PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE MAYO 2009

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual) 

1.- DISPOSICIONES GENERALES

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN

**MERCADO HIPOTECARIO. Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

         Objetivo. Este real decreto intenta modernizar los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario ya emprendidas con la aprobación de la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario.

         Leyes desarrolladas:

              - la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario

              - y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios,

         Deroga el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que trataba sobre la misma materia.

         Capítulo I. Está dedicado a los emisores. Su principal novedad consiste en reconocer que las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea pueden emitir participaciones hipotecarias que tengan por objeto préstamos y créditos concedidos por ellas, garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España.

         Las entidades de crédito que pueden participar en el mercado hipotecario son:

              a) Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.

              b) Las cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

              c) Las cooperativas de crédito.

              d) Los establecimientos financieros de crédito.

         Capítulo II. Se dedica a las operaciones activas.

               - El objetivo fundamental del capítulo es el de definir los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Entre estos requisitos, merece mencionarse:

                   * No cabe sobre fincas inmatriculadas en los últimos dos años, ni posposición no consentida por el sindicato de tenedores y sólo si se hipotecó el pleno dominio.

                   * No cabe, por ejemplo, sobre derechos de usufructo, concesiones administrativas, edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana…

                   * Se endurece la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%.

                   * Las entidades de crédito podrán utilizar avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales.

                   * Será precisa tasación que se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad  El tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración. El informe de tasación no precisa visado y caduca a los tres meses.

                   * Han de tener los bienes seguro de daños.

                   * Determinados créditos o préstamos no son elegibles, como los instrumentados en títulos-valores, los vencidos, los afectos a otra emisión de bonos o los que hayan sido objeto de participaciones hipotecarias en la porción participada, los sujetos a condición suspensiva…

                   * Los destinados a construir edificios, han de cumplir especiales requisitos como el destino de la financiación o que en el certificado de tasación conste el valor que alcanzará, una vez terminada su construcción, el edificio o finca hipotecados.

              - Se fijan las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea para considerarlas equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional.

             - Se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias,

              - Se adapta la normativa hipotecaria a las recientes reformas legislativas sobre el suelo, urbanismo o normas de valoración.

              - Ampliación de hipoteca.

                   * Puede exigirla el creedor si el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20% y, como consecuencia, superase los límites del art. 5.1 (60% y en ocasiones el 80%).

                    * Requerirá previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente y recaerá sobre bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.

                   * Como novedad, si el deudor es una persona física, el desmerecimiento deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable.

.                  * Opción. El deudor requerido podrá optar por la devolución de todo el préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda, atendiendo a la tasación actual, para volver al porcentaje de cobertura inicial. Si en dos meses, ni amplía ni devuelve parcialmente, le será inmediatamente exigible la totalidad.

         Capítulo III. Trata de las operaciones pasivas, flexibilizando la emisión de títulos del mercado hipotecario: cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios.

              - Los tenedores de estos títulos gozan de una especial protección concursal y de la responsabilidad patrimonial universal del emisor.

             - Se reconoce mayor libertad que en 1982 para el establecimiento de las condiciones financieras de los títulos del mercado hipotecario, al haber mecanismos más eficientes para gestionar los riesgos de estas emisiones, como derivados de cobertura del riesgo de tipo de interés, activos de sustitución frente al riesgo de liquidez o cláusulas de amortización anticipada frente al riesgo de prepago.

            - Desaparecen muchas de las trabas administrativas que afectaban a estas emisiones, como la obligación de publicar en el BOE las emisiones de títulos o la necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos. Pero ha de inscribirse la emisión en el Registro Mercantil (art. 15 e y 18.3).

             - Escritura. La afectación de préstamos o créditos hipotecarios a una emisión de bonos hipotecarios se hará constar, una vez finalizado el periodo de suscripción de la emisión y antes de que se produzca el desembolso por parte de los tenedores de los bonos, en escritura pública, determinando el art. 18 su contenido especial.

              - Se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a ellos. Se regula en el art. 21  y en la disposición transitoria única.

              - Límites de emisión.

                   * El valor actualizado de los bonos hipotecarios deberá ser inferior, al menos en un 2%, al valor actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios afectos a la emisión.

                   * El volumen de las cédulas hipotecarias emitidas por una entidad y no vencidas no podrá superar el 80 por 100 de una base de cómputo formada por la suma de los capitales no amortizados de todos los préstamos y créditos hipotecarios de la cartera de la entidad que resulten elegibles.

             - En las participaciones hipotecarias se aclara:

                   * que la emisión produce una verdadera cesión de la parte del crédito hipotecario que se participa,

                   * que la entidad emisora traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede y

                   * que cada título representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos.

                   * que pueden estar representadas por títulos nominativos o por anotaciones en cuenta.

                   * que no caben sobre préstamos y créditos que garanticen la emisión de bonos hipotecarios.

                   * que tampoco caben sobre los préstamos o créditos no dispuestos.

                   * que si el préstamo o crédito se reembolsa anticipadamente, se deberá reembolsar la participación.

              - Escritura e inscripción.

                   * Cuando la suscripción y tenencia de las participaciones no esté limitada a inversores profesionales, pudiendo ser suscritas o adquiridas por el público no especializado, se emitirán en escritura pública, de la que se tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la inscripción de la hipoteca correspondiente. Practicada la nota marginal, los terceros que adquieran algún derecho sobre el préstamo o crédito hipotecario lo harán con la carga del pago de la participación y de sus intereses.

                   * Es estos mismos casos (participaciones en poder de público no especializado, su transmisión se formalizará en escritura pública, de la que se tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la inscripción de la hipoteca correspondiente. Las demás participaciones hipotecarias serán transmisibles mediante declaración escrita en el mismo título y, en general, por cualquiera de los medios admitidos en derecho. La transmisión de la participación y el domicilio del nuevo titular deberán notificarse por el adquirente a la entidad emisora.

              - Acción ejecutiva si hay participaciones.

                   * El titular de la participación puede participar en la ejecución, compeliendo a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria, personándose en el procedimiento, participando en el producto del remate o subrogándose en un procedimiento paralizado.

                   * Si la entidad emisora no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, está legitimado para ejercitar, por subrogación, la acción hipotecaria en la cuantía correspondiente al porcentaje de su participación, tanto por principal como por intereses. La certificación que se expida hará constar la fecha de la nota marginal y la identidad del solicitante. En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su pago y extinción el precio del remate.

                   * También tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora, siempre que el incumplimiento no sea consecuencia de la falta de pago por parte del deudor.

               - Libro especial. La entidad emisora llevará un libro especial en el que anotará las participaciones emitidas sobre cada préstamo o crédito, así como las transferencias y cambios de domicilio que se le notifiquen.

