Informe de enero de 2011 para la Oficina Registral.

RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

1.- DISPOSICIONES GENERALES:

*MODELO 145. Resolución de 3 de enero de 2011, del Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueba el modelo 145, de comunicación de datos del perceptor de rentas del trabajo a su pagador o de la variación de los datos previamente comunicados.

Entró en vigor el 5 de enero de 2011 y surtirá efectos para las comunicaciones de datos al pagador o de variación de los datos previamente comunicados que deban efectuarse en relación con el ejercicio 2011 y sucesivos.

*ULTIMAS VOLUNTADES Y SEGUROS DE FALLECIMIENTO. Resolución de 13 de enero de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se determinan los requisitos y condiciones para tramitar por vía telemática las solicitudes de los certificados de últimas voluntades y contratos de seguros de cobertura de fallecimiento y se establecen modificaciones en el Modelo 790 de autoliquidación y de solicitud e instrucciones, para las solicitudes presenciales y por correo de los certificados de actos de última voluntad y contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.

En esta Resolución, se establecen los requisitos y condiciones para tramitar por vía telemática las solicitudes de los certificados de actos de última voluntad y contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.

*SEGURIDAD SOCIAL. Orden TIN/41/2011, de 18 de enero, por la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011.

Base de cotización. El modo de determinarla para el régimen general se regula en el art. 1.

Topes. El tope máximo será de 3.230,10 euros mensuales. El mínimo, para las contingencias de accidente de trabajo y enfermedad profesional será equivalente al salario mínimo interprofesional vigente en cada momento, incrementado por el prorrateo de las percepciones de vencimiento superior al mensual que perciba el trabajador, sin que pueda ser inferior a 748,20 euros mensuales. Pero la base mínima, dependiendo de la categoría puede llegar a los 1045,20 euros.

- Para las contingencias comunes, el 28,30 por 100, del que el 23,60 por 100 será a cargo de la empresa y el 4,70 por 100 a cargo del trabajador. Sigue igual.

- Para las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales se aplicarán los tipos previstos en la disposición final 13ª de la Ley de Presupuestos para 2010, donde hay un cuadro según Códigos CNAE

Incapacidad temporal. La obligación de cotizar permanece durante las situaciones de incapacidad temporal, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia natural y de disfrute de los períodos de descanso por maternidad o paternidad, aunque éstos supongan una causa de suspensión de la relación laboral. Ver art. 6

Autónomos. Tipo de cotización: el 29,80 por 100, con excepciones. Base mínima de cotización: 850,20 euros mensuales. Base máxima: 3.230,10 euros mensuales. Ver más en el art. 14.

Empleados de hogar. Base de cotización: 748,20 euros mensuales. Tipo de cotización: 22,00 por 100. Cuando proceda la distribución del tipo de cotización señalado anteriormente, será a cargo del empleador el 18,30 por 100 y del empleado de hogar el 3,70 por 100. Cuando el empleado de hogar preste sus servicios con carácter parcial o discontinuo a uno o más empleadores será de su exclusivo cargo el tipo de cotización. Art. 16.

Casos especiales. Entre ellos destaquemos los de cotización en los supuestos de abono de salarios con carácter retroactivo (art. 27), percepciones correspondientes a vacaciones devengadas y no disfrutadas (art. 28), o salarios de tramitación (art. 29).

Cotización por Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional. Art.33

- La base de cotización será la correspondiente a las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.

* Desempleo. Contratación indefinida: 7,05%, del que el 5,50% será a cargo de la empresa y el 1,55%, a cargo del trabajador.

* Desempleo. Contratación de duración determinada. Si es a tiempo completo: 8,30% (6,70 y 1,60 respectivamente). Si es a tiempo parcial: 9,30% (7,70 y 1,60).

* Formación Profesional: el 0,70% (el 0,60 a cargo de la empresa y el 0,10, a cargo del trabajador)

Contratos para la formación. Habrá una cuota única mensual de 36,39 euros por contingencias comunes, de los que 30,34 euros serán a cargo del empresario y 6,05 euros a cargo del trabajador, y de 4,17 euros por contingencias profesionales, a cargo del empresario. La cotización al Fondo de Garantía Salarial consistirá en una cuota mensual de 2,31 euros, a cargo del empresario. A efectos de cotización por Formación Profesional, se abonará una cuota mensual de 1,26 euros, de los que 1,11 euros corresponderán al empresario y 0,15 euros al trabajador.

