro la nueva descripción y superficie de la finca sobre la que se declara la obra nueva “antigua”, ya que el certificado catastral no es medio hábil para justificar las modificaciones descriptivas.

• No obstante, la obra nueva “antigua” puede acceder al Registro si se acredita por otros medios la antigüedad de la misma en los términos que prevé el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y resulte justificado que las coordenadas de la edificación se corresponden con la finca registral.

Además y por otro lado, también podrían acreditarse las nuevas modificaciones descriptivas, a través de la formalización de un expediente de dominio, a que hace referencia el artículo 201 de la LH.

Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.

NOTA: En base a esta Rs y otras anteriores y Circular interna del Banco de España, hago constar:

– Se puede inscribir una finca en el registro de la propiedad, aunque se desconozca su georreferencia o no se acompañe certificado catastral. RS 03/11/2016 (BOE 23 noviembre 2016)

– También puede ocurrir que una finca registral comprenda varias referencias catastrales, lo cual desde el punto de vista del Registro (como se observa en esta RS, no tiene importancia.

– Otra cosa es que una referencia catastral comprenda varias fincas registrales, situación que, si bien desde el punto de vista del registro, carece de importancia, sí la tiene si se quiere hipotecar una sola de las fincas incluidas en dicha referencia catastral, ya que para el Banco de España, no se puede hipotecar una finca con una referencia global, pero que no determina físicamente en qué parte del plano catastral se ubica, con lo cual la Entidad Tasadora, procederá a rehusar la hipoteca de la finca en cuestión. (JLN)

 

148.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD VENEZOLANA EN EL FOLIO DE LA SUCURSAL ESPAÑOLA.

Resolución de 22 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Madrid, por la que no procede al despacho de una solicitud de toma de razón de demanda judicial.

Hechos: Por instancia se solicita que se haga constar en la sucursal de una sociedad extranjera que se ha interpuesto una demanda de disolución y liquidación contra la matriz inscrita en el país de su nacionalidad. Se acompaña copia de la demanda.

El registrador deniega la constancia pues los documentos presentados (demanda de disolución y liquidación de la sociedad matriz de la sucursal), no son susceptibles de causar asiento registral (artículos 16 del Código de Comercio, 2, 94, 299 y 302 R.R.M.).

El interesado recurre alegando los importantes efectos que la demanda puede tener en relación a la sucursal en España.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Parte de la base que “la mera solicitud de un particular carece de virtualidad alguna para practicar una anotación preventiva de demanda, de prohibición de disponer u otras similares”.

Las anotaciones sólo son posibles “si las acuerda el órgano judicial competente (título material) y se documentan en la forma legalmente establecida (título formal, vid. artículo 738 en relación con los artículos 149.5ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 257 de la Ley Hipotecaria)”

Todo ello es aplicable aunque “la medida cautelar provenga de un órgano jurisdiccional extranjero habida cuenta de que: «El procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español» –artículo 58 de la Ley 29/2015, de 30 julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil–, sin perjuicio de las especiales obligaciones que para el registrador puedan derivar, en su caso, de la aplicación de los artículos 59 y 61 de la misma Ley”.

Aparte de todo lo anterior del mismo documento judicial que se acompaña resulta que sobre las medidas cautelares se proveerá en auto separado., lo que reafirma la imposibilidad de adoptar medida alguna en relación a la sucursal en España de la sociedad extranjera.

Comentario: Se trata de una muy clara resolución en la que sin perjuicio de la conveniencia de hacer constar en la sucursal de una sociedad extranjera las vicisitudes que sufra su matriz, en el caso contemplado y por los documentos aportados no existe posibilidad alguna para hacerlo. Y todo ello sin perjuicio de la aplicabilidad de la Ley 29/2015 citada que regula con claridad la cooperación jurídica internacional. (JAGV)

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149.*** DURACIÓN DE PODER TEMPORAL.CÓMPUTO DEL PLAZO: CLARIDAD EN SU EXPRESIÓN.

Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir una escritura de poder.

Hechos: Se trata de un poder concedido con carácter temporal en los siguientes términos: “El presente poder se confiere por plazo de dos años a contar desde el día de hoy, es decir hasta el veintiséis de octubre de dos mil dieciocho, fecha en la cual quedará automáticamente revocado y sin efecto alguno». La escritura es de 25 de octubre.

Para el registrador la fecha de vencimiento del poder es errónea pues debe vencer el 25 de octubre, es decir a partir de la fecha de la escritura contada de fecha a fecha (Arts. 5 Código Civil, 58 y 94 RRM).

El notario recurre y dice que el artículo 5 del Ccivil “tiene evidente carácter dispositivo y se aplica siempre que no se establezca otra cosa”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Recuerda la doctrina del TS (vid., por todas, las Sentencias de la Sala Tercera de 15 de junio de 2004 -recurso de casación número 2125/1999-, y de 8 de junio de 2015 -recurso de casación número 2499/2015), según la cual “la referida frase, «de fecha a fecha», no puede tener otro significado que el de entender que el plazo vence el día cuyo ordinal coincida con el que sirvió de punto de partida. Por ello, la fecha de vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la fecha inicial («dies a quo»).

Pero también recuerda que dicha norma no es aplicable a los negocios jurídicos entre particulares”, por lo que “debe prevalecer cualquier otra determinación que sobre tal extremo se exprese por las partes o por el autor unilateral del negocio de que se trate, en ejercicio de la autonomía de la voluntad (vid. artículo 1255 del Código Civil).

Supuesto lo anterior para la DG “no existe una contradicción patente e insalvable” en los términos del contrato pues “la intención del poderdante… debe entenderse claramente revelada”.

Comentario: Dos puntos trascendentes revela esta resolución; Uno que la regla del CCivil en cuanto a cómputo de los plazos es dispositiva y dos, que si la voluntad de las partes resulta claramente expresada y no ofrece dudas, a ella deberá estarse.

En el caso del poder al establecer como día de vencimiento del poder, el correlativo siguiente a la fecha de la escritura, equivalía a establecer que el día inicial quedaba excluido del cómputo lo que entra dentro de la lógica negocial. No obstante debe reconocerse que el poder pudo utilizarse el mismo día del otorgamiento de la escritura y en ese caso su duración sería de dos años y un día según el cómputo del artículo 5 del Ccivil. Ahora bien ello no impide que el otorgante, pese a decir que el poder dura dos años, dado que normalmente la entrega de la copia sería al día siguiente, fije una concreta fecha de su vencimiento, si se hace de forma clara y patente. Claro que lo mejor hubiera sido, para evitar dudas, hablar de fecha de vencimiento y no de duración. (JAGV)

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150.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV.

Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la anotación ordenada de prórroga de otra de embargo. 

Misma doctrina que la contenida en las R. de 21 de febrero de 2017 y de 28 de febrero de 2017 resumidas en el informe del mes de marzo (ER).

 

151.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV.

Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de prórroga de embargo ordenadas en el mandamiento presentado. 

Misma doctrina que la contenida en las R. de 21 de febrero de 2017 y de 28 de febrero de 2017 resumidas en el informe del mes de marzo (ER).

 

152.⇒⇒⇒ EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DUDAS SOBRE LA SITUACIÓN ARRENDATICIA SIN QUE CONSTE INSCRITO NINGÚN ARRENDAMIENTO.

Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 9, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en el seno de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: En procedimiento de ejecución hipotecaria, mediante decreto, se adjudica una finca al acreedor, Banco Santander. Respecto a la situación arrendaticia, sólo consta esta expresión en el decreto: «(…) del resultado del procedimiento, consta que la finca se encuentra ocupada por terceras personas».

No se ha aportado en este caso la típica instancia complementaria sobre la situación arrendaticia y tampoco se dice de modo expreso que la finca sea una vivienda.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por no constar que se hayan practicado las notificaciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El recurrente argumenta que no se sabe con exactitud si la finca está arrendada y que tampoco consta en el Registro de Propiedad arrendamiento inscrito, no pudiendo quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente al tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro.

La DGRN considera de gran importancia, para resolver, la reforma de 2013 (ver resumen) introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En concreto, son clave estos tres artículos:

– El artículo 7.2 dispone que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». Principio de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito.

– El artículo 14.1, según el cual, «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca».

– Y el artículo 13.1: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por… la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria…, quedará extinguido el arrendamiento… se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.”

De ahí, la DG deduce:

– Regla: extinción del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria

– Excepción: arrendamiento inscrito antes de la hipoteca que se ejecuta. Existe derecho de retracto.

– Situación intermedia: inscripción tras la hipoteca, pero antes de la nota marginal de expedición de cargas. En este caso, el arrendatario ha de ser convenientemente notificado.

Para los casos de arrendamiento inscrito antes de la hipoteca considera de plena aplicación el artículo 25 LAU, ya que la ejecución hipotecaria se ha de considerar como venta en sentido amplio.

Resolviendo el caso que se le plantea, entiende que, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial.

El centro directivo alega como razón de ser de su enfoque el de que la protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su derecho. Y cita la Exposición de Motivos de la Ley de 2013 para recalcar la necesidad de inscripción como garantía de la seguridad jurídica preventiva lo que exige que los arrendamientos urbanos se sometan al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

Comentario:

¿Y qué pasa con los arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013 que no estuviesen inscritos? La propia DG reconoce que el nuevo régimen afecta a los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013. Ello es acorde con la disposición transitoria primera de la propia Ley 4/2013, dedicada al régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley 4/2013 y que dice: “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.”

Entiendo que estos arrendamientos no se extinguen por una ejecución forzosa a pesar de no estar inscritos, pues se les aplica la redacción anterior del artículo 13 LAU, según la cual, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, tiempo que todavía no ha transcurrido desde que entró en vigor la reforma.

Incluso, pueden quedar vigentes arrendamientos anteriores a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a los que se les aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 por el juego de sus disposiciones transitorias 1ª a la 4ª. De hecho, entre los artículos que enumera la D.Tr 2ª que son de aplicación no se encuentra el artículo 13 que impone la extinción en caso de ejecución forzosa. Lógicamente, esta posibilidad se dará sólo en edificaciones anteriores a 1994.

Por otra parte, en el texto no se dice expresamente que se haya de omitir la manifestación sobre la situación arrendaticia que exige el artículo 25 LAU para levantar el cierre registral y que la DG ha interpretado ampliamente, de modo que, en casos de ejecución forzosa, le corresponde realizarla al adjudicatario, si en el auto o decreto de adjudicación no se expresa.

Coordinando las anteriores observaciones, entiendo que una posible solución práctica sería la de seguir exigiendo la manifestación sobre la situación arrendaticia al adjudicatario, pero circunscrita a que no existan arrendatarios con contrato anterior al 6 de junio de 2013.

A partir del 6 de junio de 2018, podría obviarse totalmente esa manifestación si el edificio es posterior a 1994. Y también es aquellos casos en los cuales aparezcan transmisiones posteriores a 1994 donde se haga referencia a la libertad arrendaticia de modo directo, o de modo indirecto por no haberse ofrecido el ejercicio del derecho de retracto. (JFME)

 

153.** EL JUEZ ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.

Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 2, por la que se suspende la cancelación del carácter ganancial de una finca y la inscripción de su naturaleza privativa, ordenada en mandamiento.

Supuesto de hecho. Mediante escritura de compraventa, de fecha 3 de octubre de 1970, la esposa adquirió la finca registral 27.103 manifestando que estaba separada de hecho de su esposo, de quien no tenía noticias desde hacía más de diez años. El matrimonio tenía tres hijas. La finca se inscribió con carácter ganancial.

El marido fallece en 1977 y una de sus hijas insta del Juzgado que se declare privativo de la esposa el bien inscrito como ganancial.  En sentencia dictada el día 10 de enero de 2014 se declara que la finca es bien privativo de la madre (ya fallecida) y se ordena que se consigne en el Registro su naturaleza privativa.

Cuestiones.

