PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE MARZO 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
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RESOLUCIÓN ANULADA. Resolución de 1 de febrero de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, sección tercera, que confirma la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Valladolid, que declaró la nulidad de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de noviembre de 2003.
*37. OPCION DE COMPRA. EJERCICIO: HAY QUE DEMANDAR AL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. R. 30 de enero 2006. DGRN. BOE 8 de marzo 2006
En el Registro figura inscrito un derecho de opción de compra; con posterioridad se inscribe la transmisión del dominio de la finca y un derecho de hipoteca. Se pretende ahora la anotación preventiva de una sentencia por la que se condena al concedente de la opción a otorgar escritura pública de compraventa a favor del optante.
La Registradora deniega la anotación porque al no haberse dirigido el procedimiento contra el actual titular registral de la finca no podrá tener virtualidad en el Registro la sentencia referenciada.
La Dirección General confirma la calificación, ya que si bien con la inscripción, y por efecto de la publicidad registral, el derecho de opción se impone "erga omnes" de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior, tal inscripción no opera el cierre del Registro, por lo que el propietario de una finca, concedente del derecho de opción, aún después de su inscripción, puede enajenar o gravar la cosa, de forma que cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opción, ésta surte efecto contra este comprador; esto es, que el derecho de opción registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción, que el titular del derecho de opción puede exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. Pero en el presente caso el optante no ha demandado la entrega de los bienes y el otorgamiento de la escritura al actual titular registral, por lo que, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el art. 24 de la Constitución, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. (MN)
*38. COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA NOTARIAL DE PODER Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. R. 18 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
Se presenta a inscripción una escritura de herencia y préstamo en la que uno de los poderes utilizados es una copia autorizada electrónica remitida con su firma digital por el notario autorizante del poder al notario autorizante de la escritura de herencia por el sistema e-notario e impresa por éste en papel, dando fe de todo ello dicho notario de forma genérica, aunque no expresamente de la validez y vigencia del certificado de firma digital y de todos los extremos técnicos que lo sustentan.
Como cuestiones formales previas, la suspensión de la inscripción se le notifica al notario fuera de plazo, por correo electrónico no admitido previamente por el notario como medio de comunicación y además enviado sin firma electrónica del registrador. Por otro lado, junto con el recurso no se aporta el título calificado y denegado, que finalmente se aporta fruto de una diligencia para mejor proveer de la DGRN.
En cuanto al fondo, el registrador argumenta que el sistema de remisión (e-notario) de la copia autorizada electrónica carece de regulación legal, pues el artículo 111 de la Ley 24/2001 que regula los negocios a distancia se remite a una regulación reglamentaria futura, que el notario receptor del poder no da fe expresa de la autenticidad y vigencia de la firma digital del notario emisor (por lo que pone en duda de que sea documento público electrónico), y porque exige que conste la Autoridad que emite el certificado, y la afirmación por el notario receptor de que en el momento de emisión de la copia de poder electrónica el notario emisor se hallaba en el uso de su cargo.
La DGRN revoca la calificación y señala:
CUESTIONES DE FORMA:
1.- Que el registrador no puede notificar por correo electrónico con firma electrónica reconocida, si previamente no se ha admitido este medio por el notario destinatario, por lo que ningún caso se podrá rechazar por extemporáneo el recurso. No obstante el defecto de notificación se sanará si el notario, a pesar de todos los defectos formales, se da por notificado. Resalta también lo paradójico de que en el presente caso el registrador después de rechazar la inscripción por defectos relacionados con la firma digital, él mismo no firme digitalmente su notificación electrónica al notario, además de realizarla fuera de plazo.
2.- En caso de falta de presentación con el recurso del título suspendido, como exige el artículo 327 de la LH, lo procedente es que el registrador, como impulsor del procedimiento, no lo rechace para evitar indefensión, sino que lo reclame al recurrente para que lo presente en un plazo razonable, con la advertencia de tenerle por desistido del recurso si no lo hace (ex artículo 71 de la Ley 30/1992 de Procedimiento Administrativo).
CUESTIONES DE FONDO:
3.- Rechaza que sea aplicable el artículo 111 de la Ley 24/2001 a las copias autorizadas electrónicas, pues se refiere a supuestos distintos del presente, a negocios a distancia, con oferta y aceptación formalizadas en documento público electrónico. Además dicho artículo se refiere a la concreción reglamentaria de los medios técnicos para integrar la voluntad en dichos documentos electrónicos.