Entrada en vigor: 1 enero 2011 [Disp. Final 2ª; BOAr 22 dic. 2010 y BOE 24 enero 2011]

2.- Servidumbres, con especial atención a las luces y vistas e inclusión de las servidumbres y comunidades de pastos y ademprios.

3.- Derecho de abolorio o de la saca; ampliando su ámbito y suprimiendo la moderación equitativa de los Tribunales.
4.- Contratos de ganadería.

Derogación: Compilación del Derecho civil de Aragón: Libro II [Derecho de bienes, artículos 143 a 148] y Libro IV [Derecho de obligaciones, artículos 149 a 153]

Futuro Texto Refundido [Disp. Final 1ª]: Delega en el Gobierno de Aragón la aprobación del Código de Derecho Civil de Aragón, refundiendo todas las leyes civiles aragonesas vigentes, incluida ésta.

*EXTREMADURA. Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero, de reforma del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

2. Administración de justicia, de conformidad con lo previsto en el Título III de este Estatuto.

3. Organización territorial propia de la Comunidad Autónoma y régimen local en los términos del título IV de este Estatuto.

4. Conservación, defensa y protección del Fuero de Baylío e instituciones de derecho consuetudinario.

5. Especialidades del procedimiento administrativo. Normas procesales derivadas del derecho propio. Regulación del recurso gubernativo en aplicación del derecho extremeño frente a la calificación por parte de registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles.

Entre las competencias de desarrollo normativo y ejecución (art. 10), se encuentran:

Entre las competencias de ejecución de la Comunidad Autónoma de Extremadura, recogidas en el artículo 11, se encuentran las siguientes:

2. Nombramiento de notarios, registradores de la propiedad y mercantiles y otros fedatarios públicos. Participación en la fijación de las demarcaciones de notarías y registros de la propiedad y mercantiles. Registro civil.

CONCURSO REGISTROS DGRN. Resolución de 22 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, vacantes, para su provisión en concurso ordinario número 281.

CONCURSO REGISTROS CATALUÑA. Resolución de 22 de diciembre de 2010, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario núm. 281 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes.

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

.- SENTENCIA DEL TS sobre nulidad de resoluciones extemporáneas de la DGRN.

El Pleno de la Sala 1ª, de lo Civil, del Tribunal Supremo ha dictado Sentencia el 3 de enero de 2011 que unifica la doctrina sobre la materia, ante la discrepancia existente entre diversos fallos de Audiencias Provinciales.

"El transcurso del plazo impuesto a la DGRN en el artículo 327, párrafo noveno, LH para resolver y notificar el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador determina que se entienda desestimado el recurso y comporta la nulidad de una resolución del recurso recaída con posterioridad al transcurso de este plazo".

El Notario de Madrid autorizante, interpuso recurso gubernativo el 15-7-2002 contra la calificación de la Registradora de la Propiedad elevándose el expediente a la DGRN con fecha 22-7-2002.

Tres años después, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 29-9-2005 estimó el recurso gubernativo interpuesto.

La Registradora presentó demanda en juicio verbal, que fue estimada mediante Sentencia de 21-4-2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Segovia, declarando nula y sin efecto a la citada Resolución "al ya existir previamente resolución administrativa firme desestimatoria del recurso gubernativo interpuesto".

La Sentencia fue confirmada, en grado de apelación, rollo 346/2006, por la Audiencia Provincial de Segovia, Sentencia de fecha 4 de octubre de 2006.

El Abogado del Estado, en representación del Centro Directivo, recurrió en casación, dictándose ahora esta Sentencia, de la que fue Ponente el Excmo. Sr. D.: Juan Antonio Xiol Ríos.

La Sentencia no se pronuncia sobre la cuestión de fondo, relativa a la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, 27 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, al haber quedado sin contenido por la estimación del primer motivo de casación.

Se transcribe, a continuación, el Fundamento de Derecho Cuarto, núcleo de la doctrina:

CUARTO. - Doctrina sobre los efectos del transcurso del plazo para resolver por la DGRN.

