PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE ABRIL 2007
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
5.- PUNTOS PARA REFLEXIONAR.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
PARQUES NACIONALES. LEY 5/2007, de 3 de abril, de la Red de Parques Nacionales.
Esta ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico básico de la Red de Parques Nacionales, cuyos objetivos se declaran de interés general del Estado.
Efectos jurídicos de la declaración de Parque Nacional. El régimen jurídico de protección establecido en las leyes declarativas tendrá carácter prevalente frente a cualquier otra normativa sectorial. En particular, la declaración lleva aparejada (art. 13):
1. La de utilidad pública o interés social de las actuaciones que, para la consecución de los objetivos de la Red de Parques Nacionales, deban acometer las Administraciones Públicas.
2. La facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados ínter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes rústicos situados en el interior del mismo, incluidas cualesquiera operaciones o negocios en virtud de los cuales se adquiera la mayoría en el capital social de sociedades titulares de los derechos reales citados. A estos efectos:
a) El transmitente notificará fehacientemente a la Administración competente el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida. Dentro de los tres meses siguientes a la notificación, dicha Administración podrá ejercer el derecho de tanteo obligándose al pago del precio convenido en un período no superior a dos ejercicios económicos.
b) Cuando el propósito de transmisión no se hubiera notificado de manera fehaciente, la Administración competente podrá ejercer el derecho de retracto, en el plazo de un año a partir de la fecha en que tenga conocimiento de la transmisión y en los mismos términos previstos para el de tanteo.
c) Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán transmisión o constitución de derecho alguno sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado.
5. El suelo objeto de la declaración de Parque Nacional no podrá ser susceptible de urbanización ni edificación, sin perjuicio de lo que determine el Plan Rector de Uso y Gestión en cuanto a las instalaciones precisas para garantizar su gestión y contribuir al mejor cumplimiento de los objetivos del Parque Nacional.
Según la Disposición final segunda, las Administraciones públicas adoptarán, en un plazo máximo de diez años las medidas precisas para adecuar la situación de los Parques Nacionales ya declarados a la entrada en vigor de esta ley a estas determinaciones
Planes Rectores: En cada uno de los Parques Nacionales se elaborará y aprobará por las Administraciones competentes un Plan Rector de Uso y Gestión, que será el instrumento básico de planificación. Art. 17.
Derecho transitorio: Disposición transitoria única. Aplicación provisional de la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestres. Hasta el momento en que las Comunidades Autónomas asuman la gestión de los Parques Nacionales existentes, estos espacios se seguirán rigiendo por la normativa anterior que les sea de aplicación.
*EMPLEADO PÚBLICO. LEY 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público.
( ) Contenido: Establece las bases del régimen estatutario de los funcionarios públicos incluidos en su ámbito de aplicación y determina las normas aplicables al personal laboral al servicio de las Administraciones Públicas, así como los fundamentos de actuación entre los que destaca el servicio a los ciudadanos y a los intereses generales. Art. 1.
A quién se aplica: El Estatuto contiene aquello que es común al conjunto de los funcionarios de todas las Administraciones Públicas, más las normas legales específicas aplicables al personal laboral a su servicio, sintetizando aquello que diferencia a quienes trabajan en el sector público administrativo, sea cual sea su relación contractual, de quienes lo hacen en el sector privado. Al personal laboral, en lo no dispuesto por el Estatuto Básico, habrá de aplicarse la legislación laboral.
Excepciones: El Personal retribuido por arancel está en la lista del artículo 4 dedicado a Personal con legislación específica propia al que las disposiciones de este Estatuto sólo se aplicarán directamente cuando así lo disponga su legislación específica. En la lista están también, entre otros, Jueces, Magistrados y Fiscales.
Concepto de empleado público: Lo son quienes desempeñan funciones retribuidas en las Administraciones Públicas al servicio de los intereses generales.
Clases: Funcionarios de carrera, funcionarios interinos, personal laboral y personal eventual.
- Son funcionarios de carrera quienes, en virtud de nombramiento legal, están vinculados a una Administración Pública por una relación estatutaria regulada por el Derecho Administrativo para el desempeño de servicios profesionales retribuidos de carácter permanente.
- Corresponde exclusivamente a los funcionarios públicos, en todo caso, el ejercicio de las funciones que impliquen la participación directa o indirecta en el ejercicio de las potestades públicas o en la salvaguardia de los intereses generales del Estado y de las Administraciones Públicas Art. 9.
( ) - El personal laboral se clasificará de conformidad con la legislación laboral. Arts. 76 y 77 y D.Tr. 3ª..
( ) - Obedecerán las instrucciones y órdenes profesionales de los superiores, salvo que constituyan una infracción manifiesta del ordenamiento jurídico, en cuyo caso las pondrán inmediatamente en conocimiento de los órganos de inspección procedentes.
( )Concursos: La provisión de puestos de trabajo y movilidad se llevará a cabo por los procedimientos de concurso y de libre designación con convocatoria pública. Arts. 78 y ss.
