PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE FEBRERO 2008

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

*REGLAMENTO REGISTRO MERCANTIL. Real Decreto 158/2008, de 8 de febrero, de reforma del Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil aprobado por Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales, y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil para la mejora de la información del registro mercantil central.

Entrada en vigor: Al día siguiente de su publicación en el BOE que fue el 9 de Febrero, es decir el 10 de Febrero (domingo), aunque a efectos prácticos de las reformas introducidas será su efectiva entrada en vigor el once de Febrero.  (JAGV)

PDF (2008/02248; 3 págs. - 89 KB.)

ANDALUCÍA. Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía.

         Artículo 12. Inclusión en el Registro de la Propiedad. 1. La Consejería competente en materia de patrimonio histórico instará la inclusión gratuita en el Registro de la Propiedad de la inscripción de los bienes inmuebles en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. Las personas responsables de este Registro adoptarán en todo caso las medidas oportunas para la efectividad de dicha inscripción.

         2. Será título suficiente para efectuar dicha inclusión la certificación administrativa expedida por la citada Consejería en la que se transcriba la inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. La certificación contendrá los demás requisitos previstos en la legislación hipotecaria.

PDF (2008/02494; 25 págs. - 202 KB.)

ANDALUCÍA. Ley 21/2007, de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de Andalucía.

 Agencia Pública de Puertos de Andalucía.

         Objeto. Constituye el objeto de la presente ley el régimen jurídico de los puertos que son competencia de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que comprende la planificación, utilización y gestión del dominio público portuario, la prestación de servicios en dichos puertos, las tasas exigibles, así como el régimen sancionador y las medidas de policía portuaria.                                  

         Concesión. La ocupación del dominio público portuario con obras o instalaciones fijas, así como cualquier tipo de ocupación por plazo superior a tres años, estará sujeta a concesión.

         Plazo. El título de otorgamiento determinará el plazo de la concesión y sus posibles prórrogas, sin que en ningún caso el plazo total pueda exceder de 30 años en los puertos de gestión directa, o del plazo máximo fijado en la legislación básica estatal para el contrato de concesión de obra pública, con las especialidades que resulten en materia de dominio público marítimo-terrestre portuario, en los puertos de gestión indirecta

         Tanteo y retracto. El artículo 19 lo regula a favor de la Agencia de Puertos de Andalucía en las cesiones de las concesiones de obra pública y en las transmisiones intervivos de concesiones demaniales, ya sean voluntarias o resultado de la ejecución de actos administrativos o judiciales.

         Transmisión y gravamen. Según el art. 28, las concesiones podrán transmitirse por actos ínter vivos, previa autorización expresa de la Agencia, subrogándose el nuevo titular en los derechos y obligaciones derivados de la concesión. Serán nulas de pleno derecho las transmisiones realizadas sin dicha autorización.

            - Estas transmisiones deberán formalizarse en escritura pública, de la que las partes remitirán copia a la Agencia en el plazo de un mes desde su otorgamiento.

            - La resolución de autorización para la transmisión deberá dictarse en el plazo de tres meses, pudiéndose entender desestimada la solicitud por silencio administrativo una vez transcurrido el mismo.

            - Si la concesionaria fuera una persona jurídica, se considerará transmisión cualquier cambio en la titularidad de las acciones o participaciones que suponga sustitución de los socios o accionistas que lo fueren al tiempo de otorgamiento de la concesión, en porcentaje igual o superior al 50% del capital social.

            - Los causahabientes de la persona concesionaria podrán subrogarse mortis causa en el título, previa autorización de la Agencia, en el plazo de un año desde el fallecimiento. Transcurrido dicho plazo sin solicitud expresa al respecto ante la Agencia, se entenderá que se renuncia a la subrogación en la concesión, produciéndose la extinción del título.

            - En los supuestos de adjudicación de la concesión mediante remate judicial o administrativo o en el caso de adjudicación de bienes por impago de créditos hipotecarios, la nueva persona concesionaria se subrogará en las obligaciones y derechos derivados de la concesión. Para poder participar en estos procedimientos de adjudicación será preceptiva la autorización de la Agencia.

            - La constitución de hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones deberá ser previamente autorizada por la Agencia, sin cuyo requisito serán nulos de pleno derecho dichos gravámenes.

         Registro. No se inscribirá en el Registro de la Propiedad la transmisión de las concesiones o la constitución de derechos reales sobre las mismas sin que se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 28.                 

         Inscripciones obligatorias. Según el art. 38, otorgada la concesión de obra pública portuaria, su titular queda obligado a inscribirla en el Registro de la Propiedad, especificando con el debido detalle los bienes, obras e instalaciones sujetas a reversión de acuerdo con el título concesional. En caso de que posteriormente se aprueben modificaciones en el proyecto, le alcanzará idéntica obligación en relación con las nuevas unidades de obra, instalaciones o bienes que resulten de aquellas. Terminada la construcción y previamente a la aprobación del acta de reconocimiento final de las obras, la persona concesionaria deberá aportar certificación registral de la inscripción referida en el apartado anterior. En ningún caso se autorizará la apertura de la obra pública ni su explotación en tanto no se presente dicha certificación. La concesión se inscribirá de oficio  

         Cesión de elementos portuarios. Según el art. 39.5, los contratos de cesión de elementos portuarios deberán formalizarse mediante escritura pública, y comunicarse con carácter previo a la Agencia. La Agencia podrá denegar la autorización en el plazo de tres meses si estimara que el contrato pudiera implicar un deterioro del dominio público, un menoscabo en la prestación de los servicios portuarios, o un incumplimiento del título concesional.

PDF (2008/03178; 31 págs. - 523 KB.)

ANDALUCÍA. Ley 23/2007, de 18 de diciembre, por la que se crea la Agencia Tributaria de Andalucía y se aprueban medidas fiscales.

Oficinas liquidadoras. Según la disposición adicional sexta, “en el ejercicio de las competencias que, en su caso, tengan delegadas las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario, corresponderán a la Agencia las funciones de dirección, coordinación, supervisión e inspección de las mismas, sin perjuicio de las competencias específicas de los órganos de la Consejería competente en materia de Hacienda.”

PDF (2008/03180; 11 págs. - 158 KB.)

*NIF. Orden EHA/451/2008, de 20 de febrero, por la que se regula la composición del número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica.

         Invariabilidad. El  número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que asigne la Administración tributaria será invariable cualesquiera que sean las modificaciones que experimenten aquellas, salvo que cambie su forma jurídica o nacionalidad.

         Composición. Serán nueve caracteres

              a) Una letra, que informará sobre la forma jurídica, si se trata de una entidad española, o, en su caso, el carácter de entidad extranjera o de establecimiento permanente de una entidad no residente en España.

                   - A. Sociedades anónimas.

                   - B. Sociedades de responsabilidad limitada.

                   - C. Sociedades colectivas.

                   - D. Sociedades comanditarias.

