PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE AGOSTO 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
.- OPOSICIONES NOTARÍAS Y REGISTROS. Real Decreto 863/2006, de 14 de julio, por el que se regula el acceso de las personas con discapacidad a las oposiciones al título de Notario y al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como la provisión de plazas a su favor.
Quiénes: grado de minusvalía igual o superior al 33 %. Número: En cada convocatoria de oposiciones se reservará un cupo no inferior al cinco por ciento de las plazas convocadas. Convocatorias: Las plazas reservadas para personas con discapacidad podrán incluirse dentro de las convocatorias ordinarias o proveerse en turno independiente, determinándolo la DGRN.
- Si no se cubren : las plazas que se hubieran reservado en la convocatoria para personas con discapacidad no podrán ser cubiertas por otros opositores declarados aptos conforme a las reglas generales. El porcentaje de plazas reservadas que no hayan sido cubiertas por las personas con discapacidad, incrementará el cupo del cinco por ciento de la convocatoria ordinaria siguiente, con un límite máximo del diez por ciento.
Adjudicación de puestos de trabajo (art. 9): Superado el proceso selectivo, las personas con discapacidad que hayan sido admitidos en la convocatoria ordinaria podrán solicitar al órgano convocante la alteración del orden de prelación para la elección de las plazas dentro del ámbito territorial que se determine en la convocatoria, por motivos de dependencia personal, dificultades de desplazamiento u otras análogas, que deberán ser debidamente acreditados. Este derecho sólo existe para la provisión del primer destino, dado su carácter forzoso.
Entrada en vigor: El día 4 de agosto de 2006.
.- ANDALUCÍA. LEY 4/2006, de 23 de junio, de Asociaciones de Andalucía.
.- **GALICIA. LEY 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia.
Destacamos, por su posible aplicación en virtud de las normas de derecho interregional:
TÍTULO IX: Del régimen económico familiar.
Rige el régimen de gananciales como supletorio del convenido en capitulaciones matrimoniales, las cuales podrán otorgarse antes o durante el matrimonio y siempre en escritura pública.
Contenido de las capitulaciones: cualquier estipulación relativa al régimen económico familiar y sucesorio, sin más limitaciones que las fijadas por la ley. Los cónyuges podrán pactar la liquidación total o parcial de la sociedad y las bases para realizarla, con plena eficacia al disolverse la sociedad conyugal.
Si la sociedad de gananciales fuera el régimen económico matrimonial, los bienes donados por razón de matrimonio a los cónyuges conjuntamente y sin designación de partes tendrán carácter ganancial.
TÍTULO X: De la sucesión por causa de muerte
El capítulo V es el de las legítimas, siendo sólo potenciales legitimarios los hijos y descendientes de hijos premuertos, justamente desheredados o indignos y el cónyuge viudo no separado legalmente o de hecho. No los ascendientes.
Constituye la legítima de los descendientes la cuarta parte del valor del haber hereditario líquido que se dividirá entre los hijos o sus linajes. Aunque no reciban legítima, los apartados, los que repudiaran el llamamiento legitimario así como sus descendientes hacen número para su cálculo.
Corresponderá en exclusiva a los herederos la opción de pagar la legítima en metálico extrahereditario. El legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima y será considerado, a todos los efectos, como un acreedor, pudiendo solicitar anotación preventiva de su derecho en el registro de la propiedad sobre los bienes inmuebles de la herencia.
Legítima del cónyuge viudo: Si concurriera con descendientes del causante, le corresponde el usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario. Si no concurriera con descendientes, tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad del capital. El causante podrá satisfacer esta legítima atribuyéndole por cualquier título, en usufructo o propiedad, bienes determinados de cualquier naturaleza, un capital en dinero, una renta o una pensión.
Se regulan también los efectos de la preterición intencional y no intencional y del desheredamiento.
El capítulo VI se refiere a la sucesión intestada. Si no existieran personas que tengan derecho a heredar, conforme a esta ley y el Código Civil, heredará la Comunidad Autónoma de Galicia, en cuyo caso, la herencia se entenderá aceptada siempre a beneficio de inventario.