Evaluación: Elemento fundamental de la nueva regulación es la evaluación del desempeño de los empleados públicos, que las Administraciones Públicas deberán establecer a través de procedimientos fundados en los principios de igualdad, objetividad y transparencia. La evaluación periódica deberá tenerse en cuenta a efectos de la promoción en la carrera, la provisión y el mantenimiento de los puestos de trabajo y para la determinación de una parte de las retribuciones complementarias, vinculadas precisamente a la productividad o al rendimiento. De ello deriva que la continuidad misma del funcionario en su puesto de trabajo alcanzado por concurso se ha de hacer depender de la evaluación positiva de su desempeño, pues hoy resulta ya socialmente inaceptable que se consoliden con carácter vitalicio derechos y posiciones profesionales por aquellos que, eventualmente, no atiendan satisfactoriamente a sus responsabilidades.
Jubilación: 65 años con carácter general. Las leyes pueden prever la posibilidad de que quepa solicitar la continuidad hasta los 70. Art. 67.
Excedencias. Se aplica a funcionarios de carrera y pueden ser voluntarias por interés particular (pasados 5 años de ejercicio), voluntaria por agrupación familiar, por cuidado de familiares (hasta tres años por hijos) o por razón de violencia de género. Art. 89.
Entrada en vigor. El 13 de mayo de 2007. Ver excepciones en la D.F. 4ª.
FACTURACIÓN TELEMÁTICA. Orden EHA/962/2007, de 10 de abril, por la que se desarrollan determinadas disposiciones sobre facturación telemática y conservación electrónica de facturas, contenidas en el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.
( )
Digitalización: Se admite como válida la digitalización de documentos recibidos en soporte papel, trasladando la obligación de conservar a ficheros que contengan las imágenes gráficas. Para evitar el menoscabo de garantías, esta Orden regula un sistema de digitalización certificado. A estos efectos, la Orden define como digitalización certificada la obtención de una imagen digital fiel e íntegra del documento original en papel que se pretenda sustituir, cumpliendo con las especificaciones técnicas que se publiquen por Resolución de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Este proceso de digitalización se prevé que pueda ser realizado por los propios obligados tributarios o por un tercero prestador de servicios de digitalización mediante el empleo en ambos casos de un software de digitalización homologado.
*REGISTRO SEGUROS FALLECIMIENTO. Real Decreto 398/2007, de 23 de marzo, por el que se desarrolla la Ley 20/2005, de 14 de noviembre, sobre la creación del Registro de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento
En un primer y urgente examen del mismo, podemos destacar lo siguiente:
1.- Gestión: La gestión del Registro se atribuye al Registro General de Actos de Última Voluntad.
2.- Obligación notarial: En el R.D. se desarrolla la siguiente obligación impuesta por la Ley 20/2005 a los notarios:
Los notarios que vayan autorizar una escritura de adjudicación o partición de herencia, deben incorporar en la misma el certificado del Registro de Seguros del causante fallecido, para así favorecer el conocimiento que pretende la ley de los seguros existentes. Si existe algún seguro con cobertura de fallecimiento, los notarios deberán advertir a los interesados de la trascendencia jurídica de ello (luego veremos cómo).
3.- Quién consulta: La consulta al Registro de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento puede o debe realizarla, según el caso:
a) Cualquier interesado, que deberá presentar el certificado de defunción de la persona respecto de la que se quiere conocer la información, transcurridos quince días hábiles desde su fallecimiento, y el Registro emitirá una certificación donde consten, en su caso, los seguros que correspondan. De esta manera, el interesado podrá acudir a las compañías aseguradoras correspondientes para conocer si es beneficiario o no del seguro.
b) Los notarios que sean requeridos para autorizar actos de adjudicación o partición de bienes adquiridos por herencia, salvo que los interesados aporten el certificado correspondiente del Registro, deberán solicitarlo telemáticamente.
4.- Procedimiento telemático: ( )
5.- Futura Instrucción: La Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante la correspondiente Instrucción, determinará los requisitos, características y especificaciones técnicas de los procedimientos seguros y exclusivos de interconexión, la estructura, contenido y formato de los mensajes de intercambio y de los certificados telemáticos.
6.- Si hay seguros: El notario, en el caso de que del certificado del Registro se desprenda la existencia de algún seguro con cobertura de fallecimiento, hará las advertencias legales correspondientes y, en particular, informará a los interesados de lo dispuesto por la normativa reguladora del contrato de seguro en relación a la designación de beneficiario y, en particular, en el primer párrafo del artículo 88 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, (en el que se dice que: La prestación del asegurador deberá ser entregada al beneficiario, en cumplimiento del contrato, aun contra las reclamaciones de los herederos legítimos y acreedores de cualquier clase del tomador del seguro. Unos y otros podrán, sin embargo, exigir al beneficiario el reembolso del importe de las primas abonadas por el contratante en fraude de sus derechos a fin de que los interesados conozcan que la existencia del contrato de seguro no presupone la existencia de ningún derecho a favor de los herederos ni implica la obligación de integrar las prestaciones que pudieran derivarse del contrato seguro en el caudal hereditario.
7.- Anexos: Entre los anexos se encuentran un modelo de certificado emitido por el Registro y un modelo de solicitud de certificado y un modelo de autoliquidación de las tasas.
8.- Entrada en vigor: El próximo 19 de junio de 2.007.