               - Extinción. Las participaciones hipotecarias se extinguirán por amortización o por inutilización de las que estén en poder de la entidad emisora. Al extenderse el asiento de cancelación del préstamo o crédito hipotecario participado, para lo que bastará el pago al acreedor hipotecario o cualquier otra causa legal, se cancelará de oficio la nota marginal de emisión de participaciones. El acta notarial de amortización o inutilización del título de participación en poder de la entidad emisora será título para la cancelación de la afectación, total o parcial. .

         Capítulo IV. Se dedica al régimen fiscal y financiero.

               - Los actos de emisión, transmisión, reembolso y cancelación de las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias gozarán de la exención en el ITPYAD. El art 45.1.C) 5 LITPYAJD remite a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, cuyo art 19.2 recoge la exención con rango de ley, aunque en este precepto no aparece la palabra reembolso.

               - Inversiones. Las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias serán admitidos en las mismas condiciones que los valores cotizados en mercados secundarios oficiales para la composición de las inversiones que constituyen los fondos de reserva especiales, con adscripción de destino de las empresas mercantiles.

         Capítulo V. Trata del mercado secundario y, en concreto, de las especificidades de circulación en éste de los títulos del mercado hipotecario. Se flexibiliza la posibilidad de operar con valores propios, si bien se han incrementado los requisitos de transparencia.

              - Los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo título. Ver, de todos modos, lo indicado anteriormente sobre las participaciones hipotecarias.

              - Las entidades emisoras podrán negociar sus propios títulos hipotecarios y, a tal fin comprarlos, venderlos y pignorarlos. También podrán amortizarlos anticipadamente siempre que obren en su poder y posesión legítima. Podrían, asimismo, mantener en cartera títulos hipotecarios propios que, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general, no podrá exceder del 50 por ciento de cada emisión.

              - No podrán obtener préstamos o créditos sometidos a la Ley del Mercado Hipotecario las personas que ocupen los cargos de Presidente, Consejero o Administrador, Director general o asimilados, o que sean titulares del 5% del capital, de las entidades que participen en el mercado hipotecario, salvo en condiciones de mercado y previo acuerdo del Consejo de Administración de la entidad.

         Capítulo VI. Contiene el régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios. Se ha introducido una disposición que, sin cambiar la relación de competencias actuales sobre este mercado del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, explicita su contenido en cada caso, de modo que no pueda producirse ningún solapamiento en este ámbito.

         Disposición adicional primera.  Se aclara el régimen aplicable a los certificados de transmisión de hipoteca regulados por la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril. Estos certificados se configuran como una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. S le aplican las normas de las participaciones, salvo las especialidades de esta disposición adicional.

         Disposición adicional segunda. Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar. Según la Exposición de Motivos, “se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario.” Son dos las novedades:

             1ª-. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios.

                  Hasta ahora, no se decía expresamente que la oferente al notificar, por conducto notarial, a la entidad acreedora su disposición a subrogarse, tuviera que incluir la oferta vinculante.

              2ª.-  La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación deberá comparecer  ante el notario que haya efectuado la notificación, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994 referida, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.

                 Ahora, pues, se concreta que la acreedora inicial enervante, tras su manifestación ante el notario que la notificó, deberá trasladar por escrito al deudor una oferta vinculante, en el plazo de 10 días hábiles contados desde la comparecencia. Si no lo hace asi, decae en su derecho, quedando expedita la vía para la escritura de subrogación.

         Disposición final primera. Versa sobre Servicios y Sociedades de Tasación, modificando el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, que regula su régimen jurídico. En concreto, trata acerca de un seguro de responsabilidad civil y sobre los cálculos del 25% de su relación de negocio con una entidad de crédito al que alude el art. 3 de la Ley del Mercado Hipotecario.  (JFME)

PDF (BOE-A-2009-7352 - 27 págs. - 460 KB)

CASTILLA Y LEÓN. Ley 3/2009, de 6 de abril, de montes de Castilla y León.

(…)    Deslinde. Los montes públicos deberán ser deslindados y amojonados. Para los montes catalogados de utilidad pública se fijará un procedimiento reglamentariamente. Para los no catalogados, el procedimiento será el que determinen las respectivas administraciones públicas titulares.  Entre las reglas comunes destacan:

              - Anotación preventiva. Iniciado el deslinde, se comunicará al Registro de la Propiedad correspondiente para que practique su anotación, si el monte estuviese inscrito.

              - Apeo. En el deslinde de montes demaniales sólo tendrán valor y eficacia en el acto del apeo los títulos de dominio inscritos en el Registro de la Propiedad. En el deslinde de los montes patrimoniales, valen otros.

              - La resolución definitiva del expediente de deslinde es título suficiente, según el caso, para la inmatriculación del monte, para la inscripción de rectificación de la descripción de las fincas afectadas y para la cancelación de las anotaciones practicadas con motivo del deslinde en fincas excluidas del monte deslindado. Esta resolución no será título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

              - Una vez que el acuerdo de aprobación del deslinde fuera firme, se procederá al amojonamiento.

         Derechos públicos de adquisición preferente. La Comunidad de Castilla y León y la entidad local donde se encontrare el monte tendrán derecho de adquisición preferente en los siguientes supuestos de enajenación a título oneroso:

              a) Montes de extensión superior a 150 hectáreas.

              b) Fincas colindantes o separadas por distancias inferiores a 500 metros, pertenecientes al mismo dueño, que en conjunto alcancen una superficie superior a 150 hectáreas.

              c) Montes declarados protectores y con otras figuras de especial protección.

         Se hace remisión a la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes en cuanto a las obligaciones de notificación del enajenante, así como los presupuestos de constitución y las condiciones de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

         (…)

Indivisibilidad. Las extensiones de montes iguales o inferiores a veinticinco hectáreas tendrán la condición de indivisibles y les serán de aplicación las disposiciones establecidas para la Unidad Mínima de Cultivo. Los PORF podrán establecer un límite superficial diferente, adaptado a las condiciones locales de los diferentes territorios.

         Montes privados pro indiviso. En ellos no se podrá ejercer la acción de división de la cosa común por la voluntad individual de cualquiera de sus condueños, salvo que quede registralmente esclarecida la totalidad del dominio a favor de personas vivas, en cuyo caso, se dictan reglas para llevarla a cabo, que hay que seguir para la inscripción del título. Se desarrollará reglamentariamente el procedimiento de convocatoria y constitución de las juntas gestoras de montes en pro indiviso, así como su régimen jurídico. También se creará un Registro administrativo de los mismos.

         Registro de Montes. La consejería competente en materia de montes creará y gestionará el Registro de Montes de Castilla y León, en el que se recogerán los datos georreferenciados de todos los montes ubicados en el territorio, a partir del tamaño mínimo y con la información que reglamentariamente se establezca.

         Entrada en vigor: el 26 de mayo de 2009.

