El mes de Abril no se ha publicado ninguna disposición con carácter general de interés para los RRMM y de BBMM.

Sólo reseñaremos por tanto la proximidad del plazo dentro del cual pueden hacerse con rebajas arancelarias las adaptaciones de las sociedades a la nueva LSP, Ley 2/2007. Dicho plazo termina el próximo día 16 de Junio.

Tampoco existen en este mes ninguna resolución específica para RRMM o de BBMM.

De propiedad y con posible repercusión en el RBM destacamos las siguientes:

---  La resolución de 11 de Marzo de 2007 por virtud de la cual es posible constituir una sola hipoteca en garantía de una obligación distribuida en dos tramos y con condiciones diferentes para cada uno de ellos.

--- La de 17-3-2008 estableciendo, una vez más, la imposibilidad de tomar anotación de demanda en reclamación de cantidad.

--- La de 26-3-2008, en virtud de la cual la ampliación de embargo tiene la misma prioridad del embargo ampliado y por tanto no es posible su purga por ejecución posterior a dicho embargo, aunque anterior a la ampliación practicada.

--- La de 26-3-2008 declarando que es posible que el plazo de la obligación garantizada quede indeterminado siempre que sea posible su determinación futura. Igualmente declara posibles las ampliaciones de capital posteriores siempre que aparezcan determinadas con causas perfectamente objetivadas.

--- Finalmente  la de 7-4-2008, en la que la DG vuelve a insistir en el carácter global y unitario de la calificación, incluyendo como defecto la falta de liquidación del impuesto correspondiente, y en que el registrador puede perfectamente  apreciar de oficio si un documento está o no sujeto o exento del impuesto.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

*80. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario. Vinculante.

Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario, (con un capital inicial de 95.000€ pero del que queda pendiente de amortizar 93.895 €) en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en e citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.

El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, la novación que se formaliza es contraria a los principios registrales de especialidad y accesoriedad, toda vez que la división del capital del préstamo en dos tramos provoca el fraccionamiento de la única obligación preexistente en dos nuevas obligaciones distintas por su cuantía, tipo de interés, subsidiación, causas de vencimiento anticipado, etc., que no pueden garantizarse con una sola y única hipoteca.

Además sostiene que al señalar la cuantía de los plazos no se tiene en cuenta la amortización parcial, por lo que se está garantizando mayor cantidad que el saldo pendiente, sosteniendo que es necesaria la constatación registral de la disminución de la deuda primitiva para luego inscribir la sucesiva ampliación. (Este segundo defecto no es confirmado por la Registradora sustituta, por lo que no es objeto de análisis por el Centro Directivo).

Respecto al otro defecto la Dirección revoca la calificación, argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina –RR de 1/6/06 y 26/9/06-  que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto…Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido –art. 9 y 12 LH–, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. En un caso como el planteado, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo préstamo, con una única causa, cabe pues una sola hipoteca, sin que a ello se oponga el hecho de que, con base en el principio de autonomía de la voluntad, se acuerden distintos tramos o fracciones con distintas condiciones de plazo de vencimiento o de tipo de interés. (MN)

PDF (2008/05969; 5 págs. - 77 KB.)

81. UN SOLO PRESTAMO DIVIDIDO EN DOS TRAMOS Y UNA SOLA HIPOTECA. VARIAS OBLIGACIONES Y UNA SOLA HIPOTECA. CALIFICACION SUSTITUTORIA. Resolución de 18 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 3, de Alicante, a la inscripción de una escritura de división en tramos de préstamo hipotecario. Vinculante.

            Se plantea la posibilidad de inscripción de un préstamo que se divide en dos tramos (en dos importes), a cada uno de los cuales se le aplica unas condiciones diferentes. El primero tiene las condiciones de los préstamos cualificados para la adquisición de viviendas protegidas, y el segundo tramo tiene otras condiciones, entiéndase normales. La entidad bancaria otorgante de la escritura estima que estamos ante un solo préstamo, de forma que el incumplimiento de las obligaciones en cualquiera de los tramos conlleva el incumplimiento de todo el préstamo, y por ello puede ser objeto de una sola hipoteca.