Resumen elaborado por Pablo Fernández-Prida Casado, Notario de Valdepeñas (Ciudad Real)
Ver resumen de la Ley 20/2005, de 14 de noviembre, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento.
**VALENCIA. LEY 10/2007, de 20 de marzo, de Régimen Económico Matrimonial Valenciano.
PREAMBULO:
( ) el nuevo dcho foral, alumbrado en ejercicio de la competencia atribuida a la Comunidad por el art 49.1.2ª, del Estatuto, entronca con el Dcho Valenciano Civil Foral, pero actualizado por su filtro a través de las normas constitucionales.
De cualquier forma, este es el primer paso para la recuperación total del Derecho Civil Foral, hasta llegar a un Código de Derecho Civil Valenciano, que englobará finalmente las distintas leyes que se vayan promulgando (es el mismo camino seguido por la Generalitat Catalana).
La ley consta de tres títulos: disposiciones comunes al régimen económico; la germanía y el régimen legal supletorio de separación de bienes. Tiene 48 arts, 2 disposiciones transitorias, una adicional y 4 disposiciones finales.
DISPOSICIONES COMUNES DEL REGIMEN ECONOMICO:
Ámbito de aplicación: La ley se aplica a los matrimonios cuyos efectos deban regirse por la ley valenciana, conforme al art 3 del estatuto y a las normas para resolver conflictos aprobadas por el Estado. En este sentido el art 3 del estatuto establece que el dcho foral valenciano se aplica con independencia de la residencia, a quien ostente la vecindad civil valenciana, según el título preliminar del c.c., la cual se adquiere por la residencia de 10 años en la Comunidad, sin declaración en contra, o por la de 2 años, con manifestación a favor de su adquisición.
(Es decir se opta por la aplicación del art 13 y 14 y 9 del c.c., rigiendo por tanto el principio de vecindad civil para la aplicación del dcho civil foral:
De esta forma, contraen matrimonio bajo el régimen de separación valenciano, salvo capitulaciones en contrario ( a partir de la entrada en vigor de la ley el 25 de abril de 2008):
..- aquellos que tengan vecindad civil valenciana, cuando lo contraigan.
..- los que en caso de vecindad civil distinta, elijan esta ley, antes del matrimonio, en documento auténtico, por ser uno de ellos valenciano, o por tener uno de ellos residencia habitual en la Comunidad Valenciana.
..- a falta de elección, aquellos en los que sea la Comunidad su residencia habitual común inmediatamente a la celebración del matrimonio.
..- y finalmente a falta de dicha residencia, por ser el lugar de celebración del matrimonio.)
Como se ve, el sistema es tremendamente complicado, pero así es el sistema civil del c.c. en materia de determinación de efectos del matrimonio.
Principios que rigen el sistema: El régimen económico matrimonial se basa en los principios de igualdad jca de los cónyuges, y de la más absoluta libertad civil; se acuerda por los cónyuges con total libertad en la carta de nupcias.
Modificación: El régimen económico se puede modificar con entera libertad y en cualquier momento, aunque dicha modificación no perjudica los dchos de terceros antes de su conocimiento o de la publicación en el Registro Civil (se sigue el sistema del c.c. que exige el mero otorgamiento de escritura, sin necesidad de ninguna homologación judicial, como ocurre en algún sistema vecino (francés o belga).
Régimen legal supletorio: A falta de carta de nupcias, o caso de ser ineficaces, se aplica el régimen de separación absoluta de bienes, sin que la celebración del matrimonio influya en el patrimonio de cada consorte, salvo la de que se afectan sus restas al levantamiento de las cargas del matrimonio. Además los cónyuges pueden celebrar entre sí todo tipo de actos y negocios. Ninguno se puede atribuir la representación del otro, sino le ha sido atribuida voluntariamente o por ley, salvo los actos propios de la potestad doméstica.
( )
DE LA VIVIENDA HABITUAL:
El sistema es equiparable al que establece el c.c., ya que sea cual sea el régimen económico, todo acto dispositivo sobre la vivienda habitual de la familia o sobre muebles de uso ordinario, se precisa por el cónyuge titular el consentimiento del otro, debiéndose manifestar en el documento en que se formalice si tal circunstancia concurre en el inmueble dispuesto. La manifestación errónea o falsa, no perjudica a tercero de buena fe. Cabe el consentimiento supletorio prestado por la autoridad judicial, caso de negativa o incapacidad. El acto realizado sin consentimiento del otro cónyuge puede ser anulado, en el plazo de 4 años, a contar de la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque la nulidad del acto no afecta al tercero adquirente a título oneroso y de buena fe.
Caso de no ser posible la anulación del acto, el cónyuge no titular puede exigir que las cantidades obtenidas se destinen a la adquisición de una vivienda habitual suficiente para la familia.
Al fallecimiento de un esposo, se adjudicarán al sobreviviente los bienes del ajuar doméstico de la vivienda habitual, que no se computarán en el haber hereditario, salvo que sean de extraordinario valor. Se presume que dichos bienes constitutivos del ajuar, pertenecen a ambos cónyuges por mitad. De igual forma, a la muerte de un cónyuge, el uso de la vivienda habitual que forme parte del haber del premuerto se adjudicará al cónyuge supérstite, salvo el caso de violencia doméstica ejercida por éste o muerte dolosa.
