PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE ENERO 2009
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.
3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. ÍNDICES. Resolución de 19 de enero de 2009, del Banco de España, por la que mensualmente se hacen públicos determinados índices de referencia oficiales para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda.
Se refieren al mes de diciembre:
1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre:
- De bancos: 5,635
- De cajas de ahorro: 6,084
- Del conjunto de entidades de crédito: 5,891
2. Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro: 6,625
Nota: Realmente aparece en la Sección III.
PDF (BOE-A-2009-975 - 1 pág. - 157 KB)
SEGURIDAD SOCIAL. Orden TIN/41/2009, de 20 de enero, por la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 2/2008, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2009.
Base de cotización. El modo de determinarla para el régimen general se regula en el art. 1.
Topes. El tope máximo será de 3.166,20 euros mensuales. El mínimo, para las contingencias de accidente de trabajo y enfermedad profesional no podrá ser inferior a 728,10 euros mensuales. Pero la base mínima, dependiendo de la categoría puede llegar a los 1016,40 euros.
Tipos de cotización.
- Para las contingencias comunes, el 28,30 por 100, del que el 23,60 por 100 será a cargo de la empresa y el 4,70 por 100 a cargo del trabajador.
- Para las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales se aplicarán los tipos previstos en la disposición final 13ª de la Ley de Presupuestos para 2009, donde hay un cuadro según Códigos CNAE
- Las horas extraordinarias quedan sujeta a una cotización adicional.
Incapacidad temporal. La obligación de cotizar permanece durante las situaciones de incapacidad temporal, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia natural y de disfrute de los períodos de descanso por maternidad o paternidad, aunque éstos supongan una causa de suspensión de la relación laboral.
Pluriempleo. El art. 9 desarrolla las especialidades en estos casos.
Autónomos. Tipo de cotización: el 29,80 por 100. Base mínima de cotización: 833,40 euros mensuales. Base máxima: 3.166,20 euros mensuales. Ver más en el art. 14.
Empleados de hogar. Base de cotización: 728,10 euros mensuales. Tipo de cotización: 22,00 por 100. Cuando proceda la distribución del tipo de cotización señalado anteriormente, será a cargo del empleador el 18,30 por 100 y del empleado de hogar el 3,70 por 100. Cuando el empleado de hogar preste sus servicios con carácter parcial o discontinuo a uno o más empleadores será de su exclusivo cargo el tipo de cotización. Además, durante el año 2009, hay una cotización adicional equivalente al 0,1 por 100, aplicado sobre la base única de cotización, la cual, en el caso de trabajadores a tiempo completo, será por cuenta exclusiva del empleador.
Casos especiales. Entre ellos destaquemos los de cotización en los supuestos de abono de salarios con carácter retroactivo (art. 27), percepciones correspondientes a vacaciones devengadas y no disfrutadas (art. 28), o salarios de tramitación (art. 29).
Cotización por Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional.
- La base de cotización será la correspondiente a las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.
- Los tipos serán:
* Desempleo. Contratación indefinida: 7,05%, del que el 5,50% será a cargo de la empresa y el 1,55%, a cargo del trabajador.
* Desempleo. Contratación de duración determinada. Si es a tiempo completo: 8,30% (6,70 y 1,60 respectivamente). Si es a tiempo parcial: 9,30% 100 (7,70 y 1,60).
* Fondo de Garantía Salarial: el 0,20%, a cargo de la empresa.
* Formación Profesional: el 0,70% (el 0,60 a cargo de la empresa y el 0,10, a cargo del trabajador)
Contratos a tiempo parcial. Arts 34 al 41.
Contratos para la formación. Habrá una cuota única mensual de 35,39 euros por contingencias comunes, de los que 29,51 euros serán a cargo del empresario y 5,88 euros a cargo del trabajador, y de 4,06 euros por contingencias profesionales, a cargo del empresario. La cotización al Fondo de Garantía Salarial consistirá en una cuota mensual de 2,25 euros, a cargo del empresario. A efectos de cotización por Formación Profesional, se abonará una cuota mensual de 1,23 euros, de los que 1,08 euros corresponderán al empresario y 0,15 euros al trabajador.
PDF (BOE-A-2009-1169 - 27 págs. - 523 KB)
*CATALUÑA. Ley 16/2008, de 23 de diciembre, de medidas fiscales y financieras.
Reforma del Libro Tercero del Código Civil. Es la Ley 4/2008, de 24 de abril, del libro tercero del Código civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas. Es en materia de fundaciones. ( ) PDF (BOE-A-2009-1257 - 35 págs. - 576 KB)
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:
CÓDIGO CIVIL CATALÁN. Cuestión de inconstitucionalidad nº 9200-2008, en relación con el artículo 121.21 d) de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, Primera Ley del Código Civil de Cataluña.