            El registrador considera que estamos ante dos préstamos diferentes, y por tanto no se pueden garantizar con una sola hipoteca por el principio de especialidad.

            En el presente resuelve la DGRN que, en base al principio de autonomía de la voluntad, es posible la existencia de un préstamo con dos tramos o fracciones, cada una con sus propias reglas, por lo que ningún obstáculo hay para garantizar con una hipoteca dicho préstamo, que es una sola obligación con una sola causa, y ordena la inscripción.

            Además  recuerda la DGRN su doctrina previa de que es posible  que dos o más obligaciones se puedan  garantizar en una sola hipoteca, siempre que las obligaciones tengan alguna conexión entre sí, y quede perfectamente individualizada su responsabilidad hipotecaria dentro de la hipoteca unitaria. Esta posibilidad es más clara después de la ley 41/2007 (artículo 12).

            Reitera la DGRN que la calificación sustitutoria es una auténtica calificación, y que el registrador sustituto no puede limitarse a confirmar la calificación del registrador sustituido, sino que tiene que hacer una nueva calificación razonada, si bien limitada a valorar los defectos de la primera calificación, ya que no cabe la “reformatio in peius”.  (AFS)

PDF (2008/05970; 5 págs. - 76 KB.)

83. NO CABE ANOTACION DE DEMANDA DE RECLAMACION DE CANTIDAD. Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Cornelis Johan Lambertus de Vos, contra la negativa del registrador de la propiedad de Jávea, a practicar la anotación preventiva de una demanda. 

            Se plantea si puede tomarse anotación preventiva de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad.

            Resuelve la Dirección que, conforme a su propia interpretación del art. 42.1.º LH se permite que sean anotadas en el Registro no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad. Para que exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se embargue el bien o se adopte medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes o se produzca su adjudicación. (MN)

PDF (2008/06012; 1 págs. - 36 KB.)

*93. AMPLIACION EMBARGO: TIENE LA PRIORIDAD DE LA ANOTACION AMPLIADA. Resolución de 26 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Sintek Gestión S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2, de Torrejón de Ardoz, a cancelar una anotación de ampliación de embargo.

            Se plantea si es posible cancelar una anotación letra J de ampliación de otra anterior letra G, al ordenarse genéricamente la cancelación de cargas posteriores en el mandamiento de cancelación de cargas derivado de un embargo que motivó la anotación letra H, cuando tal ampliación se practicó con posterioridad a la NM de expedición de certificación de cargas en este procedimiento de ejecución.

            La Dirección basándose en su propia doctrina sobre las ampliaciones de embargo, según la cual, salvo en el supuesto del art. 613-3 LEC, (terceros poseedores que hubieran adquirido el bien trabado en otra ejecución) cabe la consignación marginal de la ampliación de un embargo aun cuando sobre el bien embargado se hayan inscrito o anotado cargas posteriores, es decir, que la cantidad que consta en la anotación no es limite de responsabilidad del bien trabado, sino que todo él queda afecto por el embargo al íntegro pago del crédito perseguido en el proceso en que se ordena la primera traba, resuelve que la consecuencia es que no puedan cancelarse tales ampliaciones como si fueran cargas posteriores. (MN)

PDF (2008/06769; 2 págs. - 56 KB.)

94. HIPOTECA: ANALISIS DE DIVERSAS CLAUSULAS. “AMPLIACIÓN EXPRESS”. RECURSO GUBERNATIVO: OMISIÓN DE FUNDAMENTOS POR EL RECURRENTE EN CUANTO A UNO DE LOS DEFECTOS. Resolución de 27 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Seniors Money (Spain) Finance Limited, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Estepona, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario. Vinculante.

            Hechos: Se presenta una escritura por la que una sociedad mercantil concedió a una señora un préstamo con garantía hipotecaria de una vivienda unifamiliar.

            El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: 1) La hipoteca no cumple con las determinaciones exigidas por el principio de especialidad, al no fijarse un plazo cierto de duración de la hipoteca ni de la obligación garantizada. (arts. 5, 12, 27, 82 y 104 LH y 1112 CC); y 2) La hipoteca garantiza una cantidad superior al principal del préstamo, ya que la determinación del importe definitivo del principal prestado esta sujeta a una condición que depende de la exclusiva voluntad del prestamista (arts. 1115, 1256, 1740, 1857, y 1861 CC).

