PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE MAYO 2008
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.
3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
ARAGÓN. Ley 1/2008, de 4 de abril, por la que se establecen medidas urgentes para la adaptación del ordenamiento urbanístico a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, garantías de sostenibilidad del planeamiento urbanístico e impulso a las políticas activas de vivienda y suelo en la Comunidad Autónoma de Aragón.
Leyes urbanísticas. El ordenamiento urbanístico aragonés está conformado fundamentalmente por la Ley 5/1999, de 25 de marzo, urbanística, y el Decreto 52/2002, de 19 de febrero, Reglamento de desarrollo parcial de la anterior.
Objeto de la nueva ley: Adaptar el ordenamiento urbanístico vigente en la Comunidad Autónoma de Aragón a lo establecido en la nueva Ley estatal del suelo, fundamentalmente en lo relativo a garantizar la sostenibilidad ambiental y social del planeamiento urbanístico y a facilitar el acceso a la vivienda.
Leyes modificadas:
- La referida Ley 5/1999, de 25 de marzo, urbanística
- La Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida.
Suelo urbanizable delimitado. Dice el actual art. 30.5 de la Ley 5/1989:
5. En el suelo urbanizable delimitado, en tanto no se haya aprobado la correspondiente ordenación detallada que permita la urbanización, sólo excepcionalmente podrá otorgarse licencia municipal para usos y obras de carácter provisional no prohibidos por el Plan General, que habrán de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acordare el Ayuntamiento. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad.»
Viviendas protegidas. Dice actualmente el art. 5.7 de la Ley 24/2003:
7. Los Notarios y Registradores exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, Proyectos de Reparcelación la acreditación del cumplimiento del régimen de reservas establecido en esta Ley y en sus disposiciones de desarrollo. Se considerará acreditado el cumplimiento en todo caso cuando el informe autonómico al planeamiento habilitante así lo considere expresamente.»
Entrada en vigor. 8 de abril de 2008.
PDF (2008/08416; 10 págs. - 77 KB.)
BALEARES. Ley 3/2008, de 14 de abril, de creación y regulación de la Agencia Tributaria de las Illes Balears.
PDF (2008/08768; 13 págs. - 95 KB.)
*CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA. Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.
Nota previa: Se publica a continuación un resumen de urgencia, al filo de la aparición del texto en el BOE. Será completado antes de su entrada en vigor el próximo agosto.
Se trata de la LEY 4/2008, de 24 de abril, del libro III del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas
Publicación: DOGC: 02/05/2008 BOE: 30/05/2008
Entrada en vigor: 2 de agosto (3 meses desde DOGC; D. Final 5ª)
Deroga: Ley 7/1997, de 18 de junio, de asociaciones y Ley 5/2001, de 2 de mayo, de fundaciones
Objeto. Sigue el proceso de elaboración del Código civil de Cataluña iniciado por la Ley 29/2002. Este libro tiene por objetivo refundir, sistematizar y armonizar la legislación catalana de asociaciones y fundaciones. Sus disposiciones se aplican sólo subsidiariamente a las cooperativas, mutualidades de previsión social y cajas de ahorros (D. Final 2ª). No obstante se formulan unas disposiciones generales que contienen el estatuto básico de la personalidad jurídica.
PDF (2008/09293; 26 págs. - 188 KB.)
2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:
Ninguna publicada en Mayo
3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN
98. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 8 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
Se declara en Acta Notarial la terminación de un edificio de viviendas sujeto a la necesidad de seguro decenal que no se inscribe por determinados defectos. Con posterioridad se vende una finca del edificio, constando en la escritura que el edificio está terminado, pero no inscrita la terminación. Se presenta primero la escritura de venta y luego la de terminación.
El registrador considera que no puede inscribir la venta posterior sin inscribir previamente el Acta de Terminación del edificio y sin que conste en el Registro la entrada en vigor del seguro decenal. Para ello además invierte el orden de calificar dichos títulos, deniega la inscripción del segundo y no emite calificación del primero, (del título de venta), sino que acuerda suspenderla en tanto no se subsane e inscriba el otro título. Finalmente a instancia del notario -que alega indefensión-, plasma por escrito en una nota su acuerdo de no calificar por las razones dichas.
