1.- DISPOSICIONES GENERALES

 

2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)

 

3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.

 

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

 

 

 

*DEMARCACIÓN REGISTRAL. Orden JUS/2385/2007, de 27 de julio, por la que se aclara el apartado 2 de la disposición final segunda y la disposición final tercera del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en lo relativo a las competencias asumidas por las Comunidades Autónomas.

 PRIMER PUNTO: Dudas.

            Dice el apartado 2 de la disposición final segunda:

            2. Se autoriza a la Dirección General de los Registros y del Notariado para la resolución de las dudas que sobre los límites físicos de la demarcación surjan en su ejecución práctica, la atribución a un Registro determinado de las adscripciones, segregaciones, cambios o alteraciones administrativas de términos municipales, o cualesquiera otros problemas relativos a la demarcación que los registradores afectados sometan a consulta.

            Ahora se aclara así:

            “Artículo 1. Resolución de dudas. Las Comunidades Autónomas con competencias asumidas en sus respectivos Estatutos de Autonomía, resolverán, a través de los órganos competentes, las dudas que sobre los límites físicos de la demarcación surjan en su ejecución práctica, la atribución a un Registro determinado de las adscripciones, segregaciones, cambios o alteraciones administrativas de términos municipales, o cualesquiera otros problemas relativos a la demarcación que los registradores afectados sometan a consulta. “

            Resumen: Es decir, que aquellas Comunidades autónomas que tengan competencias estatutarias sustituirán a la DGRN en la resolución de las referidas dudas.

 

SEGUNDO PUNTO: Revisión de la demarcación.

            Dice la  Disposición final tercera:

            Revisión de la demarcación registral.

            1. El Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado, elaborará en el plazo máximo de cinco años a partir de la entrada en vigor de esta norma los estudios necesarios para modificar la demarcación registral, en los supuestos y condiciones previstas en el artículo 275 de la Ley Hipotecaria.

            2. La Dirección General de los Registros y del Notariado procederá a recabar de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles las estadísticas y encuestas precisas a los efectos de la confección en el plazo indicado de los estudios a que se refiere el apartado precedente”

            Ahora se aclara así:

            “Artículo 2. Elaboración de estudios para modificar la demarcación registral. Las Comunidades Autónomas con competencias asumidas en sus respectivos Estatutos de Autonomía, elaborarán, a través de los órganos competentes, en el plazo máximo de cinco años a partir de la entrada en vigor del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, los estudios necesarios para modificar la demarcación registral, en los supuestos y condiciones previstas en el articulo 275 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, procederán a recabar de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles las estadísticas y encuestas precisas a los efectos de la confección en el plazo indicado de los citados estudios.”

            Resumen: De lo anterior se deduce que, cara a revisar la demarcación, aquellas Comunidades autónomas que tengan competencias estatutarias sustituirán al Ministerio de Justicia en la elaboración de estudios y a la DGRN en la petición de estadísticas y encuestas a los Registros.

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**185. EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VALOR DISTINTO DEL FIJADO PARA SUBASTA. R. 19 de julio de 2007, DGRN. BOE de 7 de agosto de 2007.  Vinculante.

            El Registrador deniega la inscripción de determinadas adjudicaciones y cancelaciones como consecuencia de un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca porque lo impide la existencia de contradicción entre la valoración en que se tasaron los bienes ejecutados y la cantidad que consta fijada como valor de los bienes subastados.

            LA DGRN revoca su calificación y estima el recurso diciendo que “es evidente que el obstáculo que el Registrador erige como primer defecto (…), tiene su origen en un acto procesal emanado de quien legalmente tiene atribuidas las competencias para ello. Por ello, y con independencia de la opinión que pueda tenerse sobre la cuestión de fondo, procederán, en su caso, los recursos que las leyes determinen. Y aunque se admitiera la posibilidad de que pudiera, a través del procedimiento correspondiente, decretarse eventualmente la nulidad de las actuaciones realizadas en sede judicial por no ajustarse a derecho la decisión en su día adoptada respecto del tipo de salida de la subasta, lo cierto es que mientras que tal hecho no se produzca, y al tratarse de un acto jurisdiccional de aplicación de la ley, habrá que estar al mismo, sin que entre las funciones de la calificación registral, ni tampoco en las revisoras de este Centro Directivo, esté la de ser, como pone de relieve el Magistrado en sus alegaciones, una «suerte de instancia revisora de la actividad procesal», algo que es de competencia exclusiva del orden jurisdiccional y para lo que el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en el caso examinado en este recurso, no proporciona amparo ni cobertura alguna”.  

