PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE MAYO 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
| DISPOSICIONES GENERALES:
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FOTOCOPIAS DNI EN PROCEDIMIENTOS. Real Decreto 522/2006, de 28 de abril, por el que se suprime la aportación de fotocopias de documentos de identidad en los procedimientos administrativos de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes.
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Entrada en vigor. El 10 de mayo de 2006.
CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO EN PROCEDIMIENTOS. Real Decreto 523/2006, de 28 de abril, por el que se suprime la exigencia de aportar el certificado de empadronamiento, como documento probatorio del domicilio y residencia, en los procedimientos administrativos de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes.
Guarda una importante analogía con el Decreto anterior.
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Entrada en vigor. El 10 de mayo de 2006.
*DEPÓSITOS Y CONSIGNACIONES JUDICIALES. Real Decreto 467/2006, de 21 de abril, por el que se regulan los depósitos y consignaciones judiciales en metálico, de efectos o valores.
Se dedica este Real Decreto a los depósitos y consignaciones judiciales en metálico, de efectos o valores que como tales se constituyen a disposición de los órganos de la Administración de Justicia en el ámbito de los procesos judiciales.
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Entrada en vigor: 12 de julio de 2006.
*MEDIOS DE PAGO Y BL DE CAPITALES. Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales.
Esta Orden trata de controlar los movimientos de medios de pago anónimos y las entradas y salidas de billetes, cheques al portador o monedas.
Afecta a las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos de medios de pago:
a) Salida o entrada en territorio nacional de moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago, por importe igual o superior a 10.000 euros por persona y viaje.
b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago consistentes en moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago, por importe igual o superior a 100.000 euros.
La Orden no será de aplicación a los cheques nominativos ni a las tarjetas nominativas de crédito o débito.
Se regula el modelo de declaración, que se incorpora como Anexo. Será único, debiendo ser portado y exhibido ante las autoridades a efectos de comprobación por las mismas del cumplimiento de la obligación de declaración. Cabe su presentación telemática con firma electrónica reconocida.
Dónde obtenerlo: El modelo de declaración podrá obtenerse en las Dependencias Provinciales de Aduanas e Impuestos Especiales o en las Administraciones de Aduanas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y en las Delegaciones de Economía y Hacienda. Asimismo, el referido modelo estará disponible a través de Internet en http://www.sepblac.es, http://www.aeat.es y http://www.tesoro.es.
Dónde presentarlo: Debe ser, sin necesidad de requerimiento, en los lugares fijados en los arts. 3 y 4. Para los movimientos transfronterizos, normalmente, en los Servicios de Aduanas permanentes. Para los nacionales, en las Dependencias Provinciales de Aduanas e Impuestos Especiales de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Puede ser en las entidades de crédito registradas siempre que los medios de pago sean objeto de cargo, al menos parcialmente, u objeto de abono, en cuenta del cliente en la entidad.
Omisión de la declaración: La omisión de la declaración, cuando ésta sea preceptiva, o la falta de veracidad relevante de los datos declarados, determinará la intervención por los Servicios de Aduanas o las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado de la totalidad de los medios de pago hallados, salvo 1000 euros por persona y viaje.
Colaboración administrativa: Se transcribe parte del art. 8º:
1. Toda autoridad o funcionario, incluidos los de arancel, se cerciorará del cumplimiento de la presente Orden y pondrá en conocimiento del Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias los posibles incumplimientos.
2. La información obtenida como resultado de esta Orden deberá centralizarse en el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias, remitiéndose mediante la utilización de medios electrónicos, informáticos o telemáticos con uso de soporte informático normalizado.
Entrada en vigor: el 13 de febrero de 2007.
CANARIAS. Ley 9/2005, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2006.
Eleva de 30 a 35 años la edad para beneficiarse de determinadas reducciones en los tipos impositivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
CANARIAS. Ley 1/2006, de 7 de febrero, por la que se modifica la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias.
LA RIOJA. LEY 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.
*REPRODUCCIÓN ASISTIDA. LEY 14/2006, de 26 de mayo, sobre técnicas de reproducción humana asistida.
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| SECCIÓN 2ª:
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CONCURSO REGISTROS. Resolución de 21 de abril de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se anuncian Registros de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles, para su provisión en concurso ordinario número 271.
JUBILACIONES.
El Notario de Madrid don Ramón Acín Ferrer.