1 El defecto apreciado en la nota de calificación tiene que ver con la doctrina del Centro Directivo sobre las demandas dirigidas contra la herencia yacente, pues se exige que estén interpuestas, al menos, contra algún llamado a la herencia del fallecido, o bien que se haya procedido al nombramiento de administrador judicial de la herencia yacente. Esta exigencia de nombramiento de administrador judicial debe limitarse, sin embargo, a los casos en que resulte imprescindible, como reitera la Resolución.

2 Por otro lado, en las demandas contra la herencia yacente se plantea, respecto de las fincas inscritas, un problema de tracto sucesivo en relación con el principio de legitimación registral (art. 38 LH) y la tutela judicial efectiva (art. 24 CE), lo que exige resolver en qué medida las exigencias del tracto sucesivo permiten a la calificación registral oponerse a los pronunciamientos judiciales a los efectos de la inscripción, existiendo una consolidada doctrina de la DGRN sobe el alcance que se debe dar al artículo 100 RH en la calificación de los documentos judiciales.

3 Por último, resuelve la Resolución un caso de disolución de la sociedad de gananciales por separación de hecho prolongada conforme a lo previsto en el artículo 1393 3º CC y la doctrina jurisprudencial.

Doctrina de la Resolución.

I Principio del tracto sucesivo.

“El principio de tracto sucesivo (…) en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario”

Ello no menoscaba el respeto a la función jurisdiccional pues la calificación registral se limita a determinados extremos de la resolución judicial entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia. Por ello, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y STC (Sala segunda) número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015.

II Principio del tracto sucesivo y herencia yacente.

1 Regla general: tratándose de herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (RRDGRN de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015).

2 Matizaciones a la regla general: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

III Separación de hecho y disolución de la sociedad de gananciales: art. 1393 CC.

En el presente caso resulta probado en la sentencia firme que la finca se adquirió por la titular registral después de una separación de hecho de larga duración y con medios propios de la misma, y que al tiempo de la adquisición tenía independencia económica absoluta de su esposo, elementos que como alega la recurrente, han sido considerados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sentencias de 13 junio de 1986, 23 de diciembre de 1992 y 17 de junio de 1998, entre otras, como necesarios e indicativos de que conforme al anterior artículo 1392.1.º del Código Civil, la separación de hecho prolongada ha excluido el fundamento de la sociedad de gananciales produciendo su extinción. En el presente caso, además, en el título público de adquisición ya se hizo constar la ausencia de convivencia desde hacía más de diez años y se da la circunstancia de que se acredita también probada la emigración de la madre y las hijas en los años 1962 y 1963.

 Conclusión: Por lo tanto, la decisión judicial viene a determinar la conclusión de la sociedad de gananciales con anterioridad al fallecimiento de los cónyuges, de forma análoga a lo dispuesto en el artículo 1393.3 del Código Civil en su redacción actual, y habiendo quedado probado que la finca es privativa, esta queda sustraída del patrimonio de la herencia yacente del cónyuge de la causante, no dándose por tanto el supuesto de una posible indefensión de los interesados en la misma, razón por la que se revoca la calificación.

Comentario. La calificación registral no cuestiona el carácter privativo del bien, lo que supondría una extralimitación del registrador por tratarse de una cuestión de fondo o material, que solo compete resolver al juez. Sí califica el tracto sucesivo en los términos del artículo 100 RH pero de “forma excesivamente gravosa” en este caso, en el que, además, quien insta la declaración es hija del fallecido e interesada en la herencia yacente de su padre. Este derecho lo tiene, al menos, como llamada abintestato a la sucesión, por lo que no cabe ignorar la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación, correspondiendo al juez apreciar la legitimación procesal. (JAR)

 

154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.

Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Llíria a practicar la cancelación de asientos ordenada por una sentencia dictada en un procedimiento declarativo.

Hechos:

Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento de juicio ordinario por la que se declara la nulidad de una partición hereditaria y se ordena la cancelación de la inscripción practicada sobre la finca registral.

 El registrador procede a no practicar la cancelación solicitada, aparte de por otro defecto que se subsana y que no es objeto de recurso, por el hecho de que la finca no figura inscrita a nombre de la demandada, sino de tercera persona, que no ha intervenido en el procedimiento que ha dado lugar a la sentencia.

El procurador de los Tribunales, en nombre y representación del interesado recurre alegando que el tercero que adquirió la finca es claramente un tercero de mala fe, que además al no constar que la compraventa se hizo por precio alguno, lo es a título gratuito, no pudiendo gozar de más protección que la de su otorgante, la cual sería ninguna, por considerar nulo el título del otorgante.

También solicita, en el caso de que no se admita la inscripción de la sentencia que se practique una anotación marginal a la finca, como información registral de una posible nulidad del título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, al considerar que no es posible acceder a la cancelación de una inscripción practicada a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento del que resulta la sentencia calificada.

Con relación al hecho de si este tercer adquirente que ha inscrito su derecho se halla o no protegido por la fe pública registral, entiende que es una cuestión  que no puede ser dilucidada en el marco del recurso gubernativo, siendo evidente que los efectos de una sentencia no pueden extenderse a quienes no han sido parte en el procedimiento.

Asimismo afirma que el demandante pudo haber evitado esta situación si hubiera solicitado, y se hubiera ordenado en su momento, la anotación preventiva de la demanda.

Finalmente señala que tampoco cabe acceder a la solicitud del recurrente de que «en caso de no admitirse la inscripción de la sentencia, solicitamos se admita su anotación marginal a la finca, como información registral de una posible nulidad de título». En este caso la única anotación que hipotéticamente podría practicarse es la de defecto subsanable (artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria). Pero dicha anotación no es procedente, dado que el defecto que fundamenta la nota de calificación tiene un claro carácter insubsanable (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento), al determinar la ineficacia registral definitiva del título calificado.

Para completar lo dicho anteriormente, nuestro centro directivo expone su doctrina relativa al principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

 Este principio, va a  implicar que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 Que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales, lo que no excluye, que éste último deba de calificar determinados extremos como el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

Asimismo, el Tribunal Supremo  ha dicho en diversas sentencias  que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judiciales, ya que si de conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, para evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución. (MGV)

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155.* DEPÓSITO DE CUENTAS: CONVOCATORIA Y CELEBRACIÓN DE JUNTA ANTES DEL INFORME DE AUDITORÍA.  

Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Navarra a practicar el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2015 de una entidad mercantil.

Hechos: Contempla esta resolución un curioso caso en que se suspende o deniega el depósito de cuentas de 2015 de una sociedad por los siguientes motivos:

1… 2. El informe de auditoría es documento que debe estar a disposición de los socios desde la convocatoria de la junta, y, siendo universal, desde su celebración. Artículo 272 de la Ley de Sociedades de Capital y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 11 de marzo de 2014, 25 de julio de 2014, 01 de agosto de 2014 y 02 de julio de 2015, entre otras.

Es de hacer notar que el informe de auditor nombrado a petición de la minoría fue finalizado y entregado a la sociedad con posterioridad a la fecha de la junta que se dice celebrada.

La sociedad recurre y alega que las cuentas  se aprobaron por 83,33% de los votos a favor y que el informe de auditoría aunque lo fue con salvedades en ningún modo ello modifica la imagen fiel de las cuentas anuales.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

La DG se centra en la importancia y trascendencia del derecho de información de los socios, si bien añade, siguiendo la estela marcada por sus más recientes resoluciones, dicha doctrina debe mitigarse en ocasiones para evitar los efectos devastadores de defectos meramente formales habiendo recibido dicha doctrina el respaldo legal como resulta de las modificaciones introducidas por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

No obstante ello no es aplicable al caso contemplado por “la ausencia total y absoluta de la puesta a disposición de los socios del informe de auditoría exigido por ley” lo que “implica una contravención frontal de la previsión legal contenida en el artículo 272 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Tampoco considera admisible el argumento de que el porcentaje de presencia y votación en la junta (ciertamente muy cualificado), ha de llevar a la conclusión de que no existe la infracción o que la misma es irrelevante pues “dicho argumento, considerado en sí mismo, … llevaría a la conclusión de que en sociedades con mayorías cualificadas estables los requisitos de protección de las minorías podrían ser sistemáticamente soslayados”.

Comentario: La flexibilidad preconizada por la DG en esta y otras resoluciones, como vemos, tiene sus límites y en ningún caso puede ser aplicable a los documentos que deben ponerse a disposición de los socios con la convocatoria o, en su caso, celebración de una junta universal, para que los asistentes a la junta puedan ejercer su derecho de voto con un perfecto conocimiento de la situación económica de la sociedad.(JAGV)

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156.() MANDAMIENTO QUE ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.

Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 3, por la que se suspende la cancelación del carácter ganancial de una finca y la inscripción de su naturaleza privativa, ordenada en mandamiento.

Plantea el mismo supuesto y con los mismos sujetos que el de la Resolución 153 ya comentada en este Informe. (JAR)

 

157.*** RESERVA VIDUAL, PARTICIÓN SIN EL RESERVISTA Y DESHEREDACIÓN. 

Resolución de 27 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia y adjudicación de bienes reservables.

Supuesto de hecho. 

Se discute sobre la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los reservatarios y sin intervenir la heredera nombrada por el cónyuge bínubo fallecido. Son hechos relevantes los siguientes: (i) No se discute la naturaleza reservable de los bienes adjudicados en la escritura (que fueron donados por los hijos a su padre) pues fueron determinados judicialmente y consta su carácter de reservables por nota marginal en el Registro. (ii) No obstante desheredar el reservista a todos los hijos reservatarios del anterior matrimonio, estos otorgan la escritura de adjudicación de los bienes reservables sin intervenir la heredera nombrada por el reservista.

A juicio de la registradora, dado que los tres hijos del causante están desheredados en el testamento, se necesita la declaración judicial de «ineficacia del testamento del reservista para inscribir los bienes objeto de reserva.

Planteamiento.

Como dijo la Resolución de esta Dirección General de 14 de abril de 1969, y reiteró la de 19 de mayo de 2012, «la naturaleza jurídica de la reserva vidual y la posición que ostentan el reservista y los reservatarios aparecen muy controvertidas en la doctrina patria, pues mientras unos autores entienden que en toda reserva de este tipo se está ante una sustitución fideicomisaria o una situación de desdoblamiento de usufructo y nuda propiedad, en la que el reservista sería un fiduciario o usufructuario y los reservatarios tendrían el carácter de fideicomisarios o nudos propietarios, con lo que estos últimos sucederían directamente al cónyuge premuerto, otros autores se inclinan por considerar que los reservatarios suceden al reservista, dado que la reserva tiene el carácter de una legítima especial, concretada en unos bienes determinados que se localizan dentro de la herencia del bínubo»

Ante tales planteamientos es necesario solucionar las siguientes cuestiones que la Resolución sistematiza didácticamente del siguiente modo: 1. ¿Cuál es la vocación o llamamiento del reservatario? 2. Determinación de los bienes reservables 3. Relación entre reservatario y reservista: ¿puede el reservista desheredar a los reservatarios?

El punto de partida, dice la DGRN, es que la reserva determina una sucesión especial que se rige por principios y normas distintos de la sucesión ordinaria.

Doctrina de la Resolución.

I VOCACIÓN DEL RESERVATARIO:

1. No tiene vocación derivada del primer causante porque el acontecimiento desencadenante de la reserva es el nuevo matrimonio del cónyuge viudo, acaecido después del fallecimiento del primer causante.
2. No tiene vocación derivada del cónyuge reservista porque la obligación de reservar se le impone; tampoco se puede equiparar la reserva a una especie de legítima por cuanto el reservista no la atribuye por ningún título.
3. La vocación o llamamiento del reservatario es legal, pues la determina la ley atendiendo a dos hechos: la celebración de nuevas nupcias o existencia de un hijo extramatrimonial del reservista y el fallecimiento de éste existiendo uno o varios reservatarios, que son hijos y descendientes del cónyuge premuerto, los cuales sobreviven al reservista y son llamados siguiendo el orden de la sucesión intestada con relación al cónyuge premuerto.
4. No contradice lo ahora dicho el que tales bienes se reciban por los reservatarios a través de la herencia del reservista, pues son cosas distintas la vocación y el cauce a través del que se reciben los bienes (RDGRN de 19 de mayo de 2012).