            El interesado interpone recurso «contra la anterior nota de calificación», pero luego sólo efectúa alegaciones en torno al primero de los defectos, sin que aluda al segundo, surgiendo entonces la duda de si éste ha sido o no recurrido.

            La DG, aludiendo previamente a esta cuestión procedimental, considera que aunque el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que al menos debe contener el escrito de interposición del recurso, alude a los hechos y fundamentos de derecho (párrafo 2.º apartado c), esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no recurrida, siempre que, como en el caso,  conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), debiendo acarrear únicamente la ausencia de la fundamentación adecuada, el requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71. 1 de la ley 30/1992).

            La DG, en base a ello y al principio de economía procedimental, entra en el fondo de los dos defectos y estima el recurso:

            1- En cuanto al primer defecto, de la misma manera que en resoluciones anteriores (R. 21-12-2007), es decir, basándose el principio de libertad de pacto del art. 1255 CC, en que el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real de hipoteca, que debe quedar perfectamente determinado en su alcance y extensión, pero siendo irrelevantes los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en que cláusula guarda similitud en su formulación con los requisitos exigidos actualmente para la hipoteca inversa (apartados 1 y 11 de la Disp. Ad.1ª de la Ley 41/ 2007 de 7 de diciembre), por lo que considera suficientemente determinada la duración del préstamo: su amortización no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca. Se trata de una obligación contraída de presente, cuyo vencimiento depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuándo (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que no impide la inscripción de la obligación tal y como está configurada.

            2- Y en cuanto al segundo defecto: Considera que la previsión sobre la concesión de importes adicionales a la cantidad inicialmente prestada (“Ampliación express”) sería perfectamente inscribible (y así lo entiende ab initio el propio Registrador), pues se trataría de obligaciones futuras, cuya configuración inicial estaría suficientemente determinada; pero –y en esto discrepa de la nota de calificación- el que esas ampliaciones dependan de que la entidad acreedora verifique que la situación de la finca no ha empeorado y que su valor no ha disminuido, no significa en modo alguno que la condición y en suma el cumplimiento del contrato dependa exclusivamente de la voluntad de una sola de las partes sino de unas causas perfectamente objetivadas, cuya concurrencia o no, serán, en su caso, objeto de acreditación a través de los medios generales de prueba.

            Además la posibilidad de reacción unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, está prevista en nuestra legislación reguladora del mercado hipotecario, (cfr. artículo 29.1 RD 685/1982 de 17 de marzo). (JCC)

PDF (2008/06770; 4 págs. - 74 KB.)

*97. CANCELACIONES DE HIPOTECA SIN NOTA DE LIQUIDACIÓN. Resolución de 7 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Baena, a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

            Hechos: se trata de una escritura electrónica de cancelación de hipoteca en la que consta que se halla exenta del pago del ITPAJD y que fue presentada telemáticamente en el Registro.

            La registradora suspendió el plazo de calificación y despacho del precedente documento, de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, por no acreditarse el pago, exención o no sujeción del impuesto correspondiente, ni la presentación a tal efecto ante la oficina Liquidadora correspondiente de la copia del título, al no constar al pie del mismo el oportuno cajetín ni acompañarse la correspondiente carta de pago.

            El notario autorizante interpuso recurso alegando diversas Resoluciones de la DGRN sobre la calificación del título y que el registrador puede calificar, a efectos de inscripción, la exención de un acto según la legislación fiscal.

            La DGRN confirma su criterio sobre el particular estimando que se trata de una calificación y revocándola.

            Aspectos formales:

               - Se trata de una auténtica calificación susceptible de ser recurrida, aunque la registradora diga que se suspende la calificación y despacho. Lo justifica en que “por esencia, en un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ser tildado de calificación, pues un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que el acto del funcionario que decide acerca de ese título pueda ser objeto de revisión; y ese acto no puede ser otro sino el de una calificación.”

               - Estima que la calificación carece de una motivación suficiente, no bastando la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo se efectúa. En concreto debería de haber determinado la razón en la que funda la registradora que el artículo 255 de la Ley Hipotecaria le ampara, frente a la doctrina de la DG al respecto.

