Informe de enero de 2010 para la Oficina Registral.

RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

CARTA DE SERVICIOS DGRN. Resolución de 15 de diciembre de 2009, de la Subsecretaría, por la que se aprueba la actualización de la Carta de servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.

Las Cartas de Servicios son documentos en los que los que los órganos de la Administración Pública y sus entidades difunden los servicios que prestan y los compromisos de calidad frente al ciudadano.

Su texto impreso estará disponible en las propias dependencias de la DGRN, en los Servicios de Información y Atención al Ciudadano y Gerencias Territoriales de este Departamento, así como también en la Oficina Central de Información del Ministerio de la Presidencia, en el Consejo General del Notariado y en el Colegio de Registradores.

CATALUÑA. Ley 20/2009, de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades.

NAVARRA. Ley Foral 14/2009, de 9 de diciembre, por la que se modifican los artículos 103 y 104 de la Ley Foral 14/2007, de 4 de abril, del Patrimonio de Navarra.

EXTREMADURA. Ley 7/2009, de 17 de diciembre, de enajenación de viviendas de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

*SEGURIDAD SOCIAL. Orden TIN/25/2010, de 12 de enero, por la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 26/2009, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2010.

Base de cotización. El modo de determinarla para el régimen general se regula en el art. 1.

Topes. El tope máximo será de 3.198,00 euros mensuales. El mínimo, para las contingencias de accidente de trabajo y enfermedad profesional no podrá ser inferior a 738,90 euros mensuales. Pero la base mínima, dependiendo de la categoría puede llegar a los 1031,0 euros.

- Para las contingencias comunes, el 28,30 por 100, del que el 23,60 por 100 será a cargo de la empresa y el 4,70 por 100 a cargo del trabajador.

- Para las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales se aplicarán los tipos previstos en la disposición final 13ª de la Ley de Presupuestos para 2010, donde hay un cuadro según Códigos CNAE

Incapacidad temporal. La obligación de cotizar permanece durante las situaciones de incapacidad temporal, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia natural y de disfrute de los períodos de descanso por maternidad o paternidad, aunque éstos supongan una causa de suspensión de la relación laboral. Ver art. 6

Autónomos. Tipo de cotización: el 29,80 por 100. Base mínima de cotización: 841,80 euros mensuales. Base máxima: 3.198,00 euros mensuales. Ver más en el art. 14.

Empleados de hogar. Base de cotización: 738,90 euros mensuales. Tipo de cotización: 22,00 por 100. Cuando proceda la distribución del tipo de cotización señalado anteriormente, será a cargo del empleador el 18,30 por 100 y del empleado de hogar el 3,70 por 100. Cuando el empleado de hogar preste sus servicios con carácter parcial o discontinuo a uno o más empleadores será de su exclusivo cargo el tipo de cotización. Además, durante el año 2010, hay una cotización adicional equivalente al 0,1 por 100, aplicado sobre la base única de cotización, la cual, en el caso de trabajadores a tiempo completo, será por cuenta exclusiva del empleador.

Casos especiales. Entre ellos destaquemos los de cotización en los supuestos de abono de salarios con carácter retroactivo (art. 27), percepciones correspondientes a vacaciones devengadas y no disfrutadas (art. 28), o salarios de tramitación (art. 29).

Cotización por Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional.

- La base de cotización será la correspondiente a las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.

* Desempleo. Contratación indefinida: 7,05%, del que el 5,50% será a cargo de la empresa y el 1,55%, a cargo del trabajador.

* Desempleo. Contratación de duración determinada. Si es a tiempo completo: 8,30% (6,70 y 1,60 respectivamente). Si es a tiempo parcial: 9,30% 100 (7,70 y 1,60).

* Formación Profesional: el 0,70% (el 0,60 a cargo de la empresa y el 0,10, a cargo del trabajador)

Contratos para la formación. Habrá una cuota única mensual de 35,92 euros por contingencias comunes, de los que 29,95 euros serán a cargo del empresario y 5,97 euros a cargo del trabajador, y de 4,12 euros por contingencias profesionales, a cargo del empresario. La cotización al Fondo de Garantía Salarial consistirá en una cuota mensual de 2,28 euros, a cargo del empresario. A efectos de cotización por Formación Profesional, se abonará una cuota mensual de 1,25 euros, de los que 1,10 euros corresponderán al empresario y 0,15 euros al trabajador.

**MEDIDAS TRIBUTARIAS: MEDIOS DE PAGO Y OTRAS. Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, de modificación de determinadas obligaciones tributarias formales y procedimientos de aplicación de los tributos y de modificación de otras normas con contenido tributario.

Este Real Decreto, entre otras medidas, da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial.

- Se modifica la redacción de uno de los supuestos de interrupción justificada del plazo de resolución de los procedimientos tributarios para atender adecuadamente el derecho reconocido a los ciudadanos en el artículo 6.2.b de la Ley de acceso electrónico a los servicios públicos, de no aportar datos y documentos que obren en poder de las Administraciones públicas. El objetivo es que quede claro que en dicho supuesto reglamentario también se incluyen las interrupciones derivadas de la solicitud de esos datos o documentos, por medios electrónicos, por parte de la Administración tributaria a otros órganos de la misma o de otra Administración, como consecuencia del ejercicio por el obligado tributario del mencionado derecho.

- Se introduce un nuevo artículo destinado a adaptar el régimen de notificaciones al nuevo contexto que supone la Ley de acceso electrónico a los servicios públicos, y, en virtud del cual, se regula la posible atribución de una dirección electrónica, por cada Administración tributaria, a efectos de notificaciones tributarias, a entidades y personas físicas que pertenezcan a determinados colectivos que, por razón de su capacidad económica o técnica, dedicación profesional u otros motivos acreditados, tengan garantizado el acceso y disponibilidad de los medios tecnológicos precisos. Cualquier Administración tributaria podrá utilizar la dirección electrónica previamente asignada por otra Administración tributaria, previo el correspondiente convenio de colaboración, que será objeto de publicidad oficial. Fuera de estos casos, para que la notificación se practique utilizando algún medio electrónico, se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o haya consentido su utilización.

