PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE FEBRERO 2007
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
REGLAMENTO NOTARIAL. Corrección de errores del Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, por el que se modifica el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944.
Se había omitido el primer párrafo del artículo 1:
En la página 4023, primera columna, detrás de la expresión: «Artículo 1», debe insertarse el siguiente párrafo:
«El Notariado está integrado por todos los notarios de España, con idénticas funciones y los derechos y obligaciones que las leyes y reglamentos determinan.»
LEXNET. Real Decreto 84/2007, de 26 de enero, sobre implantación en la Administración de Justicia del sistema informático de telecomunicaciones Lexnet para la presentación de escritos y documentos, el traslado de copias y la realización de actos de comunicación procesal por medios telemáticos.
El presente real decreto tiene por objeto regular la implantación en la Administración de Justicia del sistema telemático denominado Lexnet, para la presentación de escritos y documentos, el traslado de copias y la realización de actos de comunicación procesal, así como establecer las condiciones generales para su utilización y funcionamiento.
La regulación de los efectos jurídicos consecuencia del uso de medios electrónicos en la realización de los actos procesales incluidos en su ámbito material de aplicación es competencia del legislador, por lo que no se incluye su ordenación en este decreto.
El sistema Lexnet está constituido por una arquitectura basada en correo electrónico securizado mediante la utilización de firma electrónica reconocida.
REGISTRO CIVIL. Instrucción de 7 de febrero de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre requisitos registrales en la expedición de la certificación literal de nacimiento para la obtención del Documento Nacional de Identidad.
LIBRE CIRCULACIÓN U.E. Real Decreto 240/2007, de 16 de febrero, sobre entrada, libre circulación y residencia en España de ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea y de otros Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.
Ese real decreto regula las condiciones para el ejercicio de los derechos de entrada y salida, libre circulación, estancia, residencia, residencia de carácter permanente y trabajo en España por parte de los ciudadanos de otros Estados miembros de la Unión Europea y de los restantes Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (por ejemplo, Suiza), así como las limitaciones a los derechos anteriores por razones de orden público, seguridad pública o salud pública.
Se aplica también, cualquiera que sea su nacionalidad, a los familiares de dichos ciudadanos que sean cónyuge, pareja estable o ascendientes o descendientes directos de ambos. Estos familiares si pretenden permanecer o fijar su residencia en España durante más de tres meses estarán obligados a solicitar un certificado de registro o una tarjeta de residencia de familiar de ciudadano de la Unión.
Estancia inferior a tres meses de un ciudadano o familiar: En los supuestos en los que la permanencia, cualquiera que sea su finalidad, tenga una duración inferior a tres meses, será suficiente la posesión de pasaporte o documento de identidad en vigor, en virtud del cual se haya efectuado la entrada en territorio español. Art. 6.
Estancia superior a tres meses de un ciudadano: Los interesados estarán obligados a solicitar personalmente ante la Oficina de Extranjeros de la provincia donde pretendan permanecer o fijar su residencia o, en su defecto, ante la Comisaría de Policía correspondiente, su inscripción en el Registro Central de Extranjeros. Dicha solicitud deberá presentarse en el plazo de tres meses contados desde la fecha de entrada en España, siéndole expedido de forma inmediata un certificado de registro en el que constará el nombre, nacionalidad y domicilio de la persona registrada, su número de identidad de extranjero, y la fecha de registro. Art. 7.
Estancia superior a tres meses de un familiar extracomunitario: Deberá solicitar y obtener una tarjeta de residencia de familiar de ciudadano de la Unión ante la Oficina de Extranjeros de la provincia donde el interesado pretenda permanecer o fijar su residencia o, en su defecto, ante la Comisaría de Policía correspondiente. En todo caso, se entregará de forma inmediata un resguardo acreditativo de la presentación de la solicitud de la tarjeta, que será suficiente para acreditar su situación de estancia legal hasta la entrega de la tarjeta. La tenencia del resguardo no podrá constituir condición previa para el ejercicio de otros derechos o la realización de trámites administrativos, siempre que el beneficiario de los derechos pueda acreditar su situación por cualquier otro medio de prueba. La tarjeta de residencia de familiar de ciudadano de la Unión tendrá, como regla general, una validez de cinco años a partir de la fecha de su expedición. Art. 8.
