Informe de diciembre de 2010 para la Oficina Registral.

RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

DÍAS INHABILES. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Secretaría Estado para la Función Pública, por la que se establece el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2011, a efectos de cómputo de plazo.

El artículo 48.7 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre establece que la Administración General del Estado fijará, con sujeción al calendario laboral oficial, en su ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos.

Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos y se circunscribe al año 2011, durante el cual, serán días inhábiles:

a) En todo el territorio nacional: los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

En concreto, son inhábiles en todo el territorio nacional, sin que caigan en domingo:

ACCESO A LA VIVIENDA. Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, por el que se modifica el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Su Exposición de motivos parte de reconocer que la política de vivienda en España actualmente gira en torno a dos ejes prioritarios:

Trata de adaptar el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 a las consecuencias de la severa crisis financiera mundial que padecemos y que entre otras consecuencias, ha perturbado la financiación hipotecaria necesaria para el subsector de la vivienda y ha supuesto un importante reajuste presupuestario.

- Se desarrolla con mayor claridad lo relativo a la vivienda protegida en alquiler con opción de compra.

- Reduce las cuantías de las subvenciones a los promotores de viviendas protegidas para arrendamiento.

- Se establece un posible tercer período quinquenal de subsidiación a los préstamos convenidos para la adquisición de las viviendas.

Derecho de superficie. Este real decreto regula por vez primera la adquisición del derecho de superficie de las viviendas protegidas para venta. Se trata de una nueva fórmula intermedia que facilita la adquisición temporal de las viviendas, a un precio más reducido que el normal, de forma que satisfagan las necesidades de alojamiento de sus adquirentes a lo largo de su ciclo vital.

Se suprimen las subvenciones estatales para la urbanización de suelo edificable destinado de forma especial a viviendas protegidas.

Vivienda libre no vendida. Se da carácter estable a algunas de las iniciativas que, con carácter transitorio, había recogido el Real Decreto 2066/2008, con la modificación introducida por el real decreto 1961/2009.

**PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO. Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011.

- Se introduce una elevación de los tipos de gravamen aplicables para las rentas superiores a 120.000 (22,5%) y 175.000 euros (23,5%), respectivamente (antes 21,5%).

- Se modifica la tributación de las retribuciones plurianuales introduciendo un límite de 300.000 euros en la cuantía del rendimiento íntegro sobre la que se aplicará la reducción del 40 por ciento. Debe de tenerse en cuenta la D. Tr. 9ª dedicada a ka compensación fiscal por percepción de determinados rendimientos del capital mobiliario con período de generación superior a dos años en 2010.

- Cambia el gravamen como renta del ahorro de las percepciones derivadas de las reducciones de capital social con devolución de aportaciones a los socios de las SICAV, así como en el supuesto de reparto de prima de emisión de acciones a estos últimos, corrigiéndose el actual diferimiento de la tributación en sede de aquellos. Esta medida se acompaña en el Impuesto sobre Sociedades de un cambio normativo equivalente.

- Con efectos desde el 1 de enero de 2011, se modifica la deducción por inversión en vivienda habitual, que sólo será aplicable a los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

- Para no perjudicar a aquellos contribuyentes que adquieran su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2011, se establece un régimen transitorio para quienes comprometieron su inversión en vivienda con anterioridad a la introducción de las nuevas limitaciones. Concretamente se añade una D. Tr. 18ª de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, que afecta, entre otras, a las personas que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, o depositado cantidades en la cuenta vivienda.

- También ha de tenerse en cuenta la D. Tr. 8ª referida a los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 20 de enero de 2006.

- Se modifica, potenciándola, la deducción por alquiler de vivienda habitual, al objeto de equipararla a la de adquisición.

- Se eleva la reducción del rendimiento neto procedente del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, que pasa del 50 al 60 por ciento.

- A efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100, la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.

- Se suprime la deducción por nacimiento o adopción. Los nacimientos que se hubieran producido en 2010 y las adopciones que se hubieran constituido en dicho año, conservan la deducción siempre que la inscripción en el Registro Civil se efectúe antes de 31 de enero de 2011.

. - Para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, se incluye la actualización de los coeficientes correctores del valor de adquisición al 1 por ciento.