PDF (BOE-A-2009-7698 - 40 págs. - 664 KB)

*BALEARES: DERECHO CIVIL. Ley 3/2009, de 27 de abril, de modificación de la compilación de derecho civil de las Illes Balears, sobre causas de indignidad sucesoria y desheredamiento.

         Esta ley tiene por objeto impedir que las personas condenadas por delitos relacionados con violencia doméstica hereden el patrimonio de su víctima.

         Modificaciones: en la Compilación:

         A) Se incorporan al Derecho Civil de las Illes Balears las causas de indignidad sucesoria, así como las de desheredamiento.

              - Para Mallorca, se introduce un nuevo artículo 7 bis. Por el artículo 65 de la Compilación es aplicable a Menorca, con las excepciones que en él se recogen.

              - Para Ibiza y Formentera, se añade el 69 bis.

         B) Se establece la posibilidad de revocar la donación universal y los pactos sucesorios (artículos 8.2 y 74.1)

         C) Se permite la revocación de donaciones entre cónyuges por las razones citadas (arts 4.3 y 67.1)

         D) Se modifica la Ley de parejas estables para equiparar, a estos efectos, su régimen al régimen conyugal.

         Ver dictamen de Fernando Ramos Gil, Notario de Santa Eulalia el Río.

PDF (BOE-A-2009-8276 - 3 págs. - 204 KB)

**CATALUÑA: RECURSOS GUBERNATIVOS. Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.

         Estatuto. La competencia deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía, el cual atribuye a la Generalidad la competencia exclusiva respecto al régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. Conforme al artículo 110 del propio Estatuto, en este ámbito concreto la Generalidad ejerce la potestad legislativa, la reglamentaria y la función ejecutiva.

         Ámbito de la Ley. Recursos contra calificaciones de registros catalanes que se fundamenten, de forma exclusiva o junto con otros motivos, en normas del derecho catalán o en su infracción.

              - Respecto de la anterior redacción se amplia el ámbito, pues se dispone ahora que puede basarse en normas de derecho catalán (sin necesidad de su infracción).

              - En la Exposición de Motivos se dice, al respecto, lo siguiente: “la atribución a la mencionada dirección general del conocimiento de los recursos contra la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán deja de tener como único punto de referencia que los recursos se fundamenten en una infracción de las normas del derecho catalán y explicita que incluye también aquellos otros recursos en que es la calificación impugnada la que se fundamenta.”

         Casuística:

              - Sólo afecta a normativa catalana y Registro catalán: ante la  DGDEJ

              - Sólo afecta a normativa catalana y Registro no catalán: ante la DGRN

              - Sólo afecta a normativa no catalana: ante la DGRN (registros Cat. y no)

              - Afecta a normativa catalana y general y Registro catalán: ante la DGDEJ.

              Este último caso puede suponer una ruptura de unidad de doctrina al resultar teóricamente competentes dos organismos sobre la misma materia. Este principio de unidad del recurso no parece amparado por el artículo 147.2 del Estatut que, lógicamente, sólo alude al derecho catalán.

             También, pero en sentido inverso, podría implicar ruptura de unidad de doctrina el que la DGRN falle sobre derecho catalán si el título se presenta fuera de Cataluña.

         Normas reguladoras: Esta Ley, la Ley hipotecaria y las normas reguladoras del Registro Mercantil y del Registro de Bienes Muebles. Según la Exposición de Motivos, la remisión era y es de carácter dinámico, para conseguir el mantenimiento de una tramitación de los recursos contra la calificación de los registradores lo más homogénea posible, con independencia de cuál sea el órgano que tiene la competencia funcional.

         Ante quién: En Cataluña, sólo es posible ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas (DGDEJ). En el resto del Estado, cabe también impugnación directa ante los juzgados de lo civil de la capital de provincia.

         Dónde: Debe de presentarse en el registro competente, en otro registro de la propiedad o en donde permita la LRJAPYPAC.

         Quién resuelve: El Director/a General asesorado/a por una comisión en la que ha de haber un notario, un registrador, un catedrático y un letrado al menos. Si hay más personas, han de ser de las mismas profesiones (no se decía en la anterior Ley).

         Procedimiento. Hay remisión a la Ley Hipotecaria en:

              - la legitimación para interponerlo, 

              - la forma de intervención,

              - el contenido,

              - los plazos de presentación,

              - la tramitación.

              - la prórroga del asiento de presentación.

         Plazos. En su cómputo se utilizará la LRJAPYPAC

         Notificación:

              - En la ley catalana aumenta el elenco de personas que han de ser notificadas.

              - Se extiende a los titulares registrales de derechos reales, incluso presentados, que puedan resultar perjudicados por la resolución.

              - Si se entiende que falta una licencia, autorización o consentimiento, también a la autoridad o persona que ha de otorgarlos.

              - No se alude al presentante.

             - Se hará en cinco días y los receptores podrán alegar en otros diez.

         Informe. En Cataluña se define como contenido posible del informe el de "aclarar sucintamente las cuestiones que sean precisas y completar los motivos alegados en la nota de calificación, sin introducir, no obstante, nuevos argumentos ni, en ningún caso, causar indefensión a los recurrentes". La Exposición de Motivos aclara que el informe puede ir más allá de la simple ordenación de los actos del procedimiento administrativo (frente al criterio sustentado por la anterior Directora General).

         Plazo de resolución: Tres meses desde que entró en el Registro. Es de suponer que sea el registro de la propiedad o mercantil competente, no en el registro de entrada de la propia DGDEJ, ni otro posible registro. Avala esta interpretación el contenido del art. 327 de la Ley Hipotecaria. En el primer mes ha de resolver sobre su competencia.

         Silencio. Es también negativo, si pasan tres meses sin resolver.

             - Parece un plazo más amplio que el de la DGRN, pues, para ésta, los tres meses son para resolver y notificar.

              - No se indica si cabe resolver fuera de plazo en sentido diferente a lo derivado del silencio negativo. El criterio de la Dirección General durante la etapa anterior era el de la validez de las resoluciones extemporáneas en sentido diferente al que resulta de los efectos del silencio negativo. Sin embargo, existen diferentes sentencias contrarias a esta interpretación.

         ¿DGRN ó DGDEJ?

                - Si se interpone el recurso ante la DGRN y el registrador considera competente a la DGDEJ, lo elevará a esta última la cual lo comunicará al Ministerio de Justicia. No se dice nada para el caso de que ocurra lo contrario.

              - Acumulación. Si se presentan varios recursos gubernativos y al menos uno se basa en normas del derecho catalán o en su infracción, la DGDEJ los sustanciará todos juntos, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del derecho catalán. Pero, según esta solución, la DGDEJ podría resolver cuestiones de derecho común, para lo que tiene dudosa competencia.