            Añade, citando pronunciamientos del Tribunal Supremo,  que “la correcta indicación del tipo de la subasta aparece como requisito de ineludible cumplimiento, en evitación del perjuicio económico tanto del acreedor, como del deudor hipotecario y del propietario no deudor, de ahí que deba predicarse la existencia de indefensión ínsita en el incumplimiento de las exigencias legales. Ahora bien, también ha declarado que, fuera del perjuicio para el acreedor, para el deudor o para el tercer poseedor, esa consustancial indefensión no puede afirmarse sin examinar las circunstancias de cada caso, aunque -cabría ahora añadir- todo ello habrá de enjuiciarse, en su caso, a la vista de la nueva regulación procesal y sobre la base de la aplicabilidad, o no, de los artículos 657 y 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a supuestos como el que ahora nos ocupa; cuestiones, todas ellas, que únicamente pueden dilucidarse en sede judicial.  (JDR)

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*189. PARTICIÓN Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR ALBACEA –PARTIDOR. CUBIERTA DEL EDIFICIO. R. 20 de julio de 2007. BOE del 17 de agosto de 2007. Notario de Benidorm don José Antonio Pérez Ramos - Registro n. º 3, de Benidorm. Vinculante en parte.

            Hechos: Por escritura pública, el albacea-comisario-contador-partidor de las herencias de dos esposos formalizó la adjudicación de dichas herencias, y, como actos previos, una declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio. En la cláusula tercera de los testamentos de ambos causantes se lega a su hijo Tomás la legitima estricta que por Ley le corresponda; y en la quinta, se establece como norma particional a tener en cuenta por el contador-partidor que el pago de la legítima de su hijo Tomás se haga con dos pisos y un local de negocio ubicados en la calle Trasmallo, número 4, de Benidorm.

            El Registrador observa los siguientes defectos:

            – La declaración de Obra Nueva y División Horizontal, y Adjudicación de herencia realizadas, precisan el consentimiento y aceptación, respectivamente, del heredero y legatario instituidos.

            - La «planta de cubierta» no puede configurarse como elemento privativo de la Propiedad Horizontal, al tener el carácter de elemento común por naturaleza y no ser susceptible de aprovechamiento independiente, aun cuando pudieran serlo los trasteros ubicados en ella, no acreditándose tampoco su configuración, a los efectos pretendidos, del Certificado Municipal incorporado.

            El Notario autorizante recurrió.

            La DGRN revoca el primer punto, considerando que el albacea-contador-partidor podía realizar la división horizontal, no estando perfectamente identificados los legados por el testador, siendo la interpretación del otorgante válida y eficaz en tanto no medie resolución judicial. Estima que no estamos ante un legado de cosa específica, cuya modificación exigiría el consentimiento del legatario, sino que los testadores atribuyeron por vía de legado la legítima estricta, ordenando al Albacea Contador partidor que en pago de la misma le adjudique determinados bienes, siempre que no se perjudique la legítima de los herederos forzosos. Interpreta que se trata de un legatario de parte alícuota por lo que no le es atribuida la propiedad de la cosa que el testador ordenó se le adjudicara en pago de su legítima, hasta que tenga lugar su entrega, sin que actúe a favor del legatario parciario, la transmisión posesoria civilísima que se produce en beneficio de los herederos.

            Ratifica también su doctrina de la no necesidad de que conste la aceptación del legado y de la herencia y que la partición de herencia hecha por el contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones, sin que la aceptación por los herederos y legatarios, impida la inscripción correspondiente, que puede hacerse sometida a la condición suspensiva, la cual habrá de entenderse cumplida cuando el expresado heredero o legatario realicen cualquier acto inscribible.

            Remueve el obstáculo de la previa necesidad de liquidar los gananciales atendiendo a la voluntad de los causantes que querían que se realizase la partición de su herencia sin la intervención de los herederos, siendo todos los bienes gananciales y estando bendecido por la práctica que el Contador Partidor pueda hacer como operación preparticional, la liquidación de la sociedad conyugal con intervención del cónyuge viudo. Concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de ellos

            Respecto de la cubierta del edificio, el Centro Directivo recuerda que dentro del conjunto de elementos comunes existentes en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, hay unos elementos comunes esenciales que constituyen el soporte de la propiedad individual del piso o local, y otros que cumplen una finalidad comunitaria al estar al servicio de todos los propietarios individuales en su aprovechamiento y utilización, pudiendo estos últimos ser desafectados. En concreto, la cubierta del edificio, aunque sea por definición legal un elemento común de los propietarios del edificio, su uso e incluso su titularidad dominical (piénsese en la posibilidad reconocida por el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario de configurar un derecho de sobreelevación sobre el edificio) puede atribuirse en el título constitutivo a determinados propietarios, al no ser de los de necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad. Lo que no parece admitir -aunque no puede entrar pues considera que no está en la nota- es que el Albacea Contador tenga facultades para constituir este tipo de propiedad horizontal.

