PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE FEBRERO 2009

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual) 

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

4.- CUESTIONES PROCEDIMENTALES

REGISTROS ADMINISTRATIVOS DE APOYO A LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA. Real Decreto 95/2009, de 6 de febrero, por el que se regula el Sistema de registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia

         Objeto. Este real decreto crea el Sistema de registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia, y regula su organización y funcionamiento.

         Registros que integran el Sistema:

              - Registro Central de Penados

              - Registro Central para la Protección de las Víctimas de la Violencia Doméstica

              - Registro Central de Medidas Cautelares, Requisitorias y Sentencias no Firmes (nuevo)

              - Registro Central de Rebeldes Civiles 

              - Registro de Sentencias de Responsabilidad Penal de los Menores.

         Es novedad la creación y puesta en funcionamiento del Registro de Medidas Cautelares, Requisitorias y Sentencias no Firmes, previsto en la disposición adicional segunda de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que, en el orden jurisdiccional penal, permitirá al órgano judicial disponer de otros elementos de juicio, además de los ya existentes, a fin de ponderar sus resoluciones en las distintas fases del proceso penal.

         El impulso de este Registro viene exigido por el triste antecedente del caso “Mary Luz” que dejó en evidencia las carencias de la Administración de Justicia sobre la materia.

         Igualmente ofrecerá información sobre la existencia de órdenes en vigor de busca y captura o de detención y puesta a disposición, que permitan al Juez valorar la existencia de riesgo de fuga, en la resolución en la que decida sobre la prisión o libertad provisional del imputado.

         Al mismo tiempo, se persigue contribuir a la conexión del Sistema de registros con los Registros de otros países de la Unión Europea conforme a lo previsto en la Decisión 2005/876/JAI del Consejo, de 21 de noviembre de 2005.

         El Sistema de registros depende del Ministerio de Justicia a través de la Secretaría de Estado de Justicia. Su ámbito de actividad se extiende a todo el territorio nacional. Tiene el carácter de no público, accediéndose a los diferentes niveles de información en función del perfil adjudicado.

         En cada Registro existirá un encargado, que será responsable de su organización y gestión, adoptará las medidas necesarias para asegurar su correcto funcionamiento, velará por la veracidad, confidencialidad e integridad de las inscripciones e impulsará el cumplimiento de lo previsto en materia de cancelaciones de las mismas.

         Se regula el modo de emitir la información recogida y, en especial, la emisión del certificado de las inscripciones contenidas en el Sistema, a instancia del titular, extremando las cautelas con el fin de evitar que los datos registrales sean obtenidos por persona diferente del afectado. También se determina cómo se cancelarán los asientos.

PDF (BOE-A-2009-2073 - 14 págs. - 288 KB)

*MORATORIA HIPOTECARIA. Real Decreto 97/2009, de 6 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda

         En este real decreto se modifican y flexibilizan algunas de las citadas condiciones fijadas para la moratoria hipotecaria en el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre. En concreto:

              - Se desplaza el período de cómputo de las cuotas objeto de la moratoria,

              -  se retrasa el plazo de inicio de devolución del préstamo y

              - se amplía el plazo máximo de devolución.

         Recogemos, a continuación, el resumen publicado en su momento, resaltando las novedades del RD 97/2009:

2. Moratoria hipotecaria.

            Se trata de una moratoria temporal parcial en el pago de determinadas hipotecas.

            Requisitos acumulativos para solicitarla:

                 - En garantía de un préstamo.

                 - Para la adquisición de su vivienda habitual

                 - Suscrita antes del 1º de septiembre de 2008

                 - Importe inicial inferior a 170.000 euros

                 - No se encuentre en situación de mora

                 - Y se cumpla alguna de estas condiciones:

                     - Llevar desempleado tres meses o pasar a estarlo antes del 1 de enero de 2010 y cobrar prestación por desempleo contributiva o no contributiva.

                    - Ser trabajador autónomo que haya cesado su negocio hace tres meses o acredite ingresos anuales inferiores a tres veces del IPREM (algo más de 18.900 euros).

                     - Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario y, en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008.