Por otro lado, aunque fuera aplicable al caso, no sería motivo de denegación la falta de desarrollo reglamentario de la Ley, pues sería tanto como dejarla sin eficacia y subordinar el Poder Legislativo (autor de la Ley), al Poder Ejecutivo (autor del futuro Reglamento).
4.- La competencia para comprobar todos los extremos relativos a la titularidad y vigencia del certificado de firma electrónica de una copia autorizada electrónica notarial no corresponde al registrador sino al notario receptor, en ejercicio de su deber de control de legalidad, y por tanto bajo su responsabilidad.
5.- En virtud de la fe pública atribuida a la actuación notarial, no es necesario que el notario de fe de que ha comprobado todos y cada uno de los extremos de validez y vigencia de dicho certificado de firma digital, pues ello va implícito en la mera afirmación de que ha tenido a la vista una copia autorizada electrónica y de que la juzgue suficiente. Otra postura sería desvirtuar esa fe pública notarial, su significado y alcance.
6.- La regulación de las copia autorizadas electrónicas, cuyas matrices se han extendido en soporte papel, y el sistema o vía e-notario, tiene suficiente cobertura legal en el artículo 17 Bis de la Ley del Notariado, apartados 3 a 8, introducido por la ley 24/2001 sin necesidad de desarrollo reglamentario; por ello la copia autorizada electrónica tiene el mismo valor que en soporte papel, y es legalmente utilizable. Éste además es el sistema utilizado con la Sociedad Limitada Nueva Empresa.
La disposición transitoria undécima de la Ley del Notariado introducida por dicha ley 24/2001 declara plenamente aplicables las disposiciones sobre el documento público electrónico a las copias autorizadas electrónicas de matrices tradicionales extendidas en papel, dejando para cuando los medios técnicos lo permitan la aplicación de la ley 24/2001 a las matrices electrónicas. (AFS)
39. INMATRICULACION DE FINCA UNICA ATRAVESADA POR CAMINO PÚBLICO. PODERES Y JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. R. 20 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
El registrador rechaza la inmatriculación como finca única de una finca atravesada por un camino público. Sin embargo, de los datos presentados resulta que forma una unidad orgánica o de cultivo, y que siempre ha sido considerada así, a pesar de que catastralmente son tres fincas.
El notario argumenta que debe aplicarse el artículo 45 del RH e inscribir como finca única, pues se trata económicamente de una sola finca, y además porque es más acorde con la legislación agraria andaluza que proscribe el fraccionamiento.
La DGRN argumenta y duda entre las dos opciones, pues por un lado admite que el concepto usual de finca registral y catastral es el de porción de terreno independiente delimitado y cerrado por una línea poligonal. Sin embargo hay también excepciones que el propio código civil y la LH admiten, fundamentalmente cuando hay una unidad funcional o de explotación de dos o más trozos separados. Sin embargo, esta excepción tampoco puede generalizarse y dejar ilimitadamente en manos de los particulares la determinación de cuando hay unidad funcional, y por tanto de cuando debe practicarse una sola inscripción .
Finalmente, en el presente caso, la DGRN admite su inmatriculación como una finca pues considera que no hay ninguna duda por los datos aportados de que, auque sean dos trozos físicamente separados por el camino público, forman una unidad de cultivo, una sola finca.
Parece influir claramente en su decisión el hecho de que los dos trozos están separados sólo por un camino público, y que ambos están situados de forma inmediata.
Hay también una segunda cuestión sobre la trascripción o no de las facultades del poder por el notario autorizante que se resuelve en sentido negativo, en la línea de la jurisprudencia habitual ya de la DGRN. (AFS)
*40. CONVENIO DE SEPARACION EN RÉGIMEN DE SEPARACION DE BIENES. R. 21 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
Una finca consta inscrita por mitad y pro indiviso a favor de cónyuges casados en régimen de separación de bienes. Se presenta ahora convenio de separación en el que se adjudica el pleno dominio a uno de los cónyuges.
El Registrador entiende que lo que se pretende es la disolución de una comunidad romana, lo que excede del contenido ordinario del convenio regulador de la separación matrimonial, por lo que será necesario el otorgamiento de escritura pública.