El Notario de Tarragona, don Jesús Joaquín Royo-Zurita Muñoz.
| RESOLUCIONES PROPIEDAD:
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91. EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO HAY TRACTO INTERRUMPIDO SI LA DUEÑA ES HEREDERA DEL TITULAR REGISTRAL. R. 24 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 2 de mayo de 2006.
Se presenta testimonio de un auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido en el que se reconoce como actual propietaria a una heredera del último titular registral. Parece que se utilizó este procedimiento por fallecimiento de los cuatro hermanos de la interesada y el desinterés de sus sobrinos, herederos de los fallecidos.
Rechaza el recurso la DG, pues no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, lo cual considera que ocurre cuando el promoviente del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos de éste.
El expediente de dominio tiene carácter excepcional y supletorio respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente.
El defecto puede basarse en la incongruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, sin que ello signifique que se entre en valorar la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, lo cual no es competencia del registrador.
Lo que procede, pues, es la presentación de los documentos sucesorios correspondientes para practicar, en su caso, la inscripción directa a favor de la heredera ahora promoviente.
Nota: en esta Resolución se considera no aplicable el expediente de dominio al caso en que el promoviente hubiese adquirido de los herederos del titular registral. Cita al respecto la Resolución de 15 de Noviembre de 2003 cuyo supuesto de hecho era el siguiente: el título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos. También se rechaza la inscripción en otras RR. como la de 31 de enero de 2004 o la de 18 de marzo de 2000.
Sin embargo, es conveniente tener en cuenta el matiz de la R. 23 de septiembre de 2003 en la que el actual titular de la finca y promoverte del expediente la adquirió de una de las herederas de los titulares registrales. En este supuesto acepta el expediente al entender que no cabe confundirlo con el que contemplaba la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos de dichos titulares eran transmitentes.
En también favorable la de 3 de febrero de 2004 que contempla el caso de dos ventas sucesivas.
En mi opinión, creo que se debería de aceptar en general el expediente de dominio en todos los casos en los que, para completar o subsanar la documentación deficiente de una transmisión anterior, no resulta ser uno de los otorgantes el promoviente. (JFME)
93. CANCELACIÓN JUDICIAL. INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. R. 5 de abril de 2006, DGRN. BOE de 27 de mayo de 2006.
Se plantea si es inscribible un mandamiento judicial por el que se ordena la cancelación por nulidad de una inscripción practicada a favor de la demandada, que había adquirido para la sociedad de gananciales, sin que el esposo haya tenido parte en el procedimiento.
La Dirección General confirma la calificación del Registrador sobre la base del principio constitucional de la tutela judicial efectiva y del artículo 40 d) L.H. que impide la rectificación de los asientos registrales sin consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él. Entiende que no es admisible el argumento del recurrente según el cual el esposo no pudo ser parte como consecuencia de no haber intervenido en el posible delito, ya que debió haber sido notificado, lo cual hubiera sido perfectamente posible cuando la acción penal se está ejercitando al mismo tiempo una acción civil, y no basta notificar la sentencia que puso fin al proceso sino que hubiera sido necesaria la notificación previa de procedimiento para evitar la indefensión. (MN)
94. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 5 de abril de 2006, DGRN. BOE de 27 de mayo de 2006.
La DGRN confirma el criterio de otras Resoluciones en particular la de 30 de noviembre de 2005, en el sentido de que Las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. (MN)
95. ANOTACIÓN DE DEMANDA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES EN VIRTUD DE TITULOS ANTERIORES. R. 5 de abril de 2006, DGRN. BOE de 27 de mayo de 2006.
Se plantea si es posible cancelar, en virtud de una Sentencia, dos asientos posteriores a la Anotación de la demanda obra nueva e hipoteca-, pero practicados en virtud de títulos otorgados antes de dicha anotación.
El Registrador entiende que es preciso presentar un Documento judicial complementario, ordenando la cancelación, ya que por un lado la Sentencia no lo dispone, y por otro, porque es preciso que así se solicite en ejecución de Sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 198 R.H.