LA CARTA DE NUPCIAS O CAPITULACIONES MATRIMONIALES: ( )
Para su validez la carta de nupcias o su modificación debe otorgarse en escritura pública, y sólo serán oponibles a terceros desde su inscripción en el Registro Civil. La carta de nupcias queda sin efecto en los casos de nulidad, divorcio o separación. En estos casos y en el convenio regulador, se pueden ratificar, modificar o extinguir, dchos u obligaciones establecidas anteriormente.
LAS DONACIONES POR RAZON DE MATRIMONIO ( )
LA GERMANIA:
Concepto: Como novedad del dcho foral valenciano, la Germanía es una comunidad conjunta o en mano común de bienes, pactada entre los esposos en carta de nupcias, antes de contraer matrimonio, con ocasión de éste, o en cualquier momento posterior, modificando o complementando aquellas. Además este carácter agermanado se puede hacer constar en el documento público de su adquisición, sin necesidad de otorgar o modificar la carta de nupcias. Como el resto de los bienes del matrimonio, estos bienes están afectos al levantamiento de las cargas del matrimonio.(..)
EXENCIÓN FISCAL. Disp. Adicional: Las aportaciones a la germanía y las adjudicaciones resultantes de su liquidación total o parcial, gozan de la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jcos documentados.
EL REGIMEN LEGAL SUPLETORIO DE SEPARACION DE BIENES
En defecto de pacto entre los cónyuges o si este deviene ineficaz, el régimen económico será el de separación de bienes, de forma que la celebración del matrimonio, no afectará ala composición de sus patrimonios, salvo la afección al levantamiento de las cargas del matrimonio. Cada esposo responderá de las obligaciones y responsabilidades que contraiga. Si no se puede acreditar a cual de los cónyuges pertenece algún bien, éste les corresponderá por mitad, aunque si se trata de bienes muebles de uso personal o afectos a la actividad de un esposo, se presume pertenecen a éste. Y ello sin perjuicio de su afección al levantamiento de las cargas del matrimonio.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS:
Los matrimonios celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, sin perjuicio de lo que puedan acordar en carta de nupcias, quedan sometidos a la sociedad de gananciales del c.c.. Los contraídos con posterioridad a la entrada en vigor de la misma, quedan acogidos al legal supletorio de la separación de bienes, salvo que en carta de nupcias, pacten un régimen distinto.
La referencia al Dcho Sucesorio Valenciano, hasta que entre en vigor la norma foral, se entiende hecha al c.c.
El c.c. será dcho supletorio en defecto de la presente ley, de la costumbre, de los principios generales del ordenamiento valenciano, y de la doctrina del TS de justicia de la Comunidad Valenciana.
Los cónyuges podrán acogerse en bloque a cualquiera de los regímenes económicos matrimoniales establecidos en el c.c. en lo que no sea incompatible con las disposiciones imperativas de esta ley.
ENTRADA EN VIGOR. La ley entró en vigor el 25 de abril de 2008.
Resumen de Jorge López Navarro, Notario de Alicante.
ESTATUTO DE ARAGÓN. Ley Orgánica 5/2007, de 20 de abril, de reforma del Estatuto de Autonomía de Aragón.
Artículo 9. Eficacia de las normas.
2. El Derecho Foral de Aragón tendrá eficacia personal y será de aplicación a todos los que ostenten la vecindad civil aragonesa, independientemente del lugar de su residencia, y excepción hecha de aquellas disposiciones a las que legalmente se les atribuya eficacia territorial.
Artículo 71. Competencias exclusivas.
En el ámbito de las competencias exclusivas, la Comunidad Autónoma de Aragón ejercerá la potestad legislativa, la potestad reglamentaria, la función ejecutiva y el establecimiento de políticas propias, respetando lo dispuesto en los artículos 140 y 149.1 de la Constitución. Corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en las siguientes materias:
2.ª Conservación, modificación y desarrollo del Derecho Foral aragonés, con respeto a su sistema de fuentes.
Artículo 75. Competencias compartidas.
En el ámbito de las competencias compartidas, la Comunidad Autónoma de Aragón ejercerá el desarrollo legislativo y la ejecución de la legislación básica que establezca el Estado en normas con rango de ley, excepto en los casos que se determinen de acuerdo con la Constitución, desarrollando políticas propias. Corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia compartida en las siguientes materias:
10.ª Régimen de los recursos fundados en el Derecho foral aragonés contra la calificación negativa de documentos, o cláusulas concretas de los mismos, que deban tener acceso a un Registro público de Aragón.
Artículo 78. Notarios y registradores.
1. Los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles serán nombrados por la Comunidad Autónoma, de conformidad con las leyes del Estado, siendo mérito preferente el conocimiento del Derecho propio de Aragón y específicamente su Derecho foral.
2. La Comunidad Autónoma participará en la fijación de las demarcaciones correspondientes a las Notarías y a los Registros de la propiedad y mercantiles en Aragón, de acuerdo con lo previsto en las leyes generales del Estado.
