PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE ABRIL 2008

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

*CATALUÑA. Ley 1/2008, de 20 de febrero, de Contratos de Cultivo

- (…)Retracto. Si el propietario no notifica para el tanteo o enajena antes de dos meses o en condiciones distintas, el arrendatario puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.

                      * En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

                      * Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

                      * Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.

Derogación. Los artículos 337, 338 y 339 de la Compilación del derecho civil de Cataluña.

         Entrada en vigor. El 3 de abril de 2008.

PDF (2008/06152; 8 págs. - 71 KB.)

ACCESO A LA VIVIENDA. Orden VIV/946/2008, de 31 de marzo, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2008, a los efectos del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

         Esta Orden desarrolla el artículo 6.4 del referido Real Decreto.

         La disposición adicional segunda del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero ha determinado la cuantía del precio básico nacional en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil. Sin embargo, hay ámbitos territoriales con precio máximo superior de venta de las viviendas objeto de las ayudas financieras, en consideración a la existencia de especiales dificultades de acceso a la vivienda, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos con los de venta de las viviendas libres. Esos municipios o ámbitos territoriales se determinan en esta Orden, desglosados en tres grupos A, B y C, con incrementos de hasta un 60%, un 30% y un 15% respectivamente.

PDF (2008/06205; 4 págs. - 55 KB.)

VIVIENDAS: PRÉSTAMOS. Resolución de 4 de abril de 2008, de la Subsecretaría, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 28 de marzo de 2008, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados concedidos en el marco de los Programas 1993 (Plan de Vivienda 1992-1995), Programa 1996 (Plan de Vivienda 1996-1999), Plan de Vivienda 1998-2001 y Plan de Vivienda 2002-2005.

PDF (2008/06206; 4 págs. - 50 KB.) 

**MEDIDAS ECONÓMICAS. Real Decreto-LEY 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica.

         Escrituras en papel común: Disposición adicional segunda. No sujeción al gravamen establecido en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo. No obstante lo previsto en el apartado 1 del artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no quedarán sujetas a dicho gravamen y se extenderán en papel común las escrituras públicas que documenten la ampliación del plazo de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual realizadas en el periodo de dos años a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley 

         Esta es la única reseña que aparece en el RDL sobre la ampliación del plazo de las hipotecas. Se justifica así en la Exposición de Motivos: “Como medida para favorecer la situación económica de las familias, a la vista del alza experimentada por los índices de referencia que se utilizan para fijar las cuantías de los intereses de los préstamos hipotecarios, en la disposición adicional segunda, se prevé que en las operaciones de ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual, los titulares del préstamo podrán disfrutar de la no sujeción de la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por el otorgamiento de documentos notariales, que graven estas operaciones, que podrán extenderse en papel común.”

         400 euros. Al el IRPF, se incorpora un nuevo beneficio fiscal consistente en reducir el importe de la cuota líquida total del impuesto de los perceptores de rentas procedentes de rendimientos del trabajo o de actividades económicas hasta en 400 euros anuales, aprobándose medidas para anticipar la aplicación de la deducción por sus beneficiarios:

            - Se modifica el art. 79 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, incorporando una nueva deducción de la cuota líquida total del Impuesto, que se regula en un artículo 80 bis añadido.

            - Se modifica el apartado 1 del artículo 101 de la misma Ley 35/2006 introduciendo los cambios oportunos que permitan diseñar reglamentariamente el nuevo procedimiento de cálculo del tipo de retención e ingreso a cuenta.

            - Una disposición adicional evita que la nueva deducción afecte a la determinación del rendimiento cedido del IRPF a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales, asumiendo el Estado el coste total de la medida.

         Pagos fraccionados. Se amplía el plazo para la presentación e ingreso del pago fraccionado del mes de abril de 2008 hasta el 5 de mayo de 2008 en los siguientes impuestos:

            - Contribuyentes del IRPF que determinen el rendimiento neto de su actividad económica con arreglo al método de estimación directa en cualquiera de sus dos modalidades.

            - Impuesto de Sociedades.

            - Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español

         Contabilidad. Teniendo en consideración el corto plazo transcurrido desde la entrada en vigor de la norma contable, el 1 de enero de 2008, hasta la fecha en que se inicia el plazo para efectuar el primer pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades, el 1 de abril, por motivos de seguridad jurídica se posponen los efectos fiscales de tales ajustes, de manera que no tengan trascendencia en la determinación de los referidos pagos fraccionados, sin que ello suponga una alteración de los sistemas de fijación de la base imponible y de determinación de la cuota correspondiente.