II BIENES RESERVABLES.

1. Son bienes reservables los adquiridos por el reservista de su primer cónyuge, de los hijos del primer matrimonio o de los parientes del difunto por consideración a este.
2. Los bienes reservables constituyen una masa patrimonial diferenciada de aquellos bienes del reservista no sujetos a la reserva. Tales bienes pueden quedar determinados registralmente ya en vida del reservista mediante nota marginal o, en otro caso, en el momento de su muerte.
3. Esta masa patrimonial que constituyen los bienes reservables («universum ius») queda sujeta a las normas del derecho de sucesión mortis causa a favor de los reservatarios, de modo que la concurrencia de la totalidad de los reservatarios hace efectiva y válida la adjudicación de los bienes reservables si están perfectamente identificados (como ocurre en el caso presente por la nota marginal), pues en tal caso ninguna cuestión se puede plantear respecto al carácter reservable de los bienes.

III RELACIÓN ENTRE RESERVISTA Y RESERVATARIO: DESHEREDACION ORDENADA POR EL RESERVISTA.

1. El cónyuge reservista puede mejorar en los bienes reservables a los hijos o descendientes del primer matrimonio (art. 972 CC).

2 También puede desheredar a alguno de los reservatarios (art. 973 párrafo 2º), como ha reconocido la RDGRN de 14 de abril de 1969 y la STS de 1 de abril de 1914), pero tal facultad “tiene su sentido tratándose de la desheredación de uno de los reservatarios frente a los otros”, “pero no puede afectar (…) a la totalidad de los reservatarios, pues con ello quedaría truncada la finalidad propia de la reserva, cual es que los bienes reservables tengan unos determinados beneficiarios, el grupo de familiares reservatarios, sin que la desheredación pueda alcanzar a la totalidad de ellos, como ocurre en el presente caso en el que existen nietos del reservista”.      

Comentario.

Aunque toda la argumentación de la Resolución es favorable a que los únicos interesados (cuando los bienes reservables están perfectamente determinados, y además en el caso concreto consta esta condición por nota marginal) puedan otorgar la escritura de adjudicación por si solos y causar la correspondiente inscripción, la Resolución resuelve en contra de que así sea en este caso, pero ello es debido a que la escritura es otorgada por los tres hijos del primer matrimonio, los cuales no agotan la totalidad de posibles reservatarios ya que hay otros potenciales, hijos de los otorgantes, y por ello no se puede causar la inscripción porque cabe que los hijos otorgantes de la escritura hayan sido justamente desheredados por el reservista, lo que determinaría que la reserva pasara a los descendientes posteriores, y ello exige resolver sobre el carácter justo o injusto de la desheredación ordenada. (JAR)

 

158.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN.

Resolución de 27 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Asturias, por la que se suspende la inscripción de la disolución y liquidación de una sociedad.

Hechos: Se trata de una escritura de disolución y liquidación de sociedad.

La registradora suspende la inscripción pues “la sociedad tiene la hoja registral cerrada por haber sido declarada en Baja Provisional, de conformidad con los arts. 96 RRM y 119 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades”.

La sociedad recurre pues a su juicio la escritura es inscribible dado que la sociedad tiene un solo acreedor, la Agencia Estatal de Administración Tributaria, cuyo crédito no se puede satisfacer por inexistencia de patrimonio social; por otro lado, no cabe instar el concurso de acreedores por ser presupuesto del mismo la pluralidad de acreedores y, por último, considera que dicho crédito ha sido declarado fallido por la propia Agencia Tributaria.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera su doctrina de que “vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicarse ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada” salvo los ordenados por la autoridad judicial, los que sean presupuesto para la reapertura de la hoja y los depósitos de cuentas.

Comentario: A la vista de las alegaciones del interesado, parece que la única solución es o bien intentar la reapertura de hoja en la Agencia Tributaria, o bien acudir al Juzgado para que declare la imposibilidad de concurso y si es posible la extinción de la sociedad. Ambas cuestiones de difícil solución. (JAGV)

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159.*** PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO SOBRE AUTORIZACIÓN OFICINA DE FARMACIA. COMUNIDAD AUTÓNOMA VASCA. SUJECIÓN AL GRAVAMEN DE AJD.

Resolución de 28 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Vizcaya, por las que no practica las inscripciones solicitadas de prenda sin desplazamiento de la posesión.

Hechos: Se constituye y se presenta a inscripción una prenda sin desplazamiento posesorio sobre la autorización administrativo-sanitaria de apertura de farmacia.

El registrador deniega la inscripción por los siguientes motivos:

1. No se acredita que tales autorizaciones, sean transmisibles a terceros, bien por disposición de la Ley o del título de concesión, por lo que no cumplen el requisito esencial al que el art. 54 de la Ley de HMyPsD subordina la pignorabilidad de las licencias administrativas.
2. Poca claridad en cuanto al objeto pignorado, pues a veces se habla de licencia y otras de «autorización administrativo-sanitaria de apertura de farmacia» o de una supuesta «resolución administrativa que transfiere dicha autorización de apertura de farmacia».
3. El valor del objeto pignorado que se señala a efectos de subasta es el que resulta de un certificado de valoración del negocio de farmacia.
4. De las normas que la Ley 11/1994, de 17 de Junio, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad Autónoma, y el Decreto 166/1999, de 16 de Marzo, sobre procedimiento para la transmisión de oficina de farmacia contiene en relación con las mismas, no resulta que la autorización de apertura de oficina de farmacia sea transmisible pues tiene carácter personalísimo. En la citada legislación dicha licencia no aparece ni prevista ni regulada expresamente, no existiendo ninguna norma de la que se pueda deducir que dicha licencia pueda ser objeto da tráfico jurídico independiente, es decir, susceptible de transmisión y, por tanto, de pignoración, separadamente de la propia oficina de farmacia. Lo que en definitiva se desprende tanto de la legislación farmacéutica vasca como incluso de la estatal básica, es que es únicamente el establecimiento mercantil u oficina de farmacia, con todos los derechos inherentes e inseparables qua conlleva su titularidad, entre ellos el mencionado derecho de explotación, el que puede ser objeto de tráfico jurídico.

Y todo lo anterior sin perjuicio de la diferente regulación que esta materia pueda tener en otras legislaciones autonómicas, como se ha puesto de relieve en el caso resuelto por la reciente Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 15 de junio de 2016.

El acreedor prendario recurre alegando que la posibilidad de transmisión está recogida en la Ley estatal, que tiene carácter básico (artículo 4 en relación a la disposición final primera de la Ley 16/1997, de 25 de abril, de Regulación de Servicios de las Oficinas de Farmacia), así como en el artículo 17 de la Ley 11/1994, de 17 de junio, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad Autónoma del País Vasco, alegando también la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2016.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Para ella hay que “partir del artículo 54 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954, que admite la prenda de licencias de todas clases “siempre que la Ley o el correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero”.

Por ello “la pignoración de licencias de farmacia o de derechos administrativos de funcionamiento de farmacia (en rigor de los derechos de explotación derivados de la licencia) es por tanto perfectamente admisible, siempre que se acredite su titularidad y sea transmisible”.

A continuación reconoce que el artículo 4.1 de la Ley estatal 16/1997, de 25 de abril, de Regulación de Servicios de las Oficinas de Farmacia, permite la  transmisión de las oficinas de farmacia únicamente en favor de otro u otros farmacéuticos, pero será la legislación autonómica la que fije la regulación de las autorizaciones de apertura y de transmisión de oficina de farmacia. Por ello acude a Ley 11/1994, de 17 de junio, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad Autónoma del País Vasco, y a su Decreto de desarrollo, el 166/1999, de 16 de marzo. Del artículo 17 resulta el principio general de que la transmisión de oficina de farmacia está sujeta a autorización administrativa, mediante concurso, con excepciones a favor de los parientes más próximos.

“Del conjunto de la regulación analizada resulta con meridiana claridad que el régimen jurídico del País Vasco distingue una autorización provisional de transmisión y una autorización de funcionamiento, que es la que habilita para la explotación de la oficina de farmacia.  También resulta con claridad que la concesión de esta última autorización se condiciona a la titularidad de la oficina de farmacia de modo que no se concede si quien ostenta autorización para ser transmisario no llega a alcanzar la propiedad de la oficina de farmacia”.

Finalmente dice que también resulta con claridad que la normativa del País Vasco no confunde la titularidad de la oficina de farmacia con la del local en el que se desarrolla, pero de ello “no cabe deducir que la licencia de explotación de farmacia no pueda ser objeto de tráfico jurídico autónomo sin perjuicio, en su caso, de las peculiaridades que para la selección del transmisario, en caso de transmisión a título oneroso, se derivan de la regulación o de las consecuencias que puedan producirse si, al tiempo de la transmisión de la autorización no se es titular de una oficina de farmacia”.

 Comentario: Ratifica la DG que la cuestión relativa a si las licencias de farmacia, pueden ser objeto o no de prenda sin desplazamiento o si sólo pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria como establecimiento mercantil, va a depender de la legislación autonómica que regule la apertura y funcionamiento de las oficinas de farmacia. Pero una vez supuesto esto y como hemos visto, la DG interpreta con gran flexibilidad la normativa y salvo en el caso de que de la misma resulte claramente que esas licencias de apertura o de establecimiento de farmacias no son transmisibles, nos será posible la prenda de la licencia.

Con ello se abre el elenco de bienes que pueden ser dados en garantía facilitando precisamente la obtención del crédito que en muchas ocasiones  va a posibilitar la apertura de la oficina sin necesidad de esperar a que esté funcionando para que el acreedor pueda obtener una garantía que le permita mejorar las condiciones del crédito concedido.

A continuación insertamos una completa, -y casi diríamos exhaustiva al contemplar los distintos supuestos que pueden darse-, nota fiscal sobre el problema de la sujeción al gravamen de AJD, de las prendas sobre licencias, de nuestro compañero de web, Joaquín Zejalbo:

NOTA FISCAL. Sujeción a AJD de la prenda sin desplazamiento de la licencia de farmacia.

La cuestión está resuelta en la Sentencia del TSJ de Galicia de 21 de diciembre de 2016, Recurso 15/124/2016, de la que transcribimos las siguientes consideraciones:

“Se funda el presente recurso contencioso-administrativo en la consideración – que sostiene el recurrente de que la pignoración de una licencia de farmacia no debería tributar por el concepto de actos jurídicos documentados en la modalidad de «otros documentos notariales» por cuanto al tratarse de una prenda con desplazamiento no estaría sujeta al mencionado tributo.

A la vista del expediente administrativo se constata que en fecha 28 de enero de 2011 se otorgó escritura pública de compraventa, subrogación y ampliación de préstamo hipotecario ante el Notario don J…..por la que P….. SL transmitía a A….. SL el local comercial y plaza de garaje, descritos en dicho instrumento público y en cuya cláusula adicional primera se constituye un derecho real de prenda a favor del Banco…..SA de la licencia de farmacia, la cual comprende el derecho de explotación de la oficina de farmacia, de acuerdo con la autorización administrativa otorgada por la Consellería de Sanidade de la Xunta de Galicia, haciendo entrega del título físico que representa esta licencia.

La administración tributaria autonómica– en contraposición al recurrente- entiende que la constitución de la prenda debe tributar por el concepto de documentos notariales dentro de la modalidad de actos jurídicos documentados por reunir los requisitos contemplados en el art.31.1 del texto refundido de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y no constituir un derecho de prenda con desplazamiento como pretende la aquí demandante.