La Dirección sostiene que para cancelar el propio contrato declarado nulo basta la sentencia sin necesidad de Mandamiento complementario, pero confirma la calificación del Registrador en cuanto a los asientos posteriores de obra nueva e hipoteca, ya que al haberse practicado en virtud de títulos anteriores a la anotación es aplicable el artículo 198 RH, apdo. 4º que dispone que «Cuando los asientos posteriores hubieren sido practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación de demanda, para cancelarlos será preciso que, en ejecución de sentencia, el demandante pida la cancelación de tales asientos, y el Juez podrá decretarla, previa citación de los titulares de los mismos, conforme a los arts.262 y ss (hoy modificados) de la LEC, si dichos titulares no se opusieren a la pretensión del ejecutante en un plazo de treinta días. Cuando hicieren constar en el Juzgado su oposición, se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes, y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme» y así lo ha entendido igualmente el TS en Sentencia de 23-12-2004, al señalar: ( ) (MN)
96. REPARCELACIÓN CON DOBLE INMATRICULACIÓN PREVIA. R. 22 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006. Vinculante en parte.
Hechos: Al inscribir un expediente de reparcelación, en una finca de reemplazo, se hizo constar, en el nuevo folio de una finca de destino, que la misma procedía de dos folios registrales con diferentes titularidades que se referían a la misma finca., es decir, que existía una doble inmatriculación anterior.
En el nuevo folio se reflejó la doble titularidad de procedencia y la anotación de prohibición de disponer que pesaba sobre una de ellas, a la espera de que se resolviera judicialmente qué titularidad debía prevalecer. Sin embargo, al ir a cerrar los folios doblemente abiertos a la finca de procedencia, sólo se cerró uno de ellos, quedando abierto precisamente aquél cuya titularidad estaba gravada con la anotación de prohibición de disponer.
Después de ello, se practicó una anotación preventiva de embargo en el folio antiguo que había quedado vivo.
Recaída sentencia en el juicio iniciado para resolver la doble inmatriculación, se falló en él que debía prevalecer la titularidad que no estaba gravada con la prohibición de disponer, acordándose en la misma sentencia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer y el cierre registral del folio de origen que quedó abierto.
El Registrador, tras calificar el testimonio que recogía el fallo, inscribió la finca de reemplazo a favor del titular que venció en el juicio y canceló en el nuevo folio la anotación de prohibición de disponer, pero denegó:
- el cierre del folio registral aun abierto a la finca de procedencia. No obstante, por medio de nota marginal, hizo constar en él el fallo de la sentencia.
- la cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer vigente en el mismo y
- la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior.
La DGRN resuelve sobre estas tres denegaciones del siguiente modo:
- Ha de procederse al cierre del folio registral discutido, pues la sentencia aclaró a quién ha de tenerse por titular, constando ya así en la finca de reemplazo. Además, recurrente y registrador reconocen que hubo doble inmatriculación inicial, siendo una situación patológica la contemplada con dos folios registrales haciendo referencia a la misma realidad física. No fue correcta la práctica de la mera nota marginal
- Anotación de prohibición de disponer: Ha de cancelarse, pues no ha sido practicada a favor de persona concreta alguna y lo ordena así la sentencia, habiendo sido la demanda notificada al Ministerio Fiscal el cual tuvo ocasión de defender el interés público que pudiera existir en la subsistencia de la anotación. De hecho ya el Registrador la había cancelado en la finca de destino.
- Mantiene, en cambio, la subsistencia de la anotación preventiva de embargo y ordena su traslado al nuevo folio, pues se practicó después de interpuesta la demanda que no había sido anotada, por lo que el embargante no pudo tener conocimiento registral del procedimiento y no intervino en él.
Nota: la doble inmatriculación en proyectos de equidistribución está regulada en el artículo 10 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (JFME)
97. DIFERENCIA ENTRE LOS CONCEPTOS DE EXCESO DE CABIDA E INMATRICULACION. R. 23 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006.
HECHOS: Se formaliza una escritura de agrupación de dos fincas, y con tal motivo de pretende la inscripción de un exceso de cabida de las mismas, que pasan de tener 50.462 m2 a 60.164 m2, y todo ello en base a un certificado catastral descriptivo y gráfico (aparte de todo, no coincide el número de parcela del Registro con el del certificado catastral, ni tampoco los linderos).
El Registrador considera que no está suficientemente acreditado el exceso y tiene dudas fundadas acerca de la identidad de la finca.
El Notario recurre estimando que el exceso se acredita con el certificado catastral y que no se justifican las dudas del Registrador.
DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso y diferencia, y esto es muy de tener en cuenta los conceptos de exceso de cabida y de inmatriculación:
- En el exceso de cabida, lo único que se produce es una rectificación de un erróneo dato registral, referido a la descripción de una finca registral, de suerte que con el mismo no se altera la realidad física exterior, que se acota con la global descripción. La superficie que se quiere constatar es la que debió inscribir en su día, ya que era la contenida en los linderos (se parte del dato, para mí, utópico, de que los linderos registrales y reales hoy, deben ser los mismos, y por tanto que sin modificar éstos, se trata de incluir un exceso erróneamente no incluido en su día). Por ello para la registración del exceso es preciso que no exista duda en el registrador.
