PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE ABRIL 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
| DISPOSICIONES GENERALES:
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.- SÁBADO SANTO INHÁBIL.
Orden JUS/976/2006, de 17 de marzo, por la que se dispone que no estarán abiertas al público las oficinas de los Registros de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles el día siguiente a Viernes Santo a todos los efectos.
Ha de tenerse en cuenta para el cómputo por días hábiles.
.- ESTATUT VALENCIANO.
Ley Orgánica 1/2006, de 10 de abril, de Reforma de la Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio, de Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana.
Se modifica el artículo 58, que quedará redactado en la siguiente forma:
1. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles en la Comunitat Valenciana serán nombrados por el Consell, de acuerdo con las leyes del Estado.
2. Para la provisión de Notarías, los candidatos serán admitidos en igualdad de derechos, tanto si ejercen en el territorio de la Comunitat Valenciana como si lo hacen en el resto de España. En ningún caso podrá establecerse la excepción de naturaleza o de residencia. Los Notarios deberán garantizar el uso del valenciano en el ejercicio de su función en el ámbito de la Comunitat Valenciana de conformidad con las normas del presente Estatuto. Igualmente, garantizarán la aplicación del derecho civil foral valenciano que deberán conocer.
3. El Consell participará también en la fijación de demarcaciones correspondientes a los registros de la propiedad y mercantiles, demarcaciones notariales y número de notarios, así como de las oficinas liquidadoras con cargo a los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de acuerdo con lo que prevén las leyes del Estado.
.- *LIBRO DE VISITAS. Resolución de 11 de abril de 2006, de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, sobre el Libro de Visitas de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.
Recuerda esta Resolución que las empresas están obligadas a tener en cada centro de trabajo, y a disposición de los funcionarios de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social y de los funcionarios técnicos habilitados para el ejercicio de actuaciones comprobatorias en materia de prevención de riesgos laborales, un Libro de Visitas, con sujeción al modelo y requisitos que se establecen en la presente Resolución.
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Los Inspectores de Trabajo y Seguridad Social y los Subinspectores de Empleo y Seguridad Social, con ocasión de cada visita a los centros de trabajo o comprobación por comparecencia de sujeto inspeccionado en dependencias públicas que realicen, extenderán diligencia sobre tal actuación y los técnicos habilitados podrán hacerlo.
( ) Hasta el día 1 de junio de 2006, subsistirá la validez de los Libros de Visitas de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social habilitados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Resolución.
PDF (5 págs. - 110 KB.) Corrección de errores.
.- *INSTRUCCIÓN DGRN.
Instrucción de 20 de marzo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre prevención del fraude documental en materia de estado civil.
Mediante ella, se hace público el texto de la Recomendación n.º 9 de la Comisión Internacional del Estado Civil relativa a la lucha contra el fraude documental en materia de estado civil y su memoria explicativa adoptadas por la Asamblea General de Estrasburgo el 17 de marzo de 2005. Está dirigida, fundamentalmente, a los Encargados de los Registros Civiles españoles.
( )
.- **REGLAMENTO DEL CATASTRO.
Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Destaquemos de la reseña del Consejo de Ministros:
- La nueva normativa dispone que los ciudadanos puedan obtener las certificaciones catastrales directamente mediante acceso telemático a través de la Oficina Virtual del Catastro. Por otra parte, cualquier ciudadano desde su propio domicilio puede acceder a la información catastral a través de Internet y obtener los datos protegidos de sus propiedades, siempre que disponga de certificado de firma electrónica o del nuevo DNI electrónico, ya que el Catastro es de los primeros servicios de la Administración General del Estado en los que ya puede utilizarse el nuevo DNI.
- En materia de simplificación, el Real Decreto establece la eliminación del deber de declarar las alteraciones inmobiliarias ante el Catastro. Se sustituye dicho deber por la comunicación de datos desde los propios Ayuntamientos que decidan incorporarse a este nuevo sistema de colaboración.
- Por otra parte, se establecen Puntos de Información Catastral en todos los Ayuntamientos que deseen prestar este servicio, por el cual cualquier ciudadano que no disponga de Internet en su domicilio puede acceder de forma inmediata a toda la información catastral de sus propiedades, cualquiera que sea la provincia en que estén ubicadas dentro del territorio de régimen común, y obtener certificaciones oficiales de dicha información.
Centrándonos ya en el propio Decreto, su estructura, en seis títulos, tiende a adecuarse a la ley que desarrolla, intentando no repetir contenidos.
El Título I está dedicado al régimen de los órganos colegiados en el ámbito catastral, donde concurren los tres grandes grupos de Administraciones, esto es, la Estatal, la Autonómica y la Local.
El Título II, bajo la rúbrica de la regulación del Catastro Inmobiliario, completa determinados aspectos relativos a la referencia catastral, centrándose sustancialmente en su asignación y en las particularidades en el tratamiento de determinados bienes como inmuebles a efectos catastrales, cuales pueden ser los trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso. Del mismo modo, desarrolla la definición de los inmuebles de características especiales.