         Este Real Decreto-ley establece que el obligado tributario, para determinar los pagos fraccionados de los períodos impositivos que se inicien dentro del año 2008, podrá optar por dos alternativas: bien utilizar como base de cálculo del pago fraccionado la cuota del período impositivo anterior, o bien tomar como referencia la parte de base imponible obtenida en los tres, nueve y once primeros meses del año 2008, con la salvedad de no tener que incluir en dicho cálculo los efectos de los ajustes derivados de la primera aplicación del nuevo Plan General Contable..

         El alcance de esta medida afecta igualmente a los contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas y estén obligados a efectuar los correspondientes pagos fraccionados, así como a los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español.

         Rehabilitaciones. Se modifica el concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido y en el IGIC canario, excluyendo el suelo del valor de los edificios para computar si una obra supera o no el 25 por ciento de su valor y especificando con mayor precisión el valor de las edificaciones con el que ha de efectuarse la comparación y el momento de su determinación. Con ello aumenta el número de edificios cuya entrega se equiparará a las entregas de edificios nuevos, y a los que se les aplica el tipo impositivo del 7%. Se regula también el régimen transitorio para asegurar que no se producen situaciones de inequidad. También se introduce una disposición final estableciendo un mandato al Gobierno para que modifique, en la regulación reglamentaria del IRPF, el concepto de rehabilitación de vivienda, de forma similar al establecido en el IVA. 

         No residentes.  Aparte de la ampliación del plazo referida, también se amplía el ámbito de las exenciones en relación con la Deuda Pública y otros instrumentos de renta fija para todos los no residentes con independencia de su lugar de residencia.

         PYMES. Se incrementa la dotación máxima prevista en la Ley de Presupuestos para el otorgamiento de avales del Estado a bonos de titulización en el marco de la iniciativa FTPYME. Con esta medida se impulsa el programa de apoyo a la financiación de las pequeñas y medianas empresas españolas a través de la constitución de Fondos de Titulización de Activos. El Estado apoya las operaciones avalando una parte de los bonos de mayor calidad crediticia emitidos por el Fondo, y a cambio, las entidades de crédito cedentes se comprometen a reinvertir la liquidez obtenida en la financiación de pequeñas y medianas empresas. La constitución de los Fondos de titulización de activos a que se refieren los apartados anteriores (artículo 57 de la Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008) estará exenta de todo arancel notarial y, en su caso, registral.

         Desempleo.  Para hacer frente al actual repunte del volumen de desempleados, se habilita al Gobierno para la aprobación de un plan extraordinario de medidas de orientación, formación profesional e inserción laboral. Se contemplan subvenciones para el proceso de búsqueda de empleo y para facilitar la movilidad geográfica.

         Entrada en vigor. El mismo día de su publicación en el BOE: 22 de abril de 2008. (JFME)

PDF (2008/06994; 9 págs. - 96 KB.)

**RÉGIMEN MATRIMONIAL VALENCIANO. Recurso de inconstitucionalidad número 9888-2007, en relación con la Ley de la Comunitat Valenciana 10/2007, de 20 de marzo, de régimen económico matrimonial valenciano.

PDF (2008/06998; 1 págs. - 30 KB.)

El Pleno del Tribunal Constitucional, por providencia de 17 de abril actual, ha admitido a trámite el recurso de

inconstitucionalidad número 9888-2007, promovido por el Presidente del Gobierno en relación con la Ley de la Comunidad Valenciana 10/2007, de 20 de marzo, de Régimen Económico Matrimonial Valenciano. Y se hace constar que por el Presidente del Gobierno se ha invocado el artículo 161.2 de la Constitución, lo que produce la suspensión establecida en el artículo 30 LOTC.

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:

12/2008. Resolución de 19 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Santander, Sección Cuarta, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santander, que declaró la nulidad de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de diciembre de 2004.

         Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra ella, debemos confirmar y confirmamos, la sentencia, de fecha 2 de mayo de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santander, en los autos de juicio verbal 164/05, a que se refiere el presente rollo; con imposición, a la parte apelante, de las costas de esta alzada.

