PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE JUNIO 2009

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual) 

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

CANARIAS. Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.

         PDF (BOE-A-2009-9047 - 35 pexplore updateágs. - 570 KB)

CANARIAS. Ley 7/2009, de 6 de mayo, de modificación del Texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias sobre declaración y ordenación de áreas urbanas en el litoral canario.

PDF (BOE-A-2009-9048 - 7 págs. - 216 KB)

*CONDUCTORES. Real Decreto 818/2009, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento General de Conductores.

         En él se hace referencia al permiso de conducir como medio de identificar a la persona del conductor. Reconoce la función identificadora del permiso o licencia de conducción al exigir en el Anexo III, dentro de la documentación para obtener las distintas autorizaciones para conducir, "una fotografía reciente del rostro del solicitante de 32 por 36 mm, en color y con fondo claro y uniforme, tomada de frente con la cabeza totalmente descubierta, y sin gafas de colores oscuros o cualquier otra prenda que pueda impedir o dificultar la identificación de la persona". En el Anexo I se exige también la firma del titular, que habrá de figurar en el permiso, con lo que quedan cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 23 c) de la Ley del Notariado para que un documento de identidad o carné sea medio legal de identificación: retrato, firma y expedido por la autoridad pública, cuyo objeto sea identificar a la persona.

         Ver trabajo de Joaquín Zejalbo.

PDF (BOE-A-2009-9481 - 115 págs. - 4176 KB)

RECAUDACIÓN SEGURIDAD SOCIAL. Real Decreto 897/2009, de 22 de mayo, por el que se modifica el Reglamento general de recaudación de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio.

         Las modificaciones del Reglamento afectan fundamentalmente a las siguientes

         A) Aspectos generales de dicho procedimiento:

              - finalización en caso de deudas de inferior cuantía,

              - tramitación de reclamaciones de deuda por derivación de responsabilidad solidaria,

              - interrupción de la prescripción

              - las medidas cautelares,

         B) Gestión en período voluntario, por lo que se refiere a la imputación presupuestaria en los supuestos de reintegros o devoluciones de capitales coste de pensiones u otras prestaciones y recargos sobre prestaciones como consecuencia de resoluciones judiciales firmes.

         C) Gestión en vía ejecutiva:

              - embargo de dinero en cuentas a la vista,

              - embargo de bienes muebles y semovientes,

              - la competencia para acordar la enajenación de bienes embargados, el anuncio de la subasta,

              - el derecho de tanteo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social,

              - las costas del procedimiento y

              - la calificación de créditos como incobrables.

         Tanteo. Según el art. 121, la dirección provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social podrá ejercitar derecho de tanteo con anterioridad a la emisión del certificado de adjudicación o de la escritura pública de venta y en el plazo máximo de 30 días; en este caso, se adjudicará el bien licitado, notificándose así al deudor y al adjudicatario, al que se devolverá el depósito que hubiera constituido y, en su caso, el resto del precio satisfecho.

         Embargo de bienes muebles. Se añade el párrafo segundo al apartado 5 del art. 102: «El recaudador ejecutivo de la Seguridad Social, al tiempo de proponer la enajenación del bien embargado, solicitará del Registro de Bienes Muebles correspondiente que se libre certificación acreditativa de las cargas que en él figuren sobre el bien que haya sido objeto de anotación preventiva, con expresión detallada de aquéllas y de sus titulares, incluyendo en la certificación al propietario del bien en ese momento y su domicilio. La unidad de recaudación ejecutiva, en su caso, practicará las comunicaciones a que se refiere el artículo 104.3 de este reglamento.»

         Actuaciones telemáticas. Varía el párrafo segundo del apartado 6 del artículo 102: «No obstante, cuando las anotaciones preventivas o cancelaciones de embargo de dicho tipo de bienes sean practicadas por medios telemáticos, el órgano que designe el Director General de la Tesorería General de la Seguridad Social podrá expedir un único mandamiento por cada remisión electrónica de ficheros en el que se ordene dicha anotación o cancelación, en el registro correspondiente, de la totalidad de las diligencias de embargo o de levantamiento dictadas por las diferentes unidades de recaudación ejecutiva e incluidas en ellos.»

         Enajenación. Cambia el artículo 115: La enajenación y la forma en que deba practicarse se decretará mediante providencia del titular de la dirección provincial a la que esté adscrita la unidad de recaudación ejecutiva competente para la ejecución forzosa del expediente de apremio, a propuesta de esta última…

PDF (BOE-A-2009-9900 - 4 págs. - 188 KB)

NAVARRA. Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda. PDF (BOE-A-2009-10581 - 24 págs. - 415 KB)

SECCIÓN 2ª:

OPOSICIONES REGISTROS. Resolución de 22 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se corrige la de 6 de abril de 2009, por la que se eleva a definitiva la lista provisional de aspirantes admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, se corrigen errores y se señala lugar y fecha del sorteo.

          En el 2.º párrafo del sexto acuerdo, en relación con los opositores del turno de personas con discapacidad, en la línea 5.ª, donde dice: «Dichos opositores serán llamados tras la celebración del segundo llamamiento del primer ejercicio y tras la celebración del segundo llamamiento del segundo ejercicio del turno general», debe decir: «Dichos opositores serán llamados por orden de lista de sorteo tras la celebración del primer llamamiento del turno general de cada uno de los dos primeros ejercicios, y los que dejaren de presentarse al primer llamamiento serán llamados por segunda vez».

PDF (BOE-A-2009-9123 - 1 pág. - 159 KB)

 No constan en el Boe.

En la intranet registral, se reseñan por JCC, entre otras, las siguientes:

Información de fecha 30 de Junio de 2009

La Sentencia de 22 de Junio de 2009 de la Audiencia Provincial de Barcelona (dada a conocer por ARBO) considera no ajustada a Derecho la Resolución DGRN de 28 de octubre de 2004 (BOE 28-12-2004)

La sentencia admite que el concepto de autopromotor individual -Disposición Adicional 2ª LOE 38/1999, de 13 de Noviembre- puede aplicarse a tanto a personas físicas como a jurídicas, pero respecto de los  requisitos de ser una única vivienda y para uso propio, considera errónea la interpretación realizada por la resolución:

- no puede considerarse "única" vivienda unifamiliar cuando conste al Registrador –en el caso, se acredita mediante certificación registral de otro Registro- que la sociedad ya tenía inscrita otra vivienda unifamiliar, por lo que no cabe aplicar la dispensa del seguro decenal.

- tratándose de personas jurídicas no basta la mera manifestación de uso propio de la vivienda unifamiliar, siendo necesario determinar a qué uso se refiere y acreditarlo. “De ser suficiente la mera manifestación las sociedades promotoras, tendrían un camino para excluir el seguro en los casos de construcción de viviendas unifamiliares. Las garantías fijadas en la ley se vendrán abajo y lo que la D. Ad 2ª LOE contempla como una excepción se habría convertido en una regla general indiscriminada e incontrolable”.

Estima, por tanto, el recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, revocándola y declarando contraria a derecho la Resolución DGRN 28-10-2004.

*107. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCION DE LAS FINCAS FUTURAS A FAVOR DEL PERMUTANTE DEL TERRENO. Resolución de 7 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Francisco Javier Torres Lanagrán, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Mancha Real, a inscribir una escritura de cesión de suelo por obra futura en cuanto a la contraprestación consistente en la transmisión de los pisos o locales en el edificio a construir.

         Se debate la posibilidad de inscripción de las fincas futuras a favor del permutante del terreno, que lo solicita expresamente.

         El registrador entiende que no es posible, después de la sentencia del TS de 31 de Enero de 2001, que anuló determinados párrafos del artículo 13 del Reglamento Hipotecario que preveían esta inscripción, sobre la base de considerar que no puede haber transmisión de presente de las fincas futuras por ser estas inexistentes jurídicamente y no poder tener lugar la traditio o entrega, salvo que se garanticen con condición resolutoria.

         Instada calificación sustitutoria, se confirma la nota de calificación, aceptando la inscripción si se hubiese creado una comunidad sobre el solar.