- Cualquier otro supuesto no incluido en el caso anterior, ya no es un exceso, sino una inmatriculación, ya que se trata de incorporar al folio registral, una nueva realidad física que engloba la originaria finca registral, y una superficie colindante, y para conseguir esto, lo correcto es inmatricular esa previa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral existente.
(JLN)
98. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS PRACTICADOS. R. 3 de abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006.
( ). (JDR)
*99. CUALQUIER RECTIFICACION DE LOS DATOS REGISTRALES RELATIVOS AL ESTADO CIVIL ES PRECISO ACREDITARLA FEHACIENTEMENTE.R. 4 de abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006.
HECHOS: Se formaliza una escritura de extinción de comunidad, en la que los comparecientes, que manifestaron estar casados, al tiempo de la adquisición de la finca en cuestión, hacen constar ahora que estaban solteros, y proceden, de mutuo acuerdo a la extinción de la comunidad respecto de la finca, pero no acreditan en forma alguna dicha soltería.
DIRECCION GENERAL: El registrador rechaza la inscripción, y la DG le da la razón, ya que la especial naturaleza de la sociedad ganancial, sujeta a un especial régimen de responsabilidad, incluso por actuaciones de uno solo de los cónyuges, que pueden que sean a cargo de dicha sociedad conyugal (así la presunción de ganancialidad, la protección a acreedores y herederos forzosos) unido a la presunción de existencia y validez de los pronunciamientos registrales, llevan a la conclusión de que no puede alterarse el contenido de los asientos, sin una acreditación fehaciente que desvirtúe el contenido de la escritura de compraventa que motivó la inscripción. (JLN)
100. LA RESEÑA DE UN DATO DESCRIPTIVO CUYA INSCRIPCIÓN SE SUSPENDE EXPRESAMENTE EN EL ACTA DE INSCRIPCIÓN, NO EXISTE REGISTRALMENTE, POR LO QUE NO CABE PEDIR SU CANCELACIÓN. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006.
Hechos: Mediante instancia suscrita por la ahora recurrente se solicitó la cancelación de la siguiente expresión obrante en la inscripción de una finca registral propiedad de un tercero: «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel». Es de reseñar que, en el acta de dicha, se indica:
«... En su virtud inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de Don... por título de compra con carácter ganancial...», y a continuación (tal y como se ha hecho en las inscripciones precedentes, desde 1935): «... suspendiéndose la inscripción en cuanto a la casa con patios, cuadras y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel por falta de previa inscripción.».
La DGRN desestima el recurso contra la denegación de cancelación de tal expresión, acogiendo los argumentos del registrador, diciendo que en el presente caso no se está ante una verdadera mención, en el significado técnico que se da a tal expresión en la legislación hipotecaria, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, y aquí, por contra, se está en presencia de una mera expresión que consta la inscripción que el Registrador practica que no es cancelable porque no existe registralmente al no haber pasado del título al Registro no formando parte de la descripción de la finca, pues la descripción es la que (en este caso concreto) se contiene en la correspondiente inscripción, con exclusión de todo aquello que en el acta de inscripción ha sido objeto de suspensión.
Por otra parte, recuerda la DGRN que ningún asiento practicado en el Registro puede cancelarse y una eventual rectificación como la pretendida tampoco practicarse sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados. Además, dice, la vía del recurso gubernativo no es instrumento para lograr la cancelación de asientos que se estimen indebidamente practicados (que es lo que en cierto sentido en este caso se pretende). (JDR)
*101. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO CON NOVACION Y AMPLIACIÓN. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006. Vinculante en parte.
En una misma escritura el Banco X se subroga como acreedor en un préstamo con garantía hipotecaria y simultáneamente modifica y amplia el préstamo con el deudor, modificando también la responsabilidad hipotecaria.
Tres son los problemas planteados:
- la mención a la responsabilidad por la ampliación es genérica, pues después de fijar la responsabilidad total se menciona que la responsabilidad ampliada es la del capital ampliado más la parte proporcional de intereses, costas y gastos;
- la responsabilidad total por costas y gastos judiciales es ahora inferior que la inicial, por lo que la registradora exige que se pida la cancelación parcial.