         En un procedimiento dirigido contra los otorgantes de los Estatutos de la Comunidad y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declaró la nulidad de las Normas de Comunidad de un Complejo Urbanístico constituido por 180 elementos independientes. La DG había confirmado la calificación registral negativa por no constar que hayan sido parte en el procedimiento judicial los titulares registrales de dichos departamentos.

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/07673; 1 págs. - 37 KB.)

13/2008. Resolución de 21 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección Primera, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Pontevedra, de 20 de octubre de 2006.

         Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Administración General del Estado, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Pontevedra de fecha 20 de octubre de 2006. Debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin que haya lugar a pronunciamiento de condena sobre las costas de segunda instancia.

         Se trataba de una inmatriculación, mediante dos escrituras, una de cesión, en la que A cede a sus padres B y C, determinada finca; y otra a continuación de la anterior, de apartación (art 134 D Civil de Galicia, consistente en adjudicar a un legitimario un bien), en la que B y C, le retransmiten a su hijo, como “legitimario apartado” la misma finca, y tras de ello, se solicita la inmatriculación de la finca retransmitida. El Registrador rechaza la inscripción, por tratarse de dos títulos sucesivos, formalizados entre las mismas personas, al sólo efecto de conseguir la inmatriculación de la finca; y además no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico. La DG confirmó su calificación, pero el Juez y luego la Audiencia estimaron que “la escritura produce todos sus efectos, en concreto, el de acceso al registro de la Propiedad, mientras no se declare lo contrario en el procedimiento que corresponda ante la jurisdicción ordinaria.”

         Nota: en mi opinión la revocación de esta Resolución hace un flaco favor a la seguridad jurídica preventiva pues puede propiciar el fraude en las inmatriculaciones con la fábrica de títulos ad hoc que permitan la vuelta del bien al transmitente inicial anulando una de sus principales garantías consistente en el doble título que hace que no sea suficiente con que se involucren tan sólo los otorgantes últimos. (JFME)

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/07674; 1 págs. - 37 KB.)

*79. EXCESOS DE CABIDA: CALIFICACIÓN DE INDEFENSIÓN EN DOCUMENTOS JUDICIALES. Resolución de 11 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Josep Oriol Tomás Bartrina, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Roses, a la inscripción de un exceso de cabida.  

         Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento ordenando se inscriba la compraventa de dos fincas como consecuencia de sentencia firme que condena a la elevación a escritura pública de documento privado de compraventa, expresándose que debe inscribirse «si fuere necesario» el exceso de cabida solicitado de dichas parcelas. 

         El Registrador, aunque admite la posibilidad de que se pueda inscribir el exceso de cabida por un procedimiento de menor cuantía, por economía procesal, entiende que es necesario que se de cumplimiento a los requisitos legales de uno y otro procedimiento (expediente de dominio), por lo que ha de citarse a los interesados e intervenir el Ministerio Fiscal. El Registrador debe cumplir e inscribir las resoluciones judiciales, pero siempre que se evite la indefensión, en este caso de los colindantes. Exige también un certificado catastral coincidente al tener dicho exceso naturaleza inmatriculadora. Finalmente considera que, al ser el demandado declarado en rebeldía, sólo cabe anotación hasta que transcurran los plazos de hasta 16 meses determinados en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

         Al no aludir a si se precisa escritura pública, parece deducirse que no la considera necesaria, por lo que sobre tal materia no puede entrar la DGRN al tener que ceñirse a los defectos observados.

         De dichos defectos el Centro Directivo se centra en el alcance de la calificación registral de documentos judiciales. Como regla general, el Registrador ha de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables, sin que le competa “calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan”. Pero como excepción a dicha regla, ha de velar para que no se produzca indefensión procesal patente, ya que los efectos de la cosa juzgada se limitan a quienes hayan sido parte en el procedimiento, utilizando los instrumentos previstos en el art. 100 del Reglamento Hipotecario.

         Tras reiterar que cabe la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, aclara que, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos. En el caso estudiado, un Juicio de Menor Cuantía, no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar, y la citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, por lo que tal citación deberá hacerse cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento distinto.

         Nota: obsérvese que esta Resolución resuelve que ha de valorarse si los colindantes –que pueden no ser  titulares registrales inscritos- han podido intervenir en el procedimiento. Como regla general, la indefensión calificada por el registrador es la de titulares inscritos.