         La DGRN considera que existe la posibilidad de configurar la contraprestación de entrega de las fincas futuras como una obligación, o bien como un derecho real con transmisión de presente cuando haya  - o se constituya- comunidad sobe el solar, pero tiene que estar clara en la escritura la voluntad de las partes. En el caso concreto considera que se ha configurado como una mera obligación y por tanto confirma la denegación de inscripción.

         COMENTARIO:

         En cuanto al debate de fondo, me parece que sí es posible la transmisión de presente de fincas jurídicas futuras, no construidas todavía, siempre que estén debidamente definidas, pues conceptualmente creo que es posible su existencia jurídica, por voluntad de las partes, aunque físicamente no estén construidas. La escritura de permuta operaría como traditio ficta. La escritura de entrega de las fincas en el futuro operaría como entrega física y como carta de pago del cumplimiento de las obligaciones, pero no como traditio, ya que la transmisión de la propiedad  tiene lugar con la permuta. Por ello, si hay división horizontal, me parece indudable la posibilidad de inscripción, aunque no estén terminadas las fincas futuras.

         La citada sentencia del TS no me parece definitiva, ni mucho menos, pues se dicta por una Sala de lo Contencioso, por tanto a los efectos de anular un Reglamento, y hay más jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, contradictoria, que sí admite esa posibilidad.

         Si no se aceptara la posibilidad de configurar derechos reales sobre fincas futuras, habría que entender como viciadas de nulidad muchas de las inscripciones de hipotecas de fincas en construcción de un edificio en propiedad horizontal o de las transmisiones de las diferentes fincas en construcción. Y los embargos o cargas que recaigan sobre las mismas, pues según esa teoría los derechos reales no pueden existir sobre cosas futuras. Pensemos que cabe declarar un edificio en construcción y dividirlo horizontalmente con sólo el proyecto y la licencia, según unos autores, o con el mero comienzo de las obras de excavación en todo caso y en ese momento se describe y declara como elemento independiente el piso séptimo izquierda que no existe y tardará un buen tiempo en formarse.

         En definitiva, habría que proscribir la división horizontal hasta que el edificio esté terminado, lo que no parece razonable pues implicaría la imposibilidad de financiación hipotecaria de un edificio en construcción y va contra la constante práctica notarial y registral que habría que entender como errónea.

         Por ello, habrá que estar al caso concreto, pero habiendo división horizontal y, estando clara la voluntad de las partes, creo que se debería poder inscribir la permuta de las fincas futuras. Lo que ocurre en la mayor parte de los casos es que no se definen las fincas futuras en la escritura de permuta, y no suele haber división horizontal, por lo que no se pueden inscribir. Para estos casos, la DGRN abre la puerta a su inscripción mediante la constitución de una comunidad sobre el solar entre ambas partes, pactando la entrega futura.  (AFS)

PDF (BOE-A-2009-9586 - 11 págs. - 259 KB)

108. CANCELACION: REQUIERE CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCION JUDICIAL. Resolución de 8 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Pavimentos Moraga S.C.L., contra la negativa del registrador de la propiedad nº 1 de Albacete, a inscribir la cancelación de una condición resolutoria inscrita.

         En el Registro figura inscrita como condición resolutoria la siguiente cláusula: El plazo establecido entre las partes contratantes para la entrega de las unidades de obra acordadas, con su correspondiente cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación y con enganches de luz, agua y demás servicios y suministros, se realizará antes de los treinta meses, a contar desde la concesión de la licencia municipal de obras. No obstante lo anterior, el plazo máximo para la entrega de la contraprestación pactada es de cuatro años y seis meses contados desde el otorgamiento de la presente escritura. Transcurrido dicho plazo, sin que las unidades de obras hayan sido entregadas a la parte cedente, ésta podrá resolver de pleno derecho la presente escritura, con pérdida, para la entidad cesionaria, de todas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

         Se solicita ahora su cancelación por entender que tiene alcance puramente personal

         La Dirección, confirmando el criterio del Registrador, entiende que al tratarse de una inscripción ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, su modificación sólo podría realizarse mediante el consentimiento del titular registral o resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (Arts. 1.3, 82, 214 y 217 LH). Y tampoco es procedente el procedimiento de rectificación de errores, pues para ello es preciso que se trate claramente de tales errores y así lo reconozca el Registrador. (MN)

PDF (BOE-A-2009-9587 - 5 págs. - 194 KB)

*109. UNA SOLA FINCA REGISTRAL Y DOS PARCELAS CATASTRALES, UNA URBANA Y OTRA RUSTICA. Resolución de 12 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don José María Regidor Cano, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Colmenar Viejo, a la inscripción de una escritura complementaria de otra de compraventa y declaración de obra nueva.  Vinculante.

         Se trata de una finca, que en el Catastro tiene dos referencias catastrales: el terreno, que en el Catastro se define como rústico, y una casa que se define como urbana. Ahora en la escritura la finca entera se define como rústica, aunque se dice que en su interior se ubica una casa, que se describe, y se aportan las dos certificaciones catastrales.

         El Registrador exige que se le precise la parte rústica y la parte urbana en la escritura.

         El Notario recurre alegando: que el concepto de rústico y urbano contenido en la legislación catastral es distinto del concepto de finca rústica y urbana para la legislación registral y que, catastralmente hablando, las edificaciones son fincas urbanas aunque se hallen edificadas en terrenos rústicos.

         La  DGRN considera, como el Notario autorizante, que aunque toda la finca entera sea rústica, a los únicos efectos del Catastro puede estar configurada y recibir tratamiento diferente el terreno, como parcela catastral rústica, y la casa, como parcela catastral urbana. De igual forma son compatibles las dos certificaciones, pues una está referida a la finca entera, superficie, linderos, etc… y la otra a la construcción, uso, número de plantas, etc. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-9588 - 3 págs. - 175 KB)

*110. BIENES PATRIMONIALES DEL AYUNTAMIENTO: NO CABE ENAJENACION POR ADJUDICACION DIRECTA. Resolución de 13 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alejandro Aragón Vela, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cuéllar, a inscribir una escritura pública de venta de un bien patrimonial público.

         Se deniega la inscripción de una escritura de enajenación por adjudicación directa de una finca urbana inventariada como bien patrimonial del Ayuntamiento por no haberse acudido a un procedimiento de subasta pública.

         La Dirección General, confirmando otras resoluciones recaídas en esta materia, confirma la calificación, ya que del art. 80 del TR de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local y del 112.2 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales se deduce que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de los bienes y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. Sostiene igualmente que no cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenación de bienes a la administración local al no relacionar los artículos 136 a 145, que regulan dicha cuestión, en la disposición final segunda como legislación supletoria de la Administración local. (MN)

PDF (BOE-A-2009-9589 - 4 págs. - 187 KB)

*111. DERECHO DE USO FAMILIAR DE LA VIVIENDA Y TRANSMISION DE LA VIVIENDA. Resolución de 14 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Agustín Rodríguez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, a inscribir una escritura pública de compraventa. Vinculante.

         En el Registro figura inscrito un derecho de uso familiar de una vivienda a favor de la esposa y de los hijos, dentro de un procedimiento de separación.

         Ahora la esposa, titular del pleno dominio en la liquidación de gananciales, vende dicha finca. La registradora exige el consentimiento del cónyuge no titular, padre de los hijos, por considerar que ellos son titulares del derecho también.

         Señala la DGRN que el derecho de uso es un derecho de tipo familiar y no patrimonial. Considera por ello que una cosa es el interés protegido (el interés familiar en este caso) y otra es la titularidad del derecho, (en este caso únicamente de la esposa) que conlleva el poder de disposición del mismo. En definitiva, los hijos son beneficiarios, pero no titulares de ese derecho, pues lo es únicamente la esposa.

         La atribución del derecho de uso familiar conlleva un derecho a ocupar la vivienda por sus beneficiarios y, para disponer de la vivienda, la necesidad de consentimiento del cónyuge no titular de la vivienda, pero titular del derecho de uso (artículo 96 del código civil). Por ello es innecesaria la constancia del derecho de uso familiar en el Registro cuando el cónyuge titular del pleno dominio es titular también del derecho de uso.