- Se recoge, en el ámbito del procedimiento de rectificación de autoliquidaciones, la posibilidad de que un procedimiento de esta naturaleza pueda finalizar como consecuencia del inicio de un procedimiento de aplicación de los tributos distinto por parte de la Administración tributaria;

- Se otorga a los órganos de inspección la posibilidad de llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias para la ejecución, haciendo uso de las facultades previstas en el artículo 142 de la Ley General Tributaria.

- La reforma del art. 177 RN es a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público.

- Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias.

ARTÍCULO 177: REDACCIÓN HASTA EL 19/01/2010

ARTÍCULO 177 DEL REGLAMENTO NOTARIAL: NUEVA REDACCIÓN

El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo metálico, con arreglo a los tipos oficiales o contractuales.

En las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:

1.ª Se expresarán por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.ª El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura. Los comparecientes deberán, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

En caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.

1.ª Se expresarán por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.

En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura.

A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

B) Prontuario de urgencia redactado por Jorge López Navarro, Notario de Alicante:

..- Si se trata de metálico, los comparecientes manifestaran los importes satisfechos, bien sean anteriores o al tiempo de la firma, y habrá que indicar la fecha. (No es preciso justificar la cuenta o medio de pago de precios aplazados)

..- Si se trata de cheques pagados antes de la escritura o entregados al tiempo de la firma: se unirá testimonio indicando su numeración y el código de la cuenta de cargo; y si se trata de cheques bancarios, bien anteriores o posteriores a la firma, se indicará el código de la cuenta de cargo a la que se aportaron los fondos o si se libraron contra la entrega de metálico, y de todo ello quedará constancia en la escritura.

..- Si se hace por transferencia bancaria o domiciliación los comparecientes deben manifestar los códigos de la cuenta de cargo y abono y de quedar constancia en la escritura. Ver, de todos modos, lo que se indica a continuación sobre la transferencia.

- Si los comparecientes se niegan a identificar los medios de pago, el notario advertirá y deberá constar en la escritura la advertencia de que no se han acreditado y que por tanto conforme al art 254 de la Ley Hipotecaria no será inscribible en el Registro de la Propiedad hasta que no se identifiquen los medios de pago.

- No obstante lo anterior, se entenderán identificados los medios de pago cuando en la escritura consten bien documentalmente o por manifestaciones de los interesados los siguientes datos:

- Si el medio de pago fuera cheque: librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe.

- Si fue transferencia estará identificado aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, si constan: el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora, y la ordenante y receptora o beneficiaria.

En todos los casos, tratándose de metálico o cheques bancarios al portador deberá presentarse el modelo S-1 si el importe excede de 100.000 euros para los residentes..Nota de Fernando Goma: El modelo S-1 ha de aportarse cuando el pago sea de más de 100.000 euros en los residentes. La obligación de presentar el modelo S1 para pagos superiores a 10.000 respecto de los no residentes, creo que ha desaparecido, porque, aunque esta cifra estaba efectivamente mencionada en la orden EHA/1439/2006, en su art. 1. Pero esa Orden fue concretada específicamente para los notarios por otra, la Orden EHA/114/2008, de 29 de enero, reguladora del cumplimiento de determinadas obligaciones de los notarios en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales, en la cual solamente se menciona la cifra de 100.000 (en su art. 5). De hecho, la comunicación de la OCP 2/2008 indica expresamente que que el S-1 solamente ha que solicitarlo cuando la cuantía sea igual o superior a 100.000, sin más distinciones, a diferencia de la comunicación anterior 1/2007, que citaba las 2, y que ha quedado suprimida.
Novedades que se introducen: Creo que consisten en que ya no basta con unir testimonio de los cheques o transferencia, sino que en la escritura deben

Novedades que se introducen: Creo que consisten en que ya no basta con unir testimonio de los cheques o transferencia, sino que en la escritura deben de constar todos los datos indicados expresamente. Además en caso de no poderse acreditar los medios de pago, se da la salida de que se indican por manifestación de los comparecientes en la escritura con los datos antes señalados.

ADMINISTRACIÓN ELECTRÓNICA. Real Decreto 4/2010, de 8 de enero, por el que se regula el Esquema Nacional de Interoperabilidad en el ámbito de la Administración Electrónica.

La interoperabilidad es la capacidad de los sistemas de información y de los procedimientos a los que éstos dan soporte, de compartir datos y posibilitar el intercambio de información y conocimiento entre ellos.

La finalidad del Esquema Nacional de Interoperabilidad es la creación de las condiciones necesarias para garantizar el adecuado nivel de interoperabilidad técnica, semántica y organizativa de los sistemas y aplicaciones empleados por las Administraciones públicas, que permita el ejercicio de derechos y el cumplimiento de deberes a través del acceso electrónico a los servicios públicos, a la vez que redunda en beneficio de la eficacia y la eficiencia.

El presente real decreto tiene por objeto regular el Esquema Nacional de Interoperabilidad establecido en el artículo 42 de la Ley de Servicios Públicos Electrónicos.

El Esquema Nacional de Interoperabilidad comprenderá los criterios y recomendaciones de seguridad, normalización y conservación de la información, de los formatos y de las aplicaciones que deberán ser tenidos en cuenta por las Administraciones públicas para asegurar un adecuado nivel de interoperabilidad organizativa, semántica y técnica de los datos, informaciones y servicios que gestionen en el ejercicio de sus competencias y para evitar la discriminación a los ciudadanos por razón de su elección tecnológica.

Se aplicará a las Administraciones Públicas y a los ciudadanos en sus relaciones con las mismas.

