PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE MARZO 2007
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
***SOCIEDADES PROFESIONALES. LEY 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.
La Ley 2/2007 de 15 de Marzo, publicada en el BOE de 16 de Marzo y que entrará en vigor el 16 de Junio de este año, regula por primera vez en España a la auténtica sociedad profesional. Es decir, se va a tratar de una sociedad que va a poder tener por objeto el propio del profesional de la clase que sea y que por tanto no será ya una sociedad de medios, ni una sociedad de intermediación, ni tampoco una sociedad de comunicación de ganancias.
1. Formas jurídicas que puede revestir la sociedad profesional:
Cualquiera de las existentes en el ordenamiento jurídico. Es decir desde la sociedad civil, a las sociedades capitalistas, pasando por las personalistas. También las sociedades especiales, como la Nueva empresa, las Laborales y las Unipersonales. La más frecuente, tanto por sus ventajas, como por los tintes eminentemente personalistas que se derivan de la nueva Ley, será la limitada (Art. 1.2).
2. Denominación de la sociedad.
No hay casi especialidades. Puede ser objetiva o subjetiva.
3. Objeto social.
Será el propio del profesional de que se trate. Es posible tener varios objetos profesionales, no incompatibles entre sí.
4. Socios fundadores.
a) En las limitadas y anónimas las tres cuartas partes del capital y de los derechos de voto deben ser de socios profesionales, que son los que tienen el título correspondiente y además van a ejercer su actividad dentro de la sociedad.
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*RECTIFICACIÓN DE SEXO. LEY 3/2007, de 15 de marzo, reguladora de la rectificación registral de la mención relativa al sexo de las personas.
**PROTOCOLOS FAMILIARES. Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero, por el que se regula la publicidad de los protocolos familiares.
Se dicta este RD en ejecución de la DF 2ª, apartado 3 de la Ley 7/2003 de 1 de Abril de sociedad limitada nueva empresa. Tiene dos partes claramente diferenciadas, aunque ambas presididas por el objetivo de dar cauce a la redacción y publicidad de protocolos familiares.
I.- PUBLICIDAD DE LOS PROTOCOLOS FAMILIARES.
1. Concepto protocolo familiar. Lo define de forma descriptiva limitada el art. 1 del RD.
A efectos prácticos se puede decir que un protocolo familiar es un conjunto de reglas o normas, estatutarias o no, establecidas por los socios de una sociedad no cotizada, ligados por vínculos familiares, para regular sus relaciones entre sí, como tales socios, y sus relaciones con la propia sociedad.
2. Clases de protocolos familiares. A los efectos de su publicidad pueden ser de tres clases:
a) Protocolos familiares secretos o reservados: Son aquellos exclusivamente conocidos por los socios que los suscriben. Carecen de publicidad registral.
b) Protocolos familiares con pactos parasociales familiares: Son aquellos convenidos y suscritos por los socios que tienen por finalidad regular determinados aspectos societarios privados familiares y que pueden ser objeto de publicidad registral.
c) Protocolos familiares inscribibles: Son aquellos suscritos por los fundadores de la sociedad en el momento de su constitución, o en un momento posterior pero siempre por unanimidad de todos los socios implicados, que son inscribibles en el Registro Mercantil por afectar a la estructura de la sociedad y que surten efectos frente a terceros a terceros.
3. Publicidad de los Protocolos familiares:
a) Privada. Se puede publicar el protocolo familiar en la web de la sociedad, con la única limitación de que el sitio o dominio web en que se publique debe ser el que conste en la hoja de la sociedad abierta en el RM.
b) Pública por noticia. Se trata de hacer constar en la hoja abierta a la sociedad la simple existencia de un protocolo familiar, pero no su contenido. Este protocolo debe ser identificado y si constare en escritura pública se indicará el Notario, lugar, fecha y número de protocolo. También se indicará en el asiento si el protocolo es accesible en la web de la sociedad.
c) Pública por depósito: Al depositar las cuentas anuales, el órgano de administración puede incluir, como documento a depositar, una copia o testimonio total o parcial del documento público en que conste el protocolo.
d) Pública por inscripción: En este caso se trata de acuerdos sociales inscribibles cuya única especialidad es que los mismos se han adoptado en ejecución de un protocolo familiar.
II. MODIFICACIONES DEL RRM INCLUIDAS EN EL RD SOBRE PUBLICIDAD DE LOS PROTOCOLOS FAMILIARES.
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Entrada en vigor: A los veinte días de su publicación en el BOE que lo fue el 16 de marzo. Es decir entrará en vigor el 6 de Abril de 2007. Llama la atención que tratándose de norma facultativa y dispositiva, pero no prohibitiva se establezca ese plazo de vacatio ley. Lo lógico es que las posibilidades que establece se hubieran podido utilizar desde su publicación en el BOE. (JAGV)
***DEMARCACIÓN REGISTRAL. Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
A) Preámbulo:
Su Preámbulo justifica la necesidad de elaborar una modificación de la demarcación registral por dos razones fundamentales:
- El notable incremento del tráfico civil y mercantil.
- Hacer posible el más adecuado cumplimiento de las obligaciones de los registradores, en particular, las derivadas de la presentación telemática de títulos.
Se extiende también a Cataluña. Se justifica la decisión, citando al Consejo de Estado, porque los poderes públicos no pueden dejar de ejercitar sus competencias ante la hipótesis de un cambio de titularidad, cesión o transferencia de las mismas y para no perjudicar a los usuarios del servicio público registral al estar aún por precisar el marco normativo en que se desarrollarán las diferentes competencias autonómicas, con la incidencia y extensión prevista en cada Estatuto de Autonomía.
B) Articulado:
Art. 1º: Registros que se establecen. Se recogen en el Anexo I.
Art. 2º: División material de Registros de la Propiedad que actualmente se desempeñan en régimen de división personal. Anexo II.
Art. 3º: División personal de Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Anexo III.
Art. 4º. Líneas divisorias. En vías públicas y ríos, se entiende que discurren por el eje central correspondiente.
D.Ad. 1ª. Registros segregados con la misma capitalidad. Deberán situarse en locales contiguos en el supuesto de que existan libros comunes a ambos. En estos casos, todos los registradores a quienes sea común el archivo se considerarán archiveros y los traslados de inscripciones a los nuevos libros se realizarán por el registrador que realice la inscripción y por el sistema de pases, haciéndose constar tal circunstancia mediante la oportuna diligencia a continuación de la última inscripción, anotación o cancelación. Con posterioridad a dicha diligencia, no podrán realizarse en las fincas trasladadas más asientos que las correspondientes notas marginales.
D. Ad. 2ª. Concurso especial. Los nuevos Registros, así como los Registros matrices, serán objeto de concurso especial, pudiendo el titular del o de los Registros matrices optar al resultante o resultantes. En ningún caso se considerará traslado del registrador la opción por cualquiera de dichos Registros. Las vacantes que se originen como consecuencia de las resultas de dicho concurso especial serán objeto de provisión en el concurso ordinario correspondiente.