A fin de ilustrar el debate conviene traer a colación la reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2016 en sede del recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil de Madrid en relación con una escritura de prenda sin desplazamiento de licencia de farmacia.”

“De esta ilustrativa resolución puede deducirse– por lo que al presente caso atañe-que en la medida en que la normativa autonómica gallega lo autorizare (cosa que no contempla la vigente Ley 5/1999, de 21 mayo, de ordenación farmacéutica de Galicia -nótese que la resolución citada hace referencia a la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid-) nada empecería a que pueda constituirse un derecho real de prenda autónomo sobre la licencia de farmacia pero siempre dentro de la modalidad de prenda sin desplazamiento no, como se pretende por la mercantil recurrente , dentro de la modalidad de prenda con desplazamiento y ello con independencia de que el documento en el que se inserta la licencia pueda físicamente ser entregado a un tercero de ahí que, aunque conceptualmente pueda separarse la licencia del establecimiento mercantil en que se concreta para que pueda ser objeto de pignoración, ésta es susceptible de inscripción en el Registro de bienes muebles no solo a efectos de ser oponibles frente a terceros sino para su efectividad como derecho real por recaer sobre derechos cuya titularidad no se hace ostensible por su posesión, pero, insistimos, siempre dentro de la modalidad de prenda si desplazamiento recogida en el art. 54 de la ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión en la redacción dada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre .

En consecuencia la pignoración de la licencia de farmacia, en tanto en cuanto se encuadra dentro de la modalidad de prenda sin desplazamiento ha de tributar por el concepto de documentos notariales dentro de la modalidad de actos jurídicos documentados.”

Fácilmente se colige el intento, frustrado por la Administración y por el Tribunal, de eludir la calificación de prenda sin desplazamiento, sujeta a AJD, por el de prenda ordinaria o con desplazamiento, no sujeta a AJD, al no ser inscribible, mediante el artilugio de la entrega de la licencia.

Precisamos que el artículo 54 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento en la redacción dada por la disposición final tercera de la Ley 41/2007 dispuso que pueden sujetarse a prenda sin desplazamiento los derechos que corresponden a los titulares de licencias administrativas, siempre que la Ley autorice su enajenación a un tercero. A su vez, el artículo 23 de la Ley gallega 5/1999, de 21 de junio, de Ordenación Farmacéutica, permite la transmisión ínter vivos de las oficinas de farmacia obtenidas con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, sujetándose al procedimiento, condiciones y requisitos que reglamentariamente se establezcan.

Aclara la Resolución de la DGRN de 15 de junio de 2016, BOE de 21 de julio, que la pignoración de la licencia de farmacia, en rigor, es la pignoración de los derechos de explotación derivados de la licencia. Pensamos que dichos derechos son los que la Ley gallega permite que se transmitan.

Por último, el supuesto estudiado en la sentencia  se refiere a la prenda sin desplazamiento de la posesión constituida por un sujeto pasivo del IVA, impuesto al que dicha prenda estará sujeta y exenta, pero que es compatible con AJD.  Si, por el contrario, el constituyente es un particular, no empresario o profesional que actúe en el ejercicio de su actividad, la operación está sujeta a ITP y no a AJD, impuesto al que no está sujeta por ser incompatible con ITP. El sujeto pasivo es el acreedor garantizado sea empresario o no.

Si dicha garantía prendaria se presta por el particular con simultaneidad al préstamo o crédito que se haya obtenido, la operación no estará sujeta a ITP, lo que determinará la sujeción a AJD.

Insistimos en que para que dicha no sujeción tenga lugar es necesario que se trate de un préstamo, crédito o reconocimiento de deuda simultáneo, pues si se trata de cualquier otra obligación, aunque sea todo simultáneo,  se producirá la sujeción a ITP de la constitución de la prenda sin desplazamiento.

Sobre la cuestión expuesta también es de interés reproducir las siguientes frases de la Resolución del TEAC de 23 de febrero de 2012, nº 05735/2010, Vocalía Novena, sobre la no sujeción a AJD de la prenda de créditos:

“La figura tradicional de la garantía pignoraticia descansa en el desplazamiento posesorio a diferencia de la prenda sin desplazamiento inscribible en el Registro de Bienes Muebles, cuya constitución y manifestación frente a terceros se basa en su inscripción. La Disposición Final Tercera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre reguló expresamente la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de «..Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros a los efectos de lo previsto en el Real Decreto-ley 5/2005, de 11 de marzo (RCL 2005, 503) , de Reformas Urgentes para el Impulso a la Productividad y para la Mejora de la Contratación Pública, podrán igualmente sujetarse a prenda sin desplazamiento. Para su eficaz constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles».

Sobre la subsistencia de la prenda posesoria sobre derechos se ha pronunciado la Dirección General de Registros y Notariado en la Resolución de 18 de marzo de 2008 en la que se reconoce su coexistencia con la prenda no posesoria o prenda sin desplazamiento, incluso tras la modificación contenida en la Disposición Final Tercera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre relativa al párrafo tercero del artículo 54 de la Ley de 16 de diciembre de 1954. Por todo ello no existe obstáculo alguno a la admisión de la prenda ordinaria de créditos como figura jurídica propia, y su subsistencia después de la citada reforma, siempre que se observen los requisitos generales del Código civil, en especial, que se formalice en instrumento público para que surta efecto contra tercero (art 1865 C.c.) y además que se manifieste el desplazamiento posesorio mediante la notificación de la prenda al deudor del crédito pignorado, tal y como precisa la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Abril de 1997.

A la vista de la cláusula referida en Antecedentes, se advierte que nos encontramos ante una prenda constituida con arreglo al Código Civil en que, de acuerdo con la doctrina expuesta del Alto Tribunal, el desplazamiento posesorio se manifiesta con la comunicación al deudor tal y como está previsto en la Cláusula transcrita en los Antecedentes, por lo que no se trata de un negocio jurídico inscribible, no cumpliéndose en definitiva los requisitos integradores del tributo documental previsto en el art. 31,2 del TRITP.”

Como vemos, añadimos nosotros, los aspectos fiscales de las instituciones jurídicas influyen de forma muy poderosa en la concreta forma que los particulares hacen uso de esas instituciones, forzando, en ocasiones, su propia naturaleza jurídica en aras de un ahorro fiscal. De todas formas no vemos muy clara la Sentencia del TSJ de Galicia de 21 de diciembre de 2016, pues si, como resulta de la misma, la legislación autonómica gallega,salvo para las licencias anteriores a la propia Ley, no permite la transmisión independiente de la licencia de farmacia, es obvio que, según la doctrina de la DGRN, no podrá ser objeto de prenda sin desplazamiento. Claro que tampoco de prenda con desplazamiento, pues se trata de un derecho inmaterial, por lo que parece que el Tribunal declara su sujeción prescindiendo de los defectos o causas que puedan afectar a la validez del contrato celebrado entre las partes y siempre teniendo en cuenta lo expresado en la nota fiscal antes transcrita. (JAGV y JZM) 

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160.** INTENTO DE RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA PARCELA SOBRANTE DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL PARA HACERLA ELEMENTO COMÚN.

Resolución de 29 de marzo de 2017 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sagunto nº 1 a rectificar una determinada inscripción.

Hechos y argumentos de notario y registrador: Los hechos a que se refiere esta Resolución, arrancan de otra RS anterior de fecha 13 de mayo de 2010, en la que se impugna determinada inscripción registral, por error material, por parte de la Entidad Administradora de determinada Urbanización, que giraba bajo la denominación de “Sociedad Civil Particular Valle Residencial Los Monasterios”, Entidad encargada de la gestión, administración y buen funcionamiento de la misma

Dicha Urbanización, había sido llevada a cabo y ejecutada por el Agente Urbanizador y Promotora “Inversora Tetuán S.A.” (Invertesa), Entidad que había construido y vendido todos los apartamentos –hasta más de 200, y posiblemente, en distintas fases y periodos de tiempo- pero compartiendo, cada apartamento construido y vendido, una cuota indivisa sobre las mismas zonas comunes (en especial dos parcelas destinadas a zonas deportivas) que permanecían inscritas a favor de la Promotora, pese a que, en el cuerpo de su inscripción, cada apartamento mantenía, como anejo, una cuota indivisa sobre dicha parcela deportiva.

Por tanto la cuestión que dio lugar a este primer recurso, fue la contradicción, consistente en que, de un lado, los chalets o apartamentos, aparecían inscritos a nombre de cada adquirente, y al tiempo, cada uno de ellos, mantenía, como anejo, su correspondiente cuota de participación en las zonas comunes, entre ellas la zona deportiva, la cual seguía inscrita privativamente a nombre de la Urbanizadora primitiva (Invertesa).

1).- Ya por tanto y en la primera RS de 2010, se intentó rectificar, como error material (según el recurrente) o de concepto (según el registrador), la situación anterior, solicitando el cambio del carácter de la parcela privativa de la zona deportiva, para pasar a ser un elemento común de toda la Urbanización.

 Sin embargo, la DG resolvió el recurso, rechazando esta rectificación y manteniendo el “statu quo” registral, sin aceptar el cambio de la naturaleza de tal parcela privativa de la zona deportiva en elemento común, pues ello supondría modificar su naturaleza, para lo que sería necesario el consentimiento unánime de todos los copropietarios de la Urbanización.

2.- Ahora en la nueva y prolija RS de 29 marzo de 2017 se vuelve a insistir por la Comunidad de Propietarios recurrente, “Sociedad Civil Particular Residencial los Monasterios”, en la misma cuestión anterior, es decir cambiar la titularidad de la finca o fincas privativas deportivas y de las que era titular la primitiva Urbanizadora Invertesa, y transformarlas en un elemento común a favor de la Comunidad de Propietarios, como elemento común de todos y cada uno de los apartamentos de la Urbanización, manteniendo la cuota aneja primitiva.

La única novedad consiste, ahora, en que, al escrito de recurso, se acompaña (conforme a lo indicado por la RS de 2010) un certificado del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, consentido por todos los presentes a la junta, sin que hubiera ninguna oposición, pero con la particularidad de que si bien fue votado, unánimemente, por los propietarios asistentes a la junta, les fue notificado a todos los propietarios en el plazo legal y no hubo ninguna oposición (conforme al artículo 17 de la LPH). Se reconocía por el representante de la Entidad recurrente, que obtener el concurso y consentimiento de más de 200 propietarios, con sus sucesivas transmisiones de propiedad, cambio de titularidad o sucesiones, era prácticamente imposible, pero que el acuerdo comunitario se adaptaba a lo dispuesto por el artículo 17 de dicha norma LPH.

DGRN: La DG ratifica el rechazo a la rectificación de la inscripción de una parcela privativa a nombre de la Urbanizadora, para que figure como elemento común de todas las fincas de la urbanización. Dicha parcela sigue inscrita en favor de dicha constituyente del régimen de propiedad horizontal, Inversora Tetuán S.A. (Invertesa), si bien en el cuerpo de la inscripción de cada componente privativo, se expresa que pertenecerá a los dueños de los elementos privativos de la propiedad horizontal, por cuotas indivisas y como anejo inseparable de tales elementos privativos.

Se acompaña además ahora y conforme a lo que había exigido antes la DG un certificado del acuerdo adoptado por la junta de propietarios de la Entidad Administradora, ratificada por todos los asistentes a la misma y trasladada al resto de comuneros, sin que se hubiera formulado ninguna impugnación.

Indica que, en relación con la Propiedad Horizontal, existen dos tipos de acuerdos:

.  Aquellos para los que la junta de propietarios tiene competencias como acto colectivo de la misma, que son los adoptados por la misma y que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano colectivo, que se adoptan en la correspondiente acta, con los requisitos que exige la LPH art 19 (así los supuestos de desafectación de un elemento común, con o sin subsiguiente venta del mismo (R. 24 de abril de 2014) o la vinculación de los trasteros a las viviendas como anejos (R. 31 marzo 2006).