         Por otro lado, no se pudo entrar en el espinoso tema de determinar el alcance del art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a los casos en que hay que otorgar escritura pública en ejecución de una sentencia y que fue tratado, por ejemplo en la Resolución de 29 de julio de 2006  (JFME)

PDF (2008/05968; 2 págs. - 51 KB.)

*80. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario. Vinculante.

Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario, (con un capital inicial de 95.000€ pero del que queda pendiente de amortizar 93.895 €) en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en e citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.

El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, la novación que se formaliza es contraria a los principios registrales de especialidad y accesoriedad, toda vez que la división del capital del préstamo en dos tramos provoca el fraccionamiento de la única obligación preexistente en dos nuevas obligaciones distintas por su cuantía, tipo de interés, subsidiación, causas de vencimiento anticipado, etc., que no pueden garantizarse con una sola y única hipoteca.

Además sostiene que al señalar la cuantía de los plazos no se tiene en cuenta la amortización parcial, por lo que se está garantizando mayor cantidad que el saldo pendiente, sosteniendo que es necesaria la constatación registral de la disminución de la deuda primitiva para luego inscribir la sucesiva ampliación. (Este segundo defecto no es confirmado por la Registradora sustituta, por lo que no es objeto de análisis por el Centro Directivo).

Respecto al otro defecto la Dirección revoca la calificación, argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina –RR de 1/6/06 y 26/9/06-  que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto…Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido –art. 9 y 12 LH–, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. En un caso como el planteado, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo préstamo, con una única causa, cabe pues una sola hipoteca, sin que a ello se oponga el hecho de que, con base en el principio de autonomía de la voluntad, se acuerden distintos tramos o fracciones con distintas condiciones de plazo de vencimiento o de tipo de interés. (MN)

PDF (2008/05969; 5 págs. - 77 KB.)

83. NO CABE ANOTACION DE DEMANDA DE RECLAMACION DE CANTIDAD. Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Cornelis Johan Lambertus de Vos, contra la negativa del registrador de la propiedad de Jávea, a practicar la anotación preventiva de una demanda. 

         Se plantea si puede tomarse anotación preventiva de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad.

         Resuelve la Dirección que, conforme a su propia interpretación del art. 42.1.º LH se permite que sean anotadas en el Registro no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad. Para que exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se embargue el bien o se adopte medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes o se produzca su adjudicación. (MN)

PDF (2008/06012; 1 págs. - 36 KB.)

85. HIPOTECA CERCANA A LA INVERSA. Resolución de 19 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Seniors Money (Spain) Finance Limited, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Jávea, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario. Vinculante en parte.

         De nuevo se trata de un préstamo, concedido por una entidad irlandesa, garantizado con la hipoteca de una vivienda en el que se conviene la devolución de una sola vez, con connotaciones cercanas a la hipoteca inversa.

         Duración. El primer punto tratado es similar al de la nº 68 (R. 1º de marzo de 2008) y 73 (R. 14 de marzo de 2008), que se transcribe: La amortización del préstamo no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca. Se trata de una obligación contraída de presente, cuyo vencimiento depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuándo (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que no impide la inscripción de la obligación tal y como está configurada. La DGRN, basándose el principio de libertad de pacto del art. 1255 CC, en que el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real de hipoteca, que debe quedar perfectamente determinado en su alcance y extensión, pero siendo irrelevantes los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en que cláusula guarda similitud en su formulación con los requisitos exigidos actualmente para la hipoteca inversa (apartados 1 y 11 de la Disp. Ad.1ª de la Ley 41/ 2007 de 7 de diciembre), por lo que considera suficientemente determinada la duración del préstamo.

         Capitalización de intereses. Se considera que carece de trascendencia real el pacto de anatocismo, y, por lo tanto, no debe de acceder al Registro, recordando, que, dentro del ámbito hipotecario, los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y pactados hasta por cinco años, pero nunca englobados en el capital. Alude a la excepción actualmente vigente, pero no entonces, relativa a las hipotecas inversas, pudiéndose superar la cobertura de los cinco años.

         Expropiación. Rechaza el Registrador la inscripción, como causa de vencimiento anticipado del préstamo a instancia de la entidad acreedora, en caso de expropiación de la finca. La DGRN confirma su criterio, pues, aunque desaparezca la garantía, el acreedor puede defenderse en el expediente y se extiende la hipoteca a las indemnizaciones. Da a entender que hubiera sido inscribible si se hubiese dado al deudor la posibilidad de sustituir la garantía. De todos modos, es doctrina referida a un caso previo a la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, no queriendo la DG prejuzgar qué tratamiento tendría la cláusula en una escritura posterior.