3. Corresponde a los órganos jurisdiccionales de la Comunidad Autónoma el conocimiento de los recursos contra la calificación de documentos o cláusulas concretas de los mismos, que deban tener acceso a un Registro público de Aragón y estén fundados en el Derecho foral aragonés.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
*71. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE EN EJECUCIÓN DE CONVENIO URBANÍSTICO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. R. 13 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Vinculante en parte.
Aparte de otro defecto de fondo, interesa el siguiente defecto señalado por el registrador: La NO utilización por parte del Ayuntamiento del procedimiento adecuado para la constitución del derecho de superficie. El Registrador consideró que debió utilizarse el procedimiento negociado, al quedar desierto el concurso, pero no la adjudicación directa a través de la ejecución de un Convenio Urbanístico.
Doctrina: La DG, tras revisar lo que es calificable o no dentro de los actos administrativos, de conformidad con el art. 99 del RH,, concluye que si bien puede calificar, entre otros extremos, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites esenciales de este procedimiento, ello no le faculta para calificar si el procedimiento seguido por la administración es el que debería haberse utilizado. Si pudiera calificar la procedencia del procedimiento se convertiría en órgano revisor de la legalidad administrativa, tarea que es puramente jurisdiccional a través de los cauces legalmente previstos. El Registrador sólo tiene que calificar si en el procedimiento elegido por la administración se han cumplido los trámites esenciales de dicho procedimiento. Sobre esta base la consecuencia es obvia. Como le está vedado calificar si el procedimiento es o no el adecuado, el primer defecto es revocado en su integridad. No obstante la DG, en aras del principio de seguridad jurídica, señala a continuación las razones por las que piensa que la administración ha actuado correctamente. Y en definitiva viene a decir que la constitución del derecho de superficie se rige por la legislación urbanística y que con arreglo a ella (la de Castilla la Mancha), la constitución ha sido bien realizada.
Comentario: Lo verdaderamente importante de esta resolución es la delimitación que hace del ámbito de la calificación en relación con los documentos administrativos, considerando que queda fuera de esa calificación la determinación del procedimiento elegido por la administración para realizar sus actos. En definitiva, que sea cual sea el procedimiento elegido por la administración, el Registrador debe acatarlo y calificar sobre la base de que la elección está bien hecha. Puede calificar la congruencia, por supuesto, pero esa congruencia, en el ejemplo puesto por la propia DG, se limitará a rechazar un procedimiento que no es que sea incongruente, sino que no tiene nada que ver con lo pretendido en el acto administrativo. Fuera de este caso extremo, revisar un acto administrativo a través de un procedimiento de contratación pública, pone como ejemplo la DG, en ningún otro caso podrá el registrador, según esta resolución, poner en cuestión la adecuación del procedimiento a la finalidad perseguida.
( ) (JAGV)
80. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL EN RELACION CON LOS PODERES. ACTUACIONES NOTARIALES CARA A TERCEROS. R. 2 de abril de 2007, DGRN. BOE de 14 de abril de 2007. Notario de Burgos don Daniel González del Álamo - Registro nº 19 de Madrid. Vinculante.
HECHOS: Se formaliza una escritura de ratificación de otra anterior de compraventa, en la que se aporta un poder respecto del cual el notario indica que Yo, el Notario, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, considero suficientes las facultades representativas acreditadas en la copia autorizada del indicado poder, que tengo a la vista, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, para la ratificación de la compraventa que se instrumenta en esta escritura, comprendiéndose también facultades para sus actos y convenios accesorios, o que son incidencia, complemento o ejecución de las mismas.
REGISTRADOR: Rechaza la inscripción ya que no se especifican por el notario cuáles son las facultades representativas, lo que impide al Registrador calificar la suficiencia del poder alegado en los términos previstos en la legislación hipotecaria. Se basa para ello en la Rs de 12 de abril de 2002, que exigió una somera o sucinta especificación de las facultades contenidas en el poder, y cuya orientación ha sido posteriormente modificada por la DG, pero que fue ratificada por la ss de 25 de octubre de 2006, dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia. Y es que para juzgar la congruencia entre el poder aportado y el negocio celebrado, es necesario que el notario transcriba las facultades adecuadas. También lo exige el art 54. f de la Ley de Procedimiento Administrativo según el cual deben ser motivados todos los actos que deban serlo por disposición legal o reglamentaria expresa.
Una interpretación contraria a lo anterior, en relación con la doble redacción dada al art 98 por las leyes 24/2001 y la 24/2005, no puede suponer que se haya atribuido de forma excluyente a los notarios la facultad de valoración de la capacidad legal de los otorgantes, asumiendo una responsabilidad que no sólo podría privar a los mismos de la confianza en ellos depositada, sino que obviaría las competencias de los registradores y dejaría sin eficacia alguna su función calificadora.
DIRECCION GENERAL: Estima el recurso del Notario y persiste en su reiterada doctrina, aunque haya sido anulada y censurada por los Tribunales de Justicia (por ejemplo, en la sentencia citada) (JDR).
Incluso afirma la DGRN que El notario interviene no sólo para salvaguardar el interés de los contratantes, sino también de los terceros, ya que los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además como dice el art 1218 c.c.- en contra de tercero. ( ) Y esta labor que el Notario debe desplegar le es encomendada por el Legislador con independencia de que preste su función en régimen de libre concurrencia y libertad de elección por el particular.
