1.- DISPOSICIONES GENERALES

 

2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)

 

3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.

 

 

 

  *CONSUMIDORES Y USUARIOS. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

(…)            A continuación se citan, de su articulado, algunos aspectos de especial interés.

            Objeto: Esta norma tiene por objeto establecer el régimen jurídico de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de las competencias del Estado. Art. 1.

            Ámbito de aplicación. El Texto Refundido será de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios. Art. 2.

            Definiciones. Se trata de aproximar la terminología a la legislación comunitaria Se opta para ello por la utilización de los términos consumidor y usuario y empresario, pero respetando las peculiaridades de nuestro ordenamiento jurídico en relación con las «personas jurídicas».  Arts. 3 al 7.

               - El consumidor y usuario, definido en la ley, es la persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Aclara la Exposición de Motivos que interviene en las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros.

               - Se considera empresario, a efectos de lo dispuesto en esta norma, a toda persona física o jurídica que actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional, ya sea pública o privada.

               - Se incorporan, asimismo, las definiciones de productor, producto y proveedor.

            Derechos de los consumidores. Se enumeran en el art. 8, siendo nula su renuncia previa, y nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil. Art. 10.

            Asociaciones de consumidores y usuarios. Arts. 22 al 39. (…)

            Acciones de cesación. Arts 53 al 56.

               - Objetivo. La acción de cesación se dirige a obtener una sentencia que condene al demandado a cesar en la conducta y a prohibir su reiteración futura.

               - Imprescriptibilidad. Las acciones de cesación son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 19, apartado 2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación en relación con las condiciones generales inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Dice dicho artículo: “No obstante, si las condiciones generales se hubieran depositado en el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación, dichas acciones prescribirán a los cinco años, computados a partir del día en que se hubiera practicado dicho depósito y siempre y cuando dichas condiciones generales hayan sido objeto de utilización efectiva.”

            Sistema arbitral. Arts. 57 y 58. (…)

            Contratos con los consumidores y usuarios. Arts. 59 al 79. (…)

                - Interpretación de los contratos. Se integra el contrato conforme a la buena fe objetiva, según las reglas de interpretación e integración del Código Civil y las exigencias de la leal competencia. Se refuerza así la posición contractual del consumidor y se establece con claridad en la norma la interpretación que del artículo 1258 del Código Civil mantenían la doctrina y jurisprudencia más avanzada.

               - Derecho de desistimiento. 

                        - Concepto. Es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase.

                        - Cláusulas nulas. Lo serán de pleno de derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento.

                        - Casos. El consumidor tendrá derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando así se le reconozca en la oferta, promoción publicidad o en el propio contrato.

                        - Fuentes. Se regirá en primer término por las disposiciones legales que lo establezcan en cada caso y en su defecto por lo dispuesto en este Título.

                        - Formalidades. Su ejercicio no está sometido a ninguna, bastando que se acredite en cualquier forma admitida en derecho, pero corresponde al consumidor y usuario probar que lo ha ejercitado. Será gratuito.

                        - Plazo. El mínimo será de siete días hábiles. Si el empresario no hubiera cumplido con el deber de información y documentación sobre el derecho de desistimiento, el plazo será de tres meses.

                        - Consecuencias. Ejercido el derecho de desistimiento, las partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.303 y 1.308 del Código Civil. El consumidor no tendrá que rembolsar cantidad alguna por la disminución del valor del bien, que sea consecuencia de su uso conforme a lo pactado o a su naturaleza, o por el uso del servicio y tendrá derecho al rembolso de los gastos necesarios y útiles que hubiera realizado en el bien. El empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas sin retención de gastos en el plazo máximo de 30 días desde el desistimiento, pasado el cual se podrá reclamar la suma duplicada.

                        - Financiación. Cuando en el contrato desistido el precio a abonar por el consumidor y usuario haya sido total o parcialmente financiado mediante un crédito concedido por el empresario contratante o por parte de un tercero, previo acuerdo de éste con el empresario contratante, el ejercicio del derecho de desistimiento implicará al tiempo la resolución del crédito sin penalización alguna.

