| NOTAS Y MODELOS DE URGENCIA SOBRE LOS NUEVOS TIPOS APLICABLES EN EL TERRITORIO HISTÓRICO DE GUIPÚZCOA, EN EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, A LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS Mariano Melendo Martínez, Notario de Beasain (Guipúzcoa)
INTRODUCCIÓN.-
Paso a sistematizar las letras e) y f) del apartado 1 del artículo 11 de la Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su nueva redacción por la Norma Foral 4/2009, de 23 de diciembre por la que se introducen determinadas modificaciones tributarias, e incluyo, para quien le puede ser de interés, algunos modelos de urgencia de cláusulas de solicitud o manifestación fiscal.
1.- CASO GENERAL .- La transmisión de viviendas en general tributará al 4% incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades y anexos que se transmitan conjuntamente. A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. HABILITACIÓN DE LOCAL A VIVIENDA.- Cuando el obligado tributario sea persona física y se trate de la habilitación de un local como vivienda, que no esté afecto a una actividad económica, la Administración tributaria, previa solicitud, devolverá la diferencia entre el impuesto efectivamente satisfecho y el importe correspondiente a aplicar al inmueble adquirido el t ipo impositivo del 4%, cuando además de cumplirse los requisitos exigidos para la aplicación del mencionado tipo impositivo, el obligado tributario acredite dentro del plazo de 18 meses a partir de la adquisición, que ha obtenido la licencia de primera utilización u ocupación como vivienda para el referido local. Dicha devolución no devengará intereses de demora.
2.- CASOS ESPECIALES QUE AHORA TRIBUTARÁN AL 2,5 %: A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda.
Modelo de cláusula que propongo: Don *, manifiesta que cumple las condiciones expresadas en e l artículo 11.1 f) de la Norma Foral 18/1987 reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su redacción por la Norma Foral 4/2009 de 23 de diciembre, a cuyos efectos declara lo siguiente: ------- 1.- No ser propietario de ninguna otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del término municipal en que radica la vivienda objeto de adquisición en este acto. --- 2.- Que la vivienda que adquiere en esta escritura va a constituir su residencia habitual, lo que se compromete a justificar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la fecha de hoy. ---- 3.- Que la superficie de la vivienda no es superior a 120 metros cuadrados construidos ó 96 metros cuadrados útiles. -
B.- VIVIENDAS UNIFAMILIARES.- Tienen que tener estas características: .- Ser viviendas unifamili ares.- Son tales las que tienen entrada independiente, bien aislada, pareada, adosada o en hilera. .- Superficie de la vivienda: no superior a 120 metros cuadrados construidos ó 96 metros cuadrados útiles; .-Superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación: hay que tener en cuenta que no puede superar los 300 metros cuadrados. Modelo de cláusula que propongo: Don *, manifiesta que cumple las co ndiciones expresadas en el artículo 11.1 f) de la Norma Foral 18/1987 reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su redacción por la Norma Foral 4/2009 de 23 de diciembre, a cuyos efectos declara lo siguiente: ------- 1.- No ser propietario de ninguna otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del término municipal en que radica la vivienda objeto de adquisición en este acto. --- 2.- Que la vivienda que adquiere en esta escritura va a constituir su residencia habitual, lo que se compromete a justificar en el pla zo máximo de doce meses a contar desde la fecha de hoy. ---- 3.- Que la vivienda adquirida es unifamiliar, por tener entrada independiente y que la superficie de la misma no es superior a 120 metros cuadrados construidos ó 96 metros cuadrados útiles y que la superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación no supera los 300 metros cuadrados.--------
C.- ADQUISICIÓN POR TITULAR DE FAMILIA NUMEROSA.- C.1.- Viviendas así como sus garajes, con un máximo de dos unidades, y anexos que se transmitan conjuntamente. A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. (NOTA.- NO HAY LIMITACIÓN DE SUPERFICIE).-
Modelo de cláusula que propongo: Don *, manifiesta que cumple las condiciones expresadas en el artículo 11.1 f) de la Norma Foral 18/1987 reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su redacción por la Norma Foral 4/2009 de 23 de diciembre, a cuyos efectos declara lo siguiente: ------- 1.- No ser propietario de ninguna otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del término municipal en que radica la vivienda objeto de adquisición en este acto. --- 2.- Que la vivienda que adquiere en esta escritura va a con stituir su residencia habitual, lo que se compromete a justificar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la fecha de hoy. ---- 3.- Que es titular de familia numerosa. ---------
C.2.- VIVIENDAS UNIFAMILIARES.- Tienen que tener esta característica: .- Ser Viviendas unifamiliares.- Son tales las que tienen entrada independiente, bien aislada, pareada, adosada o en hilera. ( NOTA.- No tienen limitación de superficie ni en la vivienda ni en la parcela.)