La DGRN ordena la inscripción de la escritura de compraventa, aunque no se inscriba la de Terminación, y sienta los siguientes criterios:
.- Conforme a su Instrucción de 3 de Diciembre de 2003 resuelve que la escritura de una finca en construcción, cuya terminación no consta, puede otorgarse e inscribirse, si bien haciendo constar en la escritura y en la nota de despacho las advertencias de falta de acreditación de la terminación, la falta de seguro decenal, en su caso, y las consecuencias derivadas de ello
.- La falta de constancia de dichas advertencias en la escritura no es defecto que impida la inscripción.
.- No se puede aplicar en el presente caso, el artículo 432.1.C del Reglamento Hipotecario, es decir la inversión del orden de los títulos presentados para así calificar el segundo antes que el primero, pues el segundo no es imprescindible para inscribir el primero.
.- La decisión o acuerdo de suspender la calificación de un título por defectos de otro título es una auténtica calificación que puede ser recurrida, pues en otro caso se produciría indefensión al interesado.(AFS)
PDF (2008/08090; 3 págs. - 62 KB.)
105. TRANSMISION DEL DERECHO DE REVERSION. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 15 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Promociones Asturcasa-Asturias, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2, de Avilés, a la inscripción de una venta del derecho de reversión.
Se plantea si, aportando la Sentencia firme por la que se reconoce a favor de unas personas el derecho de reversión de bienes que en su día fueron expropiados, es inscribible la escritura por la que los reversionistas transmiten su derecho, teniendo en cuenta que en el historial registral de la finca no figura su adquisición por un procedimiento expropiatorio y ha sido objeto de múltiples modificaciones hipotecarias, sin que en el procedimiento en que se dictó la sentencia hayan sido parte los actuales titulares registrales.
La Dirección confirma la calificación del Registrador, ya que, si bien el derecho de reversión es transmisible y tal transmisión inscribible, en el caso actual no aparece en el Registro la expropiación ni resulta de él la existencia de tal derecho, y para que pueda inscribirse la Sentencia que declara la existencia del derecho de reversión, es preciso que todos los que ostenten algún derecho en el Registro hayan tenido intervención en el procedimiento, pues de no ser así se produciría un claro supuesto de indefensión, proscrita por la Constitución. (MN)
PDF (2008/08097; 2 págs. - 51 KB.)
106. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Herráez San Segundo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sacedón (Guadalajara), a inscribir un exceso de cabida.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa a la que se incorpora un certificado catastral descriptivo y gráfico, y en la que se solicita la inscripción de un exceso de cabida, pasando la finca de 830 a 1156 metros.
El registrador deniega la inscripción del exceso de cabida por tener dudas sobre la identidad de la finca, fundadas en (1) haberse formado por segregación simultánea con otras, integradas todas ellas en una misma Urbanización; (2) su cuantía; (3) la indeterminación parcial del lindero Norte de la finca varios propietarios de Sacedón, y (4) la existencia, por el lindero Norte, de un expediente de investigación catastral
El interesado recurre alegando acerca de la identidad de la finca y que paga la contribución por los 1156 metros.
La DGRN confirma la calificación con la siguiente doctrina:
- La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, pero sin alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
- Si se trata de una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
- Aunque normativamente se justifiquen los excesos de cabida con la certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, y 298 RH exceptúan de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca.
- Son especialmente peligrosos los casos de fincas procedentes de segregación, pues pueden perjudicar a colindantes.
- A los interesados del queda la posibilidad de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes. (JFME)
PDF (2008/08386; 2 págs. - 53 KB.)
109. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario. Vinculante.
Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en el citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.