            Condiciones generales y cláusulas abusivas. Arts. 80 al 91.

                - Cláusulas no negociadas individualmente.

                        - Redacción. El art. 80 fija los requisitos de redacción entre los que están su concreción, claridad y sencillez; accesibilidad y legibilidad, buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.

                        - Interpretación. Cuando se ejerciten acciones individuales, en caso de duda sobre el sentido de una cláusula de este tipo, prevalecerá la interpretación más favorable al consumidor.

                        - Notarios y Registradores. Artículo 81. Aprobación e información. 2. Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, informarán a los consumidores y usuarios en los asuntos propios de su especialidad y competencia.

               - Cláusulas abusivas.

                        - Concepto. Son todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

                        - Prueba. El empresario que afirme que una cláusula se negoció individualmente ha de probarlo.

                        - Efectos. Serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva, teniendo el Juez amplias facultades.

                        - Notarios y Registradores. Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.

Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

                        - Casos concretos:

                                   * Por vincular el contrato a la voluntad del empresario.

                                   * Por limitar los derechos básicos del consumidor y usuario.

                                   * Por falta de reciprocidad.

                                   * Sobre garantías por desproporcionadas o por imposición de la carga de la prueba.

                                   * Que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.

                                   * Sobre competencia y derecho aplicable.

                        - Viviendas. Según el art. 89.3 son cláusulas abusivas en la compraventa de viviendas:

                                   a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

                                   b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

                                   c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

                                   d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

            Contratos celebrados a distancia. Arts. 92 al 106.

               - Ámbito. Se regirán por lo dispuesto en este título los contratos celebrados con los consumidores y usuarios en el marco de una actividad empresarial, sin la presencia física simultánea de los contratantes, siempre que la oferta y aceptación se realicen de forma exclusiva a través de una técnica cualquiera de comunicación a distancia y dentro de un sistema de contratación a distancia organizado por el empresario.

               - Sobre inmuebles. La validez y eficacia de los contratos relativos a bienes inmuebles quedará condicionada, además, al cumplimiento de los requisitos que impone su legislación específica. No se regularán por este título los contratos celebrados para la construcción de bienes inmuebles.

            Contratos celebrados fuera de establecimientos mercantiles. A ellos se dedican los arts. 107 al 113. Según su artículo 108, de su ámbito de aplicación están excluidos: f) los contratos documentados notarialmente.

            Entrada en vigor: el 1º de diciembre de 2007.

PDF (2007/20555; 35 págs. - 1053 KB.)

 

SISTEMA CARTOGRÁFICO NACIONAL. Real Decreto 1545/2007, de 23 de noviembre, por el que se regula el Sistema Cartográfico Nacional.

            Objeto: Este real decreto, en aplicación de la Ley 7/1986, de 24 de enero, de Ordenación de la Cartografía, regula las actividades de recogida, almacenamiento, tratamiento y difusión de información geográfica sobre el territorio nacional y su mar territorial, la zona contigua, la plataforma continental y la zona económica exclusiva, realizada por las autoridades públicas a través del Sistema Cartográfico Nacional.

            El Sistema Cartográfico Nacional es un modelo de actuación que persigue el ejercicio eficaz de las funciones públicas en materia de información geográfica mediante la coordinación de la actuación de los diferentes operadores públicos cuyas competencias concurren en este ámbito.

            En el Pleno del Consejo Superior Geográfico habrá un vocal representante propuesto por la Dirección General de los Registros y del Notariado.

            Formará parte del Comité Consultivo del Pleno: “el Decano del Colegio Oficial de Registradores”.

PDF (2007/20556; 15 págs. - 438 KB.)

   

SECCIÓN 2ª:

 

CONCURSO REGISTROS. Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.- Resolución de 7 de noviembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se anuncian Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, vacantes, para su provisión en concurso ordinario número 273.

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CONCURSO REGISTROS CATALUÑA. RESOLUCIÓN JUS/3396/2007, de 7 de noviembre, por la que se anuncian Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, vacantes, para su provisión en concurso ordinario núm. 273.