Podrá asignarse una referencia catastral provisional, a petición del notario que autorice la escritura pública correspondiente, a los inmuebles pendientes de su consolidación material o jurídica, en supuestos tales como una obra nueva en construcción o una división en propiedad horizontal en idénticas circunstancias (art. 18.4)
Tendrán la consideración de bienes inmuebles independientes, a efectos catastrales, los trasteros y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular mediante escritura pública en la que se incluya su descripción pormenorizada (art. 21). Para su declaración, la comunidad o entidad sin personalidad jurídica que integre el pro indiviso tendrá la consideración de representante de todos y cada uno de los comuneros. Dicha declaración se acompañará de las escrituras públicas acreditativas de la adscripción de uso y disfrute, con referencia a un plano descriptivo de la situación de todos los trasteros y plazas de estacionamiento afectados (art. 22). Según la D. Tr. 2ª, no será obligatoria la inscripción catastral de éstos, cuando hubieran sido adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular mediante escritura pública formalizada con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto. La comunidad, con la conformidad de todos los comuneros, o cada uno de ellos individualmente, podrá solicitar voluntariamente su incorporación al Catastro Inmobiliario, con efectos a partir del día siguiente al de la solicitud.
El Título III está dedicado a la formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario y, en sucesivos capítulos, desarrolla las normas sobre los distintos procedimientos de incorporación contenidos en el texto refundido de la ley, con excepción del de valoración.
Singular interés reviste la regulación de los procedimientos de comunicación contenida en el capítulo III y de la concordancia entre el titular catastral y el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del capítulo IV que, dado su carácter novedoso, así como su gran potencialidad de cara al correcto mantenimiento del Catastro sin incremento de cargas formales para los ciudadanos, ha requerido un tratamiento muy detallado, como lo es también el dispensado a la inspección catastral en el capítulo VI.
Para la práctica de las inscripciones catastrales se podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven. En particular, se considerarán medios de prueba idóneos, entre otros, la certificación expedida por el Registro de la Propiedad, la escritura pública o, en general, cualquier documento público, y el documento privado respecto del que conste fehacientemente la realidad de su fecha, de los intervinientes y los requisitos del artículo 1261 del Código Civil. La carga de la prueba corresponderá siempre a quien haga valer su derecho y se practicará por él mismo o a su costa.
La inscripción catastral tendrá carácter provisional cuando se realice en virtud de certificación de inscripción registral practicada con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y hasta tanto haya desaparecido la limitación frente a terceros de los efectos de las inscripciones registrales así practicadas (art. 25.1).
Alcance de las comunicaciones de Notarios y Registradores: Las comunicaciones a que se refiere el artículo 14.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario incluirán, además de la adquisición o consolidación de la propiedad de la totalidad del inmueble por una sola persona, la que se produzca por varias, en unidad de acto, con independencia de que el derecho adquirido por cada una de ellas sea una parte de la propiedad plena o de la nuda propiedad, o del usufructo total o parcial sobre el inmueble (art. 29).
Las Administraciones públicas (incluye a Notarios y Registradores) están obligadas a conservar a disposición de los órganos gestores del Catastro Inmobiliario, durante los plazos establecidos en la normativa de protección de datos de carácter personal y sobre archivo de documentación, los documentos acreditativos de los datos comunicados y de aquellos otros que hayan sido puestos en su conocimiento, o testimonio de los mismos, ya sea en soporte convencional o informático (art. 38).
Se trata de obtener la concordancia entre el titular catastral y el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles obligando a las entidades que gestionen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a remitir mensualmente a la Gerencia del Catastro competente información sobre las rectificaciones que hubieren acordado respecto del sujeto pasivo del referido tributo cuando resulte acreditada documentalmente la no coincidencia del mismo con ninguno de los titulares catastrales que figurasen en el Padrón del correspondiente ejercicio, o cuando, coincidiendo con un titular, éste figurara en el Padrón por un derecho distinto al que determina la sujeción al impuesto.
El Título IV se centra en la colaboración en materia catastral y el intercambio de información. Incluye previsiones respecto a la suscripción y régimen jurídico de convenios. Desarrolla, así mismo, los diversos supuestos de suministro de la información catastral por la Dirección General del Catastro a otras administraciones, entidades o instituciones y viceversa. Finalmente, como novedad, se regula en este título la creación de los puntos de información catastral como instrumento para la difusión por otras Administraciones, Corporaciones o Entidades de la que esté disponible en la base de datos nacional del Catastro.
El Título V es el relativo a la regulación de la información catastral y su difusión que, además de recoger los principios relativos a la protección de los datos de carácter personal, el régimen de cesiones y autorizaciones y el uso indebido de la información catastral, incorpora el plazo de tramitación de las solicitudes de información catastral. El título incluye, así mismo, en dos capítulos diferenciados, la regulación específica del acceso a la información catastral y de los certificados catastrales.