Derecho a residir con carácter permanente: Son titulares del derecho a residir con carácter permanente los ciudadanos de un Estado miembro de la Unión Europea o de un Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, y los miembros de la familia que no sean nacionales de uno de dichos Estados, que hayan residido legalmente en España durante un período continuado de cinco años. A petición del interesado, la Oficina de Extranjeros de la provincia donde éste tenga su residencia o, en su defecto, la Comisaría de Policía correspondiente, expedirá, tras verificar la duración de la residencia, un certificado del derecho a residir con carácter permanente. Artículo 10, donde se definen más casos.
Entrada en vigor: 28 de marzo de 2007.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
30. PERMUTA CON AYUNTAMIENTO. SUELO EDIFICABLE FUTURO. PLAZO DE CINCO AÑOS.- R. 15 de enero de 2007, DGRN. BOE de 22 de febrero de 2007. Vinculante.
Hechos: Un Ayuntamiento permuta con particulares la adquisición de determinados bienes inmuebles de éstos, y, a cambio, les entregará un número determinado de metros cuadrados de suelo edificable futuro en un plazo de hasta cinco años, sin especificar de forma individualizada la cantidad.
Ahora, en la escritura calificada, uno de los propietarios formaliza la permuta con el Ayuntamiento, pero no se especifica la contraprestación tampoco, sino que se remiten al acuerdo global.
La registradora suspende la inscripción, pues considera que no se especifica la contraprestación de forma individual, que el tope máximo legal de aplazamiento en la entrega son 4 años y no 5, y que hay que tramitar un procedimiento expreso con justificación de necesidad de la permuta y valoración fehaciente, lo que considera que no ha ocurrido.
La DGRN estima el recurso del notario, pues señala que el plazo de 4 años establecido en la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas no es aplicable a los Ayuntamientos, que tienen su propia normativa en este punto; que la determinación de la concreta contraprestación que el Ayuntamiento ha de entregar se puede hacer por una operación aritmética de cálculo, proporcional a los metros .permutados con cada particular; que sí ha habido expediente tramitado al efecto, aunque la registradora no puede entrar a calificar la veracidad intrínseca y que la valoración, aunque ha sido conjunta para los varios propietarios firmantes del acuerdo, puede individualizarse por una mera operación matemática. (AFS)
*31. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA ORDENANDO EL MODO DE HACER UN DESLINDE. ASIENTOS PRACTICABLES EN DOCUMENTOS JUDICIALES. R. 16 de enero de 2007, DGRN. BOE de 22 de febrero de 2007. Vinculante.
Hechos: Se encuentra practicada sobre determinadas fincas una anotación preventiva de demanda en la que se pedía que se deslindara una finca del demandante con otras de los demandados; que se repusiera al demandante en la posesión de la superficie invadida, y que se ordenara el derribo de cualquier edificación que se hubiera ejecutado sobre una determinada franja de terreno.
Ahora se solicita en un mandamiento la conversión en inscripción de dichas anotaciones aportando para ello testimonio de sentencia que estima parcialmente la demanda ordenando que, en ejecución de la misma, se proceda al deslinde con el auxilio de un perito topógrafo; fija algunas reglas por las que ha de regirse éste en la determinación de los linderos; establece, para el caso de que haya un defecto de superficie entre la real y la registral, que se distribuya el mismo en proporción a la extensión de las fincas, y finalmente condena a los demandados a reponer al actor en posesión de la superficie que hubiese sido invadida y a uno de ellos a derribar cualquier edificación que hubiese levantado en dicha franja de terreno.
El Registrador deniega la conversión solicitada porque el mandamiento es incongruente con la sentencia, pues ésta no ordena convertir en inscripción las anotaciones practicadas; porque la conversión sólo está prevista en el artículo 196 del Reglamento Hipotecario para los casos en que el anotante adquiera el derecho anotado y el deslinde no es un derecho de naturaleza real; y porque la sentencia no puede inscribirse ya que su efectividad depende de un deslinde que ha de determinar la superficie de las fincas, su reparto proporcional y, en su caso, el derribo de las construcciones. Reconoce que la sentencia, acompañada de la resolución judicial correspondiente que apruebe lo ejecutado en virtud de ella, sería inscribible
El Centro Directivo se plantea en primer lugar si a sentencia es inscribible de algún modo. Parte de que el deslinde no es un derecho, sino una facultad que integra el dominio y cualquier otro derecho real, por lo que todo propietario de una finca o titular de un derecho real sobre la misma, en la medida en que estén inscritos sus derechos en el Registro, tendrá igualmente inscrito el «derecho» al deslinde como una de las facultades que integran su derecho. La sentencia determina que el deslinde se haga de un cierto modo. Cuando se ejecute ese deslinde en la forma ordenada, el título que lo recoja será inscribible, por lo que, mientras tanto, la sentencia también lo es.
