RESOLUCIONES OMITIDAS

Se ha detectado una laguna en los informes de marzo pasado, porque no se incluyeron las resoluciones publicadas en el BOE del día 14 de marzo, que fueron en total cuatro, todas de Propiedad.

Para no alterar la numeración cronológica anual de las demás, se utiliza el bis, ter, quáter y quinquies.

Agradezco el aviso recibido al respecto de José Piñeiro Prieto, Notario de Vigo y pido disculpas por la omisión.

José Félix Merino Escartín.

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62 BIS. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS A CALIFICAR. Resolución de 5 de febrero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Tomás López Martínez contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia nº 1, a la inscripción de testimonio de auto de ejecución hipotecaria y mandamiento de cancelación de cargas.

            Hechos: Se solicita la inscripción de Testimonio del Auto de adjudicación y del Mandamiento de Cancelación de Cargas en procedimiento de Ejecución Hipotecaria.

            El Registrador suspende su constancia registral porque la hipoteca se ha ejecutado por cantidades superiores a las garantizadas y no ha habido consignación a favor de acreedores posteriores.

            El Recurrente impugna la calificación alegando que el principal de la demanda no es el principal de la deuda, lo cual acredita con una certificación de la entidad acreedora.

            La DGRN confirma la nota porque no pueden tenerse en cuenta en el recurso documentos no presentados al Registrador al momento de la calificación. (JFME)

PDF (BOE-A-2009-4297 - 3 págs. - 177 KB)

*62 TER. CONDICIÓN RESOLUTORIA SOBRE FINCA QUE YA SE HABIA AGRUPADO Y CON HIPOTECA. Resolución de 6 de febrero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por K.W., S.L. contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan, a la inscripción de una escritura de subsanación y complemento de otra.  Vinculante.

            Nota de la Redacción: el resumen de esta Resolución fue omitido por olvido en su día. Se agradece el aviso dado al respecto por José Piñeiro Prieto, Notario de Vigo.

            Hechos. Sobre determinada finca se inscribió una escritura de cesión de solar a cambio de edificación, sin condición resolutoria. Esa finca luego se agrupó y sobre la finca resultante de la agrupación se inscribió una hipoteca.

            Ahora se presenta una escritura de complemento de la de cesión -y anterior en fecha a las de agrupación e hipoteca- en la que se pacta condición resolutoria para el caso de determinados incumplimientos graves y que la inscripción de esta condición resolutoria se solicitará con posterioridad a la inscripción registral de la hipoteca referida.

            La Registradora suspende su constancia registral:

                 -Porque podría perjudicar al acreedor hipotecario al existir inscrita una agrupación previa de la finca gravada con la condición resolutoria, pues, si se incumpliera la obligación garantizada, se produciría la recuperación del bien por el vendedor y, en consecuencia, la separación de la finca inicial, aunque gravada con hipoteca.

                 - Porque el principio de especialidad registral, exige que la finca sobre la que se inscriba la condición resolutoria esté determinada debidamente, formando registralmente una sola finca o cuota indivisa de ella, pero no parte (aunque en su momento fuera determinada) de otra finca registral

            La DGRN da la razón al recurrente y revoca la calificación encontrando analogía con el caso de la desvinculación de elementos comunes en una propiedad horizontal cuando tales elementos figuran hipotecados en la parte proporcional que corresponde a una hipoteca sobre elementos privativos. La creación de un nuevo objeto jurídico por agrupación o división no afecta al acreedor hipotecario, pues será una «res inter alios acta», por lo que la puede desconocer. Y, de no inscribirse, la condición resolutoria, el cedente se vería sin defensa frente a otros acreedores del cesionario.

            También decae el segundo defecto, porque del Registro resulta la parte de finca sobre la que recaería, en su caso, la resolución, y, aunque la misma se llevara a efecto, no perjudicaría a la hipoteca que seguiría gravando solidariamente a todas las fincas de procedencia, de manera similar a como grava a una finca que, después de la hipoteca, se divide en dos o más.

            Nota. En definitiva, la mecánica registral a operar en caso de ejecución de una de las garantías sería la siguiente:

                 - Si se ejecuta la hipoteca, se cancelaría la condición resolutoria, manteniéndose la finca agrupada.