.  Y aquellos otros acuerdos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los correspondientes propietarios afectados y que exigen el documento público para su acceso al registro. En este supuesto el consentimiento debe otorgarse “uti singuli”, sin que baste la unanimidad presunta del art 17.8 LPH, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario

. En el presente supuesto donde se pretende rectificar la inscripción privativa y hacer constar el carácter común de la parcela deportiva, la DG rechaza un acuerdo de la junta, siendo preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios, ya que se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal y se cambia el carácter de la parcela, para atribuirle carácter de elemento común, por lo que debe ser consentido por todos los titulares de elementos privativos, objeto de propiedad separada que son afectados por la rectificación pretendida, lo que traería consigo un cambio esencial en el régimen aplicable a tales elementos privativos.

NOTA: Mi opinión particular del supuesto es que la solución dada por la DG es demasiado exigente: Se trata de obtener el voto unánime y en documento público de la totalidad de propietarios de la Urbanización (más de 200), los cuales además no sé el interés que puedan tener, cuando cada uno tiene la propiedad de su cuota en la parcela en cuestión.

Estamos ante una Urbanización con cientos de propietarios, con una inscripción, en cierto modo contradictoria, porque, de un lado, indica que la parcela es de una Entidad Privada, que fue Agente Urbanizador de la parcela, pero de otro, en las inscripciones concretas de cada apartamento, se atribuye a cada propietario una cuota indivisa en dicha parcela. Conseguir ahora un consentimiento unánime de todos los propietarios de la Urbanización para cambiar la misma de privativa a común, es prácticamente imposible.

Por otro lado, pienso que la DG tampoco podía ahora cambiar de opinión anterior (y quizá de ahí, la prolija resolución que nos formula), cuando ya había dicho en la RS de 2010 que “era preciso para la rectificación el concurso unánime de todos los propietarios”. Esta es la base en que se apoyan tanto el registrador, como la propia DG. Insisto en que obtenida la unanimidad presunta, podría haberse solventado un problema que quedará pendiente posiblemente “para siempre”.

 

161.* DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: INTERVENCIÓN DE LOS COMUNEROS. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS PARA QUE SE PRECISE GEORREFERENCIAR LA PARCELA.

Resolución de 29 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción de compra. 

– HECHOS:  Un comunero, transmite su % (parte indivisa)  sobre una finca en pro indiviso de más de 7.000 m2, y declarando, sobre esa porción, una obra preexistente (“obra vieja”) de un edificio de unos 535 m2, que aparece en la certificación catastral.

– La REGISTRADORA califica negativamente, y se discuten 4 defectos:

1) La obra nueva, requiere, ex Art 47 RHU-97, la intervención de todos los titulares de la comunidad proindiviso de la finca;

2) En la certificación catastral consta que un titular colindante se halla “en investigación”, por lo que, ex Arts 45 a 47 de la Ley 3 noviembre 2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, procede notificarlo a las AAPPs que puedan resultar afectadas.

3) Falta, ex Aº 202 LH,  georreferenciar la edificación dentro de la finca;

4) Falta, ex Art 9 LH, georreferenciar previamente la finca en sí misma;

  – La INTERESADA recurre señalando (sic) que: “no existe motivo fáctico ni jurídico para suspender la inscripción a favor de la adquirente, que ya figura en dicho registro como arrendataria; y que ha adquirido a tenor de lo establecido en el Código Civil y en la legislación hipotecaria, estando debidamente y suficientemente identificado el objeto de adquisición y las personas que realizan la transmisión, y se hace ante fedatario público”.

– La DGRN desestima parcialmente el recurso, confirmando el 1er DEFECTO,  y revocando la calificación en cuanto al 2º, 3º, y 4º, reiterando las RR. de 28 Septiembre 2016 y de 6 febrero 2017:

1) Un comunero, ex Art 397 CC, NO puede por si SOLO otorgar una declaración de obra sin el consentimiento de los demás (al menos, sin promover la división o segregación –unánime- de la finca, con la problemática general de las parcelaciones);

El comunero que construye en suelo común provoca una extralimitación, pero no física (pues no invade, como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno) sino jurídica y abstracta, como abstracta es su cuota.

2) El solo hecho de que la certificación catastral indique que el colindante está “en investigación”, NO es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público. Además la notificación a las AAPP afectadas, solo procede en el expediente del Art. 199-1 4º LH que no se ha iniciado en este caso.

3) En cuanto a la georreferenciación del Edificio dentro de la finca, ha reiterado [RR. 8 febrero, 19 abril,  9 mayo, 30 mayo, 21 septiembre , TODAS de 2016; y las de  22 febrero y 22 marzo de 2017] que NO es precisa cuando las coordenadas resulten del propio catastro, especialmente en las declaraciones de obra «obra vieja» («preexistente”);

4) Y en cuanto a la previa georreferenciación de la finca en sí misma, a pesar de que en la calificación, la registradora expresa diversas dudas, NO las funda en criterios claros y objetivos que se basen en la circunstancia concreta de que la edificación se halle dentro o fuera de la finca registral.

Por tanto, y reiterando las RR 28 Septiembre 2016 y 6 febrero 2017,  conforme al Aº 202 LH,  NO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una vivienda en una finca de 7000 m2), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas).  (ACM).

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162.* DEPÓSITO DE CUENTAS APROBADAS SÓLO POR EL 10% DEL CAPITAL SOCIAL: NO ES POSIBLE.

Resolución de 29 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Málaga, por la que se suspende el depósito de cuentas del ejercicio 2015 de una sociedad mercantil.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio de 2015.

El registrador suspende por los siguientes motivos:

1. Las cuentas no han sido debidamente aprobadas por 1/3 del capital social. Artículos 159 y 198 de la Ley de Sociedades de Capital.
2. Error material en la certificación al aludir a acciones nominativas cuando la sociedad es limitada.
3. Faltan los depósitos de los ejercicios precedentes. Arts. 282 LSC y 378 RRM.

El interesado recurre el primer defecto y alega que es titular del 10% del capital teniendo el otro socio el 90% y que dada su no asistencia se debe aplicar el principio de que “el que calla otorga”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

A la vista del artículo 198 de la Ley de Sociedades de Capital que establece con carácter general que “los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un tercio de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divida el capital social”, es obvio que esa exigencia de capital mínimo es aplicable a la aprobación de las cuentas anuales sin que la situación fáctica de la sociedad modifique dicho criterio. Si existe, por el motivo que sea, una paralización de la junta general, ello es causa de disolución de la sociedad y dado que tampoco podrá adoptarse el acuerdo habrá que recurrir a la disolución judicial.

Comentario: Es un claro recurso que por obvio no es necesario comentar.

Sólo indicaremos que sin duda por error el registrador califica el defecto como subsanable, cuando es claramente insubsanable, pues la subsanación de la aprobación como tal no es posible, pues si se desean depositar las cuentas ello exigirá la celebración de una nueva junta en la que se adopte el acuerdo con las mayorías requeridas.

Respecto del 2º defecto, en nuestra opinión, por sí solo no tiene entidad suficiente para suspender el depósito. (JAGV)

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163.** HIPOTECA DE CONSUMIDOR. NO CABE LÍMITE EN LA GARANTÍA DE INTERESES DE DEMORA SÓLO «FRENTE A TERCEROS».

Resolución de 30 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario sobre una finca que se declara que tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora. (CB)

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN. Se pretende la inscripción de un préstamo hipotecario en la que en su cláusula sexta de las estipulaciones financieras, relativa a los intereses moratorios, se pacta que el préstamo: «En caso de demora, sin perjuicio de la posibilidad de resolución contractual prevista en la estipulación correspondiente de este contrato, satisfará el cliente o deudor un interés nominal superior en dos puntos porcentuales al tipo vigente en el momento de pago, sobre las cantidades adeudadas por todos los conceptos» (pacto sexto, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: «No obstante lo anterior, en el caso que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, y la hipoteca recaída sobre la misma vivienda, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago» (pacto sexto, párrafo tercero).

Asimismo, en la cláusula primera de las estipulaciones hipotecarias, relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, de: «(…) veinticuatro mensualidades de intereses moratorios al tipo de lo que resulta establecido para su cálculo en la estipulación correspondiente, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el límite máximo del 13% establecido a efectos hipotecarios (…)» (pacto primero hipotecario, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: «No obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento» (pacto primero hipotecario, párrafo segundo).

En dicha escritura de préstamo hipotecario se pacta un interés remuneratorio variable, revisable cada trimestre, y se hace constar expresamente que la finca hipotecada constituirá la vivienda habitual de los deudores, personas físicas consumidoras, siendo la finalidad del préstamo la de su adquisición.

La registradora suspende la inscripción porque tratándose de un préstamo para la adquisición de vivienda habitual, el tipo máximo de interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria pactado, el citado 13%, excede de tres veces el interés legal del dinero, ya que esta cifra en el momento del otorgamiento de la escritura ascendía al 9%.

La DGRN confirma la nota sólo en cuanto denuncia que el párrafo segundo de la estipulación primera establece un límite de interés de demora sólo frente a terceros cuando tal límite es a todos los efectos. Se supone que el resto de la nota ha sido revocada.

ARGUMENTOS GENERALES DE LA DGRN.- Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 noviembre 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables [luego el límite máximo es esencialmente variable], al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo.

[…] las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001 señalan lo siguiente: «Es doctrina reiterada de esta Dirección General […] que «la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios [y lo mismo cabe decir de los moratorios] cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito» (…)».

Pero esa doctrina no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del art. 114 LH solo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan solo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado art. 114.

[…] la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al art. 114 LH, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses moratorios pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero […] Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Comoquiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del art. 114.3 LH dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal.

En consecuencia, la necesidad registral de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés moratorio, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el tipo máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo (no de la constitución de la hipoteca [contra art. 82.3 TRLGDCU] como parece desprenderse de la nota de calificación) es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.

Otra forma de conciliación viene constituida por la posibilidad, reconocida por la Resolución de 14 enero 2015, de pactar tipos de intereses moratorios máximos alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener o adquiera, según proceda, la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables.

ARGUMENTOS REVOCATORIOS DE LA NOTA DE LA DGRN.- La cuestión que se plantea en el presente expediente radica en la interpretación de la cláusula financiera sexta y, sobre todo, a la cláusula hipotecaria primera. Respecto de la primera de ellas, debe concluirse que en la estipulación financiera sexta se cumplen todas las exigencias legales y jurisprudenciales […]

En cuanto a la estipulación hipotecaria primera, aparentemente cumple también con las exigencias (1) del principio de especialidad y (2) del límite legal establecido por el art. 114.3 LH por cuanto, (1) en su párrafo primero, establece como tipo máximo de la cobertura hipotecaria de los intereses moratorios el 13%; (2) y a continuación, en su párrafo segundo, establece de forma alternativa que, para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el intereses moratorio no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento.

Esta fórmula alternativa, como se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, se ajusta perfectamente a la legalidad vigente, sin que puede argumentarse en su contra que se haya pactado un tipo fijo o inicial de intereses de demora que ya, a presente en la misma fecha de la constitución de la hipoteca, infrinja el límite legal de los que se pueden devengar en el año de constitución (como ocurría en el supuesto de hecho de la Resolución de 18 noviembre 2013), porque como se ha analizado anteriormente dicho tipo moratorio inicial [3,50%] es inferior al triple del interés legal del dinero en el momento de constitución de la hipoteca.

Tampoco puede sostenerse, como criterio interpretativo de la cláusula hipotecaria primera, que el tipo máximo fijado de interés de demora del 13% en la misma, no opera como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, sino como límite general a efectos hipotecarios (como ocurría en el supuesto de hecho de la Resolución de 14 enero 2015), lo cual no sería admisible si siendo el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual se garantizare con hipoteca constituida sobre esa misma vivienda; porque lo que en realidad se establece, de una forma clara, concreta e inequívoca en opinión de este Centro Directivo (art. 80 TRLGDCU), es una fórmula alternativa para la cobertura hipotecaria máxima de los intereses moratorios, para el caso de que el préstamo se conceda en tales condiciones o las adquiriera con posterioridad. 

