PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE ENERO 2008

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

*VIVIENDA. Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

         Entre las medidas adoptadas se encuentran las siguientes:

         - Se flexibilizan los requisitos para que los inquilinos puedan obtener ayudas para el pago de sus rentas, a la vez que se establecen ciertas incompatibilidades y algunas condiciones que deben reunir quienes aspiren a ocupar en arrendamiento viviendas acogidas a las ayudas del Plan.

         - Se aseguran mejores condiciones para los promotores de viviendas protegidas en arrendamiento.  

         - Igualmente, mejoran las condiciones a los propietarios de viviendas libres desocupadas que las cedan en alquiler según los requisitos del Plan Estatal, especialmente cuando los inquilinos vayan a ser beneficiarios con derecho a protección preferente. Se establece la incompatibilidad entre esta ayuda y la correspondiente a la rehabilitación aislada de viviendas para cederlas en alquiler.

         - Se abre la posibilidad de que viviendas libres de nueva construcción sean calificadas como viviendas protegidas, si reúnen los requisitos para ello

         - Se mejoran las condiciones de financiación de la adquisición de viviendas usadas (incluidas las viviendas libres de nueva construcción, con unas condiciones más flexibles) para cederlas en régimen de alquiler, asimilándolas, así como sus precios y rentas máximas, a las de la vivienda protegida de renta concertada.

         - Se amplía el margen de precio hasta el que esas adquisiciones pueden entrar en el marco del Plan, manteniendo, no obstante, las mismas ayudas en términos absolutos.

         - Se incrementa el límite de precio máximo de venta para las viviendas de régimen especial a efectos de favorecer su viabilidad económica.

         - Se abre la posibilidad de que el período de amortización de los préstamos convenidos para adquisición de viviendas protegidas de nueva construcción y viviendas usadas sea superior a 25 años. 

         Adquisición de viviendas usadas para arrendar. Trata sobre ello el nuevo art. 41 que dice:

         «1. Las entidades sin ánimo de lucro, los organismos públicos y las sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, según establece el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrán adquirir, de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley, viviendas usadas a las que se refiere el artículo 27 de este real decreto, sin perjuicio de que la superficie útil se extienda a 120 metros cuadrados, excepto las sujetas a regímenes de protección pública, para arrendarlas a inquilinos cuyos ingresos familiares no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, ateniéndose a los plazos y rentas máximas previstos en los artículos 33 y 34 de este real decreto para las viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada.

         2. Los adquirentes a los que se refiere el apartado 1 podrán obtener las ayudas financieras previstas para las viviendas protegidas de nueva construcción, de renta básica, siempre que las viviendas así adquiridas cumplan las condiciones que a continuación se fijan, y conforme a la normativa propia de las Comunidades Autónoma o de las ciudades de Ceuta y Melilla:

         a) Deberán estar vinculadas al régimen de uso al que se refiere el apartado 1 de este artículo durante un período mínimo de diez o de veinticinco años, ateniéndose a las rentas máximas, condiciones y posibilidades aplicables a las viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada.

         b) Para segundas y posteriores transmisiones, en los precios máximos de venta se aplicarán los mismos criterios que corresponden a las viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada, y durante el período de vinculación a que se refiere el párrafo anterior, salvo que la normativa propia de las comunidades autónomas o de las ciudades de Ceuta y Melilla establezca otro superior;

         c)Las limitaciones sobre el destino del uso de la vivienda y sobre los precios máximos de venta y renta habrán de figurar expresamente en las escrituras de compraventa y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, haciéndose constar tal circunstancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.» 

         Cesión y enajenación de las viviendas de nueva construcción con destino a arrendamiento. El art. 33 se dedica a las condiciones de. Destaquemos e su nueva redacción:

         - Las viviendas protegidas a 10 años, una vez transcurrido este plazo, continuarán siendo protegidas, salvo las de renta concertada. El arrendador podrá mantenerlas en régimen de alquiler u ofrecerlas en venta, a compradores que cumplan las condiciones para poder acceder a las viviendas usadas. Se fija un precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil.

         - Las viviendas protegidas a 25 años, una vez transcurridos diez años continuarán siendo protegidas. El arrendador deberá mantenerlas en régimen de alquiler y podrá ofrecer en venta hasta un cincuenta por ciento de las mismas, con un precio máximo de venta, a compradores que cumplan las condiciones previstas para poder acceder a las viviendas usadas. A tales efectos, se requerirá autorización de las comunidades autónomas o de las ciudades de Ceuta y Melilla, así como el cumplimiento de los procedimientos establecidos por éstas. Las restantes viviendas, una vez, transcurridos 25 años desde la calificación definitiva, y mientras continúen siendo protegidas, podrán venderse al precio máximo establecido.

         - Respecto de estas viviendas, tendrán preferencia para adquirirlas los inquilinos que hayan permanecido al menos cinco años en régimen de arrendamiento en ellas. Si el promotor o el titular de dichas viviendas las hubiera ofrecido, todas o en parte, en régimen de arrendamiento con opción de compra, los inquilinos podrán ejercer dicha opción una vez transcurridos 10 años desde la calificación o declaración definitiva de la vivienda, si hubieran permanecido ininterrumpidamente en las viviendas durante cinco años al menos.

         - Los titulares de las viviendas protegidas para alquiler podrán enajenarlas a nuevos titulares, siempre que se trate de sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. Dicha enajenación podrá efectuarse en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, sin sujeción a los precios legales de referencia establecidos, previa notificación al órgano competente de las comunidades autónomas o de las ciudades de Ceuta y Melilla.

         - Los arrendatarios de las viviendas acogidas a las ayudas financieras de este real decreto no podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a protección pública. Tampoco podrán serlo de una vivienda libre en la misma localidad en la que se ubique la vivienda a la que se accede en alquiler, salvo que no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma. Hay excepciones.

         Préstamos concedidos a promotores: Se modifica la letra b) del art. 37: El plazo de amortización de los préstamos será de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia de hasta cuatro años, ampliable a diez años como máximo, cuando se trate de viviendas a ese mismo plazo, o de viviendas a veinticinco. La eventual ampliación del período de carencia por encima de cuatro años requerirá el acuerdo de la entidad de crédito colaboradora que financie la promoción. La finalización del período de carencia será independiente de la fecha de otorgamiento de la calificación o declaración definitiva de la actuación protegida. Hay disp. Transitoria sobre el periodo de carencia.

