INFORME DE MAYO DE 2008 PARA OFICIALES Y AUXILIARES DE NOTARIAS

ARAGÓN. Ley 1/2008, de 4 de abril, por la que se establecen medidas urgentes para la adaptación del ordenamiento urbanístico a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, garantías de sostenibilidad del planeamiento urbanístico e impulso a las políticas activas de vivienda y suelo en la Comunidad Autónoma de Aragón.

5. En el suelo urbanizable delimitado, en tanto no se haya aprobado la correspondiente ordenación detallada que permita la urbanización, sólo excepcionalmente podrá otorgarse licencia municipal para usos y obras de carácter provisional no prohibidos por el Plan General, que habrán de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acordare el Ayuntamiento. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad.»

7. Los Notarios y Registradores exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, Proyectos de Reparcelación la acreditación del cumplimiento del régimen de reservas establecido en esta Ley y en sus disposiciones de desarrollo. Se considerará acreditado el cumplimiento en todo caso cuando el informe autonómico al planeamiento habilitante así lo considere expresamente.»

**NOTARIOS DE INGRESO. Instrucción de 12 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, relativa al artículo 22 del Reglamento Notarial.

Esta Instrucción trata de armonizar los artículos 22 y 95 del Reglamento Notarial, que dicen así:

Artículo 22. Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Artículo 95. Para concursar Notarías en los turnos establecidos, excepto el destinado a excedentes de demarcación, será necesario que haya transcurrido el plazo de un año a contar desde la fecha de la posesión de la Notaría que sirva el solicitante.

La Instrucción dispone: No será de aplicación a los notarios de ingreso la prohibición contenida en el artículo 95 del Reglamento Notarial, para participar en el primer concurso convocado por otra Administración competente tras la publicación de la lista de notarios aprobados a que se refiere el artículo 21 del Reglamento Notarial.

- El acceso a ese Cuerpo es único mediante el correspondiente sistema de oposiciones previsto en la Ley del Notariado y su Reglamento.

- Al asumir la Generalitat de Cataluña competencias en orden a la convocatoria, administración y resolución de concursos, podrían los notarios de ingreso quedar en peor condición que los notarios ya integrantes del Cuerpo único de Notarios, por aplicación del artículo 95, si no se les permitiera participar en el primer concurso que se convoque por Administración competente sea la General del Estado o Autonómica, pues se les privaría de la posibilidad de acceder a todas y cada una de las plazas demarcadas.

BALEARES. Ley 3/2008, de 14 de abril, de creación y regulación de la Agencia Tributaria de las Illes Balears.

*400 EUROS. REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS. Real Decreto 861/2008, de 23 de mayo, por el que se modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en materia de pagos a cuenta sobre los rendimientos del trabajo y de actividades económicas.

*CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA. Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.

Nota previa: Se publica a continuación un resumen de urgencia, al filo de la aparición del texto en el BOE. Será completado antes de su entrada en vigor el próximo agosto.

Se trata de la LEY 4/2008, de 24 de abril, del libro III del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas

Deroga: Ley 7/1997, de 18 de junio, de asociaciones y Ley 5/2001, de 2 de mayo, de fundaciones

Objeto. Sigue el proceso de elaboración del Código civil de Cataluña iniciado por la Ley 29/2002. Este libro tiene por objetivo refundir, sistematizar y armonizar la legislación catalana de asociaciones y fundaciones. Sus disposiciones se aplican sólo subsidiariamente a las cooperativas, mutualidades de previsión social y cajas de ahorros (D. Final 2ª). No obstante se formulan unas disposiciones generales que contienen el estatuto básico de la personalidad jurídica. PDF (2008/09293; 26 págs. - 188 KB.)

98. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 8 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.

Se declara en Acta Notarial la terminación de un edificio de viviendas sujeto a la necesidad de seguro decenal que no se inscribe por determinados defectos. Con posterioridad se vende una finca del edificio, constando en la escritura que el edificio está terminado, pero no inscrita la terminación. Se presenta primero la escritura de venta y luego la de terminación.

El registrador considera que no puede inscribir la venta posterior sin inscribir previamente el Acta de Terminación del edificio y sin que conste en el Registro la entrada en vigor del seguro decenal. Para ello además invierte el orden de calificar dichos títulos, deniega la inscripción del segundo y no emite calificación del primero, (del título de venta), sino que acuerda suspenderla en tanto no se subsane e inscriba el otro título. Finalmente a instancia del notario -que alega indefensión-, plasma por escrito en una nota su acuerdo de no calificar por las razones dichas.

