PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE OCTUBRE 2007
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS. LEY 25/2007, de 18 de octubre, de conservación de datos relativos a las comunicaciones electrónicas y a las redes públicas de comunicaciones.
Objeto de la Ley: La regulación de la obligación de los operadores de conservar los datos generados o tratados en el marco de la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas o de redes públicas de comunicación, así como el deber de cesión de dichos datos a los agentes facultados siempre que les sean requeridos a través de la correspondiente autorización judicial. .
Qué datos: Los datos de tráfico y de localización sobre personas físicas y jurídicas y los datos relacionados necesarios para identificar al abonado o usuario registrado.
Exclusión. Se excluye del ámbito de aplicación de esta Ley el contenido de las comunicaciones electrónicas, incluida la información consultada utilizando una red de comunicaciones electrónicas.
Sujetos obligados: Los operadores que presten servicios de comunicaciones electrónicas disponibles al público o exploten redes públicas de comunicaciones conforme a la Ley General de Telecomunicaciones.
CALENDARIO LABORAL 2008. Resolución de 9 de octubre de 2007, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2008.
***DEMARCACIÓN REGISTRAL. Orden JUS/3132/2007, de 23 de octubre, por la que se dictan normas para la interpretación y ejecución del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
Objeto (art.1): Esta Orden desarrolla el apartado primero de la disposición final segunda del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, que dice asÍ:
1. Se autoriza al Ministro de Justicia para dictar las normas que sean necesarias para interpretar y ejecutar el presente Real Decreto y, en especial, lo relativo a fechas de funcionamiento independiente de los Registros y regulación del período de transición hasta el funcionamiento independiente.
Provisión de plazas (art.2). Las plazas creadas irán a cuatro concursos ordinarios a celebrar los años 2007, 2008, 2009 y 2010, según la siguiente relación:
- Año 2007: 169 Registros enumerados en el anexo I. Representan el 68,42% de todos.
- Año 2008: 32 Registros enumerados en el anexo II. Representan el 12,96%.
- Año 2009: 27 Registros enumerados en el anexo III. Representan el 10,93%.
- Año 2010: 19 Registros enumerados en el anexo IV. Representan el 7,69%.
Registros cubiertos en el concurso de traslados (art.3). Los Registros funcionarán con independencia desde el momento de la toma de posesión del nuevo titular. Con independencia significa:
- Con su correspondiente Libro Diario y
- Asumiendo cada Registrador el despacho de los títulos de su distrito hipotecario
Registro en los que no haya tomado posesión el nombrado en propiedad. De acuerdo con el artículo 490 del Reglamento Hipotecario, el Registrador afectado continuará con el desempeño de ambos registros transitoriamente ya que en los supuestos de creación de un registro por división o segregación de otro, su efectividad no tendrá lugar hasta que tome posesión el nombrado en propiedad.
Plazo para traslado de los libros (art. 4): Lo fijará la DGRN, siendo como máximo de un mes, conforme al art. 484 RH.
Nuevas capitalidades (art.5). Cuando en Registros de la Propiedad se establezcan nuevas capitalidades, el plazo de traslado del Registro a la localidad correspondiente no podrá ser superior a seis meses, computado éste desde la entrada en vigor de la presente Orden.
División material. Si el Registro inicial está desempeñado por dos o más titulares en régimen de división personal, se entiende por titular más antiguo o más moderno el que corresponda con arreglo al escalafón del Cuerpo, conforme al art. 486 RH.
Entrada en vigor: el 31 de octubre de 2007.
***DEMARCACIÓN REGISTRAL: CATALUÑA. Orden de 23 de octubre de 2007, del Departamento de Justicia, por la que se dictan normas para la ejecución del Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
Esta Orden es muy similar a la anterior. Las plazas creadas irán a tres concursos ordinarios a celebrar los años 2007, 2008 y 2009, según la siguiente relación:
- Año 2007: 29 Registros enumerados en el anexo I. Representan el 49,15% de todos.
- Año 2008: 15 Registros enumerados en el anexo II. Representan el 25,42%.
- Año 2009: 15 Registros enumerados en el anexo III. Representan el 25,42%.
Entrada en vigor: también el 31 de octubre de 2007, pues el día 30 se publicó en el DOGC.
**CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA. Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público.
Entrada en vigor: el 1º de mayo de 2008, menos la disposición transitoria 7ª que lo hace el 1º de noviembre de 2007.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
208. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE USO: REQUISITOS. R. 19 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 11 de octubre de 2007. Particular Registro de Majadahonda, n.º 2. Vinculante.
