PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE MARZO 2008

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

SÁBADO SANTO. Orden JUS/707/2008, de 21 de febrero, por la que se dispone que no estarán abiertas al público las oficinas de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles el día siguiente a Viernes Santo, a todos los efectos.

         Nota: Disposición publicada en la Sección III.

         Es importante tenerlo en cuenta, por ejemplo, a efectos de determinar plazos de inscripción y de vigencia de los asientos de presentación.

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BALEARES. Ley 6/2007, de 27 de diciembre, de medidas tributarias y económico-administrativas.

(…)

         Pago y cierre registral. Artículo 27. Requisitos para la presentación y el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

             1. El pago de las deudas tributarias y la presentación de las declaraciones tributarias y de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o al impuesto sobre sucesiones y donaciones, cuyos rendimientos correspondan a la comunidad autónoma de las Illes Balears, se ajustarán a los siguientes requisitos:

            a) El pago de las deudas correspondientes a los citados tributos cedidos se considerará válido y tendrá efectos liberatorios únicamente en los supuestos en que dichos pagos se efectúen a favor de la comunidad autónoma de las Illes Balears, en cuentas autorizadas o restringidas titularidad de la administración tributaria autonómica y utilizando los modelos de declaración aprobados por orden del consejero competente en materia de hacienda.

            b) El pago de los impuestos citados se entenderá acreditado cuando el documento presentado lleve incorporada la nota justificativa del pago y se presente acompañado de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la declaración tributaria debidamente diligenciada por el ente, el órgano o la oficina competente de la administración tributaria autonómica, con los requisitos señalados en la letra a) anterior, y conste en la diligencia el pago del tributo o la declaración de no sujeción o del beneficio fiscal aplicable. Dicha nota justificativa únicamente podrá ser expedida por el ente, el órgano o la oficina competente de la administración tributaria autonómica.

            En el supuesto de declaraciones tributarias cuya presentación y/o pago se haya efectuado por medios telemáticos habilitados por la comunidad autónoma de las Illes Balears, la acreditación de la presentación y del pago se considerará efectuada con la simple presentación del correspondiente modelo de pago telemático aprobado por orden del consejero competente en materia de hacienda, en el que constará el justificante de la presentación de la declaración.

            c) Los pagos de los citados impuestos que se realicen a órganos de recaudación ajenos a la organización de la comunidad autónoma de las Illes Balears, sin que exista convenio a estos efectos ni cualquier otro instrumento jurídico o título habilitante que justifique su competencia, o a personas no autorizadas para la recaudación de tributos, no liberarán al deudor de su obligación de pago ante la administración tributaria autonómica.

            2. La admisión por parte de autoridades o funcionarios de documentos presentados ante ellos para finalidades distintas a la liquidación de los impuestos citados sin que se acredite el pago de la deuda tributaria o la presentación de la declaración tributaria ante los órganos competentes de la administración tributaria autonómica, en los términos indicados en el apartado 1 de este artículo, podrá dar lugar a la aplicación de las responsabilidades y/o de las sanciones que, en su caso, procedan de acuerdo con lo establecido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, y en los artículos 9.2 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y 8.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

            En todo caso, el incumplimiento de los requisitos de pago y presentación previstos en el apartado 1 de este artículo dará lugar al cierre registral a que se refiere el artículo 122 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y el artículo 100 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

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2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:

3/2008. Resolución de 15 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5, de Badajoz, por la que se anula la Resolución de 14 de octubre de 2004.

         Fallo: Que estimando la demanda por formulada por don Manuel Álvarez Gómez, contra Dirección General de los Registros y del Notariado, bajo la representación y defensa del Sr. Abogado del Estado, debo declarar y declaro la nulidad de la resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en fecha 14 de octubre de 2004, exp.139/02-P, ante la falta de valoración del informe del Sr. Registrador y la consecuente confirmación de la nota de calificación expedida por éste último, y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04520; 1 págs. - 40 KB.)

4/2008. Resolución de 16 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección cuarta, que revoca la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12, de Granada, que declaró la nulidad de la Resolución de 7 de junio de 2005.

         Contenido: En el recurso de apelación número 398 /2006, seguido ante la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, interpuesto por la Dirección General de los Registros y del notariado, contra la Sentencia de 25 de abril de 2006, dictada en Autos de Juicio Verbal n.º 1155 /2005 del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Granada, que estimó íntegramente la demanda formulada por doña Cristina Palma López, declarando la legalidad de la nota de calificación negativa de la actora.

         Fallo: La Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada en 25-4-06, por el Juzgado de primera instancia núm. 12 de Granada, sin efectuar condena en costas de esta alzada.

         Nota: parece que hay error en lo publicado en el BOE, tanto en el encabezado, donde se alude a una revocación como en una referencia que se hace a la Audiencia Provincial de Valladolid.

 Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04521; 1 págs. - 40 KB.)

5/2008. Resolución de 18 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, sección primera, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6, de Pamplona, que revocó parcialmente la Resolución de 14 de febrero de 2004, sólo en cuanto al segundo de los defectos planteados en la calificación registral.

         Contenido: En el recurso de apelación número 51 /2007, seguido ante la Audiencia Provincial de Navarra, sección primera, interpuesto por D. Bernardo Felipe Ariño, por D. Alberto Toca López de Torre, y por el Sr. Abogado del Estado, contra la sentencia de 5 de mayo de 2006, dictada en Autos de Juicio Verbal n.º 488 /2004 del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Pamplona, que estimó parcialmente la demanda formulada por D. Bernardo Felipe Ariño, revocando la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 4 de febrero de 2004, solo en cuanto al segundo de los defectos planteados en dicha Calificación Registral, relativo a la falta de justificación de la obtención de la licencia oportuna, al no estar debidamente certificado por el Secretario del Ayuntamiento de Artajona, el ejemplar de la resolución del Alcalde de dicha localidad que se aportó a la escritura de declaración de obra nueva en construcción, confirmando la Calificación Registral respecto de dicho defecto.

         FALLO Desestimando los recursos de apelación interpuestos por D. Bernardo Felipe Ariño, y por el procurador D. José Luis Beunza y Arbonies, en nombre y representación de D. Alberto Toca López de torre, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia n.º 6 de Pamplona, en autos de Juicio Verbal n.º 488/2004, y desestimando, asimismo, la impugnación de dicha sentencia formulada por el Sr. Abogado del Estado, en representación de la Administración General del Estado, confirmamos dicha sentencia, imponiendo a las partes recurrentes las costas de esta alzada correspondientes a sus respectivos recursos.  

 Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04522; 1 págs. - 40 KB.)

6/2008. Resolución de 19 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3, de Logroño, por la que se anula la Resolución de 21 de febrero de 2005.

         FALLO Que, estimando íntegramente la demanda por formulada por D. Jesús M.ª Jiménez Jiménez, contra la Resolución de la D.G.R.N. de 21 de Febrero de 2005, debo revocar dicha resolución, dejándola sin efecto, declarando la conformidad a derecho de la nota del Registrador en cuanto a la proscripción de indefensión del titular inscrito. Sin especial imposición de costas.

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04523; 2 págs. - 78 KB.)

7/2008. Resolución de 20 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección decimoséptima, que confirma el auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 21 de Barcelona, que declaró la nulidad de la Resolución de 30 de mayo de 2005.

         Contenido: En el recurso de apelación número 246/2006, seguido ante la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimoséptima, interpuesto por D. José Antonio Merino Conde y Dña. Concepción Elices Fernández y la Dirección General de los Registros y el Notariado, contra el Auto de 25 de octubre de 2005, dictada en Autos de Juicio Verbal n.º 737/2005 del Juzgado de Primera Instancia n.º 21 de Barcelona, que estimó íntegramente la demanda formulada por Doña María Ángeles Balaña Rosell, declarando la nulidad de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 30 de mayo de 2005, dejando sin efecto la calificación negativa 450/2004 del Registro de la Propiedad n.º 3 de Mataró, que deberá proceder a cancelar la inscripción 8.ª tal y como fue ordenado por el Juzgado de Instrucción n.º 1 de Mataró, ya que su inscripción se practicó por un error manifiesto, por la razón de que se inscribió un auto revocado por la Audiencia.

         FALLAMOS La Sala acuerda: desestimar los recursos de apelación respectivamente interpuestos por D. José Antonio Merino Conde y D.ª Concepción Elices Fernández contra el auto de juicio verbal número 737/05 de que el presente rollo dimana y en consecuencia la íntegra confirmación de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04524; 1 págs. - 39 KB.)

8/2008. Resolución de 21 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección veinticinco, que revoca la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 43, de Madrid, que confirmó la Resolución de 10 de diciembre de 2003.

         Contenido: En el recurso de apelación número 489 /2006, seguido ante la Audiencia Provincial de Madrid, Sección N. 25, interpuesto por D. Juan Dionisio García Rivas, contra la Sentencia de 9 de junio de 2005, dictada en Autos de Juicio Verbal n.º 217/2004 del Juzgado de Primera Instancia n.º 43 de Madrid, que desestimó la demanda formulada por D. Juan Dionisio García Rivas, confirmando la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 10 de diciembre de 2003, revocando la nota registral denegatoria de la inscripción, al considerar que únicamente se requerirá licencia de parcelación y será exigible como presupuesto indispensable para proceder a la inscripción de la escritura de división horizontal tumbada, cuando se haya producido una modificación en la configuración del suelo.