*82. POSIBILIDAD DE INSCRIBIR EL ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA NUEVA DE TRES VIVIENDAS SIN SEGURO POR DESTINARLAS EL AUTOPROMOTOR A USO PROPIO. R. 17 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Interesado - Registro de Ripoll.
Hechos: Se otorga acta de finalización de obra de un edificio plurifamiliar, compuesto por una planta sótano destinado a tres aparcamientos, planta baja, primera y segunda con una vivienda en cada una de ellas. No se ha constituido en Propiedad Horizontal. El otorgante manifiesta que no es necesario la constitución del seguro decenal pues su intención es la destinar la vivienda a uso propio, siendo segunda residencia, estando casado y con dos hijos.
Al suspender la inscripción la Registradora de la Propiedad por la falta de constitución del seguro decenal alega el recurrente que destinará una vivienda para el uso del matrimonio y las dos restantes para el uso de cada uno de sus hijos, sin que se haya constituido Propiedad Horizontal, por lo que hay unidad de morada.
Por el contrario, la Registradora de la Propiedad entiende que es necesaria la constitución del seguro pues la Ley habla solo de una única vivienda unifamiliar para uso propio para exonerar del seguro.
Finalmente la Dirección General resuelve que la Ley solo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio para no estar obligado a constituir el seguro decenal, estimando el recurso interpuesto.
(JZM)
*84. VALOR DEL SEGURO DECENAL. AMPLITUD DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. R. 21 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Don José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas - Registro Las Palmas de Gran Canaria n.º 1. Vinculante.
Hechos: Se trata de una escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que se testimonia la constitución del seguro decenal.
El Registrador suspende la inscripción porque la suma asegurada por el seguro decenal cuya póliza se testimonia en la escritura es inferior al valor de la obra nueva declarada, única valoración que consta en el título, sin que se concrete que la suma asegurada es el valor que se corresponde con los conceptos a que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.
El Notario interpuso recurso alegando, entre otras razones, que la nota de calificación era escueta en exceso y poco clara y que no hay norma que imponga la coincidencia entre la valoración dada a la obra nueva y la suma asegurada.
La DGRN revoca la calificación distinguiendo entre una cuestión de fondo y otra de forma.
En cuanto al fondo, tras repasar las principales disposiciones aplicables al seguro decenal recuerda que el importe mínimo del capital asegurado viene determinado por el art. 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación y por la Instrucción de 11 de Septiembre de 2000 y es el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. Dicho valor no tiene que ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, pues el coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva recoge una realidad mayor en la que se incluye, no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, el cual vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, etc.
Considera que el de la obra nueva no es el único valor que aparece en el título, pues, incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador. Y en ese testimonio aparece el valor de ejecución material.
(JFME)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
64. LA PROPIEDAD VOLUMÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. Rs. 24 febrero de 2007. DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.R. 24 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.
HECHOS: Se formaliza una escritura pública de disgregación entre suelo y subsuelo de una finca, es decir (y por lo que resulta de la exposición de los hechos de la Rs), una separación, sin más, entre ambos elementos, pero sin una determinación precisa de la parte segregada o disgregada, ni tampoco el establecimiento de una propiedad horizontal o un derecho de subedificación. Acto seguido se cede gratuitamente el suelo (nos imaginamos que a una Admón. Pública, para calle o Parque) y se reserva con carácter privado, con destino a garaje, la zona de subsuelo. Cada uno de dichos elementos queda sujeto a un distinto régimen jco: la propiedad del suelo queda de dominio público, como digo, en tanto el subsuelo queda de propiedad privada.
REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, dado que se rompe el principio de especialidad hipotecaria, es decir, no se lleva a cabo una segregación propiamente dicha, ni se constituye una PH o se reserva un dcho de subedificación, en relación con la separación de ambos elementos.
NOTARIO: El notario entiende, por el contrario, que es suficiente para la separación registral de suelo y vuelo, la mera disgregación entre ambos elementos, sin que sea necesaria la utilización de otro instrumento jco, y se basa para ello en la Rs de 5 abril de 2002.
DIRECCION GENERAL: La DG da la razón a la Registradora, pero por no haberse observado en la escritura el principio de especialidad hipotecario. Sin embargo hace una muy interesante reflexión respecto a la admisión en Nuestro Ordenamiento, de la llamada propiedad volumétrica, frente al concepto clásico de propiedad.
Parte del hecho de que no existen obstáculos estructurales para la configuración de un régimen distinto de la propiedad del suelo y subsuelo, dado que en nuestro sistema, se admiten no sólo fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes edificables, siempre que exista una perfecta definición de los mismos. Y para ello no es preciso acudir a la figura de la segregación, sino que basta la delimitación del distinto régimen jco aplicable a cada uno.
La concepción clásica del dcho de propiedad, y el principio de accesión, tiene excepciones, derivadas, bien de la voluntad del propietario (constitución de un dcho de superficie o subedificación), o bien de la propia ley (limitaciones por ejemplo derivadas de la Ley de Minas, Aguas, Navegación aérea etc.).