Hechos: Se solicita la inscripción de una sentencia recaída en proceso de divorcio, por la que se revoca la inicial atribución del uso de la vivienda familiar a la esposa, asignándolo al marido. La adquisición de la propiedad de la vivienda por la esposa se produjo después de la sentencia que reconoce el uso al otro, pero al presentarse este título ya estaba inscrita.
El Registrador atiende a la situación de propiedad vigente cuando se dictó el fallo y centra su nota de calificación en la extinción de un contrato de arrendamiento previo a favor del usuario.
La DGRN estima el recurso, pues entiende que no afecta dicho pasado arrendamiento al título que se califica.
Recalca la conveniencia de la inscripción del derecho de uso, cuando sea posible, porque limita las facultades dispositivas del propietario de la finca y se evita la aparición de eventuales terceros que pudieran invocar la protección que dispensa el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Analiza, a continuación, el derecho de uso constituido y considera, sin entrar en su discutida naturaleza real o personal, que reúne los requisitos para ser inscrito:
- Se reconoce en un proceso de crisis matrimonial.
- Es a favor del cónyuge no propietario de la vivienda (si se atribuyera al que ya es dueño la inscripción del uso sería innecesaria; R. 6 de julio de 2007).
- Inscripción registral de la vivienda a favor del otro cónyuge (si lo estuviera a favor de tercero el uso no sería inscribible, pues las resultas del proceso de separación o divorcio sólo pueden alcanzar a los cónyuges (Rr.28 de noviembre de 2002 y 28 de mayo de 2005).
No es obstáculo para inscribir que la adquisición sea posterior al fallo si, cuando el fallo judicial se presenta en el Registro la finca está ya inscrita a nombre de la esposa. (JFME)
214. DACIÓN EN PAGO DE DEUDA POR TERCERO CON PACTO DE RETRO. R. 24 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 22 de octubre de 2007.Interesada- Registro de Santa Cruz de Tenerife, n.º 1. Vinculante.
Una empresa A reconoce una deuda preexistente con otra empresa B. En pago de esa deuda, una tercera empresa, C, transmite una finca a la acreedora B, pero con un pacto de retro convencional en su favor, de forma que, si la deuda se pagara por cualquiera antes de 10 meses, C podría ejercitar el derecho de retro.
Pasados dichos 10 meses, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, denegando la inscripción la registradora porque entiende que el pacto de retro encubre un pacto comisorio.
La DGRN ordena inscribir ya que no puede presumirse el fraude, y además en el caso concreto la deuda es preexistente, el titular del derecho de retro es diferente del deudor, y finalmente nunca llegó a ejercitarse dicho derecho en plazo, por lo que ha caducado. (AFS)
*219. EL RÉGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL LEGAL NO PRECISA SER ACREDITADO DOCUMENTALMENTE. R. 1 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de octubre de 2007. Notario de Sta Coloma de Gramanet- Registro de la Propiedad nº 2 de Badalona. Vinculante.
Hechos: Se formaliza una escritura de herencia en la que la viuda e hijos del causante, reconocen que una de las fincas inventariadas, se encontraba erróneamente inscrita con carácter ganancial, cuando la había adquirido la viuda para sí, dado que su régimen era el de separación de bienes, legal en Cataluña.
Registrador: El Registrador rechaza la inscripción ya que se debe acreditar fehacientemente que el régimen legal del matrimonio era el de separación de bienes, y no se acredita la adquisición de la vecindad civil catalana (parece que la viuda no llevaba viviendo el Cataluña más de 10 años), y además la misma había nacido en Vera (Almería).
Notario: El Notario se apoya sobre todo en el Acta de Declaración de Herederos que él mismo había formalizado, en la que se declaraba probado que el causante tenía vecindad civil catalana y que el matrimonio estaba sujeto al régimen de separación de bienes. Alegaba además apoyándose en el derogado art 12 c.c. que en la fecha del matrimonio, la esposa seguía la condición del marido, y que ésta era la de catalán.
Destaca luego la eficacia del acta de notoriedad de declaración de herederos, manifestando que acredita los hechos en que se funda y además declara quiénes son los herederos intestados del causante. La misma tiene la naturaleza de los actos jurisdiccionales y como tal debe ser calificada por el registrador, y se apoya para ello en la Rs de 11 de marzo de 2000. Si el notario declara probado la vecindad catalana del causante y que su matrimonio estaba sujeto al régimen de separación, dada la vecindad del marido al tiempo del matrimonio, este juicio tiene eficacia probatoria dentro del acta y debe ser eficaz al menos a efecto de la escritura de partición.