Ahora bien, el asiento procedente no es la inscripción sino una anotación preventiva de sentencia, conforme al artículo 42.3 de la Ley Hipotecaria. Este criterio se enmarca en la doctrina de la DG (plasmada en la Resolución de 23 de octubre de 1999) que admite la posibilidad de anotar ejecutorias que contengan, como en este caso, condenas no dinerarias cuando ordenan al titular registral cumplir una obligación de hacer o de no hacer que conlleve, una vez cumplida, una mutación jurídico real susceptible de ser inscrita. Así se impide que surja un tercer adquirente protegido por la fe pública registral.
Recuerda que, respecto a los documentos judiciales, corresponde al Registrador determinar los asientos que han de practicarse, aunque no puedan realizarse los específicamente ordenados por la autoridad judicial, a fin de que el Registro despliegue, respecto a ellos, la máxima eficacia posible. (JFME)
38. COMPRAVENTA CON PODER REVOCADO. CALIFICACION REGISTRAL DE LA ESCRITURA DE REVOCACIÓN. R. 29 de enero de 2007, DGRN. BOE de 27 de febrero de 2007. Vinculante.
Un poder es otorgado inicialmente a dos personas con el carácter de irrevocable por pacto y con facultades de autocontratación, -ligado al parecer a un contrato privado de compraventa simultáneo entre poderdantes y apoderado. Posteriormente es revocado por los poderdantes y notificada notarialmente la revocación en el domicilio indicado, si bien sólo está presente uno de los apoderados, no el otro.
Ahora, 10 años después, el apoderado no presente en la notificación de la revocación eleva a público un documento privado de compraventa y se vende para sí y su esposa una finca en uso de ese poder, cuya copia exhibe al notario aseverando su vigencia.
Resumiendo un poco la situación en el ámbito del Registro: Se presenta en el Registro de la Propiedad la escritura de revocación del poder, caduca el asiento de presentación y estando caducado se presenta y califica el documento de compraventa; el registrador deniega la inscripción, sobre la base de que el poder está extinguido y de que dado el tiempo transcurrido (10 años) desde la revocación y las circunstancias de la notificación, el apoderado debió de tener conocimiento de la revocación, por lo que exige la ratificación de los poderdantes.
La DGRN estima el recurso, pues considera que la calificación notarial y registral no puede destruir la presunción de buena fe cognoscitiva del apoderado, cuestionable sólo en los tribunales. Además, la escritura de revocación de poder presentada en el Registro de la Propiedad aunque pudiera pensarse en principio que ha de tenerse en cuenta para la calificación, ello no puede llevar a desvirtuar el principio de prioridad registral, por lo que al resultar este título incompatible con el título de la compraventa y estar caducado el asiento, habrá que dar prioridad a ésta, pues el título fue presentado cuando el asiento de revocación del poder ya no estaba vigente.
COMENTARIO: Llama la atención que la DGRN no rechace de plano la presentación de escrituras de revocación de poder en el registro de la propiedad en principio ajeno a este tipo de título- por indebida, y puede interpretarse que deja la puerta abierta a la posibilidad de practicar una nota marginal de la revocación del poder en la finca propiedad de los poderdantes.
En el presente caso, al no haberse practicado dicha nota marginal, haber caducado el asiento de presentación y ser incompatible la revocación con el nuevo título presentado (la compraventa) aplica el principio de prioridad a favor de ésta última. No queda claro cuál hubiera sido el criterio de la DGRN si se hubiese practicado la nota marginal en base a la revocación del poder, pero si se admite la posibilidad de practicar nota marginal de la revocación, lógicamente habría que rechazar la inscripción de la compraventa por resultar incompatible con la revocación previamente anotada. (AFS)
40. CONCENTRACION PARCELARIA: CALIFICACION REGISTRAL. R. 30 de enero de 2007, DGRN. BOE de 27 de febrero de 2007. Vinculante en parte.
El Registrador deniega la inscripción de una Concentración Parcelaria porque en su tramitación se han incumplido una serie de requisitos del procedimiento y entiende que está inmersa en nulidad, y por la falta de la relación de las circunstancias personales, gravámenes, derechos y limitaciones en algunas de las parcelas de reemplazo.