Las exigencias necesarias para dar lugar a dicha separación entre dominio público y privado son:
Por una parte, la existencia de una justa causa, como es aquí la explotación de los subterráneos de zonas públicas.
Y de otro, que no se distorsionen los principios hipotecarios.
Pero, en cada caso, debe quedar claro si lo que se pretende es: 1).- Bien segregar un volumen subterráneo para configurar una finca independiente totalmente del suelo-vuelo, en cuyo caso, es necesario llevar a cabo una modificación hipotecaria, normalmente una segregación, previa licencia municipal, con especificación del volumen edificable que se segrega y se constituirá una finca registral independiente, 2).- O bien si lo que se quiere es que siga existiendo una vinculación entre ambos elementos, aunque sujetos a un régimen jco distinto, es decir se trata de un desdoblamiento del régimen jco del suelo-vuelo y subsuelo, pero existiendo una vinculación entre ambos, en cuyo caso, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de dicha coexistencia, para lo que se precisa aplicar la técnica de la división horizontal, aplicable a los complejos urbanísticos, por existir al menos un elemento común entresuelo y subsuelo, que es precisamente la línea de separación entre uno y otro, normalmente a través de una forjado. En este supuesto, en el folio de la finca matriz del suelo, se hará constar la configuración de parte del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio del subsuelo se hará referencia a la finca matriz, constando en ambas las reglas que regulan el complejo. (JLN).
**68. REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIO DE DISTINTA NACIONALIDAD.. R. 5 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Notaria de Ciudad Real, doña María Luisa García de Blas Valentín-Fernández - Registro n.º 2, de Ciudad Real
Un matrimonio compuesto de español y peruana compra con sujeción al régimen de su nacionalidad, que no se especifica cual es.
La DGRN considera que tratándose de matrimonios de extranjeros de la misma nacionalidad no hay que especificar el régimen económico matrimonial, ya que estará sujeto al derecho extranjero, y la cuestión del régimen matrimonial concreto se difiere al momento de la venta (art. 92 RH).
Pero tratándose de dos personas de distinta nacionalidad (no se aclara, pero parece que la DGRN sobreentiende que uno español y otro extranjero) hay que especificar si el régimen aplicable está sujeto a la ley española (en cuyo caso se aplican las reglas ordinarias para los españoles y habrá que especificar el régimen, conforme al artículo 51.9 RH) o sujeto a la ley extranjera (en cuyo caso no es necesario especificar el régimen concreto, pero sí a qué legislación está sujeto). (AFS)
81. REPRESENTACIÓN: LA COPIA QUE SE LE EXHIBA AL NOTARIO DEBE SER LA AUTORIZADA. OPCIÓN DE COMPRA: FORMA DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS ESTABLECIDOS EN LA ESCRITURA DE OPCIÓN. R. 19 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 19 de abril de 2007. Notario de Madrid, D. Ignacio Sáenz de Santamaría Vierna - Registro de Málaga 10.
Hechos: Se trata de una escritura de cesión de un derecho de opción de compra, entre dos sociedades, cedente y cesionaria, ambas representadas por la misma persona, su administrador único, y en la que el Notario, a los efectos del cumplimiento del art. 98 de la Ley 24/2001, se limita a decir que se le exhibe copia de las pertinentes escrituras de nombramiento.
Al propio tiempo se había pactado, y así constaba inscrito, que la cesión del derecho se podía llevar a cabo simplemente notificando notarialmente a la concedente la cesión.
Registrador: dicha escritura fue calificada con un doble defecto:
1. No resulta que se le haya exhibido al Notario la copia autorizada de donde resulta el nombramiento de administrador.
2. No se acredita debidamente la notificación notarial a la concedente pues el Notario se limita a decir, por manifestarlo así el compareciente, que la notificación fue realizada el día X según acta notarial que me exhibe y devuelvo.
Doctrina: La DGRN confirma ambos defectos. El primero pues aunque pudiera sobreentenderse que si el Notario hace el juicio de suficiencia, sin reserva ni advertencia alguna, ello supone que la copia que se le ha exhibido es la autorizada, la claridad y precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial, y más con la trascendencia que hoy tiene el juicio de suficiencia, hace que con expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como las de la escritura calificada, no pueda entenderse cumplido el requisito respecto de la forma de acreditar la representación en la forma exigida en el art. 98 del la Ley 24/2001.
Respecto del segundo defecto, aunque deja claro que no es necesario insertar, transcribir o acompañar el documento de donde resulta la notificación, pues la narración de Notario da fe por sí sola de la existencia del documento, es lo cierto, sigue diciendo la DG, que la narración que hace el notario de la realización de la notificación es demasiado escueta pues ni siquiera dice de qué tipo de copia se trata, ni tampoco, añadimos nosotros, el notario que realizó la notificación. Por ello, la DG, sin prejuzgar la forma de cumplimiento del requisito, confirma en este punto la nota de calificación por la precisión técnica que debe presidir la redacción de toda escritura pública.
(JAGV).