              - Si la DGDEJ se considera incompetente, debe enviar el expediente al Ministerio de Justicia y debe comunicar esta circunstancia al registrador/a.

         Recurso contra la Resolución:

              - En Cataluña, en el ámbito de esta Ley, no cabe el recurso judicial directo. Sí será posible, si la alternativa es la DGRN.

              - La demanda debe anunciarse previamente a la DGDEJ, que la trasladará al registro competente.

              - Se remite a la Ley Hipotecaria en cuanto a:

                   * legitimación para recurrir. Sobre la de los Registradores hay sentencias de diverso contenido, tendiendo a prevalecer las que dan una interpretación amplia a la expresión del artículo 328 de la Ley Hipotecaria: ”afecte a un derecho o interés del que sean titulares”.

                   * las exclusiones y las restricciones para impugnar

                   * plazo para interponer la demanda y

                   * la forma de comparecer.

              - En consecuencia, cuando los Tribunales -o el Legislador- aclaren cuándo el Registrador está legitimado para recurrir, lo resuelto valdrá también para Cataluña.

             - En el Preámbulo se dice que resultaría conveniente que la impugnación judicial esté centralizada en un único órgano judicial, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y no dispersa en los diferentes juzgados de primera instancia. Ahora bien, para que eso llegue a ser efectivo es preciso que lo establezca una ley orgánica.

         Publicidad.

              - Las resoluciones de la DGDEJ se publicarán en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Las de la DGRN, en el BOE.

              - En el mismo medio, las sentencias firmes que anulan las resoluciones impugnadas, en los mismos boletines, incluso, aunque el procedimiento haya comenzado antes de la entrada en vigor de la ley. Al igual que en el art. 327 de la Ley Hipotecaria, no se fija plazo para su publicación lo que puede conceder una discrecionalidad no deseable al Centro Directivo correspondiente, máxime cuando se deja sin efecto su criterio.

         Ejecución de las resoluciones.

              - Si es estimatoria, los registradores deben practicar los asientos en los términos que resulten de la propia resolución, aunque esta no lo ordene de forma expresa, cuando los interesados aporten el título (se aclara esto último).

              - Si no es firme, los registradores deben practicar anotación preventiva y, si, transcurridos dos meses, no consta en el registro que se haya impugnado judicialmente la resolución, se convertirá de oficio en el correspondiente asiento definitivo. La Ley Hipotecaria utiliza la fórmula de la prórroga del asiento de presentación.

         Vinculación. No hay referencia a que vinculen a registradores, frente al texto literal del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, el cual ha sido puesto en entredicho por diversas sentencias al poder implicar que la doctrina emanada de un órgano administrativo tenga vocación de superar en rango a la de los tribunales de justicia.

         Consultas. Se prevén de dos tipos, dirigidas a la DGDEJ.

              - Sobre actos o negocios relativos al derecho catalán, inscribibles en los registros catalanes. Pueden hacerlas el Colegio de Notarios de Cataluña y el Decanato Autonómico del Colegio de Registradores. Las respuestas son vinculantes para todos los notarios y registradores, los cuales deben ajustar la interpretación y aplicación que hagan del derecho catalán al contenido de dichas respuestas. Curiosamente, al no distinguir, afectaría a todos los notarios y registradores de España, lo cual resulta más que dudoso.

               - Los registradores pueden consultar las dudas relacionadas con la interpretación y aplicación de la presente ley, pero no sobre las materias o cuestiones sujetas a su calificación. A la respuesta de este segundo tipo de consultas no se le da el carácter de vinculante.

         Deroga la anterior –y breve- Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.

         Entrada en vigor. Nada se dice, por lo que se aplicará la vacatio legis ordinaria (últimamente no tanto) de 20 días recogida en el art. 2.1 del Código Civil. Se publicó el 7 de mayo de 2009 en el DOGC y el 20 de mayo de 2009 en el BOE.

PDF (BOE-A-2009-8329 - 6 págs. - 228 KB)

COMENTARIO JDR:

A propósito de la ley catalana de recursos contra la calificación registral, me atrevo a expresar mi opinión, con la esperanza de que la dictadura de lo políticamente correcto no se cebe contra mí:

Una cosa es la defensa y aplicación del derecho catalán, (a la que alude la exposición de motivos de la nueva ley) que nos corresponde hacerla a TODOS, día a día,  autoridades administrativas o judiciales, dentro o fuera de Cataluña, (cuando proceda su aplicación), y otra es que una comunidad  autónoma legisle sobre la ordenación de los registros públicos  (lo cual incluye, sin duda, el procedimiento registral y sus recursos), que es materia atribuida constitucionalmente a la competencia exclusiva del Estado. Esta ley, a mi juicio, es inconstitucional, por desarrollar un extremo del Estatuto Catalán también inconstitucional.  (Por supuesto, también lo era la ley anterior que ahora deroga).

Cierto es que el contenido de la ley tiene mucho de razonable, quizá más que la propia ley hipotecaria actual, en algunos aspectos. Pero en nuestro Estado de Derecho, y con arreglo a nuestra Constitución, los errores o falta de acierto de la instancia  competente para regular una materia debe rectificarlos esa misma instancia, y no otra que la suplante.

Sé que unos estarán de acuerdo con esta opinión y otros no. Pero sinceramente creo que  todos, en conciencia, saben que, aunque aumente el "autogobierno", o la "autodeterminación" o "el yo me lo autoguiso y me lo autocomo", o como cada uno guste en llamarlo, no respeta ni favorece la seguridad jurídica, que es la esencia del sistema registral.-   Menos mal que la ley, al menos,  no se ha atrevido a implicar a Registros fuera de Cataluña, por ejemplo, cuando el recurso haya sido interpuesto por un notario de Cataluña, aunque sea contra la calificación de un registrador del resto de España. (Que vistos otros atrevimientos, no me hubiera extrañado demasiado).   JDR.

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL 

No constan en el Boe.

En la intranet registral, se reseñan por JCC, entre otras, las siguientes:

Información de fecha 28-30 de Mayo de 2009

La SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE 13 DE MAYO DE 2009, anula la Resolución DGRN 13-2-2008 (JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y CALIFICACION REGISTRAL).

Esta extensa sentencia, de 63 folios, discrepa de la interpretación que hace la DGRN del artículo 98 de las leyes 24/2001 y 24/2005. Remarca que el artículo 18.1º de la Ley Hipotecaria está vigente en materia de calificación registral de poderes para poder practicar válidamente un asiento y que la interpretación del artículo 98, ha de hacerse desde una perspectiva constitucional y de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico y respetuosa con el art. 18-1 LH

 La sentencia considera que el Notario debe hacer un juicio de suficiencia motivado o fundamentado a través de la reseña –aunque sea sucinta- de las facultades representativas tal como resulten del poder, para que el Registrador pueda calificar este juicio, en cuanto que éste, como todo juicio de valor, no es vinculante y puede ser desvirtuado en el procedimiento registral.