Artículo 121-21. Prescripción trienal.
Prescriben a los tres años:
d) Las pretensiones derivadas de responsabilidad extracontractual.
Se plantea por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Lleida por posible vulneración de los arts. 14, 149.1. 6ª y 8ª de la Constitución.
PDF (BOE-A-2009-1106 - 1 pág. - 154 KB)
SECCIÓN 2ª:
CONCURSO REGISTROS CATALUÑA. Resolución de 30 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario para proveer Registros de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles.
PDF (BOE-A-2009-580 - 6 págs. - 255 KB)
CONCURSO REGISTROS: RESULTADO. Resolución de 12 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 275 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 27 de octubre de 2008 y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.
PDF (BOE-A-2009-767 - 2 págs. - 222 KB)
2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:
No constan publicadas en el BOE.
3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN
*1. RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y OPCION DE COMPRA. PACTO COMISORIO. Resolución de 26 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por X.G.B., S.L., contra la negativa de la registradora de la propiedad de Archena, a la inscripción de un derecho de opción de compra.
Una sociedad A reconoce deber a otra sociedad B una cantidad de dinero. Para el caso de falta de pago de la deuda en determinado plazo se concede por A a B una opción de compra gratuita sobre determinada finca de A, para que B pueda hacer efectivo el crédito adeudado.
La DGRN considera que la opción se concede como garantía, dada la conexión entre la deuda y la opción de compra, por lo que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 CC, en virtud de los cuales se prohíbe al acreedor apropiarse por sí solo de los bienes del deudor en caso de falta de pago del crédito. Se confirma por ello la denegación de inscripción. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-342 - 3 págs. - 162 KB)
2. SEGREGACION EN SENTENCIA: PRECISA LICENCIA; PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Resolución de 27 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Dehesa El Toril S.L., Sociedad Unipersonal, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina nº 2, por la que se deniega la inscripción del testimonio de una sentencia firme. Vinculante en parte.
En una ejecutoria se determina la línea divisoria entre dos fincas y se declara que una porción al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes.
La Registradora alega varios defectos:
1.-la falta de datos necesarios para la identificación de las fincas. Se rechaza el defecto porque los datos resultantes del título presentado: titulares, fecha y Notario autorizante, término de situación y denominación de las fincas afectadas son suficientes para identificarlas.
2.- No consta el lindero por donde se ha producido la segregación. Se rechaza igualmente pues de la sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación de la línea divisoria y de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificado el lindero.
3.- No se expresa la superficie segregada ni la descripción de la finca resultante de la agregación de dicha porción a la otra finca de los demandantes. Este defecto si es confirmado por el Centro directivo ya que sí es precisa la expresión numérica de la superficie segregada y que además exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente mediante la instancia del art.110 RH
4.- Falta licencia de segregación. Se confirma el defecto y se aclara que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia no exime de la licencia, ya que del genérico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales no puede concluirse sin más que una sentencia permita obviar exigencias legales que se debieron observar en su día, máxime cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia.
5.- Falta acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo. Este defecto se rechaza porque aunque no se conozca la superficie objeto de segregación, la ulterior agregación a otra finca de los demandantes que ya supera la unidad mínima de cultivo permite entender cumplidas las exigencias establecidas por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. (MN)
PDF (BOE-A-2009-343 - 5 págs. - 179 KB)
3. PROHIBICION ADMINISTRATIVA DE DISPONER Y COMPRAVENTA ANTERIOR. Resolución de 28 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Méndez Vilas, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Se anota en el Registro de la Propiedad una prohibición administrativa de disponer sobre las cuotas indivisas de que una sociedad es titular en determinada finca, como medida cautelar de un procedimiento urbanístico sancionador. Con anterioridad a dicha anotación se había vendido en escritura pública una de las cuotas indivisas, cuya escritura se presenta en el registro con posterioridad a la anotación, por lo que el registrador deniega la inscripción.
Diferencia la DGRN el aspecto civil de la cuestión, reconociendo que la compraventa es válida por ser de fecha anterior y el aspecto registral en el que debe de primar el principio de prioridad, por lo que confirma la denegación de inscripción de la compraventa al ser indiferente que el título tenga fecha anterior o posterior a la anotación.
