PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE ENERO 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
NORMATIVA:
CANTABRIA. LEY 6/2005, de 26 de diciembre, de Medidas Administrativas y Fiscales para la Comunidad Autónoma de Cantabria para el año 2006.
Se establece la obligación de los Registradores de la Propiedad con destino en la Comunidad Autónoma de remitir trimestralmente una declaración referente a actos presentados a inscripción cuando la declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones o de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realice en otra Autonomía y a ésta no le corresponda el rendimiento
SEGURIDAD SOCIAL. Orden TAS/29/2006, de 18 de enero, po la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 30/2005, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2006.
LA RIOJA. LEY 13/2005, de 16 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para el año 2006.
- Anotación preventiva: Artículo 20: Cuando se presente a liquidación por Actos Jurídicos Documentados cualquier documento al que sea de aplicación el artículo 20.Uno.22.º c) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, la Oficina Liquidadora solicitará del Registro de la Propiedad correspondiente una anotación preventiva que refleje que dicho inmueble estará afecto al pago por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en el caso de que el adquirente no proceda a la demolición y promoción previstas en el indicado artículo 20.Uno.22.º c) antes de efectuar una nueva transmisión.
- Suministro de información por los Registradores de la Propiedad y Mercantiles (art. 21):
1. Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles con destino en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja deberán remitir a la Dirección General de Tributos, en la primera quincena de cada trimestre, una declaración con la relación de los documentos relativos a actos o contratos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que se presenten a inscripción, cuando el pago o la presentación de la declaración se haya realizado en otra Comunidad Autónoma a la que no corresponda el rendimiento de los impuestos. Dicha declaración irá referida al trimestre anterior.
2. Mediante convenio entre la Comunidad Autónoma de La Rioja y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles de La Rioja o, en su defecto, por Orden de la Consejería de Hacienda y Empleo, podrá establecerse el formato, condiciones, diseño y demás extremos necesarios para el cumplimiento de las obligaciones formales a que se refiere el apartado anterior, que podrá consistir en soporte legible por ordenador o mediante transmisión por vía telemática.
3. Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles con destino en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja deberán remitir a la Dirección General de Tributos, en la primera quincena de cada trimestre, relación de los inmuebles presentados a inscripción en los que conste la anotación preventiva prevista en el artículo 20 de esta Ley.
- Derechos de tanteo y retracto y ejercicio de facultades patrimoniales en materia de viviendas protegidas:
La Consejería con competencias en materia de vivienda podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre las segundas o sucesivas transmisiones de viviendas protegidas, cualquiera que sea su régimen, durante el tiempo que dure el régimen protector, a contar desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor.
Dicho ejercicio podrá establecerse a favor de otras Entidades Públicas designadas por dicha Consejería o de demandantes de vivienda inscritos en el Registro de solicitantes de vivienda protegida de la Comunidad Autónoma de La Rioja mediante el procedimiento que reglamentariamente se establezca.
Del mismo modo, la citada Consejería ejercerá con respecto a sus competencias en materia de vivienda y suelo, las facultades patrimoniales que los apartados e), f), g) y h) del artículo 12.2 de la Ley de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de La Rioja atribuyen al titular de la Consejería competente en materia de Hacienda en relación con los bienes inmuebles. (art. 39)
SECRETARIOS JUDICIALES. Real Decreto 1608/2005, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales.
Entre otras atribuciones, Expedirán los mandamientos, despachos y exhortos precisos para la ejecución de lo acordado en el procedimiento, de acuerdo con lo establecido en las leyes procesales.
RESOLUCIONES DGRN.