LAS RAZONES PARA CONFIRMAR PARCIALMENTE LA NOTA.- Ahora bien, los términos exactos de esa cobertura alternativa son los siguientes: «No obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento», es decir, configura el tipo máximo de los intereses moratorios de la cobertura hipotecaria para el supuesto a que se refiere sólo «frente a terceros», lo cual no puede ser admitido desde el punto de vista registral, porque es doctrina reiterada de esta Dirección General, que el necesario tope máximo del tipo de interés a efectos hipotecarios, en cuanto delimita el alcance del derecho real de hipoteca constituida, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario.

Pero es que, además, el límite establecido en el art. 114.3 LH […] precisamente está destinado a operar no frente terceros, sino en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario que tenga la condición de consumidor, de tal manera que si no pueden devengarse intereses moratorios por encima de dicho límite legal en la esfera obligacional, en ningún modo podrá garantizarse con hipoteca entre partes una obligación que nunca podrá generarse (vid. varias resoluciones).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación, en los exclusivos términos que resultan de los dos últimos incisos del fundamento de Derecho cuarto.

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164.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA CON OPINIÓN DENEGADA.

Resolución de 30 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.

El informe de auditoría obligatoria acompañado no expresa opinión alguna debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance de la auditoría descritas en determinados párrafos del informe.

De dicho informe, en extracto, resulta lo siguiente:

1. No se ha podido asistir al cierre del ejercicio 2012 al recuento físico de existencias por motivos ajenos a su voluntad.
2. No hay evidencia suficiente y adecuada, sobre un importe relevante de determinadas partidas de balance y resultados.
3. La sociedad ha realizado operaciones muy voluminosas de compra y venta con empresas del grupo Pescanova que está en concurso de acreedores, por lo que el tratamiento contable diferiría del aplicado por la entidad.
4. También está en concurso uno de los principales clientes de la sociedad, Pescafina (grupo Pescanova), con el cual se mantiene al cierre del ejercicio importantes créditos comerciales
5. La sociedad no ha procedido a reflejar deterioro alguno de dichos derechos de cobro, al tenerlo cubiertos con una entidad aseguradora, si bien esta ha rechazado de momento el siniestro.
6. La sociedad cuenta con una participación en la empresa extranjera Novamar, S.A. que figura en el balance por un importe inferior al valor contable.
7. No se ha procedido a formular unas cuentas anuales consolidadas del grupo, debido a que se considera que la participación en dependientes no posee un interés significativo, individualmente ni en conjunto, para reflejar una imagen fiel de las sociedades del grupo.

El registrador suspende el depósito por dichos motivos (Artículo 263 LSC y 268 siguientes LSC). A su juicio con el informe aportado no se cumple con la finalidad derivada de la Ley de Auditoría.

El interesado recurre alegando que la Ley de Sociedades de Capital se limita a determinar la obligación de las sociedades de presentar «el informe de auditoría y punto» (sic). Y que la finalidad de la norma es satisfacer el interés de socios y terceros para que se revisen las cuentas; que, cuando del informe quepa deducirse una información clara sobre el estado patrimonial de la sociedad, no deben ser objeto de rechazo las cuentas; que la denegación de depósito priva a los terceros de una información difícil de obtener por otros cauces, y que la finalidad del depósito es dar publicidad material a la contabilidad social, sobre todo en beneficio de terceros.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación posibilitando el depósito de cuentas de la sociedad.

Sentando el principio de que “es competencia del registrador Mercantil y de esta Dirección General en vía de recurso determinar el valor de dicho informe a los efectos de practicar operaciones” de depósito de cuentas en el RM, tras analizar, como ya ha hecho en otras resoluciones sobre el mismo problema, los obstáculos resultantes del informe del auditor llega a la conclusión de que   las cuentas con su informe deben depositarse.

Dice que del  informe del auditor “resulta efectivamente que aquél se abstiene de emitir opinión, pero de su contenido no resulta que las limitaciones al alcance que señala puedan llegar a tener la trascendencia de cerrar el Registro”.

La sociedad ha cumplido su deber de colaboración y las “limitaciones señaladas se refieren a cuestiones ajenas al comportamiento de la sociedad y no pueden evitar el depósito de las cuentas: la limitación señalada en relación a las existencias (de carácter cuasi típico en los informes de auditoría), sólo pone de relieve la diferencia temporal entre el momento del cierre del ejercicio y el momento en que se lleva a cabo la verificación; las limitaciones derivadas del concurso de otra sociedad con que la auditada mantiene importantes relaciones comerciales, que es posterior al cierre del ejercicio, sólo pone de relieve la incertidumbre que de ese hecho resulta y del eventual impacto en las cuentas sociales; así ocurre igualmente con la valoración de determinados créditos, debidamente asegurados, que la sociedad ostenta frente a la concursada; lo mismo ocurre con las dudas que se expresan sobre la valoración de la participación que la sociedad tiene en otra empresa cuyas cuentas no ha tenido a la vista el auditor y que la sociedad auditada no puede, obviamente, proporcionar. De ninguna de dichas limitaciones resulta causa suficiente para denegar el depósito de acuerdo a la doctrina” de la propia DG.

Comentario: Como en otras resoluciones la DG ratifica su doctrina cerca de la posibilidad de depósito pese a que el auditor no emita opinión alguna. Se trata de una cuestión a valorar en cada caso por el registrador, siendo esencial para esta valoración el hecho de que la sociedad haya colaborado o no en la realización de la auditoría. (JAGV) PDF (BOE-A-2017-4146 – 8 págs. – 203 KB)   Otros formatos

 

165.* DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DE UNA SOCIEDAD. RECURSO CONTRA EL ASIENTO YA PRACTICADO: NO ES POSIBLE.

Resolución de 31 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación de todos los asientos registrales de una sociedad como consecuencia de la diligencia de cierre de la hoja registral por disolución de pleno derecho de dicha sociedad.

Hechos: Se interpone recurso para que sea revocado el acuerdo de un Registrador Mercantil por el que se declara disuelta de pleno derecho una sociedad con  cancelación de  todos sus asientos.

Doctrina: La DG no accede al recurso.

Para ello se basa en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que establece que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada Ley que determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.

Comentario: Es una resolución obvia.

Con independencia de que la disolución, a juicio del interesado, haya sido o no correcta, es evidente que una vez practicada lo único posible será acudir a los Tribunales de Justicia o bien instar, por los cauces legales pertinentes, la rectificación del registro, si ello es posible. Así lo tiene establecido nuestro CD de forma reiterada. (JAGV)

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166.*** USUCAPIÓN: SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES

Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Girona nº 1 a inscribir una sentencia declarativa de dominio.

Supuesto de hecho. Se plantea la inscripción de una sentencia dictada en juicio declarativo ordinario por la que se reconoce que los demandantes han adquirido por prescripción ordinaria la propiedad de una finca inscrita.

La calificación registral opone que, por tratarse de un supuesto de reanudación del tracto interrumpido mediante juicio declarativo, han de ser demandados todos los titulares intermedios, y que por ejercitarse una acción contra herederos indeterminados se está en presencia de una herencia yacente que exige el nombramiento de un defensor judicial.

Doctrina de la DGRN.

1. La usucapión ordinaria y la extraordinaria son medios de adquisición originaria del dominio y constituyen títulos aptos para la inscripción. La inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

En cuanto medios originarios de adquisición del dominio, su inscripción rectifica el contenido del Registro y -cabe decir- que suponen “una especialidad o excepción del principio del tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria”, de ahí que no quepa oponer a la inscripción el que no se haya demandado a los titulares intermedios.

2. Para que la usucapión sea título inscribible ha de ser declarada en un procedimiento judicial contradictorio, donde se dé oportunidad de oposición a los demandados y del que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales exigibles al tipo de usucapión de que se trate. No cabe, por tanto, que pueda ser declarada por el juez de oficio ni puede asimilarse a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho abstracto.

Este procedimiento contradictorio se dará tanto si la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria iniciada por quien se considera legítimo dueño de la finca, como si es el usucapiente el que pretende que se declare su adquisición como demandante (caso en el que la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca).

3. Los requisitos que ha de cumplir la usucapión serán los siguientes:

1 Usucapión extraordinaria: (i) no será necesario acreditar en el procedimiento judicial la existencia o la validez de los títulos, pues la usucapión extraordinaria no precisa de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, publica, pacífica y no interrumpida. (ii) La acción debe dirigirse contra el titular registral para evitar su indefensión.

2 Usucapión ordinaria: (i) deberá quedar acreditado en el procedimiento, además del transcurso del tiempo legalmente previsto, la existencia de buena fe y justo título. (ii) Dado que el efecto jurídico que produce es idéntico al de la usucapión extraordinaria, el procedimiento judicial deberá entablarse en todo caso contra el titular registral. (iii) La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe hacer un pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño.

Admitido que la demanda debe dirigirse necesariamente contra los titulares registrales, reitera la DGRN que ha de evitarse que la exigencia de nombrar un defensor judicial para la herencia yacente se convierta en un requisito formal excesivamente gravoso, y en el caso concreto no considera que sea necesario. Es interesante la remisión que hace a la regulación del actual expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo y su interpretación sobre la notificación cuando se trate de inscripciones anteriores a treinta años.

Frente a la exigencia del nombramiento del defensor judicial, opina la Resolución que “a la vista del carácter concluyente de los hechos que prueban la posesión y el justo título del usucapiente, parece una exigencia excesiva exigir la designación de un administrador judicial de la herencia yacente que, en caso de comparecer en el procedimiento, nada podría alegar frente a la rotundidad de los hechos probados”.

4. Efectos la usucapión: Art. 36 LH.

(i) Usucapión que se produce contra el titular inscrito: El supuesto es aquel en que hay un titular registral y un tercero comienza una posesión ad usucapionem. La prescripción se rige por las normas del Derecho civil, pues “se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”, distinguiendo según se trate de prescripción ordinaria o extraordinaria.

(ii) Usucapión que se produce frente al tercer adquirente del titular registral (art. 34 LH): El supuesto se da cuando al tiempo de adquirir un tercero del titular inscrito hay alguien que está poseyendo el bien. Este supuesto prescinde de la distinción entre prescripción ordinaria y extraordinaria y cabe distinguir: prevalece contra el «tercero hipotecario la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición. (STS del Pleno de la Sala Primera de 21 de enero de 2014).

5 Usucapión y derechos reales de goce o disfrute del bien.

El titular de derechos reales sobre cosa ajena que impliquen posesión, como es el caso del usufructuario, SI se verá afectado por la prescripción ganada al tratarse de una posesión incompatible con la posesión del usucapiente.

 Algunas cuestiones.

1 ¿Cabe exigir que los procedimientos judiciales en los que se declare la adquisición del dominio por usucapión se cumplan los requisitos del tracto sucesivo en cuanto a los titulares intermedios? NO.

 En el caso concreto la demanda se ha dirigido contra los titulares registrales y la parte vendedora de la compraventa en la que el usucapiente basa su derecho.

2. ¿Cabe la prescripción ordinaria contra el titular registral? SI.

3 ¿La inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad lo hace imprescriptible? NO (artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

4 ¿Se pierden por la usucapión los derechos reales de goce o disfrute que impliquen una posesión incompatible con la usucapión ganada? SI.

5 ¿Qué se entiende por justo título a los efectos de la usucapión ordinaria? Es justo título el que, además debe ser válido y verdadero, hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende.  (JAR)

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167.() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Priego de Córdoba, por la que se deniega la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.

De igual contenido que la número 166 de este Informe. (JAR)

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168.** ACUERDOS SOCIALES. VALOR DE LA DECLARACIÓN DEL PRESIDENTE SOBRE LA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA. OPOSICIÓN DE UN SOCIO. LISTA DE ASISTENTES.

Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia, por la que se suspende la inscripción de unas escrituras de elevación a público de acuerdos sociales.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

Uno: Se presenta escritura de una sociedad concursada en la que se elevan a público acuerdos de junta de nombramiento de administrador de la sociedad.

Dos. Esta escritura se suspende sin que la nota sea recurrida.

Tres. A continuación se vuelve a presentar la escritura junto con  un acta notarial de la junta de la que resulta que uno de los asistentes a la junta lleva a cabo determinadas reservas de acciones y protestas sobre la convocatoria, constitución y accionariado de la sociedad. El socio afirma que ni el accionariado ni su porcentaje de participación es el que propone el secretario de la junta, sino el que resulta de determinadas sentencias judiciales, lo que vicia de nulidad la convocatoria, la composición de la junta y los acuerdos que se adopten. Con su voto y protesta en contra se designa presidente de la junta quien «autoriza la asistencia a la junta de los asistentes invitados, sin que se manifieste oposición alguna». Con su voto y protesta en contra se lleva a cabo el desarrollo del orden del día y la votación de los distintos puntos que lo integran.

Cuatro: Por otra escritura la administradora concursal en régimen de intervención junto con el administrador nombrado, manifiesta su conformidad con el nombramiento

El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1. Existen documentos pendientes de despacho y por ello se suspende la calificación de los precedentes títulos hasta la caducidad del asiento de presentación, o en su caso, la inscripción de dichos documentos previos.
2. No consta cumplido el artículo 102-1-2º del RRM relativo a la necesaria constancia en el acta notarial de la declaración del Presidente de estar válidamente constituida la junta y del número de socios con derecho a voto que concurren personalmente o representados y de su participación en el capital social. Defecto de carácter suspensivo.

Junto a los anteriores defectos se hacen una serie de advertencias, que no son objeto de recurso y además se indica que los defectos se señalan en consideración a la doctrina de la DGRN ante situaciones de conflicto entre socios que se traducen en contenidos documentales contradictorios que no permiten comprobar si ha logrado determinado acuerdo.

Cita todas las resoluciones de la DG sobre estas cuestiones.

El interesado recurre y alega que el socio que ha hecho las reservas y protestas  acepta la continuación de la junta general, vota en contra de los acuerdos y hace las manifestaciones que considera oportunas y que en todo caso puede impugnar los acuerdos sociales.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación, en cuanto al segundo defecto señalado.

Pone de relieve que si el registrador suspende la calificación, no debería haber calificado hasta el despacho o caducidad del asiento de presentación previo, pero dado que lo ha hecho entra en el examen del defecto “sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse de la existencia de asientos anteriores vigentes y cuyo resultado y consecuencias no se prejuzga”.

Comienza diciendo que “corresponde al presidente realizar la declaración sobre la válida constitución de la junta, lo que implica que previamente ha adoptado una decisión cuando existe reclamación de reconocimiento de la condición de socio, declaración frente a la que pueden hacerse reservas o protestas” (artículo 102.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil), aunque ello  “no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto, al punto de que éste deba desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial.

Ahora bien para que el registrador pueda no tener en cuenta las declaraciones del Presidente “es preciso que de los hechos resulte una situación de conflicto tal que resulte patente la falta de legalidad y acierto de la declaración de la mesa. Así ocurre cuando existen juntas contradictorias (Resolución de 20 de diciembre de 2012), o cuando existen dos listas de asistentes diferentes (Resolución de 29 de octubre de 1999) o dos Libros Registros diferentes (Resolución de 13 de febrero de 1998), o cuando del acta notarial de junta general resulta patentemente la arbitrariedad en la privación del derecho de voto (Resolución de 24 de octubre de 2016), circunstancias todas ellas que impiden tener por debidamente realizada la declaración de válida constitución de la junta. Pero fuera de estos u otros supuestos semejantes hay que estar a la declaración del presidente de la junta que es el órgano legalmente encargado de formar la lista de asistentes tras apreciar las cuestiones que se susciten al respecto”.

Dado que en supuesto de hecho sometido a la consideración de la DG, lo único que existe es la  mera oposición de un socio a las declaraciones que lleva a cabo la mesa sobre la constitución del capital social” ello no es suficiente para rechazar las declaraciones del Presidente sobre la válida constitución de la junta, aunque “sin perjuicio de las acciones que al socio corresponden en defensa de su posición jurídica”.

Comentario: Recurso aparentemente complejo por las múltiples consideraciones que se hacen en la nota de calificación peo que en la realidad era muy simple pues tal y como hace la DG el recurso se limita a apreciar si la declaración del Presidente de la Junta es o no suficiente a los efectos de tener por constituida válidamente la junta y por tanto que los acuerdos de que de ella derivan puedan inscribirse en el Registro.

Como vemos la DG centra bien el supuesto haciendo un extracto de su doctrina en esta materia que puede servir de guía para casos similares, sin que nos debamos preocupar, como registradores, por las cuestiones que surjan entre los socios que no son de resolución registral sino judicial. Sólo en los casos a que alude la resolución el registrador puede suspender la inscripción del documento. JAGV. PDF (BOE-A-2017-4279 – 7 págs. – 197 KB) Otros formatos

 

169.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL Y CONMUTACIÓN

Resolución de 4 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición de herencia y entrega de legados.

Supuesto de hecho. Se discute sobre la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el testador ha dispuesto que a la viuda se le pague la cuota viudal usufructuaria en efectivo metálico. (ii) El contador partidor adjudica el metálico que hay en la herencia a los herederos junto con el pasivo, y a una legataria extraña le paga su legado con la participación de un inmueble y además con el metálico del caudal hereditario adjudicado a los herederos. (iii) A la viuda le conmuta y paga el usufructo con acciones y participaciones sociales de la herencia. (iv) La partición realizada por el contador partidos es aprobada por los herederos pero no consta el consentimiento de la viuda.

Planteamiento.

Entiende la registradora que la viuda debe prestar su consentimiento porque la conmutación del usufructo vidual no se ha hecho en efectivo metálico, como ordena el testador en su testamento. El notario recurrente entiende que debe respetarse la partición realizada por cuanto que el contador partidor ha procedido de ese modo interpretando la voluntad del testador, que pretendía evitar el condominio en concurrencia con el usufructo, y de ahí que impusiera el pago de la cuota viudal con metálico, y lo que sucede es que no hay suficiente efectivo en la herencia.

Así planteado el recurso, por un lado obliga a resolver sobre el alcance de la facultad de conmutar el usufructo vidual y la intervención que corresponde al cónyuge viudo en tal conmutación, y por otro, sobre el alcance de las facultades del contador partidor para partir la herencia, y concretamente sobre su facultad de interpretar el testamento.

La Resolución da respuesta a una serie de cuestiones de indudable interés práctico y desestima el recurso planteado.

Doctrina de la Resolución.

1 Solución del caso concreto: (i) “existiendo metálico en la herencia, el contador debe proceder a la adjudicación del mismo en pago de la legítima viudal en cumplimiento de lo dispuesto por el testador en su testamento y, no siendo suficiente el metálico inventariado, debe realizar el pago en metálico extra hereditario, o en otros bienes de la herencia pero en este caso con el consentimiento del cónyuge, sin que resulten aplicables los artículos 841 y siguientes del Código Civil, sino el artículo 886”. (ii) Al no procede así, argumentado que no hay efectivo suficiente en la herencia tras haber pagado en efectivo parte del legado ordenado a favor de un extraño, la partición contraviene el orden de prelación, “pues antes que el pago de legados debe procederse al pago de la legítima. Ha dicho este Centro Directivo -Resolución de 5 de abril de 2016- que: «este Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. las Resoluciones de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014) que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos -lo que en este caso acontece-, al pago de las legítimas”.

2 ¿A quién corresponde la facultad de conmutar el usufructo vidual?: (i) Corresponde a los herederos sin discriminar si se trata de herederos voluntario o forzosos. (ii) Según la doctrina mayoritaria, el testador puede conmutar el usufructo en el testamento y también puede prohibir a los herederos y al cónyuge la conmutación. La conmutación del testador vincula a los herederos voluntarios sin ninguna duda, y también a los herederos forzosos si la legitima usufructuaria ha de pagarse con cargo a la parte de libre disposición adjudicada también a los herederos.  (iii) El contador partidor por sí solo NO puede decidir conmutar el usufructo. SI puede conmutar cuando el causante se lo haya ordenado o le haya facultado para hacerlo. En tales casos puede que el testador haya fijado también el medio solutorio, caso en que el contador partidor se limitará a ejecutar la orden del testador. Si el testamento no fija el modo de conmutar, corresponderá la elección al contador partidor.  

3 Intervención del cónyuge viudo en la conmutación: No es cuestión pacífica en la doctrina, oscilando las opiniones entre (i) quienes entienden que la facultad de conmutar corresponde a herederos y legatarios sobre los que recaiga la cuota viudal, de común acuerdo, de modo que el cónyuge sólo interviene en la valoración, (ii) y quienes consideran que la expresión «mutuo acuerdo» no puede referirse a los herederos entre sí, respecto de los cuales la expresión adecuada sería la de «común acuerdo», por lo que «mutuo acuerdo» presupone dos partes con intereses contrapuestos, es decir, que el cónyuge viudo debe intervenir también para decidir sobre la modalidad de conmutación. La jurisprudencia parece inclinarse por la conformidad del cónyuge viudo sobre la elección del modo de conmutar decidido (SSTS de 4 de octubre de 2001 y 13 de julio de 2009).

En cualquier caso, será presupuesto necesario para admitir que la decisión sobre la forma de conmutar corresponde a los herederos sin intervención del cónyuge el que la opción elegida sea una de las previstas en el artículo 839 del Código Civil, pues, de no ser así, será preciso el concurso del cónyuge viudo.

4 Sobre la facultad de interpretar el testamento por el contador partidor: “Aun reconociendo las amplias facultades interpretativas del contador-partidor testamentario, debe también considerarse que su actuación tiene claros límites, como los de (i) no contradecir la voluntad del causante, (ii) no infringir normas imperativas, como las que protegen las legítimas, y (iii) no exceder en su actuación de lo particional (la «simple facultad de hacer la partición», dice el artículo 1057.1 del Código Civil), pues los actos de naturaleza dispositiva deben ser consentidos por los herederos, como regla general”.

5 Sobre la entrega de legados y el papel del cónyuge viudo como heredero forzoso: La DGRN exige para la entrega de legados por el contador-partidor o por los herederos, bien el consentimiento de los herederos forzosos, bien que de la partición realizada por el contador-partidor resulte que la entrega de legados no vulnera las legítimas de los herederos forzosos. Este criterio es igualmente aplicable al cónyuge viudo como heredero forzoso que es, que ha de tener el mismo tratamiento que el resto  de heredero forzoso, de modo que para proteger su legítima puede oponerse a la entrega de legados mientras su derecho se extienda sobre todo el caudal y en tanto no se determine que el legado no es inoficioso (STS 31 de diciembre de 2003).

6 ¿Son aplicables los artículos 841 y ss a la legítima del cónyuge viudo? NO. (JAR)

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170.** RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS: DIFERENTES SUPUESTOS. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH EN REDUCCIONES DE CABIDA SUPERIORES AL 10%. NOTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN POR FAX

Resolución de 4 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Les Borges Blanques, por la que se suspende la inscripción de una escritura de incorporación de base gráfica, actualización de cabida y de lindes.

Se presenta escritura en la que se solicita la incorporación de la representación gráfica catastral de una finca y la rectificación de la descripción de cabida y linderos, ajustándola a la certificación catastral, resultando una menor cabida de una magnitud superior al 10%.

La registradora entiende que el procedimiento adecuado es el del art 201.

El notario autorizante recurre.

