PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE ENERO 2007
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
***REGLAMENTO NOTARIAL. Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, por el que se modifica el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944.
Se justifica la reforma por las muchas modificaciones producidas en los últimos años en lo referente al ejercicio de la fe pública notarial, como función y servicio público, así como en el estatuto de los notarios.
Destaca entre las modificaciones acaecidas:
- La integración de los Corredores de Comercio Colegiados en el Cuerpo único de Notarios
- La aprobación de un nuevo régimen disciplinario notarial.
- La incorporación de las nuevas técnicas telemáticas e informáticas a la función pública notarial
- Y la desaparición del régimen mutual como sistema de previsión social de los notarios.
Dichas reformas suponen una revisión profunda, pues en el Reglamento Notarial -sin perjuicio de la Ley del Notariado- se regula el modo de prestación de la función pública notarial y se constituye en el estatuto funcionarial del notario y de su organización corporativa.
La reforma no altera la estructura del vigente Reglamento Notarial sino que, acomodándose al mismo, procede a modificar todos aquellos artículos que, por las reformas expuestas y por el transcurso del tiempo han quedado obsoletos.
Se agrupan las modificaciones en tres bloques:
PRIMER BLOQUE: Estatuto del notario como funcionario público.
A) Requisitos para el ejercicio de la función y régimen funcionarial.
- Se resalta la independencia del notario en el ejercicio de su función pública. Art. 1.
- El derecho a elegir libremente notario, salvo limitaciones legales. Art. 3.
- Se concreta más la regulación del seguro de responsabilidad civil (artículos 24 a 34).
- Sustituciones.
- Jubilaciones (atendiendo a su doble régimen de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos y de funcionarios públicos). Artículos 49 a 58.
- Se mantiene la naturaleza de oficina pública de la notaría como lugar donde se presta una función pública, exigiendo a los Colegios Notariales que mediante sistemas telemáticos informen de su ubicación.
- Se reforma el sistema de provisión de plazas, lo que obliga, asimismo, a reformar las oposiciones entre notarios, sustituyéndose, como premio, el abono de años de antigüedad en clase por el abono de años de antigüedad en carrera (artículos 88 a 108).
. - En cuanto a la jurisdicción notarial, se moderniza el sistema de habilitaciones buscando el equilibrio entre el principio de que el notario es un funcionario público que ejerce su función en un ámbito territorial predeterminado, debiendo de prestar su función en régimen de plena independencia e imparcialidad, y el derecho del usuario a elegir al notario que crea conveniente. Artículos 117 a 142.
B) Régimen disciplinario. La reforma era obligada por obsoleta, pues el régimen disciplinario se modificó en su integridad mediante la Ley 14/2000, de 27 de diciembre. Artículos 346 a 364.
SEGUNDO BLOQUE: Formas documentales y prestación de la función pública notarial
En estas materias, las reformas son muy intensas, al ser preciso recoger en un solo texto las diversas formas de documentación pública notarial, incluida la regulación de las pólizas y del Libro-Registro, tan afectadas por la Ley de Prevención del Fraude que da nueva redacción a los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado.
Por su importancia, hemos de desatacar los siguientes aspectos:
- Se modifica la regulación de la comparecencia, exigiendo del notario un juicio expreso y explícito acerca de la suficiencia de las facultades del representante (artículo 166).
- Se exige del notario para que informe adecuadamente a los otorgantes, que conozca la titularidad y el estado de cargas del inmueble. Al hilo de la reforma de la Ley Hipotecaria (artículos 221, 222.10 y 248) se exige del notario que éste acceda a los Libros del Registro de la Propiedad en el momento de la autorización de la escritura. Artículo 175 del Reglamento Notarial. Nota: sin embargo, el artículo 222.10 LH alude a que el acceso es al contenido de los Libros del Registro y no a los Libros directamente.
- Se exige que el notario expida copia autorizada en el mismo día o hábil siguiente cuando contenga acto o negocio susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad o Mercantil
- El notario deberá remitir telemáticamente la copia autorizada a tales Registros, salvo que el interesado manifieste lo contrario.
- Se regula la copia autorizada electrónica en desarrollo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado (artículo 224).
- Se modifica la regulación de las actas, en unos casos como consecuencia de la incorporación de las nuevas tecnologías (ejs.: artículos 198 y 200) y, en otros, dada la inadecuación de su régimen jurídico (ej.: actas de subasta del artículo 220).
- Se incorpora al Reglamento la regulación de los índices informatizados, atribuyéndoles la finalidad esencial de servir de cauce y medio de colaboración con las Administraciones Públicas, exigiendo una mayor periodicidad y responsabilizando al notario de cualquier error o discrepancia entre su contenido y el acto o negocio jurídico autorizado o intervenido. Artículos 284 a 286.
TERCER BLOQUE: Organización corporativa del Notariado.
La organización corporativa notarial está integrada por los Colegios Notariales y por el Consejo General del Notariado.
- Se acomoda el ámbito territorial de los Colegios Notariales a las diferentes Comunidades Autónomas y se les da, en algunos casos, nueva denominación.