- Hay una nueva responsabilidad por costas no judiciales y comisiones no contemplados inicialmente, pero ambas partes están de acuerdo con que no sean objeto de inscripción, al no estar en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía.
La DGRN da la razón al notario autorizante, pues la mención a la responsabilidad por la ampliación, aunque escueta, es suficiente para deducir la responsabilidad por la ampliación por una operación matemática de comparación con la responsabilidad inicial, que de hecho es lo que hacen ambos, recurrente y recurrida.
En cuanto al segundo punto, considera demasiado formalista la exigencia de solicitud de cancelación parcial, -excesivo formulismo casi rayano en el ritualismo, dice- cuando lo cierto es que consta inequívocamente el consentimiento de las partes a la nueva responsabilidad y no perjudica sino que beneficia a terceros; además no se producen incidencias en el orden impositivo.
COMENTARIO.- Frecuentemente ocurre en las ampliaciones de préstamos que se fija una nueva responsabilidad total sin decir expresamente la parte ampliada, pero que es fácilmente deducible por una mera operación matemática de resta con la inicial. A veces también hay simultánea novación de las reglas de cálculo de los intereses o costas garantizados inicialmente por lo que se nova la responsabilidad inicial, normalmente disminuyéndola. De la doctrina de la DGRN hay que deducir que en dichos casos no hay que mencionar expresamente la parte ampliada aunque sea deseable- si se puede deducir con una mera operación matemática de comparación con la inicial y además que no hay que solicitar la cancelación parcial aunque haya disminución- si la nueva responsabilidad no ofrece dudas. (AFS)
102. EDIFICIO NO ADAPTADO A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS NECESARIOS PARA LA EXIGENCIA DE UNANIMIDAD EN LA MODIFICACIÓN DE FINCAS. R. 7 de abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006. Vinculante.
Se trata de un supuesto un poco particular: ( )
Ante el extraordinario lío existente, la DGRN señala:
- En general, y en cuanto a las situaciones previas a la LPH de edificios no adaptados recuerda su doctrina: la ley no obliga a la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, solo de los estatutos en cuanto se opongan a la ley. En consecuencia -y siempre respecto de edificios preexistentes y no adaptados a la LPH- se pueden seguir inscribiendo las transmisiones de fincas segregadas o partes del edificio formados dentro del mismo folio de la matriz. No cabe, sin embargo, practicar nuevas segregaciones.
( )(AFS)
103. SOCIEDAD EN SUSPENSIÓN DE PAGOS CON CONVENIO INSCRITO: POSIBILIDAD DE CONSTITUIR HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO. R. de 7 de Abril de 2006, DGRN. BOE de 29 de mayo de 2006. Vinculante.
Hechos: Se trata de una hipoteca constituida por una sociedad en situación de suspensión de pagos, pero con convenio debidamente inscrito en el Registro. En dicho convenio se nombra una Comisión Interventora que, ante el incumplimiento del convenio por el deudor, se transformaría en Comisión Liquidadora. Pues bien, el deudor constituye hipoteca sobre unas fincas de su propiedad, en garantía de un préstamo y el registrador suspende la inscripción por no constar el acuerdo de la Comisión Interventora, ni resultar del Convenio las facultades del suspenso para realizar actos de disposición. Se recurre la nota por el deudor hipotecario, existiendo también en el expediente informes del Notario y de la Comisión de acreedores, ambos favorables a la inscripción, y otro de la Caja prestamista que pide el mantenimiento de la nota de calificación.
Doctrina: La DG, tras censurar la nota de calificación por su escasa fundamentación jurídica, estima el recurso haciendo las siguientes manifestaciones:
1. El convenio de la suspensión de pagos es un negocio sui géneris, pues si bien se semejaba a los de naturaleza contractual, tenía un marcado carácter público por le necesaria intervención judicial.
2. Por la aprobación del convenio el deudor recobra su plena libertad de actuación salvo que del mismo se derivara alguna limitación.
3. Que dichas limitaciones, de existir, deben ser de interpretación estricta.
4. Que si se incumple el convenio se producirían las consecuencias previstas en la Ley y por supuesto las previstas en el propio convenio.
Sobre esta base argumenta que no puede hacer otra cosa que revocar la nota de calificación pues la misma parte de un presupuesto equivocado como es que en el convenio no se le conceden al deudor facultades de disposición de su bienes, cuando lo que tiene que ocurrir es justamente lo contrario, es decir que es del convenio de donde deben resultar las limitaciones a la capacidad de obrar del suspenso y si del mismo no resultan dichas limitaciones, que como hemos dicho son de interpretación estricta, entonces lo que procede es presumir la plena capacidad del suspenso para toda clase actos de disposición.