Esta Sala considera que la cuestión planteada debe resolverse en el sentido de que el transcurso del plazo impuesto a la DGRN en el artículo 327, párrafo noveno, LH para resolver y notificar el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador determina que se entienda desestimado el recurso y comporta la nulidad de una resolución del recurso recaída con posterioridad al transcurso de este plazo.

A) La aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta. La función de calificación presenta particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las administraciones públicas. Estas particularidades justifican secularmente su tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último punto de vista, que aquí resulta especialmente relevante, la revisión de la actividad registral inmobiliaria no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino que es una de las expresamente atribuidas al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto (artículo 3.a] LJCA).

Es cierto que la DGRN es un órgano administrativo y que sus resoluciones tienen naturaleza administrativa. Sin embargo, la inserción de estas en el ámbito de la función de calificación de los registradores de la Propiedad las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa, las cuales no solo se han mantenido, sino que se han acentuado en las sucesivas modificaciones de la LH. En la LH se establece la competencia de la jurisdicción civil para conocer de las demandas mediante las que se solicite la nulidad de las resoluciones de la DGRN por las que se resuelven recursos contra la calificaciones negativas de los registradores de la Propiedad. La resolución de la DGRN no es, en consecuencia, un acto administrativo abstracto; sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación del registrador, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.

De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las resoluciones de la DGRN por las que se resuelven recursos contra las calificaciones negativas de los registradores de la Propiedad no permite, sin más, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, pues esto podría determinar efectos incompatibles con los principios del sistema registral en el que se desenvuelve la función de calificación de los registradores y el examen de su legalidad por la jurisdicción civil. En consecuencia, la determinación de si es aplicable el régimen general del silencio administrativo sobre dichas resoluciones debe hacerse teniendo en cuenta las disposiciones específicas de la LH y la interpretación de sus preceptos con arreglo a los principios que rigen la función del Registro de la Propiedad.

B) Las anteriores consideraciones otorgan un especial relieve a las argumentaciones relacionadas con las previsiones expresas del artículo 327 LH. Si no puede partirse de una aplicación automática del régimen administrativo, parece razonable esperar del legislador una remisión específica a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, al menos cuando no respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento. El artículo 327 LH, como ha puesto de manifiesto este proceso, contiene remisiones concretas al régimen administrativo, pero no se advierte una remisión de esta naturaleza con respecto al silencio administrativo, sino que los efectos del silencio se regulan de manera específica estableciendo que el recurso se entenderá desestimado por el transcurso de un determinado plazo.

Coincidimos con la Abogacía del Estado en que las pequeñas diferencias de redacción entre la LH con la LRJyPAC pueden no tener un carácter decisivo, máxime cuando la propia Abogacía del Estado pone de relieve que dichas diferencias se registran incluso en el ámbito de la LRJyPAC. Sin embargo, sí creemos de gran relieve el hecho de que, mientras la LH establece con claridad el mandato de que el recurso se entenderá desestimado por el transcurso de un determinado plazo, no haga remisión alguna a la LRJyPAC en cuanto a otros efectos del silencio.

La evolución posterior de la legislación hipotecaria, a través de las distintas modificaciones introducidas, puede ser tenida en cuenta a los efectos de la interpretación de la redacción aplicable a este proceso por razones temporales, de acuerdo con la realidad social que ordena tener en cuenta el artículo 3.1 CC. Desde esta perspectiva, se advierte la existencia de un propósito en el legislador, reflejado en las posteriores reformas, de subrayar el carácter específico del procedimiento de resolución de recursos por la DGRN, especialmente en materia de silencio administrativo, respecto del régimen administrativo general. Así, se utiliza la expresión «desestimación presunta» (artículo 327, penúltimo párrafo, LH, según la redacción introducida por la Ley 62/2003), que apunta al carácter firme del silencio administrativo negativo y que ha sido por ello desterrada de la LRJyPAC. Por otra parte, se establece un régimen de caducidad automática del asiento de presentación en función de la extinción del plazo de interposición de la demanda civil contra la resolución de la DGRN (artículo 327, penúltimo párrafo, LH, según la redacción introducida por la Ley 62/2003), el cual tendría poco sentido en el caso de que la DGRN pudiera, y estuviera obligada, a dictar una resolución posterior en sentido contrario. Finalmente, se establece el carácter potestativo del recurso ante la DGRN, como alternativa a la interposición de la demanda civil (artículo 324, párrafo primero, LH, según la redacción introducida por la Ley 24/2005) circunstancia que debilita el argumento fundado en la utilización de la expresión «quedando expedita la vía jurisdiccional» como índice de aplicación de criterios propios del silencio administrativo, pues la vía jurisdiccional como cauce específico para la revisión de la legalidad de la función de calificación por parte de los registradores de la Propiedad está expedita, a elección del legitimado, desde el primer momento.

