Informe noviembre-2006 para empleados de Registro de la Propiedad.

RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)

3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.

FIESTAS LABORALES 2007. Resolución de 2 de noviembre de 2006, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2007.

CATASTRO. Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre, por la que se aprueban los modelos de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales.

Esta Orden se hace necesaria por la aprobación de la nueva Ley General Tributaria, del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo y del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla la citada disposición legal, donde se prevé la determinación mediante orden del Ministerio de Economía y Hacienda de la forma, modelos, medios y demás condiciones en que deban presentarse las declaraciones catastrales. Sustituye a la Orden de 10 de febrero de 1999

Se pretende simplificar los modelos en los que, además, se describen los documentos que deben acompañar a las declaraciones que deban ser presentadas.

Se recogen posibles cauces de colaboración entre distintas instituciones en este ámbito, de forma que fedatarios públicos, gestores administrativos y otros agentes que intervienen en el tráfico inmobiliario, puedan presentar las declaraciones catastrales en representación de los obligados tributarios. Dice al respecto la Disposición adicional segunda.

Presentación de declaraciones por fedatarios públicos y otras entidades, instituciones y organizaciones.

Uno. La Dirección General del Catastro podrá celebrar convenios para que los fedatarios públicos, sin perjuicio de la obligación de realizar ante el Catastro las comunicaciones a que se refiere el artículo 14.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, puedan presentar las declaraciones catastrales correspondientes a aquellas alteraciones inmobiliarias de las que tengan conocimiento como consecuencia de los documentos que otorguen o inscriban, actuando como mandatarios de los obligados tributarios, conforme a los requisitos, condiciones y formatos de entrega de la información que se establezcan, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 92 de la Ley General Tributaria.

Dos. También podrán acogerse a esta fórmula de colaboración otras entidades, instituciones u organizaciones representativas de sectores profesionales que intervengan en el tráfico inmobiliario.

También prevé esta orden la posibilidad de presentación telemática de las declaraciones catastrales.

La orden recoge igualmente la posibilidad de modificar los modelos de declaración para acogerse al Sistema de Verificación de Datos de Identidad previsto en el Real Decreto 522/2006, de 28 de abril, por el que se suprime la aportación de fotocopias de documentos de identidad en los procedimientos administrativos de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes.

Modelos aprobados: Se aprueban los siguientes modelos de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales, que se dice figuran como anexo de la orden (aunque luego no se incluyen, se hará más tarde, en corrección de errores el 23 de noviembre), estando también disponibles en la página web de la Dirección General del Catastro http://www.catastro.meh.es :

: a) Modelo 901 N: declaración catastral por alteración de la titularidad y por variación de la cuota de participación en bienes inmuebles.

b) Modelo 902 N: declaración catastral por nueva construcción, ampliación, reforma o rehabilitación.

c) Modelo 903 N: declaración catastral por agregación, agrupación, segregación o división.

d) Modelo 904 N: declaración catastral por cambio de clase de cultivo o aprovechamiento, cambio de uso y demolición o derribo.

Los modelos de declaración-autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana podrán ser utilizados como medio de presentación de las declaraciones catastrales por alteración de la titularidad y por variación de la cuota de participación en bienes inmuebles, si así lo prevé la ordenanza fiscal correspondiente.

IRPF SOCIEDADES NO RESIDENTES PATRIMONIO. LEY 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Entrada en vigor: el día 1 de enero de 2007. A efectos del IRPF, esta Ley será de aplicación a las rentas obtenidas a partir de 1 de enero de 2007 y a las que corresponda imputar a partir de la misma, con arreglo a los criterios de imputación temporal de la Ley 18/1991, Ley 40/1998, y R.D. Legislativo 3/2004.

PREVENCIÓN FRAUDE FISCAL. LEY 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

En la línea del Plan de Prevención del Fraude Fiscal, elaborado por la Agencia Tributaria, y analizado en el Consejo de Ministros el 4 de febrero de 2005, esta Ley tiene por objeto la aprobación de diversas modificaciones normativas, que precisan el rango de ley, destinadas a la prevención del fraude fiscal.