Don Carlos Tomás Pérez Giralda, Registrador de la Propiedad de Las Rozas de Madrid nº1.

Información de fecha 20 de Enero de 2010

La Sentencia de 10 de Diciembre de 2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ourense anula la Res DGRN 5-3-2008 (BOE 31-3-2008), por extemporánea y reconoce al Registrador legitimación para recurrir.

Hay que recordar que esta resolución había revocado no la nota del Registrador sustituido sino la de la Registradora sustituta, dejando sin efecto la de aquel, y ordenando la inscripción (cuando en realidad la Registradora sustituta no había revocado la nota de aquel sino tan sólo el carácter insubsanable del defecto, ofreciendo una solución para la subsanación del mismo). Pues bien, la sentencia se pronuncia sobre ello cuando, a propósito de la legitimación activa de los Registradores, que como ahora veremos reconoce ampliamente, señala: máxime cuando en el presente caso la resolución DGRN, lo que revoca expresamente es la calificación de la Registradora sustituta e implícitamente, la del Registrador sustituido, lo que podría constituir tanto un defecto formal como de fondo susceptible de ser examinado en vía judicial al amparo del artículo 328 LH por ser ajeno a la validez del título cuya inscripción se ordena en la resolución objeto de recurso

Legitimación activa del Registrador. La reconoce ampliamente, en base a los siguientes argumentos, citando al efecto diversas sentencias (SAP Badajoz de 29-2-2008, SAP Málaga de 9-10-2008, SAP Madrid 22-2-2007, 31-7-2007, SAP Pontevedra 16-10-2007, SAP Coruña 3-12-2007)

a) El derecho o interés a que se refiere el artículo 328 LH no puede ser un interés particular, ya que entonces el Registrador se habría abstenido de intervenir (art. 102 RH) y sería tanto como decir que nunca podría recurrir

b) El derecho a la tutela judicial efectiva (art 24 CE) y el principio pro actione, imponen a los órganos judiciales una interpretación amplia y no arbitraria, irrazonable o excesivamente restrictiva de la legitimación activa para acceder a los procesos judiciales. Por ese derecho o interés (que puede consistir perfectamente en una ventaja o utilidad jurídica derivada de la anulación de la resolución) debe interpretarse la defensa cualificada de la legalidad registral y, por extensión, la defensa de los terceros, concretamente de aquellos que resultarían perjudicados si no se pudiese recurrir contra la resolución DG que revocase la nota de calificación negativa del Registrador, que lógicamente serían personas diferentes de las que hubieran promovido el recurso que a la postre fue estimado por la DG. Aparece así el Registrador como fiscal de los ausentes del procedimiento, en expresión del insigne hipotecarista, D. Aurelio. (obviamente se refiere a D. Jerónimo González)

c) Además, negarle la legitimación activa al Registrador, como pretende el Abogado del Estado, con mención del principio de dependencia jerárquica respecto del superior órgano administrativo (la DGRN) es un argumento que el propio legislador se encarga de tirar por tierra cuando en su articulado permite que el registrador promueva juicio verbal contra la DG cuando la resolución afecte a un derecho o interés de que fuese titular. A este respecto, añade, no puede olvidarse que el artículo 273 LH distingue entre el plano de la organización y funcionamiento de las oficinas registrales en que los Registradores podrán consultar directamente con la DG- y el plano de la función de calificación, en que en ningún caso pueden consultar las materias o cuestiones sujetas a calificación, distinción que permite hablar de dos centros de imputación de responsabilidad y a su vez entrar en la consideración que el Registrador ostenta un interés para mantener la validez de su calificación revocada por la resolución, en aras de evitar el ámbito disciplinario y el propio ámbito de responsabilidad civil por parte de las personas afectadas por esa nota negativa que luego se revoca (arts 18, 99, 100 y 296 LH, que hablan de que la función de calificación la harán los Registradores bajo su responsabilidad, respondiendo civilmente, con su fianza y con sus demás bienes, de los daños y perjuicios que ocasionasen en el ejercicio de su potestad de calificación y de decisión sobre los títulos que deben tener acceso al Registro de la Propiedad y Mercantil)

d) El interés o derecho también pueden consistir en la defensa de la legalidad y de la función registral, de la que habla la STC 11-11-1999, cuando recordaba la dicción del art. 18 LH, que obliga al Registrador a velar por la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

e) Y no puede dudarse que existe defensa de la legalidad registral y de la función registral cuando el Registrador al demandar a la DG por la resolución estimatoria del recurso contra su calificación está defendiendo el interés de aquellos terceros anónimos que pueden verse afectados por actos o negocios de creación, declaración, reconocimiento, modificación o extinción de derechos reales inmobiliarios, que prevean defectos tales que no podrían acceder a los libros registrales pero que pudieran conseguirlo a través de la estimación de un recurso contra la calificación negativa, perjudicándose así el interés de la comunidad de que los asientos registrales obedezcan a negocios y actos de trascendencia real ayunos de toda mácula, de manera que se garantice la eficiencia del sistema económico, y por tanto uno de los fines esenciales del Estado, excluyendo de los libros registrales todos aquellos actos o negocios que adolezcan de contradicción a la ley, a la moral, a las buenas costumbres y al orden público estatal, sin ajustarse a los requisitos de validez que las normas legales y registrales imponen.