El capítulo VII y último regula la partición de la herencia.
Herederos: Cuando el testador no tuviera hecha la partición, los partícipes mayores de edad, los emancipados o los legalmente representados podrán partir la herencia del modo que tengan por conveniente. Cuando no haya contador-partidor designado por el causante o esté vacante el cargo, los partícipes que representen una cuota de más de la mitad del haber partible y sean, al menos, dos podrán promover ante notario la partición de la herencia, que, respetando en todo caso las disposiciones del causante, se sustanciará conforme al procedimiento que se determina, uno de cuyos trámites es el de notificar su propósito notarialmente a los demás interesados
Entrada en vigor: el 30 de junio de 2006. (JFME)
.- CANARIAS. Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias.
.- CATASTRO. Resolución de 7 de agosto de 2006, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro por la que modifica el anexo a la Orden de 23 de junio de 1999.
Aprueba la sustitución del formato de suministro de información a la Dirección General del Catastro de las alteraciones catastrales relativas a los documentos autorizados o inscritos por notarios y registradores de la propiedad, incluido en la Orden de 23 de junio de 1999, por la remisión de documentos XML (Extensible Mark-up Language)
Los notarios y registradores de la propiedad deberán remitir los ficheros adaptados al nuevo formato y a través de la Oficina Virtual del Catastro con la información correspondiente a las escrituras otorgadas e inscripciones realizadas a partir del 1 de octubre de 2006.
Se elimina definitivamente el sistema de envío de disquetes.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
.- *182. TITULARIDAD FIDUCIARIA, RECONOCIMIENTO DEL DOMINIO A POSTERIORI E INSCRIPCIÓN. R. 6 de julio de 2006, DGRN. BOE de 25 de agosto de 2006. Vinculante.
En el registro constan inscritos dos titulares de una finca A y B por título de compra. Ahora B (y los herederos de su cónyuge) reconocen el dominio de su mitad indivisa a favor de A, reconociendo que B ha sido un mero titular fiduciario y que A pagó en su momento la totalidad del precio. En consecuencia solicitan que la mitad indivisa de B se inscriba a favor de A, a lo que se niega el registrador entendiendo que el reconocimiento de dominio no es título traslativo hábil, pues no es negocio oneroso o gratuito.
La DGRN entra a analizar la teoría de la titularidad fiduciaria y coincide con el notario en considerar superada la teoría clásica según la cual el fiduciario (B) era verdadero propietario desde el inicio con obligación de transmitir su propiedad al fiduciante (A) mediante un negocio jurídico posterior. Considera admisible en base al artículo 1717 del código civil y según la más moderna teoría y jurisprudencia, que el fiduciante o representado (A) ha sido propietario desde el momento inicial, aunque haya un titular aparente o fiduciario (B), y que dicho titular fiduciario o representante es un mero gestor o poseedor por cuenta ajena.
Admitida esta posibilidad teórica de titularidad inicial por el representado o fiduciante oculto, la cuestión formal es cómo acreditar esa relación previa entre fiduciante y fiduciario. No le parece bastante una escritura declarativa reconociéndolo así por los interesados, sino que exige además más pruebas adicionales, en función del caso concreto, que no especifica. Es consciente de que esta teoría puede ser utilizada como un mecanismo para eludir los requisitos civiles de los negocios traslativos (y sus consecuencias fiscales).En el presente caso, al reconocer todos que el dinero fue pagado por el fiduciante (A) y dada su relación de parentesco con el fiduciario (b) le parece a la DGRN suficientemente acreditada la fiducia.
En cuanto a los terceros de buena fe que hayan contratado o adquirido derechos en el intermedio en que el negocio fiduciario ha estado oculto, considera la DGRN que hay que protegerlos, y que el riesgo de perjuicios lo asume el fiduciante.
En definitiva, revoca la nota y ordena la inscripción
COMENTARIO.- Giro copernicano de la DGRN respecto de la postura mantenida en su última Resolución de 2 de Septiembre de 2004 en que decía justamente lo contrario, y eso que había una escritura pública previa documentando el mandato.