         En el caso concreto, conforme a lo antes expuesto, concluye la DGRN que no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular y revoca la calificación. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-9590 - 3 págs. - 178 KB)

117. PARTICION DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCION DE TODOS LOS HEREDEROS. Resolución de 22 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Ruiz Higueras, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix, a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

         Se otorga una escritura de partición de herencia en la que comparecen parte de los herederos, que se limitan a adjudicar pro indiviso los bienes, en la misma proporción que marca el testamento. Los restantes herederos no comparecientes han aceptado la herencia dentro de un procedimiento judicial, por lo que el recurrente entiende que no es necesaria su intervención ya que los bienes se adjudican indivisos.

         La DGRN considera que estamos ante una auténtica partición y por tanto es necesaria la intervención de todos los herederos, pues el derecho hereditario en abstracto que le corresponde a cada uno de ellos, al  convertirse en titularidad concreta sobre cada uno de ellos mediante la partición, necesita del consentimiento individualizado de todos los herederos. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-10008 - 3 págs. - 174 KB)

118. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Resolución de 23 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Esther López Rodríguez, contra la negativa de la registradora accidental del Registro de la Propiedad de Pinto, a inscribir una escritura de donación.

         Después de haberse inscrito una escritura de donación otorgada por la titular registral se presenta otra (otorgada en fecha anterior por una apoderada de aquella), mediante la cual se dona la misma finca a otro donatario.

         La registradora deniega la inscripción porque la donante ya no es la titular registral.

         La recurrente alega que la escritura inscrita se otorgó por quien ya no tenía poder de disposición, por lo que considera nula dicha inscripción y solicita que se inscriba a su nombre.

         La Dirección General confirma la nota de calificación basándose en que el recurso contra la calificación no es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los Registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado y una vez se ha practicado el asiento éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, de modo que el Registro se cierra a los títulos incompatibles, aunque sean de fecha anterior al inscrito (art.17 LH, expresión del principio de prioridad), lo cual no es óbice para que los interesados puedan, si lo desean, acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar o contender entre sí acerca de la validez o nulidad de tales títulos al amparo del artículo 66 de la Ley Hipotecaria. (MN)

PDF (BOE-A-2009-10009 - 4 págs. - 183 KB)

*119. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN CASTILLA LEON: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y DE LA FECHA DE RECEPCION DE LA OBRA. Resolución de 25 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don José María Cano Calvo, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5 de Valladolid, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.

         En cuanto a la exigencia o no del Acta de Depósito del Libro del Edificio ver la Resolución de 10 de Diciembre de 2008. Ver comentario. En definitiva, tratándose de autopromotor no es necesario acreditar la citada Acta notarial.

         En cuanto al segundo defecto, relativo a que la registradora exige que conste la fecha de recepción de la obra sin reservas, a efectos del cómputo del seguro decenal (art. 17.1 Ley Edificación), por si en el futuro se vendiere la vivienda, contesta la DGRN que en ninguna norma se exige que conste en la escritura o en el Registro dicha fecha, y no se pronuncia sobre cuál será la forma de acreditar el día inicial del cómputo, pues ello será objeto de calificación, en su caso, en el futuro. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-10010 - 6 págs. - 205 KB)

*120. LOS PLANOS PARA DESCRIBIR ELEMENTOS COMUNES DE LOS GARAJES. Resolución de 26 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Torrevieja, don Miguel Ángel Robles Perea, contra la negativa del registrador de la propiedad accidental nº 2 de Torrevieja, a la inscripción de una escritura de venta de una porción pro indiviso de una finca.

         Hechos: Se vende una treinta y seisava parte indivisa de una finca destinada a garajes, “que se concreta e individualiza en el uso y disfrute exclusivo de la plaza de garaje número siete, que tiene una superficie de doce metros seis decímetros cuadrados, un perímetro de catorce metros cuarenta centímetros, y linda…”.

         El Registrador suspende la inscripción porque se transmiten participaciones indivisas correspondientes a un local que atribuyen el uso exclusivo de zonas destinadas a plazas de garaje, sin que, con carácter previo se hayan  determinado los elementos comunes o zonas comunes de dicha finca, conforme a lo establecido en el articulo 53.b del RD 1093/1997 de 4 de Julio.

         El Notario recurrió alegando que es suficiente con la inscripción del régimen de propiedad horizontal en la que aparece descrito el local sin defecto alguno y con el plano de situación de la plaza que se acompaña.

         La DGRN admite que se cumple con el 53 b cuando se acompaña un plano de donde resulta la ubicación de todas las plazas, y, lógicamente, los elementos comunes de todas ellas –zonas de paso-.

         Pero parece que no se acompañó realmente ese plano, que no obra entre la documentación examinada por el Centro Directivo, por lo que confirma la calificación.

         Aprovecha para “tirar de las orejas” a notario y registrador, porque, por su falta de comunicación, se ha provocado un recurso por la mera falta de un documento complementario recalcando que “la colaboración y la fluidez de relaciones entre los mismos es esencial para el tráfico jurídico inmobiliario”.

         Notas: Alabamos la llamada general a la comunicación que hace el Centro Directivo, pues una relación fluida puede allanar no pocos obstáculos y reducir burocracia y tiempo en beneficio de los ciudadanos y de los propios empleados de notarías y registros, todos ellos “sufridores”.

         Sin embargo, en el presente caso creo que ha sido oportuno el que se llegara a la resolución porque se sienta criterio respecto a una situación que se da mucho en la práctica y que puede resultar paradójica:

         Se alega como argumento que la división horizontal estaba inscrita. Y es cierto que el artículo 53 b) lo que realmente podría permitir es suspender la inscripción de la división horizontal si no se cumple con sus exigencias. Pero, en ese momento, lo normal es que el funcionario calificador desconozca –incluso el propio promotor- si se va a transmitir por participaciones indivisas el local, o bien entero, o bien a través de sucesivas segregaciones, por lo que, ante conjeturas, en mi opinión, no cabe suspender.

         Y, una vez inscrita la división horizontal, viene la primera transmisión de cuota indivisa. Parece lógica la duda del registrador:

            - Por un lado tiene inscrita ya la división horizontal y el encabezado del art. 53 alude a ese tipo de títulos.

            - Pero, por otro, es ahora cuando se entera de que se va a transmitir el local por cuotas indivisas, utilizando la letra b) expresamente la palabra transmisión (que no se compagina con un título de división horizontal)

         Junto con esta disyuntiva, surge otra: cómo interpretar la palabra descripción, si como literaria o como gráfica (aquí se inclina la DG, creo que con acierto, por admitir la gráfica, más precisa)  Y cuál debe de ser su alcance, porque los elementos comunes no deben necesariamente coincidir con las zonas de paso a las que alude la Resolución, ya que puede haber más sólo de este elemento (por ejemplo un trastero, un cuarto de electricidad o basuras…). (JFME)

PDF (BOE-A-2009-10011 - 3 págs. - 176 KB)

*123. POSIBILIDAD DE EMBARGO SOBRE EL EXCESO DE EDIFICABILIDAD. Resolución de 30 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Fernando Checa Pons, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Mijas, a anotar un embargo sobre un exceso de edificabilidad sobre un solar. Vinculante.

         Se plantea si es procedente la práctica de una anotación de embargo sobre un exceso de edificabilidad que no consta previamente inscrito en el Registro, cuando se acompaña certificación urbanística del Ayuntamiento en el que se certifica el derecho a un mayor volumen edificable que el de la edificación existente sobre la parcela.

         La Dirección revoca la Nota, basándose en su propia doctrina -R. de 5/4/2002- que permite configurar como finca independiente el volumen edificable existente en el subsuelo; y la legislación vigente –cfr. art. 17 a del TR de la Ley del Suelo- que define la finca como unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo –o el RD 1093/1997- que admite la posibilidad que el aprovechamiento urbanístico pueda independizarse y a modo de agregación pasar a formar parte de la finca a la que se transfiere haciéndose constar por nota marginal o pasar a formar finca registral independiente.