En estas condiciones, resulta imposible admitir que la LH haya querido remitirse sin más al régimen sobre silencio administrativo de la LRJyPAC. La LRJyPAC no sigue, en efecto, principios que puedan considerarse generales en la regulación de esta institución, y de hecho estos han sido modificados de manera relevante por la Ley 4/1999. Mientras en la primera redacción de la LRJyPAC el silencio negativo tenía características más próximas a las de un acto presunto, en ciertas condiciones de carácter irrevocable, a partir de la Ley 4/1999 el silencio negativo se configura, como subraya la Abogacía del Estado, como una mera ficción que no permite sostener la existencia de un acto administrativo. Por esta razón no resulta convincente el argumento de la Abogacía de Estado cuando pone de manifiesto que otras instituciones, que, estas sí, responden a principios generales aplicables a todo procedimiento, como la procedencia de calificar los recursos con arreglo a la naturaleza que realmente tienen y como la facultad de rectificar los errores formales, podrían entenderse aplicables al ámbito del recurso contra la calificación del registrador aunque no estén especialmente previstas en la LH.

C) Finalmente, resulta decisivo el hecho de que la posibilidad de que la DGRN pudiera modificar la decisión una vez transcurrido el plazo para resolver crearía una situación de inseguridad jurídica. En efecto, el sistema registral está encaminado a la protección de derechos de carácter privado, que no son los propios del interés general a cuya consecución va dirigida la actividad administrativa. Mientras en la regulación general del silencio administrativo opera de manera prevalente, como ha subrayado la doctrina, la voluntad de favorecer al administrado frente al ejercicio de las potestades exorbitantes por parte de las Administraciones públicas en su actividad encaminada a la protección del interés general, en el ámbito registral predomina en este supuesto la protección de los derechos de los terceros que, habiendo obtenido la inscripción de su derecho, pueden resultar afectados por el acceso al Registro de un derecho reconocido por la DGRN con carácter extemporáneo y, en algunos casos, como ocurre en el caso examinado, con varios años de retraso respecto del momento en que debió decidirse el expediente.

No resulta convincente la argumentación de la Abogacía del Estado en el sentido de que en el caso examinado no existen terceros interesados, fundada en que en definitiva la inscripción se practicó mediante una subsanación de los defectos de calificación opuestos por la registradora al margen de la tramitación del recurso gubernativo. En efecto, debemos fijar una interpretación del régimen aplicable que sea adecuado en función de los principios generales de protección de los derechos que pueden resultar afectados, aunque el sentido general de la interpretación fijada no tenga la misma eficacia en todos y cada uno de los casos que puedan plantearse, pues la interpretación de la norma solo es aceptable si forma parte de un esquema de principios suficientemente coherente para tener validez general.

La sentencia recurrida se atiene a esta doctrina, por lo que no se advierte la comisión de la infracción denunciada.

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

1. AP DE SENTENCIA. NO CABE SOBRE FINCA NO INSCRITA. RECTIFICACION DE LA CALIFICACION. Resolución de 8 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad de Navalcarnero nº 1, a practicar una anotación preventiva de sentencia firme en virtud de mandamiento librado por la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Illescas.

Se presenta Mandamiento para que se tome anotación preventiva de una Sentencia firme en la que se declara la existencia, validez y eficacia de un contrato de compraventa formalizado en documento privado entre el demandante y el causante de la demandada (como heredera del vendedor) y se condena a la demandada a la elevación a público de dicho contrato.

El registrador deniega la Anotación por entender que no procede la prevenida en el art. 42.1 LH sino que será preciso Sentencia declarativa que ordene la rectificación del Registro y, por otro lado, expresa que tres de las fincas no están inmatriculadas y de la cuarta no puede afirmarse que lo esté a nombre de la demandada ya que duda por su descripción que pueda coincidir parcialmente con otra inscrita.

