Autor: PB
Categoría: Categoría general
Fecha: 09 de February de 2004
Hora: 18:55:07
El artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige para la inmatriculación de la fincas el título público adquisitivo y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho de transmitente, bien mediante documento fehaciente en cuyo supuesto se precisan dos títulos, el que se pretente inmatricular y el de la previa adquisición del transmitente de ese mismo título, bien mediante acta de notoriedad complementaria del título público acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.
El problema consiste en determinar si la escritura de disolución de comunidad es un título público de adquisición apto para la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
Roca Sastre ( Derecho Hipotecario, Tomo IV, página 578) sostiene que una característica esencial de título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa y no originaria, como resulta del artículo 205 de la LH, por lo que, por no implicar verdadero título de transferencia inmobiliaria, no puede reputarse como título público de adquisición la división de cosa común.
Frente a dicha posición, Camy Sánchez-Cañete (Comentarios a la Legislación Hipotecaria, VII, página 77) apunta que el negocio jurídico origen de una inmatriculación puede serlo, tanto uno traslativo, compraventa, permuta, etc., como uno atributivo o determinativo como la partición de herencia o la disolución de comunidad, debiendo entenderse en cuanto a estos últimos, que el transferente lo serán todos los coherederos o condóminos, así como que la adquisición anterior que ha de justificarse, será aquella en virtud de la cual se adquirió la cualidad de heredero o la cuota de comunidad.
A mi modesto entender esta segunda posición es la correcta y la que, a mi juicio, parece seguir la Dirección General de los Registros y Notariado.
La DGRN se ha ocupado recientemente de esta cuestión en tres resoluciones:
1.- La primera de fecha 4 de diciembre de 2001. En dicha resolución señala que sin prejuzgar la vieja discusión de si el título tiene que ser traslativo, o puede ser también declarativo, es lo cierto que, interpretado el artículo 298 del Reglamento en concordancia con el 205 de la Ley, el documento ahora presentado se trataba de una escritura de disolución de comunidad-, no es suficiente para la inmatriculación de la finca, que exigiría título público adquisitivo, y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente. Parece, a primera vista, que la DGRN se inclina por la postura negativa, pero, a mi juicio, no porque la escritura de disolución de comunidad no sea apta para la inmatriculación, sino porque no se acredita fehacientemente el título invocado por los comuneros al disolver la comunidad, que era una partición de herencia que no se justificaba documentalmente.
2.- La segunda de 26 de abril de 2003. Esta resolución trata indirectamente el problema planteado; en el caso concreto se trata de una escritura de disolución de comunidad que se presenta en el Registro al objeto de proceder a su inmatriculación, justificando los comuneros su previa adquisición a través de una escritura de compraventa. El Registrador consideró a la doble titulación- disolución de comunidad y compraventa- apta para la inmatriculación, si bien suspendió la inscripción por defectos en la certificación catastral aportada. La Dg restringe el recurso al defecto alegado por el Registrador y no entra en la cuestión que estamos analizando, aunque implícitamente admite dicha construcción.
3.- Y la tercera de fecha 18 de diciembre de 2003.Se presenta una escritura de disolución de comunidad que se complementa a través de acta de notoriedad acreditativa de que el comunero, adjudicatario del bien, es tenido por dueño por el título de disolución; la dg señala que dicha acta de notoriedad no es suficiente, pues lo que hay que acreditar es la notoriedad de que todos los comuneros son tenidos por dueños, es decir considera a los comuneros como transferentes, por lo que parece admitir que dicha escritura de disolución de comunidad es título apto siempre que se acredite la previa adquisición de los comuneros, bien a través del documento fehaciente, bien mediante la correspondiente acta de notoriedad de que los comuneros- transferentes son tenidos por dueños.
[CORTOS/_borders/disc6_aftr.htm]
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