PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE SEPTIEMBRE 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
PROTECCIÓN DE DATOS. Resolución de 1 de septiembre de 2006, de la Agencia Española de Protección de Datos, por la que se determina la información que contiene el Catálogo de ficheros inscritos en el Registro General de Protección de Datos.
Aprueba la publicación del nuevo catálogo de los ficheros con datos de carácter personal inscritos en el Registro General de Protección de Datos, que estará disponible en forma gratuita en la página web de la Agencia Española de Protección de Datos (www.agpd.es), con actualización diaria, y cuya finalidad es facilitar al ciudadano el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición regulados en los artículos 14 a 16 de la Ley Orgánica de Protección de Datos.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
216. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE VENTA Y POSTERIOR AGRUPACIÓN. DISCREPANCIAS DE CABIDA DE UNA FINCA INSCRITA ENTRE EL TÍTULO Y EL CERTIFICADO CATASTRAL. R. 7 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Vinculante.
Se deniega la inscripción de una compraventa de finca rústica, que se describe tal cual consta en el Registro, existiendo una discrepancia notable de cabida si se tiene en cuenta la que consta en el certificado catastral incorporado y que en una inmediata y posterior agrupación con otra finca colindante, la finca resultante de la agrupación se describe con una importante disminución de cabida.
La registradora argumenta en defensa de su nota que hace una calificación teniendo en cuenta otros documentos presentados (dos compraventas y una posterior agrupación) conforme a la doctrina de la DGRN y que hay una importante disminución de cabida no justificada de dicha finca.
La DGRN, acogiendo los argumentos del notario, revoca la calificación alegando que:
.- La doctrina de que se puede calificar un título teniendo en cuenta otros documentos posteriores presentados a la vez no puede llevar a atribuir al título calificado datos que no resultan de su contenido ni a presuponer una voluntad de las partes no expresada. Así en el presente caso la finca se describe tal cual figura en el Registro, tanto en la compraventa como en la posterior agrupación
.- La discrepancia de la descripción en el título con el certificado catastral incorporado podrá llevar a denegar la constancia de la referencia catastral, pero no a impedir la inscripción de la finca que se describe tal como resulta del Registro, y ello por aplicación de la propia ley 13/1996 reguladora de la coordinación con el Catastro.
Deja entrever, sin embargo, que otro tema será la calificación de la disminución de cabida de la finca agrupada resultante, que no es objeto del presente recurso. (AFS)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
210. SIN FIRMEZA DE LA SENTENCIA QUE ORDENE UNA CANCELACIÓN, SOLO CABE PEDIR ANOTACIÓN PREVENTIVA. R. 5 de julio de 2006, DGRN. BOE de 1 de septiembre de 2006.
Aunque cabe la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad. En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que la solicite y haya obtenido (lo que ni tan siquiera ha acontecido en el supuesto objeto de recurso), consiga la anotación preventiva al modo que ocurre en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. (JDR).
211. MANDAMIENTO DE EMBARGO SIENDO DEMANDADO UN SOCIO DE LA SOCIEDAD TITULAR REGISTRAL. R. 1 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006.
Hechos: Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad.
El registrador deniega la anotación por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento. Considera que no se da la excepción del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pues para ello se exige un doble requisito: que se trate de un procedimiento criminal, y que a juicio del Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular del bien es el imputado.
La DGRN confirma la calificación por los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación, tracto sucesivo y de proscripción de la indefensión. (JFME)
213. MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 3 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006.
Hechos: Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad checoslovaca y británica, respectivamente, sin determinación de cuotas o partes indivisas y con sujeción a su régimen matrimonial. Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la finca en procedimiento dirigido exclusivamente contra el marido.
El Registrador considera que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación a la misma.
El Recaudador interpreta que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.
La DGRN confirma la nota de calificación considerando que han de utilizarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes del matrimonio y, si no se acreditan cuáles son, como es el caso, se puede solventar la situación dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
El Centro Directivo estima aplicable esta solución también al caso en que los bienes estuviesen inscritos de pro mitad y proindiviso.
