PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE JULIO 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
A partir de este mes, se adopta una estructura distinta para este informe, con una redacción más resumida y los siguientes apartados:
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral.
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
Y recogiendo en cada caso el titulo y vínculo que remite al resumen general mensual (más extenso) y al texto completo de la norma o resolución en el BOE.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
CANARIAS. Ley 4/2006, de 22 de mayo, de modificación del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.
**CATALUÑA. Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña.
Se recuerda el contenido del artículo 147:
Artículo 147. Notariado y registros públicos.
1. Corresponde a la Generalitat de Cataluña, en materia de notarías y registros públicos de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles, la competencia ejecutiva que incluye en todo caso:
a) El nombramiento de los Notarios y los Registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles, mediante la convocatoria, administración y resolución de las oposiciones libres y restringidas y de los concursos, que debe convocar y llevar a cabo hasta la formalización de los nombramientos. Para la provisión de las notarías y de los registros, los candidatos deben ser admitidos en igualdad de derechos y deben acreditar el conocimiento de la lengua y del derecho catalanes en la forma y con el alcance que establecen el Estatuto y las leyes.
b) La participación en la elaboración de los programas de acceso a los cuerpos de notarios y registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles de España, a los efectos de acreditar el conocimiento del Derecho catalán.
c) El establecimiento de las demarcaciones notariales y registrales, incluida la determinación de los distritos hipotecarios y de los distritos de competencia territorial de los notarios.
d) El nombramiento de Notarios archiveros de protocolos de distrito y guarda y custodia de los libros de contaduría de hipotecas.
2. Corresponde a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán, que deban tener acceso a un Registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
3. Corresponde a la Generalitat, en el marco de la regulación general, la competencia ejecutiva en materia de Registro Civil, incluido el nombramiento de sus encargados, interinos y sustitutos, el ejercicio con relación a éstos de la función disciplinaria, así como la provisión de los medios humanos y materiales necesarios para el ejercicio de las funciones. Estos encargados deben acreditar el conocimiento de la lengua catalana y del derecho catalán en la forma y el alcance que establezcan el Estatuto y las leyes.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
| .- PODER ESPECIAL OTORGADO POR EL ORGANO DE ADMINISTRACIÓN : escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora se halla representada por una apoderada en virtud de un poder especial no inscrito en el Registro Mercantil otorgado, según reseña el notario, por el órgano de administración sin especificar más. 140. PODER MERCANTIL PARA CASO CONCRETO. R. 30 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 7 de julio de 2006. Vinculante. 148. PODER MERCANTIL PARA CASO CONCRETO. R. 30 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 15 de julio de 2006. Vinculante. Similar a la 140. (JFME)
149. PODER MERCANTIL PARA CASO CONCRETO. R. 31 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 15 de julio de 2006. Vinculante. Similar a la 140. (JFME)
150. PODER MERCANTIL PARA CASO CONCRETO. R. 31 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 15 de julio de 2006. Vinculante. Similar a la 140. (JFME)
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| .- ERROR MATERIAL DE ESCASA ENTIDAD. En la descripción de la finca registral se comete un pequeño error al expresar que tiene una participación en los elementos comunes del 0,26 %, cuando, según la propia nota simple incorporada a la escritura y el Registro la participación es del 0,27%. 143. ERROR MATERIAL DE ESCASA ENTIDAD. R. 26 de mayo de PDF (2 págs. - 99 KB.)
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| .- SEGREGACIÓN CON LICENCIA DE FINCA INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO PERO QUE CONTIENE UNA EDIFICACIÓN. 144.- SEGREGACION EFECTUADA CON LICENCIA CONFORME A LA LEY URBANISTICA DE ANDALUCIA. R. 27 de Mayo de 2006. DGRN. BOE de 10 de julio de 2006. Vinculante.
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| .- PODER OTORGADO EN EL REINO UNIDO ES DOCUMENTO AUTENTICO A LOS EFECTOS DEL ART 98 LEY 24/2001. 145. PODERES EXTRANJEROS Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 29 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 10 de julio de 2006. Vinculante.
146. PODERES EXTRANJEROS Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 29 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 10 de julio de 2006. Vinculante. Idéntica a la anterior.
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| .- COMPLEJO INMOBILIARIO CONFORME A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Según la DGRN sólo se exigen dos rasgos definitorios: 1.- existencia de pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí, (elementos privativos) 2.- existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes) 3.- y otro más, que todo ello sea un conjunto organizado. En tal sentido el art 24 prevé dos esquemas, la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce además la posibilidad de otros supuestos. En definitiva dicho art admite la aplicación del sistema de la propiedad horizontal, a las realidades edificatorias distintas del edificio clásico.