Dirección General: Estima el recurso y hace una serie de manifestaciones muy importantes:
1.- La determinación del carácter de los bienes que figura en el Registro es una cualidad que no es fija, sino cambiante, en función de que se acredite con posterioridad a la inscripción, el carácter privativo de un bien, aunque el mismo estuviera inscrito como ganancial, y de la misma forma que ese cambio se puede hacer en el caso de confesión de privatividad, la misma solución hay que adoptar cuando el régimen alegado es un régimen legal (en este caso el de separación de bienes propio del Dcho Catalán).
2.- El régimen económico matrimonial legal, a efecto de su constancia registral no necesita ser justificado documentalmente, pues deriva de la propia ley, al contrario de lo que acontece con un régimen convencional.
3.- En el presente caso, basta además para la rectificación el consentimiento de los titulares registrales, en este caso, la esposa y causahabientes del marido, aparte de que no existen terceros con derecho inscrito que puedan ser perjudicados.
4.- Además en este caso, se acompaña un acta de declaración de herederos, donde el notario, al emitir un juicio de notoriedad, declara que es notorio que el causante tenía vecindad catalana después de más de 10 años residiendo en Cataluña (circunstancia ésta de la vecindad que debe quedar acreditada en el acta, para determinar la ley sucesoria aplicable) y este juicio del notario está protegido por los principios de veracidad, integridad y legalidad que derivan de la fe pública del instrumento notarial, en cuanto los realiza bajo su responsabilidad y quedan al margen de la calificación registral y sólo se pueden revisar en un procedimiento judicial.
COMENTARIO: La verdad es que la coexistencia en Nuestro País de vecindades civiles diversas, unidas a regímenes económicos matrimoniales diferentes, y el aumento de su número y conflictividad como consecuencia de la multitud de nuevos regímenes matrimoniales extranjeros, consecuencia de la inmigración, nos ha convertido a los notarios y registradores españoles en unos expertos en esta materia. La cuestión es que al declararse inconstitucional el anterior art 12 del c.c. y modificarse el art 15, según los cuales la mujer seguía la condición del marido y el régimen del matrimonio era el de la vecindad del marido el tiempo del matrimonio, era una regla clara y segura, que hoy, tras su derogación, nos sume en un mar de dudas. El nuevo art 9.2 tiene hasta cinco puntos de conexión para saber cuál es la ley que rige los efectos del matrimonio, lo cual nos lleva a hacer en cada caso un pequeño examen, para tratar de determinar el régimen económico de los compradores de una vivienda.
La solución que de la DG creo que es la que casi todos estábamos aplicando: cuando alguien alega que está sujeto a un régimen legal determinado, bien de su vecindad alegada o de su nacionalidad, hemos de aceptarlo, dado que la prueba es prácticamente imposible. Y más, si como es el caso, ambos cónyuges están de acuerdo, en el cambio de carácter de los bienes, o lo están el viudo y los herederos del fallecido, parece que hay que aceptar lo que ellos determinen, siempre que no haya terceros perjudicados. (JLN)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
*206. ANOTACIÓN EN EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO: NO PUEDE EJECUTARSE POR DESCUBIERTOS POSTERIORES NO ANOTADOS. R. 18 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 9 de octubre de 2007. Particular- Registro de la Propiedad de Villena.
Hechos: Sobre una finca figuran los asientos siguientes: con fecha 13/02/01 anotación de suspensión de pagos; con fecha 6/06/02, anotación de embargo ordenada en procedimiento de apremio administrativo para responder de 133500 de principal y, posteriormente, con fecha 10/10/02, inscripción del convenio de suspensión pagos. Ahora se presenta mandamiento de cancelación de cargas dictado en el expediente administrativo, resultando de la Certificación de la adjudicación que el importe de las deudas ascendió a 478356.02 y que el importe de la adjudicación fue 275000, por lo que no hubo sobrante.