                   - E. Comunidades de bienes y herencias yacentes.

                   - F. Sociedades cooperativas.

                   - G. Asociaciones.

                   - H. Comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

                   - J. Sociedades civiles, con o sin personalidad jurídica.

                   - N. Personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que carezcan de la nacionalidad española.

                   - P. Corporaciones Locales.

                   - Q. Organismos públicos.

                   - R. Congregaciones e instituciones religiosas.

                   - S. Órganos de la Administración del Estado y de las Comunidades Autónomas.

                   - U. Uniones Temporales de Empresas.

                   - V. Otros tipos no definidos en el resto de claves.

                   - W. Establecimientos permanentes de entidades no residentes en territorio español. Cuando una persona jurídica o entidad no residente opere en territorio español por medio de uno o varios establecimientos permanentes que realicen actividades claramente diferenciadas y cuya gestión se lleve de modo separado, cada establecimiento permanente deberá solicitar un NIF distinto del asignado a la persona o entidad no residente.

              b) Un número aleatorio de siete dígitos.

              c) Un carácter de control.

         Situación transitoria. NIF asignado antes del 1º de julio de 2008. Durante el año 2008 la Agencia Tributaria comunicará a las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, de acuerdo con lo dispuesto en esta orden, deban tener una letra distinta, el nuevo NIF que les corresponda. A partir del 1º de julio de 2008, lo pueden solicitar también las entidades afectadas, sin esperar a la comunicación.

         Discrepancia. Si llega el 1º de enero de 2009 y no se ha recibido comunicación, las entidades que crean que les corresponde un NIF distinto del asignado, deberán dirigirse a la Administración o Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal para actualizar la información censal y obtenerlo.

         Entrada en vigor. El 1 de julio de 2008.  

PDF (2008/03580; 3 págs. - 95 KB.)

*CATALUÑA. Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

         Objeto de la Ley. Regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional. (…)

          - Registro de la propiedad. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

            - Edificios ya existentes. Sólo se exigirá en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.

            - Certificados. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

         Cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. Art. 26.

            - Transmisión. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

         (…)

Infravivienda. Las administraciones han de velar para evitar que inmuebles en situación de infravivienda sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas. La declaración de infravivienda debe acordarse, previa tramitación del expediente contradictorio, de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de procedimiento administrativo. Dicha declaración puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si implica una prohibición de disponer de la vivienda, tiene el mismo régimen legal que las establecidas por el artículo 26.1 de la Ley hipotecaria del Estado y debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

         (…)

Viviendas de protección oficial. Arts. 77 al 91

          (…

          Colaboración de los Notarios y los Registradores en la aplicación de la Ley. Arts 132 al 136.

            - Actuación notarial. Artículo 132. Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:

                   a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo cabe que los adquirentes exoneren en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, siempre que un técnico competente informe que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad tras las obras de rehabilitación.

                   b) Libro del edificio, salvo edificios ya existentes que no hayan sido sometidos a dicha obligación.

                   c) Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede, salvo que los adquirentes les exoneren de modo expreso.

                   d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.

            - Requisitos especiales para VPO. Art. 133. Se acreditarán mediante visado, que se protocolizará.

                   a) En la transmisión de suelo calificado como residencial con destino a vivienda de protección oficial,  debe constar expresamente dicha calificación urbanística.

                   b) Deben respetarse los precios máximos de venta y las condiciones a las que se sujeta la transmisión. 

                   c) La adjudicación debe respetar los procedimientos que establece el capítulo IV del título V y los adjudicatarios deben estar inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

                   d) Debe obtenerse y entregarse a los adquirentes o usuarios la calificación definitiva o, en el caso de segundas y sucesivas transmisiones, el correspondiente visado.

            - Derechos de adquisición preferente.

                   - Antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión, de VPO, los notarios deben exigir que se acredite la correcta ejecución de las notificaciones establecidas, de lo que debe darse testimonio en la correspondiente escritura.

                   - Si estos derechos se ejercen a favor de una de las entidades o personas a que se refiere el artículo 87, la escritura debe formalizarse directamente entre los transmitentes y los adquirentes seleccionados por la Administración.

                   - Estas normas se aplican también a las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto (art. 15).

             - Requisitos para la inscripción registral.  Art. 135.

                   - No accederán al Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen.

                   - Deben constar en la inscripción las limitaciones establecidas por la regulación de los derechos de adquisición preferente, y las garantías del ejercicio de estos derechos.

                   - Es título suficiente para inscribir el acto administrativo de ejercicio de los derechos de adquisición preferente por parte de la Administración pública correspondiente.

                   - Las transmisiones de VPO no pueden inscribirse si no se acredita que se han realizado las notificaciones establecidas por la presente ley.

            - Constancia registral de actuaciones administrativas. Artículo 136.

                   - Regla general. Son inscribibles los actos administrativos que, en ejecución de la presente ley, tengan trascendencia real sobre el dominio u otros derechos reales o afecten al régimen jurídico del inmueble.

                   - Depósito del libro del edificio. Se hará constar por nota marginal. Si los promotores no lo aportan, los registradores de la propiedad deben comunicarlo a la administración competente para que se lo requiera.

                   - Los actos administrativos, excepto en los casos en que la legislación lo establezca de otro modo, pueden inscribirse mediante una certificación administrativa. Pueden hacerse constar:

                      a) La declaración de infravivienda, de acuerdo con lo establecido por el artículo 44.

                      b) La declaración de área de conservación y rehabilitación, regulada por los artículos 36 y 37.

                      c) La declaración de área sujeta a tanteo y retracto, establecida por el artículo 15.

                   - Otros actos que pueden constar:

                      a) Las resoluciones que impliquen la concesión de una ayuda a la vivienda.

                      b) Las resoluciones que dicten la ejecución forzosa de una orden de ejecución incumplida.

                      c) La incoación de un expediente sancionador, medidas provisionales y su resolución definitiva.

         Entrada en vigor: El 9 de abril de 2008.

 PDF (2008/03657; 44 págs. - 302 KB.)

REGISTROS: CUADRO DE SUSTITUCIONES. Instrucción de 12 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba el Cuadro de Sustituciones de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles para el desempeño de las interinidades por los Registradores titulares respectivos, y se aprueban las normas para la designación de Registrador interino y accidental y su régimen de licencias y ausencias.

         Este cuadro de sustituciones reemplaza al aprobado por Resolución de 29 de octubre de 1984 y 25 de junio de 1985 y esta motivado por el tiempo transcurrido y porque el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, dio nueva redacción a algunos artículos del Reglamento Hipotecario relativos a estas materias y por la reciente demarcación.