2. CONDICION RESOLUTORIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CITACIÓN A SUS TITULARES. R. 15 de noviembre de 2006. DGRN. BOE de 11 de enero de 2006
La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, entiende que si bien la inscripción de la condición resolutoria explícita es necesaria para conferirle eficacia real y evitar la aparición de terceros protegidos por el artículo 34 L.H., ello no significa que la sentencia declarativa de la resolución permita la cancelación de asientos posteriores, sin que al menos hayan sido citados sus titulares en el procedimiento; ya que hay que tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes, b) que la rectificación de los asientos exige el consentimiento de sus titulares por sentencia firme dictada en procedimientos entablados contra ellos, c) la exigencia constitucional de la protección jurisdiccional de sus derechos, d) que son anotaciones anteriores a la anotación preventiva de demanda y, e) que sus titulares deben ser traídos al procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos los presupuestos de la resolución ( devolución de cantidades etc.) (MN)
4. EXPEDIENTE PARA REANUDAR EL TRACTO. DEBER DE CALIFICAR LA FORMA DE LAS NOTIFICACIONES. R. 18 de noviembre 2005. DGRN. BOE de 11 de enero de 2006
La Dirección confirma la calificación del Registrador ya que éste tiene el deber de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión; Y por tanto, no figurando en la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones no se puede calificar que se han realizado en la forma prevista por las normas. (MN)
5. 6. 7, 8 y 9. CALIFICACIÓN NOTARIAL DE LOS PODERES. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN POR LOS DATOS OBRANTES EN EL REGISTRO. R. 30 de noviembre de 2005 y R. 14 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 11 y 12 de enero de 2006. Vinculantes. Son cinco Resoluciones similares, las cuatro primeras de la misma fecha.
DIRECCION GENERAL: La DG estima el recurso y acepta la argumentación del notario, y hace una serie de manifestaciones, realmente, transcendentes:
- La calificación del notario y registrador tienen campos diferentes en este punto y no se pueden confundir: conforme al art 18 LH la calificación registral se limita a los actos contenidos en la escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro; las circunstancias del acto documentado, es decir el hecho objeto de la escritura es competencia del notario. Las circunstancias del acto documentado las debe valorar el notario, bajo su responsabilidad, y son ajenas a la responsabilidad del registrador y su calificación (así la disolución de la sociedad ope legis o la extinción del apoderamiento, si no resulta de la escritura, quedan fuera de la calificación registral, sin perjuicio de la responsabilidad notarial).
- Pero aún más (y esto es a mi parecer discutible), cuando el art 18 LH se refiere a la calificación por los asientos del Registro, se refiere, de un lado, sólo al Registro a cargo del registrador (no a los otros, ajenos a su competencia y responsabilidad, a los que no se extiende su calificación, de suerte que la publicidad del R Mercantil no condiciona la inscripción en el R de la P) e incluso dentro del propio R de la P, tampoco todos los datos contenidos en el mismo deben ser elementos condicionantes de su calificación, sino sólo los que estén vigentes en el folio de la finca objeto del dcho cuya inscripción se pretende, únicos asientos vigentes bajo la salvaguardia de los tribunales. Tampoco los datos sin trascendencia jca, son objeto de publicidad, ni están amparados por la legitimación registral.
- Al no existir en el folio de la finca, otro asiento que impida su inscripción, la calificación registral debe atenderse a lo que resulte de ella, sin que pueda enjuiciar si la representación ha quedado debidamente acreditada, ya que el juicio sobre ello corresponde al notario y resulta de la escritura.
- La posible pérdida de eficacia de la representación no necesariamente debe transcender a terceros de buena fe, sin que el hecho de que esa buena fe que pueda devenir ineficaz pueda ser apreciada por el registrador, y sólo puede ser cuestionable ante los tribunales.
- De igual forma, el tema de que en el Registro Mercantil pueda aparecer algún acto que determine la pérdida de eficacia de la representación, cuando el representante continúe en posesión del título representativo, y si ello excluye la buena fe del apoderado o su contratante, es materia a resolver por los tribunales, pero es ajena al presente recurso, dentro del cual no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes, y la eficacia e inscribibilidad de la escritura.
COMENTARIO: A la vista de todo lo anterior, quedan claras, a mi juicio, (JLN) varias cuestiones:
- Definitivamente la calificación de los poderes, queda a cargo del notario, quien cumple con la reseña formal del poder y el juicio de suficiencia, quedando su actuación sometida a la posible revisión judicial, y sin que tales extremos puedan ser calificados por el registrador.
- Tampoco pueden influir en la calificación registral los datos que no resulten del propio documento presentado o de los asientos vigentes del folio de la propia finca, a que se refiere la inscripción a practicar.
- No se pueden tomar en cuenta los datos que resulten de otros Registros (bien de la Propiedad o Mercantiles, por ejemplo) o de circunstancias extrañas o conocidas por el registrador por otros medios (publicaciones)
- Hay que presumir la buena fe en todo caso, en la calificación registral, sin que por el hecho de que la Sociedad esté disuelta o cancelados los asientos registrales, ello pueda influir en la presunción de buena fe del representante ni de los contratantes.