Comentario: Se trata de una resolución en la que lo fundamental es la interpretación del convenio inscrito. Así para las partes recurrentes e interesadas en la inscripción, parecen claras las facultades dispositivas de la entidad suspensa. En cambio, tanto el Registrador, como la entidad acreedora, ésta como es lógico a la vista de la nota, pues cuando otorgó la escritura lo hizo con pleno conocimiento de causa, estiman que el deudor suspenso carece de facultades para lo que hace. Lo fundamental de la resolución es que la DG sigue sin tener en cuenta el informe del Registrador, del cual parece deducirse, aunque lo desconocemos, que el deudor efectivamente no tenía facultades dispositivas, pero dado que ello no resultaba de la nota de calificación, sino precisamente del informe, la DG no entra en el mismo y resolviendo según la nota y por ello la revoca accediendo a la inscripción del documento o, si el registrador estimara que ello sigue siendo imposible, a una nueva calificación con la posibilidad de expediente disciplinario. Todo lo anterior parece deducirse de una frase que introduce la DG en sus fundamentos de derecho expresiva de que no entra a considerar en si en el caso contemplado existen o no limitaciones para la deudora derivadas del convenio, pues su función no es calificar, y que por ello no puede entrar en la mismas. Por tanto al calificar debemos poner especial cuidado en la fundamentación de la nota de calificación para evitar que la misma sea revocada aunque en el fondo de la cuestión la razón nos asista de lleno. (JAGV)
**105. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DEL RECURSO GUBERNATIVO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO. JERARQUÍA NORMATIVA. CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. R. 19 de abril de 2006, DGRN. BOE de 30 de mayo de 2006. Vinculante.
Se solicita la inscripción de una hipoteca unilateral aceptada posteriormente. El Registrador no inscribe fundamentalmente por los siguientes dos defectos objeto del recurso:
- Acreditación impuesto: por no acreditarse el pago, exención o no sujeción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados conforme al art. 122.2 del Decreto Foral 106/2001, de 5 de junio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOB 11 junio).
- Se deniega la inscripción de determinadas estipulaciones cuyos motivos se expresan a continuación, pero que no impiden la anotación preventiva de la hipoteca del modo indicado, dado que tratándose de un contrato por adhesión cuyo contenido se halla integrado por condiciones generales de la contratación, la nulidad de que adolecen las cláusulas denegadas es parcial respecto al contrato celebrado, coactiva para el predisponente y de pleno derecho.
Es una extensa resolución que trata de temas muy variados, sobre todo procedimentales, que intentaremos extractar:
1º.- Competencia de la propia DGRN para resolver. Considera la DGRN que es competente, porque no se discute propiamente sobre normas de Derecho Civil Foral, porque se ha de entrar en los límites de la calificación registral que cuestiona la validez de determinada norma y porque el Registrador opina que se ha contravenido el art. 254 de la Ley Hipotecaria y las Leyes estatales de Defensa de Consumidores y Usuarios y de condiciones generales de la contratación.
2º.- Utilización del fax como medio de notificación de la calificación: Reitera el Centro Directivo su criterio de que el fax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa, pues tal notificación queda sujeta por el art. 322 de la Ley Hipotecaria a lo dispuesto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, que no admiten el fax como medio de notificación pues no permite tener constancia de la adecuada recepción, fecha, identidad y contenido del acto notificado por el destinatario de la calificación efectuada. En estos casos, la notificación sólo surte efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y el alcance del acto objeto de notificación o recurra.
3º.- Posibilidad de dictar una nueva resolución calificadora sin que se le haya presentado al registrador nuevamente el título, previa su retirada. La DG estima que carece de cobertura legal, ya que tan sólo se prevé, en el art. 327 de la Ley Hipotecaria, rectificar la calificación a la vista del recurso y las alegaciones.