147.- DIFERENCIA ENTRE COMPLEJO INMOBILIARIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 16 de junio de 2006. DGRN. BOE de 10 de julio de 2006.
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| .- HIPOTECA CAMBIARIA PUEDE GARANTIZAR INTERESES DE DEMORA POR ENCIMA DEL LIMITE DEL ARTR 58 DE LA LEY CAMBIARIA. (Cambio de doctrina en la DGRN) 152. HIPOTECA CAMBIARIA: PUEDE GARANTIZAR INTERESES DE DEMORA, MAS ALLA DEL LIMITE DEL ART 58 DE LA LEY CAMBIARIA. R. 1 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Para la DG el que el pago de una letra sea objeto de una garantía hipotecaria, no implica una total dependencia entre una y otra, pues cada una tiene su propia virtualidad. Pese al carácter accesorio de ésta, esta accesoriedad no puede llevarse al extremo de impedir que la hipoteca, como garantía extracambiaria (a diferencia del aval) sea objeto de una configuración jca ajena al rigor cambiario. La hipoteca cambiaria cuya característica especial es que el acreedor o tenedor de la letra tenga lugar extrarregistralmente, no impide que ésta pueda garantizar, además de la obligación cartular, otras extracambiarias, como el pagar intereses de demora superiores al límite legal del art 58 LC. Para la DG (y esta manifestación es de suma importancia) obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria, cuando aquellas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra (piénsese en el caso del crédito abierto que utilizan determinadas Cajas de Ahorro Catalanas; o en el supuesto de un crédito con tramos distintos y capital e intereses diferentes, en el supuesto de préstamos en parte subsidiados oficialmente). No lo impide el principio de especialidad, ni de accesoriedad de la hipoteca, en tanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores, y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones. Cuando tales obligaciones estén garantizadas por una sola hipoteca y no están sometidas al mismo título jco, para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía (Ss TS 12 marzo 1991). En el caso de la hipoteca cambiaria no existe ninguna objeción a que la misma garantice también la obligación extracambiaria de abonar intereses más allá del límite legal del art 58 LC. Habrá una sola hipoteca, y el principio de especialidad quedará satisfecho en cuanto tales intereses queden englobados en una cifra de responsabilidad distinta de la obligación principal: existirá una cantidad exigible en el procedimiento cambiario, y otra exigible en el juicio de ejecución hipotecaria. Pero ello no supone tampoco que haya que separar las cantidades cubiertas por cada tramo, ya que: el art 58 LC permite suplir dicha diferenciación; y la determinación de la responsabilidad hipotecaria es un pacto negocial susceptible de interpretación, que debe ser entendido en el más favorable para que produzca efecto. Finalmente el carácter extracambiario de la obligación de pagar intereses por encima del tope legal (con la consiguiente improcedencia de su exigibilidad por la acción cambiaria) no impide que sea garantizada con una hipoteca a favor del aceptante y futuros tenedores, con la facultad conferida a éstos de acción real para promover la ejecución hipotecaria. Determinadas en la escritura la obligación cambiaria y la accesoria extracambiaria, que constituyen el objeto de la garantía
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| .- MEJORA DE EMBARGO MEDIANTE PROVIDENCIA EN VEZ DE AUTO JUDICIAL.
D**156. MEJORA DE EMBARGO MEDIANTE PROVIDENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA FORMA DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES. R. 6 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Vinculante.