Ello es así tanto si se trata de prohibiciones de disponer voluntarias que han sido inscritas, como de prohibiciones administrativas o judiciales, que han sido objeto de anotación. La única excepción a esta regla sería si el acto dispositivo estuviera basado en un asiento de fecha anterior al de la prohibición. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-344 - 3 págs. - 164 KB)
*5. MODIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACION. DIVERSOS DEFECTOS CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la "Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-2 Polígono Sur del Sector SUP CH-2 El Retiro" y por "Unión Seis Promotores Inmobiliarios S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad número 10 de Málaga, a inscribir una operación jurídica complementaria a un proyecto de reparcelación.
Se plantea la inscribibilidad de una operación jurídica complementaria a un proyecto de reparcelación ya inscrito, en el que se han seguido los trámites de información pública propios de un expediente reparcelatorio, pero sin que conste el consentimiento de los titulares de las fincas de reemplazo inscritas en virtud del proyecto de reparcelación que ahora se modifica.
Por el Registrador se alegan varios defectos:
1.- Falta de consentimiento de los titulares de las fincas afectadas. Se confirma el defecto, ya que si bien es cierto que cabe la rectificación por resolución de la Administración y que no es necesario el consentimiento de los titulares cuando se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa sea competente y se cumplan las garantías legales establecidas, en el presente caso, siendo firme el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación y estando inscrito bajo la salvaguarda de los tribunales, no cabe ya introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona pues ello conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos (arts. 102 ss de la Ley de RJAPyPAC). En consecuencia, no cabe inscribir la modificación si no media el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial supletoria (Arts. 1 y 40 LH)
2.- Se modifican superficies, sin cumplir los requisitos hipotecarios sobre segregaciones, divisiones y agrupaciones. También se confirma el defecto ya que si bien sería suficiente la tramitación efectuada si todavía no estuviera inscrito el proyecto o se tratara de meras rectificaciones materiales, no ocurre así en este caso donde las fincas de resultado están ya inscritas y se introducen alteraciones sustanciales.
3.- Se confirman también los defectos de que: a) la finca adjudicada al Ayuntamiento en virtud de la cesión del 10% del aprovechamiento medio, debe estar libre de cargas (art. 102.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 29 RD 1093/1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística); y b) debe determinarse con claridad el saldo de la cuenta de liquidación que sustituye al anteriormente fijado, ya que la determinación de las cargas afectantes a las fincas de reemplazo deben quedar claramente establecidas en el título inscribible.
4.- Rectificar linderos de algunas fincas debe implicar la rectificación de los linderos de otras fincas resultantes. Este defecto se rechaza ya que se entiende que en realidad no hay cambio de linderos sino que lo que cambia es la denominación de las parcelas colindantes, y eso es una actualización no obligatoria, que puede realizarse en los títulos posteriores que se inscriban sobre las mismas fincas.
5.- Se confirma el defecto de que no se acredita la publicación en el Diario Oficial de la modificación del Plan Parcial de Ordenación ni del estudio de detalle, que es un trámite esencial en los términos de art. 7.1 del Real Decreto 1093/1097 y por tanto al que se extiende la calificación registral de documentos administrativos. (MN)
PDF (BOE-A-2009-346 - 7 págs. - 204 KB)
***14. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESAREIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 10 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sonseca don Francisco Javier Morillo Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva finalizada. Vinculante.
HECHOS: Se formaliza una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de obra nueva de ampliación de vivienda unifamiliar, destinada a uso propio de los declarantes, que son autopromotores.
REGISTRADOR: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la entrega al propietario del Libro del Edificio, ni el otorgamiento de la primera ocupación (art 169 del Dto 1/2004 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha). Se apoya para ello:
.- En cuanto al Libro del Edificio, se encuentra dentro de los requisitos que exige el art 19 de la LS de 2007, así como la Rs Circular de 26 de julio de 2007, al hablar de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de la ordenación territorial urbanística.
.- Y en cuanto a la licencia de primera ocupación, se basa tanto en la LS como en el art 160 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha 1/2004, que indica que están sujetos a licencia de usos y actividades las siguientes obras: la primera utilización y ocupación de edificios e instalaciones y en general la modificación del uso de construcciones, edificaciones e instalaciones.
NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que:
.- En cuanto al Libro del Edificio, se trata de vivienda para uso propio, de suerte que los declarantes son promotores, propietarios usuarios finales, por tanto no tiene sentido el acreditar la entrega al propietario de dicho Libro, por cuanto muchos, de los datos que se recogen en él, los aporta el mismo promotor (así relación de agentes que intervienen en el proceso de la edificación). Por lo demás la exigencia de la tenencia del Libro en poder del autopromotor, no está justificada, por cuanto el control de la existencia del Libro no está atribuido al Registrador, ni afecta a la publicidad de los derechos reales, desde el momento que la patrimonialización de la edificación se produce por su realización efectiva, y por tanto la adquisición de la propiedad se produce por el hecho de la construcción con arreglo a la legislación urbanística. Y de igual modo que se dispensa del seguro decenal, idéntica razón existe para la dispensa de la exigencia de la aportación de dicho Libro.