               - Han de indicarse los medios de impugnación que contra sus actos de calificación procedan.

            Carácter unitario y global de la calificación. Considera que la calificación debe de ser unitaria, no siendo posibles calificaciones sucesivas. Por ello, a la vez que se hace referencia a la liquidación de impuestos, deben de añadirse los demás defectos, con sus correspondientes motivaciones. Entiende que ello es así pues se han de aplicar al procedimiento registral a favor del administrado las garantías propias de cualquier procedimiento administrativo; en aras del principio de celeridad y en beneficio de la agilidad del tráfico jurídico y de su seguridad.

            Liquidación. Aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda, diversas RR. lo han interpretado en el sentido de que el Registrador, a los meros efectos de practicar o no la inscripción, ha de decidir si se halla  el acto o contrato sujeto o no a impuesto. Y considera que la exención del artículo 45.I.B).18, (primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase) es apreciable de oficio por el Registrador como en su momento lo admitió para casos de no sujeción como las anotaciones de embargo por causa criminal.

            Observaciones:

            A) Sobre la suspensión de la calificación:

            1ª.- Dice literalmente el artículo 255 de la Ley Hipotecaria que “podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.” Creo que dicho artículo es sumamente claro e “in claris non fit interpretatio”. Además, en todo caso puede considerarse especial, por razón de la materia, con respecto a lo previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo, al igual que el Centro Directivo consideró en esta Resolución el artículo 112 de la Ley 24/2001 como especial respecto al 6 de la Ley Hipotecaria.

            2º.- Este artículo tiene diversas razones de ser que también resultan válidas en la época de los ordenadores y de Internet:

               - La regla general es la no admisión, como se desprende del art. 54 LITP (“ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este Impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público”) que excepciona lo dispuesto en la legislación hipotecaria cuyo artículo 255 trata de cohonestar el principio de prioridad registral con la necesidad de asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

               - Si se conecta con artículos como el 2 de la LITP (“el Impuesto se exigirá…, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia”) se observa que protege a la Administración Tributaria de un posible “escaqueo” en el pago del impuesto como consecuencia de una calificación desfavorable  

               - Y, desde el punto de vista de la oficina registral, evita convertir en defectuosos a casi todos los títulos.

            3ª.- Los argumentos de la DGRN en defensa de la calificación unitaria son muy razonables, pero dichos argumentos, en mi opinión, se vuelven en contra si se pretende exigir la práctica de esta calificación aún antes de la liquidación de impuestos, pues, ello invierte la valoración normal de los documentos. Me explico:

               - Lo normal es que las escrituras estén bien hechas, y que se inscriban una vez se ha pasado por Hacienda. Lo patológico es que tengan defectos y entonces, obviamente, se tiene que redactar nota de calificación unitaria con todos ellos y debidamente razonada.

               - En cambio, con la calificación previa al pago del impuesto, se convierte a la inmensa mayoría de las escrituras en patológicas. Y sobre esa inmensa mayoría tendría que recaer la correspondiente nota de calificación, las debidas notificaciones, la espera de la llegada de los acuses de recibo, la prórroga de los correspondientes asientos de presentación, y la búsqueda de sus conexos para a su vez prorrogarlos.

               - No creo que eso suponga agilizar el tráfico ni darle seguridad, sino todo lo contrario: genera engorrosa burocracia, es un semillero de errores, reduce tremendamente la productividad del personal de las oficinas registrales (a los que se les enzarza en formalidades, drenando tiempo para el despacho) y se compadece mal con la obligación general de calificar e inscribir todos los documentos en quince días.