LEYES AFECTADAS: La Ley se estructura en dos capítulos. El primero se dedica a la reforma de determinados preceptos de la normativa tributaria. Afecta, en concreto, a:

En el segundo capítulo se modifican otras disposiciones legales, que si bien no tienen naturaleza fiscal, sí pueden tener incidencia en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o en su comprobación:

- Ley de Modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias. No resumida

- Ley 19/1993, de 28 de diciembre, sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.

- Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas. Hidrocarburos.

- Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Hidrocarburos.

En segundo lugar, el fraude en el sector inmobiliario, en el que las novedades se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y del empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.

- Se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras.

Afecta a los artículos 17, 23 y 24 de la Ley: La reforma del 17 no estaba prevista en el Proyecto inicial.

- Se define el contenido de una escritura pública, de una póliza y de un acta.

- Se indica cuándo las copias de las escrituras y los testimonios de las pólizas son ejecutivos.

- Se alude a los índices informatizados que han de llevar los notarios y al índice informatizado único a cargo del Consejo General del Notariado que ha de cumplir también obligaciones estadísticas.

- Las Administraciones tributarias podrán acceder telemáticamente al índice informatizado único cuando la cesión de datos de carácter personal no precise del consentimiento del interesado.

- En toda escritura relativa a inmuebles, o a otros bienes, con trascendencia tributaria habrá de acreditarse el NIF de todos los comparecientes y de las personas representadas. - La Disposición Adicional 3ª prevé que se agilicen los procedimientos de asignación del NIF en estos casos, pudiéndose hacer telemáticamente con la colaboración del Notario otorgante.

- En las escrituras relativas a inmuebles con contraprestación en dinero o signo:

- se identificarán los medios de pago empleados por las partes anteriores o coetáneos a la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.

- Si la declaración previa del movimiento de los medios de pago, aportada por los comparecientes ha de presentarse en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales, el Notario deberá incorporarla a la escritura. Si no se aporta la declaración, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al Consejo General del Notariado.

- El Consejo General del Notariado suministrará a la Administración tributaria la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido las obligaciones respecto del NIF y medios de pago, datos que deberán constar en los índices informatizados.

- Explicita la obligación de los Notarios de velar por la regularidad -no sólo formal sino material- de los actos o negocios jurídicos que autoricen o en que intervengan con un deber especial de colaboración con las Autoridades.

En todo instrumento público consignará el Notario su nombre y vecindad, los nombres y vecindad de los testigos, y el lugar, año y día del otorgamiento.

Los Notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga, por lo que están sujetos a un deber especial de colaboración con las autoridades judiciales y administrativas. En consecuencia, este deber especial exige del Notario el cumplimiento de aquellas obligaciones que en el ámbito de su competencia establezcan dichas autoridades.

En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.

Igualmente, en las escrituras públicas citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.

En las escrituras públicas a las que se refieren este artículo y el artículo 23 de esta Ley, el Consejo General del Notariado suministrará a la Administración tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de esta Ley, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados.

- Las escrituras públicas sobre inmuebles, con contraprestación, total o parcial, en dinero deberán expresar también la identificación de los medios de pago empleados conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado en su nueva redacción.

- La ausencia de un solo NIF, incluidos los de los representantes y representados. El precepto incluye actos y contratos y no distingue entre negocios, onerosos o gratuitos, ni entre documentos notariales y otros, por lo que, en principio, sería aplicable a los documentos administrativos o judiciales. Así, por ejemplo, dependiendo de la extensión que se de al concepto de "comparecientes", se aplicará o no a las mandamientos ordenando anotaciones. Me inclino por la negativa, porque la expresión es más propia de los títulos notariales, resultando un tanto artificioso considerar "compareciente" al demandante que pide la anotación. Tal vez la analogía se puede reconocer con mayor claridad en otros títulos como los testimonios de los autos de adjudicación, casos en que cabría subsanar con instancia al no haber escritura anterior.

- Si consta la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. ¿Quid si el Notario no recoge esta negativa ni la declaración previa del movimiento y el Registrador estima que es precisa conforme a la legislación de prevención del blanqueo?

- La subsanación ha de ser por escritura con todos los NIFS y medios de pago.