         Tipo de interés de los préstamos convenidos. Según la D. Ad. 3ª, sin perjuicio del mantenimiento del sistema de revisión, la cuantía de dicho tipo será del 5,09 por ciento, cuantía que será de aplicación para los nuevos préstamos convenidos que se concedan a partir de la entrada en vigor de este real decreto y, para los ya formalizados, desde el primer vencimiento que se produzca, transcurridos dos meses de la publicación de este real decreto en el BOE. Dicho nuevo tipo de interés será de aplicación, asimismo, sin coste alguno para los prestatarios, a todos los préstamos convenidos ya concedidos por las entidades de crédito colaboradoras, correspondientes al citado Plan 2005-2008, salvo excepciones. El nuevo tipo de interés podrá ser modificado durante 2008 si la evolución de la coyuntura económica así lo aconsejara.

         Anejos de viviendas en zonas rurales. Según la D. Ad. 3ª, cuando las viviendas protegidas de nueva construcción sean promovidas por promotores individuales para uso propio en el medio, zona o municipio rural, podrán incluir, además de garajes y trasteros, anejos para determinadas actividades económicas. 

PDF (2008/00520; 10 págs. - 198 KB.) 

**REGISTRO DE FUNDACIONES. Real Decreto 1611/2007, de 7 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal.

         Normativa de fundaciones:

              - Los artículos 34 y 53.1 de la Constitución.

              - Los aspectos sustantivos y procedimentales se regulan en la Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones, desarrollada reglamentariamente por el Real Decreto 1337/2005, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de fundaciones de competencia estatal del que ahora se modifica el art. 17.2 (actos sometidos a un régimen de comunicación).

              - El régimen fiscal se encuentra sustancialmente en la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, que dicta el régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, desarrollada a su vez mediante el Real Decreto 1270/2003, de 10 de octubre, por el que se aprueba su Reglamento.

              - El Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal, cometido que cumple ese Real Decreto, derogando el Real Decreto 384/1996, de 1 de marzo, que trataba sobre la materia, pero que nunca ha llegado a tener efectividad en la práctica. Se siguen las líneas maestras fijadas en los arts. 36 y 37 de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre.

         Registro que se crea: Se trata del Registro de Fundaciones de competencia estatal, en el que se inscribirán los actos relativos a las fundaciones que desarrollen su actividad en todo el territorio del Estado o principalmente en el territorio de más de una comunidad autónoma, delegaciones de fundaciones extranjeras que tengan el mismo ámbito de actuación y todas las fundaciones del sector público estatal.

              - Radicará en Madrid y tendrá carácter único para todo el territorio del Estado.

              - Dependerá orgánicamente del Ministerio de Justicia y estará adscrito a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

              - El Encargado del Registro será el Director General de los Registros y del Notariado.

               - Contra sus resoluciones se podrá interponer recurso de alzada ante el Secretario de Estado de Justicia.

         Naturaleza: El Registro es jurídico, bastante cercano al Registro Mercantil y presenta, según la Exposición de Motivos, una naturaleza doble: mientras por un lado las fundaciones adquieren personalidad jurídica desde el momento de la inscripción registral de la escritura pública de su constitución, por otro el registro se configura como un instrumento al servicio de la Administración, y dentro de ella de los diferentes Protectorados, a los que pretende proporcionar información para el desarrollo de sus actividades y el ejercicio de sus funciones. 

         Principios registrales:

               - Titulación pública: la inscripción en el Registro se practicará, con carácter general, en virtud de documento público (escritura o testamento).

               - Legalidad: el Encargado del Registro calificará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad y legitimación de los que los otorguen o suscriban y la validez de su contenido, por lo que resulte de ellos y de los asientos registrales.

              - Legitimación: el contenido del Registro se presume exacto y válido. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial o, en su caso, resolución administrativa, de su inexactitud o nulidad. La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

              - Fe pública: la declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del Registro no perjudicará los derechos de terceros de buena fe adquiridos conforme a Derecho.

              - Prioridad: inscrito cualquier título en el Registro, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que resulte opuesto o incompatible con el.

              - Tracto sucesivo: 1.º Para inscribir actos o contratos relativos a un sujeto inscribible será precisa la previa inscripción del sujeto. 2.º Para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de estos. 3.º Para inscribir actos o contratos otorgados por apoderados o administradores será precisa la previa inscripción de éstos (obsérvese que no es el criterio seguido por la DGRN con respecto al Registro Mercantil en relación al de Propiedad).

              - Publicidad formal: El Registro es público y corresponde al Encargado del Registro el tratamiento del contenido de los asientos registrales, de modo que se haga efectiva su publicidad directa y se garantice, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.

         Funciones del Registro.

              - La inscripción de las fundaciones y de los actos relativos a ellas.

              - La legalización de los libros obligatorios.

              - El nombramiento de auditores de cuentas.

              - El depósito y publicidad del plan de actuación y de las cuentas anuales.

              - La expedición de certificaciones sobre denominaciones, y de certificaciones y notas sobre los asientos y documentos que obren en el Registro.

              - La determinación del protectorado de la fundación.

              - La evacuación de consultas de interés general que no supongan una precalificación de los actos, negocios o documentos.

              - Cualquier otra función que le atribuya la normativa vigente.

         Comunicaciones notariales. Art. 26.4. Se estará a lo dispuesto en la legislación notarial en cuanto a las comunicaciones de los Notarios que autoricen documentos relativos a actos de última voluntad o manifestaciones de herencia en los que se constituya una fundación «mortis causa». 5. Las comunicaciones notariales con el Registro serán telemáticas.

         Plazo para la inscripción. Según el art. 28, si no se apreciaran defectos, el Encargado del Registro practicará la inscripción en el plazo de dos meses a contar desde la fecha de presentación del título en el Registro. El Encargado del Registro procederá a calificar dentro del primer mes a contar desde la misma fecha. Según el artículo 29, el plazo máximo para notificar la resolución será de seis meses cuando se trate de la primera inscripción, modificación o nueva redacción de estatutos, fusión y extinción de la fundación y de tres meses para el resto, contados ambos plazos desde la fecha de recepción de la solicitud en el Registro de Fundaciones de competencia estatal. Transcurridos los plazos señalados sin notificación de la resolución, podrá entenderse estimada la solicitud de inscripción correspondiente. Nota: resultan sorprendentes tan generosos plazos (y que no sean conjuntos los de calificación e inscripción), cuando los registros de la propiedad y mercantiles (a los que tanto se asemeja éste) han de calificar e inscribir en quince días existiendo algunos plazos aún más perentorios. En parte pueden estar justificados por el informe que ha de solicitarse al Protectorado.

         Publicación en el BOE. Serán publicadas en el BOE las resoluciones de inscripción registral que se refieran a: a) La constitución de fundaciones; b) la fusión de fundaciones; c) las modificaciones estatutarias; d) la cancelación de las fundaciones tras haber finalizado el procedimiento de liquidación.