El interesado recurre y el registrador en su informe -al amparo del art. 327 LH- rectifica la calificación en cuanto a la posibilidad de admitir la Anotación de la Sentencia al amparo del art. 42.3 LH y se mantiene en cuanto a que 3 fincas no están inmatriculadas y de la cuarta duda de si coincide con otra inscrita.

La Dirección, respecto al primer defecto se plantea si ha habido una rectificación de la calificación por el Registrador, (en cuyo caso desaparecería el objeto del recurso - art. 327 LH- ) o un cambio de criterio por haberse aportado nueva documentación (en cuyo caso sería una subsanación del defecto y procedería resolver pero sin tener en cuenta la nueva documentación presentada - art. 326 LH); entiende que aunque el razonamiento del registrador es algo confuso no se ha aportado en realidad nueva documentación por lo que estamos ante un verdadero supuesto de rectificación de la calificación y no hay objeto de recurso. En cuanto al otro defecto, lo confirma: que las fincas no estén inmatriculadas constituye efectivamente un defecto subsanable (art. 20 LH) y que el Registrador dude que la cuarta finca esté o no inscrita a nombre de la demandada, por ser parcialmente coincidente su descripción con otra inscrita, ha de resolverse en un procedimiento con fase probatoria y en concreto por la vía prevista en los arts. 300 y 306 RH y no en el recurso gubernativo. (MN)

**2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD FRENTE AL DE TRACTO SUCESIVO. Resolución de 12 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de León nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Supuesto Planteado: Una finca figura inscrita con carácter ganancial y se presentan por este orden los documentos siguientes:

1.- El 5 de Agosto: Escritura de donación de la mitad indivisa de un cónyuge al otro otorgada el 24 de julio.

2.- 17 de Agosto: mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo, habiéndose practicado la diligencia de embargo el día 29 de julio de 2009, y debidamente notificado a la esposa

3.-29 de agosto: Escritura de capitulaciones otorgada el 24 de julio en la que liquidan la sociedad de gananciales y se adjudican la finca en copropiedad ordinaria y por mitad. Esta escritura fue objeto de indicación en el Registro Civil el día 14 de agosto.

El Registrador suspende la inscripción del primer documento reseñado por falta de tracto sucesivo a la vista del resto de los documentos presentados posteriormente, considerando que no cabe subsanar dicha falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de liquidación de gananciales por impedirlo, a su juicio, el principio de prioridad al estar presentado con anterioridad un título contradictorio, cual es el mandamiento de embargo.

- Reconoce que se plantea en el presente caso una contradicción entre los principios de Prioridad que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-. Así respecto a la donación no podría inscribirse conforme al principio de tracto sucesivo, ya que no está todavía inscrita la mitad indivisa donada a favor del donante, y respecto al mandamiento, tampoco podría anotarse respecto a la mitad indivisa donada al cónyuge no deudor por presentado antes un título incompatible. Esto nos llevaría a una situación de círculo vicioso, pues se bloquea el despacho de todos los títulos interrelacionados, en parte por contradictorios y en parte complementarios.

- Y considera como alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la donación) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

- Primero, los registradores tienen el deber y la facultad de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación.

- Segundo, el principio de tracto y el de prioridad se modalizan cuando, en la falta de tracto por falta de previa inscripción del titulo del disponente, éste es causahabiente del titular registral, y así resulta del art. 205 RH, precepto esencial para la resolución del presente supuesto, puesto que permite SUSPENDER en vez de denegar y en consecuencia la anotación por defecto subsanable. De este modo se está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso el embargo) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.

- Considera que entender que no se puede despachar el título subsanador por impedirlo el intermedio contradictorio supone vaciar de contenido el art. 105, puesto que entonces sólo seria útil en los supuesto en que carecería de toda utilidad, y además este precepto aunque es reglamentario tiene su equivalente legal en relación con las anotaciones preventivas en el art. 629.2 LEC. En resumen, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana.