Nota si se sigue el criterio de esta Resolución (no vinculante ya que da la razón al Registrador) se aplicaría un régimen -en mi opinión demasiado purista- más duro que el previsto para gananciales por el artículo 144 del Reglamento Hipotecario donde se determina que es suficiente con la notificación y eso que estamos ante una comunidad germánica. (JFME)
218. CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UN CRÉDITO PRIVILEGIADO POR GASTOS DE COMUNIDAD. R. 10 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006.
Hechos: Se encuentra anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de gastos de comunidad. Ahora se solicita que se haga constar el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal, existiendo una hipoteca y una anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad.
La Registradora deniega su constancia porque los titulares de dichas cargas anteriores no han tenido parte en el procedimiento.
La DGRN confirma la nota y su doctrina de anteriores resoluciones. Tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. En el caso presente no lo han sido.
Si lo hubiesen sido y, en consecuencia, se hubiera hecho constar la preferencia se darían, según la DGRN, los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, debiéndose observar las reglas sobre la comunicación de tal ejecución a los titulares no preferentes para que puedan hacer valer sus derechos Si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas, la correspondiente adjudicación se produciría con subsistencia de la afección declarada preferente.
(JFME)
*220. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA. R. 29 de julio de 2006, DGRN. BOE de 13 de septiembre de 2006.
Hechos: Se solicita la inscripción de un auto judicial dictado en ejecución de sentencia por el que, a solicitud del ejecutante, se ordena la inscripción de una compraventa de un piso formalizada en documento privado. La Sentencia condenó a los demandados al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa a que se contrae el contrato privado, con el apercibimiento de que, si no se otorga en el plazo que se les fije, será otorgada de oficio.
El Registrador dice en su nota que en el mandamiento se da traslado de auto de la misma fecha, en el que se recoge la resolución judicial de tenerse por emitida declaración de voluntad relativa al otorgamiento de la escritura de venta por parte de los demandados. Suspende, seguidamente, la práctica de la inscripción por no ser por sí mismo inscribible el documento presentado, debiendo otorgarse escritura pública, sin perjuicio de que deba entenderse prestado el consentimiento de la parte demandada.
Se transcribe a continuación el art. 708.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo 708. Condena a la emisión de una declaración de voluntad.
1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.
Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.
La Dirección General confirma la nota analizando el alcance de la calificación de los documentos judiciales, lo que permite al registrador entrar, no en el fondo, pero sí en la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato judicial y los obstáculos que surjan del Registro.
Considera que se da en el caso incongruencia en el Auto de ejecución de la sentencia, cuando ordena librar testimonio del mismo auto para la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad, pues entiende que son de aplicación la excepción del apartado segundo a la regla general del apartado primero del art. 708 transcrito y el artículo 1279 del Código Civil, precepto este último que permite a los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar escritura pública desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez, cuando la Ley exige esta forma para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato.
NOTA: La Resolución se adopta cuando han pasado casi tres años desde la nota de calificación. Dice el artículo 327 de la Ley Hipotecaria que la Dirección General deberá resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo de tres meses, computados desde que el recurso tuvo su entrada en Registro de la Propiedad cuya calificación se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución se entenderá desestimado el recurso quedando expedita la vía jurisdiccional, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que ello diere lugar. Es decir, que se debe de entender que el recurso fue ya desestimado en su día y que, incluso ha pasado el plazo para la reclamación jurisdiccional, lo que nos lleva a las siguientes preguntas:
¿Renace de nuevo el plazo para recurrir jurisdiccionalmente? Así lo reconoce la propia Resolución ofreciendo el recurso.
Si le hubiese dado la razón al recurrente, ¿cómo salvar el contrasentido de entender que el recurso primero fue desestimado y luego estimado? Si el Centro Directivo puede fallar fuera de plazo, la seguridad jurídica sufre, pues, sobre las calificaciones registrales firmes por desestimación tácita, siempre penderá la incertidumbre de una resolución a destiempo que las revoque. (JFME)
FIN DEL INFORME DE SEPTIEMBRE 2006.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 18 de octubre de 2006. |
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