La DGRN ordena la inscripción de la escritura de compraventa, aunque no se inscriba la de Terminación, y sienta los siguientes criterios:

.- Conforme a su Instrucción de 3 de Diciembre de 2003 resuelve que la escritura de una finca en construcción, cuya terminación no consta, puede otorgarse e inscribirse, si bien haciendo constar en la escritura y en la nota de despacho las advertencias de falta de acreditación de la terminación, la falta de seguro decenal, en su caso, y las consecuencias derivadas de ello

.- La falta de constancia de dichas advertencias en la escritura no es defecto que impida la inscripción.

.- No se puede aplicar en el presente caso, el artículo 432.1.C del Reglamento Hipotecario, es decir la inversión del orden de los títulos presentados para así calificar el segundo antes que el primero, pues el segundo no es imprescindible para inscribir el primero.

.- La decisión o acuerdo de suspender la calificación de un título por defectos de otro título es una auténtica calificación que puede ser recurrida, pues en otro caso se produciría indefensión al interesado.(AFS)

106. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Herráez San Segundo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sacedón (Guadalajara), a inscribir un exceso de cabida.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa a la que se incorpora un certificado catastral descriptivo y gráfico, y en la que se solicita la inscripción de un exceso de cabida, pasando la finca de 830 a 1156 metros.

El registrador deniega la inscripción del exceso de cabida por tener dudas sobre la identidad de la finca, fundadas en (1) haberse formado por segregación simultánea con otras, integradas todas ellas en una misma Urbanización; (2) su cuantía; (3) la indeterminación parcial del lindero Norte de la finca varios propietarios de Sacedón, y (4) la existencia, por el lindero Norte, de un expediente de investigación catastral

El interesado recurre alegando acerca de la identidad de la finca y que paga la contribución por los 1156 metros.

- La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, pero sin alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

- Si se trata de una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

- Aunque normativamente se justifiquen los excesos de cabida con la certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, y 298 RH exceptúan de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca.

- Son especialmente peligrosos los casos de fincas procedentes de segregación, pues pueden perjudicar a colindantes.

- A los interesados del queda la posibilidad de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes. (JFME)

107. PRESENTACION TELEMATICA, ACTOS FISCALMENTE EXENTOS y CALIFICACION DEL REGISTRADOR. Resolución de 17 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Se presenta telemáticamente una escritura de cancelación de hipoteca sin liquidar de impuesto.

La registradora suspende la calificación por cuanto no se le acredita la presentación a liquidación fiscal del citado documento, conforme al artículo 255 de la L.H. y así lo comunica al notario, entendiendo que su nota no es una calificación.

La DGRN resuelve las dos cuestiones planteadas por el notario en el recurso, siguiendo el criterio ya sentado, entre otras, en la Resolución de 7 de Abril de 2008:

1.- En cuanto al tema de si la nota de suspensión de la calificación en tanto no se liquide el impuesto- es o no una verdadera calificación, la DGRN argumenta que SÍ, que es una verdadera calificación y que por tanto hay que expresar en ella todos los defectos, también los de fondo. Si el registrador solo alega cuestiones fiscales para la denegación, cuando éstas se subsanen, ya no cabrá plantear nuevos defectos de fondo. Esta es la interpretación que considera más acorde del artículo 255 L.H. a pesar de la dicción literal de dicho artículo- de acuerdo con los tiempos actuales (y la presentación telemática). Argumenta para ello el principio de celeridad establecido por la legislación para los actos administrativos y el principio del carácter unitario de la calificación.

2.- En cuanto al tema de la valoración de oficio por el registrador de la exención del impuesto correspondiente del acto de cancelación, concluye la DGRN que SI, que el registrador puede apreciar de oficio los supuestos de exención del impuesto, sin necesidad de nota de la oficina liquidadora, decisión que no es definitiva en el plano fiscal. En el caso concreto es clara la procedencia de la exención por cuanto se trata de una escritura de cancelación de hipoteca. (AFS)

108. UN SOLO PRESTAMO DIVIDIDO EN DOS TRAMOS Y UNA SOLA HIPOTECA. CALIFICACION SUSTITUTORIA QUE REVOCA PARCIALMENTE LA INICIAL Y RECURSO. Resolución de 24 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario.

Como cuestión previa, en el presente caso se había solicitado y emitido calificación sustitutoria y en ella el registrador sustituto confirmó el primer defecto de los dos que constaban en la calificación inicial y no confirmó el segundo defecto.

Aun cuando lo que se recurre es la calificación inicial, a la vista de la calificación sustitutoria considera la DGRN que únicamente debe de resolver sobre el primer defecto alegado en la calificación inicial, pues es el único defecto confirmado, y que el segundo defecto, al no haber sido confirmado en la calificación sustitutoria, está revocado.