El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, «No es posible garantizar con la hipoteca inicialmente constituida en garantía de un préstamo, los dos tramos en que ahora se divide dicho préstamo, pues esa división del préstamo en dos tramos, cada uno de ellos con su propia regulación, implica que estemos en presencia de dos obligaciones diferentes lo que dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación que garantiza, exige constituir tantas hipotecas como obligaciones se pretenden garantizar, no siendo admisible que el incumplimiento de las obligaciones específicas, derivadas de la normativa que rige el tramo sujeto a financiación cualificada, determine el vencimiento del otro tramo del préstamo, no sujeto a dicha financiación cualificada».
La Dirección revoca la calificación, y argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina RR de 1/6/06 y 26/9/06- que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido art. 9 y 12 LH, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. (MN)
Resolución idéntica a las RR. 80, 81 y 82 recogidas en el informe de abril (MN)
PDF (2008/08439; 4 págs. - 64 KB.)
*110. PROYECTO DE COMPENSACION: LA RECTIFICACION EXIGE LOS MISMOS REQUISITOS QUE LA APROBACION. Resolución de 28 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S .L., contra la nota de calificación del registradora de la propiedad de Negreira (A Coruña), por la que se deniega la inscripción de un convenio para la sustitución de aprovechamiento urbanístico.
Se pretende la inscripción de un convenio entre un Ayuntamiento titular del 80% de una finca en virtud de una adjudicación en un Proyecto de Compensación- y la Junta de Compensación por la que una mercantil queda como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal, a cambio del pago al municipio de una cantidad en metálico a cargo de la Junta de Compensación.
La Dirección confirma la calificación de la Registradora, porque el convenio urbanístico cuya inscripción se solicita, trata de revisar o rectificar un acto administrativo firme a través de un procedimiento incongruente: para que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un expediente reparcelatorio es preciso seguir los trámites exigidos para su modificación, entre ellos los mismos requisitos exigidos para la tramitación del proyecto de compensación originario; y en este caso no se han seguido los trámites de información pública y notificación a todos los interesados exigidos por el artículo 117 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Galicia.
Reconoce que, lógicamente, el Ayuntamiento podrá transmitir su derecho inscrito pero que ya no es el aprovechamiento urbanístico municipal, puesto que éste ya se materializó en una participación indivisa en una finca concreta. Confirma que es calificable por el Registrador que se hayan seguido los trámites esenciales del procedimiento administrativo (arts. 18 LH y 99 RH). (MN)
PDF (2008/08440; 3 págs. - 57 KB.)
112. ENAJENACIÓN DE BIENES MUNICIPALES POR VALOR SUPERIOR AL 25 % DEL PRESUPUESTO ANUAL. Resolución de 30 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Bembibre (León), contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad número 2 de Ponferrada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta de varias fincas municipales.
Enajenadas por una Corporación Municipal dieciséis parcelas a través del procedimiento de enajenación directa, la registradora suspende la inscripción por entender que se ha omitido el informe favorable de la Comunidad Autónoma exigido por el artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales para cuando el valor de la enajenación exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación.
El recurrente entiende que no es necesaria autorización previa sino mera comunicación al órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma -por delegación la Diputación Provincial- por tratarse de un expediente en el que se han acumulado otros dieciséis, pero sin que individualmente cada parcela exceda del citado 25%
Pero la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral diciendo que dada la acumulación de los expedientes en un único expediente formal, dentro del cual hay un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente el precio de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma -o de quien esta delegue- exigido por el citado artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Máxime cuando, como ocurre en el presente caso, se ha acudido a la adjudicación directa, que no es el sistema ordinario de enajenación de los bienes patrimoniales. (JDR)
PDF (2008/08976; 2 págs. - 50 KB.)
113. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. INTERESES. ANATOCISMO. CARÁCTER OBLIGACIONAL. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 6 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, contra la negativa de la registradora de la propiedad número 5 de Valladolid a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad copia de una escritura de préstamo (concedido por una entidad de crédito) con garantía hipotecaria, autorizada el día 23 de noviembre de 2006.
La Registradora procede a su calificación y resuelve no practicar la operación solicitada, porque a su juicio «No es correcto a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortización previsto, -los doce primeros meses de duración del préstamo serán de carencia en la amortización y en el pago de los intereses que se capitalizarán por meses vencidos y se abonarán como capital, incluidos en las cuotas de amortización, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del préstamo pendiente de devolución incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado interés-, al resultar de la cláusula de constitución de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del préstamo concedido, sin que en ningún caso pueda entenderse incluido en él, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia...».
En segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
Solicitada calificación sustitutoria, la Registradora sustituta ratifica dicha calificación negativa.
La entidad crediticia interpuso recurso contra la calificación considerando que, una vez definido con precisión el derecho de hipoteca, su extensión y límites, la existencia del pacto de capitalización de intereses no debería impedir la inscripción de la garantía hipotecaria, ya que ello implicaría extender las limitaciones derivadas del art. 114 LH no sólo al derecho real de hipoteca, sino también a la obligación principal garantizada, lo que no considera admisible, ya que en el plano obligacional está expresamente admitida y reconocida la validez del pacto de capitalización de intereses, conocido por la doctrina como pacto de anatocismo.
Además entiende que la calificación de la Registradora impide la solicitud de inscripción parcial de la escritura presentada, pues el hecho de que existan estipulaciones o pactos no inscribibles a juicio del Registrador y que trascienden al total negocio, no implica que el Registrador pueda arbitrariamente limitar el derecho del interesado a solicitar y obtener la inscripción parcial.
La DGRN (que, por otra parte, entiende que al emitirse la calificación con fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, la Registradora ha de calificar de acuerdo con dicha norma-) estima el recurso.
Y lo hace en términos similares a los de resoluciones anteriores, y que desembocan en la siguiente doctrina: La Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a su transcripción en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
Considera que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. arts 1.281, 1.283-1286 CC). Así, resulta patente la cantidad en que consiste el principal del préstamo -105.000 euros- añadiéndose que esa es la cantidad de responsabilidad hipotecaria que se fija por tal concepto, los intereses pactados y la cuantía máxima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligación garantizada y claramente determinada la duración máxima de ésta.
Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, recuerda que según la doctrina DGRN, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital, cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Recuerda también que, abstracción hecha de lo establecido en el art 692.1-2 LEC, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca.
En cuanto a las referencias de la Registradora al hecho de no ser susceptibles de inscripción los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada algunas de las cuales, dice la DG, ni siquiera se pueden conceptuar como cláusulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cláusulas financieras, la resolución recuerda, aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, que a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en la calificación (Cfr Res 10-3-2008)
En cuanto a la calificación sustitutoria reitera que no es un recurso de clase alguna, sino una auténtica calificación, que, como tal, debe cumplir todos los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido. Por ello no puede entenderse correctamente realizada con la mera ratificación o confirmación de la calificación objeto de recurso (JCC)
PDF (2008/08977; 5 págs. - 73 KB.)
*115. ADQUISICION DE FINCA DEL ESTADO. DERECHO DE RETRACTO. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICIÓN. Resolución de 8 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de León don Santiago-Alfonso González López, contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de dicha capital a inscribir una escritura de compraventa y agrupación. Vinculante.
Hechos: El supuesto de hecho de esta resolución se centra en una venta realizada por el Estado de una finca rústica, no viable económicamente, a un propietario colindante en los términos previstos en el art. 137.4.f. de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. La adquisición, realizada por personas casadas en régimen de gananciales, se efectúa con carácter privativo y en la misma escritura se procede a su agrupación con finca colindante de los mismos propietarios, finca que tiene el mismo carácter de privativa, comprometiéndose sus titulares a respetar la indivisibilidad de la misma finca.
El registrador estima que la adquisición hecha al amparo del precepto citado es una venta ordinaria y por tanto no en ejercicio de un derecho de retracto legal y como consecuencia de ello suspende su inscripción como privativa.
El notario recurre pues estima, con interpretación diametralmente opuesta a la del registrador, que dicha adquisición lo ha sido por razón de la colindancia y que el citado precepto establece un verdadero derecho de adquisición preferente al que le sería aplicable la privaticidad proclamada en el art. 1346,4º del CC.