         En este caso existe un solar que es objeto de embargo en cuanto a su exceso de edificabilidad: De la calificación urbanística, se permite delimitar suficientemente el aprovechamiento urbanístico perteneciente a la finca embargada, de modo que no hay obstáculo a la práctica del embargo sobre él, que se hará constar en el folio de la finca y que en el caso de ejecución se configurará como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca; además, tal exceso de edificabilidad se lo reservó expresamente el promotor en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal sobre la misma, por lo que tampoco hay inconveniente desde la perspectiva del tracto sucesivo y no será necesario el consentimiento de los titulares de derechos sobre los elementos independientes que pudieran haber resultado de la división horizontal. (MN)

PDF (BOE-A-2009-10014 - 4 págs. - 185 KB) 

127. PARCELACION URBANISTICA EN SUELO RUSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA. Resolución de 29 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Constructora Gutiper S.L. contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de segregación y obra nueva.

         En una escritura se formaliza la segregación en suelo rústico de 107 parcelas, con sus correspondientes declaraciones de obra nueva. Se acompañan sendos documentos municipales del Alcalde y Secretario de los que resulta que no hay parcelación urbanística y por ello se concede licencia de segregación, que no se transcribe.

         La normativa de Castilla-La Mancha prohíbe  las parcelaciones en suelo rústico (Art 91.2  Ley 2/1998).

         El registrador suspende la inscripción en base a lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 del Reglamento de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística.

         El recurrente alega que no hay parcelación- a pesar de estar en suelo rústico- por no dar lugar a un núcleo de población, y en consecuencia es innecesaria la licencia.

         La DGRN confirma la calificación, a la vista de la contradicción de los documentos presentados, y del hecho evidente que la segregación de 107 parcelas puede dar lugar a un núcleo de población, considera no acreditada la concesión de licencia de segregación, y en consecuencia ordena al registrador que proceda conforme al citado artículo 79. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-10601 - 4 págs. - 188 KB)

128. ANOTACION DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 30 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Javier Román Pérez, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 2 de Sevilla, por la que se deniega una anotación preventiva de embargo.

         Se plantea si es posible la anotación de embargo en procedimiento entablado contra una sociedad civil, cuando el bien sobre el que se solicita la anotación figura inscrito a nombre de una socia. Por diligencia complementaria se aclara que la socia no es parte ejecutada en el procedimiento ni ha sido demandada, pero que se practica el embargo por su responsabilidad subsidiaria en su calidad de socio.

         El Registrador deniega la anotación por aparecer la finca a nombre de persona distinta de la que se sigue el procedimiento.

         La Dirección General, sin entrar a discutir sobre la procedencia de la responsabilidad subsidiaria por tratarse de una decisión judicial de fondo a la que no se extiende la calificación registral, confirma la calificación del Registrador entendiendo que procede la denegación de la anotación solicitada, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (arts. 20 y 38 LH y 140.RH) toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral. (MN)

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129. FALTA DE LIQUIDACION DE GANANCIALES Y ACTOS DISPOSITIVOS POSTERIORES. Resolución de 2 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Larraz Isturiz, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 6 de Valladolid, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa.

         En una escritura un viudo se adjudica unilateralmente la mitad indivisa de un determinado bien de su extinta sociedad de gananciales e inmediatamente después vende dicha mitad. Acompaña un Auto judicial del que resulta que se inventaría en la herencia de la esposa la otra mitad indivisa, pero no se acreditan las operaciones de liquidación de gananciales.

         El registrador suspende la inscripción de la venta en tanto no se efectúe la liquidación de gananciales con intervención de ambas partes.

         Con posterioridad a la nota de calificación se presenta una escritura de protocolización de un Auto judicial de liquidación de sociedad de gananciales.

         La DGRN confirma el criterio del registrador, señalando que disuelta, pero no liquidada, la sociedad de gananciales surge una comunidad postmatrimonial en la que cada una de las partes tiene derecho a la mitad del conjunto de los bienes, pero no individualmente de cada uno de ellos, por lo que no se puede disponer de ninguno de los bienes sin la intervención de todos los partícipes. Por otro lado la presentación de la segunda escritura de liquidación es extemporánea al recurso y no debe de ser tenida en cuenta en la Resolución. (AFS)

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**130. CALIFICACION REGISTRAL DE LOS MEDIOS DE PAGO. Resolución de 2 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Eduardo Jiménez García, notario de Valladolid, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de compraventa.

         Hechos: Se presenta una escritura de compraventa de un solar. En su estipulación segunda se dice que el precio de la venta fue de 356.000 euros, a los que se incrementan 56.960 correspondientes al IVA, lo que hace un total de 412.960 euros, de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo momento del otorgamiento.

         Respecto de los pagos anteriores a la autorización de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: «Antes del día de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de € 249.864 con ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados, en las fechas que en él se indica. Los pagarés fueron cobrados por compensación a través de la cuenta de la Sociedad «Urbanizadora Comon, S.A.» con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente».

         Más adelante aclara que «los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia».

         Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulación resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por cuatro pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el día 16 de enero de 2006 se efectúan dos pagos por importes de 17.800 y 18.100 euros, y el día 17 de enero de 2007 se efectúan otros dos pagos por importes de 52.403,20 y 53.286,40 euros), así como el medio empleado consistente en sendas transferencias bancarias, con indicación de la entidad de crédito y el número de la cuenta de abono; el segundo grupo está integrado por un total de veintiséis pagos, con indicación de sus importes, fechas (comprendidas entre el 17 de enero de 2007 y el 26 de marzo de 2008) y con indicación de su ingreso en una determinada cuenta bancaria – sin indicación alguna a los pagarés que se citan en el cuerpo de la escritura -.

         El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial.

         El Notario se acoge al argumento que utilizaba la DGRN, bajo la anterior Directora general, de que única y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción.

         DGRN: En esta resolución, acertadamente a mi juicio, se rectifica tal doctrina, y ahora se proclama lo siguiente:

         “El contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por el artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido del instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial y en el artículo 177 del Reglamento Notarial. (…)

         Tampoco puede prosperar el argumento (del notario recurrente) basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción.

         Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado. Así resulta del correlativo artículo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual «el Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasiones su falta».

         Es más, si el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicaría la existencia de una antinomia entre éste precepto, que sólo autorizaría al cierre registral en el caso de que el Notario haya hecho expresa mención de la negativa de los comparecientes, y el trascrito artículo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los títulos en que se omitiere cualquier mención o circunstancias de las contenidas en el artículo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicción porque el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensión de la inscripción que resultan de los artículos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportación de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes). (…)

         Ahora bien, en caso de que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia (del art 254.3 LH) en la escritura, tal omisión no debe impedir la actuación calificatoria del Registrador, pues ello produciría el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al ámbito registral, contradiciendo así abiertamente el espíritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposición de Motivos de la Ley 36/2006 de la que traen causa la redacción actual de los preceptos aquí y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones «quede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras», inscripción que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria). En este sentido debe recordarse que uno de los medios empleados por la citada Ley en la lucha contra el fraude fiscal ha sido el de «potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude», lo que se compadece mal con interpretaciones que reduzcan las facultades de control que en este ámbito desarrollan los Registradores.

         Finalmente, hemos de señalar que este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión.”(JDR)

         Artículo de Javier Serrano.

PDF (BOE-A-2009-10604 - 12 págs. - 263 KB)

131. CALIFICACION REGISTRAL DE LOS MEDIOS DE PAGO. Resolución de 2 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Eduardo Jiménez García, notario de Valladolid, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de compraventa.

         Similar a la anterior. (JDR)

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*133. CONCURSO: INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA, AUTORIZADA ANTES DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO, PERO PRESENTADA AL REGISTRO POSTERIORMENTE.  Resolución de 3 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Irene Enríquez de Salamanca Saura, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de Madrid, a inscribir una escritura de compraventa.