         Contiene un Cuadro de Sustituciones completo y actualizado para el desempeño de interinidades y una revisión de las normas para la designación de Registrador interino y accidental

         Designación de interino. Debe realizarse con arreglo al Cuadro de Sustituciones adjunto y regirse por las normas previstas en esta Instrucción, salvo que razones de servicio público aconsejen su alteración, que se realizará por decisión motivada de esta Dirección General. Se hará, en cada caso, guardando el orden que resulte de la correspondiente terna. A falta de Registradores idóneos, la designación se realizará fuera de cuadro por la Dirección General a propuesta del Decano Autonómico o Territorial correspondiente.

         No podrán serlo:

              a) Los que, en el mismo concurso de vacantes les haya correspondido algún Registro.

              b) Los que ya sean interinos de otro Registro.

              c) Los accidentales, permanentes o no permanentes, de otro Registro.

              d) Los que tengan designado un Registrador accidental para su Registro.

              e) Los que desempeñen alguna Comisión de Servicio o se hallen en uso de licencia o ausencia.

              f) Los que tengan un retraso significativo en el cumplimiento de los plazos de inscripción de los títulos.

              g) Los miembros de la Junta de Gobierno del Colegio y los Decanos Autonómicos y Territoriales.

         Certificación. Los Registradores interinos enviarán a la DGRN una vez al mes certificación comprensiva de los datos sobre el despacho de documentos del Registro que están interinando, siempre que no se haya ya enviado otra con ese contenido en el mismo periodo por así exigirlo otra norma.

         Cese. Cesará en la interinidad el Registrador que cesare en el Registro que desempeñe en propiedad cuando la Dirección General lo ordene.

         Limitaciones: No podrán hacer uso de licencia por vacaciones.

         Registradores accidentales. En el caso de licencias por enfermedad, maternidad o ausencias por justa causa se tendrá en cuenta lo siguiente:

              - Quién:

                   a) Si lo solicita un interino, en la solicitud hará constar los nombres de dos Registradores accidentales, uno para la oficina en propiedad y otro para la que interina.

                   b) Los propuestos como accidentales no pueden ser, a su vez, Registradores interinos o accidentales, permanentes o no, de otro Registro.

                   c) Los propuestos deben serlo de la misma capitalidad del Registro, de la misma Provincia o de Distritos Registrales pertenecientes a Provincias limítrofes.

                   d) En los casos de división personal, el propuesto hade ser cotitular.

                   e) Si no hay propuestos o no hay idóneos, la designación se realizará por la Dirección General a propuesta del Decano Autonómico o Territorial.

              - Certificación: En caso de licencias de larga duración, el Registrador accidental enviará a la Dirección General una vez al mes certificación comprensiva de los datos de despacho de los documentos del Registro que accidentalmente sirve, siempre que no se haya enviado ya otra con ese contenido en el mismo periodo por así exigirlo otra norma.

              - Cese. Cesará como Registrador accidental, cuando la Dirección General lo ordene, el Registrador que cesare en el Registro que desempeñe en propiedad. Si así fuere, el Registrador titular se reintegrará al Registro suspendiendo su ausencia o licencia en tanto se designe nuevo Registrador accidental.

         Situación transitoria. Los Registradores interinos y accidentales actuales continuarán desempeñando su cometido hasta que se produzca el cese del Registrador interino o accidental en el Registro que sirve en propiedad, o cuando por cualquier otra causa haya de designarse un nuevo Registrador interino o accidental.

         Entrada en vigor: el 17 de febrero de 2008.

         Nota: La Instrucción realmente se publica en la Sección III.

PDF (2008/02908; 27 págs. - 223 KB.)

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:

(No se ha publicado ninguna en febrero) 

*26. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CONYUGES EXTRANJEROS Y REGISTRO CIVIL ESPAÑOL. NO CABE NUEVA CALIFICACIÓN CON ASIENTO DE PRESENTACIÓN VIGENTE. Resolución de 9 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Enrique Robles Perea, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1 de Valencia, a inscribir una escritura de compraventa y otra de constitución de hipoteca unilateral. Vinculante.  

         Un matrimonio formado por chileno y argentina pacta separación de bienes ante notario español, y luego realizan una compra por mitad, y posterior hipoteca.

         El registrador pretende que dichas capitulaciones se inscriban en el Registro Civil español y su falta lo considera defecto.

         Como cuestión formal previa se aclara por la DGRN que, habiéndose presentado un título y estando vigente  el asiento de presentación (prorrogado por sesenta días desde que ha sido recibida la notificación), no se puede volver a presentar el título y obtener otra calificación.

         La DGRN recuerda su doctrina de que, tratándose de extranjeros de distinta nacionalidad, para determinar el régimen habrá que estar a sus manifestaciones y a las normas de conexión españolas. O bien resultará aplicable el régimen previsto por una ley extranjera, en cuyo caso bastará con especificar cuál es la ley, aunque no se especifique el régimen concreto, o bien resultará aplicable la ley española, en cuyo caso habrá que acudir a las reglas generales para españoles. En el presente caso además el pacto capitular por extranjeros ante notario español es plenamente válido y dota de seguridad jurídica al tráfico jurídico.

         Señala también la DGRN que en el Registro Civil español no puede hacerse constar el matrimonio de extranjeros celebrado en el extranjero y los pactos matrimoniales subsiguientes, por lo que en el presente caso no procede exigir la inscripción de dichas capitulaciones en el Registro Civil, ya que legalmente no es posible.  (AFS)

PDF (2008/02032; 3 págs. - 135 KB.)

37. POSIBLE PARCELACION ILEGAL: SE INSCRIBE SI NO SE PRESENTA LA INCOACCION DE EXPD. EN 4 MESES. Resolución de 30 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Francisco Javier Monedero San Martín y doña M.ª del Carmen Guzmán de Viguera, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2 de Córdoba, a inscribir la donación de una participación indivisa de una finca rústica.  

         Supuesto de hecho: En una donación de 1/8 parte indivisa de una finca rústica a cinco personas por partes iguales, el Registrador, conforme al art. 79 RD. 1093/1997, remitió oficio a la Gerencia de Urbanismo, que, a su vez, envió oficio en el que se estableció que «se considera un acto revelador de posible parcelación urbanística en suelo no urbanizable...» y el Registrador extendió la correspondiente nota marginal.

         Ya transcurridos 4 meses desde la nota se presenta nuevamente la escritura y el Registrador suspende la inscripción, de manera provisional, en tanto no se presente el documento acreditativo de la incoación del expediente a que se refiere el art. 79 RD. 1093/1997.

         La Dirección, estima el recurso de acuerdo con el apdo. 4 del citado art. 79 RD 1093/1997 que dispone que transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Por tanto no basta con que se tome el acuerdo de la existencia de peligro de formación de núcleo urbano, sino que es necesario que se acuerde la incoación de expediente con efectos de prohibición de disponer y que acceda al Registro dentro del plazo de 4 meses desde la nota de haberse remitido la documentación al Ayuntamiento, y en otro caso se debe proceder a la inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda incoar después el procedimiento de disciplina urbanística correspondiente adoptando las correspondientes medidas cautelares.