         FALLAMOS Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Dionisio García Rivas, Registrador titular del Registro de la Propiedad n.º 3 de San Lorenzo de El Escorial contra la sentencia de nueve de junio de 2005 del JPI n.º 43 de Madrid dictada en procedimiento 217/04 y la impugnación formulada por el Ayuntamiento de Los Molinos contra la misma sentencia, revocamos dicha resolución y en su lugar, con estimación de la demanda que formuló el indicado Sr. Registrador contra la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 10 de diciembre de 2003, declaramos la virtualidad y legalidad de la calificación negativa realizada en su día; manteniendo el pronunciamiento relativo a costas y sin hacer imposición de las causadas en esta alzada. 

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04526; 1 págs. - 39 KB.)

9/2008. Resolución de 15 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 2, de Castellón, que declaró la nulidad de la Resolución de 26 de septiembre de 2005.

         Contenido: En el recurso de apelación número 150/2007, seguido ante la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, interpuesto por la Dirección General de los Registros y el Notariado, contra la Sentencia de 6 de junio de 2006, dictada en Autos de Juicio Verbal número 1284/2005 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Castellón, que estimó íntegramente la demanda formulada por doña María del Carmen Ballester Villa, declarando la nulidad de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 26 de septiembre de 2005, al haber adquirido firmeza la calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad de Albocásser (Castellón) de fecha 15 de abril de 2005.

         Fallamos: Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la Dirección General de Registros y del Notariado contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Castellón en fecha seis de junio de 2006 y aclarada mediante auto de fecha 15 de junio de 2006, en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 1284 de 2005, confirmando la resolución impugnada, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada.

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04585; 1 págs. - 47 KB.)

10/2008. Resolución de 16 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, que confirma la sentencia del Jugado de Primera Instancia número 9 de Granada, que declaró la nulidad de la Resolución de 24 de septiembre de 2003, en el particular contenido en el fundamento de derecho 2 de la misma.

         Contenido: En el recurso de apelación número 216/06, seguido ante la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, interpuesto por don Jesús Camy Escobar, contra la Sentencia de fecha cinco de abril de 2005, dictada en Autos de Juicio Verbal número 14/04 del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Granada, que estimó la demanda formulada por don Jesús Camy Escobar, declarando la nulidad por contraria a derecho de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 24 de septiembre de 2003, en el particular contenido en el fundamento de Derecho 2 de la misma, en cuanto establece la vinculación del Sr. Registrador número 2 de Granada con la calificación efectuada respecto del mismo documento —en lo referente a fincas radicantes en sus respectivas demarcaciones territoriales— por el registrador de la propiedad número 3 de Granada y la registradora de Órgiva, al tiempo que declaró ajustada a derecho la escritura de adjudicación de herencia otorgada por el Sr. notario de Granada don Vicente Moreno Torres, con el número 5132 de su protocolo y en consecuencia inscribible en los registros de la propiedad.

         Fallamos: Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de esta ciudad, sin que existan méritos para una imposición de costas de esta alzada al desestimar tanto el recurso de apelación como la impugnación de la sentencia.   

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04587; 1 págs. - 48 KB.)

11/2008. Resolución de 20 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección tercera, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, que declaró la nulidad de la Resolución de 21 de mayo de 2005.

         Contenido: En el recurso de apelación número 343/2007, seguido ante la Audiencia Provincial de Granada, Sección Tercera, interpuesto por la Dirección General de los Registros y el Notariado, contra la Sentencia de 28 de julio de 2006, dictada en Autos de Juicio Verbal número 949/2005 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, que estimó íntegramente la demanda formulada por Doña Cristina Palma López, declarando la nulidad de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de mayo de 2005, al existir resolución firme desestimatoria.

         Fallamos: Que desestimando el recurso de Apelación promovido por el Sr. Abogado del Estado contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1.ª Instancia n.º Cuatro de Granada en Juicio Verbal 949/05 de fecha 28 de julio de 2006 la confirmamos sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Resumen publicado en su día.

PDF (2008/04590; 1 págs. - 46 KB.)

*51. HERENCIA: HABIENDO HEREDEROS NOMINADOS NO HAY QUE JUSTIFICAR LA INEXISTENCIA DE OTROS POSIBLES HEREDEROS INNOMINADOS.  Resolución de 31 de enero de 2008. Vinculante.

(…)    La DGRN  señala que es doctrina reiterada la de que no hay que acreditar los hechos negativos en la herencia relativos a los herederos; es decir habiendo herederos nominados no hay que probar la inexistencia de otros posibles herederos innominados o herederos forzosos pues no lo exige ninguna norma. Finalmente califica de conjetura la argumentación del registrador sobre la esquela, y señala que ello está fuera del ámbito de la calificación registral.