En cuanto al defecto confirmado, se plantea la posibilidad de inscripción de un préstamo que se divide en dos tramos (en dos importes), a cada uno de los cuales se le aplica unas condiciones diferentes. El primero tiene las condiciones de los préstamos cualificados para la adquisición de viviendas protegidas, y el segundo tramo tiene otras condiciones, entiéndase normales. La entidad bancaria otorgante de la escritura considera que estamos ante un solo préstamo, de forma que el incumplimiento de las obligaciones en cualquiera de los tramos conlleva el incumplimiento de todo el préstamo, y por ello puede ser objeto de una sola hipoteca.

El registrador considera que estamos ante dos préstamos diferentes, y por tanto no se pueden garantizar con una sola hipoteca., por el principio de especialidad.

En el presente caso resuelve la DGRN que, en base al principio de autonomía de la voluntad, es posible la existencia de un préstamo con dos tramos o fracciones, cada una con sus propias reglas, por lo que ningún obstáculo hay para garantizar con una hipoteca dicho préstamo, que es una sola obligación con una sola causa, y ordena la inscripción.

Además recuerda la DGRN su doctrina previa de que es posible que dos o más obligaciones se puedan garantizar en una sola hipoteca, siempre que las obligaciones tengan alguna conexión entre sí, y quede perfectamente individualizada su responsabilidad hipotecaria dentro de la hipoteca unitaria. Esta posibilidad es más clara después de la ley 41/2007 (artículo 12). (AFS)

109. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario. Vinculante.

Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en el citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.

El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, «No es posible garantizar con la hipoteca inicialmente constituida en garantía de un préstamo, los dos tramos en que ahora se divide dicho préstamo, pues esa división del préstamo en dos tramos, cada uno de ellos con su propia regulación, implica que estemos en presencia de dos obligaciones diferentes lo que dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación que garantiza, exige constituir tantas hipotecas como obligaciones se pretenden garantizar, no siendo admisible que el incumplimiento de las obligaciones específicas, derivadas de la normativa que rige el tramo sujeto a financiación cualificada, determine el vencimiento del otro tramo del préstamo, no sujeto a dicha financiación cualificada».

La Dirección revoca la calificación, y argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina RR de 1/6/06 y 26/9/06- que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absolutoIndudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido art. 9 y 12 LH, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. (MN)

Resolución idéntica a las RR. 80, 81 y 82 recogidas en el informe de abril (MN)

*110. PROYECTO DE COMPENSACION: LA RECTIFICACION EXIGE LOS MISMOS REQUISITOS QUE LA APROBACION. Resolución de 28 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S .L., contra la nota de calificación del registradora de la propiedad de Negreira (A Coruña), por la que se deniega la inscripción de un convenio para la sustitución de aprovechamiento urbanístico.PDF (2008/08440; 3 págs. - 57 KB.)

112. ENAJENACIÓN DE BIENES MUNICIPALES POR VALOR SUPERIOR AL 25 % DEL PRESUPUESTO ANUAL. Resolución de 30 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Bembibre (León), contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad número 2 de Ponferrada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta de varias fincas municipales.

Enajenadas por una Corporación Municipal dieciséis parcelas a través del procedimiento de enajenación directa, la registradora suspende la inscripción por entender que se ha omitido el informe favorable de la Comunidad Autónoma exigido por el artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales para cuando el valor de la enajenación exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación.

El recurrente entiende que no es necesaria autorización previa sino mera comunicación al órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma -por delegación la Diputación Provincial- por tratarse de un expediente en el que se han acumulado otros dieciséis, pero sin que individualmente cada parcela exceda del citado 25%

Pero la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral diciendo que dada la acumulación de los expedientes en un único expediente formal, dentro del cual hay un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente el precio de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma -o de quien esta delegue- exigido por el citado artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Máxime cuando, como ocurre en el presente caso, se ha acudido a la adjudicación directa, que no es el sistema ordinario de enajenación de los bienes patrimoniales. (JDR)

*115. ADQUISICION DE FINCA DEL ESTADO. DERECHO DE RETRACTO. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICIÓN. Resolución de 8 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de León don Santiago-Alfonso González López, contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de dicha capital a inscribir una escritura de compraventa y agrupación. Vinculante.

Hechos: El supuesto de hecho de esta resolución se centra en una venta realizada por el Estado de una finca rústica, no viable económicamente, a un propietario colindante en los términos previstos en el art. 137.4.f. de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. La adquisición, realizada por personas casadas en régimen de gananciales, se efectúa con carácter privativo y en la misma escritura se procede a su agrupación con finca colindante de los mismos propietarios, finca que tiene el mismo carácter de privativa, comprometiéndose sus titulares a respetar la indivisibilidad de la misma finca.

El registrador estima que la adquisición hecha al amparo del precepto citado es una venta ordinaria y por tanto no en ejercicio de un derecho de retracto legal y como consecuencia de ello suspende su inscripción como privativa.