Año de adquisición y Coeficiente
1994 y anteriores	1,2908	1997	1,2908	2000	1,2191	2004	1,1262	2008	1,0405
1995	1,3637	1998	1,2657	2001	1,1951	2005	1,1041	2009	1,0201
1996	1,3170	1999	1,2430	2002	1,1717	2006	1,0825	2010	1,0100
				2003	1,1488	2007	1,0613	2011	1,0000

- Los gastos e inversiones efectuados durante los años 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011 para habituar a los empleados en la utilización de las nuevas tecnologías de la comunicación y de la información, cuando su utilización sólo pueda realizarse fuera del lugar y horario de trabajo, tendrán la consideración de gastos de formación. D. F. 24ª.

- Reordenación de la actividad de Loterías y Apuestas del Estado. La Disposición Adicional cuadragésima crea la «Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado», adscrita al Ministerio de Economía y Hacienda. Todas las transmisiones patrimoniales, operaciones societarias y actos derivados directa o indirectamente de la aplicación de la presente disposición adicional que tengan como sujeto pasivo a la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado o la Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado, les será de aplicación el régimen de exenciones tributarias y reducciones arancelarias previsto en los apartados 4 y 5 del artículo 168 de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (90%).

- Al igual que en la anterior Ley de Presupuestos, el apartado 5 del art. 50, dedicado a los avales para garantizar valores de renta fija emitidos por Fondos de Titulización de activos, dice así: Cinco. La constitución de los Fondos de titulización de activos a que se refieren los apartados anteriores estará exenta de todo arancel notarial y, en su caso, registral..

- En el Título VIII se recogen las bases y tipos de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, a partir de 1 de enero de 2011, tanto en el Régimen General, como en los regímenes especiales de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o de Empleados de Hogar, entre otros. También se tratan de modo especial los contratos de formación y los de becarios e investigadores.

- Prestaciones familiares de la Seguridad Social por hijo a cargo discapacitado. La cuantía de la prestación por nacimiento o adopción de hijo establecida en artículo 186.1 será de 1.000 euros que sólo es aplicable a algunos casos como familias numerosas o monoparentales. Disposición adicional primera.

- Los contratos de trabajo de carácter indefinido de los trabajadores de cincuenta y nueve o más años, con una antigüedad en la empresa de cuatro o más años, darán derecho a la reducción, a cargo del Presupuesto de la Seguridad Social, del 40 por ciento de la aportación empresarial en la cotización a la Seguridad Social por contingencias comunes, salvo por incapacidad temporal. D.Ad. 4ª.

- La reducción en la cotización a la Seguridad Social por cambio de puesto de trabajo por riesgo durante el embarazo o durante la lactancia natural, así como en los supuestos de enfermedad profesional se regula en la D.Ad. 5ª.

- Con efectos de 1 de enero de 2011 se amplía la acción protectora del Régimen Especial de la Seguridad Social de los Empleados de Hogar, incorporando la correspondiente a las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. D. F. 3ª.

- Se modifican las reglas del abono de la prestación por desempleo en su modalidad de pago único. D. F. 20ª.

INTERÉS LEGAL DEL DINERO. Se mantiene en el 4 % hasta el 31 de diciembre del año 2011. (Disp. Ad. 17ª).

INTERÉS DE DEMORA. Durante el mismo período, el interés de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, seguirá siendo del 5 %. (Disp. Ad. 17ª).

El indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) tendrá las siguientes cuantías durante 2011, manteniéndose las de 2010 (Disp. Ad. 18ª).

d) En los supuestos en que la referencia al salario mínimo interprofesional ha sido sustituida por la referencia al IPREM en aplicación de lo establecido en el Real Decreto-ley 3/2004, de 25 de junio, la cuantía anual del IPREM será de 7.455,14 euros cuando las correspondientes normas se refieran al salario mínimo interprofesional en cómputo anual, salvo que expresamente excluyeran las pagas extraordinarias; en este caso, la cuantía será de 6.390,136 euros.

PERMISO DE PATERNIDAD. D.F. 13ª. La ampliación del período de paternidad a cuatro semanas, exclusivo para el padre, previsto en la Ley 9/2009, de 6 de octubre, de ampliación de la duración del permiso de paternidad en los casos de nacimiento, adopción o acogida, se aplaza hasta el 1 de enero de 2012.

- Se añade un nuevo párrafo tercero al apartado 5 del artículo 37, con la siguiente redacción: «El progenitor, adoptante o acogedor de carácter preadoptivo o permanente, tendrá derecho a una reducción de la jornada de trabajo, con la disminución proporcional del salario de, al menos, la mitad de la duración de aquélla, para el cuidado, durante la hospitalización y tratamiento continuado, del menor a su cargo afectado por cáncer (tumores malignos, melanomas y carcinomas), o por cualquier otra enfermedad grave, que implique un ingreso hospitalario de larga duración y requiera la necesidad de su cuidado directo, continuo y permanente, acreditado por el informe del Servicio Público de Salud u órgano administrativo sanitario de la Comunidad Autónoma correspondiente y, como máximo, hasta que el menor cumpla los 18 años. Por convenio colectivo, se podrán establecer las condiciones y supuestos en los que esta reducción de jornada se podrá acumular en jornadas completas.»