         Se sienta el criterio contrario a otra R. de 7 de abril de 2.005, (invocada por el Registrador en la nota), en la que también se aludía al acuerdo municipal de la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal como fundamento de la denegación provisional de la inscripción solicitada, lo que se justifica por el Centro Directivo explicando que en aquel caso “en modo alguno se aludía a los plazos en que ello debía tener lugar, ni se prejuzgaba las consecuencias y efectos que el incumplimiento de ese plazos conllevaría, sin duda, porque en el caso objeto de esa resolución ya había tenido acceso al Registro, antes incluso de la presentación del título en el que se formalizaba la transmisión, la resolución acordando la apertura del expediente.” (MN)

PDF (2008/03123; 3 págs. - 130 KB.)

*39. PRESENTACIÓN TELEMATICA: DENEGACIÓN. MOTIVACIÓN Y NOTIFICACION. INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE PRESENTACIÓN: NO IMPIDE LA PRACTICA DEL ASIENTO. Resolución de 4 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Muro del Alcoy, doña María Laura Muñoz Alonso, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cocentaina a la práctica de un asiento de presentación. Vinculante.

         Hechos: Se presenta telemáticamente el día 31-7-2007 en el Registro de la Propiedad una copia electrónica de una escritura de cancelación de hipoteca autorizada ese día.

         El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación por no constar la firma de la Notaria autorizante, notificando la denegación a la Notaria el mismo día 31.

         El día 2-8-2007, la Notaria autorizante remite una nueva copia autorizada electrónica a efectos de su presentación. Contesta el Registrador con fecha 3 de Agosto denegando la práctica del asiento de presentación de conformidad con el artículo 249.2 del Reglamento Notarial, al considerar presentada la copia electrónica fuera de plazo.

         La Notaria autorizante interpuso recurso contra la negativa a extender el asiento de presentación indicando que en un primer momento -el día de la autorización de la escritura-, había remitido copia de la misma sin pie-cláusula de suscripción- por error (aunque con firma electrónica avanzada),  habiendo remitido posteriormente el día dos de agosto, tras la primitiva denegación, una copia totalmente completa y firmada, bajo su firma avanzada.

         La DGRN recuerda (cita al efecto la R. 4 de Junio de 2007) que en los artículos 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 248 LH se contienen las reglas que rigen la práctica del asiento de presentación, de los que resulta lo siguiente si el título se hubiera presentado telemáticamente:

              a) Si el título se hubiera presentado dentro de horas de oficina, el registrador practicará en el mismo día el asiento de presentación, procediendo a notificar esa práctica con la única excepción prevista en el art. 417-1 RH.

              b) Si el título se presentara fuera de horas de oficina, deberá proceder en igual forma, al día siguiente hábil,  guardando el orden riguroso de la presentación.

              c) En caso de denegación, ésta debe ser motivada, con pie de recurso, y notificada

         En cualquier caso, la DG señala que el retraso en remitir la copia al Registro en ningún caso constituye una causa que impida la práctica del asiento de presentación, pues la prioridad registral operará desde ese momento, y podrá integrar, o no, un supuesto de responsabilidad del notario, pero en modo alguno vicia el título presentado.

         Es, pues, indiferente que el instrumento público se autorice en una fecha y su copia autorizada electrónica se remita al Registro en otra distinta, con independencia de las causas que lo origine (como en el presente caso, en el que la DG recuerda a la Notaria la necesidad de extremar su celo).

         Aunque el vigente artículo 249-2 Reglamento Notarial señala que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente»,  el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria.

         Entender lo contrario equivaldría, por ejemplo, a negar validez jurídica a las calificaciones efectuadas fuera del plazo de quince días previsto en los artículos 18 LH y del Código de Comercio, o impediría que pudiera presentarse telemáticamente una copia auténtica de una escritura otorgada años atrás que en su día, por la razón que fuere, no se presentó al Registro.

         Además la copia autorizada electrónica, una vez expedida, esto es, una vez firmada electrónicamente con expresión de la finalidad para la que se expide (apartado séptimo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado) tiene una validez de sesenta días (párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 224 del Reglamento Notarial), siendo así que el dies a quo es el de expedición; además, en ningún apartado de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, o de la Ley Hipotecaria, incluso con las modificaciones introducidas por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, o en la Ley del Notariado, se exige que la expedición y remisión sean actos simultáneos o consecutivos.

         Recuerda por último la DGRN (como ya hiciera la citada Res de 4-6-2007) que en supuestos como el que nos ahora nos ocupa la calificación del Registrador deberá limitarse a las siguientes tareas que son esenciales: a) comprobar que el documento ha sido firmado electrónicamente por el Notario que expide la copia (artículo 112.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre); b) que el certificado con el que se firma electrónicamente dicha copia autorizada es del notario que expide la misma (artículos 112.2, en relación al artículo 110 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 224.4 del Reglamento Notarial); c) que dicho certificado está vigente cuando se expide la copia y se remite la misma, lo que el registrador deberá comprobar mediante el acceso al directorio del Consejo General del Notariado en el que consten tales extremos, como le sucede al notario con el certificado del registrador con el que éste debe inexcusablemente firmar la notificación del asiento de presentación, su denegación, práctica de inscripción y datos de inscripción o calificación negativa, (artículos 110 y 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre). En este sentido, carece de aplicación alguna la Instrucción de 18 de marzo de 2003, en lo relativo a la denominada certificación maestra, pues ese sistema ha sido sustituido plenamente por lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado segundo del artículo 108 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, esto es, que el Colegio de Registradores y el Consejo General del Notariado deberán disponer de un directorio actualizado donde conste la condición de registrador o notario en activo al tiempo de la firma de la calificación o comunicación o del instrumento público, así como la vigencia, revocación y suspensión del certificado electrónico con el que se haya firmado, y, d) que la copia autorizada se ha expedido para la finalidad que se utiliza, lo que se ha de hacer constar en el pie de copia, y que no han transcurrido más de sesenta días desde que se expide la misma hasta su ingreso en el Registro, pues en tal caso la copia autorizada decae en cuanto a su eficacia para el fin que se expide. (JCC)

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*40. ART. 254 LH. PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO AL IMPUESTO DE SUCESIONES. ACREDITACION MEDIANTE TRASLADO DE LA DILIGENCIA PUESTA EN LA MATRIZ NOTARIAL. Resolución de 5 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa del registrador de la propiedad de Tacoronte a inscribir una escritura de adjudicación de herencia. Vinculante.

         Hechos: Se presenta  telemáticamente en el Registro de la Propiedad copia electrónica de una escritura de adjudicación de herencia autorizada el día anterior. El Registrador, el mismo día, con su firma electrónica reconocida, notifica al Notario la práctica del asiento de presentación.

         Con posterioridad, y sobre la citada matriz, el notario autorizante extiende una “diligencia de liquidación fiscal” haciendo constar que el sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Dª X, ha cumplido con su obligación de presentar a liquidación copia autorizada física del título que antecede, según los datos que se testimonian a continuación. 