El empleo de medios electrónicos, informáticos y telemáticos permitirá entre otras funciones:
- La obtención de certificados catastrales telemáticos y el acceso a la información catastral, bien sea con el alcance de mera consulta o para permitir la descarga y ulterior tratamiento de los datos.
- La confección y presentación de declaraciones, comunicaciones y solicitudes catastrales.
La información gestionada mediante estos procedimientos tendrá la misma validez y eficacia que la recogida en los documentos originales que reproduzcan, que podrán ser destruidos salvo que una norma imponga un específico deber de conservación.
Las Administraciones, corporaciones, entidades e instituciones públicas no podrán exigir a los interesados la aportación de certificados catastrales cuando puedan disponer de la información catastral mediante acceso telemático a la base de datos nacional del Catastro o por medio de las transmisiones de datos previstas en el Real Decreto 209/2003, de 21 de febrero, por el que se regulan los registros y las notificaciones telemáticas así como la utilización de medios telemáticos para la sustitución de la aportación de certificados por los ciudadanos.
Cuando la información que deba contenerse en el certificado catastral incluya datos protegidos, se precisará el consentimiento del afectado para dicho acceso, salvo que éste estuviera amparado en alguno de los supuestos previstos en el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (entre los que está la identificación de las fincas por los notarios y registradores de la propiedad).
El plazo de tramitación no podrá ser superior a veinte días hábiles, contados a partir del momento de la recepción de la solicitud de información. Cuando se trate de solicitudes de información extensa o compleja este plazo podrá ampliarse en otros veinte días, previa notificación al interesado.
Los arts. 83 y 84 se dedican a los certificados catastrales, definiendo sus datos mínimos y sus efectos. Tendrán exclusivamente carácter informativo y reflejarán los datos existentes en la base de datos catastral, en los documentos catastrales o en los que hubieran sido aportados por los interesados o por terceros.
Los certificados catastrales tendrán validez durante un año a partir de la fecha de su expedición, siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido. El solicitante no podrá interponer recurso alguno contra ellos fundado en error o inexactitud en la descripción catastral de los inmuebles a los que se refiera. La copia impresa de los certificados catastrales telemáticos producirá idénticos efectos a los expedidos en soporte papel.
El Título VI y último está consagrado a las infracciones y sanciones catastrales.
La disposición adicional séptima dice: En las escrituras públicas relativas a la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles o a la constitución, modificación o extinción de un derecho de usufructo sobre los mismos, el notario incorporará, a petición de los otorgantes, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes.Esta certificación será obtenida directamente por el notario autorizante a través de la Oficina Virtual del Catastro, según reseña del Consejo de Ministros..
Entrada en vigor: 25 de abril de 2006. (JFME)
¨ .- *SOCIEDADES ANÓNIMAS.
LEY 7/2006, de 24 de abril, por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.
Se complementan dos artículos del Texto Refundido para transponer al Derecho español una modificación sufrida por la Cuarta Directiva Comunitaria (78/660/CEE, de 25 de julio de 1978) con la finalidad de aumentar la transparencia financiera de las sociedades cotizadas.
.- *MONTES.
LEY 10/2006, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.
Se redefine el objeto de la Ley que será, según el nuevo art. 1º: garantizar la conservación y protección de los montes españoles, promoviendo su restauración, mejora, sostenibilidad y aprovechamiento racional, apoyándose en la solidaridad colectiva y la cohesión territorial.
Según el art. 5, tienen también la consideración de monte: e) Los enclaves forestales en terrenos agrícolas con la superficie mínima determinada por la Comunidad Autónoma.
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Clasificación de montes. Se añade el art. 12 bis: Montes protectores y montes con otras figuras de especial protección. Por razón de sus especiales características, los montes podrán clasificarse en protectores y montes con otras figuras de especial protección, de conformidad con lo establecido en el capítulo IV bis de esta ley. Este es un nuevo capítulo que, bajo el título Régimen de los montes protectores y montes con otras figuras de especial protección, tiene el siguiente contenido:
- Determina qué montes pueden ser declarados protectores y qué montes encajan dentro de otras figuras de especial protección de montes. Entre éstas se encuentras las que contribuyan a la conservación de la diversidad biológica, las que constituyan o formen parte de espacios naturales protegidos, las que estén incluidos dentro de las zonas de alto riesgo de incendio, por ejemplo.
- Indica que la declaración de monte protector, o de especial protección, y su desclasificación, se hará por la Administración de la comunidad autónoma correspondiente, previo expediente en el que, en todo caso, deberán ser oídos los propietarios y la entidad local donde radiquen.
- Las comunidades autónomas deberán crear para estos montes los registros públicos de carácter administrativo correspondientes donde constarán las cargas, gravámenes y demás derechos reales que soporten los montes incluidos en ellos.