La Dirección admite el recurso, señala que el régimen de separación de bienes está basado en la comunidad romana pero ello no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que el régimen económico matrimonial de separación, a diferencia de la comunidad, sólo puede existir entre cónyuges, y que hay otras consecuencias patrimoniales derivadas de las circunstancias personales de los cónyuges que en ningún momento existen en la comunidad romana. Entiende que lo pactado no excede del contenido ordinario de un convenio, ya que la regulación que del convenio de separación hace nuestro ordenamiento no limita su contenido a la liquidación del régimen de gananciales sino que se refiere, sin más, a la liquidación del régimen económico matrimonial. Y que si bien es cierto que en el régimen de separación es posible que la liquidación sea innecesaria, puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. En el caso planteado hay inventariados dos bienes inmuebles y una deuda hipotecaria que grava uno de ellos y se adjudica el pleno dominio de uno de los bienes al marido y el pleno dominio del otro a la esposa, operaciones de evidente contenido liquidacional que alteran la titularidad y que deben tener su reflejo en los libros registrales. Además hay que tener en cuenta que, el régimen de separación es de primer grado en parte del territorio nacional y que convenios relativos al mismo son pactados y aprobados judicialmente sin que se cuestione si son contenido normal del convenio regulador, y que es doctrina del Centro Directivo que las sentencias que aprueba los convenios reguladores son inscribibles en el Registro sin necesidad de otorgamiento de ulterior escritura pública. (MN)
42. OBRA NUEVA DE UNA ERMITA POR ANTIGÜEDAD. FALTA DE SU DESCRIPCIÓN EN EL CERTIFICADO MUNICIPAL. DUDAS SOBRE SU UBICACIÓN. CONCORDANCIA PARCELAS CATASTRALES Y REGISTRAL. R. 23 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante en parte.
Se presenta a inscripción por un particular la declaración de obra nueva de una ermita dedicada a San Prudencio, en Álava, acreditando su antigüedad por un certificado municipal que no la describe, aunque un certificado catastral adjunto sí hace mención a su descripción y a su superficie construida.
La DGRN admite, en contra del criterio de la registradora, que la antigüedad se pueda acreditar por un certificado (el municipal en este caso) y la descripción coincidente con el título por otro certificado (el catastral), , siempre que no haya duda de la identidad de que ambos certificados se refieren a la misma construcción.
Hay una segunda cuestión o defecto, en cuanto a la ubicación exacta de la ermita y su concordancia con la finca registral, pues según el certificado catastral, la ermita ubica sobre una parcela catastral X. El recurrente declara la obra sobre la finca registral de unos 1669 m2, tal cual figura en el registro, si bien de la documentación aportada resulta que la ermita radica sobre una parcela catastral X (de unos 440 m2), existiendo otra parcela catastral Y (de unos 1731), ambas catastradas a nombre del recurrente. Éste entiende que la ermita radica sobre la finca registral citada, que comprende las dos parcelas catastrales, aunque la suma de las dos excede la superficie registrada. Sin embargo, no rectifica la descripción de la finca registral ni solicita la inscripción del exceso de cabida.
La registradora considera que, en realidad, la finca registral se corresponde sólo con la parcela catastral Y (ambas de superficies similares), y que la parcela catastral X sobre la que radica la ermita no está inmatriculada, por lo que deniega la inscripción de la obra nueva al no estar inmatriculado el terreno sobre el que ubica.
La DGRN da la razón a la registradora en este punto, pues acreditado que la construcción ubica sobre un terreno no registrado hay que declarar e inscribir el exceso de cabida, o inmatricularlo, con carácter previo.
COMENTARIO. Quizá no sea ajeno a la postura de la DGRN el hecho de que la titularidad de la ermita y su terreno es conflictiva, pues el Ayuntamiento de Okondo y el Obispado de Vitoria consideran que la ermita de San Prudencio es de titularidad eclesiástica, concretamente de la Parroquia católica de San Román, del municipio de Okondo, y que la ermita ha sido utilizada para el culto desde tiempo inmemorial por los vecinos de esta localidad, por lo que se ha interpuesto el oportuno procedimiento judicial declarativo contra el recurrente. (AFS)
44. INMATRICULACION: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 24 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006.
Se pretende la inmatriculación de una finca. La Registradora suspende la inscripción por existir duda razonable de que la finca coincida, total o parcialmente con otra finca inscrita. El interesado recurre.
La Dirección inadmite el recurso por no ser el procedimiento hábil, ya que las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia, conforme a los artículos 300 y 306 R. H. (MN)
45. PROYECTO DE COMPENSACION. TRANSMISION DE FINCA DE PROCEDENCIA. R. 31 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006.