- ¿Y si en el Registros ya constan los NIFS omitidos? Creo que sería una interpretación demasiado literalista la de no inscribir en tales casos. Podría defenderse, si no cabe duda acerca de la identidad de las personas, el poder inscribir e incluir en la nota de despacho una referencia a los NIFS omitidos. Al fin y al cabo, al aparecer en el Registro, la Administración tiene ya constancia de su existencia y de su conexión con el acto concreto.

- Al no haber ninguna disposición transitoria sobre la materia, podría plantearse su aplicación a los títulos anteriores a la entrada en vigor, pero que se presenten después. La interpretación provisional y orientativa del Colegio de Registradores en más benigna atendiendo a la no retroactividad de las normas lo que permitiría dejar fuera del cierre registral a los títulos autorizados o expedidos antes del 1º de diciembre de 2006. Son más dudosos los casos de títulos rectificados después de esa fecha, debiéndose quizás distinguir a su vez entre aquéllos en los que haya nuevas declaraciones de voluntad (se aplicaría más probablemente) que rectificaciones de meros errores materiales, vía 153 del Reglamento Notarial.

- Se realiza una remisión al art. 24 de la Ley del Notariado cara a la identificación de dichos medios de pago, que deberá de desarrollarse. Parece razonable entender que es defecto la falta de constancia de dichos medios de pago pues son datos que deben de plasmarse en la inscripción. También podría entenderse que lo es el no testimonio del modelo B-1 cuando éste sea preciso (a partir del 13 de febrero el S-1).

TEXTO ANTERIOR

TEXTO LEY FRAUDE

Artículo 21.

Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción, y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

Artículo 21.

1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

2. Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862

Artículo 254.

Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.

Artículo 254.

1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.

2. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.

3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejada de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.

*234. HIPOTECA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO ADMISIBLE. R. 2 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 9 de noviembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Se inscribe una escritura de préstamo hipotecario, suspendiendo la inscripción de una de las cláusulas de vencimiento anticipado expresiva de que debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido por La Caixa en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad, y al no haberse pactado la igualdad de rango por el deseo de evitarle gastos adicionales al prestatario, se pacta como causa especial de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el préstamo garantizado con la primera hipoteca de conformidad con la Ley 2/94 de 30 de marzo. En este supuesto también se devengará la comisión de cancelación anticipada pactada.

El registrador suspende la cláusula por entender que el pacto perjudica a futuros adquirentes de la finca, excediendo los límites de la autonomía de la voluntad y contraria a una norma imperativa que es la Ley 2/94.

El notario recurre y plantea que el problema más que de validez del pacto, que él da por supuesta, se trata de su accesibilidad al registro y ello porque la validez o nulidad de la cláusula sólo la pueden declarar los Tribunales de Justicia. Pero tampoco, añade, hay razones registrales que se opongan al pacto, pues la pérdida del plazo la admite el art. 1129 del CC, y dicha cláusula debe ponerse en relación con el posible ejercicio por el acreedor de la acción de devastación por disminución de las garantías ofrecidas. Por último considera el Notario incorrecta la inscripción parcial de la escritura pues la cláusula debatida tiene, como se deduce de su propio texto, carácter fundamental para la conclusión del contrato.

El registrador notifica la interposición del recurso al acreedor y al titular de la finca hipotecada

Doctrina: La DGRN revoca la nota de calificación, haciendo, sobre la cláusula debatida y sobre las otras cuestiones planteadas, las siguientes declaraciones:

1. Lo primero que cuestiona la DG es la escasa fundamentación de la nota de calificación, que contrasta, dice, con lo extenso del informe que, siguiendo su reiterada doctrina, ampliamente confirmada por resoluciones judiciales, no tiene en cuenta.

2. Niega rotundamente que deba darse traslado al titular registral y al acreedor hipotecario sin tener en cuenta la redacción actual del art. 327.5 de la LH.

3. Niega la posibilidad de inscripción parcial pues esta inscripción parcial, según su propia doctrina, sólo es admisible cuando la estipulación rechazada no afectaran a la esencialidad del contrato, lo que no ocurre en este caso. Además, aclara, que la inscripción parcial debe pedirse, no por el presentante, sino, en el supuesto resuelto, por el acreedor hipotecario.