         Contenido: No es un Reglamento «de mínimos», sino que se aspira a que sea completo, conformando un cuerpo normativo autónomo. Se apunta lo esencial de sus siete capítulos:

              - El Capítulo I, dedicado a las disposiciones generales, alude, entre otras materias, a su ámbito de aplicación, objeto, naturaleza del Registro, procedimientos de inscripción, y principios registrales característicos de otros registros de personas. Los procedimientos de inscripción se ajustarán a lo establecido en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y en el presente Reglamento.

              - El Capítulo II es el relativo a la organización del Registro: organización administrativa, Encargado del registro, ámbito funcional y subjetivo del Registro, estructura con sistema de hoja personal; libros y asientos del Registro…

              - El Capítulo III regula la inscripción de las fundaciones de competencia estatal, las delegaciones de fundaciones extranjeras y las fundaciones del sector público estatal; actos sujetos a inscripción (art. 24), títulos inscribibles (normalmente escritura o testamento), plazos y requisitos formales de la documentación, calificación registral, subsanación, notificación de actuaciones y publicación de los actos inscritos en el «Boletín Oficial del Estado».

              - En el Capítulo IV se regulan otras funciones del Registro, como la legalización de los libros obligatorios, el nombramiento de auditores de cuentas o el depósito y publicidad del plan de actuación y de las cuentas anuales.

              - El Capítulo V regula la Sección de denominaciones del Registro.

              - El Capítulo VI regula el ejercicio de la publicidad formal que corresponde a un Registro público, previéndose la expedición de certificaciones, notas simples informativas o copias de los asientos y documentos depositados. El Registro es público para quienes tengan interés en conocer su contenido. La publicidad del Registro no alcanza a los datos referidos a los domicilios de las personas, estado civil y otros datos de carácter personal que consten en la documentación de cada fundación.

              - El Capítulo VI se dedica a la colaboración de este Registro con los registros de fundaciones creados en las comunidades autónomas, con los Protectorados y con el Consejo Superior de Fundaciones.

         Depósito de cuentas. Se trata de ello en la Disposición transitoria tercera: A partir del 20 de enero de 2008,  los registradores mercantiles procederán al traslado, en formato electrónico, de los depósitos de cuentas anuales consolidadas de fundaciones de competencia estatal que obren a su cargo. Tras la puesta en funcionamiento del Registro de fundaciones de competencia estatal, el Protectorado depositará las cuentas anuales de las fundaciones en dicho Registro, una vez examinadas y comprobada su adecuación formal a la normativa vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29.2 del Reglamento de fundaciones de competencia estatal respecto del depósito de las cuentas anuales consolidadas (se depositarán en el Registro Mercantil con envío de copia al de Fundaciones).

         Situación transitoria: mientras no entre en funcionamiento, subsistirán los registros de fundaciones actualmente existentes.

         Cargas duraderas: No podrán inscribirse en el Registro de fundaciones de competencia estatal nuevas cargas duraderas sobre bienes para la realización de fines de interés general, ni modificarse la inscripción de las existentes. Las inscripciones de cargas duraderas actualmente vigentes se mantendrán en un libro específico del Registro de fundaciones de competencia estatal hasta que se produzca su cancelación.

         Entrada en vigor. El Real Decreto, el 20 de enero de 2008, pero el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal, que está inserto en él, el 1 de octubre de 2008. De todos modos, la fecha de entrada en funcionamiento del Registro se dispondrá mediante Orden conjunta del Ministro de Economía y Hacienda y del Ministro de Justicia.

PDF (2008/00978; 13 págs. - 395 KB.)

*DATOS DE CARÁCTER PERSONAL. Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal.

(…)   Entrada en vigor: el 19 de abril de 2008.

PDF (2008/00979; 34 págs. - 239 KB.)

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:

1/2008. INFORME DEL REGISTRADOR. Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 2, de Jaén, por la que sin anular ni revocar la parte dispositiva de la Resolución de 7 de enero de 2005, declara no ajustada a derecho la doctrina que contienen determinados fundamentos de derecho de la misma.

           La Resolución de 10 de diciembre de 2007 se refiere a la sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Jaén, a instancia de don Diego Palacios Criado, frente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, sentencia de fecha 24 de mayo de 2007, que ha quedado firme por Providencia del citado Juzgado, de fecha 10 de julio de 2007, que contiene el siguiente FALLO:

            “Que estimando parcialmente la demanda por formulada por don Diego Palacios Criado, Registrador de la Propiedad de Cazorla, y sin anular o revocar mediante esta sentencia la parte dispositiva de la recurrida Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2005, declaro que (siendo indiscutible que en la tramitación del recurso gubernativo el registrador en su informe no puede incluir nuevos defectos o causas de denegación o suspensión de la inscripción que no hubiera expresado en su nota de calificación) no es ajustada a derecho la doctrina que contiene la mencionada Resolución de fecha 7 de enero de 2005 según la cual:

         «–el contenido del informe del Registrador debe reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo.»

         «–el informe del Registrador al que se refiere el art. 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria no es el cauce procedimental idóneo para ampliar en defensa de su calificación los argumentos ya expuestos en dicha calificación, ni puede exponer sentencias y resoluciones de esta Dirección General que no han sido citados en dicha calificación, y no pueden tenerse en cuenta ninguna de tales alegaciones del Registrador contenidas en su informe,»

         «–el momento procedimental único e idóneo en que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es el de la calificación, sin que al emitir el referido informe deba motivar con fundamentos de derecho su decisión de mantener la suspensión o denegación de la inscripción,»

         Sino que en contra de esta Doctrina no ajustada a Derecho, en cuyos particulares de la fundamentación jurídica anula la resolución recurrida, declaro aplicable la doctrina de que aunque la nota de calificación ha de expresar la motivación jurídica esencial de la calificación, el informe en la tramitación del recurso gubernativo ha de ser la vía por la que el registrador defienda su nota y por tanto, además de contener información de mero trámite, e incluso manifestaciones de carácter jurídico relativas a requisitos formales (personales o de tiempo) del propio recurso gubernativo formulado, el informe puede incluir una ampliación de los argumentos que el registrador ya empleó en su nota de calificación, y que cuando la Dirección General dicte resolución ha de razonar la postura que adopte respecto a todos y cada uno de esos contenidos del informe, no pudiendo ignorarlos de plano, si bien el informe no podrá contener, ni la Dirección General habría de tenerla en cuenta, motivación consistente en argumentos nuevos o sorpresivos cuya esencia no hubiera sido ya expresada en la nota de calificación”.

         COMENTARIO JDR: (el distinto tipo y color de letra se han introducido a efectos didácticos).