- Como último argumento, razona la Dirección, que en el presente caso, el documento intermedio (mandamiento de embargo) no queda perjudicado, ya que al ser la diligencia de embargo anterior a la inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil -que es cuando produce efectos frente a terceros la liquidación- ha de aplicarse la doctrina contenida en la Resolución de 25 de marzo de 1988, en virtud de la cual el Registrador habrá de dar efectividad, frente a cualquiera de los cónyuges, al embargo obtenido por un tercero en ejercicio de una de las facultades que le confiere el régimen de gananciales, en concreto el artículo 1373 del Código Civil, en tanto no le conste que en el momento de practicarse el embargo y notificarse al cónyuge del deudor se había producido con eficacia contra terceros de buena fe el cambio del régimen de gananciales; y en el supuesto contemplado no se le ha acreditado, ni resulta del Registro que al trabarse el embargo que se pretende anotar y notificarse al cónyuge del deudor se hubiera tomado la antedicha indicación en el Registro Civil de las capitulaciones otorgadas (recuérdese que la diligencia de embargo es de 29 de julio de 2009 y la indicación de los capítulos en el Registro Civil se practicó el 14 de agosto siguiente). Igualmente tampoco se había producido, respecto al concreto bien afectado por el cambio de régimen, la publicidad individualizada de dicho cambio en el folio particular abierto a aquél en el Registro de la Propiedad, pues el propio mandamiento de embargo llega al Registro antes que la escritura de disolución de los gananciales. Por tanto, la aplicación en el presente caso del artículo 105 RH no da lugar a un resultado que frustre la finalidad que con la medida cautelar de la anotación preventiva pretende el embargante. (MN)

**4. CERTIFICACIÓN LITERAL: CALIFICACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO. Resolución de 3 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de Valladolid a expedir ciertas certificaciones literales.

Hechos: la solicitante pide «certificación literal (fotocopia) de todas las inscripciones de todas las fincas registrales de las que ha sido titular M. I. T o M. E. I», alegando como interés legítimo la liquidación de su sociedad de gananciales.

El Registrador considera que la peticionaria carece de interés legítimo por lo que se opone a la expedición de la certificación, alegando que se ha manifestado de forma genérica el pretendido interés legítimo; que la titularidad a que se refiere la solicitud no está vigente en la actualidad, ni tampoco las fincas a que se refiere; y que no aparece referencia alguna de la solicitante ni su anterior cónyuge en ninguna de las fincas, siendo muy amplia la petición por lo que podría ser contraria a la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales.

Comienza la DGRN tratando de un tema formal, pero de gran trascendencia: la motivación en las calificaciones. Reitera su doctrina, que considera aplicable igualmente al caso de denegación de la expedición de certificaciones del contenido de los libros registrales:

- El Registrador ha de señalar expresamente las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias,

- debe de constar la motivación jurídica de dichas causas, con sus respectivos hechos y fundamentos de derecho, aunque sea de modo escueto, pero suficiente para la defensa del afectado y

El Centro Directivo rechaza las alegaciones al considerar suficientemente motivada la calificación y también rechaza una segunda alegación formal, la falta de imparcialidad del Registrador por ser el ex marido de la recurrente primo hermano, al parecer, de la esposa del funcionario que califica. Se rechaza por lo siguiente:

- el parentesco es más lejano del segundo grado por afinidad y no está probado

- la reiterada jurisprudencia conforme a la cual la actuación en un procedimiento de un funcionario en quien concurre algún motivo de abstención, no implicará necesariamente la invalidez de los actos que se dictaren

En cuanto al fondo, el Centro Directivo ha de dilucidar si en el caso concreto hay o no interés legítimo. Para ello hace un muy interesante estudio del alcance de la publicidad formal, de la calificación en esta materia y del propio interés legítimo:

A) Alcance de la calificación. El Registrador, en esta materia, ha de calificar, no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

- La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,...).

- No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

- Los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral.

- Respecto a asientos cancelados, no cabe la nota simple informativa y la certificación literal sólo comprenderá los asientos vigentes, sin incluir los cancelados, salvo solicitud expresa del Juez o Tribunal o de los interesados.

- Respecto de las fotocopias de los historiales registrales, La DG mantiene un criterio restrictivo, pues la Instrucción de 17 de febrero de 1998 dispuso que los Registradores de la Propiedad cuando realicen la manifestación mediante exhibición de los libros, previo control profesional de su contenido y por concurrir circunstancias excepcionales que así lo aconsejen, deberán hacerlo por medio de fotocopia de los asientos, la cual no podrá retirarse por el interesado sin que le sea permitido al particular copiar los asientos.