D. Ad. 3ª. Reordenación de la numeración de Registros.
D. Ad. 4ª. Competencias de las Comunidades Autónomas. La demarcación aprobada por el presente Real Decreto se entenderá sin perjuicio de las competencias asumidas por las Comunidades Autónomas en sus respectivos Estatutos de Autonomía.
D. Tr. única. Concursos. Desde la entrada en vigor de este Real Decreto, los registradores afectados por ser su Registro objeto de la presente demarcación, podrán tomar parte en concursos de provisión de vacantes aunque no haya transcurrido el plazo de un año a que se refiere el artículo 497 del Reglamento Hipotecario.
D. derogatoria única. Se deroga la Disposición Final segunda del Real Decreto 398/2000, de 24 de marzo, por el que se modifica la demarcación y capitalidad de determinados Registros de la Propiedad y Mercantiles (concurso especial).
D. final 1ª. Modificación del artículo 16 del Reglamento del Registro Mercantil como consecuencia de la creación del Registro Mercantil de Santiago de Compostela y para añadir este importante apartado: «4. Por razones del servicio el Ministro de Justicia, a propuesta de la Dirección general de los Registros y del Notariado, podrá acordar que el registrador mercantil provincial proceda a la instalación, en el término municipal que se señale, de una oficina abierta al público en la que se puedan efectuar por los usuarios del Registro Mercantil presentaciones y retiradas de toda clase de documentos, obtención de publicidad formal y todas las demás operaciones que puedan hacerse en la oficina del Registro Mercantil de la capital de la provincia, con la que estará telemáticamente conectada en la forma determinada por la propia Dirección General.»
D. final 2ª. Autorizaciones.
1. Se autoriza al Ministro de Justicia para dictar las normas que sean necesarias para interpretar y ejecutar el presente Real Decreto y, en especial, lo relativo a fechas de funcionamiento independiente de los Registros y regulación del período de transición hasta el funcionamiento independiente.
2. Se autoriza a la Dirección General de los Registros y del Notariado para la resolución de las dudas que sobre los límites físicos de la demarcación surjan en su ejecución práctica, la atribución a un Registro determinado de las adscripciones, segregaciones, cambios o alteraciones administrativas de términos municipales, o cualesquiera otros problemas relativos a la demarcación que los registradores afectados sometan a consulta.
D. final 3ª. Revisión de la demarcación registral. Plazo máximo de cinco años.
D. final 4ª. Nombramiento de Registradores accidentales. Cuando por razón de servicio profesional se dieran circunstancias extraordinarias en determinados Registros, en relación al despacho de documentos por expansión acelerada de núcleos de población, variación considerable de la titulación o cualquier otra causa, la DGRN nombrará uno o más registradores con carácter de accidentales por el plazo máximo de un año.
Entrada en vigor. El 18 de marzo de 2007.
***DEMARCACIÓN NOTARIAL. Real Decreto 173/2007, de 9 de febrero, sobre demarcación Notarial.
Entrada en vigor. El 18 de marzo de 2007.
*ESTATUTO DE ANDALUCÍA. Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo, de reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía.
- Notariado y registros públicos. Art. 77:
Corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia ejecutiva sobre:
1.º El nombramiento de Notarios y Registradores y el establecimiento de demarcaciones notariales y registrales.
2.º Registro Civil.
3.º Archivos de protocolos notariales, de libros registrales de la propiedad, mercantiles y civiles.
- Competencias ejecutivas. El art. 42 se refiere así a las mismas: 3.º Competencias ejecutivas, que comprenden la función ejecutiva que incluye la potestad de organización de su propia administración y, en general, aquellas funciones y actividades que el ordenamiento atribuye a la Administración Pública y, cuando proceda, la aprobación de disposiciones reglamentarias para la ejecución de la normativa del Estado.
- Parejas de hecho. Art. 17.2: Todas las parejas no casadas tienen el derecho a inscribir en un registro público sus opciones de convivencia. En el ámbito de competencias de la Comunidad Autónoma, las parejas no casadas inscritas en el registro gozarán de los mismos derechos que las parejas casadas.
- Testamento vital. Art. 20.1 Se reconoce el derecho a declarar la voluntad vital anticipada que deberá respetarse, en los términos que establezca la ley.
- Agencia Tributaria. Artículo 181.2: por ley se creará una Agencia Tributaria a la que se encomendará la gestión, liquidación, recaudación e inspección de todos los tributos propios, así como, por delegación del Estado, de los tributos estatales totalmente cedidos a la Junta de Andalucía. En relación con los demás impuestos cedidos gestionados por la Administración Tributaria del Estado en Andalucía, podrá establecerse un régimen de colaboración para su gestión compartida cuando así lo exija la naturaleza del tributo.
- Traspasos de competencias: Dice el apartado 5 de la Disposición transitoria primera: 5. Será título suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad del traspaso de bienes inmuebles del Estado a la Junta de Andalucía la certificación por la Comisión Mixta de los acuerdos gubernamentales debidamente publicados. Esta certificación deberá contener los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.
*INSTRUCCIÓN DGRN. Instrucción de 14 de marzo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre remisión por los Registradores de determinada información relativa a los títulos inscritos fuera del plazo legalmente previsto.
A) Preámbulo:
Esta Instrucción tiene su antecedente en la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que, como medio de agilización de la inscripción de los títulos, estableció una reducción de aranceles de un treinta por ciento cuando la inscripción se efectuara fuera de los plazos legalmente previstos.
Después, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, dio nueva redacción a los artículos 18, párrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria, y al artículo 18, apartado sexto, del Código de Comercio cuyo contenido es el siguiente:
Párrafo cuarto del art. 18 LH: La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de inscripción, los registradores deberán remitir a la Dirección General de los Registros y del Notariado en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero una estadística en formato electrónico que contenga el número de títulos presentados y fecha de inscripción de los mismos, así como el porcentaje de títulos inscritos fuera del plazo previsto en este artículo. La Dirección General de Registros y del Notariado concretará mediante Instrucción el formato electrónico y datos que deban remitir los registradores. El apartado sexto del art. 18 C.Com tiene una redacción idéntica.
En la Instrucción se concreta el formato electrónico y los datos que los Registradores deberán remitir a la DGRN.
El Centro Directivo afirma que la firma electrónica reconocida proporcionada por el Colegio de Registradores a los Registradores no está homologada de lo que deduce que resulta imposible para el Ministerio de Justicia recibir archivos, sea cual sea su formato, con dicha firma.
Para no dejar sin cumplimiento por ello la intención del Legislador, y hasta que no se homologue el mencionado certificado de firma electrónica reconocida empleado por los Registradores, deberá remitirse la información estadística prevista en soporte papel.