Concluye señalando que a tenor de todo ello, los actores en este caso el Registrador sustituido y la Registradora sustituta-, ya en aras de evitar el ámbito disciplinario y de eventual responsabilidad civil, ya en defensa de la legalidad y de la función registral, ostentan legitimación activa ad causam para impugnar jurisdiccionalmente la resolución recurrida, máxime cuando en el presente caso la resolución DGRN, lo que revoca expresamente es la calificación de la Registradora sustituta e implícitamente, la del Registrador sustituido, lo que podría constituir tanto un defecto formal como de fondo susceptible de ser examinado en vía judicial al amparo del artículo 328 LEC por ser ajeno a la validez del título cuya inscripción se ordena en la resolución objeto de recurso

La sentencia, aún admitiendo que se trata de una cuestión resuelta con distinto resultado por las diversas Audiencias Provinciales, se inclina por la postura que considera que la consecuencia jurídica del incumplimiento por la DGRN del deber de resolver en el plazo de tres meses art 327 LH- es que dicha resolución carece de eficacia y por ende es nula (SAP Valencia 5-12-2006, SAP Segovia 4-10-206, SAP Castellón 29-6-2007, SAP Granada 19-10-2007, SAP Málaga 9-10-2008, SAP Valencia 23-4-2008, SAP Barcelona 17-4-2007, SAP Castellón 28-6-2007, SAP Barcelona 22-1-2007).

1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: POSIBLE ERROR EN LA FINCA. NO CABE ENTRAR EN EL FONDO DEL FALLO. Resolución de 20 de octubre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, a practicar la inscripción derivada de un auto recaído en un procedimiento de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Vinculante.

Hechos: el expediente afecta a tres fincas, respecto de una de las cuales, la registradora considera que existe error y realmente tenía que haber sido objeto del expediente otra finca distinta, pues aquella afectada por el expediente está bien inscrita a favor de los titulares registrales actuales no perteneciendo al promoviente.

El registrador deniega la inscripción de esa tercera finca por estimar incongruente la parte dispositiva de la resolución judicial basándose en los hechos que relaciona.

El interesado recurre alegando que el auto es inscribible y que la calificación excede el art. 100 del Reglamento Hipotecario.

La DGRN parte de los límites que existen en la calificación de los documentos judiciales, que ha de circunscribirse a lo dispuesto en el art. 100 del Reglamento Hipotecario, sin entrar a valorar si la decisión jurisdiccional es acertada o no. Entiende el Centro Directivo que la registradora entra en el fondo del asunto por lo que revoca la nota ordenando que inscriba el testimonio del auto en sus propios términos. (JFME)

2. MANDAMIENTO DE EMBARGO: PRIORIDAD REGISTRAL. Resolución de 5 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Movimientos de Tierras López Santaella S.L. contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albuñol, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo.

Hechos: Se presentó un mandamiento de embargo por telefax, pero, al no aportarse copia física en diez días, el asiento de presentación caducó (art. 418 RH). Tras este asiento se presentó una compraventa que se inscribió. Y ahora, se presenta copia física del mandamiento de embargo referido.

La registradora suspende la anotación por no encontrarse la finca inscrita a favor de la persona contra la que se decreta el embargo vulnerando el principio de tracto sucesivo.

La DGRN confirma su criterio en aplicación de los principios de prioridad y tracto sucesivo. La circunstancia de que en el momento de adoptarse la resolución judicial la finca aún perteneciera al deudor, no basta para tomar la anotación preventiva de embargo, pues el momento en el que se debe cumplir el tracto sucesivo es el de la presentación en el Registro del título cuya inscripción se pretende o después si durante la vigencia del asiento de presentación se aportan los títulos intermedios; por lo que no basta con que se cumpliera el tracto sucesivo en el momento de la fecha del auto ordenando la anotación. (JFME)

3. SENTENCIA DE EJECUCIÓN INCOHERENTE CON DERECHO EMBARGADO. Resolución de 6 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga número 15, por la que se suspende la inscripción de la ejecutoria de una sentencia.

Hechos: Se presenta para inscribir testimonio de sentencia firme en la que se adjudica la mitad indivisa de una finca inscrita con carácter ganancial. La anotación del embargo ordenada en el procedimiento, al haber fallecido el cónyuge no deudor, no se tomó sobre una mitad indivisa, sino sobre los derechos que pudieran corresponder al cónyuge deudor en la liquidación de la sociedad conyugal.

La registradora exige la inscripción previa del título correspondiente a la liquidación de la sociedad ganancial.

La interesada recurrió alegando que el embargo se trabó sobre la mitad indivisa que pertenecía a la esposa por disolución automática de la sociedad de gananciales

La DGRN confirma la calificación, porque, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial. Sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

() Para hacer efectivas las deudas de la masa antes de su liquidación -y cumplir con el principio de tracto sucesivo a efectos de inscribir el remate-, han de ser demandados y condenados en el procedimiento todos los que según el Registro ostentaren la completa titularidad o la plena representación de esa masa patrimonial. En este supuesto, la inscripción a favor del rematante se practicaría sin necesidad de previa inscripción de unas adjudicaciones que ni se habían realizado ni se van ya a realizar, en lo que al bien ejecutado se refiere. (JFME)

4. ERROR DE CONCEPTO: RECTIFICACIÓN SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 9 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se suspende la rectificación por error de una nota marginal de cancelación de condición resolutoria. Vinculante.

Se plantea si procede rectificar una nota marginal en la que se canceló por error una condición resolutoria en garantía de precio aplazado, ya que la escritura que provocó dicho asiento reseñaba un pago parcial y no de la totalidad del precio.

El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el registrador considera que el error es de concepto y que precisa el consentimiento del titular registral.

La Dirección resuelve que estamos ante un error de concepto, pero que hay dos procedimientos para su rectificación: a) el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial y, b) el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer. Esta modalidad de rectificación se infiere del párrafo 1º del art. 217 LH, conforme al cual Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene, de donde se deduce que resultando claramente el error de los propios asientos el Registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. (STS de de febrero de 1.999)

No considera necesario el consentimiento del titular registral, para lo que tiene en cuenta: a) que la condición resolutoria, como elemento accidental del negocio, no opera automáticamente en sede registral ni en su cumplimiento ni en su incumplimiento; b) que resulta de los asientos del Registro que la condición garantizaba el precio aplazado en su totalidad y que solo se entregó una parte y en consecuencia que no se ha producido el hecho que permitiría solicitar la cancelación de la condición; e) que, al margen del pago, tan sólo se admitía en la escritura de dos modos de cancelarla: escritura otorgada por la parte vendedora, o acta notarial en la que se acredite que se han avalado las cantidades y ninguno de cuyos documentos se presentó en el Registro; f) que la nota marginal que hubiera debido practicarse no es la de cancelación de la condición resolutoria por su incumplimiento del art. 56 RH sino una nota de pago parcial del art. 58 del mismo Reglamento.