         COMENTARIO: En definitiva, si se nombra heredero al  hijo X y a los demás que pueda tener en el futuro, y comparece luego en la escritura de herencia X diciendo que no hay más hijos no le será exigible el acta notarial. Por el contrario, si se nombra heredero a X, sustituido por sus descendientes, y premuere X habrá que acreditar por acta notarial quienes son esos descendientes innominados.(AFS)

PDF (2008/04263; 2 págs. - 102 KB.)

62. LA EXISTENCIA DE DERCHO REAL DE GOCE NO IMPIDE LA TRANSMISIÓN DEL DOMINIO. Resolución de 25 de febrero de 2008. Vinculante.

         Se plantea si puede inscribirse una finca por disolución y liquidación de la sociedad propietaria cuando del registro resulta que dicha entidad es la titular, pero existen inscritos con imprecisión unos derechos de uso y disfrute de parte de la misma a favor de distintas parcelas.

         La Dirección revoca la nota porque la sociedad disuelta aparece como titular, sin que pueda deducirse de la inscripción que las parcelas que tienen derecho al uso del terreno inculto y calle peatonal tengan el pleno dominio de tales partes de la finca, las cuales, por otro lado, no ocupan todo el terreno de la misma, por lo que la interpretación más correcta del asiento es la de considerar que el derecho que tienen las parcelas segregadas sobre la finca resto es un derecho real de goce limitativo del dominio que no impide que tal dominio pueda inscribirse a favor del adjudicatario. (MN)

PDF (2008/05108; 2 págs. - 90 KB.) 

*63. LA PROHIBICIÓN DE DISPONER POR PRESTAMO CUALIFICADO NO IMPIDE INSCRIBIR UNA ULTERIOR HIPOTECA. Resolución de 26 de febrero de 2008.

         Se plantea si la prohibición de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado impide la inscripción de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.

         La DGRN dice que la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prevé la posibilidad de obtener la autorización de la Administración para la transmisión siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas económicas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constitución de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiación cualificada no está comprendida en el ámbito de la prohibición legal: no constituye un acto de transmisión del dominio ni de cesión del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administración. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión, para lo cual bastaría con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecución hipotecaria dentro del plazo de la prohibición, ni el posible fraude de ley en que el deudor incurriría si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisión contraria a la prohibición legal de disponer. Por ello, dice que la ulterior hipoteca podía inscribirse a pesar de la prohibición.

         Por ello, la DGRN acuerda estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación. (JDR)

PDF (2008/05109; 3 págs. - 120 KB.) 

69. ANOTACION DE EMBARGO: CABE A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN PH. Resolución de 3 de marzo de 2008.  Vinculante.

         Se plantea si puede practicarse una anotación de embargo a favor de una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

         El Registrador la deniega, porque, al haber sido anulado por STS el art. 11 RH (en la redacción dada por el RD 1867/1998) que lo permitía, ya no cabe, dado que los arts. 9.4.ª y 72  LH, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se practica, y tal comunidad carece de personalidad jurídica.

         La Dirección, conforme a su propia doctrina, revoca el defecto: Reconoce que si bien la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales. Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes – arts 9.1.f) y 22.1 LPH -, la existencia de obligaciones – arts. 10.1 y el citado 22.1 de la misma Ley -, la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –art. 17.1.ª -; Además tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada – arts. 13.3 LPH, 7 LOPJ y 6.1.5.º y 544 LEC-. Por ello si el Presidente representa en juicio a la comunidad ha de entenderse que la representa en las actuaciones a todos los efectos y, por ende, para pedir y obtener en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo, cuya posibilidad prevé expresamente el art. 21.5 LPH. El asiento de anotación se practicará también en favor de la comunidad, y basta, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar las que identifiquen a la comunidad sin hacer constar las de los comuneros, teniendo en cuenta además, que las circunstancias de las inscripciones son exigibles a las anotaciones en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados - art. 72 LH- y que la omisión de alguna sólo produce nulidad de la anotación cuando por el asiento no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotación - art. 75 LH-. (MN)

PDF (2008/05609; 4 págs. - 67 KB.)

*71. SUBROGACION DE ACREEDOR HIPOTECARIO. CREDITOS HIPOTECARIOS. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 29 de febrero de 2008. Vinculante.

         Se presenta una escritura de subrogación de acreedor hipotecario, entre entidades bancarias, otorgada antes de la reciente reforma de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, en la que se plantean y resuelven las siguientes cuestiones:

         1.- Créditos Hipotecarios. La registradora considera que no es aplicable la subrogación por tratarse de  un crédito y no de un préstamo.

         Contesta la DGRN que en el presente caso la registradora ha de sujetarse a lo que resulta del título y del registro (está inscrito como un préstamo, de los denominados a promotor). Además, a la luz de la reciente reforma legislativa del Mercado Hipotecario, considera que la posibilidad de subrogación de acreedor en los préstamos ha de extenderse también a los créditos.