Criterio DGRN: Parte de distinguir entre la forma que deben revestir las resoluciones judiciales que ordenan el embargo, y las que ordenan la práctica de la anotación preventiva de embargo, o la mejora del mismo. A) Respecto de la resolución que ordena el embargo: Dispone el art. 545.4 LEC: que, en los procesos de ejecución, la resolución del tribunal que ordene el embargo o su alzamiento, adoptará la forma de auto. Ahora bien, dentro ya del proceso de ejecución, la resolución que ordene la mejora, reducción o modificación del embargo, debe adoptar la forma de providencia por establecerlo así de manera específica el apartado segundo del artículo 613.1. B) Respecto de la resolución que ordena la anotación: Estima la DG que el contenido del artículo 206 tiene carácter subsidiario, siendo de aplicación sólo cuando la Ley no establezca una regla diferente. Considera regla especial, en los procesos de ejecución, la del el último apartado del artículo 545, conforme al cual «el tribunal decidirá por medio de providencia en los supuestos en que así expresamente se señale, y en los demás casos, las resoluciones que procedan se dictarán por el Secretario Judicial a través de diligencias de ordenación». C) Respecto al modo de comunicar la decisión al Registro. El mandamiento en sí no es una resolución judicial, sino un acto de comunicación. La providencia es plenamente ejecutiva y se puede comunicar directamente, por lo que no se exige una resolución judicial expresa ni distinta de la que decretó la traba, pues lo que no tiene sentido es que la Ley se conforme con una providencia para decretar una mejora del embargo, y que haya que dictar una resolución posterior para acordar el libramiento de un mandamiento dirigido precisamente a garantizar esa mejora. Por otro lado, en cuanto a la forma de los concretos documentos judiciales que se presentan en el Registro de la Propiedad, aparte de los arts. 3 y 257 LH, debe tomarse en consideración lo establecido ahora, tanto en la LEC como en la LOPJ, en cuanto a la forma que deben adoptar los actos procesales. Por ello, debe considerarse que, a efectos de la práctica del asiento, en cuanto al medio a través del cual se comunica al Registrador la resolución judicial basta con que el Secretario Judicial acredite la autenticidad y el contenido de la resolución, lo que se cumplirá siempre que el Secretario Judicial del órgano judicial que hubiere dictado la resolución dé fe la misma, debiéndose de distinguir entre quien adopta la decisión de trascendencia registral, que habrá se ser en todo caso el Juez o Tribunal, y su documentación, concluyendo que basta el adecuado traslado en que el Secretario asevere su autenticidad aunque no lo firme el Juez.
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| 157. IDENTIFICACIÓN NOTARIAL POR EL PERMISO DE CONDUCCIÓN R. 6 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Vinculante. Se otorga una escritura de herencia en la que el Notario autorizante hizo constar lo siguiente: Identifico a los comparecientes por sus D.N.I. respectivos, excepto a Doña Ángeles M.L., a quién identificó por su permiso de conducción, siendo además conocida por los demás comparecientes, según manifiestan, constato sus circunstancias personales con arreglo a sus declaraciones, de conocer a los otorgantes y todo lo demás consignado en esta escritura, DOY FE.
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| .- SE PUEDE INSCRIBIR LA REDUCCIÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON HIPOTECA SIN TENER QUE CANCELARLA PARCIALMENTE.
*158. NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO SOBRE CAPITAL ACTUAL NO PRECISA CANCELACIÓN. VALOR DE LA CONSIGNACIÓN DE LA DEUDA ACTUAL. R. 6 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Vinculante. Criterio DGRN: no existe contradicción en el título calificado cuando, por una parte, fija el importe actual de lo adeudado por principal al entrar en vigor la modificación de condiciones y por otra parte mantiene invariada la cifra de la garantía hipotecaria, por lo que no es preciso cancelar parcialmente. La hipoteca seguirá garantizando las responsabilidades fijadas en su día sin perjuicio del valor que la consignación registral de ese pago parcial pueda tener, como el que resultaría de la constancia de un pago parcial por la nota marginal prevista en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, en especial a la vista del artículo 688.1 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, a la hora de oponer al acreedor pluspetición caso de pretender ésta la ejecución por la total deuda resultante del título original de concesión del préstamo.
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| .- CABE INSCRIBIR LA TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SIN NECESIDAD DE CONCRETARLOS SOBRE UNA FINCA. *162. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. SU POSIBILIDAD SIN NECESIDAD DE QUE ESTÉN ADSCRITOS A UNA FINCA DETERMINADA. R. 26 de junio de 2006, DGRN. BOE de 19 de julio de 2006. Vinculante.
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3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
| .- COMPRA POR UNA SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. 142. SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. R. 25 de mayo de 2006, DGRN. BOE de 10 de julio de 2006.
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| .- ANULACIÓN JUDICIAL DE LICENCIA SIN INTERVENCION PROCESAL DEL TITULAR REGISTRAL.
153. ANULACIÓN JUDICIAL DE LICENCIA. INTERVENCION DEL TITULAR REGISTRAL. R. 2 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006.
Doctrina DGRN: Si lo que se pretende es la mera constancia por nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, de conformidad con el artículo 75 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (B. O. E. núm. 175, de 23 de julio), por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, es suficiente que los titulares registrales hayan sido citados en el procedimiento. Si lo que se hubiera pretendido hubiese sido la inscripción (Cfr. Art. 309.1 del RDL 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) de la sentencia firme por la que se declare la anulación de la licencia (Cfr. Art. 307.7 del RDL 1/1992, de 26 de junio), hubiese sido precisa la participación del titular registral en el procedimiento, como expresamente dispone dicho precepto.