Desde el punto de vista teórico me parece más razonable y acorde con nuestro sistema de derechos reales la teoría clásica de la fiducia: el fiduciario adquiere el dominio y es propietario verdadero, sin perjuicio de que, como mera obligación, y en función del mandato previo esté obligado a transmitir al fiduciante en un momento posterior con un nuevo negocio traslativo.
La teoría moderna tiene, a mi juicio, el insalvable obstáculo de que para que haya transmisión de dominio tiene que haber acuerdo de voluntades entre los contratantes y tradición. Y en estos casos el propietario inicial no acuerda nada ni lo puede acordar- con el fiduciante que no es contratante porque permanece oculto, ni le entrega la posesión. Y por otro lado el acuerdo de voluntades entre el fiduciante y el fiduciario no puede nunca producir más que efectos entre ellos y nunca con el propietario inicial, pues no presta su consentimiento a ello.
Desde el punto de vista práctico los inconveniente son múltiples: desde personales, pues ningún vendedor estará seguro de a quién ha vendido, lo que choca con el más elemental sentido de seguridad jurídica; civiles, pues nunca estaremos seguros de quien es el verdadero propietario, y puede ser una vía abierta para el fraude de acreedores; hasta fiscales, pues los más avispados intentarán recurrir al truco de la fiducia para evitar pagar impuestos en una segunda transmisión.
En mi opinión esta Resolución supone la admisión de una teoría que creará inseguridad jurídica también desde el punto de vista formal, pues nunca estaremos seguros de si está o no suficientemente acreditada la relación previa de mandato indirecto. (AFS)
Nota: hay otra resolución similar que admite un supuesto parecido. R 6/7/2006 Boe 24/8/2006.
.- 190. PODER ESPECIAL OTORGADO POR EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN. R. 30 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 26 de agosto de 2006.
Similar a otras resoluciones anteriores revocatorias de la calificación del mismo registrador, el cual rechazó (y la DGRN revoca su calificación) la inscripción de escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora se halla representada por una apoderada en virtud de un poder especial no inscrito en el Registro Mercantil otorgado, según reseña el notario, por el órgano de administración sin especificar más. (JDR)
.- *196.- SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO: CABE QUE EL DOCUMENTO SOLUTORIO SEA UNA TRANSFERENCIA EFECTUADA AL BANCO ACREEDOR, PERO A FAVOR DEL PRESTATARIO: R. 8 de junio de 2006. DGRN. BOE de 28 de agosto de 2006. Vinculante.
DIRECCION GENERAL: La DG acepta el recurso, dado que:
- El deudor ha autorizado a la Entidad subrogada a disponer del dinero prestado e ingresado en su cuenta para proceder al pago de la deuda.
- Se ha cumplido lo que establece el art 2 de la ley 2/94, que exige que la entidad subrogada declare en la escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital, intereses y comisión devengados, incorporando a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con finalidad solutoria.
- La ley además no exige que el pago efectivo se acredite al notario, sino que en el ámbito de lealtad de las entidades financieras, es suficiente la declaración de la subrogada de haber pagado a la acreedora y la incorporación del resguardo de la operación efectuada con finalidad solutoria.
(JLN)
.- *197. EXPEDIENTE DE DOMINIO: DISTINTOS DEFECTOS. R. 7 de julio de 2006, DGRN. BOE de 28 de agosto de 2006. Vinculante en parte.
La Dirección estima el recurso porque las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa, pero no en los supuestos de expediente de dominio, pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez y el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda.
Pero sí confírma el defecto sobre necesidad de certificación catastral coincidente para la inmatriculación.
.- 209. EXPEDIENTE DE REANUDACION DE TRACTO: NOTIFICACIÓN A LOS CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL. R. 11 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 31 de agosto de 2006.
Se presenta un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto, teniendo la última inscripción de dominio menos de treinta años y habiendo fallecido los titulares registrales.