- El actual párrafo tercero del apartado 5 del artículo 37 pasa a ser el cuarto, con la siguiente redacción: «Las reducciones de jornada contempladas en el presente apartado constituyen un derecho individual de los trabajadores, hombres o mujeres. No obstante, si dos o más trabajadores de la misma empresa generasen este derecho por el mismo sujeto causante, el empresario podrá limitar su ejercicio simultáneo por razones justificadas de funcionamiento de la empresa.»

SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL. Real Decreto 1795/2010, de 30 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2011.

Cuantía. El salario mínimo para cualesquiera actividades en la agricultura, en la industria y en los servicios, sin distinción de sexo ni edad de los trabajadores, queda fijado en 21,38 euros/día o 641,40 euros/mes, según que el salario esté fijado por días o por meses.

En el salario mínimo se computa únicamente la retribución en dinero, sin que el salario en especie pueda, en ningún caso, dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero de aquel.

Este salario se entiende referido a la jornada legal de trabajo en cada actividad, sin incluir en el caso del salario diario la parte proporcional de los domingos y festivos. Si se realizase jornada inferior se percibirá a prorrata.

Complementos salariales. Al salario mínimo se adicionarán, los complementos salariales a que se refiere el artículo 26.3 del Estatuto de los Trabajadores (fijados en función de circunstancias relativas a las condiciones personales del trabajador, al trabajo realizado o a la situación y resultados de la empresa), así como el importe correspondiente al incremento garantizado sobre el salario a tiempo en la remuneración a prima o con incentivo a la producción.

Trabajadores eventuales y temporeros. Los trabajadores eventuales y temporeros cuyos servicios a una misma empresa no excedan de ciento veinte días percibirán, conjuntamente con el salario mínimo aludido, la parte proporcional de la retribución de los domingos y festivos, así como de las dos gratificaciones extraordinarias a que, como mínimo, tiene derecho todo trabajador correspondientes al salario de treinta días en cada una de ellas, sin que en ningún caso la cuantía del salario profesional pueda resultar inferior a 30,39 euros por jornada legal en la actividad. Disfrutarán de una parte proporcional de vacaciones o percibirán su importe.

Empleados de hogar. El artículo 6.5 del Real Decreto 1424/1985, de 1 de agosto, toma como referencia para la determinación del salario mínimo de los empleados de hogar que trabajen por horas el fijado para los trabajadores eventuales y temporeros. Será de 5,02 euros por hora efectivamente trabajada.

TRIBUNAL REGISTROS. Orden JUS/3189/2010, de 24 de noviembre, por la que se modifica la composición del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 13 de mayo de 2010.

Renuncia don Emilio Campmany Bermejo, Registrador de la Propiedad de Guadalajara n.º 1 y Mercantil , siendo sustituido como Vocal, por don Manuel Alonso Ureba, Registrador de Cuenca y Mercantil y de Bienes Muebles de Cuenca.

139. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA AUTOPROMOVIDA SIN SEGURO DECENAL. Resolución de 11 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albuñol, a inscribir una escritura de compraventa.

Se vende, dentro de los diez años siguientes a su terminación, una vivienda unifamiliar carente de seguro decenal por haber sido una vivienda autopromovida para uso propio, según se declaró en la escritura de terminación de la obra. En la escritura de venta, el propietario y autopromotor declara que ha utilizado la vivienda para uso propio y el comprador renuncia al seguro decenal.

Se plantea al cuestión de cómo ha de probarse que ha sido destinada a uso propio, pues el notario recurrente piensa que para ello basta una manifestación en tal sentido del vendedor y la registradora entiende que no es suficiente.

1.- En el momento de declaración de la terminación de la obra basta la manifestación del autopromotor en tal sentido, siempre que de la documentación aportada no resulte alguna contradicción, como en el caso de que de la licencia de obras resultara que no es una vivienda unifamiliar.

2.- En el momento de la enajenación, antes de los diez años desde la terminación, no basta esa manifestación del autopromotor-vendedor, que deberá acreditar tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Habiendo renuncia del comprador al seguro decenal, a mi juicio la única razón por la que la ley establece la exigencia de acreditar en el momento de la venta el uso propio previo, con algo más que la manifestación del vendedor, es evitar fraudes (que un empresario promotor de viviendas unifamiliares terminadas en momentos diferentes eluda el seguro decenal alegando en cada una que son para uso propio).