Articulado:
Apartado primero. Formato electrónico. Se aprueba el formato electrónico en el que los Registradores deberán remitir a la DGRN los datos de inscripción a los que se refiere el apartado segundo, que será el que figura en el Anexo de la Instrucción. La información deberá remitirse mediante documentos XML, que deberán ser validados contra el correspondiente XML schema, disponible en la página web de la DGRN, para verificar que están correctamente formados. Dicho documento deberá remitirse firmado con el certificado de firma electrónica del Registrador correspondiente.
Apartado segundo. Datos que deben ser remitidos. Los datos son los siguientes:
1. Datos identificativos del Registro e identificación del Registrador remitente.
2. Periodo al que se refiere la comunicación de datos, con indicación de año y trimestre.
3. Los datos estadísticos relativos a los títulos inscritos fuera de plazo, con indicación del porcentaje de títulos afectados y de la media de días fuera de plazo resultante.
4. Datos de los títulos inscritos fuera de plazo: Relación individualizada de los títulos en que concurra esta circunstancia, identificados a través del asiento y el Diario; la fecha efectiva de la inscripción y el número de días en los que se haya excedido el plazo de inscripción.
Apartado tercero. Plazo de remisión. Los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero y se referirán a los títulos presentados y, en su caso, inscritos en el trimestre inmediatamente anterior.
Apartado cuarto. Soporte papel. Hasta que no sea posible recibir en la DGRN las estadísticas en formato electrónico, deberán ser enviadas en soporte papel contendiendo los datos del apartado segundo.
Apartado quinto. Período al que deben referirse las estadísticas. El envío cuyo plazo finaliza el próximo 20 de abril deberá comprender:
- L a estadística ordinaria relativa al periodo que va desde el 1º de enero de 2007 al 31 de marzo de 2007
- La estadística correspondiente al año 2006 entero.
*LEY IGUALDAD GENERO. Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres.
Objeto. Esta Ley tiene por objeto hacer efectivo el derecho de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, en particular mediante la eliminación de la discriminación de la mujer, sea cual fuere su circunstancia o condición, en cualesquiera de los ámbitos de la vida y, singularmente, en las esferas política, civil, laboral, económica, social y cultural. Art. 1
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Leyes modificadas. Entre muchas otras, las siguientes:
- Ley Orgánica del Poder Judicial. D. Ad. 3ª.
- Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal. D. Ad. 4ª.
- Ley de Enjuiciamiento Civil. Se introduce un nuevo artículo 11 bis (legitimación para la defensa del derecho a la igualdad de trato entre mujeres y hombres); se modifica el supuesto 5.º del apartado 1 del artículo 188; se añade un nuevo apartado 5 al artículo 217. Todo por la D. Ad. 6ª.
- Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. D. Ad. 6ª.
- Estatuto de los Trabajadores. D. Ad. 13ª.
- Ley de Empleo. D. Ad. 17ª.
- Ley General de la Seguridad Social. D. Ad. 18ª.
- Ley 30/1984, de 2 de agosto de Medidas para la Reforma de la Función Pública. D. Ad. 19ª.
- Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. D.Ad. 25ª.
- Ley de Sociedades Anónimas. Se modifica la indicación novena del artículo 200 (Cuentas anuales-Memoria), que queda redactada en los siguientes términos: «El número medio de personas empleadas en el curso del ejercicio, expresado por categorías, así como los gastos de personal que se refieran al ejercicio, distribuidos como prevé el artículo 189, apartado A.3, cuando no estén así consignados en la cuenta de pérdidas y ganancias. La distribución por sexos al término del ejercicio del personal de la sociedad, desglosado en un número suficiente de categorías y niveles, entre los que figurarán el de altos directivos y el de consejeros.» D. Ad. 26ª.
Entrada en vigor: 24 de marzo de 2007.
LA RIOJA. LEY 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Registro de solicitantes. Art. 51: La Consejería competente en materia de vivienda gestionará el Registro de solicitantes de vivienda protegida, en el que deberán inscribirse todas aquellas unidades de convivencia que pretendan acceder a una vivienda protegida en propiedad o en arrendamiento, ya se trate de promociones privadas o de públicas y que cumplan los requisitos y condiciones establecidas por la normativa aplicable sobre la materia.
La venta de una vivienda protegida a personas que no se encuentren inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda protegida será nula de pleno derecho. Los Notarios no otorgarán ni los Registradores inscribirán escrituras otorgadas que contravengan lo dispuesto en este apartado.
Tanteo y retracto: En los arts. 56 y 57 se reconoce a la Consejería competente en materia de vivienda la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal y, en su caso de retracto, sobre las segundas o sucesivas transmisiones de vivienda protegida.
Escritura e inscripción. Art. 58.1 : Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras que documenten la transmisión de viviendas sujetas a lo establecido en este Título que se acredite por el transmitente la comunicación a la Administración de la oferta de venta, de su intención de transmitir, del otorgamiento de la autorización administrativa para transmitir a terceros viviendas de protección pública o de la comunicación de la realización de la transmisión, que deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras
**REGLAMENTO IRPF. Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero.
SECCIÓN 2ª:
OPOSICIONES REGISTROS. Resolución de 15 de febrero de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se eleva a definitiva la lista provisional de solicitantes admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, se corrigen errores materiales y se señala lugar y fecha del sorteo.
TRIBUNAL REGISTROS. Orden JUS/662/2007, de 15 de marzo, por la que se nombran los miembros del Tribunal calificador de las oposiciones para el ingreso en el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 20 de octubre de 2006.
SÁBADO SANTO. Orden JUS/689/2007, de 6 de marzo, por la que se dispone que no estarán abiertas al público las oficinas de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles el día siguiente a Viernes Santo, a todos los efectos. Nota: aparece en la Sección III.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
**42. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. COMPLEMENTO DE FACULTADES REPRESENTATIVAS POR CERTIFICACIÓN PRIVADA. PRESUNCIONES DERIVADAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA. R. 14 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 1 de marzo de 2007.