Doctrina: La DG revoca el acuerdo calificatorio, pues, acogiendo la tesis del recurrente, considera que la adquisición ha sido realizada por razón del ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, pues este no es sino el derecho que la ley concede a personas que se encuentren en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño- el Estado en este caso- haya decidido enajenarlas.... Por ello la adquisición se califica de privativa pues la presunción del art. 1361 del CC debe decaer ante el título adquisitivo que determina la privaticidad de la adquisición y ello sin perjuicio del derecho de reembolso a la sociedad de gananciales del dinero invertido en la adquisición.
Comentario: El problema que plantea esta resolución se centra en la interpretación que se dé al art. 137 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de Administraciones Públicas. Dicho precepto, tras establecer que la enajenación de bienes del Estado se llevará a cabo mediante concurso, subasta o adjudicación directa, en su apartado 4 establece determinados supuestos en que es posible la enajenación mediante adjudicación directa. Entre ello está el que da origen a esta resolución que se centra en aquellos casos de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde a su naturaleza, siempre que la venta se efectúe a un colindante.
De este precepto extrae la DG la consecuencia de que estamos ante un derecho de adquisición preferente a favor del colindante y que por tanto la adquisición de las finca de que se trate en este caso debe tener el mismo carácter que tenía la que origina dicho derecho.
Aunque esta interpretación es perfectamente posible, ante la proliferación, como dice la propia DG, de estos derechos en leyes especiales, y no hay que poner ningún reparo, en este sentido, a la resolución, nos parece que el precepto citado, más que un derecho de adquisición preferente a favor de colindantes, lo que establece es una facultad del Estado para evitar en la enajenación de sus bienes, cuando se den las circunstancias contempladas en la norma, el concurso o la subasta. Creemos que un derecho de adquisición preferente, pre o post adquisición, es de tal trascendencia, como limitación del dominio que es, que para que exista debe estar claramente establecido en la Ley. En el precepto que comentamos es evidente que no se establece de forma expresa dicho derecho y la prueba de ello es que no fija ningún criterio de preferencia para saber cuál de los posibles colindantes de la finca del Estado puede ejercitar dicho derecho, como debiera hacerlo si de derecho de adquisición preferente se tratara. Es más, en la letra h del mismo precepto también se exceptúa del concurso o subasta a aquellos casos en que la venta se realiza a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente. Ello prueba, a nuestro juicio, que es al menos dudoso que en la letra f se establezca el derecho de adquisición preferente pretendido. Parece que lo que establece el precepto, por razones económicas y de viabilidad de las explotaciones agrarias, es que cuando pertenezca al Estado una finca rústica en dichas condiciones se podrá enajenar a uno de los colindantes, pero sin que este ostente un derecho para ejercitarlo si la enajenación, por las razones que sean, se efectúa a favor de cualquier otra persona, pues la consideración de que una finca tiene las características que fija el precepto corresponde en exclusiva al Patrimonio del Estado.
En definitiva serán los servicios patrimoniales del Estado lo que, por medio del pertinente expediente, estimen que se está ante el supuesto de la letra f del punto 4 del art. 137 y un vez hecho esto será cuando se busque al colindante a cuyo favor se haya de hacer la adjudicación directa, pero sin que estos colindantes, por el sólo hecho de serlo, puedan considerar que la finca está en dicha situación y sin que puedan ejercitar por propia iniciativa, si el expediente resultara contrario a sus pretensiones, su supuesto derecho de adquisición preferente y sin que si se enajena a uno de los colindantes, el que prestando su consentimiento haya sido considerado más adecuado en el expediente administrativo, los demás colindantes puedan ejercitar el derecho por considerar que tienen preferencia sobre el adquirente.
No obstante, dada la interpretación también posible y razonable hecha por la DG, frente al Registro de la Propiedad, por el carácter vinculante de la resolución que comentamos, habrá surgido un nuevo derecho de adquisición preferente, el contemplado en el art. 137.4.f. de la Ley 33/2003. (JAGV)
PDF (2008/08980; 3 págs. - 57 KB.)
116. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXTINCIÓN DE RELACION LABORAL. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 5 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 5, de Valladolid, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante.