            Acuerdo. La aplicación de esta medida exigirá el acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito. En el acuerdo, los beneficiarios aceptarán los términos y efectos jurídicos de las medidas financieras derivadas del presente capítulo (el II) y, en particular, las obligaciones frente al Estado que puedan derivarse de las mismas.

            Límite objetivo. El máximo será del 50 por ciento del importe de las cuotas mensuales que se devenguen por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 (ahora 1º de marzo de 2009) y el 31 de diciembre de 2010 (ahora 28 de febrero de 2011) y hasta 500 euros mensuales en total y aunque haya varios deudores. Las cantidades se compensarán a partir de 1 de enero de 2011 (ahora 1º de marzo de 2012) mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten con un límite máximo de 10 años (ahora 15 años). 

          El Instituto de Crédito Oficial concertará convenios con las entidades de crédito para determinar las condiciones financieras y las garantías de dichas operaciones.

PDF (BOE-A-2009-2075 - 2 págs. - 167 KB)

BOLETÍN DE INFORMACIÓN DEL MINISTERIO DE JUSTICIA. Orden JUS/433/2009, de 19 de febrero, por la que se dispone la edición electrónica del "Boletín de Información del Ministerio de Justicia".

         El "Boletín de Información del Ministerio de Justicia" dejará de publicarse en papel, pasando a ser su edición electrónica y quedando derogada la Orden de 11 de diciembre de 1943 que lo regulaba.

         Su normativa básica la compondrán esta Orden y la Ley 11/2007, de 22 de junio, de Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos, con sus normas de desarrollo.

         Se publicará en la sede electrónica del Ministerio de Justicia.

         Su consulta será libre y gratuita.

         Su periodicidad y contenido será definido por la Subsecretaría de Justicia. En todo caso se publicarán las resoluciones a que se refiere el artículo 360 del Reglamento de la Ley del Registro Civil,

         El primer ejemplar electrónico será el correspondiente a la primera quincena de marzo de 2009, cesando definitivamente su edición impresa.

         Nota: realmente se publica en la Sección III.

PDF (BOE-A-2009-3368 - 2 págs. - 169 KB)

SECCIÓN 2ª:

CESE MINISTRO JUSTICIA. Real Decreto 239/2009, de 23 de febrero, por el que se dispone el cese de don Mariano Fernández Bermejo como Ministro de Justicia.

PDF (BOE-A-2009-3026 - 1 pág. - 152 KB)

NOMBRAMIENTO MINISTRO JUSTICIA. Real Decreto 240/2009, de 23 de febrero, por el que se nombra Ministro de Justicia a don Francisco Caamaño Domínguez.

PDF (BOE-A-2009-3027 - 1 pág. - 153 KB)

OPOSICIONES REGISTROS. Resolución de 17 de febrero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la lista provisional de solicitantes admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2009-3455 - 1 pág. - 164 KB)

2.- SENTENCIAS ANULATORIAS DE RESOLUCIONES DE LA DGRN:

No se han publicado en BOE. 

38. COMPRAVENTA DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN ANDALUCIA. Resolución de 7 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Elías González Pinto y doña Rosario Cuevas Barba, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, a inscribir una escritura de compraventa.  Vinculante.

         Se vende un apartamento en Andalucía que forma parte de un complejo que tiene la calificación administrativa de “turístico“, calificación que consta en el Registro.

         Según la normativa andaluza la explotación turística de dichos apartamentos requiere licencia administrativa, pues en otro caso se califica de clandestina, y su incumplimiento se penaliza con multas.

         El registrador suspende la inscripción de la venta en tanto no se acredite esa licencia administrativa por el nuevo titular.

         La DGRN revoca la nota del registrador, y bajo el prisma del derecho de los ciudadanos de acceso de su título al Registro de la Propiedad resuelve:

         1.- Que sólo podrá suspenderse o denegarse la inscripción, cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al proceso de transmisión o constitución, modificación o extinción del derecho real, y ello con la finalidad de que sólo accedan al Registro títulos verdaderos y válidos

         2.- Que deben interpretarse restrictivamente las disposiciones administrativas que rodean la actividad inmobiliaria, de manera que sólo tendrán repercusión en el acceso de los títulos al Registro, cuando la norma que las imponga, además de tener apoyo legal o reglamentario, incida en la transmisión, constitución o extinción de derecho real cuyo acceso registral se pretende o prevea expresamente como sanción la calificación negativa.