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| .- SEGREGACIÓN SIN LICENCIA. 160. LICENCIA DE SEGREGACIÓN CUANDO LA ESCRITURA ELEVA A PÚBLICO UN DOCUMENTO SIN FECHA FEHACIENTE. R. 12 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Criterio DGRN: no basta frente a terceros la sola manifestación de los otorgantes para atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito, pues tan sólo es posible en los casos previstos en el artículo 1227 del Código Civil: desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio. Por ello, frente a terceros, su fecha coincide con la de la escritura pública en la que se documenta. Así pues, es precisa la licencia.
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| .- NO CABE CANCELAR UNA ANOTACION PRORROGADA ANTES DE LA LEC SINO CONFORME AL ART 199.2 DEL RH.
164. ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. R. 14 de junio de 2006, DGRN. BOE de 20 de julio de 2006. PDF (4 págs. - 171 KB.)
La DGRN confirma el criterio de otras Resoluciones en particular la R. 30 de noviembre de 2005, en el sentido de que Las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
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| .- LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN, ESTANDO LA FINCA INSCRITA NO COMO GANANCIAL, SINO POR MITADES INDIVISAS. 167. CONVENIO REGULADOR: VIVIENDA HABITUAL INSCRITA COMO PRIVATIVA. R. 3 de junio de 2006, DGRN. BOE de 24 de julio de 2006.
Criterio DGRN . Se trata de un documento judicial que ha de ser calificado con los límites del art. 100 del Reglamento Hipotecario, existiendo en el caso presente un obstáculo que surge del Registro, derivado del principio del tracto sucesivo, que exige la inscripción de los distintos actos o negocios traslativos que enlazan la titularidad registral actual y la que ahora se pretende inscribir, debiendo existir identidad entre el derecho tal como se configura en el Registro y como se hace en el título calificado. PDF (3 págs. - 126 KB.)
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| .- NO PROCEDE INSCRIBIR UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SI CONSTA INSCRITA UNA PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER
169. PROHIBICIÓN DE DISPONER JUDICIAL Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. R. 28 de junio de 2006, DGRN. BOE de 24 de julio de 2006. PDF (2 págs. - 92 KB.)
La DGRN confirma la calificación registral, y señala que las prohibiciones de disponer de origen judicial son medidas cautelares destinadas a garantizar la tutela judicial efectiva que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso. Así, si el adjudicatario resultara absuelto (y no así el antiguo condómino) podría solicitar y obtener el alzamiento de la medida cautelar sobre la finca, viéndose de esa forma defraudado el interés del acreedor, el cual después de haber obtenido una medida cautelar, debería ahora, para hacer efectivo el derecho reconocido en la sentencia estimatoria, perseguir otros bienes del condenado o pedir la rescisión de la extinción de condominio, la cual sólo podría perjudicar a tercero cuando se hubiera hecho en fraude de acreedores. (JFME)
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.- NO ES INSCRIBIBLE UNA RECTIFICACIÓN QUE SUPRIME UN COMPRADOR INSCRITO. 170. NO CABE SUPRESIÓN DE UN COMPRADOR POR RECTIFICACIÓN. 6 de julio de 2006, DGRN. BOE de 29 de julio de 2006.
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CUESTIONES FORMALES Y PROCEDIMENTALES. Criterio DGRN
| 161. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: REVOCACIÓN DE UNO DE LOS DOS DEFECTOS. R. 13 de junio de 2006, DGRN. BOE de 17 de julio de 2006. Vinculante. Hechos: Se solicitó la calificación sustitutoria, revocando el Registrador sustituto uno de los defectos señalados en la calificación inicial, y mantenido otro, que después es subsanado, durante la vigencia del asiento de presentación. La Registradora sustituida, en una segunda calificación, sigue manteniendo el defecto inicial que fue revocado por el Registrador sustituto, revistiendo su criterio de una más amplia argumentación. La DGRN previo repaso del mecanismo de la calificación sustitutoria- considera, por el contrario, que la Registradora debe de atenerse a la calificación del Registrador sustituto y, en consecuencia, tener por revocado el defecto, pues los defectos que no han sido apreciados por el Registrador sustituto han de tenerse por removidos y no pueden ser objeto de recurso. El Registrador sustituto no tiene por qué justificar su revocación pues la calificación positiva no necesita ser argumentada. El asiento se practicará según minuta que ha de redactar el Registrador sustituto.
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FIN DEL INFORME DE JULIO 2006.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 23 de agosto de 2006. |
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