               - El registrador, ante esta resolución se sitúa ante un grave dilema: Seguir literalmente su dictado o atender a lo que dice meridianamente el artículo 255 de una ley vigente (con su superior rango y a cuya aplicación estamos obligados como servidores de la Ley que somos) y que se compagina de modo mucho más armónico con el sentido común con el que ha de llevarse la oficina registral para prestar el mejor servicio público. Todo esto me recuerda el pasaje de “El Principito” en el que el protagonista solicita una puesta de sol…

            B) Sobre la exención: Ya existen antecedentes en los que la DG ha dispensado de la presentación a liquidar para supuestos de exención, como las Resoluciones de 23 de abril de 2007 o la más clara de 9 de julio de 2007 que ahora extiende a un documento tan común como es la cancelación de una hipoteca. Aquí si que considero razonables los argumentos de celeridad aducidos, pues, aunque puede alegarse en contra el artículo 54.2 LITP, que no aparece en vistos, y que excluye de presentación a las copias de las escrituras y actas notariales que no tengan por objeto cantidad o cosa valuable y éstas sí que lo tienen. Sin embargo, en su encabezado, salva lo previsto en la Ley Hipotecaria y el artículo 254 alude a la necesidad de acreditar el pago del impuesto, no la exención o no sujeción.

            En consecuencia, según el Centro Directivo, puede el Registrador apreciar tanto la no sujeción como la exención evidente y su criterio es revisable vía recurso contra la calificación. Tal vez en la misma situación estaría el caso de prescripción clara por el transcurso de un dilatado lapso de tiempo desde la producción del hecho imponible. Con esta interpretación sí que creo que se consigue una mayor celeridad, aunque pueda pisar callos de gestorías y perjudicar labores estadísticas de las consejerías autonómicas.

            Ahora bien, no estimo aplicable este criterio a cualquier exención, pues muchas dependen de requisitos adicionales o posteriores (VPO, por ejemplo) que no pueden ser apreciados en el procedimiento registral. (JFME)

PDF (2008/07371; 3 págs. - 64 KB.)

RESOLUCIONES MERCANTIL:

            No se ha publicado ninguna este mes.

CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE BILBAO:

(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, registradores de la propiedad de Bilbao).

Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el 19 de febrero de 2008. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.

   1. CALIFICACIÓN UNITARIA DE HIPOTECAS. Se plantea en primer lugar la cuestión de la calificación unitaria de las hipotecas con motivo de los llamamientos que a la misma se realizan en la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de regulación del mercado hipotecario.

Se señala en la misma que con la nueva regulación se pretende evitar la existencia de calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa.

Sin embargo, la regulación de la hipoteca en la nueva Ley hace tabla rasa de la distinción establecida y regula en el art. 12 LH, con carácter uniforme, sin distinguir entre contrato por negociación y por adhesión, entre contratación individualizada y masiva, el derecho real de hipoteca y las circunstancias de su inscripción.

Por ello parece que la reforma ha acertado en poner el dedo en la llaga o en las llagas que deja en el ordenamiento jurídico la irrupción de la contratación masiva, pero no parece que haya acertado con la solución.

En efecto, se reconoce como uno de los problemas que plantea la contratación masiva el de la existencia de calificaciones discordantes, pero para evitarlas no se regula la contratación masiva sino el contrato de hipoteca en general, con lo que se da una solución genérica para un problema particular.

Ello explica, tal vez, las interpretaciones contrarias a que ha dado lugar el precepto. Por una parte, el Colegio de registradores considera que la Ley impone la inscripción de todas las cláusulas financieras, sean o no de naturaleza real, previa calificación de su validez, mientras que la DGRN, en su resolución de 21 de diciembre de 2007, entiende que la Ley limita la calificación a las cláusulas de trascendencia real, obligando a la inscripción de las cláusulas financieras directamente y sin calificación, como si se tratara de un depósito de las mismas y dando lugar a una mera publicidad noticia.

De esa polémica, de la que por ahora sólo podemos dejar constancia, interesa resaltar que la propia Ley ha venido a acoger algo que ya se encontraba en la doctrina, como es la disolución en el seno de la contratación masiva de la distinción tradicional entre lo real y lo personal.

Si este criterio se ha mostrado útil para no recargar en exceso los libros del Registro en el ámbito de la contratación por negociación, parece que el mismo deja de tener eficacia en el de la contratación masiva. La propia Ley lo reconoce al admitir la inscripción de las cláusulas financieras, al margen y sin consideración de su sedicente naturaleza real o personal.

Como se ve, los problemas que evidencia la reforma, en el seno del contrato de hipoteca son de gran calado y abren un período de debate y esclarecimiento que procuraremos continuar en los próximos Seminarios.

Granada a 5 de Mayo de 2008.

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