         En el caso concreto la hipotética infracción de la norma solo conlleva sanciones administrativas, pero no incide en el proceso transmisivo de la propiedad ni hay previsión alguna de no acceso al Registro de la Propiedad. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-2137 - 4 págs. - 185 KB)

*39. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 8 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Benalmádena, don Manuel Montoya Molina, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 10 de Málaga, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.  Vinculante.

         Ídem que la número 14 del informe de Enero anterior, que se transcribe para comodidad del lector. (AFS)

            HECHOS: Se formaliza una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de obra nueva de ampliación de vivienda unifamiliar, destinada a uso propio de los declarantes, que son autopromotores.

            REGISTRADOR: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la entrega al propietario del Libro del Edificio, ni el otorgamiento de la primera ocupación (art 169 del Dto 1/2004 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha). Se apoya para ello:

            .- En cuanto al Libro del Edificio, se encuentra dentro de los requisitos que exige el art 19 de la LS de 2007, así como la Rs Circular de 26 de julio de 2007, al hablar de los “requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios y el otorgamiento… de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de la ordenación territorial urbanística”.

            .- Y en cuanto a la licencia de primera ocupación, se basa tanto en la LS como en el art 160 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha 1/2004, que indica que “están sujetos a licencia de usos y actividades… las siguientes obras: la primera utilización y ocupación de edificios e instalaciones y en general la modificación del uso de construcciones, edificaciones e instalaciones”.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación (…)

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso del notario.

            1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS, como medio de control de la legalidad urbanística, impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para le entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”.

            2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio. Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación. Además la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden a edificar, de tal forma que el art 19 LS no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de los requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda.

            3.-  En cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva.

            COMENTARIO: De todo lo expuesto, se pueden sacar, a mi juicio, una serie de consecuencias:

            .- La propiedad de la edificación se adquiere por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística (licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal, éste en cuanto a las edificaciones que no sean de autopromoción).

            .- Conforme al art 19 LS y Rs Circular 26 julio 2007, no es preciso el Libro del edificio en las edificaciones de autopromoción, aunque, en aquellas que no lo sean, el notario debe hacer constar su existencia, y la disponibilidad del promotor para su entrega a los usuarios.

            .- La licencia de ocupación no es precisa para la declaración de obra nueva, ni siquiera para la entrega de la vivienda al usuario, o sea a la venta, sin perjuicio de las consecuencias que tenga para el promotor el no haberla obtenido, ya que el art 19 LS se está refiriendo a la licencia de construcción.

            .- No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los necesarios para la declaración de obra nueva terminada y acta fin de obra.

            .- Parece pues que, pese a que la Rs se refiere a una declaración de obra de vivienda unifamiliar en autopromoción, en general en la declaración de obra nueva de edificaciones que no sean de autopromoción, sólo será exigible la constancia del libro del edificio y la disponibilidad del promotor para su entrega al usuario, y nunca será imprescindible la licencia de primera ocupación, ni siquiera para la venta, con las consecuencias que ello pueda acarrear a aquel.

            Y en todo caso, estos comentarios y en definitiva la Rs quedan subordinados a lo que establezca cada legislación autonómica para tales supuestos. (JLN)

(Nota: hay varias resoluciones similares)

48. SILENCIO POSITIVO: NO HAY QUE PROBAR LA FALTA DE CONTESTACION DE LA ADMINISTRACION, BASTA LA MANIFESTACION. Resolución de 15 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Boned Boned, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Eivissa, a inscribir una escritura de segregación. Vinculante.