         El citado notario, extendida la diligencia en la matriz y «a efectos de unir a la copia autorizada electrónica de dicha escritura», procedió a expedir -sic- electrónicamente la diligencia reseñada «de conformidad con lo dispuesto en los artículos 110 de la Ley 24/2001 y 196 del Reglamento Notarial, para su remisión al Registro de la Propiedad competente, con la finalidad exclusiva de acreditar la autoliquidación Tributaria y el archivo registral de la carta de pago que se adjunta...»

         El Registrador a la vista de las dos presentaciones telemáticas, emite, bajo su firma electrónica reconocida, su nota de calificación, que es notificada al notario autorizante en la misma forma, suspendiendo la inscripción solicitada de conformidad con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria al no acreditarse previamente el pago de los Impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir. A través de una extensa nota con numerosos argumentos considera que la diligencia, llamada “de liquidación fiscal” que aporta el Notario no acredita el pago, no sujeción, exención o prescripción del impuesto.

         Entiende que el Notario, con su actuación, está asumiendo de facto funciones tributarias que no le corresponden, dado que  la competencia subjetiva en materia de acreditación y realización del pago, su regulación y determinación corresponde primariamente a la Administración Tributaria y, en concreto, a la de las Comunidades Autónomas, por tener éstas atribuidas las competencias en relación con los tributos cedidos.

         El Notario autorizante interpuso recurso, negando que hubiera desplegado ninguna función tributaria, en tanto que se había limitado a dejar constancia en la matriz, y en las copias autorizadas expedidas, de la declaración tributaria practicada por el sujeto pasivo. Entiende que extendida la nota en la matriz es obligación del notario dejar constancia en las copias autorizadas expedidas, cualquiera que sea su soporte, de ese nuevo contenido producto de la dinámica documental.

         La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral:

         Ciertamente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, como requisito previo para la práctica del asiento. Ahora bien:

         - De los artículos 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y 100.1 del Reglamento de dicho Impuesto, aprobado por Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre se desprende que, a los efectos de la inscripción, es admisible la simple presentación del documento ante el Liquidador del Impuesto.

         - y en cuanto a la falta de presentación de la carta de pago del Impuesto, «también tiene declarado este Centro Directivo (cfr. R. 21.10.1987) que la nota al pie del título expresiva del pago, exención o no sujeción –ahora, de la presentación de la autoliquidación correspondiente– es suficiente para la inscripción»,

         Considera que dichas circunstancias quedan acreditadas mediante el traslado de la diligencia que el Notario ha extendido en la matriz a la vista de la copia exhibida y en la que figura la nota extendida por la Administración tributaria Canaria, algo que constituye para él una obligación reglamentaria a la vista del contenido del vigente artículo 244.2 del Reglamento Notarial («Se harán constar por nota en matriz, a solicitud de los interesados o cuando al notario le conste, las circunstancias de haberse pagado los impuestos y los datos de inscripción en el registro correspondiente»), por lo que no puede hablarse de asunción de competencia fiscal alguna por parte del notario, sino de pura y simple -y reglamentaria- actividad notarial de documentación y ulterior presentación ante el Registro (recuerda que el notario es un presentante ex lege, cuya obligación de carácter jurídico público, dado por supuesto que el interesado opte por inscribir, sólo queda excepcionada si ese interesado exime al notario de su deber de presentar telemáticamente el título). Todo ello, en orden a lograr la identidad entre matriz y copia electrónica, sin que quepa albergar la menor duda en orden a la identidad de efectos jurídicos predicables entre copia autorizada en soporte papel (sobre la que ha extendido la diligencia la Administración Tributaria) y copia electrónica (que con la ulterior presentación telemática de la diligencia queda perfectamente completada).

         En definitiva, los mismos efectos que son predicables respecto de la copia auténtica en soporte papel han de reconocerse a la electrónica -cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado-, entre ellos, servir de acreditación al hecho de haberse presentado el título a liquidación fiscal, algo que deriva, sin más, de la propia dinámica de la fe publica notarial y de las presunciones veracidad, integridad y legalidad que la acompañan.

         Concluye propugnando una interpretación sistemática de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, pues “independientemente de su origen -pensado, en una Administración sin los medios técnicos actuales-, lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de RJAPPAC, y de las reformas introducidas en el procedimiento registral no puede admitirse una interpretación literalista y que no tenga en cuenta la realidad social del tiempo en que han de aplicarse (cfr. art. 3 del Código Civil), que prive de un mejor servicio a los ciudadanos en general y a los usuarios del servicio notarial y registral en particular, algo que queda corroborado a la vista de la finalidad perseguida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al introducir las nuevas tecnologías en el quehacer diario de las notarías y de los registros, en tanto que la razón de esa notable modificación fue agilizar -en beneficio de la sociedad- el trámite registral y la actuación notarial sin modificar su esencia”. (JCC)

PDF (2008/03126; 5 págs. - 199 KB.)

*42. LA DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CLAUSULAS CONCRETAS DE LA HIPOTECA, DEBE DETALLARSE Y NOTIFICARSE CON PLAZO DE RECURSO. Resolución de 7 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Torredembarra don Ricardo Cabanas Trejo, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Falset, a inscribir algunas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.  Vinculante.

         La Registradora inscribe una escritura de préstamo hipotecario, si bien en la nota de despacho extendida al pie del título calificado expresa que «No se han inscrito las estipulaciones de carácter obligacional de conformidad con lo establecido en el artículo 9 L.H. y 51,6 R.H., las contrarias a la libre disposición de las fincas, art. 27 L.H, las que carecen de la necesaria determinación, las que implican reiteraciones legales y las que condicionan la libre calificación registral».

         La Registradora alega en su informe que al haberse interpuesto el recurso contra la nota de despacho extendida en el título que se ha inscrito, y no tratarse propiamente de una calificación negativa, el presente recurso carece de objeto.

         El Notario recurrente solicita que se inscriba íntegramente el título calificado o, subsidiariamente, que se declare la nulidad de la nota de calificación de inscripción parcial, en cuanto a los pactos no inscritos.

         Dice la DGRN que en el presente supuesto, la Registradora en la nota de despacho niega genéricamente la inscripción de diversos pactos que no especifica; y lo hace en unos términos que han de considerarse improcedentes (…) porque no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que son contrarias al artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que carecen de la necesaria determinación o que están afectadas por la tacha que expresa.

         Por ello, la mera aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripción de la indefensión obliga a entender que se trata de una calificación negativa respecto de determinadas estipulaciones sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la especificación de los medios de impugnación que toda calificación ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripción íntegra del título, pues no es misión de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jurídico-real considera no inscribibles, y será esta decisión la que, en su caso, dará lugar al correspondiente recurso. Y estima el presente recurso, en tales términos. (JDR)

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*43. PRESENTACION TELEMATICA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO DEL IMPUESTO. DILIGENCIA NOTARIAL DE TRASLADO DE LA MATRIZ. Resolución de 31 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Barcelona, doña Ana Carreras Cruells, contra la negativa de la registradora mercantil n.º 10, de dicha capital, a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Vinculante.