         Hechos: Por escritura autorizada el 18 de mayo de 2005, X adquiere de la Mercantil XX un piso y una participación indivisa de garaje, representativa de una plaza de aparcamiento. Dicha escritura se presenta en el Registro el 17 de julio de 2008, suspendiéndose la inscripción de la misma en cuanto a ambas por existir asientos de presentación previos.

  .      .- En cuanto a la vivienda, porque aparece un asiento de presentación relativo a declaración de procedimiento concursal voluntario de la Mercantil vendedora, según auto de fecha 4 de septiembre de 2006, y otro de 19 de abril de 2007, por el que se suspenden las facultades de administración y disposición de la deudora sobre su patrimonio y su sustitución por la administración concursal.

         .- Y, respecto a la participación del garaje, porque no estaba previamente inscrita en cuanto a la misma, la escritura de obra nueva y división horizontal, de la que resulta el régimen de propiedad horizontal y la división del garaje en cuotas, una de las cuales era la enajenada.

         Registrador: Rechaza la inscripción:

         - en cuanto a la vivienda porque para ello sería necesaria la autorización del Juez del Concurso y los administradores concursales, y, en su caso, y si procediere, el juez del concurso ordene cancelar los asientos que se refieren a tal concurso.

         – En cuanto a la segunda porque no figura inscrita la escritura de obra nueva y división horizontal.

         Recurrente: Para la recurrente, la situación concursal que afecta a la sociedad vendedora no cierra el Registro a los actos dispositivos del concursado, anteriores a dicha declaración judicial, ya que como consecuencia del efecto traslativo del dominio a favor de la compradora, los bienes transmitidos salieron ya del patrimonio de la sociedad vendedora, y al no formar parte de la masa concursal, no cabe extender a ellos las medidas sobre administración del concurso. Por lo que hace a la participación del garaje, la falta de previa inscripción de la escritura de división en cuotas, una de las cuales es la vendida, tampoco afecta a la posibilidad de inscripción, ya que dicho título era también de fecha anterior al concurso.

         DGRN: La DG estima el recurso en cuanto al primer supuesto, es decir a la inscripción de la vivienda, ya que la anotación del concurso afecta a aquellos bienes o derechos posteriores a la declaración de concurso, pero no hay obstáculo en cuanto a la inscripción de los actos de enajenación anteriores a dicha declaración de concurso, sin necesidad de intervención del juez, ni de los administradores concursales, ya que los mismos no integran la masa del concurso, y ello sin perjuicio de las acciones de rescisión de tales actos, cuando el deudor los hubiera realizado dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración. La inscripción de estos actos traslativos se practicará con supeditación al procedimiento concursal, de modo que será el titular, cuya adquisición se inscriba con posterioridad a la anotación de concurso, a quien corresponderá la carga de la defensa de su dominio.

         En cuanto a la participación del garaje, se rechaza la inscripción, dado de que, conforme al artículo 8.5º LH y 68 del RH, la inscripción de una plaza de garaje como independiente o de una transmisión de cuota es imprescindible la inscripción previa del régimen de propiedad horizontal. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-10607 - 4 págs. - 190 KB)

135. PLAZO PARA CANCELAR POR CADUCIDAD: COMPUTO. Resolución de 4 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto don José Antonio García Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Gijón, a practicar la cancelación de una hipoteca.

         Se pretende la cancelación por caducidad de una hipoteca constituida en garantía de un crédito en cuenta corriente por plazo de catorce años contados a partir del 31 de enero de 1980.

         El recurrente entiende que el plazo de 20 años que establecen los arts. 1.964 CC y 128 LH debe iniciarse mismo día 31 de enero de 1980.

         La Dirección General confirma la calificación en el sentido de que, como exige el propio art. 82.5 LH, para que opere esta cancelación por caducidad es preciso que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, pero contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que se añade además, el año siguiente. Y en el presente no ha transcurrido el plazo de 20 años que debe contarse desde el día 31 de enero de 1994. (MN)

PDF (BOE-A-2009-10609 - 2 págs. - 171 KB)

*136. TUTELA: NO SE PRECISA AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA LA ACEPTACIÓN DE HERENCIA, SI ÉSTA HA SIDO YA APROBADA JUDICIALMENTE. Resolución de 4 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Jesús Mañas Mínguez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villar del Arzobispo, a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 136.-  Rs. 4 junio 2009. DGRN. BOE de 27 junio 2009. Coordinadora Disminuidos Físicos y Psíquicos de Villar- Registro de la Propiedad de Villar del Arzobispo.

         Hechos: Se formaliza escritura de aceptación y adjudicación de herencia de determinado matrimonio, en la cual, la heredera está representada por su tutora la Coordinadora de Disminuidos Físicos y Psíquicos de Villar y Comarca, escritura que fue presentada en el Registro de la Propiedad, una vez obtenida la aprobación judicial de dicha partición.

         Registrador: Rechaza la inscripción, ya que dicha herencia había sido aceptada por la Entidad Tutora de la heredera pura y simplemente, cuando conforme al art 271 del c.c. el tutor precisa autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia o repudiar ésta o las liberalidades.

         DGRN. Estima el recurso de la Entidad recurrente, por cuanto que si bien es cierto que el Cc. exige la autorización judicial tanto para la aceptación de la herencia por el tutor, sin beneficio de inventario, como también se precisa aprobación judicial una vez realizada la partición, lo cierto es que en este caso, recaída la aprobación judicial posterior por la que se aprueba la actuación de la tutora respecto de la forma en que ha aceptado la herencia y adjudicado la misma y producidos los efectos del beneficio de inventario a favor del tutelado, las consecuencias de la inobservancia por el tutor de la obtención de la autorización previa para la aceptación sin beneficio de inventario, ha de quedar limitada al ámbito de la posible responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-10610 - 2 págs. - 172 KB)

*137. CANCELACIÓN DE HIPOTECA QUE GARANTIZA DEUDA DOCUMENTADA EN PAGARÉ. Resolución de 4 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Coloma de Gramenet, don David Pobes Layunta, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Badalona, a inscribir determinada cláusula de una escritura de constitución de hipoteca.

         Hechos: se trata de una escritura de reconocimiento de deuda –documentada mediante un pagaré del que se incorpora una copia–, y constitución de hipoteca que garantiza dicha deuda, aparte de intereses de demora y costas. En la escritura se incluye la siguiente estipulación: «El dueño de las fincas, o cualquier otra persona facultada legalmente para ello, podrá obtener por sí solo la cancelación de esta hipoteca por la demostración objetiva del hecho del pago o por el mero transcurso de un año desde el vencimiento de la deuda si en el Registro no consta haberse incoado procedimiento ejecutivo; en dicho momento se considerará extinguida la hipoteca y se podrá solicitar la cancelación de la misma por acta notarial. Para la demostración objetiva del hecho del pago bastará la exhibición del pagaré, o bien la exhibición de la certificación bancaria que acredite que el pagaré ha sido satisfecho con cargo a alguna cuenta de la parte deudora; todo ello sin perjuicio de otros medios de prueba.»

         El Registrador practica la inscripción de la hipoteca pero deniega la inscripción de las frases de dicha estipulación que consta en negrita cursiva.

           El Notario alegó, entre otras razones, que el documento en cuestión es un pagaré de cuenta corriente normalizado y que la normalización obliga y garantiza que cada pagaré de cuenta corriente normalizado sea un documento individualizado y único, con su serie y número distinto, lo cual impide que pueda ser confundido con otro.

            La DGRN confirma su criterio y razones:

                 - La regla general es que, aun cuando haya habido pago, la inscripción de hipoteca no se cancelará sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento el acreedor o sus causahabientes, o en su defecto, en virtud de resolución judicial.

                 - Para correlacionar el Registro, con la realidad extrarregistral, es necesario justificar la realidad de dicho pago y su correspondencia con el crédito garantizado. En el caso debatido, la deuda se documenta mediante un pagaré, que es documentos privado, creado por particulares y carente de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que el pagaré que en su caso se exhiba es el mismo que se emitió al otorgar la escritura Por ello, aunque se haya testimoniado copia, no hay garantía de que el pagaré presentado sea el mismo que el exhibido en su día al Notario. No se puede, pues aplicar la doctrina de las letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación.