En base a todo lo cual concluye que no hay ningún obstáculo para la rectificación, rectificación que no surtirá efecto frente a terceros sino desde la fecha en que se verifique (arts. 40 y 220 LH). (MN)

5. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACIÓN E INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL DEMANDANTE NO ES INMATRICULACIÓN. Resolución de 10 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Molina de Aragón, a practicar la cancelación de asientos y la inscripción de dominio ordenado en una sentencia recaída en el seno de un procedimiento declarativo ordinario. Vinculante.

Se plantea si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo es título hábil para la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripción del pleno dominio a favor de la demandante.

La registradora alega que como el asiento que se ordena cancelar es una inmatriculación la inscripción a favor de la demandante tiene naturaleza inmatriculadora, y será necesario aportar el título idóneo para las inmatriculaciones, esto es, acudir a la vía de los arts. 199 y 205 LH y 298 de su Reglamento, acompañado de la pertinente certificación catastral, y que sin dichos requisitos no podrá procederse a la cancelación del asiento que se declare como contradictorio dado que al tratarse de una inscripción primera supondría la «desinmatriculación» de la finca. El documento presentado es idóneo para llevar a cabo la cancelación pero siempre y cuando pueda procederse a la inscripción a favor del demandante como consecuencia de la presentación de los documentos subsanatorios indicados.

La Dirección estima el recurso y revoca la nota porque no estamos ante una inmatriculación propiamente dicha, se trata de cancelar una inmatriculación y proceder a la inscripción a favor del actor en lo que formalmente será una inscripción segunda, por lo que no son exigibles los requisitos de la inmatriculación de la finca.

Pero, además, aunque así fuera, es doctrina reiterada del Centro, que en juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos del artículo 205 de la Ley y 298 del Reglamento Hipotecario, cuyas garantías (fundamentalmente consistentes en el doble título público sucesivo y la publicación de edictos con suspensión de efectos de dos años) sólo se aplican a los casos de inmatriculación por título público notarial, y no a expedientes de dominio ni a certificaciones administrativas, como tampoco son aplicables a los títulos de reparcelación urbanística. Y lo mismo las sentencias dictadas en juicios declarativos, que son instrumento eficaz para la inmatriculación de las fincas en base al art. 40 letra a) LH, que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificación de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídica inmobiliaria , aunque sí sería exigible, por serlo para todo supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996, la certificación catastral. (MN)

6. RECTIFICACIÓN DE ERROR AL PRACTICAR CANCELACIÓN TOTAL EN VEZ DE PARCIAL. Resolución de 11 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto en representación de Rocío Alto, S.A. contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se suspende la rectificación por error de una nota marginal de cancelación de condición resolutoria. (MN)

7. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO. Resolución de 12 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia número 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Vinculante.

En caso de que parte del precio quede aplazado en una compraventa se plantea la cuestión de si ha de identificarse ahora en la escritura el medio de pago futuro, como exige el registrador, o no, como piensa el recurrente.

Resuelve la DGRN que la identificación de los medios de pago en la escritura de compraventa está referida a los que se hayan efectuado en el momento de la compraventa o antes, pero no a los pagos futuros o aplazados. Respecto de estos últimos deja planteada la cuestión de su posible identificación en la carta de pago futura, a efectos de su constancia por nota marginal en el Registro.

COMENTARIO.- De acuerdo con el criterio de la DGRN por obvio, pues no cabe imaginar cómo podría el comprador identificar ahora el cheque con el que pagará al vendedor en el futuro, por ejemplo. Cuando llegue ese momento de pago futuro entiendo que habrá que acreditarlo siempre ante notario en la escritura de Carta de Pago, con independencia de que se quiera hacerlo constar así en el Registro por nota marginal o no. (AFS)

9. INMATRICULACIÓN: FÁBRICA DE TÍTULOS. DISCREPANCIAS CON CATASTRO. Resolución de 16 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Arzúa, don José María Gamallo Aller, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres número 2, a la inmatriculación de determinadas fincas.

En una primera escritura los cónyuges disuelven su sociedad de gananciales y se adjudican determinados bienes por mitad. Pocos días después vuelven a pactar el régimen de gananciales y aportan esos mismos bienes a la sociedad de gananciales.

La registradora considera que ambos títulos son instrumentales ad hoc, para la inmatriculación.

Resuelve la DGRN desestimando el recurso, pues considera que, aunque la mera sospecha de fraude no debe de suspender la inscripción, es claro en el presente caso que son títulos instrumentales para la inmatriculación; Recalca que no se cumple con la finalidad del legislador del requisito del doble título, cuando la situación final de titularidad de las fincas en el último título es la misma que la inicial, como en este caso.

Reitera por otro lado que es necesaria la total coincidencia con el certificado catastral de la finca a inmatricular. (AFS)

10. PRESENTACIÓN PARA PAGO DE IMPUESTOS. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Resolución de 17 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid número 5, a la inscripción de una disolución de condominio.

Se plantea la cuestión de si es necesario acreditar el pago de impuestos con carácter previo a la inscripción o basta con acreditar la presentación. Resuelve la DGRN en este último sentido interpretando así los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto al fondo del asunto, consta inscrito un bien inicialmente a favor de dos personas, en cuanto a uno de ellos con carácter privativo por confesión. Ahora se disuelve la comunidad y se adjudica la totalidad a uno de ellos compensando en metálico al otro, y con la confesión del cónyuge que el bien adjudicado es privativo, pues el dinero empleado en la compensación es también privativo ya que procede de un crédito de la sociedad de gananciales contra éste.