El Registrador deniega la cancelación por que «No es posible la cancelación ordenada en el título calificado, ya que el precio obtenido por el remate no puede aplicarse directa y exclusivamente al pago de la totalidad de los créditos de la ejecutante, anotados y no anotados. Y porque al ser la Anotación de embargo posterior a la de suspensión de pagos, sin que conste el carácter privilegiado del crédito, ni acreditar su inclusión, en el grupo de los que gozan de derecho de abstención (artículo 12-1°F L.S.P.), no corresponde al Registrador decidir si el crédito anotado tiene o no preferencia, por ser crédito de la masa, cuestión ésta que deberá ventilarse en las mismas actuaciones de la suspensión de pagos. Y en todo caso, el eventual exceso del remate sobre la cantidad que motivó la providencia para cuya efectividad se practicó la anotación preventiva de embargo letra B, deberá depositarse, sujeto al cumplimiento de las obligaciones nacidas del convenio de la suspensión de pagos.
La Dirección entiende que de acuerdo con el Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social no se procedió correctamente al ir acumulando al expediente de apremio todas las certificaciones de descubierto que posteriormente se expidieron contra el mismo deudor, sino que debieron, (arts. 87.1 y 2,, 93, 103 y 104 RGRSS) por cada actuación de embargo, expedir diligencia de embargo, especificando el concepto a que corresponde el débito e importe total a que se afecta el inmueble, remitiendo Mandamiento para la práctica de la Anotación en el Registro de la Propiedad. Es decir: la anotación preventiva de embargo no surte efecto respecto de los débitos no anotados, por no haber sido incluidos en la diligencia de embargo, ni por tanto, en el mandamiento de embargo, lo cual armoniza con los principios generales en sede de tercerías, preferencias credituales, concurrencia de ejecución, y es la única respetuosa con el principio de tutela jurisdiccional de los derechos.. En consecuencia la Dirección confirma la calificación, en el sentido de que la adjudicación sólo podría hacerse en pago del propio crédito perseguido, crédito que se detalló en la diligencia de embargo inicial y determinó el embargo trabado, cuya anotación se practicó, sin tomar en consideración esos otros eventuales créditos contra el deudor no incluidos, denegándose la cancelación de las cargas posteriores en tanto no se acredite el depósito a favor de los titulares respectivos de la diferencia entre el precio del remate y el importe de la deuda (más recargos y costas), que motivó la diligencia de embargo.
Respecto a la alegación del recurrente de que la anotación de suspensión de pagos está caducada y que la anotación de embargo es anterior a la inscripción del convenio, señala que la inscripción del convenio trae causa de la AP de suspensión, y se practicó estando vigente dicha anotación, debiéndose pasar por lo acordado en dicho convenio. (MN)
216. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. CITACIÓN AL TITULAR REGISTRAL EN INSCRIPCIONES DE MENOS DE 30 AÑOS. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. R. 27 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de octubre de 2007. Interesado-Registro de la Propiedad de Getafe nº 1.
Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de Auto judicial en que se declara justificado el dominio sobre una finca a los efectos de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la misma.
El Registrador suspende la inscripción por no especificarse que el titular registral (inscripción de menos de 30 años de antigüedad) ha comparecido en el expediente sin formular oposición o, caso de no haber comparecido, que fue citado tres veces, una al menos personalmente (art. 202-3 LH).
Presentado de nuevo el citado testimonio, adicionado en el sentido de hacer constar que se hizo la notificación al titular registral (una sociedad anónima) en la persona de D. X, el Registrador vuelve a suspender por no expresarse si la notificación se hizo tres veces ni acreditarse la relación entre la persona física notificada y la jurídica titular registral
El interesado recurre alegando extralimitación del Registrador.
La DG desestima el recurso en base al artículo 202 LH (es evidente que no se realizaron tres notificaciones), dejando claro, una vez más, que el Registrador en estos casos no se extralimita, pues la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia erga omnes de la inscripción y de la proscripción de la indefensión (art. 24 CE) abarca no a la fundamentación del fallo pero sí a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.
En cambio, en cuanto a la relación entre la persona física notificada y la jurídica titular registral, al haber sido apreciada por el Juez, no puede el Registrador ponerla en entredicho. (JCC)
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
*217. CALIFICACIÓN PREVIA A LA LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS. R. 28 de septiembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de octubre de 2007. Notario autorizante Registro nº 7 de Bilbao.
Hechos: se presenta para inscribir copia electrónica de escritura, sin que se acredite la liquidación del impuesto.