                 - Puede haber intereses –también garantizados-, salvo si el pagaré se exhibe a su vencimiento o antes.  (JFME)

             Ver el informe del notario, enviado a la redacción.

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138. CONCRECIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN UNA CUOTA INDIVISA. Resolución de 5 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 1 de dicha ciudad, a inscribir una escritura de liberación de carga y concreción y redistribución de responsabilidad hipotecaria. Vinculante.

         Hechos:

              - En 2006, se constituyó hipoteca sobre determinada finca y, además, sobre dos veinticincoavas partes indivisas de otra finca, destinada al aparcamiento de vehículos. Las cuotas indivisas dan derecho al uso exclusivo de las plazas de aparcamiento números 13 y 25. Se distribuye la responsabilidad hipotecaria, correspondiendo conjuntamente a las dos veinticincoavas partes indivisas 21.800 euros de principal, etc..En el Registro no aparece inscrita la asignación de uso de plazas concretas.

              - En escritura posterior, las partes originales convienen en dejar «libre de toda responsabilidad por razón de la reseñada hipoteca una veinticincoava parte indivisa de la finca registral número 5041, y que se concreta en la plaza de garaje número 13, recayendo la total responsabilidad de la citada finca en la veinticincoava parte indivisa restante que se concreta en la plaza de garaje número 25, considerando suficientemente garantizado el préstamo con dicha participación».

              - A continuación, los dueños y deudores hipotecantes vendieron “libre de cargas” la cuota indivisa relacionada con la plaza 13 (la que querían liberar) a determinadas personas.

              - El Registrador inscribió la compraventa ese mismo año (2006), pero sin hacer constar la asignación de uso sobre la concreta plaza de aparcamiento y rechazó la inscripción de la escritura de liberación de carga y concreción y redistribución de responsabilidad hipotecaria, sin que conste que se hubiera impugnado la calificación negativa.

              - Continúa la otra cuota indivisa “gravada” inscrita a favor de los hipotecantes iniciales que pactaron luego la distribución.

         Registradora: En 2009 se presenta de nuevo la escritura de liberación de hipoteca con redistribución de responsabilidad hipotecaria, suspendiendo la inscripción, porque considera necesario el consentimiento de los titulares de la otra cuota indivisa para determinar cuál es la cuota que queda libre, máxime cuando en el Registro no aparece inscrita la asignación de uso.

         El Notario recurrente no estima que sea obstáculo la no constancia de asignación de uso en el Registro.

         La DGRN revoca la nota.

         A) Regla general. Reconoce que la liberación de una parte del bien (en este caso de parte de la cuota hipotecada) puede implicar una modificación sustancial del objeto de la garantía que subsiste, por lo que requerirá el consentimiento de los restantes constituyentes -además del que preste el acreedor-, al no serles indiferentes sus consecuencias. A la misma conclusión se llega por aplicación del principio de subsistencia íntegra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligación asegurada. Y. para no perjudicar a deudores que hayan podido pagar por cuenta de los demás, acaba deduciendo que “para la liberación de una de las fincas y cancelación parcial de la hipoteca total se requerirá, pues, además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca”.

         B) Excepción aplicable. No se precisará el consentimiento de los dueños del bien o derecho cuyo gravamen sea totalmente cancelado, si el acreedor ha consentido en la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, de modo que ya no existirá relación interna alguna por razón de la deuda y de la hipoteca entre los distintos cotitulares –los transmitentes y los adquirentes–, e implica un definitivo señalamiento de la responsabilidad hipotecaria a que queda afecta únicamente la participación indivisa que conservan los transmitentes.

         Comentarios:

              - Queda claro que en los casos de concreción de la responsabilidad hipotecaria (sin distribución previa), como regla general, han de prestar consentimiento todos los constituyentes y, si hubiera habido terceros adquirentes inscritos, también ellos. Si tales adquirentes fueran obviados, sufrirían principios básicos como los de prioridad y legitimación registral.

              - Sin embargo, si ya ha habido redistribución, desaparecen las relaciones internas que pudieran favorecer a quien ha pagado por los demás, con facultades de subrogarse en la garantía. Y, además, en el caso concreto, la cuota de este tercer adquirente es la que queda liberada.

              - Ahora bien, a la hora de calificar, para el tercer adquirente, formalmente no ha habido distribución porque ésta no se encontraba inscrita. Tal vez hubiera ayudado a evitar la discusión el que se hubiese presentado, junto con la escritura de redistribución, la posterior de compraventa de la que se desprende que los adquirentes ya sabían que la cuota adquirida era la que estaba libre de cargas. (JFME)

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141. CATASTRO Y REGISTRO: NO IDENTIDAD DE LINDEROS. Resolución de 5 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Moaña, don José Luis Espinosa Soto, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cangas, a la inscripción de una escritura de segregación de fincas.  

         Hechos: Se formaliza una escritura en la que se segregan cuatro fincas independientes, previa licencia municipal. La cuestión planteada es la de que las descripciones resultantes no concuerdan unas con otras, ya que difieren los linderos entre ellas y con respecto a la finca matriz, y tampoco la descripción resulta concordante con el Catastro.

         Registrador: Suspende la inscripción, por no describirse con exactitud dos de las parcelas segregadas, ya que existe contradicción entre los linderos de la misma y de la finca matriz.

         Dirección General.-  Desestima el recurso, tras destacar la nimiedad del tema suscitado, ya que si la descripción de las fincas no se corresponde exactamente con el plano unido, ni con la descripción separada de cada finca, ni con el  plano catastral, tal defecto es fácilmente subsanable, si se rectifica la escritura, haciendo coincidir las distintas descripciones. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-10692 - 3 págs. - 174 KB)

*142. CALIFICACIÓN DE SI HA HABIDO FÁBRICA DE TÍTULOS PARA INMATRICULAR. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. Resolución de 8 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Anselmo Muñoz Ruiz, contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona, a la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad.  Vinculante.

         Hechos: Se presenta para inmatricular una finca una escritura de disolución de condominio y, como título previo, escritura de herencia, con el número de protocolo inmediato anterior, en la que se adjudican la finca los que, a continuación, disuelven la comunidad.

         El Registrador considera que la documentación ha sido fabricada artificialmente para conseguir la inmatriculación, y por ello suspende la inscripción.

         El Recurrente alegó que las simples sospechas acerca de la realidad o ficción en un negocio no deben ser suficientes para negar la inmatriculación, no pudiendo el Registrador erigirse en sentenciador de tal situación.

         La DGRN estima también que las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción. En el caso concreto, además, el fallecimiento del causante se produjo en 1980, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión, conforme al artículo 657 del Código Civil.

         Notas: Está claro que en el caso concreto había diferencia temporal entre las dos “transmisiones”, aunque se documentaran seguidas. Sin embargo existen supuestos en los que se debería permitir al Registrador el frenar situaciones de fábrica de títulos flagrantes. Pongo algunos ejemplos:

              - A vende a B y, a continuación, B vende a A.

              - A compra con confesión de privatividad de B (sin acreditar el origen del dinero) y, seguidamente, A aporta a la sociedad de gananciales con B.

              - A aporta a la sociedad conyugal con B y después disuelven, quedándosela B.

         Por otra parte, al no hacer referencia el registrador en su nota de calificación a si la disolución de comunidad es o no un título traslativo, le ha evitado a la DGRN el entrar en tan espinoso asunto. Pero es una pena, porque posiblemente sea uno de los casos en que mayor necesidad hay de unificar la práctica.