         Cláusulas obligacionales. La DG considera obligacional, por lo que no ha de acceder al Registro, la cláusula por la que se apodera irrevocablemente a la entidad acreedora para que en representación del prestatario pueda intervenir en los expedientes o procedimientos de expropiación, destrucción o incendio de la finca hipotecada y para percibir indemnizaciones. Las cláusulas sin trascendencia real, no han de ser calificadas por el Registrador, pero sí que debe de hacer una labor previa de desbroce entre las que tienen trascendencia real y las que no. Ahora bien, si se trata de hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, esas cláusulas obligacionales han de ser meramente transcritas a los libros del Registro. Sólo se califican e inscriben cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria como son el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Incluso en las hipotecas de máximo es suficiente con «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas». (JFME)

PDF (2008/06761; 4 págs. - 73 KB.)

*90. ENAJENACION DIRECTA DE BIENES MUNICIPALES. COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR EL ACTO ADMINISTRATIVO. Resolución de 25 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Mercado de Frutos, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cuéllar, a suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

         Se vende un bien patrimonial de un Ayuntamiento directamente, previa subasta que quedó desierta y se debate ahora sobre su  inscribibilidad.

         La DGRN señala con carácter general en cuanto a la calificación del Registrador:

         1.- Que el registrador no puede calificar si el procedimiento elegido por la Administración  es el correcto o no, pues ello supondría poder revisar los actos administrativos cuya función corresponde a los órganos judiciales.

         2º.-  Que es competencia del registrador calificar si dentro del procedimiento seguido por la Administración se cumplen todos los trámites esenciales. Es decir, sólo puede denegar la inscripción si el trámite es esencial y su omisión es ostensible.

         3º.- El informe favorable del Ayuntamiento dentro del expediente también es calificable.

         Y en cuanto al fondo del asunto:

         4º.- Considera la DGRN que la enajenación onerosa  de bienes municipales solo cabe mediante subasta o permuta.

         5º.-  Si la subasta ha quedado desierta no cabe la enajenación directa, sino solo otra subasta nueva.

         6º.- No cabe aplicar a las entidades locales supletoriamente el régimen de enajenación directa establecido por la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas porque la propia ley no lo prevé.  (AFS)

PDF (2008/06766; 3 págs. - 65 KB.)

*92. NO CABE RESOLUCION UNILATERAL POR LA ADMINISTRACION. Resolución de 26 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Obanos (Navarra), contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 3, de Pamplona, a inscribir una instancia del Ayuntamiento solicitando la reversión de la propiedad de una finca cedida bajo determinadas condiciones.

         Se plantea la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversión de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura pública de cesión, a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversión notificado a los interesados sin que haya habido oposición. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende ejercitar y se solicita su cancelación.

          El Registrador se opone basándose en los art. 23 y 82 LH, y 175.6.° del Rto. que exigen dos requisitos para que la condición resolutoria opere: a) que se acredite el cumplimiento de la condición y, b) que se consignen las cantidades percibidas por el vendedor y en otro caso, será preciso el consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial. Además y en cuanto a la cancelación de cargas posteriores, además habrá de acreditarse la consignación de las cantidades a disposición de sus titulares, conforme al 175.2 RH.

         La Dirección, confirma la calificación con los mismos argumentos, ya que no ha habido consentimiento expreso en escritura pública de los interesados afectados por la resolución de la cesión y tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversión. Aclara que no es aplicable en este caso la facultad de autotutela de la administración ya que, como consecuencia del principio básico en Derecho Administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, el Ayuntamiento en el ámbito de la transmisión contractual de bienes actúa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debió acudir a la resolución por vía jurisdiccional civil.

         Respecto al nuevo régimen excepcional que para el patrimonio municipal del suelo, establece el art. 34 de la Ley 8/2007, del suelo, que admite el acceso al Registro de limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones, y permite la resolución unilateral por la Administración en determinados casos, tal regulación no estaba en vigor en el momento de la inscripción de la cesión condicional y ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversión, por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos. (MN)

PDF (2008/06768; 3 págs. - 65 KB.)