DOGC

 

CONCURSO DE REGISTROS: CORRECCIÓN DE ERRORES. Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.- Orden JUS/3277/2007, de 6 de noviembre, de corrección de errores de la Orden JUS/3132/2007, de 23 de octubre, por la que se dictan normas para la interpretación y ejecución del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

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222. ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. R. 1 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Particular-Registro de Madrid 9. Vinculante.

            Supuesto planteado: se presenta escritura en la que todos los hijos y herederos de dos esposos fallecidos, en cumplimiento de lo ordenado en sus respectivos testamentos, hacen entrega del legado de un inmueble que consta inscrito con carácter ganancial a uno de sus hermanos.

            La Registradora suspende la inscripción por no haberse realizado la correspondiente liquidación de la sociedad de gananciales.

            La Dirección considera que efectivamente, con carácter general, para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, ya que sólo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes. Pero en éste caso en el que concurren todos los herederos a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, no resulta necesario determinar previamente, mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales, que participación del mismo correspondería a una y otra herencia y que basta, a efectos del principio de especialidad, con la constatación de la titularidad de la finca a favor del hijo legatario como adquirida por legado de sus padres, adquisición que de acuerdo con una interpretación literal, lógica y finalista de la disposición testamentaria y la configuración legal de la sociedad de gananciales, debe entenderse producida por mitad.

            Reitera la doctrina relativa al modo de hacer la comunicación de la calificación registral al notario, sin que pueda hacerse por telefax. (MN)

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*229. HERENCIA YACENTE EN PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS. R. 19 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 8 de noviembre de 2007. Organismo de Recaudación – Registro de Llerena.  Vinculante.

            Hechos: En expediente administrativo de apremio instruido contra la herencia yacente de determinada persona se ordena practicar anotación preventiva de embargo por débitos fiscales. En el mandamiento se certifica que la diligencia de embargo fue debidamente notificada a determinadas personas “como posibles herederos o legatarios de la deudora o beneficiarios de la Herencia Yacente” y que se ha publicado en el B.O.P. edicto de requerimiento general a deudores desconocidos.

            La Registradora deniega la anotación por ser preciso acreditar el nombramiento de administrador que represente a la herencia yacente en dicho procedimiento de apremio sin que sea suficiente la citación genérica realizada.

            La DGRN revoca la calificación. Considera que su doctrina sobre los procedimientos judiciales dirigidos contra la herencia yacente no es de aplicación a los procedimientos administrativos, pues han de tenerse en cuenta las específicas normas que disciplinan tal tipo de ejecución. Así,, en concreto, el artículo 45.3 LGT establece, para las herencias yacentes (entre otras entidades sin personalidad jurídica) que “actuará en su representación el que la ostente, siempre que resulte acreditada en forma fehaciente y, de no haberse designado representante, se considerará como tal el que aparentemente ejerza la gestión o dirección y, en su defecto, cualquiera de sus miembros o partícipes”.

            Centrándose en el caso concreto, resuelve que no es defecto la ausencia de nombramiento de administrador, pero sí que lo hubiese sido la no acreditación de que el procedimiento se ha entendido con quien según el título sucesorio sea miembro o partícipe de la herencia yacente. Pero, como dicho defecto no aparece en la nota da calificación, estima el recurso.

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*233. HERENCIA DE INGLÉS CON TESTAMENTO ANTE NOTARIO ESPAÑOL Y BIENES SOLO EN ESPAÑA. R. 24 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Interesada - Registro de Granadilla de Abona.  Vinculante.

            Hechos: Se trata de una escritura de herencia de un ciudadano inglés con bienes sólo en España y testamento otorgado ante Notario español, no habiendo hijos y nombrando heredera a su esposa.

            El registrador, atendiendo a la ley de la nacionalidad del causante -que sobreentiende aplicable a todos los aspectos de la sucesión-, exige el “Grant of Probate”, es decir una declaración de un tribunal inglés sobre la herencia de dicho señor, nombrando Executor a la persona designada por éste en su testamento o, alternativamente de no haber dicha designación exige el nombramiento por dicho tribunal de un Administrador de la herencia (Letters of Administration) conforme al derecho británico; es decir en ambos casos se trata de  una suerte de albaceas, los cuales deben certificar quienes son los herederos del causante.