         La doctrina de la DGRN en torno al contenido del informe del registrador en el recurso contra su calificación ya había sido censurada por diversos órganos judiciales, hasta el punto de llegar a anular íntegramente la propia resolución recurrida por no haber tenido en cuenta el contenido del informe, y causar indefensión.

         Se suele decir que las resoluciones de la DGRN en el recurso gubernativo tienen un doble efecto jurídico:

         a.- Pronunciarse sobre un concreto procedimiento registral (la petición de inscripción de un determinado documento). (Esto es indudable)

         b.- Establecer una doctrina o criterios jurídicos supuestamente vinculantes para “todos los registradores”. (Este aspecto es discutible y discutido en la doctrina y jurisprudencia, por contravenir principios jurídicos y normas superiores).

         En esta nueva sentencia, no se anula ni revoca el primer efecto, sino el segundo. No se anula la parte dispositiva de la resolución, sino la doctrina que contiene al respecto. Pero la sentencia no se limita a anular tal doctrina por contraria a derecho, sino que además declara cuál ha de ser la doctrina o criterio aplicable al respecto. Y proclama tal doctrina dentro del fallo de la sentencia, y no sólo en sus fundamentos jurídicos.

         Sabemos que la DGRN sostiene que el efecto vinculante de sus propias resoluciones no termina cuando son anuladas por los tribunales, sino cuando se publica tal anulación. Y de hecho tarda en publicar en el BOE las sentencias anulatorias. (En el presente caso ha dejado pasar cinco meses desde la firmeza de la sentencia). Cuando finalmente lo hace, sólo publica el fallo y no los fundamentos jurídicos, a diferencia de lo que hace con sus propias resoluciones, que sí publica íntegras. Con tales  medidas, consigue de hecho potenciar y prolongar el efecto de sus propias resoluciones y retrasar y minimizar el efecto legalmente atribuido a las sentencias que las anulan.

         Pero en el presente caso, el fallo recoge toda la esencia de la doctrina administrativa que anula por ser contraria a derecho, y expresa la nueva doctrina judicial que declara aplicable, y por eso su contenido ha llegado al BOE y puede ser ampliamente conocido.

         Esta doctrina judicial no tiene como destinatarios a los órganos judiciales (pues no cabe que un juzgado pretenda vincular a otros), sino al órgano administrativo demandado y cuya doctrina se anula, que es la DGRN, que, a partir de ahora, queda vinculada por esta sentencia firme a aplicar tal doctrina judicial. Es evidente que toda sentencia obliga a las partes en el proceso. Y si el objeto del proceso y contenido del fallo se refiere, no tanto a un acto administrativo pasado y concreto, sino a anular una doctrina administrativa de un órgano y fijar un criterio general o doctrina judicial aplicable en actos administrativos futuros, la administración demandada está legalmente obligada a cumplir la sentencia aplicando como suya la doctrina que le fijan los Tribunales de Justicia.

         Una última consideración: La sentencia demuestra que los dos efectos jurídicos de las resoluciones de la DGRN (la resolución de un caso concreto y el establecimiento de una doctrina administrativa general) pueden ser ambos objeto del proceso civil, y ser tratados y resueltos con independencia.

         Es principio general que todo destinatario de un acto con efectos jurídicos que le afecten debe tener legitimación procesal para impugnarlo ante los tribunales, salvo que una ley disponga claramente lo contrario. Y que el principio constitucional que prohíbe la indefensión obliga a interpretar las normas sobre legitimación procesal en el sentido más favorable a admitirla, que a rechazarla.

         Con estas dos premisas, la conclusión más razonable es que “todos los registradores” (y no sólo el autor de la nota de calificación), en tanto que potencialmente afectados por el supuesto carácter vinculante de las resoluciones de la DGRN, (su responsabilidad disciplinaria sin duda puede verse afectada), tendrán legitimación procesal para recurrir al órgano competente de la jurisdicción civil demandando la anulación de la doctrina administrativa que fije la DGRN y pudiera ser contraria a derecho.

           En cualquier caso, ni la opinión de este jurista de a pié, ni la de otro jurista u órgano administrativo que sostenga lo contrario, tienen valor procesal alguno. Será cada órgano judicial en cada proceso el que habrá de fijar su criterio al respecto, aplicando los preceptos legales en materia de legitimación procesal y los criterios de interpretación fijados por el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional.  (JDR)

PDF (2008/00042; 1 págs. - 43 KB.)

2/2008. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR RECTIFICACIÓN. Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4, de Alicante, por la que se revoca parcialmente la Resolución de 31 de marzo de 2005.

PDF (2008/00081; 1 págs. - 34 KB.)

Resumen anterior: 155. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR RECTIFICACIÓN. TRASTEROS EN ELEMENTO COMÚN COMO ANEJOS DE USO EXCLUSIVO. CUÁNDO SE PRECISA CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL DE LOS TITULARES REGISTRALES. OPOSICIÓN POSTERIOR DE PROPIETARIOS AL ACUERDO. R. 31 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 20 de mayo de 2005. Vinculante en parte.

            Anulada parcialmente por la Sentencia FIRME de 22-5-2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alicante (aún no publicada en el BOE), en  cuanto a la descripción o identificación de los anejos, ya que, atendiendo a la propia doctrina de la DG (Res 23-11-1995) no aparecen debidamente descritos o identificados en el sentido exigido por la legislación hipotecaria y la DG. Confirma la resolución en cuanto a los defectos 3 y 4.

           Enlace: BOE

2. ANOTACIÓN DE DEMANDA: ES NECESARIO DEMANDAR AL ACREEDOR HIPOTECARIO SI AFECTA A SU DERECHO. Resolución de 27 de noviembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Promociones Aresmasa S. L., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar, n.º 1-II, por la que se suspende un mandamiento ordenando tomar anotación preventiva de demanda.

         El Registrador suspende la práctica de una anotación de demanda decretada en ejercicio de una acción declarativa de propiedad de una finca y de cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente, porque el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división no ha sido parte en el procedimiento.

         La Dirección confirma la calificación basándose en el principio de tracto sucesivo, -manifestación registral del principio de tutela judicial efectiva-, ya que debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos que van a verse afectados por la sentencia que en su día se dicte. En este caso, el propietario ha sido demandado, pero la demanda además pretende que se decrete la nulidad y cancelación parcial de cuantos asientos contradigan o se opongan a la misma y la rectificación de la descripción de la finca matriz y de los que traigan tracto de ésta, debiendo proceder a su cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción primera de dicha finca. Y esta pretensión de cancelación parcial de la inscripción sí afecta plenamente al acreedor hipotecario, pues de prosperar la demanda, se tendría que rectificar la descripción de la finca e incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. (MN)

PDF (2008/00461; 3 págs. - 114 KB.)