 Considera que el art. 98-1 establece un doble requisito (reseña y juicio de suficiencia), que no puede subsumirse en uno: la reseña ha de ser una narración sucinta de los hechos que sirven de motivación y fundamento al juicio notarial de suficiencia. Todos los funcionarios públicos –y el Notario también lo es- han de motivar suficientemente los actos que realicen, de modo que no es concebible efectuar un juicio de suficiencia sin motivación alguna. Dicha narración sucinta no puede referirse exclusivamente a los datos de intervinientes, autorizante y fecha de escritura de poder sino que ha de incluir una transcripción o relación suficiente (aunque sea sucinta) de las facultades representativas  tomadas directamente del poder (sin que basten  fórmulas genéricas o lacónicas), por tratarse de hechos, en los que después ha de basarse (motivación) el juicio notarial de suficiencia, y no de valoraciones –juicio o interpretación- del Notario. La reseña de los datos identificativos se refiere a un hecho pero el juicio de suficiencia es una valoración y el Notario debe manifestar el fundamento del cual se deriva su juicio o conclusión. De otro modo se confundiría la reseña de hechos con el juicio de las facultades.

 Es necesario que del propio título resulten los elementos necesarios para que el Registrador pueda cumplir su función calificadora, para que pueda comprobar si existe congruencia entre la valoración notarial de la suficiencia de las facultades representativas y el contenido de la escritura, por lo que resulte de ella y de los asientos del Registro.

 La sentencia recuerda:

 a)      los distintos efectos y grados de la fe notarial (la dación de fe como prueba plena (que solo puede desvirtuarse por querella de falsedad), que determina las presunciones de veracidad y de integridad y que se refiere a los hechos que el Notario percibe por sus sentidos) y los juicios de valor, que no son incontrovertibles y no tienen valor vinculante para otros procedimientos, pudiendo ser desvirtuados en cualquier procedimiento en que se planteen y concretamente también en el registral;

b)      los distintos efectos de la dación de fe notarial y de la inscripción registral,  “que dan lugar a los dos requisitos previstos por el ordenamiento: el juicio notarial de suficiencia, junto a la reseña, para la formalización de la escritura, y el juicio del Registrador o control de legalidad registral derivado de la calificación como requisito imprescindible para que se pueda practicar cualquier asiento registral”. La dación de fe se refiere a la forma del acto, modo de exteriorización de las declaraciones de voluntad del acto o negocio jurídico, y en cambio la inscripción registral se refiere a la publicidad, como exteriorización de los derechos reales inmobiliarios y demás situaciones jurídicas registradas; la dación de fe se refiere a los actos entre las partes contratantes y la calificación registral, como requisito del asiento registral y de la publicidad registral se refiere a los efectos respecto a terceros; la actuación notarial se refiere a la prueba de las obligaciones y la publicidad registral a la oponibilidad de los derechos reales respecto a terceros; La prueba de las obligaciones del documento público se refiere exclusivamente al hecho del otorgamiento y a su fecha y respecto a terceros sigue tratándose de una cuestión de prueba de obligaciones, no de derechos reales inmobiliarios, pues la oponibilidad y la prueba de estos respecto a terceros se produce a través de la inscripción, lo que requiere la previa calificación registral como requisito de forma ineludible del asiento. Por tanto, concluye, “los ámbitos y efectos de la forma notarial y de la publicidad registral son diferentes y de ahí que sea perfectamente considera compatible que, una vez apreciada por el Notario la suficiencia de la representación, en su caso, se precise el juicio o control de la calificación registral para determinar si a efectos de la práctica del asiento registral, dicho juicio, teniendo en cuenta la reseña de hechos realizada por el Notario, es suficiente a efectos de la publicidad registral, sin perjuicio de los recursos existentes contra la misma”.

Por lo demás, la sentencia profundiza en cuestiones de gran relieve como el alcance del juicio verbal ex art. 328 LH, que entiende más bien plenario y no sumario, o  la legitimación del Registrador para impugnar las Resoluciones de la DGRN, que considera indudable, con cita de numeras sentencias, entendiendo que el interés a que se refiere el art. 328 LH no es "interés personal" del Registrador, sino "el de la propia función registral, el cumplimiento del principio de legalidad desde la labor de calificación que el ordenamiento jurídico le asigna”.

Información de fecha 20 de Mayo de 2009

La Sentencia firme  de  23-10-2008  del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia, anula la Resolución DGRN de 5-11-2007 (BOE 23-11-2007/BCNR nº 140, pág 3631)

Dicha sentencia admite la práctica de una anotación de demanda frente a la herencia yacente y comunidad de herederos sin necesidad de nombrar un administrador de la herencia, aunque en el caso concreto, el heredero es el Estado, que ha intervenido en el pleito.

La sentencia, que realiza previamente una serie de consideraciones sobre la herencia yacente (masa o comunidad de interesados a la que, sin ser verdadera persona jurídica, se otorga transitoriamente y para fines limitados una consideración unitaria y se atribuye capacidad para ser parte activa y pasiva en el proceso) no comparte los argumentos de la DGRN para exigir el nombramientos de un defensor judicial, dado que:

-lo que la defensa de la parte actora interesó originariamente en su escrito de demanda (juicio ordinario en acción declarativa de dominio y rectificación del Registro) fue la medida cautelar de anotación preventiva de demanda, y ésta se acordó inaudita parte, por lo que los argumentos DG decaen, ya que al momento de su adopción ni siquiera habían sido emplazados los demandados.

-el Estado ha sido declarado heredero, por lo que carecería de sentido adoptar las medidas que contempla el art. 790 LEC, máxime cuando no concurre circunstancia alguna que induzca a suponer que nadie se hará cargo de la sucesión. Además, ha sido emplazado para que pueda comparecer y personarse en los autos, por lo que difícilmente puede aseverarse que se haya causado indefensión al sucesor del titular registral afectado por el acto inscribible

Información de fecha 11 de Mayo de 2009

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 25-10-2006 (una de las más importantes dictadas, y que entre otras cosas afirmó que el Registrador puede revisar el juicio de suficiencia notarial), sentencia que anuló la resolución DGRN 1-8-2005 (BOE 20-10-2005, BCNR 118, pág 2579) ha sido declarada firme por Auto del Tribunal Supremo de  21-4-2009 que no admite el recurso de casación que interpuso la Dirección General de los Registros y del Notariado e impone las costas a la parte recurrente.

Recordemos que esta sentencia, entre otras cosas, considera que el art. 98 de la ley 24/2001 de 27-12 es suficientemente claro y, efectivamente, faculta al Notario para juzgar y evaluar las capacidades de representación que se le someten, pero permite al Registrador, posteriormente, calificar el juicio notarial de suficiencia, y, por tanto, disentir de la previa opinión del notario y hacerla valer con sus funciones calificadoras. Además, justifica que el Registrador de la Propiedad pueda pedir la inscripción previa del cargo de Administrador en el Registro Mercantil.