Una vez inscrito en el Registro un Proyecto de Compensación, se pretende inscribir una escritura de adjudicación de herencia relativa a una de las fincas incluidas en el Proyecto, pero con la descripción que ostentaba antes de aprobarse aquél, el cual ha hecho reducir su superficie.
El Registrador entiende que, para acceder a dicha inscripción, se ha de ajustar la descripción de la finca a la resultante del proyecto y a la segregación que como consecuencia de aquél se ha efectuado en dicha finca.
El recurrente pretende la inscripción de la finca tal y como está descrita en la escritura, es decir la improcedencia de la inscripción del Proyecto, y señala además que la finca ha sido descrita con arreglo a la nota simple expedida por el Registro, ya que cuando se presenta la escritura en el Registro todavía no había sido inscrito el proyecto de compensación.
La Dirección, respecto a la reclamación del recurrente sobre la improcedencia de la inscripción del proyecto, entiende que el recurso no puede prosperar, ya que la segregación es una inscripción ya efectuada y se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales, y su modificación sólo podría realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales afectados o mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos. Por tanto, no es que el recurso gubernativo el medio adecuado para cancelar dicha inscripción.
Respecto a la otra cuestión alegada por el reclamante, argumentando que la finca ha sido descrita con arreglo a la nota simple expedida por el Registro, tampoco puede ser tenida en cuenta, ya que si bien en la nota expedida por el Registro se contiene la descripción a la que se ajusta a la escritura, se señala como asientos vigentes referentes a la citada finca el relativo a la reparcelación, y como complemento, el mismo día del otorgamiento de la escritura se notifica la presentación de nueva documentación que motiva la prórroga del asiento de presentación, circunstancias que fueron advertidas por el Notario, que en el apartado de cargas de la escritura, menciona tanto la existencia de la nota simple, como la información complementaria remitida por el Registro. (MN)
*46. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE PARCELACIÓN POR SILENCIO POSITIVO. R. 25 de enero de 2006, DGRN. BOE de 10 de marzo de 2006.
HECHOS: Se formaliza escritura de segregación de una parcela en La Oliva (Canarias), estimado que no se precisa licencia de segregación, sino sólo la declaración de innecesariedad municipal de la misma, la cual se entiende concedida, por cuanto: 1.- De un lado, la finca segregada ya figura como finca catastral independiente, y 2.- Se ha solicitado oficialmente dicha declaración de innecesariedad con fecha 5 de marzo de 2002, y la denegación por parte del Ayuntamiento de la declaración de dicha innecesariedad, ha sido notificada transcurridos más de tres meses desde la solicitud (por ello, conforme al Dto 1/2000 de 8 de marzo de la legislación urbanística canaria la misma se entiende concedida o declarada por silencio administrativo).
REGISTRADOR: Deniega la inscripción porque, para llevar a cabo la misma se precisa dicha licencia o declaración de innecesariedad y la misma ha sido denegada por el Ayuntamiento.
DIRECCIÓN GENERAL: La DG finalmente desestima el recurso interpuesto por el titular de la finca segregada, en base a lo siguiente:
1.- Por un lado, reconoce que pese a que la finca segregada aparece como catastrada con independencia, se precisa la licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad
2.- Reconoce igualmente que el transcurso del plazo de tres meses para entender concedida la licencia de parcelación por silencio positivo, es igualmente aplicable a la declaración de la innecesariedad de la misma.
3.- Pero apoya su negativa en que esta nueva solicitud de declaración de innecesariedad es renovación de otra solicitada anteriormente, en cuanto a la misma finca, y respecto de la cual no se ha acreditado que cuando se denegó hubiera transcurrido igualmente el plazo de tres meses. Es decir no cabe estar presentando solicitudes indefinidamente, para ver si en alguna de ellas, la Corporación notifica su denegación fuera de plazo. Notificada la primera en plazo, no cabe acudir a solicitudes posteriores con este fin.
COMENTARIO: Aunque la Rs no tiene mucho interés, hace dos manifestaciones interesantes, a mi juicio: 1.- El silencio positivo en relación con la concesión de licencia, no sólo es aplicable a la solicitud de licencia de parcelación, sino también a la solicitud de declaración de innecesariedad de la misma.