            La recurrente entiende aplicable el reenvío del derecho inglés a la ley española, y por tanto inaplicables dichas instituciones británicas, dado que al haber solo bienes en España se cumple el principio de universalidad de la sucesión; Considera sin embargo aplicable a la sucesión la legislación inglesa en orden a la libertada de testar, que, por otro lado, no  perjudica legítima alguna en este caso, según la ley española.

            La DGRN revoca la calificación y  sienta los siguientes principios en esta materia:

            .-  Se declara competente para determinar la ley aplicable a la sucesión de dicho causante por aplicación de las normas de conflicto españolas e insiste en que el derecho británico ha de probarse, a menos que notario y registrador lo conozcan.

            .-  Por aplicación de nuestro Código Civil (art 9.8), esta ley sucesoria debe ser en principio la ley nacional del causante en el momento de su muerte, aunque en este caso admite el reenvío (art. 12.2) de dicha legislación a la ley española para los inmuebles, al ser compatible con el principio de universalidad de la sucesión.

            .-  El testamento en España de un ciudadano británico es un título sucesorio válido y eficaz,  que debe ser admitido conforme a los artículos 9.8 y 11 del Código Civil y por aplicación también de la legislación hipotecaria española. Además es útil, al evitar gastos innecesarios y generar seguridad jurídica,

            .-   En cuanto al cumplimiento material de requisitos en los diferentes aspectos de la sucesión, considera que en virtud del reenvío de la ley inglesa a la española, es a la legislación española a la que compete determinar la validez y requisitos del título sucesorio (Convenio de La Haya de 5 de Octubre de 1961), y la adquisición de la propiedad de los inmuebles sitos en territorio español (es decir, aceptación, adjudicación y partición de la herencia). En los demás aspectos de la sucesión se aplicará la ley británica.

            COMENTARIO.-  Queda claro que el testamento ante notario español es un título sucesorio válido por sí mismo para ordenar la sucesión de extranjeros en España  y para la inscripción de sus bienes en el Registro de la Propiedad a favor de sus herederos.

            En el presente caso la DGRN admite el reenvío de la ley inglesa a la ley española por no estar afectado en esta sucesión el principio de unidad y universalidad de la herencia; sin embargo considera aplicable la ley española en determinados aspectos de la sucesión –no en todos- y en los restantes la ley británica.

            Queda por saber la postura de la DGRN en cuanto a la legislación aplicable en las sucesiones en las que no haya reenvío, o no se pueda aplicar por ir contra el principio de unidad de la sucesión, que son la mayoría de los casos. (AFS)

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234. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 29 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Fuenlabrada, D. José Ordónez Cuadros - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. Vinculante.

PDF (7 págs. - 282 KB.)   (HAY VARIAS RESOLUCIONES SIMILARES)

 

*244. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR TRACTO DE MENOS DE TREINTA AÑOS CON TITULAR REGISTRAL FALLECIDO. R. 23 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Interesado - Registro de Briviesca. Vinculante en parte.

            Cuestión procedimental: Teniendo en cuenta que no consta fehacientemente en el expediente la fecha de la notificación de la nota de calificación ni que aquélla se hubiera efectuado por el procedimiento previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, a los que se remite el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, no cabe entender que el recurso sea extemporáneo, pese a que entre la fecha de la nota de calificación y la interposición del recurso haya pasado más de un mes.

            Defectos de fondo:

            El primero de los defectos alegados por el registrador consiste en que no se ha acreditado en forma legal, que el titular registral de la finca a la que se refiere el auto, ha sido oído en el expediente, o, en su defecto, ha sido citado tres veces, al menos una personalmente y no compareció en el mismo ya que la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad. A juicio del recurrente se aportó como documento complementario auto de declaración de herederos en el que consta que el titular registral estaba fallecido, por lo que resulta innecesario e imposible acreditar que hubiera sido oído en el expediente.