4º.- Posibilidad de dar traslado del recurso a teóricos interesados. El registrador remitió el recurso a la Diputación Foral de Bizkaia, actuación que tampoco admite como correcta la DGRN al haberse interpuesto el recurso tras la entrada en vigor de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. Esta Ley redujo el ámbito de personas destinatarias del traslado. En concreto, ahora sólo puede hacerlo al notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que expidió el título, si no recurrieron. Antes también debía notificar a los titulares cuyos derechos consten presentados, inscritos, anotados o por nota al margen en el Registro y que puedan resultar perjudicados por la resolución que recaiga en su día; a la autoridad u organismo público que haya de otorgar una licencia u autorización, y a la persona cuyo consentimiento falte, según el Registrador. El Centro Directivo estima que el precepto era perturbador pues en el procedimiento registral no existe contradicción y le daba apariencia pseudo judicial
5º.- Ámbito objetivo del informe. Ratifica la DG su criterio de que el informe no es el lugar idóneo para emitir nuevos argumentos en defensa de su nota de calificación, a la luz de los argumentos utilizados por el recurrente. El informe del registrador deberá limitarse a cuestiones de mero trámite. Enumera una serie de sentencias que ratifican su criterio.
6º.- Posibilidad de inadmitir o declarar caducado el recurso. En el expediente obra una comunicación del registrador al notario recurrente en la que le advertía de una serie de incorrecciones en su recurso y del hecho de que si no las subsanaba el mismo quedaría caducado. No lo acepta la DGRN por carecer de cobertura legal. Entiende que su inadmisión o declaración de caducidad sólo compete al Centro Directivo, al implicar un medio de resolución del recurso.
7º.- Primer defecto. Según la DGRN, el Registrador considera nulas determinadas normas tributarias dimanantes de la Diputación Foral de Vizcaya por contravenir el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. La DG, interpreta, al respecto, el ámbito de la calificación registral definido fundamentalmente por el 18 de la Ley Hipotecaria, al igual que los medios a través de los que debe llevarse a cabo tal función.
Resuelve que no le compete al registrador analizar la legalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función de control de legalidad. El registrador deberá apreciar la validez de los actos dispositivos, atendido el ordenamiento jurídico aplicable, pero no puede enjuiciar la conformidad a ese ordenamiento de las normas que integran el mismo y que, por ende, tiene que aplicar.
En el caso concreto, tuvo en cuenta que es la propia Hacienda la primera interesada en autorregular la protección de sus propios intereses y en que obra en el expediente un certificado posterior a la calificación justificativo de que en el caso concreto se ha acreditado el pago del impuesto.
El Notario alegó en su recurso que se prueba el pago mediante diligencia extendida por él mismo, acreditativa del pago del impuesto y presentación de copia para, en su caso, revisión por la Hacienda Foral de la autoliquidación presentada, en aplicación de las Órdenes Forales 2161/2005, de 9 de septiembre, y 1443/2005, de 7 de junio.
8º.- Segundo defecto. Éste se basa en la nulidad de determinadas cláusulas de la hipoteca unilateral que se documenta en el título presentado a calificación.
Tal ilegalidad se refiere al clausulado relativo a comisiones, gastos, penalizaciones por excesivas demora, vencimiento anticipado, renuncia a la facultad de imputación de pagos, compensación, garantía por pagos a tercero, renuncia a desistimiento, copias con fuerza ejecutiva, seguro de la finca hipotecada, limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento, obligaciones a cargo de tercero y otras cláusulas.
El Registrador basa su calificación negativa en considerar nulas tales cláusulas en aplicación de la normativa de defensa de consumidores y usuarios y de condiciones generales de la contratación Leyes 26/1984, de 19 de julio, y Ley 7/1998, de 13 de abril-. La DGRN parte de que, previamente, se debería haber hecho una conexión con las cláusulas concretas de la hipoteca y una separación de las cláusulas sin trascendencia jurídico real, que ya no son inscribibles por tal motivo, de las que sí que la tengan y que serían inscribibles previa calificación. Y seguidamente revoca el defecto por ser preciso que previamente exista la pertinente declaración judicial de tal nulidad, en aplicación del art. 258.2 de la Ley Hipotecaria que remite al 10 bis de la Ley de Consumidores. Dice, al respecto, textualmente: el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificación, por su ámbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaración judicial de nulidad de las cláusulas de un contrato que son condiciones generales de la contratación, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir el artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio.
Notas: Hay que reconocer, de entrada, el esfuerzo desarrollado por los intervinientes: el Registrador en su nota de calificación, el Notario en su informe y la DG en su Resolución, todos ellos densos y extensos. Hago a continuación algunas observaciones ordenadas en relación a los puntos enumerados anteriormente.
Punto 1: Creo que está debidamente razonada la competencia para resolver de la DGRN, la cual no está cuestionada por el Notario ni por el Registrador, aunque haga éste alusión al órgano al que ha de acudir el interesado si considera que se contravienen normas de derecho foral.