2.- Formalizada una primera solicitud de declaración de innecesariedad, cuya concesión fue rechazada en plazo, no cabe acogerse a otras posteriores para el mismo supuesto y finca, aunque éstas últimas hayan sido notificadas fuera de plazo. (JLN)
*48.- LA FORMALIZACION DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICO, PUEDE IMPLICAR UNA PARCELACIÓN ILEGAL. FACULTADES DEL ARQUITECTO. Rs. 27 de enero de 2006. DGRN. BOE de 10 de marzo de 2006.
HECHOS: Se formaliza escritura en la que los propietarios de una finca rústica, previa declaración de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su división en varias viviendas independientes, incluidos sendos espacios privativos sin edificar, constituyendo una propiedad horizontal, con asignación de cuota, y sujetando todo ello a la Ley de Propiedad Horizontal. En la escritura comparece el Arquitecto Don X (de quien sólo se especifica el número de colegiado) certifica que las obras nuevas declaradas se corresponden con la realidad y fueron terminadas en el año 1993.
REGISTRADOR: El Registrador rechaza la inscripción en base a que 1.- No se acreditan las facultades del Arquitecto que comparece en la escritura, a efecto de certificar sobre la fecha de terminación de la edificación, siendo necesario que se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante, en la forma que previene el art 50.3 del R Dto1093/1997, es decir con certificación o visado del Colegio correspondiente, en los términos que exige el art 50, 52 y 55 RDTO 1093/97. 2.- Para Llevar a cabo dicha división en PH se precisa licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad.
DIRECCIÓN GENERAL.- La DG rechaza el recurso interpuesto y da la razón al Registrador en los dos puntos: 1.- Efectivamente debe acreditarse las facultades del Arquitecto compareciente, por ello, y salvo que se trate del técnico director de la obra o autor del proyecto, es necesario acreditar sus facultades en la forma que previene el art 50, apartado 3 del dicho precepto. 2.- En cuanto al tema de la licencia de parcelación o su innecesariedad, para llevar a efecto la PH, lo remite a la legislación Urbanística de cada Comunidad Autónoma, ya que si bien en principio tal división horizontal no supone una división de terreno, y por tanto no se puede entender incluida en el Dto 1093/1997, es cierto que varias CCAA lo exigen para llevarla a efecto. En el presente supuesto se declaraban además determinadas porciones de suelo, como elementos privativos, lo que podía implicar una forma de división de terrenos. 3.- En la escritura según la DG no se llega a determinar si lo que se constituye es un Complejo inmobiliario con parcelas y edificaciones independientes o una PH, pero insiste, al considerar privativas no sólo las edificaciones sino también la totalidad del suelo que se divide en tres partes, se crean nuevos espacios, que implican verdadera división de terrenos, lo que exige licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad.
COMENTARIO: Sólo dos precisiones importantes: 1.- La DG exige respecto a los técnicos que intervienen en los supuestos del art 50 del Dto 1093/1997, que salvo que se trate del técnico autor del proyecto o director de la obra, en cualquier otro, caso debe acreditar, con certificación de su colegio, que tiene facultades suficientes para emitir el certificado. Yo creo que aquí el Dto se está refiriendo a casos dudosos (un ingeniero aeronáutico que certifica de una nave). En el caso de los arquitectos, entiendo que bastaría, como pide el Registrador, el visado técnico o la certificación del colegio de que el mismos se encuentra en ejercicio y colegiado. (me imagino que aquí han hecho mella varios desagradables incidentes en una localidad alicantina). 2.- Aunque la licencia de parcelación no se encuentra incluida en el Dto 1093/1997, para la PH, hay que acudir en cada caso a la legislación urbanística correspondiente, que comienzan a exigirla (entre otras puedo citar la Ley Andaluza, Comunidad de Madrid, y Comunidad Valenciana). Cuidado con este tema, porque se prohíben tajantemente las divisiones horizontales en terreno rústico, considerándolas como una forma de parcelación ilegal. (JLN).
D 50. ENTREGA DE LEGADO DE MITAD INDIVISA DE BIEN GANANCIAL SIN LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. R. 30 de enero de 2006, DGRN. BOE de 10 de marzo de 2006.