         2.-  Discrepancias con la Oferta Vinculante. La registradora considera que hay discrepancias entre la escritura y la oferta vinculante.

         La DGRN señala, que el defecto tal como está expresado carece de la necesaria claridad. Entrando en el fondo considera que tampoco puede ser mantenido, pues dicha posible discrepancia es ajena a la calificación del registrador, que solo tiene que comprobar los datos de la escritura que han de ser objeto de trascripción en la nota marginal (nuevas condiciones, manifestación de haberse hecho el pago, notificación..). En el caso concreto no observa tal discrepancia.

         También queda fuera del ámbito de calificación el Acta previa de Notificación a la entidad acreedora inicial de la existencia de una Oferta Vinculante, prevista en la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre. Basta que el notario dé fe de su existencia.

         3.- Cláusulas Obligacionales y Reales.

         La registradora deniega la inscripción de determinadas cláusulas obligacionales.

         Contesta la DGRN que dichas cláusulas quedan fuera del ámbito de calificación del registrador, propiamente dicho, aunque para ello previamente tenga que determinar qué es obligacional y qué es real. Las calificaciones anteriores a la reforma del Mercado Hipotecario de diciembre de 2007 denegando  las cláusulas obligacionales no son por tanto verdaderas calificaciones en ese punto,  no hay por ello denegación, y deben de ser excluidos de la nota de calificación.

         En cuanto a  las calificaciones posteriores, y como consecuencia de la citada reforma, se introduce una novedad y es que los registradores se limitarán a transcribir literalmente las cláusulas obligacionales o financieras, siempre que previamente  hayan inscrito las reales.

         4.- Falta de aceptación previa del acreedor de la  Subrogación de deudor.

         La registradora alega que no consta la aceptación del acreedor inicial cuando se produjo una subrogación del deudor actual (hubo una venta del primer titular a un segundo).

         La DGRN considera que el defecto no cumple los requisitos mínimos, pues falta la necesaria fundamentación y motivación, por lo que no puede considerarle tal.

         Por otro lado, la condición de deudor ahora cuestionada no resulta del título ahora calificado, sino de uno previo que fue inscrito en su momento, por lo que la registradora ha de sujetarse a lo que resulta del Registro.

         5.- Calificación sustitutiva.

         La registradora sustituta se limitó a confirmar íntegramente la calificación de la registradora titular.         Contesta la DGRN que dicha calificación sustitutiva no puede reducirse a un mero trámite de confirmar o no la calificación inicial –como en el presente caso-, pues no es una suerte de recurso, sino una verdadera y nueva calificación que tiene que reunir todos los requisitos y fundamentos de las calificaciones registrales, si bien limitada a valorar la procedencia o no de los defectos de la primera calificación, que no puede ampliar.

         6.- Ejecutividad Inmediata.

         La Resolución pone fin a la vía administrativa y es ejecutiva de forma inmediata, aunque se interponga recurso contra la misma, por lo que ordena la inscripción de la escritura en cuestión. (AFS)

PDF (2008/05811; 3 págs. - 56 KB.)

76. NOVACION Y AMPLIACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO: CLAUSULAS CON TRANSCENDENCIA REAL, FINANCIERAS Y OTRAS (LEY 41/2007). Resolución de 10 de marzo de 2008. Vinculante.

         HECHOS: Se formaliza una escritura de novación y ampliación de préstamo con garantía hipotecaria, en la cual se amplía el préstamo primitivo y se modifican determinadas condiciones del mismo, estableciéndose el plazo de duración, la forma de amortización conforme al sistema francés, y la cuota mensual inicial a pagar y el número de cuotas (es decir se establece un sistema amortización de plazo fijo, con cuota variable, en función de las variaciones del tipo de interés). A continuación, se dice “Modificación a sistema de amortización cuota fija. Ampliación del vencimiento final. Modificación del importe de la cuota fija, con o sin ampliación del vencimiento” (aquí se introduce el sistema conocido como de “cuota blindada” es decir la cuota no varía pese al cambio de tipo de interés que se pueda producir, sino que varía el plazo de duración del préstamo, en función de las variaciones del tipo de interés). La escritura se presenta por el Notario por telefax en el R de la P y no telemáticamente.

         REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, dado que resulta indeterminado cómo se amortizará el préstamo, pues tras de establecer un primer sistema de amortización, se regula posteriormente la modificación de dicho sistema de amortización por otro distinto, y en éste no se determina el importe de las nuevas cuotas, ni cómo se pasará de un sistema a otro. A continuación la Registradora establece determinados puntos, párrafos y cláusulas no inscribibles y recoge como indebida la frase tradicional de que hipotecariamente la finca “responde frente a terceros” de determinadas cifras por capital, intereses y costas.