El notario recurre pues estima, con interpretación diametralmente opuesta a la del registrador, que dicha adquisición lo ha sido por razón de la colindancia y que el citado precepto establece un verdadero derecho de adquisición preferente al que le sería aplicable la privaticidad proclamada en el art. 1346,4º del CC.

Doctrina: La DG revoca el acuerdo calificatorio, pues, acogiendo la tesis del recurrente, considera que la adquisición ha sido realizada por razón del ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, pues este no es sino el derecho que la ley concede a personas que se encuentren en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño- el Estado en este caso- haya decidido enajenarlas.... Por ello la adquisición se califica de privativa pues la presunción del art. 1361 del CC debe decaer ante el título adquisitivo que determina la privaticidad de la adquisición y ello sin perjuicio del derecho de reembolso a la sociedad de gananciales del dinero invertido en la adquisición. PDF (2008/08980; 3 págs. - 57 KB.)

116. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXTINCIÓN DE RELACION LABORAL. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 5 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 5, de Valladolid, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante. PDF (2008/09030; 5 págs. - 75 KB.)

*114. SUSTITUCION DE PODER MERCANTIL. FACULTADES DEL PODERDANTE. DISTINCIÓN ENTRE PODER GENERAL O ESPECIAL Y PODER CONCEBIDO EN TÉRMINOS GENERALES. Resolución de 7 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José María Madridejos Fernández, contra la negativa de la registradora mercantil de Segovia a inscribir una escritura de apoderamiento. Vinculante.

Hechos: El apoderado de una sociedad, con un poder calificado de especial, pero de una gran amplitud en sus términos (representar en juicio y fuera de él, realizar toda clase de actos obligaciones o dispositivos, sobre toda clase de bienes, de administración o de dominio) y con facultades de sustitución, confiere a su vez poder a otra persona, con una gran especificación de las facultades concedidas.

La registradora califica que dada la generalidad y ambigüedad de las facultades del poderdante, no se puede saber si las minuciosas facultades concedidas al apoderado están comprendidas en las que a él se le concedieron. Aparte de ello deniega la facultad 32-poderes para pleitos- de conformidad con el art. 261 y 266 del C. Com. y la RDGRN de 23-1-2001.

El notario recurre basando su argumentación en la distinción entre poder general y poder concedido en términos generales del art. 1713 del CC. A su juicio el poder con el que actúa el poderdante es claramente un poder general y por tanto precisamente por su carácter amplio y general no debe generar dudas de que las facultades concedidas están dentro del ámbito de las facultades del poderdante.

Doctrina: La DG, con revocación del acuerdo de calificación, hace las siguientes interesantes declaraciones:

1. Para calificar un poder de general o especial (Art. 1712 CC) no debe atenderse a los términos empleados, sino que habrá de estarse a la interpretación de la voluntad del poderdante.

2. Poder general es el que afecta a todos los negocios del poderdante y poder especial es el concedido para actos singularmente especificados.

3. A veces mandato general y mandato concebido en términos generales (Cfr. Art. 1713 CC) coincidirán, como sería el caso de poder concedido para todos los asuntos del mandante sin especificación del tipo de actos permitido al apoderado, en cuyo caso es obvio que sólo comprenderá los actos de administración.

4. Un poder será especial cuando concurran en él dos circunstancias: Designación del interés sobre el que recae y tipo de acto autorizado.

5. Por todo ello puede hablarse de poder general pero que comprenda actos de riguroso dominio y poder en términos generales al que le sería aplicable la restricción del art. 1713 del CC.

6. La representación orgánica tienen un contenido predeterminado (Cfr. Art.286 C. Com y 129 LSA y 63 LSRL), pero la representación voluntaria, debe medirse por la escritura de poder, extremando la cautela y rigor en la interpretación del mismo.

7. Como consecuencia de todo ello califica el poder, en virtud del cual actúa poderdante en el caso de la resolución, comprensivo de toda clase de actos y operaciones siempre que recaigan sobre el giro o tráfico normal de la empresa. En definitiva que la interpretación del poder en este caso debe ser estricta pero no restrictiva.

8. Finalmente en cuanto a la inscripción del poder para pleitos la DG lo califica de civil-no tiene por objeto operaciones de comercio- y por tanto, dado que al poderdante no le estaba prohibida la sustitución, es perfectamente inscribible en le Registro Mercantil.

Comentarios: Dos son, fundamentalmente, los problemas que soluciona esta resolución de la DGRN:

1.- El primero es el relativo a la interpretación de los poderes mercantiles, cuando dichos apoderados, a su vez, por estar autorizados para ello, confieren otros poderes. Es un problema que con frecuencia se plantea en los RRMM.