         Se plantea la inscribibilidad de una segregación en la que se testimonia solicitud de licencia con el sello de entrada, manifestándose que han transcurrido dos meses sin que el Ayuntamiento haya resuelto expresamente esa solicitud, por lo que se entiende se ha producido silencio administrativo positivo, pero sin que se pruebe de alguna manera la inexistencia de contestación de dicha administración

         El Registrador deniega porque entiende que debe acreditarse la conclusión del expediente, fecha a partir de la cual se computaría el plazo para la aplicación de la doctrina del silencio administrativo positivo.

         La Dirección General revoca la nota porque la regulación del silencio positivo determina, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, la producción de un acto administrativo susceptible de causar sus efectos – y consiguientemente su inscribibilidad -  (Art 42 y 43. 3 y 5 LRJAPyPAC) sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable, pero esta ineficacia requerirá la correspondiente declaración al efecto mediante el procedimiento de revisión legalmente establecido. Y aunque en algún momento el propio Centro Directivo afirmó que no bastaba con probar la existencia de la solicitud, sino también era necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestación de la Administración, hoy, una vez suprimida la certificación del acto presunto por la reforma por Ley 4/1999, se ha admitido como medio de prueba la manifestación de los solicitantes de que tal contestación no se ha producido (R. 3/1/2008) dada la dificultad de la prueba de hechos negativos.

         En cuanto al momento en que empieza a contarse el plazo para el cómputo del silencio, debe hacerse desde la solicitud ya que lógicamente no puede hacerse depender de una actividad unilateral de la Administración como es el cierre o conclusión del expediente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2351 - 4 págs. - 182 KB)

49. EMBARGO DE FINCA GANACIAL: NO CABE SOBRE LA CUOTA INDIVISA DE UN CONYUGE. Resolución de 16 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Ángeles Jiménez Gómez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas Ibáñez, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

         Se plantea si inscrita una finca como ganancial, puede tomarse anotación de embargo sobre una mitad indivisa, cuando el embargante es la esposa y el embargado el marido, estando separados judicialmente.

         Resuelve la Dirección confirmando la Nota, que disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes, y en consecuencia no tienen sobre ella poder de disposición ni puede ser embargada separadamente, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota que recae sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas. Y aunque la sociedad ya está liquidada respecto a los restantes bienes, lo cierto es que, respecto a la finca objeto del recurso la liquidación no se ha practicado y no puede hacerse unilateralmente por uno de los cónyuges como pretende el recurrente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2352 - 3 págs. - 177 KB)

50. OBRA NUEVA TERMINADA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN ANDALUCÍA: INNECESARIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 12 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Vilanova i la Geltrú doña Elena Romeo García contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante.

         HECHOS: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva terminada de vivienda unifamiliar, en la que el propietario es autopromotor y la misma se destina a uso propio, acompañándose certificación del arquitecto Director de obra, en la que indica que “ha sido entregado al  promotor el Libro del Edificio”.

         REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la existencia del Libro del Edificio, tampoco el documento que justifique la recepción de la obra, ni finalmente la licencia de ocupación, que exige el art 19 LS  y 169 de la LOUA.

         NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que, la existencia del  Libro del Edificio, se acredita mediante el certificado del Arquitecto Director de la Obra, el documento que acredita la recepción de la obra, no es exigido por el art 19 de la LS y finalmente la licencia de ocupación, no se exige por el art 169 de la Ley Andaluza 7/2002.

         DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso de la notario.

         1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS como medio de control de la legalidad urbanística impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para la entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”, y los Registradores deben comprobar que tales requisitos se han cumplido, en especial debe exigirse que el otorgante acredite la documentación del art 19.1 de la LS. La cuestión es que notario y registrador discrepan en cuanto a la interpretación de dicho precepto.

         2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio.

         Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los ulteriores usuarios de la edificación. Además el Registro publica situaciones jco reales, y  la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio.

         En el presente supuesto además, la propia declarante autopromotora, manifiesta que le ha sido entregado el Libro del Edificio, y así lo ratifica la certificación del arquitecto, lo que es suficiente para entender cumplido los deberes impuestos por la legislación urbanística.

         3.- En cuanto al acta de recepción de la obra, se encuentra dentro de la documentación constitutiva del Libro del Edificio, y ninguna norma exige que se acredite documentalmente dicha recepción.