La registradora encuentra una contradicción entre esta atribución de privatividad por confesión y la anterior privatividad de la mitad, que consta en el Registro también por confesión, aunque su razonamiento sobre esa posible contradicción no se alcanza a entender bien, al menos con los datos que constan publicados.

Señala la DGRN que los bienes privativos pueden ser confesados, cuando no se ha acreditado la privatividad, o acreditados; y añade que los confesados pueden convertirse en privativos acreditados en cualquier momento .En el presente caso no aprecia tal contradicción, pues la confesión de privatividad en la disolución complementa la primera confesión, y ambas partes están de acuerdo en que la mitad del bien ahora adjudicado es privativa por confesión, por lo que ordena la inscripción. (AFS)

11. USO EN CONVENIO REGULADOR: NO SIEMPRE ES USO DE VIVIENDA FAMILIAR. Resolución de 18 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de Sevilla, a la inscripción de un pretendido derecho de uso de vivienda familiar.

En un convenio regulador de matrimonio se pacta que las hijas comunes del matrimonio, junto con su madre, tendrán su domicilio habitual en la vivienda que fuera domicilio conyugal, privativa del padre mientras no sean independientes patrimonialmente y siempre que no contraiga la madre nuevo matrimonio o viva maritalmente con otra persona. La cuestión que se plantea es si se trata o no de la atribución del uso de la vivienda familiar de los arts 90 y 96 CC y por tanto, si debe inscribirse en el Registro.

La Dirección confirma la calificación del Registrador y revoca el recurso: Entiende, reiterando su propia doctrina, que el derecho de uso de la vivienda familiar no es ni un derecho real ni personal, pues tal clasificación se refiere a los derechos de tipo patrimonial, sino que es un derecho de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales como es su duración (que puede ser variable), o la disociación entre el interés protegido por el derecho (el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y la titularidad del mismo (es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye) y como consecuencia es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho.

Lo que se plantea es determinar sí lo que se está constituyendo en este caso es el derecho de uso de la vivienda familiar tipificado legalmente o una simple declaración de intenciones o una obligación sin repercusión frente a terceros. Concluye que no se constituye el derecho al uso de la vivienda tipificado legalmente e inscribible en el Registro basándose en las dudas en cuanto a los efectos que de tal derecho se derivarán, así como el hecho de no atribuirse al cónyuge, que es el verdadero titular del derecho configurado por el Código Civil. (MN)

*12. USUFRUCTO CONDICIONADO A LA VIDA DE PERSONA DISTINTA DEL USUFRUCTUARIO. CONFIGURACIÓN. Resolución de 19 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Pedro-José Bartolomé Fuentes, notario de Madrid, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 5 de dicha ciudad, a la práctica de una rectificación del Registro.

Supuesto planteado: En una escritura la dueña única y enajenante de la nuda propiedad de una vivienda, Carmen, se reserva el usufructo vitalicio mientras no fallezcan ella y una hermana suya, Josefina, (que no comparece). La inscripción se practica constituyéndose un usufructo vitalicio conjunto y sucesivo a favor de ambas hermanas. Ahora se vuelve a presentar la escritura con una diligencia en la que, compareciendo el adquirente y las dos hermanas, se pide que se cancele la inscripción del usufructo a favor de la hermana, pues ella no es titular sino sólo persona cuya vida es determinante de la duración de tal usufructo.

El registrador suspende la inscripción porque entiende que no cabe inscribir el usufructo vitalicio a favor de doña Carmen H. L. [...] con la duración pactada, porque la duración de un usufructo vitalicio es la de la vida del usufructuario y, además, resultaría que si la titular, Carmen, falleciese antes que su hermana tendríamos inscrito un usufructo sin titular.

La Dirección confirma la calificación ya que, por la vía de la rectificación no puede tener acceso al Registro un derecho que no podría haber accedido al mismo por vía directa. Sostiene que tiene razón el Registrador cuando dice que la única interpretación coherente con el título fue la que se hizo en la inscripción, ya que, si doña Josefina sobreviviera a su hermana, tal derecho, tal y como se ha constituido, subsistiría sin que se supiera quién es su titular (pues alguno debe tener), puesto que no se consolida con la nuda propiedad. Podría entenderse que el usufructo se incluyera en el caudal hereditario de la hermana premuerta, pero tal consecuencia debería preverse con claridad en la escritura.

También recuerda el Centro Directivo que no puede realizarse inscripción a favor de una persona que no presta consentimiento.

Se solicita anotación preventiva de suspensión, a lo que la Dirección responde que no procede al carecer de interés en este supuesto, ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentación como consecuencia del recurso, no existe razón para que el mismo asiento quede suspendido también por la práctica de la anotación. (MN)

13. PLAZO PARA RECURRIR. ANTIGÜEDAD DE LA OBRA. Resolución de 21 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de San Vicente del Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3, a la constancia registral de la antigüedad de la construcción de una finca. (AFS)

Una primera cuestión es si el plazo para recurrir, habiendo calificación sustitutoria se cuenta desde que se notifica la segunda calificación o desde que se notifica la primera. Resuelva la DGRN que es desde que se notifica la segunda calificación sustitutoria, que hay que notificar también al notario autorizante.

En cuanto al fondo, el registrador aprecia contradicción entre una primer certificado técnico que señala que la edificación tiene más de cinco años y un segundo certificado que dice que es anterior al año 2000. También aprecia contradicción en el hecho de que en el Catastro no aparezca dada de alta la edificación.

Resuelve la DGRN que no hay tal contradicción pues el segundo certificado complementa o precisa el primero, y en cuanto a la acreditación de la existencia de la edificación basta con que conste en el certificado técnico, aunque no conste en el Catastro. (AFS)

**14. PRÓRROGA TRAS VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL PRÉSTAMO. Resolución de 24 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrijos, a inscribir una escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario. Vinculante.