         Hechos: Se presenta telemáticamente en el Registro Mercantil escritura de constitución de sociedad limitada, la cual es calificada negativamente, en lo que a este recurso interesa, por no acreditarse la autoliquidación del impuesto. Con posterioridad y para la subsanación del defecto señalado, se remite por la notaria autorizante    diligencia extendida en la matriz que incluye el testimonio de la carta de pago y la etiqueta adhesiva de la DGT que acredita el pago del impuesto. Se vuelve a calificar considerando que no se ha acreditado debidamente el pago del impuesto y como fundamentos de derecho se acompaña, como anexo del acuerdo calificatorio, el informe elaborado por el Colegio de Registradores acerca de la forma de acreditar dicho pago en la presentación telemática. De dicho documento resulta, en esencia, que la competencia subjetiva para acreditar el pago es de la administración tributaria, que su apreciación corresponde al registrador y que el notario carece de competencias para ello por ser ajeno a la administración tributaria.

         La Notaria recurre. En su escrito, aparte de defender su actuación, vierte las siguientes afirmaciones: Incumplimiento por el registrador de su deber de notificar personalmente la extensión del asiento de presentación; infracción de las normas sobre calificación al remitir como fundamentos de derecho documento del Colegio de Registradores; dudas acerca de que sea cierto que la calificación se hace con la conformidad de los cotitulares, como se expresa en la nota pues ello no se acredita. En cuanto al fondo del asunto dice que al registrador corresponde comprobar que se acredita el pago pero no el cómo debe acreditarse y que a este respecto por la DGT de las Generalidad catalana se acepta el medio utilizado por la notario autorizante y en definitiva el testimonio notarial de la carta de pago remitido telemáticamente acredita la carta de pago.

         El Registrador, ante el recurso, manifiesta que la escritura ya ha sido inscrita en virtud de su presentación en papel. No obstante la Notaria recurrente insiste en su recurso pues la Registradora no rectifica la nota sino que tiene por subsanado el defecto correspondiente.

         Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Son declaraciones de la DG las siguientes:

         1º. Admisibilidad del recurso: Es perfectamente admisible pues la Registradora no revoca su nota sino que considera que ha sido subsanado el defecto por la presentación en papel de la copia de la escritura.

         2º. En cuanto al acuse de recibo de la presentación telemática recuerda su doctrina de  4 de Junio de 2007, e insta a que se adopten las medidas para evitar el incumplimiento del art. 112 de la Ley 24/2001 y 248 LH.

         3º. En cuanto al fondo del asunto niega la DG que la Notaria haya asumido ninguna función tributaria, sino que lo que ha hecho ha sido simplemente dar cumplimiento al art. 244.2 del RN en lo relativo a hacer constar en la matriz la circunstancia de haberse pagado el impuesto y su traslado a las copias, sean en papel o electrónicas, debe servir para acreditar el hecho de haberse presentado al impuesto el documento de que se trate, lo que queda amparado por las presunciones de veracidad, integridad y legalidad que acompañan a la actuación notarial. Por ello sigue diciendo la DG el art. 86.1 del RRM debe interpretarse según la realidad social del tiempo en que deben ser aplicados y ello para dar un mejor servicio a los usuarios de los servicios registrales y notariales. Finalmente destaca la DG que según el art. 86.1 del RRM basta la mera presentación, sin que sea necesario acreditar el pago, lo que será suficiente para extender al margen de la inscripción la oportuna nota de afección al pago de la liquidación tributaria.

         Comentario: A partir de esta resolución, es evidente que el despacho telemático de las escrituras presentadas en esta forma, se facilita enormemente pues el principal obstáculo que se oponía a ese despacho estaba precisamente en la dificultad de acreditar telemáticamente, la debida presentación a la Oficina liquidadora a los efectos de superar el cierre registral del art. 86.1 del RRM y, en su caso, del art. 254  de la LH. (JAGV)

PDF (2008/03227; 4 págs. - 156 KB.)

44. HIPOTECA: ANALISIS DE DIVERSAS CLAUSULAS. Resolución de 1 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los recursos interpuestos por el notario de Marbella, don Antonio Ruíz-Clavijo Laencina, y por Seniors Money (Spain) Finance Limited, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 4, de Marbella, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.

         Resolución IDENTICA A LA DE 21 DE DICIEMBRE DE 2007 – que se resume con el nº 12 en el informe de enero - en la que se analizan diversas cláusulas de hipoteca:

         1.- la cláusula financiera 2.ª de la escritura establece que: el importe del préstamo se reembolsará: a) cuando se formalice la venta de la finca o b) cuando la entidad prestamista presente un requerimiento de pago por la deuda pendiente, añadiendo que «mientras el prestatario no haya incumplido la presente escritura» la entidad prestamista sólo podrá requerir el pago en una serie de casos: a) seis meses desde la muerte del último residente nombrado o b) que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, especificando que se entiende por dejar de residir (mantenerse ausente seis meses, se tenga o no intención de regresar).

         La Registradora se opone a su inscripción porque hay indeterminación en el plazo de duración del préstamo y en la fecha de vencimiento, lo que impediría la cancelación por caducidad de la hipoteca prevista en el art. 82 LH -los plazos se contarían desde que la obligación garantizada debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro-. Además, entiende que la posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros.

         Sin embargo la Dirección, basándose el principio de libertad de pacto del art. 1255 CC, en que el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real de hipoteca, que debe quedar perfectamente determinado en su alcance y extensión, pero siendo irrelevantes los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en la que cláusula guarda similitud en su formulación con los requisitos exigidos actualmente para la hipoteca inversa (apartados 1 y 11 de la Disp. Ad.1ª de la Ley 41/ 2007 de 7 de diciembre), considera suficientemente determinada la duración del préstamo: su amortización no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca. Se trata de una obligación contraída de presente, cuyo vencimiento depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que no impide la inscripción de la obligación tal y como está configurada.

         2.- La cláusula 2ª fija un orden para la imputación de pagos: a) intereses devengados, pero aún no cargados en la cuenta de préstamo; b) a comisiones y gastos a pagar, pero aún no cargados en la cuenta de préstamo: c) al importe debido por: intereses, comisiones y gastos devengados. Se considera por la Registradora no admisible la imputación de pagos correspondientes a cantidades no cargadas y en consecuencia no líquidas ni exigibles y cuya determinación y orden, considera una prerrogativa de la parte deudora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1172 del Código Civil. La Dirección  también revoca el defecto: la cláusula pactada hay que ponerla en relación con el tipo de negocio: es un préstamo en el que los intereses se calculan y devengan diariamente sobre la deuda pendiente, cargándose mensualmente en la cuenta y se pacta que los pagos adelantados se aplicarán en primer lugar a los intereses devengados pero aún no cargados, a comisiones y gastos a pagar, y finalmente al importe debido por intereses, comisiones y gastos devengados y cargados más el principal. Entiende que la  cláusula de imputación debe considerarse válida también por conformidad con el principio de libertad de pacto, sin que se oponga a ello el art. 1172 C.c., que se refiere a un supuesto distinto.