- Se modifica la regulación de la organización corporativa del notariado; partiendo de la existencia de una administración jerarquizada entre el notario y su organización corporativa y entre ésta y el Ministerio de Justicia.
- Cambia el régimen de ingresos colegiales.
- Se reforma el sistema de elección a las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, actualmente muy complejo y se modifica, además, el período de mandato de los miembros de las Juntas Directivas y del Consejo, pues el actual de tres años y la imposibilidad de ser reelegido por más de un mandato, se estiman inadecuados.
- Por último, se regulan las relaciones que deba mantener la unidad especializada de información estadística, a que se refiere el artículo 17 de la Ley del Notariado, respecto de los notarios.
Entrada en vigor: El 30 de enero de 2007, con la excepción de la reordenación del ámbito territorial de todos los Colegios Notariales que será efectiva a partir del 1 de enero de 2009.
Ver archivo especial.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
2. OBRA NUEVA. CERTIFICADO EMITIDO POR ARQUITECTO DIRECTOR DE LA OBRA Y NO NECESIDAD DE ACREDITACION DE SU COMPETENCIA R. 4 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007. Vinculante.
Se presenta a inscripción escritura de obra nueva en construcción en la que el arquitecto director de la obra certifica, en la forma usual, que la descripción se ajusta al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia para dicha obra.
La registradora suspende la inscripción pues considera que el arquitecto tiene que acreditar su competencia, sus facultades para certificar, por aplicación del criterio de la Resolución de la DGRN de 27 de Enero de 2006.
La DGRN revoca la calificación y acepta el recurso y argumentos del notario autorizante, señalando que el criterio de dicha Resolución de 2006 sólo resulta aplicable, en su caso, a los certificados emitidos para las obras terminadas declaradas por antigüedad (en las que no se acredita la licencia municipal) y no a las obras declaradas existiendo licencia municipal de obras en base al certificado del técnico autor del proyecto o director de la obra. (AFS)
4. APODERADO CON ESCRITURA PÚBLICA Y ESPECIALMENTE AUTORIZADO POR CERTIFICACIÓN. R. 17 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 16 de enero de 2007. Vinculante.
Hechos: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en el que la entidad acreedora está representada por un apoderado que acredita su representación mediante escritura de poder cuyos datos se reseñan y cuya copia auténtica se exhibe al Notario. Además, el Notario expresa que dicho apoderado está especialmente facultado para dicho acto en virtud de determinada certificación, expedida por cierto apoderado de la entidad, cuyo original, con la firma debidamente legitimada, incorpora a la matriz Añade a continuación su juicio de suficiencia de las facultades representativas para préstamos hipotecarios, pero utiliza el plural, pues dice porque de los documentos auténticos reseñados resulta estar facultado
El Registrador estima que se da incongruencia, pues, al no ser la certificación un documento auténtico, tan sólo existe uno el poder, de lo que deduce que se basa el juicio de suficiencia en parte en un documento privado que se refiere a un poder no exhibido a ningún notario.
Recurrida la calificación por el Notario, la DGRN estima su recurso reiterando su doctrina sobre el valor el juicio de suficiencia y la calificación de la representación. Entiende que en el caso concreto:
- El juicio notarial sobre suficiencia de la representación acreditada contenido en la escritura es congruente con el negocio jurídico documentado ya que se trata de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Dicho juicio no queda empañado por el hecho de que el Notario añada que el apoderado se encuentra especialmente facultado en virtud de la certificación que se incorpora.
- Tampoco queda empañada la congruencia por el hecho de que el notario aluda, en plural, a los «documentos auténticos» de los que resulten las facultades representativas, expresión que bien puede entenderse como comprensiva de otras escrituras públicas relativas a la personalidad de la entidad representada o bien tratarse de un lapsus gramatical. (JFME)
*6. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO E HIPOTECA DE CREDITO EN CUENTA CORRIENTE. R. 2 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007. Vinculante.
En una escritura de hipoteca en garantía de un crédito en cuenta corriente se pacta el vencimiento anticipado del crédito en caso de falta de pago de alguna de las cuotas por principal y/o intereses.
El registrador considera que no es inscribible dicho pacto pues en las hipotecas de máximo no están garantizados los intereses independientemente del principal, y sólo es exigible el saldo final, al cierre de la cuenta, ya que los intereses impagados se cargan como una partida más de la cuenta corriente.
La DGRN revoca la nota y admite la inscripción en base al principio de libertad de pacto del art. 1255 del CC pues, aunque no todo pacto de vencimiento anticipado es inscribible, el presente pacto de vencimiento por impago de principal y/o intereses afecta al cumplimiento de la obligación principal y en definitiva estamos ante el ejercicio de la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil por incumplimiento de lo pactado. (AFS)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
1. DERECHO HEREDITARIO EN ABSTRACTO: CABE ANOTACION PERO NO INSCRIPCION. R. 1 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007.
Se plantea si cabe inscribir un auto en que se adjudican los derechos hereditarios que al deudor corresponden sobre determinados bienes a favor de la entidad demandante acreedora, constando aún aquéllos inscritos a favor del causante, sin que conste haberse realizado la partición de la herencia ni acompañarse el título de la sucesión.