Se amplía el plazo de duración de un préstamo con garantía hipotecaria, una vez vencido su plazo inicial de duración, dándole carácter retroactivo.

El registrador entiende que, al haber vencido el plazo del préstamo, la novación supone el nacimiento de una nueva obligación y por tanto hay que constituir una nueva hipoteca.

El notario alega que estamos ante una novación modificativa que no supone la extinción de ninguna obligación.

La DGRN estima el recurso, pues señala que la alteración de plazo es una novación modificativa, ya que, para que fuera extintiva, habría de constar expresamente la voluntad de las partes en tal sentido o que la obligación modificada sea incompatible con la anterior; añade que la propia ley Hipotecaria admite la posibilidad de variaciones de la obligación garantizada que tienen valor inter partes, aunque no perjudican a tercero mientras no consten inscritas en el Registro de la Propiedad.

COMENTARIO.- El hecho de que el plazo del préstamo esté vencido no significa que la obligación de pago, de devolución del préstamo, esté extinguida mientras no se pague. Es decir, la obligación de devolver el préstamo sigue existiendo y por tanto puede ser modificada, así como la hipoteca, que le es accesoria. Cuestión distinta es que la inscripción de la escritura de prórroga está sujeta al principio de prioridad registral y por tanto no perjudicará a terceros que hayan inscrito su derecho antes, entre la inscripción de la hipoteca inicial y la hipoteca modificada. (AFS)

15. NULIDAD DE UNA DIVISIÓN MATERIAL. POSIBILIDAD DE CANCELACIÓN PARCIAL. Resolución de 20 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chipiona, a practicar la cancelación de asientos ordenada en el seno de un procedimiento judicial. Vinculante.

Se plantea si es inscribible un mandamiento judicial que ordena la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes a las nuevas fincas creadas en virtud de título de división que ha sido declarado nulo judicialmente, conservándose como única inscripción válida la de la finca matriz ilegalmente dividida.

La registradora deniega la inscripción por figurar inscritas dos de las fincas creadas una sólo en cuanto a la nuda propiedad a nombre de personas distintas de aquellas contra las que se dirige el procedimiento.

El recurrente alega que sólo pretende que se cancelen las inscripciones correspondientes a las restantes fincas, sobre las que además en su día se había anotado la demanda.

La Dirección revoca la nota en cuanto a las restantes fincas y admite la cancelación parcial basándose en el principio de rogación y la solicitud del presentante y en que además constaba la Anotación de Demanda sobre esas fincas, por lo que si existía un problema que impedía la constatación registral parcial de la demanda debería haberse planteado entonces y no en el momento de la presentación de la sentencia.

Respecto a la alegación de la registradora de que la demanda se formula por la Comunidad de Propietarios sin que se expresen sus circunstancias personales lo que vulneraría el principio de especialidad y los arts. 9 LH y 51 RH; también revoca la nota por entender que no es obstáculo para proceder a la cancelación si las mismas pueden obtenerse de los Libros del Registro, donde ya consta la anotación preventiva de demanda del procedimiento judicial, y el asiento a cancelar está identificado perfectamente por los datos referentes al título que lo motivó. (MN)

16. EMBARGO CONTRA PERSONA DEL MISMO NOMBRE Y DISTINTO DNI. Resolución de 23 de noviembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., contra la nota negativa del registrador de la propiedad de Cuenca, a anotar preventivamente un embargo.

Hechos: Se solicita la práctica de anotación preventiva de embargo sobre diversas fincas.

El registrador deniega la realización de algunas de ellas por estar inscritas a favor de persona distinta de los demandados; aunque con igual nombre el marido pero distinto DNI y esposa..

El recurrente alega que coincidían los DNI que aparecían en la póliza con los de las notas simples registrales, lo cual es reconocido por el registrador (parece que por error del programa informático o del usuario del mismo), pero habiéndose notificado, en todo caso a una persona distinta de la esposa titular registral.

La DGRN confirma la calificación, pues, al no coincidir ni el DNI ni la esposa, se incumple el principio de tracto sucesivo. Los asientos registrales han de prevalecer sobre la publicidad formal que se pueda expedir, incluso cuando se trata de certificaciones, todo ello sin perjuicio de la posible responsabilidad civil en que haya podido incurrir el Registrador por los gastos ocasionados como consecuencia de ese error -aunque pudiera ser imputable al programa informático-, y siempre que se prueben en el procedimiento adecuado para ello. (JFME)

*17. SEGREGACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA SI EL SUELO NO ES ELEMENTO COMÚN. Resolución de 3 de diciembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Santa Cruz de Tenerife, a la inscripción de una escritura de segregación.

Hechos: Se trata de una escritura de segregación que afecta a una de las fincas que forman un complejo urbanístico. La finca está compuesta por una casa y una pequeña instalación deportiva, con una cuota en el complejo del 55%. La propietaria, haciendo uso de la facultad estatutaria que se lo permite, segrega la casa y distribuye la cuota del 55% entre esos dos elementos formados casa e instalación deportiva-.

El registrador suspende la inscripción por estimar que, en el fondo, se lleva a cabo una segregación del terreno, por lo que es preciso que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable -en este caso la canaria- o la declaración municipal de su innecesariedad que deberá testimoniarse literalmente en el documento. Considera que también se necesita licencia al modificarse el número de entidades susceptibles de uso independiente.

El defecto se subsanó a posteriori, pero, al no retirar el recurso el notario, la DGRN resuelve a efectos doctrinales, confirmando la calificación. Para ello solicitó que se le acreditara si, según los estatutos el suelo es elemento común o no, resultando que sólo lo es el camino de acceso.

Como norma sustantiva, está La Ley del Suelo de Canarias, Decreto Legislativo 1/2000, en el que, entre los actos sujetos a licencia, enumera su artículo 166.1 las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de división de fincas o predios», salvo que proceda de una reparcelación o de una junta de compensación.