El Registrador, respecto de dicho título, presentado telemáticamente, comunica que no practica operación alguna quedando suspendido el plazo de calificación e inscripción, de acuerdo al artículo 255 de la Ley Hipotecaria, por no haber sido liquidado el impuesto correspondiente. El encabezado del escrito de notificación al Notario autorizante reza así: comunicación de la realización de la calificación
El Notario recurre alegando fundamentalmente que la calificación no está motivada, sin pie de recursos y que la DGRN exige que sea unitaria, no pudiendo someter el título a calificaciones sucesivas, incluso en aquellos supuestos en los que no se le haya acreditado el pago, exención o no sujeción del impuesto que grava el acto y que ha de cumplir las Resoluciones del Centro Directivo en aplicación del principio de jerarquía normativa
La DGRN analiza primero aspectos formales:
a) Estima que se trata de una verdadera calificación. En un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta ha de poder ser objeto de revisión, para evitar una posible indefensión, y, por ello, considera que el acto no puede ser sino una calificación.
b) La calificación ha de ser motivada, entendiendo que debería de haberse argumentado acerca de las razones por las que el artículo 255 de la Ley Hipotecaria justifica su acuerdo y deben de incluirse los medios de impugnación. . c) El Notario tiene la consideración de presentante ex lege siendo el artículo 112.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, según su redacción actual, preferente al artículo 6 de la Ley Hipotecaria
d) La copia notarial no puede ser sustituida por la actuación o certificación expedida por ningún otro funcionario
En cuanto al fondo, considera que la calificación debe de ser unitaria, no siendo posibles calificaciones sucesivas. Por ello, a la vez que se hace referencia a la liquidación de impuestos, deben de añadirse los demás defectos, con sus correspondientes motivaciones. Entiende que ello es así pues se han de aplicar al procedimiento registral las garantías propias de cualquier procedimiento administrativo; en aras del principio de celeridad y en beneficio de la agilidad del tráfico jurídico y de su seguridad, siendo los registradores funcionarios públicos sujetos a jerarquía de la Dirección General y titulares de una oficina pública
Observaciones:
1ª.- Dice literalmente el artículo 255 de la Ley Hipotecaria que podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto. Creo que dicho artículo es sumamente claro e in claris non fit interpretatio. Además, en todo caso puede considerarse especial, por razón de la materia, con respecto a lo previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo, al igual que el Centro Directivo consideró en esta Resolución el artículo 112 de la Ley 24/2001 como especial respecto al 6 de la Ley Hipotecaria.
2ª.- He de reconocer que muchos de los argumentos de la DGRN en defensa de la calificación unitaria son razonables. Ahora bien, dichos argumentos, en mi opinión, se vuelven en contra si se pretende exigir la práctica de la calificación aún antes de la liquidación de impuestos, pues, ello invierte la valoración normal de los documentos. Me explico:
Lo normal es que las escrituras estén bien hechas, y que se inscriban una vez se ha pasado por Hacienda. Lo patológico es que tengan defectos y entonces, obviamente, se tiene que redactar nota de calificación con todos ellos y debidamente razonada.
En cambio, con la calificación previa al pago del impuesto, se convierte a la inmensa mayoría de las escrituras en patológicas. Y sobre esa inmensa mayoría tendría que recaer la correspondiente nota de calificación, las debidas notificaciones, la espera de la llegada de los acuses de recibo, la prórroga de los correspondientes asientos de presentación y la búsqueda de sus conexos para a su vez prorrogarlos. No creo que eso suponga agilizar el tráfico ni darle seguridad, sino todo lo contrario: genera engorrosa burocracia, es un semillero de errores, reduce tremendamente la productividad del personal de las oficinas registrales (a los que se les enzarza en formalidades, drenando tiempo para el despacho) y se compadece mal con la obligación general de calificar e inscribir todos los documentos en quince días.
3ª. Creo deducir que la Resolución no es estimatoria propiamente, porque no revoca ningún defecto. En mi opinión tiene contenidos más propios de una Instrucción o Circular pues en ella no se debate sobre si se da un defecto determinado o no.
4ª.- Quizás la solución práctica que sería respetuosa con el criterio de la DG -que exige con toda justicia la calificación unitaria-, con la redacción literal del artículo 255 y, sobre todo, con el sentido común, es la de notificar fehacientemente al Notario la práctica del asiento y esperar a que se acredite que el título se ha liquidado para practicar la calificación unitaria, que en lo mayoría de los casos será positiva, por lo que generará su inscripción sin solución de continuidad. (JFME)
FIN DEL INFORME
Archidona. Noviembre de 2007.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad y Notario.
| Visita nº desde el 12 de noviembre de 2007. |
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