.- Del mismo modo debe rechazarse la exigencia de la licencia de primera ocupación, conforme a la Ley de Castilla la Mancha y tanto para el supuesto de obra nueva de autopromotor como para la venta, y ello porque el art 19 de la LS de 2007, no exige para la entrega de la edificación al usuario, que se acredite la licencia de primera ocupación, sino que se limita a determinar que para la construcción de edificios hay que obtener las preceptivas licencias, concretándolas en el promotor y como una obligación del mismo. Y si el art 19 de la LS establece determinados requisitos para que el propietario pueda edificar, previa licencia, haciendo suya la edificación, éste puede edificar y puede declarar la obra nueva aunque no tenga licencia de primera ocupación. Ésta sólo es necesaria para la prestación de servicios de agua, electricidad, gas etc... Si se considerara como una total finalización de la obra, no sería precisa la previa licencia de construcción y además el fin de obra sería superfluo.
DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso del notario.
1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS, como medio de control de la legalidad urbanística, impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para le entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles.
2.- Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio. Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación. Además la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden a edificar, de tal forma que el art 19 LS no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de los requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda.
3.- En cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva.
COMENTARIO: De todo lo expuesto, se pueden sacar, a mi juicio, una serie de consecuencias:
.- La propiedad de la edificación se adquiere por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística (licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal, éste en cuanto a las edificaciones que no sean de autopromoción).
.- Conforme al art 19 LS y Rs Circular 26 julio 2007, no es preciso el Libro del edificio en las edificaciones de autopromoción, aunque, en aquellas que no lo sean, el notario debe hacer constar su existencia, y la disponibilidad del promotor para su entrega a los usuarios.
.- La licencia de ocupación no es precisa para la declaración de obra nueva, ni siquiera para la entrega de la vivienda al usuario, o sea a la venta, sin perjuicio de las consecuencias que tenga para el promotor el no haberla obtenido, ya que el art 19 LS se está refiriendo a la licencia de construcción.
.- No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los necesarios para la declaración de obra nueva terminada y acta fin de obra.
.- Parece pues que, pese a que la Rs se refiere a una declaración de obra de vivienda unifamiliar en autopromoción, en general en la declaración de obra nueva de edificaciones que no sean de autopromoción, sólo será exigible la constancia del libro del edificio y la disponibilidad del promotor para su entrega al usuario, y nunca será imprescindible la licencia de primera ocupación, ni siquiera para la venta, con las consecuencias que ello pueda acarrear a aquel.
Y en todo caso, estos comentarios y en definitiva la Rs quedan subordinados a lo que establezca cada legislación autonómica para tales supuestos. (JLN)
PDF (BOE-A-2009-680 - 9 págs. - 232 KB)
NOTA: En el informe principal hay varias resoluciones más, análogas
*29. LA ACEPTACIÓN DEL MANTENIMIENTO DEL RANGO EN LA NOVACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO NO PUEDE INDUCIRSE O PRESUMIRSE. Resolución de 11 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Golf Viladecans S.A., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 1, de Cerdanyola del Vallés, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de hipoteca unilateral.
Hechos. Habiéndose constituido una hipoteca unilateral sobre dos fincas en favor del Estado, se modifica la garantía para que la hipoteca se extienda a los intereses de demora durante el procedimiento contencioso-administrativo, aumentándose la cantidad de los intereses garantizados pero sin distribuirse entre ambas fincas. El Estado aceptó dicha modificación pero no prestó la aceptación al mantenimiento del rango, requisito previsto en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994 cuando existan titulares de derechos inscritos con rango inferior, lo que concurría en el caso por ser el Estado titular de otra hipoteca posterior sobre ambas fincas.
Se suspende la inscripción por faltar en la escritura de novación modificativa tanto la distribución de los intereses garantizados entre ambas fincas hipotecadas, como la aceptación de la Agencia Tributaria al mantenimiento del rango.
Se interpone recurso contra la calificación registral, alegándose que el Estado al aceptar la hipoteca unilateral está prestando su consentimiento al mantenimiento del rango, y que no es necesario la distribución de la responsabilidad de la hipoteca por razón de los intereses entre acreedor y deudor, al no existir en la inscripción de la escritura inicial, aunque ello, en último caso, se puede subsanar distribuyendo los intereses por mitad entre dichas fincas.