- Se ha de justificar ante el Registrador, lo que no significa discrecionalidad.

- Ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado. Excepción: autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo.

- Ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo. Excepciones: las del art. 332.3 RH.

- Ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a Derecho.

- Ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.

- Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal

- El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica.

- Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido.

- Los datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidos

- La publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.

- Respecto a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés, utilizando un criterio muy restrictivo.

- La solicitud de información sobre datos personales sin relevancia patrimonial se realizará con expresión del interés perseguido, que ha de ser conforme con la finalidad del Registro quedando bajo la responsabilidad del Registrador la atención de las consultas relativas a la publicidad de datos personales.

- Datos personales no son sólo los datos íntimos de la persona, sino a cualquier tipo de dato personal, sea íntimo o no, cuyo conocimiento o empleo por terceros pueda afectar a sus derechos, sean o no fundamentales. Entre ellos están los que identifiquen o permitan la identificación de la persona, pudiendo servir para la confección de su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole, o que sirvan para cualquier otra utilidad que en determinadas circunstancias constituya una amenaza para el individuo.

- Si las finalidades de la publicidad son las propias de la institución registral, no se requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes

- Los datos carentes de trascendencia jurídica sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.

Tras este amplia análisis, la DGRN confirma la ausencia de interés legítimo, entre otras razones, por la amplitud de la petición, por incluir datos no patrimoniales, solicitar fotocopias, tratarse de asientos cancelados y no aparecer la solicitante como titular. (JFME)

5. CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. Resolución de 10 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Huelva, a la constancia registral de la resolución de un contrato de permuta de solar por pisos en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor.

Se pacta en escritura una permuta de solar a cambio de obra futura y de un pago en metálico, sujeta a la condición resolutoria de obtener la licencia en un determinado plazo. En caso de resolución el adquirente del solar renuncia a obtener la devolución de la cantidad entregada y se pacta como forma de reinscripción a favor del cedente el Acta Notarial de requerimiento.

Pasado el plazo sin haberse obtenido la licencia de obras el cedente requiere al cesionario anunciándole la resolución, sin que haya contestación en el plazo reglamentario. No hay cargas posteriores en el Registro.

El registrador suspende la inscripción pues considera que falta el depósito de la cantidad entregada, conforme al criterio de anteriores resoluciones de la DGRN.

La DGRN reconoce la aplicabilidad del artículo 1504 del Código Civil a la permuta con condición resolutoria, pero confirma la negativa del registrador a inscribir la resolución en este caso, pues falta el depósito de la cantidad entregada en un establecimiento bancario o caja oficial, ya que el pacto de no devolución de la cantidad entregada, al tratarse de una pena, está sujeto a moderación judicial.

Recuerda la DGRN su doctrina de que para inscribir la resolución es necesario presentar:

6. EMBARGO CADUCADO NO TIENE VIRTUALIDAD CANCELATORIA. Resolución de 28 de octubre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 5 de San Sebastián, a la cancelación de cargas como consecuencia de un juicio ejecutivo.

Se confirma la calificación del registrador, de acuerdo con la reiteradísima doctrina del Centro Directivo, según la cual una vez caducada una anotación, el mandamiento de cancelación derivado del procedimiento ejecutivo ya no tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores al haber perdido el rango ganado con la anotación ya caducada. (MN)

8. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 4 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.

Se otorga una escritura de compraventa con precio aplazado, en la que se sujeta la transmisión de la propiedad a la condición suspensiva de pago de la totalidad del precio, (por tanto con reserva de dominio) y además el contrato propiamente dicho queda sujeto a la condición resolutoria de impago del precio aplazado. Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y posteriormente se anota un embargo sobre el derecho del comprador.

Ahora se resuelve el contrato por impago y se presenta en el Registro, conforme a lo pactado, la correspondiente Acta notarial de requerimiento de resolución de contrato sin contestación por el requerido.

El registrador de la propiedad plantea dos defectos al suspender la inscripción:

1.- No se ha consignado en un establecimiento bancario o caja oficial la parte del precio entregado, conforme al artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario

2.- No se ha notificado ni obtenido el consentimiento del acreedor posterior, titular del embargo.