Dice la DGRN que si el titular registral ha fallecido -como es el caso- debe bastar la afirmación de que los causahabientes han sido citados por tres veces, al menos una de ellas personalmente, sin que pueda exigirse la acreditación de quiénes son herederos y de quiénes han sido notificados. Entiende que si el art. 202 exige que sean notificados los causahabientes del titular registral no implica que el Registrador deba proteger su derecho a la tutela judicial efectiva hasta el punto de que se le deban acreditar extremos que el actor no tendría que acreditar si tales causahabientes se hubieran preocupado de convertirse en titulares registrales inscribiendo su adquisición. (MN)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
.- 188. INSTANCIA SOLICITANDO ASIENTOS. LEGITIMACIÓN DE LA FIRMA. R. 20 de julio de 2006, DGRN. BOE de 25 de agosto de 2006.
Mediante dos instancias se solicitan la cancelación de cargas caducadas sobre una finca conforme al art. 82 LH, y la constancia de la extinción de usufructo, así como de la consiguiente consolidación del dominio sobre dicha finca, a la vista del correspondiente certificado de defunción del Registro Civil.
El Registrador considera que, al no haber sido puestas ni ratificadas en su presencia las firmas recogidas en dicha instancia deben estar legitimadas notarialmente.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador dado el carácter rogado que tiene la actuación registral, y de ahí que no se pueda practicar en el Registro ningún asiento salvo casos excepcionales sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados. Y por ello, deberá quedar acreditada fehacientemente la autenticidad de dicha rogación y, por ende, la identidad de quien la realiza.
Además, en el caso de cancelación por caducidad conforme al art. 82.5 LH, la solicitud tiene que ser efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. Y dicha solicitud es materia de calificación por el Registrador, por lo que la identidad del solicitante ha de acreditarse mediante documento público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el Registrador.
.- 195. AMPLIACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA TRANSMITIDA. R. 7 de junio de 2006, DGRN. BOE de 28 de agosto de 2006.
Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de ampliación de embargo por principal, intereses y costas cuando la finca ha sido transmitida a persona distinta del embargado.
La Registradora deniega la constancia de la ampliación por hallarse la finca inscrita a favor de persona distinta del embargado.
La DGRN confirma la nota pues sólo cabría acceder si la anotación se restringiera a un principal que pudiera hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr., a vencimientos posteriores de la misma obligación), además de a los intereses y a las costas. No se deduce del mandamiento presentado (remitido por la Registradora a la DG) que estemos ante esta excepción aunque parece que era el caso por el contenido del escrito de recurso y lo que hubo es una omisión en el mandamiento.
(JFME)
**198. EMBARGO: BIEN INSCRITO POR MITADES INDIVISAS A FAVOR DE MATRIMONIO FRANCÉS. R. 8 de julio de 2006, DGRN. BOE de 28 de agosto de 2006.
Hechos: Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad francesa. Se dice en la inscripción que la adquieren en común y proindiviso y que están casados en régimen de comunidad. Se presenta mandamiento del Recaudador municipal ordenando anotación de embargo sobre la mitad indivisa del marido.
El Registrador estima que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma, al entender que no es aplicable el artículo 144 del Reglamento Hipotecario referido a bienes gananciales.
La DGRN confirma la calificación: Resulta indiferente que la finca esté inscrita en copropiedad por mitades indivisas o en comunidad germánica, pues, aun en el primer supuesto, cada mitad estaría sometida a dicho régimen de comunidad, que es el régimen matrimonial que figura en la inscripción.
Para resolver la cuestión, habrán de aplicarse las normas que la legislación francesa establezca para los bienes comunes del matrimonio. Como no se han acreditado, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
Nota: En el caso presente ha habido notificación al cónyuge por lo que se está aplicando por la DG un régimen más duro que el previsto para los bienes gananciales en el art. 144 del Reglamento Hipotecario que permite anotar con la notificación al otro cónyuge sin necesidad de ser demandado.
En este informe hay varias resoluciones similares con distintas nacionalidades. (JFME)
FIN DEL INFORME DE AGOSTO 2006.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 20 de septiembre de 2006. |
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