         3.- El siguiente pacto que se rechaza por la Registradora es un tipo de interés distinto del remuneratorio que se devenga cuando la deuda total haya quedado vencido para reembolso y no se haga el pago de conformidad con los términos de la presente escritura, o si ocurre cualquier otra de las causas de incumplimiento. Le da la razón la Dirección en el sentido de que en la cláusula de constitución de hipoteca, no se discriminan los intereses remuneratorios de los moratorios, distinción necesaria de acuerdo con el principio de especialidad; pero también entiende que no es defecto porque en la cláusula de constitución de hipoteca en realidad no se garantizan.

         4.- Se pacta un tipo de interés remuneratorio alternativo -más ventajoso para la parte deudora- que se condiciona a que se cumplan las Obligaciones del Prestatario. Manifestaciones y Garantías del Prestatario de la cláusula 14, la Registradora entiende que va en contra del Art. 1256 CC por queda “el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes” lo que no se comparte por la Dirección ya que el tipo es más beneficioso y las condiciones para su aplicación están objetivadas. Sin embargo si confirma el defecto de que la posibilidad de que la entidad acreedora pueda modificar libremente los intervalos a los que se cargan los intereses es contraria al art. 1256 CC.

         5.- La Dirección rechaza el pacto de capitalización de intereses comisiones y gastos, por ir en contra del principio registral de especialidad y el necesario respeto de la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria del art. 114 LH (aunque reconoce que tiene una excepción en la llamada “hipoteca inversa”, semejante a la que ahora se pretende inscribir, pero que todavía no tenía regulación en el momento de la calificación.) Concluye que carece de trascendencia real por lo cual no debe acceder al Registro, - sin que se prejuzgue sobre si en el plano obligacional, es lícito el pacto de anatocismo.

         6.- También se rechaza la consideración de la Registradora de que el interés pactado es usurario ya que no corresponde al Registrador, en el reducido marco en que se desenvuelve el procedimiento registral, determinar si un determinado tipo de interés como el que se pacta en la estipulación ahora cuestionada es usurario o no, circunstancia que correspondería exclusivamente a los Tribunales de Justicia.

         7.- Se pacta que teniéndose que rembolsar el préstamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta. La Registradora considera que ese pacto es contrario al principio de especialidad y contradice el art. 1256 C.c, también se rechaza el defecto ya que la cláusula es en beneficio del deudor y está condicionada en su aplicación, a unas causas concretas y objetivas.

         8.- Si se considera defecto que a lo largo de la escritura no se haya determinado, tratándose de un interés variable, un tipo máximo, que por un lado sirva para delimitar el alcance del derecho real constituido y por otro, permita a los efectos del art. 114 LH, poder calcular si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses respeta el límite de los cinco años al tipo máximo establecido. Sin embargo entiende que el defecto está mal formulado por la Registradora.

         9.- La Dirección sí considera aceptable el pacto de que si en el futuro hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario está obligado, a petición de la entidad acreedora, a modificar el valor de tasación, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco días, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontratación.  Entiende que las especiales características del préstamo hacen aconsejable la previsión de un procedimiento para adaptar el tipo de la subasta lo cual beneficia no sólo al acreedor sin también al dueño de la finca; posibilidad que además está prevista en la legislación del mercado hipotecario.

         10 y 12.- Respecto a la inscripción de “las obligaciones del prestatario” y el pacto “por el que el prestatario apodera a la entidad acreedora para que pueda otorgar por sí misma escrituras de aclaración o corrección del contenido de la escritura”, la Dirección, pese a que reconoce que carecen de trascendencia real y que por tanto excede su calificación de la función del Registrador, y que en el momento de la nota de calificación todavía no se había publicado la reforma del art. 12 LH por la Ley 41/2007, entiende que deben transcribirse limitándose el Registrador a hacerlas constar en el asiento, esto es a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria hubieran sido calificadas favorablemente.  Y añade, sin que tenga mucho que ver con el recurso, que la citada Ley 41/2007 respecto de determinadas hipotecas –las denominadas de máximo- la voluntad flexibilizadora de la Ley, cuando las mismas se han constituido a favor de las entidades a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, ha sido aún mayor, pues respecto de éstas dicha norma delimita aún más la calificación registral en cuanto a las obligaciones que garantiza, pues bastará que la escritura pública incluya «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizada.

         11.- Tampoco comparte el criterio de la Registradora de controlar las exigencias del art. 153 LH, porque entiende que es una hipoteca ordinaria o de tráfico y no de máximo, el hecho de que el préstamo no deba reembolsarse, hasta el vencimiento final no significa que nos encontremos ante una cuenta corriente de crédito y de que la hipoteca lo sea de máximo, sino que es un préstamo de características especiales.

         13.- Y por último se considera que tampoco entra dentro de la función del Registrador analizar si la operación es contraria a lo dispuesto en la legislación de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y el Registrador no puede, sin previa declaración judicial de nulidad, denegar cláusulas abusivas según la legislación de consumidores y usuarios. (MN) 

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47. PRESENTACIÓN TELEMATICA. DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE PRESENTACIÓN: NO IMPIDE LA PRACTICA DEL ASIENTO. CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR. EFICACIA VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES. Resolución de 11 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Notaria de Muro de Alcoy doña María Laura Muñoz Alonso, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cocentaina, a practicar asiento de presentación.

         Hechos: Se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad una copia electrónica de una escritura de hipoteca autorizada cuatro días antes. Al parecer el día en que se autorizó la escritura se había intentado presentar telemáticamente, si bien,  fruto de un error informático, no fue posible, generando un aviso de error.

         La Registradora deniega la práctica del asiento de presentación al considerar presentada la copia electrónica fuera de plazo en base a los artículos 249.2 del Reglamento Notarial y 3 de la Instrucción DGRN 2-12-1996.

         La Notaria autorizante interpuso recurso contra la negativa a extender el asiento de presentación citando la Res 4-6-2007 de la que se deriva que el incumplimiento del plazo a que se refiere el art. 249-2 RN no es obstáculo para practicar el asiento.

         La DGRN, estima el recurso interpuesto y revoca la calificación del Registrador, pero antes de entrar en la cuestión de fondo, recuerda una serie de  premisas generales que se refieren al contenido del informe del registrador; a la eficacia vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo cuando resuelve recursos frente a la calificación negativa y al carácter recurrible de las denegaciones de asientos de presentación.