Efectivamente los poderes concedidos por los apoderados de las sociedades pueden revestir dos formas:

---Una cuando se transcriben en la escritura de apoderamiento las facultades del apoderado y el poder conferido se remite a dichas facultades, en cuyo caso no existe ningún problema de interpretación pues son claras las facultades del poderdante en perfecta coincidencia con las del apoderado.

--- Y otra cuando transcritas o no dichas facultades en la escritura de poder (Cfr. Art. 98 Ley 24/2001), las facultades concedidas por el apoderado no coinciden de forma literal con las facultades conferidas u otorgadas al nuevo apoderado. Es en este caso cuando al calificar dicho apoderamiento surge la duda de si las facultades conferidas las tiene o no el poderdante. Es un problema de difícil solución pues en muchos casos surge la cuestión de si determinada facultad está o no comprendida en los términos del poder sustituido. Lo normal en estos casos es suspender la inscripción del poder en base al art. 1259 del CC y al principio general del derecho de que nadie da lo que no tiene. A la vista de la nueva resolución el problema se complica pues deberemos interpretar el poder concedido y la intención del poderdante para averiguar si esa facultad, no literalmente reflejada en el poder del poderdante, está o no incluida en la facultad del poderdante ahora concedida al apoderado. No obstante la dificultad de esta labor creo que la resolución da bastantes pistas de por dónde debe ir la calificación en estos casos en los que, salvo que se trate de un poder general, la calificación debe partir de una interpretación estricta o restrictiva, según los casos, del poder a la hora de determinar si una determinada facultad puede o no ser concedida por el apoderado. En todo caso la DG aclara y esto es muy importante, que el poder concedido, procedente de un poder general, siempre tendrá como límites el giro o tráfico de la empresa, aunque esta limitación no podrá ser apreciada por el RM, sino que deberá ser interpretada en cada caso concreto de actuación del apoderado.

2.- El segundo problema se refiere al alcance del juicio notarial de suficiencia frente al contenido de los libros del Registro mercantil. En la escritura calificada, según resulta de los fundamentos de derecho de la resolución, existía ese juicio notarial de suficiencia. Sin embargo, ni el notario a la hora de interponer el recurso, ni la DG a la hora de resolverlo, tienen en cuenta ese juicio de suficiencia notarial, ni el uno para reforzar su recurso, ni la DG para revocar el acuerdo de calificación, pues simplemente dice que había sido realizado. Ello quiere decir, al menos a nuestro juicio, que frente a los claros pronunciamientos de los libros del RM que esté a cargo del calificante, no de otro RM, dichos pronunciamientos prevalecerán sobre el juicio de suficiencia. Ello debe ser así, no sólo en aras de la seguridad jurídica preventiva, sino en virtud del principio de legitimación proclamado en el art.20 del C. Com. y art. 9 del RRM. Es decir que pese al juicio de suficiencia que haga el Notario sobre las facultades de un administrador, consejero delegado o apoderado, si del registro resulta que dicho administrador o consejero delegado no lo es, bien porque todavía no ha accedido su nombramiento al registro o bien porque ya ha sido revocado, la escritura otorgada en base a dicho juicio en ningún caso será inscribible en el RM. Doctrina esta que no es extensible a la calificación en el Registro de la Propiedad, ni tampoco a la calificación en el RM cuando la sociedad de que se trate figure inscrita en otro Registro (Cfr. Art. 18 LH y 18 C.com). (JAGV)

(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, registradores de la propiedad de Bilbao).

Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el de 2008. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.

CALIFICACIÓN UNITARIA DE HIPOTECAS. Se plantea de nuevo el tema ya visto en el Seminario anterior y en la sesión de 18 de diciembre pasado, sobre la calificación unitaria de hipotecas, cuestión que surge al calor de la reforma de la regulación del mercado hipotecario realizada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

Como se ha señalado en esas sesiones y como se verá, las dificultades que plantea la reforma, no pueden, sin embargo, soslayar algunas decisiones en la práctica diaria de los Registros, por lo que primeramente se abordaron las cuestiones eminentemente prácticas.

Alguno de los asistentes apunta a que lo deseable sería contar para el despacho de los distintos contratos de crédito y préstamo hipotecario con un modelo, de modo que hubiera tantos modelos como modalidades de hipoteca de la correspondiente entidad de crédito.

Sin embargo, lo cierto es que los productos bancarios y de las cajas de ahorro, adoptan una amplia pluralidad de formas, desde la hipoteca unilateral al crédito abierto pasando por las más variadas modalidades de entrega del capital.

La preparación de modelos para todas esas modalidades de hipoteca exige un trabajo considerable, que, sin duda, puede realizarse por cada uno en su despacho, pero que más sensatamente, aconseja, a riesgo de no hacerse del primer modo, el establecimiento de alguna oficina a cargo del Centro de Estudios que pudiera realizar esa labor en beneficio de los compañeros.