Hechos: Se trata en la resolución de una escritura de préstamo hipotecario en la que el representante de la entidad financiera está facultado, según se transcribe en la propia escritura, para ejecutar y elevar a público cualquier clase de acuerdo aprobado por el Consejo de Administración, Comisión ejecutiva o cualquier Comisión Delegada del Consejo de administración, suscribiendo y otorgando al efecto cualquier documento público o privado en relación a una serie de actos de riguroso dominio entre los que se comprenden los documentados en la escritura...siendo suficiente para el ejercicio de dichas facultades la presentación de certificación expedida por quien haya dado la aprobación. Sobre esta base y tras el cumplimiento estricto, en cuanto a la reseña del documento, por el Notario autorizante del art. 98 de la Ley 24/2001, une a la escritura una certificación firmada por el Director General de la entidad con el Vto. Bº. del Presidente, y hace el pertinente juicio de suficiencia de dichas facultades para el acto de que se trata. Dicha escritura presentada en el Registro es calificada con un doble defecto: 1. No se reseñan los datos identificativos del nombramiento del Director General, ni del Presidente que firman el documento que sirve de complemento al poder. 2. No se legitiman en el certificado las firmas de dichos señores. El notario recurre y tras expresar que la calificación es una muestra palmaria de la contumacia en el incumplimiento de la Ley reitera que en la escritura aparece cumplido en su integridad el art. 98 de la Ley 24/2001 y que la escritura y su complemento constituyen una unidad a los efectos del juicio de suficiencia que no hubiera realizado si no conociera la autenticidad de las firmas y la vigencia de los cargos de los firmantes.
Doctrina: La DGRN, en una larga resolución por sus completos fundamentos de derecho, que realmente, como ahora veremos, poco tienen que ver con el supuesto planteado por la nota de calificación, revoca el primer defecto y confirma el segundo, aunque la confirmación de este segundo, como también veremos, queda en el aire, al menos a nuestro juicio, sobre si, pese a su no subsanación, la escritura debiera inscribirse. Lo verdaderamente importante de esta resolución es que al hilo de la misma, la DG, hace un estudio muy completo de las presunciones derivadas de la escritura pública y cómo esas presunciones inciden de forma directa en las competencias de otros funcionarios cuando entran en contacto con la misma.
Por ello esta resolución tiene dos partes muy claramente diferenciadas y sobre esa base haremos su resumen y comentario.
En la primera parte la DG reitera su conocida doctrina sobre el juicio de suficiencia notarial. Así en cuanto al primer defecto y tras expresar que la transcripción de facultades hoy día no es necesaria, y que el hecho de que se transcriban, no exime al Notario de hacer el juicio de suficiencia, añade que la calificación registral sólo llega en esta materia a lo que dice taxativamente en su redacción vigente el art. 98 de la Ley 24/2001, y que se equiparara el juicio sobre la capacidad natural del otorgante, con el juicio de suficiencia de sus facultades representativas, juicio que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada, concluyendo, como es lógico, con la revocación del primer defecto de la nota de calificación. Es decir que aunque el poder se complemente por certificación expedida por personas ajenas al documento presentado en el registro y respecto de las cuales nada se diga sobre sus cargos o facultades, ello escapa de la calificación del Registrador y queda perfectamente cubierto por el juicio de suficiencia notarial. Por tanto el Notario hace un doble juicio de suficiencia o su juicio abarca un doble aspecto: La suficiencia de las facultades del compareciente y la suficiencia de las facultades y cargos de las personas que complementan el poder y ello aunque nada se exprese sobre las mismas en la escritura.
En cuanto al segundo defecto, falta de legitimación de firmas de la certificación incorporada, la DG, tras expresar que no existe inconveniente para que la formalización de operaciones jurídicas queda condicionada a la previa aprobación de las mismas por otro órgano de la entidad, especificando que ello es un acto interno de la entidad, recordando lo que supone la legitimación notarial de firmas, concluye que al formar la certificación del órgano de la entidad de crédito, parte del negocio jurídico que quiere realizar, el Notario debe legitimar las firmas, porque dicha legitimación implica un juicio acerca de la autoría de la certificación... que se se extiende de modo natural a su contenido. Lo extraño es que después, de forma retórica, se pregunta la DG sobre si dicha falta de legitimación vicia el juicio de suficiencia, respondiéndose que de ninguna de las maneras porque la certificación no es el documento auténtico y por ello no hay incongruencia con su juicio acerca de las facultades del apoderado para concluir el negocio de que se trata. A la vista de ello y como ya adelantamos dudamos si para la inscripción del documento será necesaria o no esa legitimación de firmas, pues si el juicio de suficiencia del notario no queda afectado por la falta de legitimación de firmas, parece que ese juicio de suficiencia debe ser bastante para la inscripción del título y si las firmas fueran falsa o no auténticas, ello entraría en la órbita de la responsabilidad del Notario, sin afectar a la inscribibilidad del documento.
La segunda parte de la resolución la dedica la DG a hacer un estudio sobre determinadas presunciones que emanan de la escritura pública, siendo precisamente estas presunciones de las que derivan los efectos del juicio de suficiencia notarial, y las que le permiten revocar la nota de calificación del registrador.
Las presunciones que derivan de la escritura pública, según la DG, son las tres siguientes:
1ª. Veracidad, lo que implica que el documento se corresponde con la realidad extradocumental.
2ª. Integridad, que implica que el documento narra toda la verdad.
3ª. Legalidad que es una consecuencia de las dos presunciones anteriores y que supone que el contenido y efectos del documento están ajustados al ordenamiento jurídico.
Estas tres presunciones derivan, en opinión de la DG, no sólo del art. 1218 CC, sino también del art.1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado. Según estos preceptos, en especial el art. 17 bis y el art. 24, el Notario debe velar de que el otorgamiento se adecue a la legalidad y por ello las escrituras gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con esta y otras leyes. Igualmente deberán velar, no sólo por la regularidad formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice, debiendo negar su ministerio cuando la autorización suponga la infracción de una norma legal o no se hubiere acreditado al Notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos.
En este contexto es donde opera el polémico tras su reforma, art. 143.4 del RN según la redacción dada por el RD 45/2007 de 19 de Enero. Es decir los efectos de la escritura pública son los que son y los mismos deben desplegarse frente a cualquier operador jurídico.
Ahora bien dependiendo del destinatario del documento, esos efectos de la escritura pública pueden ser negados o desvirtuados con distinto alcance.
Así para los Jueces y Tribunales tal posibilidad es innegable, intensa y se despliega sobre el documento notarial a cualquier efecto.
En cambio respecto de otras autoridades y funcionarios, para que tengan dicha posibilidad deben darse tres requisitos: Que tengan atribuida esa potestad por Ley, que lo hagan en el seno de un procedimiento con garantías y contradicción y finalmente con la extensión y finalidad legalmente prevista. Por ello, dice, el art. 143 es una norma de remisión, no atributiva de competencia y así resulta del inciso final del precepto:en el ejercicio de sus competencias.
Para ejemplificar lo expuesto pone la DG, dos casos: el de la administración tributaria y el de lo registradores.
La administración tributaria puede desconocer determinados aspectos del documento e incluso apreciar simulación, pero a efectos exclusivamente tributarios.
Por su parte los registradores podrán entrar a revisar la legalidad del documento a los solos efectos de admitir o negar la inscripción del mismo. Pero la negativa se proyecta sobre un título en el que ya ha existido un primer filtro, calificación o juicio de legalidad y, por tanto, dicha calificación registral se despliega respecto de un documento que se presume conforme al ordenamiento jurídico, y que documenta un acto o negocio que ya ha sido no sólo perfeccionado, sino casi siempre consumado.