( ) La titularidad que se asigne a un monte en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública sólo puede impugnarse en juicio declarativo ordinario de propiedad ante los tribunales civiles, no permitiéndose el ejercicio de las acciones reales del artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 18). Antes se aludía al art. 41 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto al deslinde de montes de titularidad pública, según el 21.7: La resolución será recurrible tanto por los interesados como por los colindantes ante la jurisdicción contencioso-administrativa, una vez agotada la vía administrativa, por razones de competencia o procedimiento, y ante la jurisdicción civil si lo que se discute es el dominio, la posesión o cualquier otro derecho real.
El derecho de tanteo y retracto previsto en el art. 25 se extiende de los montes declarados protectores (sobre los que ya existía) a otras figuras de especial protección conforme a los artículos 24 y 24 bis. Se recuerda que, conforme al párrafo 5 de este artículo 25, los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.
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( ) Entrada en vigor: el 30 de abril de 2006. (JFME)
| SECCIÓN 2ª: |
NOMBRAMIENTO REGISTRADORES. Resolución de 22 de marzo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se hacen públicos los nombramientos de los Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles en resolución de concurso n.º 270.
| RESOLUCIONES DE PROPIEDAD:
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66. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 21 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006.
La DGRN confirma el criterio de la Resolución de 30 de noviembre de 2005, cuyo resumen es el siguiente.
Las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. (JFME)
67. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 23 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006.
Similar a la anterior. (JFME)
68. JUICIO DECLARATIVO CONTRA DESCONOCIDOS HEREDEROS Y SU REPRESENTACIÓN PROCESAL. R. 24 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006.
68. R. 24 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006.
Se pretende inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, habiendo fallecido el vendedor y siendo desconocidos sus herederos, representados por el Juez. Previamente se ha demandado a los desconocidos herederos y se ha obtenido resolución judicial favorable.
La DGRN entiende que para estar debidamente representados en el juicio dichos desconocidos herederos ha de nombrarse por el juez un Administrador de la herencia que los represente, conforme a las normas procesales, pues en otro caso se produce una situación de indefensión procesal. Y ello tanto respecto de la actual LEC como de la antigua.
El delicado tema del limitado alcance de la calificación registral y las decisiones judiciales lo salva la DGRN entendiendo que no estamos ante un problema de tramitación defectuosa, sino ante una inadecuación o incongruencia entre el procedimiento seguido y la Resolución judicial, al no estar debidamente representada una de las partes. Sienta también el principio de que es calificable por el registrador el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento judicial, aunque no el modo en que haya sido emplazado. (AFS)
*69. LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO POSITIVO Y POSIBLE CONTRAVENCIÓN GRAVE Y MANIFIESTA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA. R. 23 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Vinculante.
Se presenta a inscripción una escritura de segregación en la que la licencia se ha obtenido por silencio positivo en la Comunidad Valenciana al no haber habido contestación en el plazo reglamentario y además se presenta una petición de contestación de una solicitud de certificación de acto presunto.
El Registrador deniega la inscripción por entender que la Ley Valenciana 6/94 de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, en su disposición Adicional 4.3 establece que el silencio será positivo salvo que la licencia conlleve una contravención grave y manifiesta de la legislación urbanística, en que el silencio será negativo. Alega por tanto que no se acredita si el silencio es positivo o negativo, pues no se prueba que en el presente caso no haya una contravención grave y manifiesta, hecho negativo que considera que debe probar el otorgante de la escritura.
El Ayuntamiento informa que las licencias en dicho sector están suspendidas de acuerdo con el artículo 57 de dicha LRAU, por cuanto hay un Plan Parcial de dicho sector en proceso de revisión, en período de exposición al público, y por tanto que el silencio es negativo.
La DGRN estima el recurso y considera que ha habido silencio positivo, que la existencia de ese Plan Parcial en tramitación podría, en su caso, haber fundamentado una resolución negativa pero que no ha sido así, o ha sido fuera de plazo, que el certificado de acto presunto es un medio más de prueba, pero no el único, y además que el registrador y se supone que el notario- no pueden exigir la acreditación de un hecho negativo: la no contravención manifiesta del ordenamiento, ni acudir a medios extrarregistrales que no resulten del documento presentado. Es a la Administración a quien corresponde reaccionar, acudir a los tribunales y, en su caso, pedir una anotación de demanda o de prohibición de disponer. (AFS)
72. DEMANDA CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. HA DE ACOMPAÑARSE EL TITULO SUCESORIO. R. 28 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006.
Se presenta mandamiento en el que, en cumplimiento de una Sentencia firme, se ordena la cancelación de una inscripción. La demanda se había dirigido contra los herederos del titular registral.
El Registrador suspende descripción por entender que es preciso acompañar la declaración de herederos del titular registral, para comprobar que los demandados son efectivamente los herederos del tal titular.