*93. AMPLIACION EMBARGO: TIENE LA PRIORIDAD DE LA ANOTACION AMPLIADA. Resolución de 26 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Sintek Gestión S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2, de Torrejón de Ardoz, a cancelar una anotación de ampliación de embargo.

         Se plantea si es posible cancelar una anotación letra J de ampliación de otra anterior letra G, al ordenarse genéricamente la cancelación de cargas posteriores en el mandamiento de cancelación de cargas derivado de un embargo que motivó la anotación letra H, cuando tal ampliación se practicó con posterioridad a la NM de expedición de certificación de cargas en este procedimiento de ejecución.

         La Dirección basándose en su propia doctrina sobre las ampliaciones de embargo, según la cual, salvo en el supuesto del art. 613-3 LEC, (terceros poseedores que hubieran adquirido el bien trabado en otra ejecución) cabe la consignación marginal de la ampliación de un embargo aun cuando sobre el bien embargado se hayan inscrito o anotado cargas posteriores, es decir, que la cantidad que consta en la anotación no es limite de responsabilidad del bien trabado, sino que todo él queda afecto por el embargo al íntegro pago del crédito perseguido en el proceso en que se ordena la primera traba, resuelve que la consecuencia es que no puedan cancelarse tales ampliaciones como si fueran cargas posteriores. (MN)

PDF (2008/06769; 2 págs. - 56 KB.)

95. RESERVA DE DERECHO DE VUELO Y POSTERIOR MODIFICACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS COPROPIETARIOS.  Resolución de 28 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Alzira don Francisco Cantos Viñals, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad de dicha localidad, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal mediante ejercicio de un derecho de vuelo. Vinculante.

         Consta inscrita una reserva de derecho de vuelo, dentro de un edificio en propiedad horizontal, con facultad complementaria de su titular de modificar las cuotas de propiedad horizontal sin consentimiento de los demás copropietarios. Ahora, en ejecución de dicho derecho, se pretende inscribir una ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal con redistribución de cuotas, otorgada por el titular del derecho de vuelo sin constar el consentimiento de los demás copropietarios.

         El registrador solicita el consentimiento de dichos copropietarios del edificio, probablemente –la nota es muy parca en palabras- porque en el derecho de vuelo inscrito no se mencionaba expresamente la facultad de ampliar la obra nueva y modificar la propiedad horizontal. El notario entiende que esa exigencia es contraria a lo que resulta del propio registro.

         La DGRN señala que no es necesario el consentimiento de los demás copropietarios del edificio, pues el derecho inscrito (derecho de vuelo) comporta necesariamente los actos jurídicos de ampliación de obra nueva y modificación de la propiedad horizontal y  por otro lado del derecho inscrito en el Registro resulta claramente la no necesidad del consentimiento de los demás copropietarios. (AFS)

PDF (2008/06771; 2 págs. - 54 KB.)

*96. CONVENIO DE DIVORCIO CON ADJUDICACIÓN DE BIENES PRIVATIVOS. Resolución de 31 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Piedad M. G. y don Francisco Javier P. A., contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, n.º 1, de Talavera de la Reina, a inscribir el testimonio de una sentencia de divorcio y aprobación de convenio regulador.

         Hechos: Se presenta para inscribir testimonio de sentencia que decreta el divorcio y aprueba el convenio regulador que se inserta en el que se liquidaba la sociedad de gananciales adjudicándose determinados bienes privativos de un ex cónyuge al otro.

         La registradora observa dos defectos:

            1º.- La adjudicación de un bien privativo a favor del otro cónyuge excede del objeto del procedimiento que se ha utilizado, por lo que no existe adecuación entre el procedimiento utilizado y el carácter de los bienes, debiéndose de otorgar escritura pública.

            2º.- Las plazas de garaje señaladas con los números 16 y 17 del inventario, es necesario que se identifiquen con número de plaza, participación y datos registrales.

         El interesado recurre alegando que la registradora se extralimita al tratarse de un documento extrajudicial y que existe una causa en el negocio que es salvaguardar el interés de la familia.

         La DGRN confirma el primer defecto. Tras analizar el alcance de la calificación en documentos judiciales, reconoce que es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial de una sentencia de separación o de divorcio, pues se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

         Sin embargo, el convenio regulador no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia. Los cónyuges, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos; para obtener la división por mitad del haber resultante después de pagados los acreedores consorciales. Fuera de tales casos, las transmisiones no tienen como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio, formando normalmente parte de un negocio de causa compleja que precisará de escritura pública.