() En los complejos inmobiliarios, la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.

Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca o derecho de vuelo que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma, superficie o linderos.

Notas: Hay veces que es muy difícil dilucidar si una división horizontal tumbada es impropia como en el caso presente o bien si de trata de una verdadera división horizontal. ¿El suelo que hay debajo de cada chalet adosado, pareado o independiente pertenece en exclusiva a su dueño? ¿Y el vuelo? La creencia del propietario normalmente es la de tener la plena propiedad y que lo que amplíe es suyo. Al respecto, sería muy conveniente que las normas estatutarias declararan expresamente una cosa o la otra para evitar equívocos.

Por otra parte, en el resolución no se entra en otro punto interesante de la nota de calificación: la necesidad de licencia al modificarse el número de entidades susceptibles de uso independiente y la trascendencia de esa licencia a los efectos de suspender o no la inscripción, conectando la legislación sustantiva con la adjetiva (art 53 a) del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo). (JFME)

*18. OBRA NUEVA ART 52 R DTO 1093/1997. IDENTIFICACIÓN DEL TERRENO SOBRE EL QUE DESCANSA. (SUELO RUSTICO DE ESPECIAL PROTECCIÓN). Resolución de 4 de diciembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Manuel Cartagena Fernández, notario de Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 3 de Alicante, a la inscripción de una declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza escritura de obra nueva con más de 30 años de antigüedad sobre terreno rústico (art 52 RDto 1093/1997), acompañada de certificado técnico, que acredita la construcción sobre una finca, cuyos linderos concuerdan con los del Registro, identificando el técnico los linderos por los nombres registrales de los colindantes, e indicándose que se encuentra en el paraje Camino del Barranco 28, Ptda Verdegás, en tanto el certificado catastral la finca se sitúa en DS Verdegas 64 y en ella no figura construcción alguna.

1.- Ningún dato acredita que la finca esté situada en el Camino del Barranco 28, ya que según el certificado catastral lo está en DS (diseminados) 64.

2.- La certificación del arquitecto no es documento fehaciente que acredite la situación de la finca, por tanto no se pueden tomar en cuenta dichas certificaciones, ya que no se determina que la finca sobre la que se declara la obra nueva es la registral, sita en la Partida de Verdegas.

3.- No se acredita mediante documento fehaciente que la vivienda declarada no se haya construido sobre suelo no urbanizable de especial protección.

4.- La Ley Urbanística Valenciana/2005 relativa a obras sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones establece que el plazo de prescripción de las sanciones urbanísticas será de 4 años, salvo que se hubieran ejecutado en zona verde, viales, o sobre suelo no urbanizable protegido, respecto de los que no existe plazo de prescripción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes.

Notario: Impugna la calificación manifestando que el lugar donde el arquitecto sitúa la obra nueva no es preciso que concuerde con los datos registrales (creo que debe querer decir que no concuerden en la realidad y en el Registro el nombre de la Partida o Paraje) por cuanto éstos no se actualizan y pueden no coincidir, y lo mismo ocurre con el certificado catastral (parece que quiere decir que no está actualizado).

Que no se precisa además la aportación del certificado catastral para esta declaración de obra. Y que la exigencia de documento fehaciente que la vivienda no está en suelo no urbanizable protegido, es un requisito que no exige la ley.

Dirección General: Desestima el recurso ya que indica que es necesaria para las obras nuevas que carecen de licencia y certificado de técnico, una serie de requisitos, entre ellos que se acredite bien por certificado del Catastro, certificado técnico o acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, lo que debe asegurar la inexistencia de duda en cuanto a que la edificación que se describe es la misma respecto de la que se acredita su terminación, que se demuestre que ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística, y que se pruebe dicha antigüedad y que no existe divergencia en cuanto a dónde está situada la edificación.

En este supuesto el arquitecto no identifica suficientemente la finca, ya que se hace sólo por los nombres de los titulares colindantes, cosa de la que el arquitecto no tiene conocimiento ni especial competencia, divergiendo en cuanto al nombre del pago o paraje, circunstancia que sí puede ser conocida por dicho profesional. Y si a ello se agrega las divergencias según el Registrador entre el paraje descrito y los mapas catastrales y se agregan las denuncias efectuadas por autoridades de la zona, que exige extremar el celo en caso de registración de obras por prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad el recuso debe decaer. () (JLN)

19. ADICIÓN A ESCRITURA. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL DE LA FINCA, POR MANIFESTACIÓN DE PRECIO PRIVATIVO CONFESADO. Resolución de 5 de diciembre de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar, a hacer constar el carácter privativo de una finca.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa en la que comparecen la vendedora y el comprador y su esposa. La finca se inscribe con el carácter de presuntivamente ganancial. Unos días después se presenta una copia de la escritura por el comprador, en la que como una adición a la escritura se indica Don manifiesta que el dinero con que realiza la compra es de su exclusiva pertenencia, lo que asevera su esposa por ser cierto y solicita su inscripción como privativo

La Registradora rechaza la inscripción pero no por defectos formales, sino porque estima que la inscripción que se solicita del bien es como bien privativo confesado, pero no como privativo puro y que además es necesaria la intervención de todos los interesados.

La Dirección General corta por lo sano y a la vista de que por la Registradora no se han alegado defectos de forma en cuanto a la instrumentación de la modificación, entiende que la adición corresponde a una rectificación que ya figuraba en la escritura matriz original, y puesto que la esposa ya compareció en la primera copia presentada, no se precisa una nueva comparecencia, por cuanto la adición se entiende que formaba parte de dicha matriz, y o bien no constaba en la copia autorizada que se presentó a inscribir o bien no fue tenida en cuenta a la hora de despachar la copia. En fin que ordena la inscripción de la finca como privativa por precio confesado. (JLN)