         En mi opinión, la disolución de comunidad no es un título traslativo, sino determinativo, al no entrar ninguna persona más en la relación jurídica. Por ello, en pura ortodoxia, no es título inmatriculable, ni como último título, ni como previo. Y aunque se considere transmisión, nunca lo será de todo el bien, pues el comunero que se lo queda, por definición, ya tenía parte. Sin embargo, la presión provocada por la práctica social en sentido contrario es tremenda, sobre todo en regiones minifundistas como Galicia en las que muchas fincas están todavía sin inmatricular o, si lo están, se les ha perdido el rastro. (JFME)

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*143. PATRIA POTESTAD: PRESTADO EL CONSENTIMIENTO PATERNO EN UN CONVENIO REGULADOR, NO SE PRECISA REITERARLO POSTERIORMENTE.  Resolución de 8 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María-Mercedes Neila Carretero, contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, a la inscripción de una escritura de compraventa. Vinculante.

         Hechos: En un convenio regulador relativo a un divorcio, en el que se atribuye la patria potestad conjuntamente a ambos cónyuges, y a la madre la guardia y custodia de dos hijos menores, se pacta lo siguiente “Ambos cónyuges estiman ajustada la cesión de la propiedad de la vivienda familiar a la esposa. En caso de venta de la vivienda familiar, con el precio obtenido por dicha venta, se adquirirá otra, la cual se inscribirá en el registro de la Propiedad a nombre de los hijos A y B y de la ex esposa. Si una vez adquirida la nueva vivienda quedare algún dinero de resultas de la venta de la casa familiar, dicho importe se ingresará en una cuenta corriente cuyos titulares serán los hijos y la esposa. De todos los hechos recibirá el ex esposo cumplida información”.

         En ejecución de dicho acuerdo, la ex esposa actuando por sí y en nombre de sus dos hijos menores A y B vende la vivienda familiar y compra otra en la que son adquirentes los dos hijos y la ex esposa, por terceras partes iguales.

         Registrador: Rechaza la inscripción, por cuanto para la venta de la vivienda familiar se precisa la conformidad del ex esposo, cotitular de la patria potestad, y en todo caso se debe acreditar previamente que la finca adquirida es aquélla a la que se refiere la sentencia, consecuencia de la venta de la vivienda familiar, lo que no se recoge en la escritura, ni siquiera como mera manifestación, así como que el precio con que se adquiere la nueva vivienda proviene de la venta de la anterior.

         Recurrente: Alega que el consentimiento del padre ya había sido prestado anticipadamente en el convenio regulador y que no era preciso reiterarlo, ni solicitar una autorización judicial. Si el consentimiento del padre fue prestado anticipadamente, la ex esposa no hace sino cumplir una obligación que asumió en el convenio y por tanto estamos ante un acto debido.

         Dirección General: La DG estima el recurso: primero no es necesario demostrar que el dinero procede de la venta primera, porque no hay que destruir ninguna presunción legal. El pacto recogido en el convenio regulador permite actuar a uno de los cónyuges sin necesidad de obtener el consentimiento del otro, que por ello se presta anticipadamente. Y en el mismo convenio hay otra garantía para que el padre y los hijos no puedan ser defraudados, y ello es la notificación posterior de la venta y compra realizadas; dicha notificación posterior de tales operaciones está presuponiendo que no hará falta ningún consentimiento posterior. (JLN)

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144. ELEMENTOS PRIVATIVOS EN DIVISON HORIZONTAL Y NECESIDAD DE SERVIDUMBRE DE PASO INSCRITA. Resolución de 9 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Construcciones y Promociones J. Díaz Fernández, S.L., contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira, a la inscripción de una escritura de constitución de propiedad horizontal.

         En una división horizontal alguno de los elementos privativos (garajes) tienen salida a la vía pública a través de una servidumbre de paso sobre un edificio colindante que no figura inscrita. Se plantea la cuestión de si es necesaria o no la previa inscripción de la servidumbre.

         Resuelve la DGRN que, aunque es cierto que la servidumbre existe sin necesidad de inscripción,  es necesaria la inscripción previa de la servidumbre para que no quepa duda de la existencia de la misma, teniendo en cuenta además que esa salida a la vía pública es un requisito esencial para la formación de elementos privativos independientes en la división horizontal. (AFS)

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*145. EMBARGO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL: CORREPONDE AL JUEZ APRECIAR QUIÉNES SON LOS HEREDEROS. Resolución de 9 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Luis Durán Ruiz, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Valencia de Alcántara, a la práctica de una anotación de embargo. Vinculante.

         Se plantea si en un procedimiento de ejecución en el que se embarga un bien ganancial habiendo fallecido uno de los cónyuges, por deudas del fallecido, basta con que el juez dé por acreditado quiénes son los herederos (por el libro de familia y la certificación negativa del RG de Actos de Última Voluntad) o es necesario, como exige el Registrador, bien que se acredite quiénes son los herederos por los medios establecidos por la LH (en este caso la declaración de herederos AB intestato) o bien dirigir la demanda contra los herederos indeterminados y designar un representante legal para la herencia yacente.

         La Dirección General, estima el recurso por considerar excesivo imponer al ejecutante la carga del nombramiento de administrador judicial o de la tramitación de la declaración de herederos abintestato; y basándose en los apdos. 2 y 3 del  art. 540 LEC que al tratar de la sucesión en los juicios de ejecución establecen que se presenten al Juez los documentos fehacientes en que aquélla –la sucesión- conste. Si el Tribunal los considera suficientes a tales efectos, procederá, sin más trámites a despachar la ejecución y adema se deduce que es el Juez el competente para tener o no por acreditada la sucesión. Y en consecuencia, considera suficientes los documentos aportados, ya que el Juez así los ha estimado, y accede a la práctica de la anotación. (MN)

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146. CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO PRORROGADO POR SEIS MESES. Resolución de 9 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Servicio Jurídico Regional de Andalucía de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Vélez Málaga, a la conversión en definitivas de unas anotaciones cautelares de embargo. 

         Hechos: Una anotación preventiva de embargo preventivo por deudas a la Hacienda Pública se prorrogó por seis meses. Varios días después de terminado este plazo, se presenta mandamiento ordenando la conversión del embargo preventivo en definitivo.

         El Registrador deniega por caducidad del asiento y defiende la práctica de la prórroga hecha en su momento por tan breve plazo, basándose en que el artículo 81.5 de la LGT dispone que los efectos de las medidas cautelares cesarán en el plazo de seis meses (prorrogables por otros seis como ha ocurrido en este caso) desde su adopción y “ello obliga a estimar que las anotaciones en su día practicadas tienen el mismo plazo de vigencia de seis meses ya que entender que su plazo es el genérico de 4 años daría lugar a un contrasentido y es que el Registro publicase frente a terceros la existencia durante ese plazo de 4 años de una carga que por ley tiene un plazo excepcional y breve de 6 meses”

.        El Recurrente alega que el plazo de seis meses es de duración del derecho y no de caducidad del asiento y que la fecha a tener en cuenta no es la de mandamiento sino la del acuerdo de conversión que lo fue dentro de los seis meses.

         La DGRN confirma la nota, porque, aunque tuviera razón el recurrente, la realidad es que el asiento de prórroga lo fue por seis meses y éste ya ha caducado. No todas las anotaciones de embargo duran cuatro años, siendo éste el plazo máximo. Podría ordenarse de nuevo una anotación de embargo, pero, atendiendo a las circunstancias actuales y con una prioridad distinta.

         Notas:        No se pronuncia el Centro Directivo, al no ser imprescindible para resolver el caso, sobre cuál debería de ser el plazo de duración inicial del asiento o de su prórroga (si no se dice nada al respecto en el mandamiento). Es decir, si ha de tomarse por seis meses –como defiende el registrador- o por cuatro años, como alega el recurrente. Yo me inclino más por el general de cuatro años, precisamente para evitar casos como el presente en el que se ejecutó el acuerdo de conversión, realizado dentro de los seis meses, con posterioridad. De todos modos, son también de peso los argumentos del registrador y el hecho de que se dan menos garantías de protección de los titulares registrales en la toma de estas medidas. En tal sentido, conviene recordar que en un embargo preventivo de un bien ganancial dirigido sólo contra el esposo, la DGRN no consideró imprescindible para anotar la notificación al cónyuge. (JFME)

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147. SEGREGACION DE FINCA RUSTICA EN CASTILLA-LEON. Resolución de 10 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José-Carlos Hidalgo Martín, contra la negativa de la registradora de Valoria la Buena, a la inscripción de una segregación de finca.