*3. NIF DE CONYUGE NO TITULAR EN DISPOSICIÓN VIVIENDA HABITUAL E INSCRIPCIÓN. Resolución de 7 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Rafael Gómez-Ferrer Sapiña, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 6, de dicha capital, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.

         Se plantea en la inscripción de una escritura de compraventa la necesidad o no de constancia del NIF del cónyuge no titular  de una vivienda familiar que comparece a efectos de prestar su asentimiento a la venta al cónyuge titular. El registrador lo exige, pues la ley se refiere –literalmente-  a todos los comparecientes.

         La DGRN concluye que NO es necesario del NIF, puesto que el asentimiento del cónyuge no titular en un negocio jurídico ajeno no tiene trascendencia tributaria, y por tanto carece de justificación exigirle el NIF. En resumen, declara inscribible dicha escritura. (AFS)

PDF (2008/00462; 3 págs. - 104 KB.)

4. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y CALIFICACION REGISTRAL. Resolución de 27 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha capital n.º 6, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

         La novedad de este recurso estriba en que el registrador añade como argumento en su favor el artículo 143.4 in fine del nuevo Reglamento Notarial.

         La DGRN revoca la calificación, y añade que dicho artículo 143.4 no ha añadido nuevas competencias o funciones calificadoras al Registrador, como no podía ser de otra forma, al ser una norma reglamentaria.  (AFS)

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**8. INMATRICULACIÓN: DESCRIPCIÓN CATASTRAL NO TOTALMENTE COINCIDENTE. MUNICIPIOS CON MONTES DEMANIALES. 8. Resolución de 4 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Julia Lloredo Álvarez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrelavega n.º 2, a inscribir una escritura de adjudicación parcial de herencia. Vinculante en parte.

         Hechos: se solicita la inmatriculación de determinadas fincas rústicas destinadas a prado y erial, prado y labrado y prado, presentándose para ello una escritura de adjudicación de herencia.

         El Registrador observa dos defectos:

         - Primero: No acompañarse certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas en términos totalmente coincidentes con sus descripciones en el título, pues sólo se acompañan fotocopias y no  coinciden las descripciones con las del título.

         - Segundo: como las fincas están situadas en un término municipal en el que existen inscritos montes demaniales y catalogados de utilidad pública, su inmatriculación requiere previo informe favorable de los titulares de dichos montes (Juntas Vecinales), así como el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma de Cantabria (artículo 22-1 de la Ley de Montes 43/2003, de 21 de noviembre).

         DGRN: Confirma el primer defecto, pues considera que, desde la Ley 13/1996, no cabe inmatriculación de finca alguna en el Registro si no se aporta, junto al título inmatriculador, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, estando en consonancia el artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario.

         Estima que se ha de exigir una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral y que “no cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del 10%, ya que los artículos 41 a 49 de la ley del catastro inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación por analogía”.

         Revoca el segundo defecto pues el artículo 22 de la Ley de Montes exige un requisito adicional, la colindancia con monte demanial, no alegada en la nota de calificación.

         Notas:

         1ª. Es de gran importancia práctica esta Resolución, pues restringe enormemente las inmatriculaciones al estar muy extendida la práctica de aplicar la regla del 10% a un gran número de casos.

         Esta práctica se funda en la INSTRUCCIÓN de 26 de marzo de 1999, de la propia DGRN (a la que no se hace referencia en los vistos), sobre certificaciones catastrales descriptivas y gráficas a los efectos de constancia documental y registral de la referencia catastral y, en concreto, sobre todo, en el siguiente párrafo:

         “Es conveniente por tanto aclarar que la certificación descriptiva y gráfica a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre constancia documental y registral de la referencia catastral e inmatriculación de fincas es la suministrada en los formatos disponibles en la Dirección General del Catastro, aunque no figuren los nombres de los propietarios colindantes, siempre que no existan dudas de que se corresponden con la identidad de la finca, a saber: Que los datos de situación, denominación y superficie, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad; entendiendo que coincide la superficie, aunque las diferencias no sean superiores al 10 por 100 siempre que además no existan dudas de la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. “

         Cuando dicha Instrucción se redactó, ya estaba vigente la exigencia del Legislador de que en lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, derivada del artículo 53.7 de la Ley 13/1996 y, como corolario, del art. 298.1 del Reglamento Hipotecario, según la redacción dada en 1998.

         Entonces, el Centro Directivo realizó una interpretación “generosa” de la norma, tal vez para no entorpecer en demasía el tráfico jurídico, aunque se le pudiese achacar que en parte desvirtuaba la estricta exigencia del legislador. Ahora, parece abogar la DGRN por un criterio (con algún antecedente parcial en R. 5 de octubre de 2004 v.g.) que, aunque más respetuoso con la letra de la norma (“dura lex, sed lex”), producirá importantes problemas en la práctica, teniéndose que adaptar necesariamente la descripción de los títulos a lo dictado por el Catastro, coincida o no con la realidad, ante las dificultades prácticas que suele suscitar el solicitar su rectificación previa, no sólo en superficie, sino también en linderos.

         Respecto de los linderos, la Instrucción dice: “Los Notarios y Registradores de la Propiedad considerarán suficiente a los efectos de la constancia documental y registral de la referencia catastral aquellas certificaciones descriptivas y gráficas expedidas en los formatos disponibles en la Dirección General del Catastro, aunque no figuren los nombres de los propietarios colindantes, siempre que no existan dudas de que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, siguiendo los criterios previamente señalados.” El recurrente argumentaba que los linderos sí que coincidían con los del Catastro. La DG exige coincidencia total entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin referencia expresa a los linderos. Normalmente, se entiende que los linderos son elementos esenciales de la descripción. ¿De ahí cabría deducir que el Centro Directivo exige también coincidencia en los linderos? Parece una interpretación lógica, pero se daría de bruces con su propia Instrucción y con la práctica cotidiana.

         Al existir este cambio de criterio, creo que sería conveniente que se derogara o rectificara expresamente la Instrucción reseñada y que se encuentra publicada en el BOE (salvo que ya se haya hecho y yo no me haya enterado, no apareciendo tampoco referencia de ello en el propio BOE).

         2ª. Respecto a la inmatriculación de montes, en mi opinión, no es precisa la colindancia, para pedir el informe si en el término municipal hay montes demaniales. Sí que lo sería, si se tratara de otro tipo de fincas (lo que parece ser el caso, pues no se encuentra la palabra monte en ninguna descripción). (JFME)

PDF (2008/00686; 2 págs. - 90 KB.)

*9. RENUNCIA A LA HERENCIA. SUCESION INTESTADA Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. Resolución de 5 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Felipa González Gallego, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrent n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una manifestación de herencia y una relación privada de bienes complementaria de la anterior. Vinculante.