La Dirección confirma la calificación, ya que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento, haya sido parte, o como al menos, haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento que determina el asiento; de ahí que el art. 100 R. H. extienda la calificación registral frente a las actuaciones judiciales a los obstáculos que surjan del Registro. Y, si el protegido por la publicidad registral ha fallecido, ha de acreditarse quiénes son todos sus herederos, ya que si existiera alguno sin demandar, se daría respecto de él la indefensión constitucionalmente proscrita. En consecuencia, y siendo el título sucesorio el testamento o la declaración de herederos es preciso presentar uno de estos documentos para acreditar que han intervenido todos los herederos del titular registral. (MN)
73. CANCELACIÓN ORDENADA EN RESOLUCIÓN JUDICIAL: TIENE QUE SER FIRME. R. 2 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006.
Supuesto planteado: en procedimiento de ejecución de títulos judiciales se dicta auto acordando la ejecución provisional de una sentencia, sentencia que ha sido objeto de recurso de apelación, y en cuyo fallo se declaraba la nulidad del título de propiedad de los demandados y se acordaba la cancelación de la correspondiente inscripción. En cumplimiento de dicho Auto se expide Mandamiento ordenando la cancelación de la Inscripción.
El Registrador suspende la cancelación por no ser firme la sentencia que declara la nulidad del título, al estar pendiente de apelación.
La Dirección General confirma la calificación en base al art. 524.2 párr. 4º LEC que establece que "mientras no sean firmes y aún siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta ley para la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá a la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos" y a los arts. 3 y 82 L.H. y 174 R. H. que disponen que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, en caso de faltar el consentimiento del titular, sino por sentencia firme y que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes. Señala además que el concepto de firmeza es unitario: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno, por no preverlo la ley, o por haber transcurrido el plazo fijado sin que se haya presentado (art. 207.2 LEC). No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales. En consecuencia, para practicar la cancelación por resolución judicial es necesario acreditar la firmeza de la misma, y en caso contrario sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva. (MN)
77. REQUISITOS DE LA CALIFICACION E INFORME REGISTRAL. EL LEGITIMARIO TITULAR DE UNA PARS BONORUM, O SUS CAUSAHABIENTES, DEBEN INTERVENIR EN LA PARTICION. R. 1 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 8 de abril de 2006.
HECHOS: Don X fallece bajo testamento en que sin perjuicio de la cuota legitimaria que corresponda a su madre, si le sobrevive, instituye heredera a su cuñada Y. Se formaliza escritura de partición de herencia, en la que interviene tan sólo Y, como única heredera, sin que intervenga la madre del testador, fallecida con posterioridad a éste, ni tampoco los causahabientes de la legitimaria.
En una primera calificación, el Registrador alega que la escritura no ha sido liquidada del impuesto de sucesiones. Y, subsanado el defecto, se vuelve a rechazar la inscripción, estimando que es imprescindible la intervención de los herederos de la legitimaria. Pero sin embargo, en esta segunda calificación, nada se dice de la primera, y se omite en el informe el modo y fecha de notificación de la calificación al presentante y al notario, estableciendo finalmente la posibilidad de solicitar una calificación formal.
La heredera recurre contra la calificación y presenta el recurso en el Colegio Notarial correspondiente, que remite el recurso a la Dirección General.
DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, pero realiza una serie de matizaciones, en orden al lugar de presentación y requisitos de la calificación registral y del informe:
1.- El Colegio Notarial, como Corporación de Dcho Público de base asociativa privada, no tiene el carácter de Admón. Pública y por eso su registro no tiene la condición de registro de entrada de documentos a efectos de la ley 30/92 de Administraciones Públicas.
2.- La calificación registral debe ser unitaria, es decir, deben incluirse en la misma todos los defectos existentes, sin que el documento se pueda someter a sucesivas calificaciones parciales.
3.- La nota de calificación debe ser correcta, no sólo en el aspecto sustantivo, sino también en el formal: ha de ser notificada en tiempo y forma, indicando el plazo para recurrir, recursos posibles y órganos ante los que se puede plantear. Y además tal notificación ha de quedar acreditada en el expediente, en cuanto a la fecha que se realiza y medio utilizado.
La falta de tales requisitos puede dar lugar a la nulidad formal de la notificación, ya que no se sabría el dies a quo del plazo para recurrir, ni el del plazo de 60 días de prórroga del asiento de presentación.
4.- Finalmente la DG desestima el recurso, desde el punto de vista sustantivo, dado que la legítima en el c.c. es una pars bonorum, y habiendo sobrevivido la legitimaria al causante, deben intervenir en la partición los causahabientes de la misma. (JLN)
79. TRACTO SUCESIVO: ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. R. 27 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 10 de abril de 2006.
Caso planteado: Se presenta Mandamiento ordenando Anotación Preventiva de Prohibición de disponer.
La Registradora deniega dicha Anotación por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.