La Dirección General confirma la calificación registral, exigiendo la aceptación del Estado al mantenimiento del rango, no pudiendo operar el Registrador con presunciones o indicios. También declara que como consecuencia del principio de especialidad registral, artículo 119 de la Ley Hipotecaria, es precisa la distribución por convenio entre acreedor y deudor de la responsabilidad por intereses entre ambas fincas. (JZM)
PDF (BOE-A-2009-1286 - 4 págs. - 184 KB)
30. EMBARGO: REGIMEN ALEMAN DE PARTICIPACION. Resolución de 12 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Commerzbank A.G., contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 4, de Marbella, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.
Estando una finca inscrita a nombre de la esposa del deudor con arreglo al régimen económico matrimonial de participación (régimen alemán,), se decreta el embargo de cuantos derechos ostente el demandado sobre la finca.
El Centro Directivo confirma el defecto de que no puede anotarse el embargo puesto que el marido no es titular de ningún derecho real sobre la finca, sino de un crédito que, en su caso, surgirá en el momento de la extinción del régimen; pero tal derecho de crédito no puede acceder al Registro, por lo que en el caso de que se embargara no sería objeto de reflejo en el mismo. (MN)
PDF (BOE-A-2009-1287 - 2 págs. - 170 KB)
32. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida y la rectificación de linderos respecto de una finca inventariada en una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Reitera múltiples Res DGRN, desde la de 26 de enero de 1955 hasta la de 16 de abril de 2008, comentada por JFME.
En el Registro consta que una finca está integrada por dos porciones, una de secano y otra de regadío. No consta la superficie de la 1ª, sino sólo de la segunda (4,36 Hct). En la certificación catastral aparecen 8,78 Hct. Se pretende inscribir esta última superficie lo que rechaza el registrador por tener dudas sobre la correspondencia de la finca registral y catastral.
La DGRN confirma la calificación del Registrador que deniega la inscripción de un exceso de cabida superior al 98% basado en una certificación catastral. Es razonable que existan dudas sobre la identidad de la finca, máxime cuando además, en la descripción de la finca, se modifican sus linderos (los que constaban en el Registro de la propiedad) para ajustarlos a la certificación del catastro, cuando el art 298 Rh exige, además de que no haya tales dudas, que la descripción registral y la catastral sean plenamente coincidentes.
La solución pasa por inmatricular la porción dudosa (la de secano) y en su caso agruparla con la ya inscrita (la de regadío). (ACM)
PDF (BOE-A-2009-1289 - 5 págs. - 195 KB)
36. EMBARGO DE BIENES FUERA DEL TERRITORIO DE LAS ENTIDADES LOCALES. Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Móstoles, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.
Se reiteran las Resoluciones según las cuales el Recaudador Municipal de un Ayuntamiento carece de jurisdicción para trabar bienes situados fuera del territorio de su corporación, ya que el art. 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del Presidente de la Corporación. (MN)
PDF (BOE-A-2009-1293 - 3 págs. - 176 KB)
4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES.
35. NO CABE PRESENTAR INSTANCIA PRIVADA PARA ANULAR RECTIFICACIÓN DE ASIENTO. Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María del Pilar Montes Colorado, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 12 de Málaga, por la que se deniega la extensión del asiento de presentación y en consecuencia su inscripción, de una instancia privada por la que se solicita la rectificación de un asiento registral.
Se plantea si procede o no extender ASIENTO DE PRESENTACION de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificación de un asiento practicada en virtud de escritura de rectificación otorgada sin intervención de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca.
La Dirección confirma la nota de calificación registral que deniega la presentación conforme el principio general del procedimiento registral que se basa en la necesidad de titulación auténtica (art.3 L.H.), por eso también el RH proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420.1 R.H.).
Además aclara el Centro Directivo, contestando a las alegaciones de la recurrente, que no es su competencia decidir si la rectificación del asiento que ahora se pretende dejar sin efecto estuvo o no bien hecha, ya que de los artículos 66 y 324 LH resulta que no cabe recurso frente a la calificación positiva por la que se extienda un asiento y si se discrepa de la rectificación practicada habrá que ejercer la correspondiente acción de rectificación del Registro, vía judicial, y en su caso, exigir las responsabilidades civiles por los perjuicios causados. (MN)
PDF (BOE-A-2009-1292 - 3 págs. - 179 KB)
FIN DEL INFORME
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