Sin embargo, la prueba en el momento de la venta del uso propio anterior, al haber renunciado el comprador que es el beneficiario de estas cautelas legales, no debe de ser excesivamente gravosa, y resultará normalmente de un recibo de suministro de agua o de luz de fechas cercanas a la venta, en los que se identifique la vivienda y el contratante o titular del recibo sea el vendedor, recibo que habrá de testimoniarse en la escritura. Dichos recibos son la prueba más fácil de obtener y a la vez suficientemente acreditativa del uso propio, por lo que, en mi opinión, deben de ser suficiente prueba en la generalidad de los casos. (AFS)

*140. RECTIFICACION DEL REGISTRO EN VIRTUD DE DESLINDE DE ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE. Resolución de 10 de noviembre 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Demarcación de Costas en Cataluña-Ministerio de Medio Ambiente, Medio Rural y Marino, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino n.º 2 de Tortosa, por la que se suspende la inscripción de una resolución aprobatoria de deslinde administrativo.

Se presenta Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo-terrestre en la que se incluye una finca inscrita a favor de un particular y se solicita que se proceda a la modificación de la situación registral y su inscripción a favor del Estado. De los antecedentes de hecho resulta una Sentencia de la Audiencia Provincial declarando que la finca es de dominio público y pertenece al Estado por imperio de la ley.

El Registrador no practica la inscripción por considerar que el deslinde administrativo de la zona marítimo terrestre no resuelve más que una cuestión de límites sin generar una declaración de propiedad.

La Dirección General estima el recurso basándose en el art. 132 de la Constitución, desarrollado por la Ley de Costas de 1988 (arts. 11 y 13), según la cual, los deslindes, una vez aprobados por la Administración, declaran la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones del Registro puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados, de modo que la Orden aprobatoria del deslinde tiene virtualidad rectificatoria del Registro en los términos que se fijen reglamentariamente.

En su desarrollo, el Reglamento de 1989 (art. 29) establece un trámite específico para la rectificación del Registro: se extiende una anotación preventiva en el folio de la finca, anotación que se notifica al titular registral por el Registrador y si en el plazo de un año no se extiende anotación preventiva de demanda de las acciones promovidas por el titular registral, podrá realizarse la inscripción del dominio público de la finca. Así se concilia la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos registrales.

Como consecuencia, la Dirección entiende que esta tramitación no será necesaria si en procedimiento contradictorio previo seguido contra el titular registral y en virtud de sentencia firme ha sido declarada la demanialidad de una finca sobre la que se pretende la rectificación; en este caso la Orden aprobatoria del deslinde acompañada de la sentencia firme sería título directamente inscribible.

También reflexiona el Centro Directivo sobre la naturaleza del deslinde administrativo que, al igual que el civil, es un procedimiento que tiene por objeto resolver un problema de límites entre fincas colindantes; pero que sin embargo, en materia de costas sufrió una sustancial modificación con la actual ley 22/1988, (a la que luego siguieron otras como la de Vías Pecuarias, o la de Aguas) en las que se atribuyó una eficacia mucho mayor al deslinde, sin que la inscripciones en el Registro puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.

Por todo ello estima el recurso y revoca la Nota, pero sin entrar en otras cuestiones que no fueron incluidas en la nota de calificación como: analizar si se han cumplido todos los trámites del procedimiento, si hubiera sido necesario acompañar la Resolución Judicial, la necesidad de que no haya duda alguna de que el deslinde se refiere a la totalidad de la finca reseñada o la firmeza de la resolución administrativa de aprobación del deslinde y su notificación al titular registral. (MN)

**141. JUICIO DE SUFICIENCIA EN LOS PODERES. Resolución de 2 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Ermita 61, SL", contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

En una escritura de compraventa, en la que interviene una sociedad representada por un apoderado, el notario autorizante, después de reseñar los datos identificativos de dicho poder y su inscripción en el Registro Mercantil, emite el juicio de suficiencia y declara que el poder es suficiente para formalizar la presente escritura.

El registrador suspende la inscripción pues considera defecto subsanable que en el juicio de suficiencia del notario no se especifique el acto jurídico concreto que contiene la escritura para el que se predica ese juicio de suficiencia, es decir la compraventa.