                 - Si se ejecuta la condición resolutoria con la hipoteca vigente, se produciría la desagrupación de las fincas, inscribiéndose el solar afectado a favor del cedente. Pero, si después se ejecuta la hipoteca, se volvería a agrupar (por cancelación de la desagrupación) y el adjudicatario lo sería de toda la finca agrupada. (JFME)

PDF (BOE-A-2009-4298 - 4 págs. - 189 KB)

62 QUÁTER. INMATRICULACIÓN POR DOCUMENTO ADMINISTRATIVO. Resolución de 10 de febrero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Luis Pérez Martínez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cambados, a inscribir una certificación expedida por la Agencia Tributaria de un acta de adjudicación directa de determinado inmueble.

            Hechos: Afectando a una finca no inmatriculada, se presenta certificación de acta de adjudicación directa, expedida por el secretario de mesa de una subasta promovida por la Agencia Tributaria. Se practicaron en su día varias anotaciones de suspensión de embargo sobre finca no inmatriculada que ya caducaron.

            La Registradora señala varios defectos de los que sólo llega a pronunciarse la DGRN, como fallo, sobre el primero, relativo a la falta de expresión del título de adquisición, aclarando más adelante que no se ha aportado documento alguno que acredite la titularidad del transmitente en los términos previstos en la legislación hipotecaria para la inmatriculación.

            El Centro Directivo confirma la calificación porque la presunción de legalidad de los documentos administrativos, no les excluye del cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para la inmatriculación de fincas. Cita al respecto el artículo 98.2 del Reglamento General de Recaudación, según el cual, «cuando no existan títulos de dominio inscritos ni los obligados al pago los presentasen, los rematantes de los bienes deberán, si les interesa, sustituirlos por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria para llevar a cabo la concordancia entre el registro y la realidad jurídica, incumbiéndoles instar el procedimiento que corresponda, sin que el Estado contraiga otra obligación a este respecto que la de otorgar, si el obligado al pago no lo hace, el documento público de venta».

            Sirve el presentado de título inscribible. Pero han de reunirse más requisitos como son la aportación de los documentos que acrediten fehacientemente la adquisición anterior del deudor (o que se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido como dueño) y la certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente. También cabría el expediente de dominio.

            El hecho de que hubiera habido varias anotaciones de embargo motivadas por el mismo expediente que da lugar a la adjudicación, no supone que la finca esté inmatriculada ni que se haya acreditado fehacientemente la titularidad anterior del transmitente, máxime cuando ahora tales asientos de anotación, aparecen caducados, pues para inmatricular una finca embargada, no basta la anotación del embargo, sino que se precisa de un asiento de inscripción.  (JFME)

PDF (BOE-A-2009-4299 - 4 págs. - 189 KB)

62 QUINQUIES. CERTIFICADO TÉCNICO SOBRE EL ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN DE UN EDIFICIO. Resolución de 11 de febrero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Banyoles, don José María Martínez Palmer, contra la negativa del registrador de la propiedad de Lloret de Mar, a inscribir un acta de declaración de finalización de obra y depósito.

            Hechos: Se trata de un acta de final de obra y depósito del libro edificio, en la que se testimonia certificado del arquitecto director de la obra, en el que se afirma que las obras realizadas no han significado una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni han tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio.

            El Registrador, considera extemporáneo el recurso, por haber sido objeto el título de una calificación anterior no recurrida. Subsidiariamente,  exige seguro decenal pues considera que varía el volumen al convertirse el espacio bajo cubierta en vivienda y varía la estructura, por la incorporación de un ascensor.

            La DGRN resuelve que el recurso se interpuso en tiempo, porque, tras la caducidad del asiento de presentación previo, el interesado puede volver a presentar el título y, ante la nueva nota de calificación, renace su derecho a recurrir en el plazo de un mes desde su notificación.

            Y revoca el defecto, pues considera de la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de sus manifestaciones. Por eso, la acreditación de que se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de la propia DGRN, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

            Estima que la realización de obras para la utilización de la zona bajo cubierta no puede equipararse a la realización de una nueva planta destinada a vivienda,  y que la incorporación del ascensor no es un caso evidente de reforma estructural.

            Nota: La definición de los casos que exigen seguro decenal se encuentra en el artículo 2 de la Ley de Edificación (que define el concepto de edificación); el articulo 19 c) (seguro de daños materiales o seguro de caución); la disposición adicional segunda (obligatoriedad de las garantías), y la disposición transitoria primera (proyectos presentados a partir del 6 de mayo de 2000).  (JFME)

PDF (BOE-A-2009-4300 - 6 págs. - 201 KB)

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