Se señala también que el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (RCGC en adelante) podría ser un medio útil de filtrar el contenido de los formularios bancarios, mediante la exigencia de inscripción previa de los mismos en el dicho Registro.

(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).

Materia: Tributación de la operación de aumento de capital social en la que participa una persona física que aporta unos bienes inmuebles sobre los que pesa una hipoteca, en la que se subroga la sociedad.

Se responde que la transmisión de bienes inmuebles y la asunción de la deuda pendiente por la adquisición de los inmuebles supone la realización de dos hechos imponibles gravados por el ITP, si bien uno de ellos está sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, la parte de los inmuebles que se entrega a cambio de la asunción deuda, mientras que el otro lo está a la modalidad de operaciones societarias, la parte de los inmuebles que se entrega como aportación no dineraria por la suscripción de las participaciones.

En la Revista OL, Revista Tributaria Oficinas Liquidadoras-, número 4, 2007, páginas 38 y 39, se contiene una consulta semejante efectuada a la revista. Se responde desde la óptica fiscalista propia de una Oficina Liquidadora en el mismo sentido que la Dirección General de Tributos; aunque no se desconoce la existencia también de razones para considerar que la operación descrita debería únicamente tributar por la modalidad de operaciones societarias. Se cita la Resolución del TEAC de 8 de octubre de 2003 en la que se tiene en cuenta la incompatibilidad de TPO con OS.

NOTICIAS DE INTERES PARA LA OFICINA NOTARIAL: LA ASUNCION CUMULATIVA DE DEUDA

En los tiempos que corren, realmente difíciles, nos encontramos con una gama de problemas que nunca hasta hoy se habían planteado:

..- De una parte, a las Entidades Financieras, con falta de liquidez y exigencias de una seguridad absoluta en los préstamos y créditos que conceden, ya no les basta para garantizar éstos, con una posible fianza o garantía hipotecaria ajena de su círculo de parientes más cercano (padres, hermanos), sino que quieren involucrar a éstos en la propia responsabilidad directa y personal del pago de la deuda, a efecto de aumentar la solvencia directa de aquellos, normalmente muy jóvenes, que solicitan el crédito.

..- De otro, la Hacienda, a todos los niveles (Estado, Autonomía, Ayuntamiento incluso) apoyándose (seamos sinceros) en la ambigüedad, con que están redactadas determinadas normas fiscales, y dando a las mismas una interpretación lo más favorable posible a su actual falta de recursos, dada la situación económica, consideran actos impositivos, supuestos que, hasta hoy, nunca se habían considerando eran susceptibles de imposición.

.. Y si a ello agregamos, la lentitud de los Tribunales económico-administrativos (tengo un recurso sin resolver, precisamente por la cuestión que aquí planteo, y desde cuya interposición han transcurrido ya dos años), y la alergia del español de a pié por meterse en un procedimiento judicial, siempre no sólo lento, sino caro, que hace que si la cantidad exigida no es importante, opta por pagar (pleitos tengas y los ganes).

Todo ello ha dado lugar a una serie de situaciones, de las cuales puedo desgranar, unas cuantas, en las que la Hacienda trata de obtener unos recursos de los que tan falta se encuentra para cubrir sus Presupuestos:

- Así, se ha considerado que si en una ampliación de préstamo hipotecario, una persona que, al tiempo de concertarlo estaba soltera, hoy está casada, la asunción junto a aquel, por el nuevo cónyuge, del saldo de la deuda antigua y su ampliación (porque así lo exige el Banco, para completar la solvencia), es un supuesto de donación entre cónyuges (supuesto no bonificado en la nueva norma de Sucesiones en la Comunidad Valenciana).

- De igual forma, en las donaciones de metálico entre padres e hijos o viceversa, que sí se encuentran bonificadas en esta Comunidad, la existencia de un espacio de tiempo (unos días, un mes) entre la entrega del dinero y la escritura de donación (legalmente exigida para gozar de beneficios fiscales) le hace perder todo tipo de reducciones y bonificaciones, y se le liquida por la suma total sin contemplaciones.

Aquí y hoy me voy a ocupar sólo de la primera figura es decir de la que se ha dado en llamar asunción cumulativa de deuda, considerada por la Hacienda como una donación, que puede acarrear, la exigencia de sumas muy importantes por la Hacienda de turno. El supuesto es el ya indicado o algún otro posible:

Imaginemos que un joven soltero compra una vivienda y se subroga en un préstamo anterior que la grava, pero por exigencia de la entidad Acreedora y para aumentar su solvencia, se le exige por ésta que el préstamo se asuma solidariamente por él y su prometida, no aceptando que ésta se convierta sólo en fiadora. Pues bien, ya en algún caso la Hacienda ha considerado que aquí hay una donación y además entre personas extrañas, con lo que la liquidación complementaria que se les envía puede ser la de una donación entre extraños, en cuanto a la mitad del préstamo.