4. Entrando en el fondo del asunto debatido no aprecia la DG qué razones pueden impedir la inscripción de la cláusula debatida cuya operativa es semejante a la de una condición resolutoria. Debe tenerse además en cuenta, en línea con lo alegado por el notario recurrente, la propia doctrina de la DG que posibilita el acceso al Registro de cláusulas de vencimiento anticipado que hagan referencia a hechos o circunstancias que supongan un riesgo para la subsistencia y el rango de la garantía. Termina afirmando la DG que la cláusula debatida ha sido libremente convenida por la partes y que el ahorro de costes que el prestatario ha obtenido con el pacto y no, por ejemplo, con un posible pacto de simultaneidad de rango, justifica la configuración que del negocio se hace en la escritura.

Comentarios: Hace la DG en esta importante resolución varias manifestaciones de gran calado:

1. La primera que nos llama la atención es cuando en el fundamento de derecho tercero dice que el registrador, cuando deniegue el acceso a una cláusula de un contrato, debe hacerlo con arreglo a los parámetros en que se incardina su función, esto es denegar la cláusula por ser de carácter obligacional, no real, por contravenir la legislación hipotecaria o bien por tratarse de supuestos ya examinados y resueltos por el Centro Directivo. Parece por tanto que la validez de los actos dispositivos que proclama el art. 18 de la LH como elemento calificable por el Registrador, al menos en relación con las cláusulas inscribibles o no inscribibles de préstamos hipotecarios, debe limitarse al examen de su conformidad con preceptos hipotecarios, no pudiendo entrar en si la cláusula cuestionada infringe algún otro precepto del ordenamiento jurídico de carácter imperativo.

2. Da a entender la DG que el posible pacto de igualdad de rango, que por su coste tributario se evita con la cláusula debatida, sería, en su caso, inscribible en el Registro de la Propiedad como alternativa a la misma cláusula. Sin embargo dicho pacto de simultaneidad de rango es muy discutido siendo dudosa su inscribibilidad al no estar previsto en el art. 241 del RH, ser el rango registral cuestión de orden público, no ser posible la inscripción de títulos contradictorios con el mismo rango registral (Cfr. 422 RH) y plantear posibles problemas de ejecución.

3. No entra la DG, y hubiera sido muy interesante que lo hiciera, en la problemática que plantea el art. 693.2 de la LEC, en donde sólo se cita la falta de pago como posible causa de vencimiento anticipado.

4. Por último señalar que, sin discutir y respetando las razones alegadas por la DG para defender la inscribibilidad del pacto debatido, a nuestro juicio se trata de una cláusula claramente perturbadora del tráfico inmobiliario y de la libertad de contratación. Me recuerda a las condiciones del artículo 793 del CC, salvando las distancias, pues se trata de decirle al deudor que si contrae matrimonio con otro banco en la primera hipoteca, el segundo crédito concedido vencerá y además se le cobrará una comisión. Con ello difícilmente ese deudor va a poder utilizar el instrumento concedido, con carácter general a todo deudor, para mejorar las condiciones de su crédito, es decir la Ley 2/94, ley que ha mejorado las condiciones de muchos deudores hipotecarios y cuyos efectos beneficiosos sobre la economía nacional son de todos reconocidos. Ni que decir tiene que el art. 793 del CC, al que aludimos, en el caso contemplado en el mismo, considera la condición como no puesta. (JAGV).

243. EN LA CONSTITUCION DE HIPOTECA NO ES RELEVANTE LA NATURALEZA DEL REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL DE LOS HIPOTECANTES. R. 19 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 21 de noviembre de 2006. Vinculante.

HECHOS: Se formaliza una escritura de constitución de hipoteca, en la que se indica que los cónyuges están casados en régimen de gananciales, cuando del Registro resulta que lo están en régimen de separación de bienes. ()

DIRECCION GENERAL: Recurrida la calificación registral, la DG admite el recurso diciendo que al comparecer ambos cónyuges como propietarios de la finca que se va a hipotecar, la naturaleza del régimen económico matrimonial no es relevante para la eficacia del negocio, ya que se ha manifestado por ambos la indudable voluntad de constituir una hipoteca. PDF (2 págs. - 89 KB.)

245. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE CUOTAS INDIVISAS. R. 21 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 21 de noviembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Se deniega la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de tres cuartas partes indivisas de una finca, cuya cuarta parte restante ya estaba inscrita a favor del actor, en virtud del mismo título que ahora se alega en el expediente de dominio, indicando que dichas tres cuartas partes no se inscribieron en su día debido a un error en el inventario que debió haber incluido la totalidad de la finca. Posteriormente se aclaró que la finca en cuestión era la parcela 115 del polígono 4 del término de Valmojado, lo que era coincidente con la finca (1/4 parte) que aparecía inscrita en el registro.

Los defectos apreciados por el Registrador son dos: El primero, imposibilidad de que se trate de la misma finca pues la cuarta parte indivisa inscrita tiene según el Registro 80 áreas y la que ahora se quiere inmatricular-3/4 parte- sólo 24,4 áreas. Y el segundo relativo a que si de lo que se trata en el expediente es de rectificar un título previo dicha rectificación debe hacerse con la intervención de las mismas personas que intervinieron en dicho título. Este defecto lo califica de insubsanable.

Doctrina: Ambos defectos son revocados. El primero porque dado que polígono y parcela de la finca que ahora se pretende inmatricular son los mismos de la que ya figura inscrita, no deben existir dudas sobre la identidad de dicha finca y que dado que la superficie de las ¾ partes es inferior a la que figura en el registro no existe problema debiendo reflejarse ahora la verdadera superficie de la finca. El segundo defecto se revoca por entender que el que ¼ parte de la finca se haya inscrito por un título, no debe ser obstáculo para que las ¾ partes restantes se inscriban por medio de un expediente de dominio.

*246. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO Y CALIFICACION DEL REGISTRADOR DE LAS FACULTADES INCORPORADAS A LA ESCRITURA. R. 25 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 21 de noviembre de 2006. Vinculante.

Una sociedad, por medio de un Consejero autorizado por el Consejo de Administración con facultades que constan en un certificado que se incorpora, otorga un arrendamiento financiero como arrendatario-futuro comprador.

El notario emite su juicio de suficiencia expreso, a pesar de que el certificado hace referencia a facultades de comprar por un determinado precio, reiterando su juicio de suficiencia a pesar de que el certificado no menciona la facultad de otorgar arrendamientos financieros.

El registrador suspende la inscripción, pues considera que la calificación de la congruencia del juicio de suficiencia con el documento autorizado le faculta para entrar a calificar las facultades que constan en el certificado incorporado, y su congruencia con el juicio de suficiencia notarial y en el caso concreto no le parece que el consejero esté debidamente facultado.

La DGRN revoca la nota de calificación pues reitera que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia, de la misma forma que no puede revisar el juicio de capacidad natural de las personas física, y al negar el juicio de suficiencia de facultades no hace sino revisar un juicio que corresponde al notario.

No obstante parece admitir que el registrador pueda calificar que dicho juicio notarial sea contradicho por lo que resulte del documento se sobreentiende en el caso de facultades incorporadas- al menos cuando la contradicción sea de forma patente, () (AFS)

*247. RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER ESPECIAL OTORGADO POR REPRESENTANTE ORGÁNICO. R. 19 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa en la que la entidad vendedora intervino representada por un apoderado. Dice la escritura: «Resultan sus facultades para este acto de la escritura de apoderamiento especial, y por lo tanto no inscrito, conferido a su favor por la mercantil, mediante escritura otorgada en, que tengo a la vista y le devuelvo copia autorizada en la que se le atribuyen facultades solidarias para vender a Don el elemento número dieciséis. Tiene atribuidas por lo tanto, a mi juicio, facultades suficientes para otorgar la presente escritura de compraventa, en todos sus términos y pactos. Me asevera la vigencia de sus facultades representativas».