Información de fecha 5 de Mayo de 2009

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 29-4-2009 (que revoca parcialmente la sentencia de instancia, del juzgado de lo mercantil nº 2 de Valencia de 23-10-2008) anula la Resolución DGRN 21-12-2007 (BOE 15-1-2008, BCNR nº 142, pág 280).

1) Considera errónea y desacertada la interpretación efectuada por la DG (según la cual la inclusión en el objeto social de las actividades “gestión administrativa, asesoramiento contable, fiscal, laboral y jurídico”, no precisa que la sociedad deba constituirse como profesional, ya que cabe interpretar que estamos ante una sociedad de intermediación en la prestación de servicios profesionales), y ello por las siguientes razones:

-El objeto social de la sociedad mercantil fijado en los estatutos en la parte denegada por el Registrador es claro, al referirse al asesoramiento entre otros extremos, contable, fiscal y jurídico, significando indudablemente una actividad profesional. En la escritura no hay nominación, mención o indicación a que la sociedad sea de intermediación y dicho silencio no se suple con el resto de las cláusulas de las que pueda derivarse ese calificativo en una interpretación sistemática.

-La resolución no motiva la razón por la que, pese al silencio de la escritura, y la claridad de la sociedad creada y su objeto social, pueda entenderse que se trata de una sociedad de intermediación, y que se apliquen unos artículos (1284 y 1285 CC) que son medios de exégesis negocial a aplicar cuando concurre duda nacida de los propios términos del contrato.

-La resolución se apoya en la propia función del Notario en cuanto que plasma aquello que se adecua a la voluntad informada de los otorgantes; pero la escritura ha silenciado por completo tal denominación o mención, y si se redacta el objeto social en los términos expuestos es porque la voluntad de los otorgantes no fue precisamente constituir una sociedad de intermediación.

2) La sentencia (a diferencia de la de instancia) reconoce una vez más la legitimación del Registrador para recurrir las resoluciones revocatorias de sus calificaciones, considerando esta línea “muy mayoritaria”, con extensa cita de la Sentencia de la misma Audiencia de 16-7-2008 (principio pro accione, tutela judicial efectiva, principio legal de responsabilidad...). El interés del Registrador en acudir a la tutela judicial resulta además, en este caso más palmario, a la vista de la sanción de apercibimiento de expediente disciplinario que contenía la resolución DG.

Por otro lado, niega la legitimación del Consejo General de la Abogacía de España, por considerar que no está incluido dentro de los legitimados ex artículos 325 y 328 LH. Además el Consejo pretende mantener el criterio del Registrador, único a quien la ley hipotecaria contempla legitimación para entablar la demanda caso de revocación de la calificación negativa

3) En cuanto a la petición de nulidad de la resolución por extemporánea, la sentencia, aún reconociendo que existen criterios jurisprudenciales diferentes opta, con cita de la Sentencia de la misma Audiencia de 16-7-2008, por aquella que considera su nulidad, si bien en el caso concreto hace una excepción, dadas las circunstancias concurrentes (escaso retraso, falta de denuncia por los afectados, voluntad de los demandantes en revisar el fondo de la resolución) .

89. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. Resolución de 3 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Illescas nº 2, a practicar una anotación preventiva de embargo.

         Se trata de la primera resolución firmada por la nueva Directora General, doña María Ángeles Alcalá Díaz.  (…)

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92. LEGADO y ENTREGA AL LEGATARIO. RECTIFICACION UNILATERAL DE CUADERNO PARTICIONAL. Resolución de 13 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Francisco López Colmenarejo, notario de Madrid, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 36, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.

         El contador partidor de una herencia adjudica erróneamente en un cuaderno particional determinado bien a una legataria, sin tener en cuenta que la misma había premuerto al testador, y que había dejado un hijo, que era su sustituto vulgar. Dicho hijo estaba ya en posesión material del bien legado.

         Ahora, el hijo de la legataria rectifica por sí solo ese cuaderno particional en cuanto al bien legado y se adjudica el bien, sin intervención del contador partidor  ni del heredero (ambos ya fallecidos), por lo que el registrador suspende la inscripción.

         Argumenta el recurrente que el legado ya fue entregado a la madre del legatario, que no hay legitimarios en la herencia, y que el legatario se encuentra ya en la posesión física del bien legado, por lo que considera innecesaria una nueva entrega

         La DGRN  confirma la nota del registrador, y rechaza la rectificación unilateral del cuaderno particional sin intervención, en este caso, de los herederos del heredero. Recuerda que la entrega de los legados, (la posesión jurídica) la tiene que realizar el contador partidor o los herederos, y que el legatario solo puede ocupar por sí la cosa legada si estuviera autorizado por el testador. La falta de estos requisitos es defecto que impide la inscripción. (AFS)

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94. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y TITULOS INCOMPATIBLES CON ASIENTO DE PRESENTACIÓN CADUCADO. Resolución de 14 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Ángel Esteban Quereda Tapia, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Toledo nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

         Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa en la que el titular registral vende la finca a un tercero. Constan presentados también en el Registro, pero ya caducado su asiento, un título (mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria) incompatible con la compraventa, del que pudiera resultar que el titular registral ya no es el verdadero propietario.

         La DGRN ordena la inscripción en base a los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y prioridad, pues el registrador sólo puede tener en cuenta los asientos de presentación vigentes, no los caducados, y no puede prejuzgar una posible invalidez civil del título de compraventa, que solo compete a los tribunales

         Por otro lado recuerda su doctrina de que se deben de tener en cuenta en la calificación otros títulos presentados, siempre con asiento vigente, con la finalidad de evitar asientos inútiles, pero no hasta el extremo de desnaturalizar el principio de prioridad registral, que ha de prevalecer,  incluso aunque se diera una doble venta civil, y se presentara primero el segundo título civil de compraventa. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-7884 - 4 págs. - 186 KB)

95. CANCELACIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA CAMBIARIA, REQUIERE INUTILIZACIÓN DE LOS TÍTULOS. Resolución de 16 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Mercedes Miranda Ortega contra la negativa del registrador de la propiedad nº 28 de Madrid, a la cancelación de una inscripción de hipoteca cambiaria.

         Se pretende la Cancelación de una hipoteca cambiaria mediante resolución judicial firme en procedimiento seguido contra el primer acreedor.