La solución al dilema la dio la DG en una Rs relativa a un tema civil (Rs 21 de diciembre de 2005; BOE 14 febrero de 2006), donde tras el rechazo a la inscripción de dicho supuesto, considerando que no era admisible que en una compraventa con subrogación, se asumiera el préstamo por quien no compraba, consideró que tal supuesto ya estaba admitido por el TS en ss de 28 septiembre 1960, y que era realmente un tema de asunción cumulativa de deuda, como figura de garantía, reconocida doctrinal y jurisprudencialmente como diferente de la fianza solidaria, en base a los arts del c.c. 1158, 1255 y 1257.

Desde el punto de vista fiscal nunca se puede considerar que estemos ante una donación pues el supuesto recogido en la norma de sucesiones y donaciones, se refiere al caso de asunción gratuita de la deuda de una persona, por otra. Y en tal sentido y para evitar la aplicación de esta norma, la solución del notario que interpuso el recurso, fue fiscalmente muy inteligente, ya que separó la relación solidaria de los deudores con el Banco, y la relación interna de éstos entre sí, con lo que se evitaba la aplicación de la norma fiscal.

Desde el punto de vista civil, dice la sentencia del TS 28 septiembre 1960 (que me ha sido enviada por el Letrado D Javier Román Pastor) dice lo siguiente: ..aparece reconocida de modo expreso la existencia de una deuda solidaria, que en el documento se configura como asunción de deuda acumulativa o de refuerzo por el demandado, hoy recurrente, en cuya virtud, al asumir la deuda de P.., ingresa en la obligación para colocarse junto al deudor originario en concepto de deudor solidario, diferenciándose esencialmente de la fianza, en que al que se adhiere a la deuda la asume como propia, queriendo, por tanto, responder junto al deudor, pero independientemente de la deuda de éste, mientras el fiador asume en cambio la responsabilidad por la deuda ajena, quiere responder del cumplimiento de la deuda del deudor principal, o sea, contraer una obligación que depende constantemente de la existencia de la obligación principal, no existiendo en nuestro Derecho obstáculo alguno que un nuevo deudor se adhiera a la deuda con carácter solidario, si bien es menester que se determine expresamente la solidaridad (arts 1137 y 1138 c.c.) , aunque esta exigencia no deba interpretarse en un sentido riguroso que obligue al empleo de la palabra solidaridad o de cualquier otro vocablo, sino que debe admitirse siempre que sea conforme a la intención de las partes, y en los casos de asunción acumulativa, dada la naturaleza de la operación, la solidaridad será siempre conforme al propósito de las partes, aunque a mayor abundamiento en el caso de autos, se establece expresamente la solidaridad en los documentos interpretados.

La redacción que he hecho, en base a dicha Rs y en un supuesto como el anterior (la vivienda la compraba el hijo y tras de la subrogación, la deuda la asumían también los padres) y la expongo, por si puede ser de utilidad es ésta:

(Tras de fijar el precio se hace referencia a que parte del mismo consiste en la subrogación por el adquirente del préstamo hipotecario que grava la vivienda:)

En cuanto a la suma de ***** euros, que es el importe del préstamo hipotecario que grava la vivienda descrita, es retenida por Don ****** para ser satisfecho a la Caja Acreedora en la fecha, forma, plazos y condiciones estipulados en la escritura de constitución de hipoteca, cuyo contenido declara conocer plenamente y acepta, señalando como domicilio para notificaciones y requerimientos que puedan derivarse de dicho préstamo, el de la vivienda que adquiere por medio de esta escritura. Dicho comprador se subroga en el préstamo hipotecario que grava la finca adquirida y al que se ha hecho referencia en el epígrafe de cargas, convirtiéndose así en deudor del citado préstamo garantizado con hipoteca, quedando sujeto tanto en la obligación personal como real hipotecaria, y respondiendo de la deuda además de con la finca hipotecada, personalmente en los términos previstos en el Artículo 1911 del Código Civil.

OTROS SUBROGADOS: Los padres del compareciente Don***** y Doña *****, a efecto de completar la solvencia del comprador anterior (su hijo), se subrogan en la misma deuda personal anterior y en la posterior ampliación, obligándose solidariamente frente a la Entidad Prestamista a la devolución del préstamo y de su ampliación, con aquel, pero aclarando todos que, en su relación interna como deudores solidarios, será el primero Sr. *****, quien se hará cargo y soportará todos los pagos del préstamo y ampliación, por lo que si sus padres satisficieren alguna cantidad del préstamo o ampliación, éstos podrán repetir contra aquel la suma o sumas satisfechas.

(Lo anterior se hace en base a la forma de garantía conocida como asunción cumulativa de deuda, aceptada y admitida por el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 1960 y Rs de la Dirección General de Registros de 21 de diciembre de 2005).