- En suma, cumplidos los requisitos que exige la ley, tanto la calificación notarial, respecto del poder, como de la buena fe del representante y contratantes, quedan sujetos a la posible revisión judicial. (JLN).
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11. VALIDEZ DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA. LUGAR DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO DE ALZADA. R. 29 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 30 de enero de 2006.
En cuanto al fondo del asunto reitera la DGRN la declaración de validez del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca a pesar de la existencia de sentencias en contra del Tribunal Supremo reiterando los argumentos utilizados en la Resolución de 24 de Marzo de 2003, cuyo resumen se recoge en el Informe 103 de Abril de 2003.
Seguidamente el Centro Directivo argumenta acerca de la constitucionalidad del procedimiento:
12. EMBARGO DE BIENES PRIVATIVOS DE UN CÓNYUGE POR DEUDAS DEL OTRO. R. 29 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 30 de enero de 2006.
La DGRN confirma la negativa del registrador a practicar la anotación de embargo, diciendo que la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación. Es necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, pues, no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (Cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (Cfr. artículo 1375 del Código Civil). ( )
14. ANOTACIÓN DE QUERELLA SOBRE BIENES DE LOS QUE EL IMPUTADO NO ES TITULAR REGISTRAL. R. 29 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 31 de enero de 2006. Resolución de 29 de diciembre de 2005, de la
El Registrador observa en el título presentado tres defectos:
1º.- En el mandamiento no se inserta la resolución judicial. Este defecto no se recurre.
2º.- La finca está inscrita a favor de persona distinta de aquella contra la que se dirige el procedimiento, sin que expresamente se manifieste el juicio del juzgador acerca de la existencia de indicios racionales de que el verdadero titular es el imputado.
3º.- No se acredita el ejercicio de acción con trascendencia real.
La DGRN confirma íntegra la nota.
Respecto al segundo defecto, desarrolla los requisitos precisos para que se dé la excepción al principio de tracto sucesivo prevista en el segundo inciso, del apartado séptimo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria:, si los bienes no están inscritos a nombre del imputado, intentando coordinar la seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva.:
1º.- Que se dicte en procedimiento criminal;
2º.- que se pida anotación preventiva de embargo preventivo o de prohibición de disponer como medida cautelar, y
3º.- que el Juez o Tribunal haga constar en el mandamiento que existen indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado.
En cuanto al tercer defecto: como los bienes no están a nombre del imputado, únicamente puede tomarse anotación preventiva de embargo preventivo o de prohibición de disponer, si se hubiesen dado los requisitos enumerados anteriormente. La exigencia de que se manifieste que se ejercita conjuntamente una acción de trascendencia real es una exigencia que se impone en relación con la anotación de querella.
15. RECURSO PRESENTADO FUERA DE PLAZO. R. 30 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 31 de enero de 2006.
La DGRN considera el recurso extemporáneo porque la notificación de la calificación del documento fue realizada el 27 de octubre de 2004 al presentante y al Juzgado, habiendo tenido entrada el recurso en el Ministerio de Justicia el 7 de diciembre de 2004 (con sello del Servicio de correos de 29 de noviembre), por lo que ha transcurrido más de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación que previene el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
Aprovecha el Centro Directivo -aunque los interesados nada alegaran al respecto- para interpretar el artículo 134 del Reglamento Hipotecario donde se señala que el documento calificado se unirá a los autos de que dimanare, y el Juez o Tribunal se limitará a dar traslado, por tres días, al Ministerio Fiscal, si fuera parte, y a los demás interesados, para que, en vista de la calificación, puedan gestionar la subsanación de los defectos observados o promover, si lo estimaren procedente, el correspondiente recurso. Entiende que este precepto reglamentario, redactado con anterioridad a la reforma legislativa operada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, debe ser interpretado de acuerdo con la nueva normativa reguladora del recurso gubernativo, de tal modo que no puede entenderse que se inicie un nuevo plazo de interposición del recurso respecto de aquellos legitimados que hubieran sido debidamente notificados con anterioridad, como ocurre en el presente expediente, en el que la notificación se hizo al presentante que era Procurador del recurrente.
El transcurso de los plazos legales para recurrir, sean los actos administrativos o las resoluciones judiciales, determina que estos alcancen firmeza por aplicación del artículo 115 LPA y 322 LEC. No obstante, el interesado tiene derecho a presentar de nuevo el título en el Registro para obtener nueva calificación.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
Visita nº desde el 21 de febrero de 2006.
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