         Hechos: En un testamento el  testador deja el usufructo universal a su esposa y nombra herederos a los dos hijos, sustituidos por sus descendientes para el caso de premoriencia o incapacidad. En defecto de descendencia instituye heredera a su esposa.

         Los 2 hijos y herederos renuncian pura y simplemente a la herencia, por lo que, en una instancia privada, la esposa, considerándose heredera por esta renuncia y por lo dispuesto en el testamento, se adjudica el pleno dominio de la herencia y solicita la inscripción.

         Opone como defecto y alega el registrador que al renunciar los hijos y herederos a la herencia y no operar la sustitución a favor de los descendientes (sustitutos solo en caso de premoriencia e incapacidad) ha de abrirse la sucesión intestada, en la que el heredero sería el padre del causante y no la viuda.

         Resuelve la DGRN, siguiendo jurisprudencia del T.S., que hay que atender primero a la voluntad del causante, que es la ley de la sucesión, y a las circunstancias del caso concreto. Interpretando el testamento presente, llega a la conclusión de que, en defecto de los hijos primeramente llamados, quería el testador que la heredera fuera la esposa, salvo en el caso de premoriencia o incapacidad de los hijos en que debía pasar a sus descendientes. Por tanto, después de la renuncia de los hijos  no ha de abrirse la sucesión intestada ya que la esposa es la heredera, si se interpreta así el testamento.

         En cuanto a la posible colisión de los derechos de la esposa heredera universal y otros legitimarios, hay que diferenciar:

              .- respecto de los descendientes (nietos) no hay tal, pues el derecho a la legítima solo se tiene –viviendo el ascendiente- por derecho de representación en caso de desheredación o incapacidad del ascendiente (hijo), no en el de renuncia de éste.

               .- respecto del padre del causante, tiene derecho a la legítima, ya que no tienen derecho a ella los hijos, por la renuncia, ni los descendientes de los hijos, por lo dicho en el párrafo anterior; sin embargo, al no haber sido planteado como defecto en la nota no puede entrar a valorarlo la DGRN.

         COMENTARIO: Polémica resolución, con corrección de errores incluida. En mi opinión hay que diferenciar varios aspectos:

         CONYUGE HEREDERO

         .- Es discutible la opinión de la DGRN de dar al cónyuge la condición de heredero por la interpretación del testamento, pero no me parece carente de fundamentación o para descartar de plano esa interpretación, como algunos opinan.

         Es verdad que el testador quiere que pase al cónyuge la herencia en defecto de descendencia y que hay descendientes (argumento literal, de peso), que le excluirían.

         Sin embargo, también es verdad que la descendencia, considerada en conjunto (hijos y nietos), ha tenido la oportunidad de aceptar voluntariamente la herencia y la ha rechazado. Apoyaría esta tesis el que la cláusula de sustitución del heredero dispuesta en el testamento no fue la vulgar, sino solo para los casos de premoriencia o incapacidad (involuntarios ambos); es decir, el testador no quería que en caso de renuncia de los hijos pasara a los nietos la herencia, sino al cónyuge,  ni en la sucesión testada, ni, por iguales motivos, en la sucesión intestada.

         No parece tampoco tener mucho sentido que, habiendo varios herederos sustitutos designados en el testamento, previsión por naturaleza hecha para excluir la sucesión intestada, se abra precisamente la sucesión intestada.

         Parece que también pesó en el ánimo de la DGRN la idea equivocada de que los nietos no podían recibir nada en la sucesión intestada, y que luego ha rectificado, vía corrección de errores, por lo que entendió que la disyuntiva era o ascendiente heredero por vía intestada (como también decía el registrador)  o cónyuge heredero por vía testada, inclinándose por esta última

           En definitiva, la DGRN interpreta la falta de descendencia no como falta absoluta de descendientes, sino como falta relativa de descendencia: es decir, falta la descendencia también cuando pudiendo no ha querido aceptar la herencia en el primer grado, de forma paralela a lo que ocurre con los derechos legitimarios que en caso de renuncia no pasan al siguiente grado.

         INTERPRETACION DE LA VOLUNTAD TESTAMENTARIA.

         A pesar de todo lo dicho  no creo que el registrador  (ni el notario, en su caso) tenga competencia para hacer interpretaciones en casos dudosos como el presente e interpretar hasta ese grado el testamento tomando partido y me parece que tampoco la DGRN puede hacerlo, aunque quiera hacer justicia en el caso concreto. Quizá sería más prudente haber exigido el consentimiento de los otros posibles herederos perjudicados (los nietos), máxime al tratarse de una instancia privada unilateral sin intervención de notario.

         SUCESION INTESTADA

         .- Si se le da la condición de heredero al cónyuge es lógico que no se abra la sucesión intestada.

         .- Si no se le da la condición de heredero al cónyuge se debe de abrir la sucesión intestada, pero habría que llamar a los nietos primero, al haber renunciado todos los hijos, y no al padre del causante, como quería el registrador, pienso que equivocadamente, pues los nietos se anteponen al abuelo en la sucesión intestada.

         LEGITIMAS

         .- En cuanto a las legítimas la cuestión es debatible por no estar expresamente regulada, pero en mi opinión y atendiendo a la naturaleza de dichos derechos: si renuncian  los primeros llamados (hijos), que son los únicos que tienen derecho propiamente a legítima, no pasa ese derecho a los del siguiente grado (nietos y luego padres), pues o bien acrece a los del mismo grado si renuncian alguno de ellos o agotado éste por renuncia de todos se extingue el derecho de legítima.  Si el testador cumple con el primer grado de legitimarios llamados cumple ya con todos los legitimarios considerados en conjunto, salvo premoriencia o incapacidad del primero (casos ambos en que no hay voluntad del legitimario de no recibir la legítima).

         En definitiva, en mi opinión la DGRN se equivoca en este punto, puesto que el padre del causante no tiene derecho a legítima, ni tampoco los nietos al haber renunciado los hijos del causante.

         RENUNCIA DE TODOS LOS HEREDEROS, DERECHO DE REPRESENTACION  Y SUCESIÓN INTESTADA.

         Finalmente la DGRN, vía corrección de errores suprime este párrafo "Tampoco la protección de los eventuales descendientes de los hijos llamados a la herencia justifica la apertura de la sucesión abintestato, pues debe tenerse en cuenta que no existe derecho de representación de una persona viva sino en los casos de desheredación o incapacidad (cfr. artículo 929 C.C.) y por tanto no en los de renuncia, por lo que la apertura de la sucesión abintestato en nada favorecería a los descendientes de los herederos repudiantes."