            Y, según la DGRN, debe darse la razón al recurrente. La legislación hipotecaria, dice, “es especialmente exigente en cuanto a la forma de practicarse las notificaciones cuando las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, dado que se puede presumir que siendo los asientos recientes el titular registral está vivo y que realidad registral y extrarregistral coinciden; de manera que deben extremarse las exigencias para permitir su comparecencia en el expediente. Pero si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), deben cumplirse los requisitos generales de la ley de Enjuiciamiento Civil que permite la comunicación edictal cuando no fuera posible efectuar la comunicación en el domicilio (artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

            En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de expresión de las circunstancias personales del promotor del expediente, la DGRN lo revoca diciendo que resultan suficientemente del propio auto, sin que sea necesario que se haga constar el nombre de su cónyuge, ya que al ser el título de adquisición –justificado en el expediente– el de herencia, deberá inscribirse con carácter privativo.

            En cambio, sí confirma el defecto relativo a la falta de firmeza del auto judicial.

            COMENTARIO JDR:

            Considero que cuando consta fallecido el titular registral, debería procederse al nombramiento de un administrador de la herencia, para que defienda sus derechos frente a la pretensión del promoviente del expediente de obtener, nada menos, la cancelación de la inscripción vigente.

            Así lo exige con carácter general la LEC, y la propia DGRN en otros supuestos (embargos o juicios declarativos), y, por idéntica razón de evitar indefensión, debería exigirse también en los expedientes de dominio, que, aunque sean procedimientos de jurisdicción voluntaria, pueden producir efectos registrales tan drásticos como un embargo o una sentencia declarativa: cancelar la inscripción a favor de un titular registral: si éste hubiera fallecido, ello no puede convertirse en una ventaja procesal para el promoviente del expediente, sino que los intereses de la herencia yacente del titular registral corresponde defenderlos al administrador de la herencia que debe nombrarse al efecto. Y si no se le ha nombrado, el registrador debe rechazar la inscripción del auto judicial por ocasionar indefensión.

            La obligada protección que otorga la calificación registral contra la posible indefensión del titular registral (o su herencia yacente) debe llevarse a cabo siempre que se pretenda alterar el contenido del Registro, cualquiera que sea la naturaleza del procedimiento judicial (contencioso o de jurisdicción voluntaria) en que se sustancie tal pretensión. (JDR)

PDF (2007/20151; 2 págs. - 95 KB.)

 

256. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL NO ES DEFECTO. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Sociedad – Registro n.º 3 de Marbella  Vinculante.

            LA DGRN reitera su criterio de que la falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción, no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate, pues, dice, conforme al artículo 125 de la Ley de Sociedades Anónimas «el nombramiento de los administradores surtirá efecto desde el momento de su aceptación», y es a partir de entonces cuando tiene plenas facultades representativas –artículo 129 de la misma Ley- y vincula a la sociedad con sus actos.            Por ello, el incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad, de suerte que tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador de la Propiedad respecto del acto jurídico otorgado por aquel administrador. (JDR)

PDF (2007/20585; 2 págs. - 98 KB.)

 

258. APODERADO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Tomares don Juan Solís Sarmiento – Registradora de Lora del Río. Vinculante.

            Cuestión procedimental: La DGRN rechaza el fax al Notario como medio de notificación, porque no permite tener constancia de la adecuada recepción por el destinatario de la calificación efectuada así como de la fecha, identidad y contenido del acto notificado. El hecho de que el Notario haya presentado el recurso pone de manifiesto que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento, según admite, por lo que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido habría quedado sanado, ex artículo 58.3 de la Ley 30/1992. No obstante, al no reconocer que se le haya notificado en fecha concreta la calificación impugnada, no puede reputarse extemporánea la interposición del recurso.

            En cuanto al tema de fondo, (apoderado no inscrito en el Registro Mercantil), la DGRN reitera su doctrina de que el hecho de que dicho título representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate.

            También aprovecha para recordar su criterio sobre el contenido del informe del registrador, el carácter vinculante de las resoluciones de la DGRN, y la advertencia de posible responsabilidad disciplinaria al registrador. (JDR)

PDF (2007/20587; 3 págs. - 139 KB.)