Finalmente termina la DG diciendo que el art. 143.4 del RN no ha ampliado función o competencia alguna, dado que es una norma reglamentaria que no tiene competencia para ello. La consecuencia es que la calificación del registrador no puede extenderse a lo que le está vedado como es el supuesto contemplado en el art. 98 de la Ley 24/2001.
Comentario:.Dividiremos también nuestro comentario en dos partes: Una relativa a la calificación y otra la relativa al estudio del documento notarial como creador de presunciones jurídicas.
Calificación: En este punto creemos, con todo el respeto debido a la DG y al registrador calificante, que ninguno de ellos ha entrado en la verdadera naturaleza del poder concedido por la entidad bancaria.
Efectivamente el poder a lo que autorizaba al apoderado, según lo transcrito, era a elevar a público y ejecutar cualquier acuerdo del Consejo, Comisión ejecutiva o cualquier otra Delegada del Consejo. Este tipo de poder, frecuente hoy día en los RRM , aunque quizás con no tan defectuosa redacción del que es objeto de nuestro estudio, fue quizás una consecuencia de la resolución de la propia DG de 3 de Marzo de 2000 en la que vino a establecer la imposibilidad de que un poder se complementara con una certificación de carácter privado dada por el poderdante, pues esa participación del dominus negotii, en cuanto integra necesariamente y de manera tan decisiva la voluntad negocial de una de las partes del contrato, ha de revestir la fehaciencia que le confiere su documentación pública, sin que sea suficiente el mero documento privado con firmas legitimadas, por más que así haya sido admitido por el poderdante, toda vez que se está incidiendo en una materia, cual es la relativa a la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad de ius cogens, sustraída, por tanto, a la autonomía de la voluntad. Esta resolución provocó que no pocas entidades de crédito modificaran sus poderes, suprimiendo en unos casos la certificación complementaria y en otros dando facultades a sus apoderados para elevar a público los acuerdos del Consejo, en el sentido del art. 108.3 del RRM.
Por ello en mi opinión y respetando cualquier otra como la de la DG, el Notario o el Registrador calificante, lo que se debió hacer en la escritura calificada era la elevación a público del correspondiente acuerdo complementario del poder concedido y para esta elevación a público es obvio que dado que las facultades para la realización del acto jurídico comprendido en la escritura, emanan no del apoderado que solo puede elevar a público, sino del órgano que toma el acuerdo, el Notario debería haber reseñado, para cumplir en su integridad con el precepto del art. 98 de la Ley 24/2001, no sólo el documento público del que resulta el poder o la facultad de elevar a público, sino también la escritura de donde resultara el nombramiento del Director General y del Presidente del Consejo, sin perjuicio del problema que presenta esta certificación derivada de un órgano que no lo es de la sociedad y cuyas facultades en principio no están claras.
Efectivamente, el poder dice que el apoderado puede elevar a público acuerdos del Consejo o de otros órganos delegados. Y nos preguntamos ¿es el Director general de una entidad financiera un órgano delegado del Consejo -el Vto Bº del Pte. nada añade-, o es simplemente un apoderado con amplias facultades? Realmente para contestar a esta pregunta, con conocimiento de causa, habría que conocer los estatutos de la entidad financiera, pero en principio a nosotros no nos parece que el Director General pueda entrar en la categoría de comisión ejecutiva o cualquier comisión delegada del Consejo. Si ello fuera sí es claro lo siguiente:
1º. Que el apoderado compareciente carece de facultades para lo que realiza en la escritura y ello resulta de la propia transcripción del poder (ejecutar y elevar a público......suscribiendo y otorgando al efecto........siendo suficiente para el ejercicio de dichas facultades- elevar a público....-certificación expedida por quien haya dado la autorización).
2º. Que la certificación expedida por el Director General también es insuficiente pues como apoderado que es, sus certificaciones no pueden ser elevadas a público por el apoderado.
3º. Que como consecuencia de ello no existe congruencia entre las facultades, tal y como se transcriben, con lo realizado en el documento y por tanto no se puede dar por cumplido el art. 98 en el doble sentido que venimos sosteniendo, es decir en que había que haber reseñado el documento de donde resultan las facultades del Director general y Presidente y que el juicio de suficiencia debía haberse extendido a la facultades de ambos y ello sin perjuicio de la necesidad de comparecer en la escritura del Director General, pues en principio no parece que sea un representante orgánico de la entidad.
Problema distinto es el que plantea Pedro Ávila, en su resumen de esta resolución, en criterio que compartimos plenamente: Si la certificación, como dice la DG de forma reiterada, es un mero requisito a efectos internos de la entidad, de poco sirve que se legitimen sus firmas o incluso de que se inserte en la escritura, pues la entidad financiera quedará obligada frente al tercero con la simple comparecencia del apoderado y si dicha certificación no lo es a efectos internos, la misma deberá venir en documento público (Cfr. 1280.5º CC), siendo precisamente esto lo que se pretende, a mi juicio, con el poder transcrito, es decir evitar la sanción del 1280 CC a base de elevar a público la certificación por quien puede hacerlo que es precisamente el apoderado con facultades para ello, derivándose las consecuencias que hemos señalado anteriormente de este supuesto.
Presunciones: Dada la premura de tiempo que se dispone para estos comentarios y la profundidad y trascendencia de las afirmaciones que en este punto hace la DG, más bien para interpretar y aclarar el art. 143.4 del RN, que para fundamentar su acuerdo, limitaremos nuestro comentario simplemente a realizar algunas breves observaciones sobre las tres presunciones que derivan del documento notarial y las consecuencias que ello produce:
1. Parece que el punto de partida en toda esta cuestión, debe ser el art. 1218 del CC. Este artículo es claro: El documento público hace prueba, frente a tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de este. De todos son conocidas las declaraciones del TS sobre este precepto destacando aquí que los documentos públicos pueden ser tachados de falsedad o nulidad, que "el carácter público de un documento solo puede garantizar que las manifestaciones en él contenidas han sido hechas realmente por las partes, pero no garantiza su veracidad intrínseca", que en nuestro derecho vigente, no tienen los documentos públicos carácter de prueba plena, que los efectos en cuanto a los hechos que constan en el documento, es decir lo que el notario "ve, oye y percibe por los sentidos" (fecha, comparecencia, objeto de la escritura, y el hecho en si de las manifestaciones que ante él se hacen), hace prueba plena, con presunción de su veracidad "iuris et de iure", salvo que se declare la falsedad del documento. Y finalmente, en cuanto al contenido del acto o contrato, el notario hace constar las manifestaciones hechas ante él, pero no puede responder de su sinceridad, ya que ésta no puede percibirla por sus sentidos (Lessona, citado por Giménez Arnau). Sobre ellas existe una presunción "iuris tantum", destruible por los medios normales de prueba, sobre todo, por la simulación y que los efectos en cuanto a declaraciones del notario sobre la realidad o legalidad del acto, producen presunción iuris tantum, mientras que no se contradigan.