         Se practica una segregación de finca rústica en Castilla-León (dentro de una operación más compleja de segregación, agrupación y división) dando lugar a una finca inferior a la unidad mínima de cultivo.

         La registradora, conforme a lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 del Reglamento de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística, comunica al órgano autonómico competente la segregación a fin de  recabar su parecer sobre la licitud o nulidad de dicha segregación, contestando dicho órgano con una Resolución por la que se decreta la nulidad, por lo que  la registradora deniega la inscripción.

         Argumenta el recurrente que la licencia de segregación va implícita en otra expresa de agrupación incorporada en el documento, y además que dicha segregación se acoge a lo dispuesto en el artículo 25, b,  de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias que recoge una excepción cuando el destino de lo segregado es efectuar  una construcción con fines no agrarios dentro del año siguiente y se cuente con licencia urbanística .

         Resuelve la DGRN que en la escritura no hay ninguna construcción, ni resulta manifestación al respecto: Si fuera así, sería correcto lo alegado por el recurrente, bastando en ese caso licencia municipal para realizar la segregación  y efectuar la inscripción, sin perjuicio de que el órgano autonómico pueda instar la nulidad, en su caso, de la licencia; Sin embargo, al no constar la construcción ni la licencia, es correcta la aplicación de lo dispuesto en el artículo 80 citado, y en consecuencia la denegación de la inscripción.(AFS)

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*148. INSTANCIA PARA RECTIFICAR LA FINCA DEL COLINDANTE. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTO NO PRESENTADO AL DIARIO. Resolución de 10 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Teodoro Fernández Tamayo y doña Elida Pavón Añón, contra la negativa del registrador de la propiedad de Ciempozuelos, a la práctica de un asiento de presentación y a la rectificación de un asiento.

         Mediante instancia privada se pide que se rectifique la rectificación de un lindero de una finca colindante, alegando los firmantes de la instancia que la finca colindante (según registro) en realidad no linda con la suya, sino con un camino.

         El registrador deniega el asiento de presentación (por ser documento privado) y la rectificación solicitada (por no constar el consentimiento del titular afectado).

         El interesado no recurre la denegación del asiento de presentación, sino sólo la denegación de la rectificación solicitada.

         La DGRN señala que la cuestión consistente en si la solicitud presentada debía ser objeto o no de asiento de presentación no puede abordarse por este Centro Directivo. Pero sí entra en el fondo del asunto, diciendo que “hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien: en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral no existe un error, pues el dato que el recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial.”

         Y añade que “Por lo que se refiere a la afirmación del recurrente de que el Registrador debería haber tomado la iniciativa de llamar al colindante, tal obligación, que impone el artículo 323 del Reglamento Hipotecario se refiere, no a toda inexactitud registral, sino a los errores propiamente dichos, es decir a aquellos cometidos al trasladar con inexactitud datos contenidos en el título que ha sido base para el asiento correspondiente.”

Por todo ello, la DGRN desestima el recurso.

         COMENTARIO JDR: Comparto plenamente los argumentos del registrador y de la DGRN. Pero lo que me resulta más curioso es que el recurrente NO recurrió la denegación del asiento de presentación, y sí la denegación de la rectificación que solicita. Y por ello, la DGRN dice que sólo entra en lo segundo.

         Pero, a mi juicio, si no hay asiento de presentación, no tenía siquiera que haber calificación registral sobre la pretensión de  fondo. Y aunque el registrador, con buena voluntad, pero introduciendo con ello confusión procesal,  la haga en el mismo acto, creo que no tiene sentido práctico ni amparo legal recurrir y entrar a resolver un recurso contra  una calificación de fondo relativa a un documento que no tiene asiento de presentación,  pues tal recurso carece de objeto procesal, ya que no es susceptible de producir los efectos a que está llamado (prórroga de un asiento de presentación, e inscripción final si el recurso es estimado).  A mi juicio, la DGRN debería haber inadmitido el recurso.  Pero sobre todo, y en fase anterior, creo que el registrador no debería haber mezclado la denegación del asiento de presentación con la calificación de la pretensión de fondo, sino limitarse a lo primero, y, si se quiere para mejor información al presentante, advertirle también, de manera informal de los defectos de fondo, pero no hacer, firmar  y notificar formalmente una calificación de fondo sobre un documento que no tiene asiento de presentación. Creo que en estos casos, los argumentos sobre la economía procesal no deben prevalecer sobre los de la claridad o rigor procesal, pues resulta jurídicamente confuso mezclar conceptos, actos y recursos que tienen distinto objeto, distinto cauce, y distintos efectos. (JDR)

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149. PRESCRIPCIÓN URBANISTICA DE EDIFICACION DEL AÑO 1920. Resolución de 10 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril, a la inmatriculación de una escritura de donación.  Vinculante.

         Se pretende inmatricular una edificación, aportando certificación catastral de que su año de construcción es 1920.

         El registrador suspende la inscripción por el defecto que de “No se presenta certificado emitido por el Ayuntamiento en el que se haga constar que la finca se encuentra incluida en el supuesto del artículo 52.b del RD 1093/97, de 4 de julio, y que han prescrito las medidas urbanísticas previstas por la legislación aplicable, no siendo suficiente como así consta que no existen en la actualidad medidas que impliquen su demolición, ya que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía reconoce en su artículo 185 que la limitación temporal de cuatro años contados desde su completa terminación, no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los actos y usos que dicho artículo recoge”

         Recurre el notario. Y la DGRN estima el recurso diciendo que “es evidente que si la certificación catastral señala que la fecha de la construcción es de 1920 y que tal fecha he de tenerse por cierta, según el artículo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el artículo 185. 2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ni, aunque lo estuviera, tal norma sería aplicable a una edificación muy anterior a su entrada en vigor.

         COMENTARIO JDR: Con carácter general, al menos en Andalucía, creo acertado el criterio del registrador, de que no basta acreditar el transcurso de 4 años de prescripción de la potestad sancionadora de la infracción, sino comprobar también y sobre todo, que en función del tipo de suelo, sea susceptible de prescripción, (y en su caso haya prescrito), la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística (demolición), pues la ley andaluza de suelo prevé supuestos en que esta segunda potestad de disciplina urbanística no prescribe. Y la DGRN parece implícitamente tener este mismo criterio, pues no lo combate en su resolución.

         También es cierto que si una edificación se acredita que se concluyó en el año 1920, no le sería aplicable la ley andaluza de suelo que es de 2002 (único argumento utilizado por la DGRN en su resolución).

         Pero quiero llamar la atención sobre el tema de que la fecha que figura en el recuadro de “año de construcción” en las certificaciones catastrales más habituales (las obtenidas por la OVC), en realidad se refiere, como se comprueba cuando se entra en el detalle catastral de tales datos, (que no siempre está disponible)  a la fecha de construcción del edificio inicial. Es decir, que si en 1920 había una casa de 1 planta, y en 2004 se elevan dos plantas más, la certificación catastral obtenida en el año 2006 va a seguir expresando el año 1920 en el recuadro  “año de construcción”. Y con ello, induciendo a error grave sobre su contenido y efectos. Por tanto, recomiendo a notarios y registradores precaución y comprobación crítica de tal dato de las certificaciones catastrales más habituales.

         Y en caso de duda, sugiero a los registradores practicar la notificación al ayuntamiento prevista para otros supuestos análogos, y por idéntica finalidad,  en el art 54 del RD 1093/1997.  (JDR)

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150. ANOTACION DE DEMANDA SIN TRANSCEDENCIA REAL. Resolución de 12 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Emilio Machi Giménez, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 1 de Torrent, a la anotación preventiva de una demanda ordenada por mandamiento judicial.

         Se plantea si procede una anotación de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad.

         La Dirección confirma la calificación y reitera su doctrina según la cual el artículo 42.1.º LH permite que sean anotadas en el Registro no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero en este caso la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad y para que exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes, o se produzca su adjudicación  (MN)

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FIN DEL INFORME

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