         4.- Y finalmente en cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias derivadas de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-3061 - 7 págs. - 210 KB)

*53. EXCESO DE CABIDA EN LOCAL COMERCIAL POR EXPEDIENTE DE DOMINIO. CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Resolución de 22 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Inversiones Burgos Madrid, S.A., contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Colmenar Viejo, a inscribir un auto judicial dictado en expediente de dominio para acreditar un exceso de cabida.  Vinculante en parte.

         Hechos: Se trata de acreditar un exceso de cabida en un local de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal por medio de un expediente de dominio. Ha habido notificación en la tramitación del expediente de dominio a la comunidad de propietarios afectada

         El registrador considera que solo es posible en virtud de una escritura pública de rectificación del título constitutivo otorgada con el consentimiento de los titulares de las restantes fincas formadas por división horizontal y con autorización de la junta de propietarios de la comunidad, acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida.

         La DGRN estima que el registrador puede calificar el título judicial dentro de los límites del art. 100 del Reglamento Hipotecario, en los que se encuentra la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, con el único alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral.

         En cuanto al fondo, invoca previas RR. de 2 de marzo de 2001 y 7 de octubre de 2008. La forma ordinaria de constituir la propiedad horizontal es la negocial a través de escritura pública donde se configuran las fincas que serán  objeto de propiedad separada, uno de cuyos aspectos es la superficie. Pero estas resoluciones ya admitieron que la rectificación de errores de datos descriptivos, como es la superficie, pudiera hacerse por expediente de dominio si ello no implicaba una alteración del título constitutivo. La solución sería diferente si se tratara de corrimiento de tabiques o de incorporación de superficie correspondiente a la colindante. Hay que estudiar, pues, caso por caso, por lo que revoca la nota, ya que, de su formulación deduce que en todo caso el registrador exigía escritura publica. Como argumento complementario aduce que la comunidad de propietarios fue notificada en el expediente.

         Sin embargo confirma la exigencia de acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica. Se basa en la dicción clara -y la superior jerarquía normativa, sobre el Reglamento Hipotecario-, del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre que prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Apunta incluso que la inscripción del exceso se podría obtener sólo con la certificación si, comparándola con el Registro, se puede deducir su identidad (art. 53.8).

         Nota: En esta resolución se considera “inmatriculación” este exceso de cabida. En mi opinión, ello es discutible, pues: a) se trata de un error de medición, no de la incorporación de una superficie adicional; b) no hay exceso de cabida en el solar (elemento común de la división horizontal), y c) la analogía que se hace con el 298.3 R.H. no parece muy acertada, pues, mientras en el primer párrafo se habla de inmatricular, en los dos siguientes, tan sólo de inscribir. (JFME)

PDF (BOE-A-2009-3064 - 5 págs. - 227 KB)

*55. RESOLUCIÓN DE CONTRATO ADMINISTRATIVO DE SUPERFICIE. Resolución de 29 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Totana, contra la negativa del registrador de la propiedad de Totana, a inscribir una certificación administrativa en la que se declara resuelta la concesión de un derecho de superficie. Vinculante en parte.

         Hechos: Se presenta en el Registro una certificación administrativa expedida por la secretaria del Ayuntamiento en la que consta declarada resuelta la concesión de un derecho de superficie sobre determinada finca a favor de una entidad mercantil, por incumplimiento de las condiciones impuestas en el pliego de concesión.

         El registrador deniega la inscripción, por falta de identificación de la finca, porque no se solicita expresamente la práctica de ningún asiento; porque debería haberse expedido un mandamiento expreso de cancelación con referencia a la firmeza y porque no cabe cancelar un derecho inscrito sin consentimiento de su titular, o en su defecto, sin sentencia judicial firme.

         El Alcalde recurrente entiende que la concesión del derecho de superficie constituye un contrato administrativo especial regido por la ley de Contratos de las Administraciones Públicas, siendo competente el orden jurisdiccional contencioso administrativo, y no el civil, y que la certificación administrativa es título suficiente para su cancelación.