*85. LEGATARIO DE PARTE ALICUOTA: DEBE INTERVENIR EN LA ESCRITURA DE PARTICION DE HERENCIA. R. 22 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Interesados Registro Madrid n.º 11
HECHOS: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que intervienen todos los herederos, pero no lo hace un legatario de parte alícuota, a quien se había legado el tercio libre de su herencia.
REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción, pues aunque son discutibles las facultades del legatario de cuota, se acepta por la mayoría de la doctrina que puede pedir la partición, e intervenir en el avalúo, pero no todos están de acuerdo en que deba intervenir en la partición de la herencia. También le plantea problemas la valoración de los bienes hereditarios, pese a que se ha hecho con un informe pericial, y en que se atribuye al bien adjudicado al legatario un valor muy superior al resto.
DIRECCION GENERAL.- Tras de reiterar las dudas que existen respecto de si el legatario de cuota debe o no intervenir en la partición de la herencia, lo que no resulta del c.c. (art 655), ni de la LH ni del RH (art 42.7 y 146.3 y 152), se apoya en la LEC para dar una respuesta positiva y desestimar el recurso en este punto: art 782.1 que reconoce al legatario de cuota el dcho a reclamar la división de la herencia; el art 783.2 donde en caso de división judicial indica que se mandará convocar a Junta, a los herederos, legatarios de cuota y cónyuge viudo; art 784.1 que le reconoce la cualidad de miembro de la Junta y art 793.3 que establece que debe ser citado para la formación de inventario.
Además da estos argumentos para exigir su intervención en la partición:
- El interés que tiene en el mantenimiento de la integridad del caudal hereditario, no ya como heredero, sino como copropietario de los bienes hereditarios.
- Su reconocimiento de que tiene dcho al retracto de coherederos del art 1067 del c.c.
- Si es considerado como copropietario del activo hereditario junto a los herederos, parece lógica la necesidad de su intervención no sólo para realizar actos de disposición, sobre bienes comunes, sino también para proceder a la extinción de comunidad mediante la partición de la herencia.
En definitiva, la DG desestima el recurso, exigiendo la intervención del legatario de cuota en la partición. Pero estima el recurso y rechaza el otro argumento del registrador respecto a la valoración de los bienes, ya que éste es un tema que no debe ser objeto de calificación por el mismo.
(JLN)
86. EMBARGO DE BIENES DEL CÓNYUGE NO DEUDOR: LA RESPONSABILIDAD DEBE DECLARARSE POR RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME. R. 23 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Agencia Tributaria Registro n.º 1 de Burgos.
Se plantea si cabe una anotación preventiva de embargo ordenada por la autoridad administrativa sobre una finca inscrita a nombre del cónyuge no deudor acompañando una sentencia no firme en la que se declara la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo.
El Registrador la deniega por falta de firmeza de la sentencia.
La Dirección confirma la calificación y argumenta que para anotar un embargo sobre bienes del cónyuge no deudor, es necesario que la deuda contraída bajo la vigencia del régimen de gananciales sea ganancial, y así sea declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Pero es preciso que este pronunciamiento sea definitivo e irrevocable y por tanto en una resolución firme, firmeza que ha de constar inequívocamente y no puede ser apreciada por el Registrador por el mero hecho de haber transcurrido el plazo para recurrirlas.
(MN)
87. OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS A UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN INSCRITO. R. 26 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Junta de Compensación - Registro de Orense n.º 2.
Hechos: En el presente expediente se discute sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de una certificación administrativa por la que se aprueban operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de compensación ya inscrito, con la finalidad de hacer constar a favor de determinadas fincas de reemplazo la adjudicación de uso del subsuelo de parte de las parcelas calificadas como Dotaciones Urbanísticas Locales de Espacios Libres y Zonas Verdes Públicas.
El registrador deniega la inscripción y la DGRN confirma su criterio recordando que Nada impide que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado, siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Lo que ocurre en el caso debatido es que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los Tribunales (ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación ex artículo 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común-. (JDR)
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
67. CALIFICACION ALTERNATIVA Y LEGITIMACION DEL NOTARIO PARA PEDIRLA. R. 3 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Notario de Reinosa don Víctor Fuentes Arjona Registro de Reinosa. Vinculante.
( ) reitera también la DGRN que el notario está legitimado para pedir la calificación alternativa de otro registrador, en contra de la opinión del registrador al que se pidió calificación alternativa en este caso, que consideraba que el notario no era interesado para ello. (AFS)
5.- PUNTOS PARA REFLEXIONAR: (JDR)
Muchos juristas creen percibir cierta tendencia o vocación de la DGRN a forzar (en ciertos casos) la interpretación de las normas para reducir el ámbito de la calificación registral y de su legitimación para recurrir, (y si viene al caso, ensalzar la calificación notarial y su legitimación procesal), así como a autoatribuirse mayor efecto vinculante y práctico a sus propias resoluciones que a las sentencias judiciales o a auténticas normas jurídicas
A la vista de las resoluciones publicadas en el BOE de este mes, ¿habría quizá algún o algunos ejemplos de ello? ¿Será un caso aislado, o percibe usted tambien esa tendencia de la que se habla?
Que cada uno piense y saque sus conclusiones.
FIN DEL INFORME DE ABRIL 2007
| Visita nº desde el 8 de mayo de 2007. |
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