El interesado recurre y solicita que se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir» basándose en los siguientes motivos, todos ellos rechazados por la Dirección General:
1. Naturaleza jurídica del mandamiento y la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales. En contra, la Dirección señala que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Por ello la calificación del Registrador en las actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento. Como consecuencia, y por el principio de tracto sucesivo, no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento -Art. 20.7 LH-. Y si bien el inciso segundo de este mismo artículo contiene una excepción, está limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no se da en el presente expediente.
2. Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; ya que en base entre otros al Art.587 LEC - el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por resolución judicial o se reseñe la descripción de un bien el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba- resulta que el embargo produciría sus efectos y se desenvolvería fuera del Registro. Aplicando este precepto por analogía al mandamiento de prohibición y siendo la resolución judicial que decretó la prohibición de inscripción anterior a la presentación de la solicitud de inscripción del titular actual debe producir todos sus efectos. El Centro Directivo rechaza igualmente este argumento basándose en el principio de prioridad, por el que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación (arts. 24 y 25 LH) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia no puede tomarse en consideración la posterior presentación de mandamiento de anotación de prohibición de inscribir debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotación preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral.
3. La falta de buena fe del titular Registral. Sin embargo, según la Dirección, la mala fe del titular registral no es una cuestión que pueda apreciar el Registrador debiendo quedar reservada dicha declaración al orden jurisdiccional.
Y respecto de la solicitud de que se anule la inscripción practicada, una vez practicado un asiento en el Registro, éste se presume exacto y válido y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales Arts.1 y 38 LH-, procediendo su rectificación sólo en la forma prevista en el artículo 40 LH, no siendo el Recurso Gubernativo la vía adecuada para lograrlo. (MN)
*81. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. R. 9 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 14 de abril de 2006.
Hechos: Se presenta mandamiento de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago del Impuesto de actividades económicas y basuras con providencia de embargo de inmuebles en otro término municipal.
El Registrador deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación.
El Recaudador alega en su recurso las instrucciones de una Circular de 1990 de la Dirección General de Recaudación en el sentido de remitirse los mandamientos directamente al Registro correspondiente.
La DGRN confirma el defecto pues el Registrador puede calificar la competencia del órgano administrativo y, según el artículo 8.3 de la Ley de Haciendas Locales las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva Entidad local en relación con los ingresos de Derecho público propios de ésta, serán practicadas por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del Presidente de la Corporación.
Nota: El art. 8.4 presenta una excepción que no parece darse en el presente caso, al estipular que las Entidades que, al amparo de lo previsto en este artículo, hayan establecido fórmulas de colaboración con Entidades locales para la gestión, liquidación, inspección y recaudación de los tributos y demás ingresos de Derecho público propios de dichas Entidades locales, podrán desarrollar tal actividad colaboradora en todo su ámbito territorial e incluso en el de otras Entidades locales con las que no hayan establecido fórmulas de colaboración alguna.
Por otro lado, nada se dice en la Resolución de la Instrucción alegada. (JFME)
*82. INMATRICULACION CONFORME AL ARTÍCULO 205 DE LA LH Y 298 DEL RH. NO CABE LA CREACION DE TITULOS INSTRUMENTALES SUCESIVOS PARA LOGRAR LA INMATRICULACION. R. 11 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 18 de abril de 2006.
HECHOS: Se formalizan dos escrituras sucesivas: una de cesión, en la que A cede a sus padres B y C, determinada finca; y otra a continuación de la anterior, de apartación (art 134 D Civil de Galicia, consistente en adjudicar a un legitimario un bien, con lo que pierde la condición de legitimario, cualquiera que sea el valor de la herencia), en la que B y C, le retransmiten a su hijo, como legitimario apartado la misma finca, y tras de ello, se solicita la inmatriculación de la finca retransmitida.
El Registrador rechaza la inscripción, por tratarse de dos títulos sucesivos, formalizados entre las mismas personas, al sólo efecto de conseguir la inmatriculación de la finca; y además no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico.
El Notario recurre el primer defecto, estimando que la operación se ajusta a la legalidad, y que el Registrador no puede erigirse en funcionario con facultades para decidir y sentenciar que el título se ha elaborado con el único fin de inmatricular la finca.
DIRECCION GENERAL: Tras de reconocer que el art 205 LH trata de facilitar la inmatriculación de fincas, y pese a la publicación de edictos exigida, y el plazo de no protección del art 207, la DG rechaza el recurso, cuando, como en este caso, los documentos se elaboran ad hoc, con la única finalidad de conseguir la inmatriculación. Si bien las simples sospechas, no son suficientes para suspender la inscripción, el hecho de que el mismo Notario, autorice las dos escrituras el mismo día, con números de protocolo seguidos, y comparezcan los mismos otorgantes, refleja que se trata de simples transmisiones instrumentales para conseguir inmatricular. La limitación de medios del Registrador, no puede llevar a desconocer lo que paladinamente reflejan los dos documentos que califica.