Este es el sentido y no otro que el que debe darse a las afirmaciones del art. 17 bis y 24 de la Ley del Notariado cuando expresan que: Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes. y que Los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga.
Por todo ello y porque la base de la fuerza del documento público notarial está en el art. 1218 del CC, el cual no ha sido ni modificado ni alterado por la Ley 36/2006, ni por supuesto por el RD 45/2007, las facultades calificatorias del Registrador se extienden, con toda fuerza e intensidad, a todo lo que dice el art. 18 de la LH y por tanto a la validez de los actos dispositivos contenidos en la escrituras públicas por lo que resulte de ellas y del contenido del Registro. Por tanto es obvio que pese a la presunción de veracidad e integridad que se pregona del documento notarial, si del registro resulta- caso de doble venta, finca vendida como libre pero que estaba gravada, diferencias en cuanto a la descripción del objeto, o en el ámbito mercantil cuando del Registro resulta que el administrador respecto del cual se hace el juicio de suficiencia ya ha sido cesado, etc.- el registrador desconocerá esas presunciones y calificará en su globalidad el documento. Y lo mismo ocurre con la presunción de legalidad: Aquí, si del propio documento resulta que se ha infringido una norma legal, a juicio del registrador, es claro que esa pretendida presunción decae y previa motivación suficiente, se denegará el acceso del documento a los libros registrales y ello pese a lo que dice la DG de que el acto ya ha sido perfeccionado y casi siempre consumado.
En definitiva que por mucho control, calificación o juicio de legalidad que haga el Notario en el momento del otorgamiento de la escritura, dada la falibilidad humana, para que ese documento, a través de su inscripción en el registro, despliegue los fuertes efectos de legitimación y fe publica que se derivan del mismo, es obvio que debe estar sujeto a un segundo control de legalidad independiente que garantice, en la medida que ello es posible pues el registrador también es falible, la adecuación verdadera del documento al pleno ordenamiento jurídico. (JAGV).
**45. LA CALIFICACION NOTARIAL DE PODERES. INTERPRETACION DEL NUEVO ART 143 DEL REGLAMENTO NOTARIAL. R. 20 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 5 de marzo de 2007. Vinculante.
HECHOS: Se formaliza una escritura de préstamo hipotecario en la que interviene un Apoderado de la Entidad Prestamista, que acredita su representación, mediante poder, complementado por una certificación privada de otro apoderado de ésta, con la firma legitimada. El Notario emite el juicio de legalidad y suficiencia en la escritura. (Según la escritura de poder, el apoderado no tenía facultades por sí mismo para conceder préstamos sino hasta 60.000 euros, ya que para sumas superiores, como era el caso, se precisaba el complemento de otra autorización previa emitida por alguno de determinados Órganos de la Entidad o de otro apoderado, a través incluso de una certificación privada).
El Registrador suspende la inscripción por falta de congruencia en el juicio de suficiencia del notario, ya que éste alude a los documentos auténticos exhibidos, cuando entre ellos aparece un simple documento privado con firma legitimada, sin que se acredite el carácter de apoderado de la persona que lo suscribe, ni se aporte el poder del mismo.
Aportada de nuevo, por el interesado, la escritura de préstamo que motivó el asiento de presentación, y vigente éste y pendiente de resolución el recurso que interpuso el notario contra aquella, se acompaña ahora a la escritura de préstamo calificada, testimonio de ambos poderes (el del apoderado firmante de la escritura y el del otro apoderado, firmante de la certificación privada, autorizando la operación de préstamo llevada a cabo), pero sin que el segundo apoderado, haya ratificado la escritura de préstamo (que era lo exigido por el Registrador), por lo que se insiste en la calificación negativa, exigiendo el documento auténtico por parte de ambos apoderados, o sea la ratificación notarial del préstamo, por parte del emisor del certificado con firma legitimada. (Parece que finalmente la escritura se inscribió en el Registro, posiblemente aceptando la exigencia del Registrador)
DIRECCION GENERAL: La DG admite el recurso del notario, y establece los siguientes puntos de vista, en relación con todo el tema anterior, introduciendo además, una interpretación auténtica del nuevo art 143 del Rto Notarial (quizá por la presión a que se está siendo sometida desde todos los ángulos):
1.- El hecho de que la Entidad Prestamista haya establecido un control interno, mediante la exigencia de aprobación por diversos Órganos de la Entidad, o la concurrencia de otro apoderado, incluso a través de una certificación privada de aquellos o éste, con firma legitimada, no desvirtúa el juicio de suficiencia del notario:
No existe obstáculo legal para que la formalización de un préstamo hipotecario, por un apoderado, quede subordinada, cuando exceda de determinada suma, a su aprobación por otros Órganos de la Acreedora u otro apoderado (incluso mediante certificación privada) que actúa a modo de control y que complementa el poder, ya que debe coordinarse la necesaria agilidad en el tráfico jco civil, con la posibilidad de que el dominus negotii establezca sus mecanismos de control interno, que le aseguren, primero una unidad de criterio en el giro o tráfico, y segundo, un adecuado control acerca de quien ejerce ese control. Por tanto la posibilidad admitida por la Entidad Acreedora de la intervención de otro apoderado, incluso a través de certificación emitida por éste, es algo que queda al juicio de la Entidad concedente del préstamo, y la valoración de su suficiencia es algo que compete únicamente al notario autorizante. El juicio del notario al referirse a documentos auténticos, no queda desvirtuada por más que se haga referencia a una certificación, que está plenamente admitida por la Entidad Acreedora, sin que exista indicio alguno incluido en el título que permita al Registrador establecer que la expresión del juicio notarial de suficiencia o la congruencia del mismo queden desvirtuadas por el contenido de la escritura.
2.- La calificación negativa, y la interposición de recurso por el notario, no impide la nueva calificación, e incluso la inscripción de la escritura, pero no suspende la tramitación del recurso:
Calificada negativamente una escritura e interpuesto recurso contra ella por el notario, la misma escritura puede ser calificada otra vez, e incluso inscrita, pero ello no exime de la obligación de resolver el recurso, no sólo porque no ha habido desistimiento por el recurrente, sino porque él mismo lo ha solicitado expresamente. El objeto del recurso contra la calificación, no es el asiento registral, sino el declarar si esa calificación fue o no ajustada a derecho, y ello es posible porque aunque el asiento se haya practicado, previa subsanación, y tiende a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificación, lo soporte el interesado o el notario autorizante de la escritura.