Joseph Rudyard Kipling (Bombay, 30 de diciembre de 1865 Londres, 18 de enero de 1936), escritor y poeta británico nacido en la India. Autor de relatos, cuentos infantiles, novelista y poeta, se le recuerda por sus relatos y poemas sobre los soldados británicos en la India y la defensa del imperialismo occidental así como por sus cuentos infantiles. Algunas de sus obras más populares son la colección de relatos "The Jungle Book" (1894) ("El Libro de las Tierras Vírgenes"), la novela de espionaje Kim (1901), el relato corto The Man Who Would Be King (1888) (El hombre que pudo ser Rey) publicada originalmente en el volumen "The Phantom Rickshaw" o los poemas Gunga Din (1892) e If (1895). Además varias de sus obras han sido llevadas al cine. En su época fue respetado como poeta y se le ofreció el premio nacional de poesía Poet Laureateship en 1895 (poeta laureado) la "Order of Merit" y el título de Sir de la "Order of the British Empire" (Caballero de la Orden del Imperio Británico) en tres ocasiones, honores que rechazó. Sin embargo aceptó el Premio Nobel de Literatura de 1907 y fue el ganador del premio Nobel más joven hasta la fecha, y el primer escritor británico en recibir este galardón. (Wikypedia)

De toda su obra, el libro más leído y llevado al cine es El Libro de la Selva y de su obra poética, casi todos conocemos la más escuchada If (Si..). Recuerdo que en mis tiempos de juventud (ya ciertamente lejanos) tenía este poema como arma para vencer el desánimo. También he recogido el texto inglés porque, a mi juicio, merece la pena.

¡SÉ UN HOMBRE HIJO MIO!

Si guardas en tu puesto, la cabeza tranquila,

cuando todo a tu lado es cabeza perdida...

Si tienes en tí mismo la fe que otros te niegan

Y no desprecias nunca, la duda que ellos tengan

Si esperas en tu puesto, sin fatiga en la espera.

Si engañado, no engañas,

Si no tienes más odio, que el odio que te tengan

Si eres bueno y no finges ser mejor de lo que eres,

Si al hablar no exageras lo que sabes y quieres.

Si sueñas, y los sueños no te hacen su esclavo.

Si piensas y rechazas lo que piensas en vano.

Si tropiezas con el triunfo y llega tu derrota,

Y a los dos impostores los tratas de igual forma.

Si logras que se sepa la verdad que has hablado,

A pesar del sofisma del orbe encanallado.

Si vuelves al comienzo de la obra perdida,

Aunque esta obra sea la de toda tu vida.

Si arriesgas en un golpe y lleno de alegría,

Tus ganancias de siempre, a la suerte de un día,

Y pierdes, y te lanzas de nuevo a la pelea,

Sin decir nada a nadie de lo que eres y eras.

Si logras que tus nervios y tu corazón te asistan,

A pesar de su fuga, de tu cuerpo en fatiga,

Y se agarren contigo, cuando no quede nada,

Porque tú lo deseas, lo quieres y mandas.

Si hablas con el pueblo y guardas tu virtud.

Si marchas junto a reyes con tu paso y tu luz.

Si nadie que te hiera, logra hacerte herida,

Si todos te reclaman y ninguno te precisa.

Si llenas el minuto inolvidable y cierto,

De sesenta segundos que te lleven al cielo

Todo lo de esta tierra será de tu dominio,

Y más aún,

¡Serás un hombre, hijo mío¡

If you can keep your head when all about you

Are losing theirs and blaming it on you;

If you can trust yourself when all men doubt you,

But make allowance for their doubting too;

If you can wait and not be tired by waiting,

Or being lied about, don't deal in lies,

Or being hated, don't give way to hating,

And yet don't look too good, nor talk too wise:

If you can dream -- and not make dreams your master;

If you can think -- and not make thoughts your aim;

If you can meet with Triumph and Disaster

And treat those two impostors just the same;

If you can bear to hear the truth you've spoken

Twisted by knaves to make a trap for fools,

Or watch the things you gave your life to, broken,

And stoop and build 'em up with worn-out tools;

If you can make one heap of all your winnings

And risk it on one turn of pitch-and-toss,

And lose, and start again at your beginnings

And never breathe a word about your loss;

If you can force your heart and nerve and sinew

To serve your turn long after they are gone,

And so hold on when there is nothing in you

Except the Will which says to them: "Hold on!"

If you can talk with crowds and keep your virtue,

Or walk with kings -- nor lose the common touch,

If neither foes nor loving friends can hurt you,

If all men count with you, but none too much;

If you can fill the unforgiving minute

With sixty seconds' worth of distance run --

Yours is the Earth and everything that's in it,

And -- which is more -- you'll be a Man, my son