Hechos: La causante hizo testamento en el que legó a su sobrino su mitad de gananciales en la vivienda sita en determinada calle de Almería. La vivienda está inscrita a nombre de ella y de su esposo en pleno dominio, con carácter ganancial. A instancia del referido legatario y ahora recurrente- se instó procedimiento de división judicial de la herencia, haciendo el contador partidor inventario de bienes y adjudicación de los mismos a sus herederos correspondiendo al recurrente, atendiendo al legado, la mitad de la vivienda descrita. El Juzgado dictó auto aprobando las operaciones particionales y ordenando su protocolización en la Notaría.
El Registrador planteó dos defectos, uno de ellos recurrido, del siguiente tenor: Apareciendo la finca a que se refiere el documento presentado inscrita sin atribución de cuotas a favor de y esposa , falta la previa liquidación de la sociedad conyugal.
La Dirección General confirma la nota pues tanto la Jurisprudencia como la doctrina, incluso propia, configuran la sociedad legal de gananciales, como una comunidad de tipo germánico, en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas, y en donde cabe el ejercicio de la división de cosa común. Y por eso, en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial.
En la situación de una sociedad de gananciales disuelta, pero no liquidada, tampoco corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que lo integran, y de la que pueda disponerse separadamente; sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, como conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos.
Sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esa cuota sobre el todo se transformará en titularidades concretas sobre bienes concretos. (JFME)
54. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 18 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 23 de marzo de 2006.
Hechos: Mediante instancia, la titular registral del dominio de una finca solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo. Dicha anotación, de origen judicial, fue practicada en 1994 y prorrogada en 1998.
La Registradora no practica el asiento solicitado porque la anotación consta prorrogada antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero. Se basa fundamentalmente en la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 de la que se desprende que respecto de las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria no cabe cancelación por caducidad.
El Recurrente basa su escrito de recurso en la Resolución de 21 de julio de 2005.
La DGRN confirma el criterio de la Resolución de 30 de noviembre de 2005, cuyo comentario se transcribe:
DGRN: Confirma la calificación y trata de dejar zanjada la polémica suscitada fundamentalmente por la R. 21 de julio de 2005 y sus antecedentes (R. 27 de febrero de 2004, R. de 12 de noviembre de 2004, R. 20 de diciembre de 2004 ...). Vuelve definitivamente a la línea más ortodoxa con la Instrucción de 12 de diciembre de 2000.( )
*55. ANOTACION ORDENADA EN LAUDO ARBITRAL: REQUIERE AUXILIO JUDICIAL. R. 20 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 23 de marzo de 2006.
Se plantea la posibilidad de practicar una anotación preventiva de prohibición de disponer en base a un acta de protocolización de un laudo arbitral en el que se acuerda esa medida en garantía de los derechos de una de las partes, para asegurar el buen fin de la escritura pública de compraventa, cuyo otorgamiento en determinadas condiciones, es acordado en el propio laudo.
El Registrador deniega la anotación por entender que es una medida cautelar que sólo puede practicarse en virtud de mandamiento judicial.
La Dirección entiende que la medida adoptada en el laudo tiene efectivamente carácter cautelar o asegurativo, y que tanto la LEC como la Ley de Arbitraje (ley 60/2003) admiten la posibilidad de reconocer a los árbitros la potestad de dictar medidas cautelares. Sin embargo hay que analizar si tal medida cautelar requiere auxilio judicial para su ejecución. La ley de Arbitraje de 2003 señala expresamente en su Exposición de Motivos que obviamente, los árbitros carecen de potestad ejecutiva, por lo que para la ejecución de las medidas cautelares será necesario recurrir a la autoridad judicial, en los mismos términos que si un laudo sobre el fondo se tratará. De igual manera el art. 23.2 en relación con el 44 en materia de ejecución de medidas cautelares, remite a las normas de la legislación procesal, la cual, tratándose de anotaciones preventivas, nos conduce a la legislación hipotecaria. Pues bien, el art. 42.4 L.H., establece, tratándose de anotación preventiva de prohibición de disponer, la posibilidad de solicitarla al que "demandando en Juicio Ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera Providencia con arreglo a las Leyes ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles" y el R. H. desarrollando esta norma, en su art. 165 señala para toda anotación que haya de practicarse en virtud de mandato judicial, que "se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandato del Juez o Tribunal en que se insertará literalmente la resolución respectiva, con su fecha, y se hará constar en su caso que es firme." De ello se desprende que para la inscripción de la medida cautelar acordada por los árbitros se requiere el auxilio del Juez o Tribunal que resulte competente (art. 8 Ley de Arbitraje), por lo que se confirma el defecto contenido en la nota de calificación. (MN)
56. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 21 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 23 de marzo de 2006.