COMENTARIO: Desde que se llevó a cabo la reforma del art 298 RH por R Dto 1867/98, muchos, nos planteamos la cuestión de si debía exigirse algún requisito más, ya que con los dos documentos sucesivos, podía ocurrir lo que de hecho ocurre: que se formalicen dos documentos públicos seguidos para cumplir la formalidad de dicho precepto. Ya el TS en s. de 31 de enero de 2001, exigió que el primer documento fehaciente a que se refiere el art 298.1.1º fuera también un documento público; y la propia DG en las sucesivas Rs de 26 julio 2005, dio el primer toque de atención respecto de la formalización de documentos instrumentales para conseguir dicha inmatriculación.
En la presente Rs la DG se decanta ya claramente por rechazar, en un caso tan claro, la doble titulación sucesiva, por el mismo Notario, con documentos autorizados el mismo día y con número de protocolo sucesivo y por los mismos otorgantes. Pero al tomar esta postura, la DG está estableciendo un criterio totalmente subjetivo a la hora de calificar el Registrador. ¿Qué plazo de separación entre ambos documentos se debe exigir?; ¿basta con que los documentos se autoricen por dos Notarios diferentes? ¿Basta con que los otorgantes sean distintos?
Hay que ir pensando en modificar nuestro sistema de inmatriculación (solucionando también el constante goteo de los excesos de cabida). En pleno siglo XXI, donde tenemos prácticamente todo el territorio recogido en fotografía aérea, donde las ayudas agrícolas de la UE, detectan sobre el terreno, el más mínimo fraude, no se puede mantener un sistema como el actual. Hay que hacer un esfuerzo para conseguir de una vez la coordinación Catastro-Registro, y exigir en cada transmisión la certificación catastral correspondiente, y todo ello con un control que sea seguro, rápido y eficaz. Pienso que además tendríamos que ir ya a la inscripción registral obligatoria. (JLN)
*87.- ESCRITURA DE 1979 DE SEGREGACION DE 24 PARCELAS RÚSTICAS. ¿SE HA CREADO UN NÚCLEO DE POBLACIÓN? R. 13 de marzo de 2006. DGRN. BOE de 25 de abril de 2006.
HECHOS: Se formaliza en 1979 una escritura de segregación de 24 parcelas rústicas (todas ellas, salvo una, con superficie de 2.500 m2, superficie mínima rústica entonces exigida según la OM de 1958). Tras de un expediente de dominio, se logra inscribir la finca originaria en tiempos recientes, y se presenta a inscribir la escritura de segregación, acompañada de los siguientes documentos:
-certificado catastral descriptivo y gráfico, del que resultan catastradas como independientes las 24 parcelas; dos certificados del Ayuntamiento correspondiente de 2002 y 2004, de los que resulta que no hay incoado expediente de restauración de la legalidad urbanística, y que se ha sobreseído un expediente sancionador;
- y otro más de la Comisión de Urbanismo de Castilla León, que indica se ha sobreseído provisionalmente tal expediente.
La Registradora rechaza la inscripción, porque existe (según la Ley Urbanística de Castilla León de 1999) una infracción de la unidad mínima de cultivo, sin que se haya acreditado la transformación del terreno en urbano o urbanizable, por lo que el acto de fraccionamiento puede ser nulo (Ley de Explotaciones Agrarias de 1995, y la cita ley de Castilla y León), y tampoco se acompaña licencia de parcelación. Y sin que remuevan el obstáculo los certificados acompañados, que ni acreditan el cambio de uso del suelo a urbano, ni la concesión de licencia, y menos el de la Comisión de Urbanismo, que tan sólo acredita un sobreseimiento provisional del expediente sancionador.
Se recurre la calificación, en base sobre todo al principio de irretroactividad de las leyes, y se indica que al tiempo del otorgamiento de la escritura (1979), no estaban vigentes las actuales limitaciones, tanto en la ley de Reforma y desarrollo Agrario, ni en la OM de 1958 que fijaba como unidad mínima rústica para regadío, la respetada en todas menos una las segregaciones efectuadas.
DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que si bien es cierta la aplicación del principio de irretroactividad de la ley, las normas vigentes al tiempo del otorgamiento de la escritura (1979) prohibían también la parcelación sin licencia (así art 94 LS 1976 que prohibía la parcelación sin licencia; el art 85 que prohibía las divisiones de terreno en contra de la legislación agraria; la LRYDA art 44 que establecía que sólo serán válidas las divisiones de terreno si no dan lugar a unidades inferiores a la de cultivo y una de las parcelas infringe la unidad mínima entonces vigente (de cualquier forma la sanción establecida era la de establecer un dcho de retracto en favor de los colindantes, en caso de infracción de la unidad mínima).