Punto 2: La exclusión del fax puede ser ortodoxa con la normativa actual. Pero resulta un sinsentido que se permita el fax para el inicio del procedimiento registral, mediante la presentación de las hojas que emite el aparato y sin que nadie cuestione origen, contenido, firma, fecha, hora y minuto- y, sin embargo, no se pueda utilizarlo en sentido inverso, cuando además se trata de un aparato y línea que ha de dedicarse de modo exclusivo a las notarías. Se compadece también mal con la propia naturaleza del procedimiento registral al que se le trata teóricamente- de dar la mayor agilidad posible.
Punto 4º: Respecto del traslado del recurso a las personas que determinaba la anterior redacción del artículo 327, nos encontramos ante un problema de derecho transitorio, pues la entrada en vigor de la nueva Ley se produjo antes de la presentación del recurso, pero después de la nota de calificación. La D. Transitoria 1ª de la Ley 30/92, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común dice que a los procedimientos ya iniciados antes de la entrada en vigor de la presente Ley no les será de aplicación la misma, rigiéndose por la normativa anterior. Si se considerase aplicable al caso, cabría el traslado al haberse iniciado el procedimiento registral -e incluso dictado la nota de calificación- antes de la entrada en vigor de la nueva Ley. Además el cambio hace desaparecer el derecho a intervenir a personas que con la antigua redacción del artículo 327 sí podían hacerlo. Otra cuestión diferente y de discutible criterio es la de valorar si la Diputación tenía la condición de interesado conforme a la antigua redacción (omisión de una licencia o autorización).
Punto 5º: El estricto criterio de la DGRN respecto del Informe del Registrador tiene acogida dispar en las sentencias, como se desprende de la Sentencia de 5 de mayo de 2006 de la Sección decimoquinta de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Punto 6º: Aunque no sea el caso planteado, a su hilo, me entra la duda: ¿qué hacer si el recurrente no acredita su representación? Hay que requerirle al respecto para que subsane tal omisión. ¿Y si no subsana? Entran en juego el art. 325 a) de la Ley Hipotecaria y el 32.4 de la Ley 30/92, de 26 de noviembre. A sensu contrario de este último precepto, lo lógico es entender que ha de tenerse como no presentado el recurso. Pero parece desprenderse de los drásticos términos usados por esta R, que, en todo caso, ello podría tomarse como una resolución encubierta por lo que seria preciso remitir el expediente formado por ese recurso fantasma a la DG.
Punto 7º: La DG estima que el Registrador considera nula una determinada norma, lo cual no se dice expresamente en la nota de calificación, por lo que ha de deducirse de un modo indirecto. Yo creo que lo que trata directamente de aplicar el Registrador es el principio de jerarquía normativa, prefiriendo el mejor rango del artículo 254 de la Ley Hipotecaria. El Centro Directivo hizo lo propio, por ejemplo en las Resoluciones de 16 de julio de 1998 y de 16 de febrero de 2000 inaplicando el artículo 35 del Reglamento de Costas por contravenir el 15 de la Ley de Costas por conculcar el principio de jerarquía normativa. Cuestión distinta es si existe o no esa contravención
Punto 8º: La doctrina de la DG se deriva del art. 10.6, según el cual, los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales. Tal vez, a las cláusulas manifiestamente abusivas, como las del listado de la Disposición Adicional Primera, sería razonable que se les vedara directamente el acceso registral, para no revestirlas de una apariencia de validez y no quedar bajo la salvaguardia de los Tribunales.
No se ha entrado de modo específico en muy diversos puntos de la nota de calificación, que creo que merecían una atención especial y de hecho la han tenido en otras RR.- como las relativas a seguros o arrendamientos entre otras que no sólo están basadas en la normativa de consumidores y de condiciones generales de contratación y que podría tener trascendencia real, por si o conectadas a cláusulas de vencimiento anticipado.
Finalmente, se recomienda la atenta lectura de la documentada nota de calificación fundamentalmente a los responsables de asociaciones de consumidores, sobre todo, de servicios bancarios y a los encargados en las asesorías jurídicas de los bancos de preparar las minutas de las hipotecas. (JFME)
106. IDEM. R. 19 de abril de 2006, DGRN. BOE de 30 de mayo de 2006. Vinculante.
Similar a la anterior. (JFME)
FIN DEL INFORME-EXTRACTO DEL BOE DE MAYO 2006
PARA REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 21 de junio de 2006. |
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