Similar a la nº 54 (R. 18 de febrero de 2006). (JFME)
57. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 21 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 23 de marzo de 2006.
Similar a la nº 54 (R. 18 de febrero de 2006). (JFME)
*58. ACTO DE CONCILIACION. NO ES DOCUMENTO PÚBLICO A EFECTOS DEL REGISTRO. R. 22 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 23 de marzo de 2006.
Se presenta testimonio de un acto de conciliación en la que una entidad, acreedor hipotecario, se aviene a prestar el consentimiento para la cancelación de la inscripción de una hipoteca. La Registradora deniega la inscripción por no constar lo convenido en escritura pública.
La Dirección General reconoce que uno de los principios básicos del sistema registral es el llamado de legalidad, por el que el art. 3 L.H. establece la exigencia documento público y auténtico para que pueda practicarse inscripción en los libros registrales. Asimismo reconoce que son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales expidan los Secretarios Judiciales, y que, según el art. 319 LEC tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación. Sin embargo según doctrina reiterada del propio Centro Directivo, al exigir el art. 3 L.H. para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. Y por lo que se refiere al acto de conciliación señala que su naturaleza es, según nuestra legislación procesal, una actuación de carácter preliminar que debe intentarse en general para poder entablar juicio declarativo, y cuyos efectos, - art. 476 LEC de 1881-son que "lo convenido por las partes en acto de conciliación se llevará a efecto por el mismo Juez ante el que se celebró, por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias dictadas en juicio verbal, y cuando se trate de asuntos de la competencia del propio Juez, y en los demás casos tendrá valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne"; sin embargo concluye que ello no significa que sea título inscribible, ya que no es más que un acuerdo entre partes y que los convenios conciliatorios no tienen las garantías de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por notario. (MN)
59. ADJUDICACIÓN JUDICIAL, NO COINCIDIENDO DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. NO CABE CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES SI ANOTACIÓN CADUCADA. R. 10 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 24 de marzo de 2006.
Esta Resolución trata de dos notas de calificación distintas, pero conectadas por procedimiento y finca.
Auto. Hechos: Se presenta un auto de adjudicación del pleno dominio de una finca -que se describe como de 36.060 metros-, cuando, según el Registro, el demandado es titular de una tercera parte indivisa de una finca de 76.000 metros. Parece desprenderse del conjunto de los datos que falta un título de disolución de comunidad.
La Registradora suspendió la inscripción por falta de identificación de la finca y por no ser titular de los otros dos tercios.
La DGRN confirma su criterio, aunque considera que no hay un problema propio de identificación porque la subasta se anunció con el número correcto de finca registral. Propone la siguiente solución: sólo si en el mandamiento se aclarase que la finca adjudicada consiste en la tercera parte indivisa de la registral 7638 con la superficie de 7 hectáreas y 56 áreas que consta en el Registro, se podría practicar la inscripción.
Mandamiento de cancelación. Hechos: Se ordena la cancelación de las cargas posteriores, estando, al presentarse el auto, caducada (aunque sin cancelar formalmente) la anotación motivada por el procedimiento.
La DGRN confirma también el criterio de la Registradora, pues la caducidad de los asientos que nacen con una duración predeterminada se opera de «modo radical y automático» una vez llegado el día prefijado, aun cuando todavía no se haya cancelado el asiento, por lo que la prioridad ganada por la práctica de la anotación preventiva de embargo se pierde, desapareciendo su virtualidad cancelatoria. (JFME)
60. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE LA CANCELACIÓN DE UN EMBARGO PRORROGADO ANTES DE LA NUEVA LEC POR CADUCIDAD. R. 11 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 24 de marzo de 2006.
Hechos: En su momento, el titular registral solicitó por instancia la cancelación por caducidad de determinadas anotaciones de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la nueva de la Ley de Enjuiciamiento Civil (8 de enero de 2001), practicando el Registrador dichas cancelaciones solicitadas.
Ahora, la entidad financiera -que fue titular de la anotación- solicita corregir el error de no haber notificado al Juez ante el que se sustancia el procedimiento, que ordenó la anotación de embargo sobre las fincas ahora alzadas, la extensión de ulteriores asientos que pudieran afectar a la ejecución y, subsidiariamente formulaba recurso gubernativo contra la calificación positiva por la que se había practicado la cancelación de embargo.