         DIRECCION GENERAL: - Estima el recurso del Notario, pero le hace constar primero la posibilidad no sólo de poder ser corregido disciplinariamente por infracción de la legislación  notarial (art 43 Ley 14/2000), y de incurrir en una posible responsabilidad civil por daños y perjuicios al presentar por telefax en vez de telemáticamente, salvo imposibilidad técnica o renuncia del interesado.

         En cuanto al fondo del asunto, la DG aplica la nueva ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario e indica que la actuación del Registrador se circunscribe a la calificación del contenido de los actos y negocios jcos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario, porque así se deriva del ámbito objetivo de la inscripción en el Registro y de los efectos de ésta (publicidad erga omnes de los dchos reales inmobiliarios, según el nuevo art 12 LH).

         Hay por tanto que distinguir entre las cláusulas de transcendencia real, que son las que  debe calificar el Registrador y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción, ni por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título, manteniendo el criterio formulado por la Ley de Defensa de  los consumidores, condiciones generales de contratación y la propia LH. Se ha incluido no obstante en el art 12 LH un párrafo que permite, respecto de las entidades financieras a que se refiere la ley 2/1981, la posibilidad de hacer constar las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aún cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden fuera de la calificación, transcribiendo sin más las mismas, siempre que hubieran sido calificadas favorablemente.

         Por tanto la Registradora debe limitarse a calificar: las cláusulas de trascendencia real relativas al importe del principal de la deuda, de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración, pero no debe proceder a inscribir las restantes cláusulas, sino que debe transcribirlas en los estrictos términos del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.

         Algunas de estas cláusulas son contrarias a la doctrina de la DG, por ejemplo aquella que indica que la responsabilidad hipotecaria lo es a efecto de terceros, cuando realmente lo es tanto inter partes como erga omnes, y respecto de los intereses de demora, no cabe asegurar intereses por plazo superior a 5 años (salvo hipoteca inversa), ni rebasarse este límite englobando los intereses en el capital.

         Por último hay que estimar que las referencias que hace la Registradora al hecho de que determinados párrafos, apartados o cláusulas que detalla en la nota, no son susceptibles de tener acceso al registro, las mimas han de ser expurgadas de dicha calificación. (JLN).

PDF (2008/05857; 5 págs. - 78 KB.)

78. CANCELACIÓN DE UN PACTO DE RETROVENTA. Resolución de 17 de marzo de 2008

         Se plantea si la inscripción de un pacto de retro que grava una finca puede ser cancelada por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

         La DGRN, desestimando el recurso, recuerda que la reforma del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los casos como éste, en los que el ejercicio de un derecho tiene un plazo de vigencia pero no se han pactado los requisitos para su cancelación, ha establecido que, transcurridos cinco años desde el vencimiento del derecho, si no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado el mismo, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento, se podrán cancelar por caducidad.

         Por ello, el derecho de retro podrá ser cancelado si han transcurrido cinco años desde que terminó su plazo de ejercicio y no resulta ninguna de las circunstancias expresadas anteriormente, bien como consecuencia del ejercicio del derecho por su titular, bien por sus acreedores en ejercicio de la acción subrogatoria (cfr. artículo 1.111 del Código Civil). En consecuencia, el derecho a retraer la finca se extinguirá por esta causa el 2 de febrero de 2011.

         Y respecto a la anotación de embargo que grava dicho derecho, deberá ser cancelada, por esta causa, si se cancela el derecho sobre el que recae, según establece el artículo 79, 2.º, de la Ley Hipotecaria. (JDR)

PDF (2008/05859; 2 págs. - 52 KB.)

*58. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA POR EL NOTARIO.  PRESENTACIÓN POSTERIOR DE COPIA EN PAPEL. CARÁCTER UNITARIO DE LA CALIFICACIÓN INCLUYENDO LA FALTA DE PAGO DEL IMPUESTO. Resolución de 27 de febrero de 2008

Hechos: Se trata de una escritura de declaración de obra nueva presentada telemáticamente en el Registro.

         El Registrador suspende la calificación del documento por falta de liquidación del impuesto, en base al artículo 255 LH, y, una vez acreditado este extremo, suspende la inscripción por existir dudas sobre si las edificaciones que se declaran se ajustan o no a la licencia municipal concedida, debiendo acreditarse la conformidad del Ayuntamiento con el contenido escriturado.

         Además considera que la escritura presentada no expresa con la suficiente claridad cuántas viviendas se han construido sobre cada parcela y no contiene manifestación alguna sobre la existencia y depósito del libro del Edificio a disposición de los usuarios.

         Remitida telemáticamente por el mismo Notario una escritura de aclaración, el Registrador suspende la inscripción por el primer defecto antes señalado.

         El Notario autorizante interpuso recurso tanto en cuanto a los aspectos formales o procedimentales como el fondo de la calificación.