3.- Interpretación del nuevo art 143 del Reglamento Notarial: La Rs insiste en dar de nuevo (como ya ha hecho en la Rs de 14 de febrero 2007, BOE 1 de marzo 2007) una interpretación auténtica del nuevo art 143 del Reglamento Notarial, párrafo último que dice Los documentos públicos autorizados o intervenidos por notario gozan de fe pública, presumiéndose su contenido veraz e íntegro, de acuerdo con lo dispuesto en la ley. Los efectos que el ordenamiento jco atribuye a la fe pública notarial, sólo podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias.
Para la DG el juicio notarial de legalidad, al autorizar el documento público (art 17 bis.2a de la Ley Notarial y 145 RN) y registral de legalidad, éste en orden a practicar, suspender o denegar la inscripción, son funciones complementarias, tangentes y no secantes, y que actúan en momentos diferentes y para fines distintos y con efectos diversos:
El del Notario, en el momento de formalizar el documento, ya que es en ese momento cuando debe comprobar que los otorgantes actúan por ejemplo con suficientes facultades representativas; y el Registrador, al tiempo de la inscripción, cuando el acto se pretende inscribir y darle transcendencia erga omnes, y basado en lo que resulta de la escritura y de los asientos del Registro, y limitado a los efectos de la práctica de la inscripción. Al Registrador no compete calificar, como al Notario, el hecho de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripción.
Estos diferentes aspectos del juicio de legalidad, se manifiestan, entre otros, en cuanto al Notario, en la calificación de la capacidad natural de los otorgantes y en el juicio de capacidad jca para intervenir en nombre ajeno. El Registrador no puede revisar el juicio del notario sobre la capacidad natural del otorgante, ni tampoco la valoración que, en la forma que exige el art 98 de la ley 24/2001, ha realizado el notario sobre la suficiencia de las facultades representativas, de quien comparece en nombre ajeno. El registrador debe limitar su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado.
El juicio notarial sobre la capacidad natural del otorgante y el de capacidad jca para intervenir en nombre ajeno, suponen veracidad, integridad y legalidad:
- Veracidad, implica que la narración de los hechos y contenido del acto o negocio, se corresponde con la realidad extradocumental.
- Integridad, supone que el documento no carece de ninguna de sus partes, en el sentido de que narra toda la verdad.
- La legalidad es la consecuencia de las dos anteriores. Que una realidad jca se presume conforme a la legalidad, implica que su contenido y efectos están ajustados al Ordenamiento Jco.
Al notario no se le exige una resolución a modo de acto administrativo, en que justifique su decisión, sino que se entiende que cuando autoriza o interviene un negocio, el mismo está ajustado a la legalidad. Ello es por lo que el Notario debe negar su función respecto de un acto, porque ejerce un pleno control de legalidad, a efecto de autorizar o denegar la autorización de un documento. Y esta presunción legal de veracidad, integridad y legalidad, no son una proclamación programática, sino que sólo puede ser negada por un procedimiento contradictorio, previa prueba en contrario, y aquí es donde opera el nuevo art 143 RN, cuya interpretación no puede ser desviada de lo antes dicho.
Sin embargo la distinta posición institucional de los destinatarios del documento público notarial, hace que las posibilidades de negar o desvirtuar los efectos de la fe pública son distintas:
- Para los jueces y tribunales, esa posibilidad es innegable, intensa y se despliega sobre el documento notarial a cualquier efecto.
- Respecto del resto de autoridades o funcionarios, esa posibilidad de negar o desvirtuar la fe pública, sólo puede darse, si se dan tres presupuestos: 1) que tenga atribuida esa potestad por una norma con rango de ley 2) que ello se produzca en el seno de un procedimiento con todas las garantías y 3) que lo sea con la extensión y límites expuestos en la norma atributiva de competencia.
- Por todo ello, el art 143 RN es sólo una norma de remisión, no atributiva de competencia, y la remisión lo es a una norma con rango de ley, que atribuya a tales autoridades o funcionarios esa competencia (eso es lo que quiere decir, en ejercicio de sus competencia).
- Por ello, por ejemplo la Administración Tributaria, esa competencia la tiene atribuida por la Ley General Tributaria, y se extiende sólo a los efectos de desconocer la forma o denominación que los interesados hubieren dado al acto o negocio jco, y prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez (arts 13 y 16 LGT).
- Y en cuanto a los Registradores, su potestad está prevista en el art 18 LH , y su extensión se limita a los efectos de permitir o denegar la inscripción del título, puesto que un registrador no puede declarar la nulidad de un acto o negocio jco. El procedimiento por el que se desenvuelve esta potestad es el de la calificación a través de dos medios: lo que resulta del título y de los asientos del Registro, no pudiendo acudir a medios extrínsecos, ni existiendo en el procedimiento registral contradicción o posibilidad para proponer o practicar pruebas, incluso de oficio, como correr por ejemplo en el tributario. El Registrador no puede revisar la veracidad del documento, y su revisión en cuanto a la legalidad del mismo, lo es al solo efecto de admitir o denegar su inscripción. En tal sentido el art 18 LH al hablar de la validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura no le atribuye una función jurisdiccional, sino tan sólo revisar si ese negocio jco es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible. Por último, en ningún caso puede extenderse esa calificación a nada que otra norma con rango de ley no le haya atribuido.
- En definitiva, el art 143 RN no ha ampliado función o competencia alguna, como no la hubiera podido menoscabar, ya que es una simple norma reglamentaria, no atributiva de competencia a autoridad o funcionario distinta de la que ya tuviera. (JLN)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
44. INSTANCIA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN: RATIFICACIÓN ANTE EL REGISTRADOR. R. 5 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 5 de marzo de 2007.
Se plantean dos cuestiones:
Por un lado se pretende cancelar una Anotación por caducidad presentando una instancia privada firmada por los interesados, alegándose por el Registrador que dicha instancia no está ratificada ante él. Defecto confirmado por la Dirección ya que el art. 207.2 RH expresamente determina que en los casos de caducidad, bastará solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, pero que ha de ser ratificada ante el Registrador.
Por otro lado se pide la inscripción de la finca a nombre de los solicitantes acompañando una sentencia en la que se condena al titular registral a elevar a público un documento privado pero en la que expresamente se desestima dicha pretensión pues si se eleva a público el contrato privado éste tiene acceso directo al Registro de la Propiedad sin que sea necesaria ninguna actuación judicial, previa liquidación del impuesto a que hubiere lugar, al propio tiempo la parte actora no justifica a nombre de quien se encuentran en la actualidad en el Registro de la Propiedad pudiendo estar a nombre de un tercero el cual no ha sido llamado a este procedimiento. La Dirección también confirma el defecto pues la pretensión ha sido expresamente desestimada en la Sentencia. (MN)
**49. EL REGISTRO LIMITA LAS FACULTADES DE AUTOTUTELA DE LA ADMINISTRACIÓN. INSCRIPCIÓN DE CESIÓN OBLIGATORIA DE TERRENOS Y DE CONVENIOS URBANÍSTICOS. R. 22 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 20 de marzo de 2007.