El Registrador considera que es necesaria, como requisito para el acceso del título al Registro, la existencia de la reseña identificativa, realizada por el notario en la forma determinada por la Ley, respecto de todos los títulos de los que el representante derive sus facultades representativas; con inclusión, en caso de subapoderamiento o poder otorgado por órgano de administración de cualquier entidad, de los títulos de representación en que basa sus facultades el representante orgánico o apoderado que sustituye sus facultades de representación, al concurrir, en relación a ellos, igual necesidad de prueba de las facultades de actuación en nombre ajeno.

El Notario recurre al considerar que la reseña identificativa es suficiente siendo reiterada la doctrina de la DG al respecto.

La DGRN revoca la nota de calificación. Considera que el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas pues se manifiesta que el mismo es un poder que la sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura pública autorizada por el mismo Notario, añadiendo la fecha del poder y el número de protocolo. Considera que la petición por parte del Registrador de determinados datos sobre los títulos de los que el apoderado deriva sus facultades puede implicar la revisión del juicio de suficiencia notarial de las facultades representativas

Nota: La DG mantiene en el caso de los subapoderamientos la necesidad de que conste la reseña del poder inicial del que trae causa el del subapoderado (R. 11 de junio de 2004), diciendo concretamente: No puede considerarse suficiente una indicación como la ahora debatida que ni siquiera contiene el nombre del Notario autorizante y fecha de la escritura originaria del poder, máxime si se tiene en cuenta que se trata de un caso de sustitución de poder, en el que no es necesario exhibir la copia autorizada del mismo al tiempo del otorgamiento del negocio cuya inscripción se solicita (cfr. la Resolución de 10 de febrero de 1995), y el Notario debe recoger, tomándolos de la escritura de sustitución, los particulares del poder originario relativos a la justificación documental de la existencia de la representación.

En cambio, cuando el poderdante es un representante orgánico, el criterio es el indicado en esta Resolución y varias anteriores. (JFME)

238. SEPARACION DE HECHO: NO DESTRUYE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD DEL ART 1361 CC NI DEL ART 95.2º LH. R. 11 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 18 de noviembre de 2006.

HECHOS: Formalizada escritura de elevación a público de documento privado, en relación con un inmueble que había sido comprado por la parte adquirente estando separada de hecho y en trámite de separación judicial, sin haber recaído todavía sentencia de separación ni divorcio, se pretende su inscripción como bien privativo.

() DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso y sigue su reiterada doctrina de que la separación de hecho no rompe los principios de presunción de ganancialidad del art 1361 del c.c., ni sobre todo el tajante precepto del art 95.2 del Reglamento Hipotecario que indica que el carácter privativo del precio o contraprestación debe justificarse por prueba documental pública. Alega también que la causa de disolución de la sociedad ganancial del art 1393.3º debe ir acompañada de una decisión judicial a petición de uno de los cónyuges.

Y que pese a que el precio se pagó con cargo a una cuenta del comprador, no se puede estimar suficiente el hecho de que la cuenta esté a nombre sólo del adquirente, ya que nada se indica sobre la procedencia o naturaleza del numerario ingresado en ella. (JLN).

239. MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 10 de julio de 2006, DGRN. BOE de 21 de noviembre de 2006.

El Registrador considera que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación a la misma.

La DGRN, como en otras resoluciones similares anteriores, confirma la nota de calificación. PDF (1 págs. - 48 KB.)

248. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR UNA FINCA QUE EL REGISTRADOR CONSIDERA YA INSCRITA. R. 6 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2006.

Hechos: Primero se solicita del Registro certificación para iniciar expediente de dominio para inmatricular determinada finca. El Registrador expide la certificación expresando que, tal como se describe, no está inscrita, pero «pudiera encontrarse comprendida dentro de la superficie de determinada finca que describe seguidamente. A pesar de ello se siguen los trámites del expediente de dominio, presentándose para calificar testimonio del auto en el que el Juez declara acreditado el dominio.

El Registrador deniega la inscripción porque «del Auto se deduce que la finca se halla comprendida dentro de la finca inscrita», por lo que entiende que lo que procede es un expediente para la reanulación del tracto.