         La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, sostiene que no puede cancelarse la hipoteca sin acreditarse la inutilización de los títulos cambiarios, pues tal cancelación podría producir indefensión a los posteriores tenedores de los mismos, si los hubiere; y por ello, el artículo 211 RH determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del Secretario que intervenga en el procedimiento respectivo. (MN)

PDF (BOE-A-2009-7885 - 3 págs. - 178 KB)

96. CANCELACIÓN HIPOTECA CAMBIARIA: LA RENOVACIÓN DE LA LETRA NO IMPIDE LA NECESIDAD DE SU INUTILIZACIÓN. Resolución de 17 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Nicanora-Gloria Sobrino Martín, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tordesillas, a inscribir una instancia privada solicitando la cancelación de una hipoteca cambiaria.

         En una Hipoteca cambiaria se estipuló en la escritura de constitución que podría cancelarse sin necesidad del consentimiento de los sucesivos tenedores, mediante acta notarial que acredite que las letras garantizadas están en poder del hipotecante, debidamente inutilizadas, exigiéndose además que se transcribieran las letras en actas por exhibición de las mismas.

         Se pretende cancelarla ahora mediante una instancia acompañada de escritura por virtud de la cual la deuda representada por las cambiales fue renovada mediante la emisión de una nueva letra.

         La Dirección confirma la calificación ya que, aunque el carácter de orden público que rodea el procedimiento registral no es incompatible con la posibilidad (Art. 82.2 LH) de que la cancelación se produzca en virtud de causas que resulten del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, de manera que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción sería título suficiente para cancelarla si resultara de ella o de otro documento fehaciente que el derecho se ha extinguido (art.174 RH),  lo cierto es que no se ha acudido a la vía cancelatoria pactada, puesto que el hecho de que la deuda garantizada por las letras haya sido renovada mediante la emisión de una nueva letra no acredita la inutilización de las letras anteriores; Es más, en este caso, en la propia escritura de renovación se hace constar que se hace constar que el deudor acepta la nueva letra en sustitución de las anteriores cambiales, pero advirtiéndose que no se entregan en este momento por no tenerlos en su poder el librador, lo que demuestra que a pesar de la renovación, mientras no se acredite la inutilización de las letras renovadas, siguen éstas con virtualidad en el tráfico y por tanto no puede procederse a la cancelación de la hipoteca. (MN)

PDF (BOE-A-2009-7886 - 6 págs. - 208 KB)

97. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UNA EDIFICACION Y  OBRA NUEVA. Resolución de 6 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Mercedes Arroyo Clavero contra la negativa del registrador de la propiedad interino nº 1 de Vélez Málaga, a inscribir una escritura de segregación y exceso de adjudicación.

         Se presenta una escritura en la que, al describir el resto de una finca, se describe nuevamente una edificación que pasa a tener más metros construidos de los que figuran en el Registro y una planta más por lo que el registrador exige la declaración de ampliación de obra nueva.

         Contesta la DGRN que dicha modificación de descripción, con ampliación de la edificación,  implica una obra nueva y por tanto para su inscripción es necesario cumplir todos los requisitos exigidos para el acceso al registro de las obras nuevas. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-8216 - 2 págs. - 170 KB)

*98. ACTA COMPLEMENTARIA DE TITULO INMATRICULADOR: CABE PARA SUPLIR DIFERENCIAS DE DESCRIPCION. Resolución de 7 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por U.C.,S.A, contra la negativa del registrador de la Propiedad nº 4 de Alcalá de Henares, a la inmatriculación de una finca.

         En una inmatriculación se plantea si, cuando entre el título previo y el que debe ser objeto de inscripción existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante acta de notoriedad complementaria.

         El Registrador entiende que no porque sostiene que la finalidad del acta de notoriedad es suplir la ausencia del título fehaciente y no justificar las circunstancias físicas de la finca

         La Dirección estima el recurso y revoca la calificación ya que entiende que el acta complementaria del título inmatriculador puede utilizarse no sólo cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro. (MN)

PDF (BOE-A-2009-8217 - 3 págs. - 178 KB)

99. SENTENCIA. NO INSCRIBIBLE SI NO HAN SIDO DEMANDADOS LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 30 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a la inscripción de una sentencia firme. 

         Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento que ordena la inscripción en el Registro de una sentencia firme. La Sentencia, que se acompaña, declara la nulidad de la aprobación, por parte del Ayuntamiento, de un Proyecto de Compensación. El mandamiento ordena que se cancelen determinadas inscripciones que traen causa de las adjudicaciones de las fincas consecuencia de dicho proyecto.

         Calificación registral:  Dado que la finca ha sido dividida horizontalmente en ciento noventa y ocho nuevas fincas, y las resultantes aparecen inscritas en este Registro de la Propiedad a nombre de terceros, que no han sido parte en el procedimiento, a excepción de determinadas, inscritas a favor de la Entidad Baer Investment Group, S.L., sobre las que no es posible practicar la inscripción del fallo, ya que la anulación de sus respectivas inscripciones implicaría la extinción del régimen de la Propiedad Horizontal a la que pertenecen, lo que requeriría el consentimiento unánime de todos los titulares.

         La DGRN confirma la calificación registral, basándose en que “el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas”.         Además, añade que “tampoco, contra lo que dice el recurrente, puede tomarse anotación preventiva de la sentencia, pues la misma perjudicaría también a los titulares actuales, con lo que se produciría, igualmente su indefensión”.

         Y recuerda que “el demandante tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación preventiva de la demanda, con lo que, dirigiendo la misma contra los que, en aquél momento eran los titulares registrales, tal anotación hubiera servido de aviso a los posteriores adquirentes derivados de la titularidad cuestionada, con lo que éstos no hubieran sufrido la indefensión que se ha causado”.  (JDR)

PDF (BOE-A-2009-8989 - 3 págs. - 174 KB)

*100. AFECCION AL REINTEGRO DE UNA SUBVECCION. NUMERUS APERTUS: REQUISITOS. Resolución de 4 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Congelados y Frescos del Mar, S.A., contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe nº 1 a la inscripción de un acta de solicitud de nota marginal.

         Se presenta Acta en la que el titular de una finca solicita que se haga constar por nota al margen que: El presente bien está sujeto durante cinco años desde el inicio de actividad, a las obligaciones de mantenimiento de actividad y cumplimiento de los objetivos y compromisos asumidos en base a la Orden 6964/06, de 13 de noviembre, de la Consejería de Economía e Innovación Tecnológica de la Comunidad de Madrid, para lo cual se concedió una ayuda de 901.191,55 euros con fecha 30/07/2007. El incumplimiento de las obligaciones, objetivos y compromisos podrá dar lugar al reintegro de la subvención concedida, ya que según comunicación de la Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural  que se haga constar en el Registro es requisito para el pago de la ayuda mencionada.

         El Registrador suspende el despacho del documento por indeterminación en el contenido y alcance de la afección cuyo reflejo registral se pretende.