Hechos: Entre una sociedad y un ayuntamiento se firma un complejo convenio urbanístico en el que, en una de sus cláusulas, la empresa promotora se compromete, a ceder al Ayuntamiento 200 m2 de locales comerciales terminados, para uso municipal ; las escrituras públicas de transmisión del promotor al Ayuntamiento de Granada, se llevarán a cabo previa concesión de la licencia de obras.
Lo que se presenta para inscribir es una escritura otorgada unilateralmente por un representante de la Gerencia de Urbanismo y Obras municipales del Ayuntamiento, en la que se procedió a elevar a público un expediente administrativo, relativo a la adjudicación, en vía de ejecución forzosa, del pleno dominio de una finca registral, en cumplimiento del citado Convenio Urbanístico.
El Registrador, en una extensísima nota de calificación (5 folios del BOE) suspende la inscripción solicitada porque considera que no cabe utilizar el trámite de ejecución forzosa previsto para los actos administrativos en los artículos 95 y SS de la LRJAP, para conseguir el cumplimiento unilateral y coactivo de obligaciones de entrega de bienes inmuebles resultantes de convenios urbanísticos, no derivadas de cesiones obligatorias, en los casos en que surgen discrepancias entre las partes.
Recurre el representante de la Gerencia alegando que no cabe calificar lo formalizado como contrato privado, tratándose de una relación jurídico-administrativa; que procede la ejecución subsidiaria y sustitutoria en aplicación de los 95, 96 y 98 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común, y que es aplicable el artículo 30.2 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.
La DGRN confirma la calificación. Parte, para ello, de una importante aseveración, interpretando el artículo 95 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común (relativo a la ejecución forzosa de los actos administrativos): la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro. Basa su doctrina fundamentalmente en interpretar la excepción « la ley exija la intervención de los Tribunales», poniéndola en relación con los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, al sancionar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral.
A lo anterior tan sólo reconoce como contra excepciones: los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas) y de cauces públicos (artículo 87 de la Ley de Aguas dice la Resolución, aunque parece que es el 95), así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.
Seguidamente pasa a estudiar los casos de inscripción de cesiones unilaterales de terrenos, siendo para ello el texto fundamental el artículo 307.2 de la Ley del Suelo de 1992 que permite la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes. En desarrollo de ese precepto, los arts 30.2 y 31 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio recogen la posibilidad de inscribir, sin necesidad de consentimiento del titular registral, las superficies delimitadas como de cesión obligatoria por instrumentos de planeamiento. Sin embargo, el caso estudiado no es de cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, por lo que no resulta posible su aplicación.
Para que un convenio urbanístico sea inscribible, uno de los requisitos es que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En este caso, tan sólo hay un compromiso de transmitir si se cumplen determinados requisitos, no una transmisión en sí, no estando, además debidamente determinada la ubicación de los 200 metros cuadrados comprometidos. De todo ello se deduce que no se ha producido una mutación jurídico real inmobiliaria. (JFME)
56. ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO CONTRA UNA MASA HEREDITARIA. REQUISITOS PROCESALES. SENTENCIA EN REBELDÍA. R. 21 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 28 de marzo de 2007.
Se reclama en juicio la propiedad por usucapión de un inmueble contra los desconocidos e inciertos herederos de un titular registral.
El registrador deniega la inscripción de la sentencia estimatoria por varios motivos de índole procesal, que se someten a debate, y que la DGRN confirma.
1.- Hay que nombrar un Administrador de la masa de la herencia cuando los herederos son desconocidos, para que defienda dicha herencia. Aun cuando la calificación del registrador es muy limitada tratándose de documentos judiciales, entiende la DGRN que aquí sí cabe puesto que el registrador debe de calificar si el titular registral ha sido emplazado, aunque el modo de realizar el emplazamiento corresponde en todo caso al Juez.
En definitiva, no habiéndose nombrado Administrador de la masa de la herencia no ha habido emplazamiento de dicha masa y del titular registral, y ello es un defecto calificable por el registrador.
2.- Hay que esperar el paso del plazo de 16 meses (art. 502 LEC) desde la notificación de la sentencia para que caduque la acción rescisoria de la sentencia que corresponde al demandado en rebeldía, que por fuerza mayor no ha podido comparecer. Entiende que éste es el plazo aplicable en el presente supuesto, y no el de 4 meses previsto para el caso de la notificación no personal de la sentencia (por edictos). No obstante, se podría tomar anotación preventiva (art 524 LEC).
Además hay otros dos defectos, de índole no procesal.
3.- Hay que especificar en la sentencia los datos personales exigidos por el Reglamento Hipotecario de las personas designadas propietarias por la sentencia.
4.- No es necesario, sin embargo, expresar el estado de arrendamientos de la finca, pues en el presente caso al tratarse de una adquisición por usucapión no procede el derecho de retracto del arrendatario. (AFS)
CUESTIONES PROCEDIMENTALES
*63. SEGÚN DGRN, AUNQUE NO SE HAYA LIQUIDADO EL IMPUESTO, HAY QUE CALIFICAR TODO.
. R. 31 de enero de 2007, DGRN. BOE de 29 de marzo de 2007. Vinculante.
Parece ser que el título no se había autoliquidado antes de su presentación y que por parte del Registro hubo una comunicación verbal inicial de defectos.
La DGRN SEÑALA:
- No cabe una calificación verbal.
- La calificación ha de tener carácter unitario, incluyéndose en ella todos los defectos existentes en el documento. Aunque exista falta de liquidación fiscal ha de entrarse en el examen de la posible existencia de otros defectos.
Comentarios:
- En cuando a la forma: La calificación unitaria que exige la DGRN para los casos en los que no se haya verificado el pago del Impuesto, si lo devenga el acto o contrato, choca con la dicción literal del artículo 255 de la Ley Hipotecaria: No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto. (JFME)
50. RECURSO: REPRESENTACIÓN Y NECESIDAD DE ACOMPAÑAR LOS DOCUMENTOS CALIFICADOS .R. 8 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 22 de marzo de 2007.
Se plantea como cuestión de fondo si es posible una anotación de denuncia, pero la Dirección, sin entrar en el fondo, inadmite el recurso porque:
1.- El recurrente no acredita la representación y, reiterando Resoluciones de 25.10.1973 y de 27.02.1999, sostiene que la representación derivada de la simple presentación de los títulos en el Registro que admite el art. 39 RH no es suficiente a los efectos de interponer el recurso gubernativo;
2.- No se acompaña, original o por testimonio, el documento que sirvió de base a la calificación, como se exige en el art. 327 LH. (MN)
FIN DEL INFORME.
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