El interesado recurrió y el Magistrado, defendiendo la inscripción, alegó, entre otras razones, que queda a salvo el derecho de los interesados a acudir al procedimiento declarativo contencioso que corresponda; que no es dable al órgano jurisdiccional denegar sobre la base de probables inexactitudes físicas de las fincas «controvertidas» y deducidas de las certificaciones registrales la procedencia de la inmatriculación de la finca objeto del expediente cuando no existe oposición a ello de persona alguna, y que el principio de la fe pública registral no ampara las realidades físicas de las fincas inscritas concluimos.

La DGRN confirma la calificación porque, si una finca está inscrita no puede inmatricularse de nuevo. Si el Registrador entiende, o incluso tiene dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra inscrita, la cuestión no puede ser decidida en recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario. En dicho procedimiento se dará vista al titular registral de la finca potencialmente afectada lo que evita su indefensión. (JFME)

253. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD. R. 14 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2006.

Hechos: Se practica una segregación sobre una finca que figura en el Registro como rústica, si bien se acredita con certificación catastral que dicha finca es en parte rústica y en parte urbana, por lo que con la segregación se trata de separar una de la otra, siendo así que la urbana está edificada con naves de uso industrial. De la segregación resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo.

El Registrador suspendió la inscripción por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada ni la declaración municipal de su innecesariedad; y, alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, la cual declaró nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirmó su inicial calificación y denegó la inscripción de la segregación practicada.

a.- En los casos en que sea aplicable el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 que exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregación es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.

b.- Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtención de licencia urbanística ni la declaración municipal de su innecesariedad, exigida por el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, para Andalucía, por el art 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, sin que tal exigencia pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, toda vez que esa exigencia de aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable. Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar.

COMENTARIO JDR: Para ser congruente consigo misma, la DGRN debería quizá haber matizado su desestimación del recurso en el sentido de que el defecto no sería motivo de denegación (pues no atribuye efectos a la declaración administrativa de nulidad de la segregación) sino de suspensión (defecto subsanable, por falta de licencia o declaración de innecesariedad). (JDR)

235. PROPIEDAD HORIZONTAL Y NUMERACION CORRELATIVA DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. CUESTIONES VARIAS SOBRE LA CALIFICACION DEL REGISTRADOR SUSTITUTO. R. 9 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 10 de noviembre de 2006. Vinculante.

.- Las cuestiones sobre extemporaneidad del recurso competen resolverlas a la DGRN, no al registrador, de forma paralela a lo que ocurre en el ámbito administrativo.

.- Habiéndose instado la calificación del registrador sustituto los plazos para recurrir se cuentan desde la notificación de dicha segunda calificación, incluso aunque el que inste la calificación sustitutoria sea el presentante y el recurrente sea el notario autorizante (que tiene que ser también forzosamente notificado de la segunda calificación).

.- La prórroga de 60 días del asiento de presentación, habiendo calificación sustitutoria, se cuenta desde la última notificación de dicha calificación. (AFS)

*251. EJECUTORIEDAD DE LAS RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL. EL TÍTULO DEBE SER DESPACHADO, AUNQUE EXISTA RECURSO JUDICIAL PENDIENTE. R. 10 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Los hechos que dan lugar a este peculiar recurso son los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de hipoteca unilateral, acompañada de la correspondiente resolución de la DGRN de 19 de Abril de 2006 (Vid. informe de mayo 2006) por la que se estimaba el recurso interpuesto contra el acuerdo de calificación denegatorio de dicha escritura, con solicitud de que la misma sea despachada. El Registrador devuelve la escritura al notario autorizante y presentante, con nota de no ser posible el despacho de la escritura por constarle la existencia de recurso judicial contra la resolución de la DGRN (Art. 327 y 328 LH). Añade en su nota que contra dicho acuerdo no cabe recurso alguno (art. 107.1 LRJPAC). El Notario interpone recurso directamente ante la Dirección general.

1ª. La existencia o no de propia calificación. La DG, en contra del criterio del registrador, considera que la nota puesta al pie del título es verdadera calificación, pues en otro caso se estaría admitiendo una decisión del registrador fuera o al margen del procedimiento judicial. Y si es verdadera calificación contra ella cabe recurso, diga lo que diga el registrador al final de su nota, careciendo además de sentido la cita del art. 107.1 de la LRJPAC, que nada tiene que ver con la materia debatida, o incluso, de ser el del registrador un acto de trámite, confirma la posibilidad de recurrir contra el mismo.