La Dirección confirma la calificación y niega la posibilidad de inscribir la adjudicación ya que, en principio, el derecho hereditario no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y no un derecho en concreto sobre bienes determinados, y en tanto no se lleve a efecto la partición, es posible anotar por deudas del heredero bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos del heredero sobre la total masa hereditaria (art. 166.1.º RH) pero no es posible la inscripción de la adjudicación de tales derechos hasta realizar la partición de la herencia, que es cuando esa cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas. (MN)
10. EL JUEZ HA DE RESOLVER EL EXPEDIENTE PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Hechos: Se solicita la inscripción del testimonio de un decreto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido. El expediente fue resuelto por la Secretaria Judicial del Juzgado de 1ª Instancia.
El registrador deniega por entender que el secretario judicial carece de competencia al estar reservada por ley a favor del juez que tenga competencia donde radica la finca.
El recurrente alegó la competencia de los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria en virtud de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
La DGRN desestima el recurso. Analiza la calificación registral en materia de documentos judiciales, incluyendo en su ámbito la valoración de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente y el cumplimiento de los trámites que están establecidos por Ley, trámites que, en el caso del expediente de dominio para la reanudación del tracto, se determinan fundamentalmente en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que ello suponga entrar en la fundamentación del fallo. Y dicho precepto dispone que sea el Juez, y no el Secretario Judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.
Nota: El artículo 115 del Proyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria puede cambiar radicalmente el panorama, pues prevé que estos expedientes puedan tramitarse ante el Secretario Judicial, ante el Notario o ante el Registrador, según elección del interesado. (JFME)
13. NO CABE INMATRICULACIÓN POR EL ART 206 DE BIENES DE UN AYUNTAMIENTO, SI ÉSTE NO TIENE INVENTARIO. R. 12 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Hechos: Se plantea la cuestión de si un Ayuntamiento puede proceder a inmatricular en el Registro de la Propiedad una serie de fincas pertenecientes al patrimonio municipal mediante certificación pública en la se manifiesta que el Ayuntamiento carece de Inventario de Bienes en los términos previstos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
El Registrador suspende la inscripción, y la DGRN confirma su criterio, diciendo que no puede entenderse cumplida la exigencia de referenciar el inventario de bienes en la certificación pública, (art 303 R.H.) por la simple manifestación en dicha certificación de que el Ayuntamiento carece de dicho inventario, ya que, la finalidad de este requisito es cumplir el requisito legal de que, de alguna manera, pueda constar de forma fehaciente la titularidad de los bienes que se pretenden inmatricular. Añade, que según el mismo precepto, también cabe que lo sea en relación con los documentos oficiales que obren en su poder, por lo que en el presente supuesto el Ayuntamiento, a pesar de carecer de inventario de bienes, podría hacer referencia en la certificación a cualquier otro documento oficial del que resulte de forma fehaciente la titularidad de dichos bienes, si bien estos documentos requerirían una calificación registral de control de la legalidad, al carecer de las garantías que ofrece el inventario, como, por ejemplo, la aprobación por el pleno del Ente Local. (JDR)
*16. DEFENSOR JUDICIAL: ES NECESARIO SI EL CONYUGE QUE REPRESENTA A UN HIJO MENOR PUEDE OPTAR ENTRE USUFRUCTO UNIVERSAL O TERCIO LIBRE Y SU CUOTA LEGITIMARIA. R. 14 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
HECHOS: Se formaliza una escritura de herencia, en la que el cónyuge viudo actuando por sí y en nombre de su hijo menor, liquida los gananciales y acepta la herencia de su esposa, optando por el usufructo universal de la herencia de la finada (ésta le había concedido en su testamento el optar, bien por el usufructo universal o por el tercio libre y su cuota legal usufructuaria).
El Registrador estima que existe una contraposición de interés en el esposo, en relación con la opción concedida por la esposa en su testamento, ya que, con la opción ejercitada, se está gravando la legítima del menor, y en este supuesto sólo el legitimario (si fuera mayor) o su representante (en este caso un defensor judicial) son los únicos que pueden decidir qué opción es la más conveniente.
En el recurso, el Notario, se ampara sobretodo en la cláusula establecida por la testadora de que si la heredera no respetase el usufructo universal, vería reducida su herencia a la legítima estricta y en las nuevas tesis que propugnan la concesión al viudo del usufructo universal.
DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso (ver Rs de 15 de mayo de 2002) y confirma el defecto alegado, ya que indica que en el supuesto de la llamada Cautela Socini hay un conflicto de intereses entre la medre o padre y el hijo menor, ya que si bien la fórmula está admitida por la doctrina y jurisprudencia, los legitimarios reciben una porción mayor de la que les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. En consecuencia, dicha cautela comporta una alternativa por la que el legitimario tiene que optar y existe esa contraposición de interés, al optar por ella la madre, que se ve afectada por el resultado de la opción, lo que hace necesaria la intervención de un defensor judicial. (JLN)
FIN DEL INFORME DE ENERO 2006.
| Visita nº desde el 14 de febrero de 2007. |
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