         El Centro Directivo no entra en el segundo defecto al estimarlo innecesario por haber confirmado el primero.

         Notas. Parece, pues, que la DG admite la posibilidad de adjudicación al otro cónyuge de bienes privativos en sede judicial, siempre que se busque exclusivamente la división por igual del haber común. Tal vez, también podría aplicarse a los casos de separación de bienes o a liquidaciones de comunidad ordinaria, pues es común que la pareja haya adquirido el piso antes del matrimonio, pero respetando, eso sí, la equivalencia de lotes. Creo que también se podría aplicar a casos en que los lotes no son similares por la existencia de un bien indivisible que ha de adjudicarse a uno de los dos. Más difíciles son las situaciones en las que se compensan los excesos de adjudicación con pensiones, pues, aunque la causa es compleja, todo está involucrado en el también siempre complejo procedimiento de separación o divorcio. Lo que no es admisible es el error, es decir, cuando se inventaría como ganancial algo que no lo es o viceversa (aunque, a veces no hay tal error, sino la falta de elevación a público de una aportación previa a la sociedad de gananciales).

         Por otro lado, creo que la DG debería de haber entrado en ambos defectos, porque, en el hipotético caso de que el interesado obtuviese vía judicial la anulación de esta R., ¿se podrían inscribir los aparcamientos si no se ha revocado ni confirmado el defecto que consta en la nota de calificación. (JFME)

PDF (2008/07370; 2 págs. - 56 KB.)

*97. CANCELACIONES DE HIPOTECA SIN NOTA DE LIQUIDACIÓN. Resolución de 7 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Baena, a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

         Hechos: se trata de una escritura electrónica de cancelación de hipoteca en la que consta que se halla exenta del pago del ITPAJD y que fue presentada telemáticamente en el Registro.

         La registradora suspendió el plazo de calificación y despacho del precedente documento, de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, por no acreditarse el pago, exención o no sujeción del impuesto correspondiente, ni la presentación a tal efecto ante la oficina Liquidadora correspondiente de la copia del título, al no constar al pie del mismo el oportuno cajetín ni acompañarse la correspondiente carta de pago.

         El notario autorizante interpuso recurso alegando diversas Resoluciones de la DGRN sobre la calificación del título y que el registrador puede calificar, a efectos de inscripción, la exención de un acto según la legislación fiscal.

         La DGRN confirma su criterio sobre el particular estimando que se trata de una calificación y revocándola.

         Aspectos formales:

            - Se trata de una auténtica calificación susceptible de ser recurrida, aunque la registradora diga que se suspende la calificación y despacho. Lo justifica en que “por esencia, en un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ser tildado de calificación, pues un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que el acto del funcionario que decide acerca de ese título pueda ser objeto de revisión; y ese acto no puede ser otro sino el de una calificación.”

            - Estima que la calificación carece de una motivación suficiente, no bastando la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo se efectúa. En concreto debería de haber determinado la razón en la que funda la registradora que el artículo 255 de la Ley Hipotecaria le ampara, frente a la doctrina de la DG al respecto.

            - Han de indicarse los medios de impugnación que contra sus actos de calificación procedan.

         Carácter unitario y global de la calificación. Considera que la calificación debe de ser unitaria, no siendo posibles calificaciones sucesivas. Por ello, a la vez que se hace referencia a la liquidación de impuestos, deben de añadirse los demás defectos, con sus correspondientes motivaciones. Entiende que ello es así pues se han de aplicar al procedimiento registral a favor del administrado las garantías propias de cualquier procedimiento administrativo; en aras del principio de celeridad y en beneficio de la agilidad del tráfico jurídico y de su seguridad.

         Liquidación. Aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda, diversas RR. lo han interpretado en el sentido de que el Registrador, a los meros efectos de practicar o no la inscripción, ha de decidir si se halla  el acto o contrato sujeto o no a impuesto. Y considera que la exención del artículo 45.I.B).18, (primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase) es apreciable de oficio por el Registrador como en su momento lo admitió para casos de no sujeción como las anotaciones de embargo por causa criminal.

            Observaciones:

         A) Sobre la suspensión de la calificación:

            1ª.- Dice literalmente el artículo 255 de la Ley Hipotecaria que “podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.” Creo que dicho artículo es sumamente claro e “in claris non fit interpretatio”. Además, en todo caso puede considerarse especial, por razón de la materia, con respecto a lo previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo, al igual que el Centro Directivo consideró en especial el artículo 112 de la Ley 24/2001 como especial respecto al 6 de la Ley Hipotecaria.

