EL “DOCUMENTO DE IDONEIDAD” EN LA SEGUNDA TRANSMISION DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

Jorge López Navarro, Notario de Alicante.

Navegando en este proceloso mar legislativo, en que se ha convertido Nuestro Ordenamiento Jurídico, hemos descubierto hace unos días, una nueva exigencia reglamentaria que, de pronto y en el mes de agosto,  ha entrado en vigor en la Comunidad Valenciana, el llamado “documento de idoneidad”, sin el cual no es posible la compraventa de una VPO.

  En este sentido, el artículo 45 del Reglamento de Protección Pública Dto 75/2007 de 18 de mayo de la Generalitat Valenciana, dice lo siguiente:

  Artículo 45.

Documento de idoneidad

1. Las viviendas de protección pública no podrán transmitirse en segundas o posteriores transmisiones, tanto en el supuesto del transcurso del plazo para la libertad de cesión, como por haber obtenido autorización por el órgano competente antes del transcurso del plazo legal, si no se han obtenido por parte del vendedor y del comprador los correspondientes documentos de idoneidad para transmitir o adquirir una vivienda con protección pública.

2. Para la obtención del documento de idoneidad por parte del adquirente, éste deberá cumplir las condiciones que la normativa vigente exija para las viviendas de protección pública autonómica.

El documento tendrá una vigencia de seis meses, transcurridos los cuales, si no se ha adquirido la vivienda, deberá renovarse.

3. El documento de idoneidad del vendedor deberá contener la identificación de la vivienda, régimen al que se acoge, precio máximo de venta y condiciones de la misma. Su validez tendrá una vigencia de seis meses.

4. Para el otorgamiento de escrituras de segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, las partes contratantes deberán aportar los correspondientes documentos de idoneidad expedidos por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda. Los Notarios exigirán dicha aportación y comunicarán al citado Servicio la falta de documentos de idoneidad.

5. Lo establecido en los párrafos anteriores será igualmente aplicable en la compraventa de viviendas de protección pública de nueva construcción cuando los adquirentes no solicitan la financiación específica de los Planes de Vivienda, o no cumplen los requisitos para dicha financiación, aunque sí para la adquisición de una vivienda con algún tipo de protección pública.

En este supuesto, los ingresos y requisitos de los adquirentes deberán ajustarse al tipo de vivienda de protección pública que adquieran.

6. Por Orden de la Conselleria competente en materia de vivienda se determinará el procedimiento telemático para la comunicación de dicha información a través del correspondiente Colegio Notarial.

   De pronto uno se levanta tranquilamente el 22 de agosto y descubre que ha entrado en vigor un nuevo requisito. Investiga su sentido; ¿a qué supuestos se refiere? ¿a todas las VPO, a algunas? Y empieza, como cada día, el calvario de cómo y cúando se aplica una norma.

  Así a bote-pronto y para aviso de navegantes, tras de repasar la Ley de la Vivienda Valenciana 8/2004 de 20 de octubre, la cual entró en vigor el 21 de abril de 2005, y siendo la primera norma que regula, en base autonómica, la protección pública de la vivienda, estableciendo unos dchos de tanteo y retracto, y  la inscripción en un Registro Autonómico de VPO,  y dado que la nueva norma (Reglamento de Protección Pública) indica en su Exp. De Motivos. Que el Rto es desarrollo de la Ley Valenciana de Vivienda, parece, asi en una primera visión, que dicho requisito se debe aplicar a las ventas de VPO que tuvieron calificación definitiva después del 21 de abril de 2005.

   Fíjese que  establece el precepto que debe tratarse de 2ª transmisión de VPO; que absurdamente puede estar autorizada la venta por la Generalitat y que la idoneidad debe ser tanto de vendedor como de comprador, o sea ambos deben de ser idóneos (y si el tema puede ser complejo para el comprador, piénsese en el vendedor, que posiblemente no reunió en su momento la cualidad subjetiva de comprador protegido).

   Como complemento de lo anterior, el artículo 44 del Rto de Protección Pública, establece los requisitos de aptitud económica, para adquirir una VPO, son:

   1.- En caso de traslado de domicilio a otra localidad, cuando se trate de familias con ingresos familiares determinados de acuerdo con lo dispuesto en la normativa aplicable, que no excedan de 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

  2.-  Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso propio y arrendatarios de las viviendas tengan ingresos familiares que no superen los establecidos por los Planes de Vivienda y Suelo o medidas singulares de financiación, y, con carácter supletorio, 6,5 veces el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples, salvo en el caso de viviendas protegidas calificadas de protección oficial en régimen especial, en que no podrán exceder de 2,5 veces el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples.

  MI OPINION SUJETA A LO QUE SE OPINE CON MAYOR AUTORIDAD:  

El requisito subjetivo de la idoneidad de vendedor y comprador en la compraventa de VPO, en la Comunidad Valenciana, se aplicará a las transmisiones de Viviendas Protegidas, con calificación definitiva posterior a 21 de abril de 2005, y deberá aportarse, junto a la autorización para venta, el documento de idoneidad de ambas partes.

  RECTIFICACION EN CUANTO A LA APLICACIÓN DEL DOCUMENTO DE IDONEIDAD PARA LAS VPO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA 

   Contrariamente a lo hecho constar por mí, en la nota publicada con fecha 3 de septiembre de 2007 en la web, y tras de ponerme en contacto con la persona responsable de la Vivienda Protegida, en la Consellería de Urbanismo, en Alicante se me hace constar lo siguiente, según Instrucción recibida de la propia Consellería Valenciana de Urbanismo, a través de una Instrucción interna, que se  hará llegar al Colegio Notarial, en cuanto al documento de idoneidad:

  “Dado que el artículo 45 del Reglamento Valenciano de Protección Pública 75/2007 de 18 de mayo, entra en vigor el día 22 de agosto de 2007, sólo se exigirá dicho documento de idoneidad para aquellas transmisiones de viviendas de VPO, CUYA CALIFICACIÓN DEFINITIVA SE HAYA CONCEDIDO CON POSTERIORIDAD A DICHA FECHA, O SEA DESPUES DEL 22 DE AGOSTO DE 2007, sin perjuicio de que siempre se aporte el documento autorizando, en su caso, la transmisión de la vivienda correspondiente”.

   Alicante a 3 de septiembre de 2007     Jorge López Navarro