La DGRN desestima el recurso en cuanto que pretende dejar sin efecto un asiento ya practicado en los Libros del Registro, pues el recurso gubernativo no es el cauce apropiado para obtener la reviviscencia de una anotación ya cancelada, ya que dicho recurso tiene por exclusivo objeto las calificaciones por las que se suspende o deniega la práctica de los asientos solicitados
Es preciso para su rectificación, bien el consentimiento de sus titulares, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo.
Nota: el recurrente tiene razón en cuanto al fondo del asunto si nos atenemos a la doctrina actual de la DGRN (ver nº 54 de este informe) pero no ha usado el cauce apropiado. (JFME)
*62. ANOTACION DE DEMANDA: CABE AUNQUE LA FINCA ESTE TODAVIA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDANTE. R. 14 de febrero 2006. DGRN. BOE de 24 de marzo 2006
Se pretende una anotación preventiva de demanda con respecto de una finca que, por no haber sido inscrita determinada transmisión, todavía figura inscrita a nombre de la demandante. En dicha demanda se solicita la resolución del contrato no inscrito por incumplimiento de una serie de obligaciones. La Registradora suspende la inscripción por no figurar la inscrita a nombre de la sociedad demandada.
La Dirección señala que en nuestro sistema todo título, para acceder al Registro, ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él, y por ello, en principio, la anotación de demanda ha de practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse cuando la finca está inscrita a favor de otra persona. Sin embargo, señala el Centro Directivo que si se profundiza en el principio de tutela judicial efectiva, habrá de admitirse tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión objeto de la demanda que aún no haya sido inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca repetida. Por lo que estima el recurso y revoca la calificación. (MN)
63. CANCELACION DE HIPOTECA CAMBIARIA MEDIANTE RESOLUCION JUDICIAL: NO CABE SIN ACREDITAR LA RECOGIDA E INUTILIZACION DE LOS TITULOS. R. 15 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 24 de marzo de 2006.
Se pretende la cancelación de una hipoteca cambiaria mediante resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra el primer tenedor de la letra.
El Registrador suspende la inscripción ya que la hipoteca no está inscrita a favor de la entidad demandada pues se trata una hipoteca en garantía de letras de cambio y está constituida a favor de sus tenedores presentes y futuros.
La Dirección confirma la calificación, ya que el art. 211 R.H. para la cancelación de hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador determina que si la cancelación se verifica por decisión o providencia ejecutoria se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonios del Secretario que intervenga en el procedimiento respectivo, y ello es lógico ya que en otro caso no existiría certeza de que los mismos no hayan sido endosados a ulteriores tenedores, a los que perjudicaría la cancelación del gravamen hipotecario.
El recurrente invoca también la prescripción de la acción cambiaria derivada de las letras ya que según el art. 88 de la Ley Cambiaria y del Cheque se habría producido a los tres años desde la fecha del vencimiento. Sin embargo señala la Dirección que valorar si el derecho de hipoteca se extingue por prescripción del crédito garantizado no es una materia que pueda apreciar directamente el Registrador, y que cosa distinta es la posibilidad de cancelación en el supuesto de caducidad del derecho de hipoteca (art.82.5 L.H.), pero para ello sería necesario que hubiera transcurrido el plazo señalado en la legislación para la prescripción de las acciones derivadas de la hipoteca contado desde el día en que la prestación debió ser satisfecha en su totalidad. Y en el presente caso no se ha producido dicha caducidad, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establece el art. 128 L.H. y 1964 CC. (MN)
64. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 16 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 24 de marzo de 2006.
Similar a la nº 54 (R. 18 de febrero de 2006). (JFME)
65. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 17 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 24 de marzo de 2006.
Similar a la nº 54 (R. 18 de febrero de 2006), argumentando el recurrente que la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 es contraria a la LEC y que la nota de calificación contradice un informe de un Registrador anterior. El Registrador actual adujo que éste no es vinculante para su calificación. Se publica en el BOE dicho informe, de 2004, en el que el Registrador se mostraba favorable a la cancelación pasado el 8 de enero de 2005, es decir, cuatro años después de la entrada en vigor de la LEC, en consonancia con la línea jurisprudencial de la DGRN que afortunadamente no ha triunfado. (JFME)
FIN DEL INFORME DE MARZO 2006
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 18 de abril de 2006. |
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