         Es decir, la DGRN entendía inicialmente que en la sucesión intestada estaban excluidos los nietos por estar vivo el hijo y haber repudiado la herencia, por lo que los nietos no podían representar a los hijos en la sucesión intestada.

         Ahora se da cuenta del error, ya que aunque lo que dice el artículo 929 es cierto (en definitiva no se puede representar a una persona viva) ,y también que el heredero que repudia la herencia en la sucesión testada la renuncia también en la sucesión intestada (artículo 1009), olvida que han renunciado TODOS LOS DEL MISMO GRADO, y por  aplicación del artículo 923 heredarán los nietos " Repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante". Es decir, que al haber renunciado todos los hijos (2) a la herencia correspondería el derecho a los del siguiente grado, los nietos, pero por su propio derecho, no por representación. En definitiva  los nietos SI estarían favorecidos si se abriera la sucesión intestada, pues serían los llamados por derecho propio.

         Quizá este error fue un argumento añadido para sostener la DGRN la interpretación de que en la disyuntiva  cónyuge viudo -posible heredero por sustitución- y  padre del causante -posible heredero en la intestada- (de seguirse la tesis del registrador y de la DGRN inicial) se inclina por el primero: es decir, si no podían heredar los hijos por renuncia, y tampoco los nietos por no haber derecho de sustitución en la sucesión testada, y por no haber derecho de representación en la intestada en caso de renuncia,  se inclinaba porque debía heredar el cónyuge viudo como sustituto querido por el testador, y no el padre del causante como heredero abintestato. (AFS).

 PDF (2008/00687; 2 págs. - 89 KB.)

*10. NO EXISTE RETRACTO ARRENDATICIO URBANO EN LA DACIÓN EN  PAGO DE DEUDA. Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda. Vinculante.

         El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de la transmisión de inmuebles urbanos arrendados porque, a su juicio, habida cuenta del negocio traslativo formalizado -una dación en pago de deuda-, cabe la posibilidad de que el arrendatario ejercite el derecho de adquisición preferente conforme a los artículos 1.521 del Código Civil y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que considera necesaria la justificación de que dicha transmisión ha sido notificada fehacientemente al arrendatario.

         La DGRN estima lo contrario y revoca la calificación, con los siguientes argumentos:

         a. la dación en pago es una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida («aliud pro alio»). Y, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos.

         b. Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados. El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio.

         c. Cuestión distinta es que, no obstante la literalidad de la norma del artículo 25.1 de la Ley, deba reconocerse al arrendatario el derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado o se trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente un realidad jurídica distinta a la venta realmente perseguida por la partes. Pero la apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral.  (JDR)

Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda. (JDR)

PDF (2008/00688; 3 págs. - 116 KB.)

*12. HIPOTECA: ANALISIS DE DIVERSAS CLAUSULAS. Resolución de 21 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Marbella don Antonio Ruiz-Clavijo Laencina, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 4, de Marbella, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario. Vinculante en parte.

         Resolución en la que se analizan diversas cláusulas de hipoteca:

         1.- la cláusula financiera 2.ª de la escritura establece que: el importe del préstamo se reembolsará: a) cuando se formalice la venta de la finca o b) cuando la entidad prestamista presente un requerimiento de pago por la deuda pendiente, añadiendo que «mientras el prestatario no haya incumplido la presente escritura» la entidad prestamista sólo podrá requerir el pago en una serie de casos: a) seis meses desde la muerte del último residente nombrado o b) que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, especificando que se entiende por dejar de residir (mantenerse ausente seis meses, se tenga o no intención de regresar).

         La Registradora se opone a su inscripción porque hay indeterminación en el plazo de duración del préstamo y en la fecha de vencimiento, lo que impediría la cancelación por caducidad de la hipoteca prevista en el art. 82 LH -los plazos se contarían desde que la obligación garantizada debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro-. Además, entiende que la posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros.

         Sin embargo la Dirección, basándose el principio de libertad de pacto del art. 1255 CC, en que el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real de hipoteca, que debe quedar perfectamente determinado en su alcance y extensión, pero siendo irrelevantes los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en la que cláusula guarda similitud en su formulación con los requisitos exigidos actualmente para la hipoteca inversa (apartados 1 y 11 de la Disp. Ad.1ª de la Ley 41/ 2007 de 7 de diciembre), considera suficientemente determinada la duración del préstamo: su amortización no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca. Se trata de una obligación contraída de presente, cuyo vencimiento depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que no impide la inscripción de la obligación tal y como está configurada.

         2.- La cláusula 2ª fija un orden para la imputación de pagos: a) intereses devengados, pero aún no cargados en la cuenta de préstamo; b) a comisiones y gastos a pagar, pero aún no cargados en la cuenta de préstamo: c) al importe debido por: intereses, comisiones y gastos devengados. Se considera por la Registradora no admisible la imputación de pagos correspondientes a cantidades no cargadas y en consecuencia no líquidas ni exigibles y cuya determinación y orden, considera una prerrogativa de la parte deudora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1172 del Código Civil. La Dirección  también revoca el defecto: la cláusula pactada hay que ponerla en relación con el tipo de negocio: es un préstamo en el que los intereses se calculan y devengan diariamente sobre la deuda pendiente, cargándose mensualmente en la cuenta y se pacta que los pagos adelantados se aplicarán en primer lugar a los intereses devengados pero aún no cargados, a comisiones y gastos a pagar, y finalmente al importe debido por intereses, comisiones y gastos devengados y cargados más el principal. Entiende que la  cláusula de imputación debe considerarse válida también por conformidad con el principio de libertad de pacto, sin que se oponga a ello el art. 1172 C.c., que se refiere a un supuesto distinto.

         3.- El siguiente pacto que se rechaza por la Registradora es un tipo de interés distinto del remuneratorio que se devenga cuando la deuda total haya quedado vencido para reembolso y no se haga el pago de conformidad con los términos de la presente escritura, o si ocurre cualquier otra de las causas de incumplimiento. Le da la razón la Dirección en el sentido de que en la cláusula de constitución de hipoteca, no se discriminan los intereses remuneratorios de los moratorios, distinción necesaria de acuerdo con el principio de especialidad; pero también entiende que no es defecto porque en la cláusula de constitución de hipoteca en realidad no se garantizan.

         4.- Se pacta un tipo de interés remuneratorio alternativo -más ventajoso para la parte deudora- que se condiciona a que se cumplan las Obligaciones del Prestatario. Manifestaciones y Garantías del Prestatario de la cláusula 14, la Registradora entiende que va en contra del Art. 1256 CC por queda “el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes” lo que no se comparte por la Dirección ya que el tipo es más beneficioso y las condiciones para su aplicación están objetivadas. Sin embargo si confirma el defecto de que la posibilidad de que la entidad acreedora pueda modificar libremente los intervalos a los que se cargan los intereses es contraria al art. 1256 CC.