 

 

 

224. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. R. 5 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 6 de noviembre de 2007. Interesado - Registro de la Propiedad de Olot.

            Hechos: Interpuesta por una sociedad (“X”) demanda en juicio de menor cuantía contra el titular registral para que se declare el dominio a favor de “Y”, quien trasmitió en su día a aquella en escritura pública, se dicta sentencia firme estimando la demanda y ordenando inscribir la transmisión de la finca a nombre de “Y” (dos particulares), y de estos a la sociedad “X”.

            El Registrador suspende la inscripción por no ser el procedimiento utilizado el adecuado para reanudar el tracto, que en realidad, a su juicio, es lo que se pretende, y por no expresarse el carácter de la adquisición ni la proporción en que adquiere “Y”, que además no ha sido parte en el procedimiento.

            El interesado recurre ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia (alegando básicamente que no se trata de un expediente de reanudación de tracto, que el juicio declarativo es el que aquí ofrece mayores garantías, y que una sentencia declarativa es documento inscribible en el Registro de la Propiedad), quien mediante auto de fecha 17-12-2001 estima el recurso considerando que, aunque el artículo 200 LH atribuya al expediente de dominio capacidad suficiente para regular el tracto sucesivo interrumpido, nada impide que se logre también a través del juicio declarativo sobre titularidad dominical, revestido de mayores garantías en orden preservar la tutela judicial de los derechos e intereses legítimos.

            El Registrador apela a la DGRN entendiendo que en el juicio declarativo no se demandó a todos aquellos a quienes se debía haber demandado puesto que en el fallo de la sentencia se imponen consecuencias a personas que no han sido parte en el pleito.

            La DGRN estima la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la calificación del Registrador:

            La cuestión central, la de dilucidar si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca mediante la sentencia firme que declara su propiedad, reconoce no ser de fácil solución (cfr. Res. 8-4-2003), pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 LH, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que:

           a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico;

           b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 LEC)

           c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste con que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites -cfr. Artículos 201 y 202 LH y 286 y 295 RH-).

            Por ello, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto si fueran demandados no solo los titulares registrales, sino también quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y se declarase la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios; pero en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello confirma el primer defecto.

            Y también confirma el segundo, si bien entiende que no se produce indefensión de quienes vendieron al promotor, ya que aunque no fueron parte en el expediente existe una escritura pública en la que ellos venden, y que bastará acompañar la misma a tales efectos y a efectos de hacer constar el carácter y proporción en que tales señores adquieren.

            Comentario. Las Resoluciones DGRN de 7-4-2003 y 8-4-2003 ya señalaron que no es titulo hábil para reanudar el tracto la sentencia dictada en juicio declarativo, aunque la demanda se haya dirigido frente al titular registral. La segunda resolución fue confirmada por sentencia de 27-1-2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid (aun no tenemos constancia de su firmeza), con argumentos muy similares a los de la Resolución -arts 40, 201 y 202 LH y 286 y 295 RH, 24 CE, 222 y 521 LEC-. (JCC)

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228. DEMANDA CONTRA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL. R. 6 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 8 de noviembre de 2007. Caja de Ahorros – Registro de Estella nº 1.

            Hechos: Se solicita la anotación de embargo sobre un piso perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral.

            El registrador no la practica, entre otros defectos no recurridos, por no constar el nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

            La DGRN confirma la nota, en línea con la doctrina marcada, entre otras, por las Resoluciones de 24 de febrero de 2006 y 27 de octubre de 2003. En aplicación del principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, estima que es calificable, a los meros efectos de la inscripción, dentro del estrecho margen que determina el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, si el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, ha sido parte o, si no, ha tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Debe, pues, constatar que el titular registral ha sido emplazado en el procedimiento (aunque el modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento sólo compete apreciarlo al Juez).

            En el caso estudiado se da una incongruencia entre resolución y procedimiento,  pues no puede considerarse que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente, con quien sustanciar entretanto el procedimiento.  (JFME)

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232. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL. R. 15 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Particular- Registro de la Propiedad de Valencia 9.