         La DGRN resuelve de modo dispar los diversos defectos apuntados:

         1º.- Confirma la necesidad de identificación de la finca, lo que podrá realizarse con instancia complementaria.

         2º.- Revoca el defecto de ausencia de determinación del asiento a practicar, pues considera que se deduce del título que ha de tratarse de la cancelación del derecho de superficie inscrito.

         3º.- Tampoco estima que se pueda exigir mandamiento, siendo el documento presentado apto para acceder al Registro, como certificación de un acto administrativo del Ayuntamiento de Totana, expedido por la secretaria, como fedataria en ese ámbito El mandamiento está previsto para otras materias –como el apremio en la recaudación ejecutiva- pero no para ésta.

         4º.- En cuanto al fondo, revoca, recordando su propia doctrina: A efectos de atribuir la competencia a la jurisdicción civil o a la jurisdicción contencioso-administrativa, distingue entre «actos de la administración» y «actos administrativos». Son actos administrativos aquéllos que son realizados por la Administración Pública como consecuencia de una actuación con facultad de «imperium» o en ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada.

         En este caso lo valora como “acto administrativo”, basándose en que se trata de un contrato administrativo especial, instrumentado a través de licitación pública y pliego de condiciones. El incumplimiento de las condiciones del pliego ha sido precisamente la causa de la resolución. Por ello acude al artículo 5.2 b) de Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (que determina cuándo un contrato es administrativo) y aplica el régimen de prerrogativas que tiene la Administración en estos contratos y que se define en el art. 59, entre las que se encuentran la de acordar la resolución de los contratos, determinando los efectos de ésta; la de poner los acuerdos fin a la vía administrativa, y la de ser inmediatamente ejecutivos, sin perjuicio de la vía contencioso-administrativa.

         La jurisdicción contencioso administrativa decidirá si fueron correctas las notificaciones practicadas. Pero, a efectos registrales, el Centro Directivo estima suficiente la constancia en la certificación aportada de que la notificación al interesado ha sido realizada por el Ayuntamiento por edictos ante la imposibilidad de localizar a la entidad interesada en el domicilio señalado en el convenio.

         5º.- Confirma el defecto de falta de firmeza, pues del certificado no se deducía que la resolución administrativa fuese firme, en aplicación del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, siendo subsanable con una nueva certificación de la secretaria.

         Notas: Si se aplica el artículo 59, ya no cabe recurso administrativo, el título es ejecutivo y, para la DG, la presentación del recurso contencioso no impide la cancelación, por ello, casi holgaría la expresión de la firmeza. La solución registral que le queda a la sociedad, si discrepa con lo actuado por la Administración, sería la de anotar preventivamente la demanda.

         Para dilucidad en la, a veces difícil labor de determinar ante qué figura estamos, véanse dos casos de “acto de la administración” (primero y segundo) y otro de “acto administrativo”. (JFME)

PDF (BOE-A-2009-3066 - 4 págs. - 184 KB)

44. TRAMITACION EXPEDIENTE DE DOMINIO: LA COMPETENCIA TERRITORIAL ES IMPERATIVA. Resolución de 15 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Joaquín Conejo Rastrillo, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Olivenza, a inscribir un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la inmatriculación de una casa.

         Se resuelven en esta Resolución dos cuestiones:

         Desde cuando se cuenta el plazo de un mes para la interposición del recurso gubernativo: entiende el Centro Directivo que desde la recepción por el interesado de la nota de calificación, pero tiene que haber constancia de dicha recepción (mediante carta con acuse de recibo o forma análoga) y en otro caso no puede entenderse acreditado el transcurso del plazo.

         La competencia territorial del juzgado para la tramitación del expediente de dominio. También confirma la Dirección la calificación, en el sentido de que la competencia territorial del juez para la tramitación del expediente de dominio es calificable por el Registrador – art. 100 RH – ya que, aunque con carácter general en la LEC se mantiene el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, el art. 201 LH determina con carácter imperativo la competencia del juez del partido en que radiquen los inmuebles, sin que quepa sumisión expresa o tácita al domicilio del promoviente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2143 - 4 págs. - 184 KB)

FIN DEL INFORME

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