         La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, pero dedica a la cuestión de fondo tan sólo unas breves líneas. Se centra más bien en lo que llama “aspectos de procedimiento registral” y parece pretender dictar instrucciones generales.

         1) La resolución repasa la actuación registral en caso de presentación telemática: (artículos 112 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, y  artículo 248 de la Ley Hipotecaria):

         a) Acuse de recibo digital: Contenido mínimo: identificación del registro que lo expide; referencia al título presentado, número de entrada (que deberá corresponderse con el Libro de Entrada), y fecha, con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título, así como una imputación de autoría que permita conocer que el mismo proviene del registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles en donde el título público, o en los casos en que ello es legalmente posible, privado, se presentó telemáticamente. Aunque el Libro de Entrada y consecuente recibo digital no sea el asiento de presentación, sí sirve para advertir a cualquier consultante de tal mismo de la existencia de títulos que se han presentado, relativos a un bien o derecho inscribible, así como la constancia por el presentante de que el título se ha presentado telemáticamente, pues a partir de ese momento se despliega el procedimiento registral consistente en la práctica o la denegación del asiento de presentación, calificación positiva e inscripción, o calificación negativa.

         Reprocha al Registrador que los acuses de recibo que obran en el expediente carecen de mención alguna del título presentado y carecen de una mínima imputación de autoría, por lo que “dicho extremo deberá corregirse, bajo la responsabilidad personal del Registrador”

         b) Práctica del asiento de presentación y notificación al presentante

            - si el título se hubiera presentado dentro de horas de oficina, el registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación.

            - si el título se presentara fuera del horario de oficina, deberá practicarse asiento correlativo por el exacto orden en que haya tenido ingreso, debiendo extenderse en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquel, de conformidad con el sellado temporal

         Notificación al presentante: Insiste en que la práctica del asiento de presentación y su notificación al presentante del título, en este caso el Notario, como presentante «ex lege», es una actuación personalísima del registrador, y exige del mismo una valoración jurídica, ya que la decisión de si un título reúne los requisitos para causar asiento de presentación implica una calificación recurrible (artículos 249 y 258.4 LH), y considera –de nuevo advirtiendo al Registrador de que incumple sus obligaciones en otro caso-, que la tal decisión de practicar o no el asiento ha de ser no sólo adoptada, sino notificada bajo firma electrónica reconocida del registrador (y no por un mero servidor del registro) en el mismo día hábil si el título se presentó en horas de oficina, o en el día siguiente si se hubiera presentado fuera de horas de oficina, a salvo lo dispuesto en el apartado primero del artículo 417 RH, para el primer supuesto, sin que sea aplicable el plazo de 10 días del artículo 58.2 LRJPAC, ya que la LH no remite en ningún caso al régimen administrativo general como, sí lo hace, en cambio cuando se trata de la notificación de la calificación negativa (párrafo segundo del artículo 322 LH).

         En el caso que motiva el recurso, considera la DG que la comunicación registral de asiento de presentación carece de valor jurídico, pues ni tan siquiera está firmada por el Registrador, no surtiendo ningún efecto, sin que las mismas cumplan las previsiones legales expuestas. Y que la notificación registral fehaciente (sí firmada por el Registrador) no distingue entre el acto en sí mismo -práctica o denegación del asiento- y su notificación.

         Advierte al Registrador que “deberá proveer las modificaciones informáticas precisas a fin de dar cumplimiento a lo ordenado”.

         c) Rechaza la pretensión del Registrador de tener por desistido y concluido el procedimiento de inscripción telemático por el sólo hecho de haberse presentado con posterioridad copia en papel, por lo que Registrador ha de practicar al Notario autorizante las notificaciones contempladas en el art. 112-2 de la Ley 24/2001 bajo la sola premisa de que se haya producido la presentación telemática del título. Y ello porque en virtud del párrafo primero del mismo artículo, el Notario tiene la condición de presentante «ex lege» (opción del legislador distinta a la que dimana del art. 6 LH), cuya obligación jurídico pública, dado por supuesto que el interesado opte por inscribir, sólo quedaría excepcionada si el propio interesado, exime expresamente al notario de su deber de presentar telemáticamente el título.

         La finalidad de la norma queda clara a la vista del contenido del párrafo tercero del mismo artículo, que permite al interesado tener constancia de la inscripción del título otorgado, en la propia copia del mismo. Copia que no puede ser suplantada ni sustituida por otros documentos como certificaciones registrales.

         Ordena al Registrador de la Propiedad que en lo sucesivo dé estricto cumplimiento a las notificaciones preceptuadas por el art. 112 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre.