La Dirección, respecto al primer grupo de defectos estima el recurso, ya que en la calificación no es aplicable el art. 99 RH sino la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, que en el art. 235.3 ya determinaba que los Registradores no pueden denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas; y además en ningún caso es competencia del Registrador declarar la nulidad de los actos llevados a cabo por la Administración.
Sin embargo, confirma la calificación en cuanto que sí es objeto de calificación las circunstancias que deben reunir las fincas de reemplazo. (MN)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
32. MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 19 de enero de 2007, DGRN. BOE de 22 de febrero de 2007.
Hechos: Una finca aparece inscrita a favor de dos cónyuges de nacionalidad holandesa «casados en régimen legal supletorio de primer grado de comunidad absoluta de bienes» y se añade que se inscribe la finca a favor de dichos cónyuges «con sujeción a su régimen económico matrimonial». El Recaudador municipal presenta mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo sobre la mitad indivisa del deudor, habiendo sido notificada la esposa.
El Registrador considera que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación a la misma.
El Recaudador interpreta que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo. Considera que, desde la perspectiva del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, la notificación del embargo al cónyuge no deudor excluye cualquier indefensión material de éste, habida cuenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la intervención adhesiva litisconsorcial en su artículo 13.
La DGRN confirma la nota de calificación considerando que han de utilizarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes del matrimonio y, si no se acreditan cuáles sean, como es el caso, se puede solventar la situación dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
El Centro Directivo estima aplicable esta solución también al caso en que los bienes estuviesen inscritos de por mitad y proindiviso, pues cada mitad habrá de entenderse que lo está con arreglo a su régimen económico matrimonial.
Notas: Aunque la DG argumenta como si los cónyuges fuesen franceses, creo que se trata de un mero error sin trascendencia, -tan común en estos tiempos de uso masivo del tratamiento de textos- consistente en cortar, pegar y olvidar modificar respecto de otra Resolución anterior, quizás la de 10 de julio de 2006.
En cuanto al fondo, estimo muy estricto que la Dirección General aplique un régimen más severo a estos casos que a los gananciales, donde es suficiente con la notificación al otro cónyuge a pesar de tratarse de una comunidad germánica. Ver, al respecto, nota a la Resolución 239 del 2005. (JFME)
35. EMBARGO DE BIENES FUERA DEL TERRITORIO DE LAS ENTIDADES LOCALES. R. 24 de enero de 2007, DGRN. BOE de 22 de febrero de 2007.
Confirmando la Nota del Registrador, se reiteran recientes resoluciones según las cuales los Ayuntamientos carecen de jurisdicción para trabar bienes situados fuera del territorio de su corporación, ya que el art. 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación. Y dado que la calificación de los documentos administrativos, aunque tiene un alcance limitado, sí llega a la competencia del órgano administrativo - art. 99 RH- es correcta la actuación del Registrador. (MN)
36. EMBARGO DE LA CUOTA GLOBAL GANANCIAL SOBRE BIENES CONCRETOS. DIFERENTES SUPUESTOS. R. 17 de enero de 2007, DGRN. BOE de 23 de febrero de 2007. Vinculante.
En un procedimiento de separación donde, disuelta pero todavía no liquidada la sociedad de gananciales, se plantea si es anotable a favor de uno de los cónyuges un embargo que se acuerda sobre la global cuota ganancial del deudor y se dice se practique sobre un determinado bien inscrito como ganancial, en cuanto a los derechos que le pudieran corresponder al demandado.
Señala el Centro Directivo que, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias. De lo que se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis:
1.-El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, que requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (art. 20 LH).
2.- El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, que, por aplicación analógica de los arts. 1067 CC y 42.6 y 46 LH, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (art. 166.1 in fine, RH). Y,
3.- El embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto distinto del anterior, ya que puede ocurrir que en la liquidación el bien no sea adjudicado al cónyuge deudor, con lo que la traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba).
Por ello, cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares el objeto del embargo carece de verdadera sustantividad jurídica y debe rechazarse su reflejo registral. Pero en este caso concreto nos hallamos en la segunda de las hipótesis, ya que se declaran embargados los derechos que pudieran corresponder al ejecutado sobre la cuota global de los bienes que en la liquidación de la sociedad de gananciales formada junto a la ejecutante y en especial sobre determinado inmueble, y no hay obstáculo para practicar la anotación ordenada. (MN)
Archidona (Málaga). Joaquín Delgado Ramos.
FIN DEL INFORME DE FEBRERO DE 2007
| Visita nº desde el 21 de marzo de 2007. |
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