         La Dirección confirma la nota ya que, aunque admite que según la doctrina del propio centro directivo cabe, al amparo del principio de «numerus apertus» (arts. 2 LH y 7 RH), la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, para que su admisión sea posible han de cumplirse determinados requisitos como es que se regulen todas las consecuencias que dicha garantía comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra figura. Y en este caso, aunque la figura no es totalmente atípica, pues se establece en la Ley General de Subvenciones que dispone que el bien quedará afecto «al pago del reintegro cualquiera que sea su poseedor salvo que resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral, no se regula en dicha Ley una figura específica para que, mediante la constancia registral de la afección, se evite que surja dicho tercero protegido. Y será la propia administración la que tendrá que constituir garantías para asegurarse el cumplimiento de la finalidad de la subvención, pero tal garantía deberá ser, bien una ya existente (hipoteca o condición resolutoria), bien una nueva pero cuyos perfiles y eficacia deben estar perfectamente delimitados. (MN)

PDF (BOE-A-2009-8990 - 3 págs. - 178 KB)

101. CANCELACION UNILATERAL SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR, REQUISITOS. Resolución de 5 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora interina de Valdemoro a la cancelación de una hipoteca.

         En una escritura de constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado se establece: «Y los restantes xxx euros quedan aplazados de pago, y será satisfecho por la entidad compradora a la entidad vendedora … cuyo pago queda condicionado a que O.V.,S.A. (Administradora única de la vendedora, T.G.,S.L.) reintegre y haga entrega a la mercantil compradora “A. 120 P. y G., S.A.” del pagaré X… las partes contratantes comparecerán ante el Notario autorizante de esta escritura o el que de mutuo acuerdo designen, para otorgar la pertinente escritura en la cual se recoja la entrega por parte de la vendedora y la recepción por la entidad compradora de repetido pagaré.». Para el caso de que no se entregue el citado pagaré se constituye hipoteca por la cantidad en que se estima la vendedora debería indemnizar a la compradora. Dicha hipoteca «podrá ser cancelada por parte de la entidad garante-hipotecante T.G.,S.L. en el momento en que se cumplan y acrediten las siguientes condiciones: «1.ª El cumplimiento por parte de O.V. S.A. de la obligación garantizada en los términos previstos en la presente escritura entrega o puesta a disposición de A.120 P. y G., S.A., mediante acta notarial del pagaré» expresado. 2.ª La presentación de una certificación emitida por la Junta de Compensación del Sector X acreditativa de los gastos y costes de urbanización correspondientes a la obra de urbanización pendiente de ejecución a dicho momento. 3.ª La puesta a disposición por parte de “T.G., S.L.” o “O.V., S.A.” a favor de A.120 P.y G. S. L. de un aval bancario que garantice el pago de la cantidad indicada en el apartado anterior de esta cláusula, por parte de aquéllas».

         Se pretende la cancelación anticipada de la hipoteca mediante una escritura otorgada unilateralmente por la hipotecante entendiendo que se han cumplido las tres condiciones.

         La Dirección, confirmando el criterio de la Registradora, sostiene que aunque el art. 82.2 LH permite la cancelación de un derecho sin consentimiento de su titular registral cuando se cumplan las condiciones pactadas, el carácter excepcional del sistema exige que las condiciones establecidas se hayan cumplido de manera indubitada, de forma que no quepa duda alguna que contradiga o ponga en cuestión dicho cumplimiento. Y en este supuesto no existe tal certeza pues en la escritura se dice que las partes contratantes comparecerán ante el Notario autorizante o el que de mutuo acuerdo designen para otorgar la pertinente escritura en la cual se recoja la entrega por la parte vendedora y la recepción por la compradora de repetido pagaré. Por tanto es evidente que se está previendo una voluntad concorde consistente en la entrega del pagaré y la aceptación del mismo. No existiendo tal voluntad concorde, no cabe la cancelación unilateral, y habrá de seguirse la regla general del art. 82 que exige consentimiento de todos los interesados o sentencia judicial firme. (MN)

PDF (BOE-A-2009-8991 - 3 págs. - 176 KB)

*102. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. Resolución de 6 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a la inscripción de una sentencia.

         Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en autos de juicio declarativo ordinario por la que, ejercitada acción declarativa de dominio contra don José, don Ramón y doña María del Carmen R.R. y doña Josefa A.R. y todas las personas inciertas o desconocidas que pudieran tener interés en el pleito, se estima la demanda declarándose, en rebeldía de los demandados y dueña a la demandante de las fincas a las que se refiere la demanda, por usucapión de las mismas, al haber sido poseídas por dicha demandante más de treinta años. En la demanda se hace constar que dichas fincas fueron adquiridas por herencia de doña Mercedes Rodríguez García, fallecida en 1964, acreditándose este hecho con el oportuno certificado de defunción.

         Defectos señalados por la registradora, y criterio de la DGRN al respecto:

         1.- Falta acreditar la presentación a los efectos de liquidación de los impuestos correspondientes.  Confirmado por la DGRN, y como ella misma dice, “sin necesidad de entrar ahora en si tal defecto es una falta que impida la inscripción, o más bien, un defecto que debe demorar la calificación”.

         2.- La titular registral no ha sido parte en el procedimiento ni tampoco se acredita que lo hayan sido sus herederos.-  La DGRN revoca este defecto diciendo que “no puede alegarse tal defecto cuando precisamente la demandante alega en tal procedimiento haber adquirido por herencia de dicha titular registral, acreditándose en el mismo que la misma falleció hace más de cuarenta años con la correspondiente documentación pública. Por otra parte, declarándose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, es decir, por haberla poseído más de treinta años, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque esté alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditación no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapión por más de treinta años. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante sería entrar en el fondo de la sentencia, cosa que está vedada al Registrador”.  

         Comentario JDR: me parece profundamente erróneo el argumento de la DGRN, pues para afectar a una titularidad registral, siempre ha de ser demandado el titular registral, o sus herederos acreditados, y en el presente caso, ni consta que la demandante sea heredera, ni que sea la única. El hecho de que el titulo de propiedad del demandante sea la usucapión extraordinaria no altera lo dicho, pues en tanto que usucapión contra tabulas, sólo puede acceder al registro si se ordena en procedimiento declarativo entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión, o si se acredita su fallecimiento, contra sus herederos acreditados, y a falta de ellos, habiéndose nombrado el administrador de la herencia, (que en otros casos sí exige la DGRN, precisamente para evitar esa indefensión).

         3.- La descripción de las fincas relacionadas cuya inmatriculación se pretende, no coincide con la resultante de las certificaciones catastrales.- Defecto confirmado por la DGRN;

         4.- No se acredita el transcurso de los plazos previstos en la LEC para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía.- Defecto confirmado por la DGRN, que recuerda que “para inscribir la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.” (JDR)

PDF (BOE-A-2009-8992 - 4 págs. - 184 KB)

FIN DEL INFORME

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