         2) En cuanto al alcance y significación del artículo 255 de la Ley Hipotecaria, considera que la expresión «suspensión de plazo de calificación e inscripción» no puede interpretarse en el sentido de admitir diversas calificaciones, una para poner de manifiesto la ausencia de la acreditación del pago del impuesto, o no sujeción o exención, y otra para examinar o calificar el negocio documentado. El Registrador debe al tiempo de la presentación del título, y aun cuando no se hubiera acreditado el pago del impuesto, exponer la totalidad de los defectos que aquejen al título e impidan su inscripción.

         Por tanto, la calificación registral ha de ser unitaria, aunque uno de los defectos sea la falta de liquidación del Impuesto, sin que el documento se pueda someter a sucesivas calificaciones parciales.

         Se basa –con cita de resoluciones anteriores- en  los artículos 74-1 y 75-1 de la LRJPAC, en la necesidad de agilidad y seguridad del tráfico, y en la interpretación más favorable al administrado

         Añade que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la LRJPAC y de las reformas introducidas en el procedimiento registral exige que los artículos 254 y 255 LH se interpreten sistemáticamente, no pudiendo admitirse una interpretación literalista que ampare un perjuicio para el interesado.

         En cuanto al fondo de la cuestión la DG se limita a señalar que “a la vista de la documentación obrante en el expediente, la cuestión ni tan siquiera debiera haberse planteado: El hecho de que la licencia de edificación se haya concedido para cuatro viviendas, y sólo se hayan ejecutado y declarado tres, no puede ni lógica, ni jurídicamente, constituir un obstáculo a la inscripción registral”

         Y agrega “Basta para revocarlo, aparte de un mínimo razonamiento lógico, la falta absoluta de fundamentación jurídica de que la nota adolece en este punto”.

         Comentario. Nueva resolución polémica de la DG que dedica unas breves líneas a la cuestión de fondo, que paradójicamente es la que debiera ser su objeto (mantenimiento o revocación de defectos), y en cambio se extiende profusamente en varios folios sobre otras cuestiones que parece claro debieran ser objeto más bien de una Instrucción, con sus correspondientes garantías.

         Es curioso que la DG critique al Registrador por la “absoluta falta de fundamentación jurídica” de su nota de calificación, y luego resuelva de manera tan escueta la cuestión de fondo.

         Sobre la interpretación del artículo 255 LH (recordemos “No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto”) resulta difícil encontrar otra interpretación diferente a la que se deduce del propio precepto (“se suspenderá la calificación”) si no es de lege ferenda.

         No debe olvidarse que esta norma de suspensión de la calificación registral, viene impuesta por una razón de orden público: la necesidad de impedir que el particular ante una posible negativa a la inscripción, prescinda de pagar el impuesto, pues los impuestos deben exigirse "prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a la validez y eficacia del acto o contrato liquidable" (artículo 13 de la LGT y concordantes, art. 2-1 TRITPAJD). (JCC)

PDF (2008/04835; 5 págs. - 72 KB.)

74. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 5 de marzo de 2008. Vinculante.

         Hechos: En la escritura los únicos titulares de dos fincas registrales, una de ellas adjudicada en virtud de expediente administrativo de concentración parcelaria, e inscrita como privativa, y otra inscrita en virtud de escritura de compraventa, con carácter ganancial, manifiestan que ambas fincas registrales se corresponden con una sola finca física, y solicitan la cancelación registral de la primera de las fincas para así rectificar la doble inmatriculación existente.

         El Registrador denegó la inscripción porque «… no corresponde al Registrador de la Propiedad modificar una adjudicación producto de procedimiento administrativo de Concentración Parcelaria por causa de derechos que debieron haberse hecho efectivos durante la tramitación del procedimiento, modificación que por imperativo de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario en su artículo 232.1.º sólo puede hacerse efectiva por la vía judicial ordinaria».

         La Registradora sustituta no confirmó el defecto pero observó otro: “no acompañarse certificación administrativa del organismo competente en materia de concentración parcelaría que acredite la correspondencia jurídica por subrogación real entre las fincas registrales de origen y de reemplazo”.

         El Notario autorizante recurrió con la denominación de “denuncia”.

         La DGRN analiza la calificación sustitutoria indicando:

            - Que no es un mero trámite, sino una verdadera calificación

            - Que no puede limitarse a ratificar o confirmar la calificación objeto de la misma sino que debe cumplir, en cuanto al fondo y la forma, con todas las exigencias propias de cualquier otra calificación.

            - Que el registrador sustituto ha de mantener la misma postura que tiene en su propio Registro.

            - Que ha de ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada sin poder añadir nuevos defectos.

         Al añadir la Registradora un nuevo defecto, revoca la calificación sustitutoria en cuanto a este extremo, pero la mantiene a los efectos de considerar revocado el defecto apreciado por el Registrador titular, por lo que ordena la inscripción del título.  (JFME)

PDF (2008/05855; 2 págs. - 52 KB.)

FIN DEL INFORME

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