Similar a la Resolución R. 6 de Mayo de 2008, nº 113 de este informe si bien el centro del debate reside no en la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, sino básicamente en dos cuestiones:
a) la vinculación entre el cambio de fecha de abono de la nómina por parte de la entidad prestamista y el de los días de liquidación de intereses y de los vencimientos del préstamo, así como la modificación del día de variación del tipo de interés, respecto de lo cual dice la DG que, aparte la índole financiera de tal estipulación, no puede entenderse que sea contraria a la norma del art. 1256 CC, que prohíbe dejar la validez y cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes. En efecto, aplicando los criterios hermenéuticos que establece el CC, nada hay que autorice a concluir que mediante dicho pacto la consumación o resolución del contrato quede dependiendo de la pura arbitrariedad de la entidad acreedora, toda vez que para la determinación de la fecha de abono de la nómina habrá de tenerse en cuenta lo convenido entre las partes conforme a la legislación laboral así como, en su caso, el convenio colectivo y demás disposiciones aplicables en el ámbito de las relaciones laborales al que expresamente se refiere la escritura calificada.
b) El vencimiento anticipado del préstamo por extinción de la relación laboral del prestatario, salvo que el prestatario opte por la conversión del tipo de interés en la forma que se determina, es inscribible: la sola consideración de que se trata de una causa de vencimiento anticipado del préstamo establecida en el convenio colectivo aplicable (aparte que, según admite la St TS 1-2-2002, se trata de un pacto que válidamente puede convenirse en el contrato de préstamo) debe conducir a desestimar la objeción cuestionada por no contradecir dicho pacto las normas de los arts 1255 y 1256 CC. Además, el hecho de que para tales casos de extinción de la relación laboral se conceda al prestatario la opción de convertir el tipo de interés pactado inicialmente en el alternativo que se determina en la escritura y eludir así el vencimiento anticipado del préstamo, excluiría la aplicación del art. 1256 CC, al no quedar la resolución del préstamo al exclusivo arbitrio de la entidad acreedora. (JCC)
PDF (2008/09030; 5 págs. - 75 KB.)
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES.
107. PRESENTACION TELEMATICA, ACTOS FISCALMENTE EXENTOS y CALIFICACION DEL REGISTRADOR. Resolución de 17 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.
Se presenta telemáticamente una escritura de cancelación de hipoteca sin liquidar de impuesto.
La registradora suspende la calificación por cuanto no se le acredita la presentación a liquidación fiscal del citado documento, conforme al artículo 255 de la L.H. y así lo comunica al notario, entendiendo que su nota no es una calificación.
La DGRN resuelve las dos cuestiones planteadas por el notario en el recurso, siguiendo el criterio ya sentado, entre otras, en la Resolución de 7 de Abril de 2008:
1.- En cuanto al tema de si la nota de suspensión de la calificación en tanto no se liquide el impuesto- es o no una verdadera calificación, la DGRN argumenta que SÍ, que es una verdadera calificación y que por tanto hay que expresar en ella todos los defectos, también los de fondo. Si el registrador solo alega cuestiones fiscales para la denegación, cuando éstas se subsanen, ya no cabrá plantear nuevos defectos de fondo. Esta es la interpretación que considera más acorde del artículo 255 L.H. a pesar de la dicción literal de dicho artículo- de acuerdo con los tiempos actuales (y la presentación telemática). Argumenta para ello el principio de celeridad establecido por la legislación para los actos administrativos y el principio del carácter unitario de la calificación.
2.- En cuanto al tema de la valoración de oficio por el registrador de la exención del impuesto correspondiente del acto de cancelación, concluye la DGRN que SI, que el registrador puede apreciar de oficio los supuestos de exención del impuesto, sin necesidad de nota de la oficina liquidadora, decisión que no es definitiva en el plano fiscal. En el caso concreto es clara la procedencia de la exención por cuanto se trata de una escritura de cancelación de hipoteca. (AFS)
PDF (2008/08437; 3 págs. - 55 KB.)
FIN DEL INFORME
| Visita nº desde el 13 de junio de 2008. |
|