            Supuesto planteado: si es posible la anotación de embargo sobre un piso perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el Registrador en su nota, el previo nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

            Reiterando el criterio de otras anteriores, particularmente la de 25 de junio de 2.005, la Dirección desestima el recurso, y basándose en el principio de la interdicción de la indefensión procesal sostiene que no cabe entender en este caso que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (arts. 6-4, 7-5, 540, 790-1, 7912-2.º, 797 y 798 LEC), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 RH. (MN)

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246. SOLICITUD CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD NO CONSTANDO EN LA INSCRIPCIÓN LAS FECHAS DE VENCIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES. R. 26 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Interesado -  Registro de la Propiedad de Aranjuez.

            Hechos: Se debate sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82-5 LH, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.

            La Registradora suspendió la cancelación solicitada, por no resultar debidamente acreditado el transcurso del plazo legal previsto para la cancelación por caducidad de la condición resolutoria previsto en el citado artículo No resulta posible la interpretación por la Registradora de los plazos como mensuales (tarea esta, que compete al Juez), por cuanto tampoco media en la elevación a público del documento privado que genera la citada condición, manifestación alguna por la parte vendedora de que el precio haya sido íntegramente satisfecho. Añade que no resulta admisible la cancelación por carecer de eficacia real por cuanto, si bien es cierto que en base al principio de especialidad, habría resultado conveniente una mayor precisión sobre esos datos, no es menos cierto que la condición resolutoria está inscrita y por tanto, bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se demuestre su inexactitud.

            El interesado interpuso recurso contra la anterior calificación registral, argumentando que la falta de expresión registral de los vencimientos de los plazos fijados puede suplirse sin necesidad de acudir a vía judicial a través de las reglas de interpretación de los contratos, estimando prescrita la acción personal para reclamar el pago de lo debido o en su defecto considerando la ineficacia real de la condición resolutoria.

            La DG desestima el recurso y confirma la calificación:

            Parte de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el art. 82-5 LH (lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad, que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral), por lo que la LH somete esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.

            Reconoce que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por tanto, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva –como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral, pero que  al estar los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (art. 1.º LH), no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.

            Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el art. 82-5 LH, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro: consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. art 82 LH). (JCC)  

PDF (2007/20153; 2 págs. - 95 KB.)

 

*247. CESION GRATUITA DEL DERECHO DE SUPERFICIE POR UN AYUNTAMIENTO.  R. 27 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Ayuntamiento de Getafe - Registro de Getafe número dos. 

            El Ayuntamiento de Getafe constituye y cede en una parcela municipal un derecho de superficie a favor de una Cooperativa para que se destine a Residencia de ancianos, sin contraprestación y con adjudicación directa (sin concurso público). Se basa para ello en que la Ley del Suelo de 1976 (Texto Refundido) que considera aplicable lo permite en su artículo 172. Sin embargo la ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid sólo permite la adjudicación directa en favor de Administraciones Públicas y por concurso en los demás casos.

            La DGRN desestima el recurso y señala, como doctrina para conciliar la presunción de validez de los actos administrativos y la potestad de calificación de los documentos que acceden al registro, lo siguiente:

            1.- El registrador –y por tanto el notario- no puede enjuiciar la pertinencia o no del procedimiento administrativo seguido.

            2.- Dentro del procedimiento elegido y seguido por la Administración debe enjuiciar si se han seguido los trámites esenciales.

            3.-  Si falta alguno de esos trámites esenciales, y esa falta es ostensible y sin posibilidad de interpretación jurídica, es defecto  y debe de denegar la inscripción.

            4.- En materia de Patrimonio Municipal del Suelo prevalece la legislación urbanística sobre la reguladora de las entidades locales.

            5.- Dentro de la legislación urbanística en materia de Patrimonio Municipal de Suelo prevalece la legislación Autonómica sobre la Estatal.

            En el presente caso, en definitiva, falta el trámite esencial del concurso público que exige la legislación autonómica de Madrid, al tratarse el adquirente de una entidad privada.  (AFS)

PDF (2007/20154; 2 págs. - 96 KB.)   FIN DEL INFORME

 

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