2ª. Pero la cuestión fundamental que plantea este recurso es si las resoluciones de la DG son o no ejecutivas, pese a que contra ellas se interponga recurso judicial. La DG, tras repasar de forma muy detallada y con apoyo en muy variadas y numerosas decisiones judiciales, la verdadera naturaleza del procedimiento registral y del funcionario público que lo desarrolla, es decir el Registrador, concluye afirmando que las resoluciones de la DG son directamente ejecutivas, pese a que contra ellas se pueda interponer recurso judicial y sólo en el caso de que el Juez que conozca el recurso acuerde la suspensión, previas las garantías que estime pertinentes, en ningún caso ni supuesto puede suspenderse la ejecución de la resolución por parte del Registrador. Es más en el presente caso ordena tajantemente al Registrador que proceda al despacho del documento, no transcurridos los dos meses de que habla el art.327.11 de la LH, sino en el improrrogable plazo de 15 días desde la notificación de la resolución, para evitar más demoras y retrasos en su despacho.

Comentario: () queremos destacar aquí varias afirmaciones de la DG que nos parecen especialmente interesantes y trascendentes:

2ª. La LH no admite la devolución, sin más, del título presentado, salvo en caso de denegación del asiento de presentación. Es decir todo título antes de ser retirado debe ser objeto de calificación. No obstante esta afirmación absoluta de la DG, estimamos que hay dos casos en los que se puede retirar el título sin más nota que la de presentación: Uno es el supuesto del art. 255 de la LH (falta de nota de liquidación) pues en este caso se suspende la calificación, y otro es del supuesto del art. 427 del RH en que el interesado puede retirar el título sin más nota que la de la presentación, aunque en este caso debe tenerse presente el art. 18 de la LH y por tanto sólo podrá hacerlo si lo solicita en el plazo de 15 días desde la presentación y por supuesto siempre antes de que el registrador haya calificado el documento pues los 15 días son un plazo máximo y no mínimo de calificación.

3ª. Con las limitaciones anteriores, no recogidas en la resolución, dice la DG que es necesario de que en todo caso exista calificación por escrito, sin que sean posibles las calificaciones verbales o informales.

4ª. Confirma rotundamente el carácter administrativo del procedimiento registral y de la calificación del registrador.

5ª. Las resoluciones de la DG son vinculantes para todos los registradores, sin más requisitos que la publicación en el BOE y ello hasta que se anulen, en su caso, por los Tribunales.

6ª. El Registrador está bajo la dependencia jerárquica de la DG. Por ello hoy, tras la reforma de la Ley 24/2005, sólo puede recurrir una resolución de su superior jerárquico, DGRN, cuando la misma afecte a un derecho o interés legítimo del propio registrador (Art. 328.4 LH), derecho o interés que nunca puede ser el de la mera legalidad- es decir disconformidad con la decisión de su superior-, sino específico del propio registrador, esto es, de su misma situación jurídica, y previa acreditación de cual sea ese derecho o interés afectado.... No obstante estas afirmaciones de la DG, estimamos que serán los propios Tribunales de Justicia, según su propio parecer, los que determinen cuando efectivamente un derecho o interés del registrador está afectado a los efectos de permitirle el recurso.

7ª: La excepción del inciso final del párrafo 11 del art. 327 de la LH debe entenderse en el sentido de que sea el propio Tribunal el que acuerde la suspensión de la ejecutoriedad de la resolución de la DG.

8ª. Las resoluciones de la DG extemporáneas, no son nulas, como han reconocido diversas sentencias de los Tribunales. Sin embargo existen otras en sentido contrario, aunque es del parecer de los administrativistas que la doctrina correcta es la primera, es decir la no nulidad.

9ª. Finalmente la DG, aclara una vez más, que la frase del art. 18 de la LH de que los Registradores calificarán bajo su responsabilidad, debe ser entendida a la vista de los preceptos constitucionales y del principio de dependencia jerárquica de los registradores, no significando que los mismos puedan ejercer su función al margen, con independencia o manteniendo posturas contrarias a las que sostiene su DG. (JAGV)