Modelo de cláusula que propongo: Don *, manifiesta que cumple las condiciones expresadas en el artículo 11.1 f) de la Norma Foral 18/1987 reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su redacción por la Norma Foral 4/2009 de 23 de diciembre, a cuyos efectos declara lo siguiente: ------- 1.- No ser propietario de ninguna otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del término municipal en que radica la vivienda objeto de adquisición en este acto. --- 2.- Que la vivienda que adquiere en esta escritura va a constituir su residencia habitual, lo que se compromete a justificar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la fecha de hoy. ---- 3.- Que la vivienda adquirida es unifamiliar, y el adquirente titular de familia numerosa.
D.- OTROS EXTREMOS A TENER EN CUENTA.- D.1.- SI COMPRA QUIEN TIENE YA UNA VIVIENDA EN LA LOCALIDAD Y LA VENDE ANTES DE QUE PASEN DIECIOCHO MESES.- En este caso, cuando el adquirente no haya transmitido la anterior vivienda habitual sita en el mismo término municipal que la vivienda adquirida, se aplicará el tipo del 4 por 100. No obstante, la Administración tributaria, previa solicitud del obligado tributario, devolverá la diferencia entre el impuesto efectivamente satisfecho y el importe resultante de aplicar al inmuebl e adquirido el tipo impositivo reducido, cuando además de cumplirse los requisitos exigidos en el artículo 11 de la Norma Foral 18/1987, en la nueva redacción de 2009, el obligado tributario acredite dentro del plazo de dieciocho (18) meses a partir de la adquisición, que ha procedido a la venta de la misma. Dicha devolución no devengará intereses de demora.
NOTAS.- 1.- Hay que tener en cuenta que la norma habla de venta en los 18 meses y no de otra forma de enajenación.- 2.- Es dudoso que haya que incluir alguna cláusula o solicitud e n este caso en la escritura correspondiente, ya que la misma será una escritura pública de venta y la exigencia de la mención expresa en el nuevo artículo 11 lo es solo para el documento de adquisición.
D.2. CONCEPTO DE RESIDENCIA HABITUAL.- Es la prevista en el apartado 8 del artículo 90 de la Norma Foral 10/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa, y sus normas de desarrollo. Además la documentación justificativa del cumplimiento de este requisito se deberá presentar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la adquisición de la vivienda. Para la acreditación del cumplimiento de esta condición podrán u tilizarse los medios de prueba admitidos en Derecho.
D.3. (IMPORTANTE).- EXPRESIÓN EN EL DOCUMENTO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN.- En los casos anteriores es preciso que en el documento de adquisición se exprese que se cumplen o se van a cumplir los requisitos exigidos.
D.4.- CONCEPTO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA.- D.4.1.- SUPERFICIE CONSTRUIDA.- A los efectos de la aplicación de lo dispuesto en la letra f) del apartado 1 del artículo 11 Norma Foral 18/1987, en la nueva redacción de 2009, se entiende por superficie construida la comprendida dentro de las líneas perimetrales de las fachadas, tanto interiores como exteriores, y los ejes de las med ianerías. D.4.2.- CASO ESPECIAL.- CUERPOS VOLADOS, BALCONES O TERRAZAS QUE ESTÉN CUBIERTOS. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos, formarán parte de la superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario se computará únicamente el 50% de su superficie, medida en la misma forma. D.4.3.- EXCLUSIÓN DE LA PARTE PROPORCIONAL OCUPADA POR ELEMENTOS COMUNES. En ningún caso deberá computarse para el cálculo de la superficie construida la superficie correspondiente a la parte proporcional ocupada por elementos comunes.
D.5.- HABILITACIÓN DE LOCAL A VIVIENDA. Cuando el obligado tributario sea persona física y se trate de la habilitación de un local como vivienda, la Administración tributaria, previa solicitud, devolverá la diferencia entre el impuesto efectivamente satisfecho y el importe correspondiente a aplicar al inmueble adquirido el tipo impositivo del 2,5%, cuando además de cumplirse los requisitos exigidos para la aplicación del mencionado tipo impositivo en alguno de lo supuestos especiales ya indicados, el obligado tributario acredite dentro del plazo de 18 meses a partir de la transmisión, que ha obtenido la licencia de primera utilizació n u ocupación como vivienda para el referido local. Dicha devolución no devengará intereses de demora.
(Nota.- En este caso parece que no hay que solicitar nada en la escritura, que, supongo, será una escritura de declaración de la obra de habilitación, ya que la licencia de primera utilización u ocupación como vivienda se obtiene con posterioridad a la declaración).-
D.6.- EXENCIÓN DE A.J.D. PARA LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS A PARTIR DE 1 DE JULIO DE 2010. Quedan exentas las primeras copias de escrituras notariales que documenten la primera transmisión de viviendas, en lo que se refiere al tipo de gravamen de la modalidad de actos jurídicos documentados aplicable a los documentos notariales, con efectos a partir del 1 de julio de 2010.
Mariano Pablo Melendo Martínez.- Notario de Beasain (Guipúzcoa).
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