HIPOTECAS: CREACIÓN DE PERIODO DE CARENCIA

 El Colegio de Registradores consultó a la Dirección General de Tributos sobre la materia, respondiendo ésta el 25 de mayo de 2009.

Consulta planteada: Si las escrituras públicas en las que se constituye o amplía un periodo de carencia de un préstamo hipotecario pueden tener derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En concreto se consulta si el establecimiento o la ampliación de un plazo de carencia, referido al capital o a los intereses de un préstamo hipotecario puede entenderse incluido dentro del concepto de "alteración del plazo del préstamo" al que se refiere el artículo 9 de la referida Ley 2/1994. 

Describe así los hechos la DGT: El establecimiento o ampliación del llamado periodo de carencia de un préstamo supone la exoneración del cumplimiento de la obligación a cargo del prestatario de satisfacer los intereses y de la devolución del principal del préstamo durante un determinado periodo temporal.

Nota: es de suponer que entienda también incluido el caso más típico de satisfacer intereses pero no capital.

La contestación se basa en los artículos 1, 7 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

En cuanto a la llamada "carencia de un préstamo hipotecario", cabe indicar que en términos generales e independientemente del ámbito en el que se aplique, conforme a la doctrina científica, en una relación contractual, el periodo de carencia consiste en un lapso de tiempo excepcional y de duración determinada en el cual se exime a alguna de las partes de cumplir con las exigencias generales a las que le obliga el contrato. Puede tratarse del aplazamiento en el pago de una deuda, la no obligación de abonar una renta por determinadas razones o no poder disfrutar de algunos de los servicios contratados durante el periodo inicial en una póliza de seguro. En un contrato de préstamo se denomina periodo de carencia -carencia simple o carencia a secas- a aquel periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Asimismo se habla de "carencia total" para el periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital

En cuanto a la consideración del plazo de carencia de un préstamo hipotecario, como una alteración del plazo del préstamo-, concepto al que se refiere el artículo 9 de la referida Ley 2/1994 como requisito para la aplicación de la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto, es preciso analizar el concepto plazo desde el punto de vista jurídico.

A este respecto debe de tenerse en cuenta que en Derecho el plazo o término es una circunstancia modificativa de la eficacia de las obligaciones (como la condición o el modo) y que puede ser tanto inicial como final. Así el término se definía ya en Derecho Romano como un hecho futuro y cierto a partir del cual comienzan o cesan los efectos de un negocio jurídico, según lo cual, el término podía ser inicial o suspensivo ("ex die" o "dies a quo", día desde el cual) o final o resolutorio ("in diem" o "dies ad quem", día hasta el cual), siendo su característica esencial la certeza de que tal día llegará, aunque no se sepa cuándo, circunstancia que distingue al término de la condición, cuya circunstancia esencial es la incertidumbre, ya que necesariamente debe de consistir en un hecho futuro e incierto.

Este concepto del término o plazo se ha mantenido en nuestro Derecho Positivo y es una cuestión pacífica en la doctrina científica. Así, por ejemplo, Castán define las obligaciones a término del siguiente modo: "Son obligaciones a plazo (sic) aquellas que están influidas por el señalamiento de un fecha que determina el momento en el que deban comenzar o cesar los efectos de la obligación. Castán señala como nota esencial del término la certeza del hecho y cita, entre otras, las siguientes clases de términos:

    - Determinado ("certus an et certus quando") o indeterminado ("certus an et incertus quando"), según se sepa o no cuándo acaecerá (lo que sí se sabe es que acaecerá).

    - Suspensivo o inicial suspensivo ("dies a quo") y resolutorio o final ("dies ad quem"),

Conforme a lo expuesto, cabe pues afirmar en síntesis, que la modificaciones de las condiciones de un préstamo hipotecario consistente en la inclusión de un plazo de carencia constituya una modificación del término inicial establecido para la amortización del principal y, por tanto, debe considerarse como una modificación referida a la alteración del plazo del préstamo, lo que en su caso puede motivar la aplicación de la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994, si se cumplen los demás requisitos legales.

Conclusión:

Primera: El establecimiento o ampliación de un plazo de carencia en un préstamo hipotecario tiene la consideración de alteración del plazo del préstamo a efectos de lo previsto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Segunda. Las escrituras públicas en las que se formalice la constitución o ampliación de un periodo de carencia de un préstamo hipotecario pueden tener derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en el artículo 9 de la referida Ley 2/1994,, siempre que concurran los demás requisitos legales.

Nota de 12 de junio de 2009:  Esta también exenta la escritura de modificación del periodo de revisión del tipo de interés de los préstamos hipotecarios. según Resolución de fecha 10 de junio de 2009 la Dirección General de Tributos.