            Confirma la nota, en cambio, en lo que se refiere a la falta de legitimación de la firma del técnico, defecto que fue subsanado con posterioridad. No considera defecto que el informe municipal no aluda a los trasteros (a los que si menciona el informe técnico), pues no expresa dudas en cuanto a la antigüedad de la edificación, no existiendo expediente alguno para el restablecimiento de la legalidad urbanística,

            Nota: Aunque se haya reconocido la potencial titularidad dominical privativa de la cubierta, en el caso se plantea una vuelta de tuerca adicional, el ser dicha cubierta un elemento independiente de la división horizontal (y no un mero anexo a otro elemento) lo cual es más discutible al no tratarse de “piso o local” que dice el artículo 396 del Código Civil (la R. 21 de noviembre de 2002 no admitió que lo fueran determinados espacios abiertos). Puede generar confusión en la práctica el considerar como finca independiente la cubierta, pues su titular muy posiblemente creerá que hará suyo lo que construya sobre la misma (si no lo ha hecho ya) lo cual no es así si no tiene a la vez el derecho de vuelo correspondiente que es un elemento común si no se dice lo contrario configurándose debidamente. De hecho, se ha utilizado la fórmula fraudulentamente para esconder una edificación que todavía no tiene ganada la prescripción. (JFME)

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190. SEGUNDA PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SOBRE FINCA SIN INMATRICULAR. R. 25 de julio de 2007. BOE del 17 de agosto de 2007. BBVA – Registro nº 3 de Valladolid.

            Hechos: Mediante mandamiento judicial se ordena la prórroga por cuatro años más de la anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable (falta de inmatriculación) de una anotación de embargo. Hay una prórroga previa por 180 días.

            El Registrador suspendió la práctica de dicho asiento porque el artículo 205.2. º del Reglamento Hipotecario limita al plazo de un año la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción.

            El Banco recurrió alegando la aplicabilidad al caso del nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria, siendo posibles sucesivas prórrogas rogadas de hasta cuatro años cada una.

            El Centro Directivo desestima el recurso, recordando que una cuestión parecida se trató en la R. 24 de abril de 2007. Dispone el art. 86 de la Ley Hipotecaria que el plazo de duración de las anotaciones preventivas es el de cuatro años (prorrogable sucesivamente por otros tantos), a menos que tengan señalada por ley un plazo más breve. Pero lo hay  para las anotaciones de suspensión por defecto subsanable ya que el art. 96 de la Ley Hipotecaria establece una duración inicial de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por decisión judicial, a lo cual añade el párrafo segundo del art. 205 del Reglamento Hipotecario que, tratándose de anotaciones de suspensión por falta de previa inscripción, el Juez, por causas extraordinarias, puede ordenar una nueva prórroga hasta que transcurra un año desde la fecha de la anotación.  (JFME)

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187. SEGURO DECENAL. CAPITAL ASEGURADO. NOTIFICACIÓN AL NOTARIO POR FAX DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. R. 19 de julio de 2007, DGRN. BOE de 7 de Agosto de 2007. Notario de Sabadell -Registro de la Propiedad de Sabadell nº 4. Vinculante.

            Reitera, en cuanto a la cuestión de fondo la doctrina ya sentada por la DG en resoluciones anteriores: El seguro decenal debe serlo por el coste de ejecución, concepto diferente del más amplio de valor de la obra nueva (R. 21 de Marzo de 2007, R. 4 de Mayo de 2007 )

            En cuanto a la cuestión de forma, reitera asimismo lo ya señalado por resoluciones anteriores (entre otras, R. 12 de Septiembre de 2005, R. 19 de Abril de 2006,   R. 12 de Mayo de 2007) sobre inadmisibilidad del fax como medio de notificación de los defectos al Notario, salvo que éste hubiese formulado una manifestación, de la que quede constancia fehaciente, aceptándola.

           No obstante, entiende que el vicio procedimental indicado queda sanado, ex artículo 58.3 de la Ley 30/1992, toda vez que no ha impedido al interesado interponer el recurso en condiciones que implican el pleno conocimiento en tiempo oportuno del contenido de la notificación.

            Comentario: Contrasta el criterio de la DG con el que ha sentado la Sentencia (no firme) de 2-4-2007 del Juzgado de Primera Instancia de Murcia, nº 1 (que revoca la Resolución DGRN de 12-9-2005). Según dicha sentencia, que interpreta conjuntamente los arts. 322.I y II LH y 59.1 de la Ley 30/1992, la norma que establece la validez de la notificación telemática (en el caso, precisamente, por FAX) sólo cuando se hubiese autorizado al registrador para ello, únicamente es aplicable al interesado, entendiendo por tal al presentante, y no al notario, que en su calidad de funcionario público carece de un interés equiparable al de aquél. (JCC).

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FIN DEL INFORME

 

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Visita nº desde el 17 de septiembre de 2007.