         2º.- Este artículo tiene diversas razones de ser que también resultan válidas en la época de los ordenadores y de Internet:

            - La regla general es la no admisión, como se desprende del art. 54 LITP (“ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este Impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público”) que excepciona lo dispuesto en la legislación hipotecaria cuyo artículo 255 trata de cohonestar el principio de prioridad registral con la necesidad de asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

            - Si se conecta con artículos como el 2 de la LITP (“el Impuesto se exigirá…, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia”) se observa que protege a la Administración Tributaria de un posible “escaqueo” en el pago del impuesto como consecuencia de una calificación desfavorable  

            - Y, desde el punto de vista de la oficina registral, evita convertir en defectuosos a casi todos los títulos.

            3ª.- Los argumentos de la DGRN en defensa de la calificación unitaria son muy razonables, pero dichos argumentos, en mi opinión, se vuelven en contra si se pretende exigir la práctica de esta calificación aún antes de la liquidación de impuestos, pues, ello invierte la valoración normal de los documentos. Me explico:

               - Lo normal es que las escrituras estén bien hechas, y que se inscriban una vez se ha pasado por Hacienda. Lo patológico es que tengan defectos y entonces, obviamente, se tiene que redactar nota de calificación unitaria con todos ellos y debidamente razonada.

               - En cambio, con la calificación previa al pago del impuesto, se convierte a la inmensa mayoría de las escrituras en patológicas. Y sobre esa inmensa mayoría tendría que recaer la correspondiente nota de calificación, las debidas notificaciones, la espera de la llegada de los acuses de recibo, la prórroga de los correspondientes asientos de presentación, y la búsqueda de sus conexos para a su vez prorrogarlos.

            - No creo que eso suponga agilizar el tráfico ni darle seguridad, sino todo lo contrario: genera engorrosa burocracia, es un semillero de errores, reduce tremendamente la productividad del personal de las oficinas registrales (a los que se les enzarza en formalidades, drenando tiempo para el despacho) y se compadece mal con la obligación general de calificar e inscribir todos los documentos en quince días.

            - El registrador, ante esta resolución se sitúa ante un grave dilema: Seguir literalmente su dictado o atender a lo que dice meridianamente el artículo 255 de una ley vigente (con su superior rango y a cuya aplicación estamos obligados como servidores de la Ley que somos) y que se compagina de modo mucho más armónico con el sentido común con el que ha de llevarse la oficina registral para prestar el mejor servicio público. Todo esto me recuerda el pasaje de “El Principito” en el que el protagonista solicita una puesta de sol…

         B) Sobre la exención: Ya existen antecedentes en los que la DG ha dispensado de la presentación a liquidar para supuestos de exención, como las Resoluciones de 23 de abril de 2007 o la más clara de 9 de julio de 2007 que ahora extiende a un documento tan común como es la cancelación de una hipoteca. Aquí si que considero razonables los argumentos de celeridad aducidos, pues, aunque puede alegarse en contra el artículo 54.2 LITP, que no aparece en vistos, y que excluye de presentación a las copias de las escrituras y actas notariales que no tengan por objeto cantidad o cosa valuable y éstas sí que lo tienen. Sin embargo, en su encabezado, salva lo previsto en la Ley Hipotecaria y el artículo 254 alude a la necesidad de acreditar el pago del impuesto, no la exención o no sujeción.

         En consecuencia, según el Centro Directivo, puede el Registrador apreciar tanto la no sujeción como la exención evidente y su criterio es revisable vía recurso contra la calificación. Tal vez en la misma situación estaría el caso de prescripción clara por el transcurso de un dilatado lapso de tiempo desde la producción del hecho imponible. Con esta interpretación sí que creo que se consigue una mayor celeridad, aunque pueda pisar callos de gestorías y perjudicar labores estadísticas de las consejerías autonómicas.

         Ahora bien, no estimo aplicable este criterio a cualquier exención, pues muchas dependen de requisitos adicionales o posteriores (VPO, por ejemplo) que no pueden ser apreciados en el procedimiento registral. (JFME)

PDF (2008/07371; 3 págs. - 64 KB.)

FIN DEL INFORME

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