            - Reitera su conocida doctrina acerca del contenido del informe del Registrador (“debe referirse a las cuestiones de mero trámite”), citando una serie de sentencias que apoyan este criterio (pero omitiendo otras muchas que siguen el criterio contrario, y en especial las dos publicadas en el BOE, como luego veremos)

            - Reitera también su doctrina sobre la eficacia vinculante para todos los Registradores de las resoluciones DGRN estimatorias, desde el momento en que se publican en el BOE -aunque no hayan ganado firmeza-, siempre que no hayan sido anuladas por resolución judicial firme. “El carácter vinculante de las resoluciones encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro”.

            - La denegación del asiento de presentación -en línea con lo que se sostuvo en la Resolución de 4 de junio de 2007- es plenamente recurrible (artículos 249 y 258.4 de la Ley Hipotecaria), debiendo tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, pues nos encontramos ante una calificación en sentido estricto.

         En cuanto a la cuestión de fondo: La DGRN recuerda (cita al efecto la R. 4 de Junio de 2007) que el retraso en remitir la copia al Registro en ningún caso constituye una causa que impida la práctica del asiento de presentación, pues aunque el vigente artículo 249-2 Reglamento Notarial señala que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente»,  el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria.

         La DG  considera obvio que la resolución de 4-6-2007 se refería  no sólo al artículo 112.1 de la citada Ley como pretendía la Registradora sino también al 249.2 del Reglamento Notarial, y que por tanto el contenido de la misma vinculaba a la Registradora, al existir identidad de hechos

         Además la copia autorizada electrónica, una vez expedida, esto es, una vez firmada electrónicamente con expresión de la finalidad para la que se expide (apartado séptimo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado) tiene una validez de sesenta días (párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 224 del Reglamento Notarial), siendo así que el dies a quo es el de expedición; además, en ningún apartado de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, o de la Ley Hipotecaria, incluso con las modificaciones introducidas por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, o en la Ley del Notariado, se exige que la expedición y remisión sean actos simultáneos o consecutivos. Tal criterio es corroborado por el actual artículo 224 del Reglamento Notarial.

         Recuerda también la DG (como ya hiciera la citada Res de 4-6-2007 y la de 4-2-2008) los extremos a los que se extiende la calificación registral en estos casos.

         Y por último, descarta la aplicación analógica de la Instrucción de 2-12-1996 a la presentación telemática, ya que aquélla “se dictó en el marco de unas dudas que había suscitado la aplicación del Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre que se refiere a un supuesto que nada tiene que ver con la presentación telemática. Y aún admitiendo a los solos efectos argumentativos que dicha Instrucción fuera todavía de aplicación al telefax, en circunstancia que debe negarse, ya que la nueva redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, al artículo 249 del Reglamento Notarial no ha incorporado tal previsión, lo cierto es que la citada previsión contemplaba un supuesto distinto al de la presentación telemática”. Además, añade, en la presentación telemática lo que se presenta no es un extracto resumido de determinados extremos del título sino el mismo título, esto es, copia autorizada electrónica, que tiene el mismo valor y efectos que la copia en papel ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado. Por tal razón no se precisa tal presentación física. Y un efecto como el de la invalidez de la copia autorizada electrónica a los efectos de causar asiento de presentación cuando existe dilación entre su expedición y presentación en un registro requeriría de una previsión normativa expresa y la misma no existe.

         Observaciones a dos de las cuestiones “procedimentales”:

         1) Llama la atención que la DGRN persista en su doctrina según la cual el informe del Registrador debe referirse a cuestiones de mero trámite, precisamente cuando a primeros de año la propia DGRN publicó en el BOE una sentencia firme contraria a esa doctrina: Sentencia firme de 24-5-2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Jaén (PUBLICADA EN EL BOE de 2-1-2008)

         ¿Quizás ha pretendido aquí la DG explicar o justificar el por qué de su doctrina? De hecho afirma: “si esta DG sentó tal criterio fue porque era práctica generalizada....calificar sin exponer los fundamentos de derecho...o de forma ritual o formal, y luego en el informe fundar la calificación...”). Pero es que la propia resolución reconoce que el Registrador fundó adecuadamente su nota, aunque luego en el informe reiteró “en sentido extensivo” las razones por las que denegó el asiento (cosa que admite la Sentencia antes citada de Jaén).

         En cualquier caso, no parece lógico que la DG cite en apoyo de su doctrina una serie de sentencias y omita otras muchas que le son contrarias, y muy en especial las dos que se han publicado en el BOE (la antes citada de Jaén, y otra, la Sentencia firme de 21-12-2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badajoz (BOE de 3-7-2006) que llegó incluso a anular la resolución DG 14-10-2004 por falta de valoración del informe del Registrador.

         2) En cuanto a la doctrina de la DG sobre la eficacia vinculante para todos los Registradores de las resoluciones DGRN estimatorias, desde el momento en que se publican en el BOE -aunque no hayan ganado firmeza-, siempre que no hayan sido anuladas por resolución judicial firme (también publicada, dicen algunas resoluciones), la doctrina DG es la que es, pero debemos apuntar dos pronunciamientos judiciales que ven las cosas de otra manera: la Sentencia de 14-3-2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona que marca claramente la diferencia entre las resoluciones singulares, y las del art. 103 de la ley 24/2001 (consultas vinculantes, que sí obligan a Notarios y Registradores), declaró la improcedencia de la doctrina DGRN sobre el alcance vinculante de las Resoluciones singulares que deciden recursos gubernativos que interpretan el art. 98 de la ley 24/2001, y que en la actualidad están pendientes de Sentencia Judicial, ya que –interpretando la expresión “vinculación para todos los Registros”- las resoluciones singulares vinculan únicamente al Registrador calificante y a los demás Registradores que hayan de calificar el mismo documento por afectar a varios Registros. Y la Sentencia más reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22-1-2008 (que además anula de la Resolución DGRN 9-6-2006 por extemporánea) recuerda que “lo que a derechos civiles se refiere, no puede con arreglo a nuestra legislación política estar subordinado a la autoridad del orden administrativo, principio de salvaguardia judicial que acoge el artículo 1 LH, y por tanto la doctrina de la DG no puede ser de superior rango que la jurisprudencia dictada por la sala 1ª del TS”. Dicha sentencia también señala: “ha de recordarse que la Exposición de Motivos de la LH señala que los Registros deben estar bajo la dependencia exclusiva del Ministerio de Justicia y bajo la inspección de la autoridad judicial, siendo ésta únicamente la llamada a decidir las dudas y cuestiones que se susciten”....”si el asunto de fondo debatido se encuentra pendiente de resolución firme por los Tribunales y sujeto al control jurisdiccional, hasta tanto no se pronuncien definitivamente los Tribunales su vinculación no resulta pertinente”. (JCC)

PDF (2008/03785; 4 págs. - 136 KB.)

FIN DEL INFORME

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