La Dirección resuelve el recurso reiterando su doctrina sobre:

1. La validez de las notificaciones de las calificaciones negativas a los notarios por medio de telefax
2. Los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas. Cabe sistematizarlos en tres grandes grupos:

– Los que sólo persiguen y permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, (arts.201.3 letras a) y b) LH), que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. (Art 9, b) LH) cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del art 9, letra b).

– Y, finalmente, los que persiguen y permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices  (procedimientos regulados en el art 199 y en el art 201.1, que a su vez remite al art 203). Ambos procedimientos sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

En este caso existe una disminución de cabida, y según el Centro Directivo, reitera la doctrina de RR 22 de abril de 2016, 8 de junio y 3 de octubre de 2016) en las que se afirmó que, a efectos de los procedimientos previstos en los art 199 y 201.1 LH, no puede rechazarse la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita, y que las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que:

• la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
• a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas
• a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria

Todo ello sin perjuicio de que el procedimiento del art 201 LH pueda considerarse más adecuado para modificaciones descriptivas de esta naturaleza, cuando se supera el 10% de la cabida inscrita o cuando concurran otras circunstancias que ofrezcan dudas de identidad, habida cuenta de que en su tramitación el notario puede practicar las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Estima el recurso. (MN)

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171.() CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO. OBJETO PROFESIONAL.

Resolución de 5 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de cese y nombramiento de administradores de una sociedad.

Hechos: Se disuelve una sociedad, de conformidad con la DT1ª de la Ley 2/2007,  pues a juicio del registrador tiene objeto profesional. El objeto era el siguiente: “La prestación de servicios de asesoría, administración y gestión empresarial en los ámbitos económico, administrativo, financiero, contable y fiscal, cumpliendo los necesarios requisitos legales”. Se solicitaba la inscripción de un cambio de administrador.

La DG reitera su doctrina de otras muchas resoluciones en el sentido de que el asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales y ya lo único posibles e o la rectificación del registro o la reactivación de la sociedad para después adoptar los acuerdos que interesen a los socios.(JAGV)

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172.* ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. CONVENIO REGULADOR

Resolución de 5 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una liquidación de gananciales aprobada judicialmente.

Hechos:

Se presenta en el Registro un certificado judicial, comprensivo de una sentencia por la que se aprueba el acuerdo privado celebrado por las partes, ratificado en presencia judicial, relativo a una liquidación del haber y el pasivo ganancial de unos esposos, adjudicando lotes compuestos de ambas partidas a cada uno de ellos.

 Con anterioridad, en 2007, se dictó sentencia de separación de mutuo acuerdo entre los mismos interesados, de la que resultó la aprobación del convenio regulador de sus efectos, con excepción de la cláusula séptima del mismo, relativa a la liquidación de la sociedad conyugal habida entre los cónyuges, por  defectos en su confección, debiendo la misma comprender la formalización de un activo y pasivo con sus elementos integrantes, y procediendo a la adjudicación de lotes detallados y específicos de ambas partidas.

 Por ello se presenta el primero de los documentos  -en unión del segundo como titulación complementaria- pero sin que de dicha documentación resulte relación procesal o causal alguna entre ambos procesos.

El registrador suspende la inscripción al considerar que dicho reparto obedece a un acuerdo extrajudicial ordinario de división de una comunidad, debiendo la misma ser elevada a escritura pública.

Por su parte el recurrente alega la doctrina de la DGRN, por la que la sentencia que aprueba el convenio regulador que liquida la sociedad de gananciales es inscribible siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separación o el divorcio.

Decisión:

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, considerando que en este recuro se ha de estudiar la naturaleza del documento objeto de presentación, a los efectos de poder considerarlo como:

1. parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación o divorcio,
2. o bien encuadrarlo como un acto de liquidación del haber conyugal ajeno al mismo, debiendo someterse a las reglas generales de titulación formal plasmadas en nuestra legislación.

Así, el convenio regulador es considerado como negocio jurídico propio y específico que  goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro, sin  que deje de ser un acuerdo privado que requiere de  una aprobación judicial. Por su parte, la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser para ello  elevado a escritura pública notarial.

A continuación procede la DG a analizar las características y los efectos del título objeto de presentación. Dice que se trata de un certificado comprensivo de una sentencia en la que se aprueba un acuerdo alcanzado por las partes y ratificado a presencia judicial, sin que resulte relación alguna de este proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio, lo que hace que no pueda ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado, despojándolo de su excepcional habilitación para poder tener acceso al Registro.

 Finalmente nuestro Centro Directivo, para mejor comprensión de lo anterior, analiza la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída, concluyendo  que  la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de un  acuerdo entre las partes, el cual, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad ha de cumplir con el  requisito de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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173.* NO INSCRIBILIDAD DE AUTO QUE HOMOLOGA CONVENIO TRANSACCIONAL SOBRE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO

Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.

Hechos:

Se trata de un auto por el que se homologa una transacción judicial relativa a la disolución y liquidación de un condominio existente entre las partes implicadas.

El Registrador, suspende la inscripción al entender que el auto que homologa una transacción judicial es un documento privado no siendo inscribible en el Registro de la Propiedad.

El recurrente entiende que lo que se trata de inscribir es un auto y no el escrito que soporta el cuaderno particional gozando dicha resolución de la condición de documento judicial autentico que pone fin de forma definitiva y firme a una contienda judicial.

Decisión:

La DGRN, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador y procede a analizar la cuestión de si es inscribible el testimonio de un auto judicial por el que se homologa un acuerdo transaccional de las partes del procedimiento.

Así, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el  supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: ‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, declara que no se puede equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario ya que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados a darle cumplimiento.

 Y aunque el acuerdo se pueda alcanzar tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, para que el mismo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

También ha señalado la Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición.

En el caso objeto de recurso nos encontramos ante un acuerdo transaccional entre las partes de un procedimiento ordinario de disolución de condominio.

 La transacción homologada por el juez constituye un título que lleva aparejada la ejecución por lo que tratándose de un acuerdo por el que se conviene la disolución de una comunidad ordinaria si las partes no procedieran voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 De este modo serian inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero sin que suplan la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.

En base a lo anterior, se entiende que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

Sin embargo sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado, siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. (MGV)

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174.** RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DE FINCA MEDIANTE ACTA NOTARIAL EXPEDIENTE ARTÍCULO 201 LH USANDO REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita Expediente de Dominio para la rectificación de la descripción registral de una finca inscrita mediante Acta notarial. La propia Acta tiene el carácter de Acta de Subsanación de Discrepancias catastrales, pues se ha dado cumplimiento a los trámites previstos en el Artículo 18.2 a) del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo para rectificar el Catastro.  Se acompaña una representación gráfica alternativa (en adelante RGA) que refleja una superficie (1791 m2) algo diferente a la del Catastro (representación gráfica catastral o RGC), (de 1814 m2).

La registradora entiende que no se puede practicar la inscripción de la rectificación en tanto no se modifique la RGC en el Catastro conforme a los datos de la RGA, según comunicación que debe de efectuar el notario.

El interesado recurre y alega que la obligación de comunicar o no del notario es ajena al recurrente y además que no se argumentan razones jurídicas para suspender la inscripción.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Señala en primer lugar que el artículo 201 LH, letra d) de su apartado 1 prevé expresamente la posibilidad de aportar una RGA, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (ver artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Por tanto la falta de aportación de la representación gráfica catastral (RGC) no es defecto que impida la inscripción en los supuestos de rectificación de descripción de finca.

Lo mismo ocurrirá en otros supuestos recogidos en los artículos 9.b) y 10 LH en que se admite la RGA, es decir procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa, y cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. (AFS)

 

175.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS

Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Medina de Rioseco, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

Se reitera la doctrina, recogida entre otras en R de este mismo mes ( de 17 de marzo de 2017 Nº 141) según la cual para poder anotar el embargo de bienes inscritos a favor del causante, por deudas propias del heredero, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo y para ello será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente haciendo constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos. (MN)

 

176.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA PARTE DE LO QUE SE CONSIDERA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos:

Se trata de una escritura en la que por los dueños de una planta baja,   se declara la construcción de una vivienda unifamiliar con planta baja y tres altas sobre el solar resultante tras el derribo de dicha planta baja.

Del registro resulta  que dicha finca-planta baja- forma parte integrante de una edificación con elementos privativos y comunes, constando asignaciones de cuotas de participación en los mismos.

 La registradora suspende la inscripción considerando que se trata se trata de una propiedad horizontal de facto, la cual  queda constituida desde el momento en que los pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a personas distintas, y por tanto está sujeto a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y por ello entiende que es preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios de los departamentos que integran el edificio al implicar una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, así como expresar los negocios o actos jurídicos en virtud de los cuales los titulares de la expresada planta baja se apropian de elementos comunes del edificio como son el vuelo y el suelo sin intervención de los titulares de los demás elementos que integran dicha edificación.

 Los recurrentes alegan que no existe la situación de propiedad horizontal por dos razones:

– porque en el Registro se utiliza la expresión «casa» y no «edificio» y,

– en segundo lugar, porque así se ha declarado por los tribunales de Justicia, aportando una serie de resoluciones judiciales que versan sobre la cuestión.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza haciendo referencia a la alegación relativa a la terminología empleada en la nota de calificación, estimando que carece de trascendencia a efectos jurídicos, puesto que una «casa» es un tipo de «edificación» o «edificio».

Siendo,  lo relevante a los efectos de la aplicación de un régimen de propiedad horizontal que de conformidad con los artículos 396 del Código Civil y 2 de la Ley sobre propiedad horizontal exista:

• un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente y,
• una copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con atribución a cada elemento de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.

Reconoce nuestro Centro directivo que aunque la Ley use la expresión «pisos o locales», no hay duda  de que el régimen de propiedad horizontal se puede establecer en otro tipo de edificaciones que constituyen una unidad como sucede en las llamadas divisiones horizontales tumbadas. Siendo además la ley aplicable a situaciones ya existentes con anterioridad a su entrada en vigor tal y como se deriva de la disposición transitoria primera de la Ley sobre propiedad horizontal.

Por todo lo dicho concluye diciendo que la situación existente en el registro se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales en tanto no se declare su inexactitud (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Siendo preciso que se aporte  al Registro la documentación pública que permita practicar las rectificaciones pertinentes para acomodar el Registro a la realidad (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Finalmente, en cuanto a las resoluciones que se aportan junto con el escrito de recurso, no las toma en consideración, ya que en el recurso contra la calificación solo se ha de apreciar los documentos que se tuvieron a la vista por el registrador al emitir su calificación tal y como se deriva de reiterada doctrina de la Dirección General, así como del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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177.** INMATRICULACIÓN DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL «EN INVESTIGACIÓN». COINCIDENCIA CERTIFICADO CATASTRAL Y TÍTULO SOLO DESCRIPCIÓN NO TITULARIDAD.

Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca aportándose en la escritura un certificado catastral en el que la titularidad de la parcela catastral aparece “en investigación”.

El registrador exige la rectificación previa del Catastro en cuanto a la titularidad para que aparezca como titular el comprador o el transmitente, conforme a lo dispuesto en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

El notario autorizante recurre y alega que el registrador no ha consultado la base de datos catastral, y está obligado a ello, pues en el momento de la calificación ya se había cambiado la titularidad en el Catastro, lo que podría haber comprobado fácilmente.

La DGRN estima el recurso. Señala que el artículo 298 RH ha de entenderse tácitamente derogado después de la reforma de la Ley 13/2015 pues el artículo 205 LH tiene una regulación suficientemente detallada, basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios.

Indica en este punto que la identidad de la finca ha de estar referida, según el citado artículo 205 LH,  a “la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica”. Por tanto la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral.

Aclara también que el hecho de que la parcela catastral esté “en investigación” puede conllevar dudas sobre la invasión del dominio público y que el procedimiento a seguir entonces por el registrador está regulado en el citado artículo 205 LH.

Finalmente indica que el registrador (y también el notario) puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. (AFS)

ENLACES:

INFORME NORMATIVA ABRIL 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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