La DGRN después de hacer un recorrido histórico sobre la cuestión del juicio de suficiencia notarial en los poderes, concluye que el juicio de suficiencia en el presente caso es genérico (la presente escritura) pues no se especifica el acto jurídico para el que se emite y por tanto el registrador no puede calificar la congruencia de dicho juicio con el acto jurídico contenido en la escritura, por lo que desestima el recurso. (AFS)

142. LA DGRN DETERMINA EL ÁMBITO E IMPORTANCIA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN MATERIA DE HIPOTECAS. CASO PARTICULAR: HIPOTECA INVERSA. Resolución de 4 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Manchester Building Society", contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.

La DGRN consolida su nueva interpretación integradora del art 12 de la Ley Hipotecaria, que ya expuso en la resolución de 1 de octubre de 2010, para concluir que, a la vista de otras normas y sentencias aplicables, no procede la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque sí una modalización en cuanto a su extensión.

En la presente resolución, el recurrente no es la entidad financiera, sino el notario autorizante, pero la decisión de la DGRN, tanto sobre el alcance general de la calificación registral en materia de hipotecas, como sobre los defectos concretos, es similar, por lo que procede remitirse al resumen de la resolución de 1 de octubre de 2010..

En especial, lo relativo a que no resulta admisible interpretar el artículo 12 de la Ley Hipotecaria de forma aislada sino sólo mediante su necesaria coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros y que se orientan hacia fines de política legislativa distintos de los referidos.

Legislación de protección de consumidores: De este modo, los objetivos perseguidos con la redacción dada al artículo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma introducida por la Ley 14/2007 deben ser ponderados, en primer lugar, con los principios que inspiran la normativa de protección de los consumidores y usuarios, con carácter general y, singularmente, con la legislación destinada a su defensa en el ámbito concreto del mercado hipotecario, principios que aparecen perfectamente identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo () que en su artículo 18.1 señala que los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.

Sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de Luxemburgo. La propia DGRN recuerda que la Sala primera del Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 16 de diciembre de 2009 reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribibilidad y nulidad de una cláusula (fundamento duodécimo), y que El Tribunal de Justicia de Luxemburgo ha resuelto () declarando que «el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula».

Conclusión: no exclusión, sino modalización de la calificación registral de las estipulaciones financieras: Y concluye la DGRN proclamando que En definitiva, sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del Registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refieren el párrafo segundo del reiterado artículo 12 LH. Y el resultado necesario de tal interpretación impide asumir la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque sí una modalización en cuanto a su extensión.

De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto.

La calificación registral como exigencia de orden público para la protección de los particulares, para la validez de los asientos y para el fomento del mercado hipotecario. Una interpretación diferente a la que ahora se propone supondría, como consecuencia inevitable, la exclusión de estas cláusulas de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos sin que exista ningún tipo de base legal para ello, dado que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no ha variado, claro está, el artículo 6.3 del Código Civil. Más aún, una solución diferente a la ahora sostenida convertiría la intervención del Registrador en un mero trámite impuesto al particular, sin que ello le reportara ninguna ventaja desde la perspectiva de los fines de las normas dictadas en defensa de sus intereses, obligándole así a renunciar por imperativo legal a los instrumentos de protección que le dispensa nuestro modelo de seguridad jurídica preventiva.

No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en este ámbito calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como «equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público» (As, C-40/08) unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría de forma palmaria contra esta exigencia.

A todo lo apuntado cabe añadir, que la absoluta exclusión de la calificación registral de este tipo de cláusulas puede suponer una seria cortapisa para el fomento del mercado hipotecario que la Ley 41/2007 asume como objetivo específico. Piénsese que una interpretación en tales términos puede dar lugar a que prosperen de forma considerable las peticiones de anotación preventiva de las demandas de nulidad de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de todos aquellos deudores que anticipen una inminente ejecución, desde el momento en que ya no se podrá contar como argumento en contra de la apreciación del requisito del fumus boni iuris para la concesión de dicha medida, la previa calificación registral de las mismas. (JDR)

Y en cuanto a los defectos concretos, según la DGRN, la hipoteca inversa es inscribible aun antes del desarrollo reglamentario de la previsión legal; la responsabilidad por intereses puede sumarse a la del capital; no le afecta el tope de intereses, aun cuando no se hubiera pactado expresamente; han de inscribirse las cláusulas sobre comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro; y puede pactarse el procedimiento extrajudicial aunque el importe exigible no esté aún determinado.

En cambio, no pueden inscribirse las prohibiciones de disponer, ni las prohibiciones de arrendamientos sujetos a purga. (JDR)