Por último le da una posible salida a la Sra. Registradora al indicarle que puede actuar aplicando lo dispuesto en los arts 79 y 80 del Reglamento Urbanístico (el art 79 se refiere a la segregación de parcelas en suelo no urbanizable inferiores o superiores a la unidad de cultivo, cuando se tenga duda de si se está creando un núcleo de población, en cuyo caso, el Registrador lo puede poner en conocimiento del Ayuntamiento, a fin de que adopte el acuerdo que estime conveniente, y si éste no estima que hay una parcelación ilegal, en tal caso el Registrador puede inscribir; o bien si estima la existencia de infracción urbanística puede instar la anotación preventiva correspondiente; el art 80 establece que si se dan unidades inferiores a la mínima de cultivo, el Registrador lo puede también poner en conocimiento de la Administración Agraria correspondiente, para que adopte el acuerdo pertinente en orden a la declaración de nulidad del acto.
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88. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO SOBRE PARTE DE FINCA INSCRITA. R. 16 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. Vinculante en parte.
Hechos: En expediente de dominio se ordena reanudar el tracto sucesivo de una parte de una finca inscrita en su día a nombre de tres titulares registrales. El promotor del expediente lo adquirió de los herederos de uno de ellos. Sin embargo el auto confusamente acuerda «la inmatriculación de una finca nueva a efectos registrales, aunque esté integrada dentro de otra antigua y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido» sobre la parte de finca en cuestión que se describe en los antecedentes de hecho del expediente.
La Registradora deniega la inscripción por entender que no existe verdadera interrupción del tracto, no saberse si se pretende inmatricular una finca o reanudar el tracto en un único expediente, faltar licencia para segregar y no expresarse en el auto las inscripciones contradictorias que deben cancelarse.
La DGRN confirma la nota, salvo lo relativo a la interrupción del tracto, pues, al menos, falta un título, el de la adjudicación al causante (es de suponer que sea una disolución de comunidad y división material de finca), cuyos herederos vendieron al promotor del expediente.
Lo que no cabe es inmatricular una porción segregada de una finca inscrita porque el todo ya lo está.
Reanudar el tracto tan solo de esa parte es posible, pero para ello se precisa cumplir con todos los requisitos del expediente de reanudación del tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación.
Nota: Otro de los defectos observados por la Registradora fue el de que el título presentado era un Decreto del Secretario Judicial. De él solo se dice en la Resolución que el recurrente ofreció aportar la documentación oportuna para subsanar el defecto formal señalado. Los Decretos de los Secretarios Judiciales, según el artículo 7 b) del Real Decreto 1608/2005, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales, se utilizarán para poner término al procedimiento del que tengan atribuida exclusiva competencia, o cuando sea preciso o conveniente razonar su decisión. Sin embargo, en el expediente de dominio la decisión ha de ser judicial y ha de dictarse auto, como se desprende de su tramitación conforme a los artículos 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria. (JFME)
89. ERROR EN EL IMPORTE DE LA ANOTACIÓN. NO CABE RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA ALTERACIÓN DEL ORDEN DE LOS TÍTULOS EN EL DESPACHO. R. 18 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. Vinculante en parte.
Hechos: Se presentan en el Registro en primer lugar un mandamiento judicial de rectificación del importe correspondiente a la cantidad reclamada en el procedimiento que dio lugar al embargo y, en segundo lugar, un mandamiento de fecha anterior de cancelación de la anotación emitido por el propio Juzgado.
El Registrador despacha primero el mandamiento de cancelación y luego deniega la inscripción del mandamiento judicial de rectificación:
1º: por existir terceros con derechos inscritos que no han prestado su conformidad a la rectificación y
2º: por estar cancelada la anotación del embargo en virtud de un mandamiento de fecha muy anterior al de rectificación. Esto mismo alegó en su informe.
La DGRN revoca el primer defecto, porque la existencia de tales terceros no impide la rectificación, pues incluso la ampliación sin error del embargo por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, puede hacerse constar aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona, salvo que haya sido adquirida en virtud de otra ejecución. Lo esencial es que resulte del mandamiento que la cantidad por la que se quiere ampliar o rectificar el embargo corresponda a la misma obligación que motivó la anotación inicial y así se deduce del mandamiento de rectificación calificado.
La razón de este criterio se encuentra en la naturaleza y efectos de la anotación de embargo, que no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución.
Confirma, en cambio, el segundo defecto, pues no es el recurso gubernativo el cauce adecuado para determinar si el Registrador procedió bien o no al alterar el orden de prioridad en el orden de despachos de los títulos, pues la cancelación se basó en una calificación positiva que no puede ser objeto de recurso gubernativo, por lo que se tendría que acudir a la vía jurisdiccional.
Nota: En consecuencia, y por la lógica del recurso gubernativo, de poco va a servir registralmente la estimación parcial, ya que, aunque se rectifique la anotación en su día practicada, ésta no dejará de estar cancelada. Sin embargo, el interesado alegó que le beneficiaría la rectificación en su posicionamiento en la quiebra del embargado. (JFME)
FIN DEL INFORME DE ABRIL 2006
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 15 de mayo de 2006. |
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