         5.- La Dirección rechaza el pacto de capitalización de intereses comisiones y gastos, por ir en contra del principio registral de especialidad y el necesario respeto de la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria del art. 114 LH (aunque reconoce que tiene una excepción en la llamada “hipoteca inversa”, semejante a la que ahora se pretende inscribir, pero que todavía no tenía regulación en el momento de la calificación.) Concluye que carece de trascendencia real por lo cual no debe acceder al Registro, - sin que se prejuzgue sobre si en el plano obligacional, es lícito el pacto de anatocismo.

         6.- También se rechaza la consideración de la Registradora de que el interés pactado es usurario ya que no corresponde al Registrador, en el reducido marco en que se desenvuelve el procedimiento registral, determinar si un determinado tipo de interés como el que se pacta en la estipulación ahora cuestionada es usurario o no, circunstancia que correspondería exclusivamente a los Tribunales de Justicia.

         7.- Se pacta que teniéndose que rembolsar el préstamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta. La Registradora considera que ese pacto es contrario al principio de especialidad y contradice el art. 1256 C.c, también se rechaza el defecto ya que la cláusula es en beneficio del deudor y está condicionada en su aplicación, a unas causas concretas y objetivas.

         8.- Si se considera defecto que a lo largo de la escritura no se haya determinado, tratándose de un interés variable, un tipo máximo, que por un lado sirva para delimitar el alcance del derecho real constituido y por otro, permita a los efectos del art. 114 LH, poder calcular si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses respeta el límite de los cinco años al tipo máximo establecido. Sin embargo entiende que el defecto está mal formulado por la Registradora.

         9.- La Dirección sí considera aceptable el pacto de que si en el futuro hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario está obligado, a petición de la entidad acreedora, a modificar el valor de tasación, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco días, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontratación.  Entiende que las especiales características del préstamo hacen aconsejable la previsión de un procedimiento para adaptar el tipo de la subasta lo cual beneficia no sólo al acreedor sin también al dueño de la finca; posibilidad que además está prevista en la legislación del mercado hipotecario.

         10 y 12.- Respecto a la inscripción de “las obligaciones del prestatario” y el pacto “por el que el prestatario apodera a la entidad acreedora para que pueda otorgar por sí misma escrituras de aclaración o corrección del contenido de la escritura”, la Dirección, pese a que reconoce que carecen de trascendencia real y que por tanto excede su calificación de la función del Registrador, y que en el momento de la nota de calificación todavía no se había publicado la reforma del art. 12 LH por la Ley 41/2007, entiende que deben transcribirse limitándose el Registrador a hacerlas constar en el asiento, esto es a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria hubieran sido calificadas favorablemente.  Y añade, sin que tenga mucho que ver con el recurso, que la citada Ley 41/2007 respecto de determinadas hipotecas –las denominadas de máximo- la voluntad flexibilizadora de la Ley, cuando las mismas se han constituido a favor de las entidades a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, ha sido aún mayor, pues respecto de éstas dicha norma delimita aún más la calificación registral en cuanto a las obligaciones que garantiza, pues bastará que la escritura pública incluya «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizada.

         11.- Tampoco comparte el criterio de la Registradora de controlar las exigencias del art. 153 LH, porque entiende que es una hipoteca ordinaria o de tráfico y no de máximo, el hecho de que el préstamo no deba reembolsarse, hasta el vencimiento final no significa que nos encontremos ante una cuenta corriente de crédito y de que la hipoteca lo sea de máximo, sino que es un préstamo de características especiales.

         13.- Y por último se considera que tampoco entra dentro de la función del Registrador analizar si la operación es contraria a lo dispuesto en la legislación de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y el Registrador no puede, sin previa declaración judicial de nulidad, denegar cláusulas abusivas según la legislación de consumidores y usuarios. (MN) 

PDF (2008/00690; 6 págs. - 190 KB.)

17. REQUISITOS DE LAS TRANSMISIÓN DE VPO: NO SE APLICA A LAS SUBASTAS. Resolución de 12 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso interpuesto por la «Caja Rural del Jalón, S.C.C.», contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Almunia de Doña Godina, a inscribir el testimonio de un auto de adjudicación. Vinculante.

         Se suspende la inscripción de un Auto de adjudicación por el que se aprueba el remate de una finca previamente embargada y calificada como VPO de promoción pública adjudicándola a una entidad de crédito, ya que, como ha de acreditarse el cumplimiento de los requisitos para acceder a viviendas de promoción pública entiende que es precisa la autorización y visado por parte del Servicio Provincial de Urbanismo de Zaragoza.

         La Dirección, después de concluir sobre su propia competencia para resolver el recuso ya que la correspondiente a los órganos jurisdiccionales de la Comunidad Aragonesa está ceñida a los que estén basados en el derecho foral aragonés, expresión que está limitada al campo del Derecho Privado y,  por lo que se refiere al fondo del asunto estima el recurso en base a los argumentos siguientes: la legislación aragonesa sobre VPO en cuanto alude a los contratos de transmisión de dominio está siempre refiriéndose al supuesto de transmisión voluntaria y no forzosa y, además, es indudable que la subasta pertenece al campo del derecho procesal y no privado, es un acto procesal de ejecución que no tiene encaje alguno en la normativa autonómica, pues lo contrario conllevaría la supresión del carácter público de las subastas –solo podrían concurrir las personas que acreditaran los requisitos establecidos- y lo mismo ocurre con la inclusión de determinadas cláusulas de inserción obligatoria, lo que está fuera de lugar a la vista de la naturaleza de la subasta judicial. Por todo ello se revoca la nota, pero sin que ello tenga efecto alguno en orden a la aplicación al rematante de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial aplicable-cuestión que queda al margen de este recurso. (MN)

PDF (2008/01372; 3 págs. - 132 KB.)

23. RECURSO EXTEMPORÁNEO. Resolución de 10 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Serra, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Massamagrell (Valencia), por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

         Hechos: la nota de calificación de defectos es de fecha 31 de Agosto de 2007. El interesado recibió la notificación el 3 de Septiembre de 2007. El escrito de interposición del recurso se presenta en la Dirección General el día 8 de Octubre de 2007.

         La DGRN declara extemporáneo el recurso por lo que lo inadmite ya que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria fija el plazo de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación, por lo que ha ganado ésta firmeza. Ello no obsta para que pueda ser presentado otra vez el título y obtener nueva calificación. (JFME)

PDF (2008/01586; 1 págs. - 41 KB.)

FIN DEL INFORME

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