Reconoce en la nota que la DGRN ha admitido en ocasiones que los derechos de los acreedores intermedios no se cancelen, sin su consentimiento o sin resolución judicial, pero en el presente caso al recaer el embargo sobre el derecho del comprador (no sobre la propiedad) la cancelación del derecho del comprador conlleva necesariamente la cancelación de la anotación del acreedor embargante. Por tanto no puede practicar la inscripción de la resolución sin consentimiento del acreedor o sin resolución judicial en procedimiento en el que el acreedor haya sido demandado

En cuanto al primero, considera inexcusable la consignación conforme al citado artículo, a la jurisprudencia del TS y a su propia doctrina,, ya que aunque se haya pactado la pérdida de lo entregado en caso de incumplimiento, ese pacto es una cláusula penal que está siempre sujeta a la moderación judicial y por tanto siempre hay que consignar la totalidad de lo entregado.

En cuanto al segundo de los defectos, el acreedor del embargo se ve afectado por la resolución, por lo que es un interesado y, a fin de evitar acuerdos fraudulentos entre comprador y vendedor, la documentación presentada ha de cumplir unas mínimas garantías (se supone que se refiere a la necesidad de obtener el consentimiento del acreedor embargante, aunque no se dice expresamente) o alternativamente ha de presentarse resolución judicial que ordene la cancelación. Confirma también lo dicho acertadamente por el registrador de que en el presente caso no cabe inscribir la resolución y mantener el embargo, pues éste no recae sobre la propiedad. (AFS)

9. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 7 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.

*10. EXCESO DE CABIDA BASADO EN CATASTRO. REFERENCIA A UNA SERVENTÍA. Resolución de 16 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, a inscribir un exceso de cabida y una serventía.

Se presenta una escritura a inscripción en la que se declara un exceso de cabida sobre una finca (de 1799 m2 pasa a 3659 m2), con cambio de linderos, que se justifica con certificado catastral.

Por otro lado, al final de la descripción de la finca se señala que la finca está beneficiada por una serventía de acceso a través de finca colindante. Dicha serventía fue constituida dentro de un procedimiento judicial que se cita, pero que no ha tenido acceso al Registro.

El registrador deniega la inscripción, en cuanto al exceso de cabida por tener dudas de la identidad de dicho exceso. Y en cuanto a la mención de la serventía por falta de previa inscripción del Auto judicial que crea dicha serventía.

La DGRN confirma los dos defectos. El primero por cuanto las dudas sobre la identidad de la finca del registrador, salvo que se aprecie con claridad lo injustificado de tales dudas, tienen su cauce de impugnación en la vía jurisdiccional. En el presente caso considera justificadas dichas dudas.

En cuanto al segundo de los defectos lo confirma también, pues ha de presentarse el título del que nace dicho derecho de servidumbre (considera que es una servidumbre y no una serventía), con el consentimiento del titular registral afectado y los demás requisitos legales. En todo caso advierte de que si se hubiera trascrito dicho párrafo en el Registro no tendría nada más que el valor de una mera mención de derechos, avocada a la cancelación, sin efectos reales

COMENTARIO.- En Canarias existe la figura de la serventía de paso, diferente de la servidumbre de paso, y fuentes ambas de numerosos conflictos. La serventía, a diferencia de la servidumbre, es una comunidad de uso, en la que los propietarios de dos o más fincas colindantes ponen en común una pequeña parte de sus fincas destinándola a camino privado para facilitar el acceso a todas las fincas, manteniendo cada uno la propiedad de lo suyo, de forma que la zona puesta en común es físicamente un camino permanente, cuyo uso corresponde en conjunto a todos los propietarios de fincas que han aportado terreno para constituirla. Como su origen suele ser verbal y su diferencia con la servidumbre en la práctica es difusa los conflictos suelen ser numerosos y acabar en los tribunales, como en el presente caso. En el habla de la calle serventía es equivalente a derecho de paso, sea propiamente serventía o servidumbre de paso. (AFS)

11. NO CABE INMATRICULACIÓN SIN CERTIFICADO CATASTRAL TOTALMENTE COINCIDENTE. Resolución de 16 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa.

Se presenta escritura para inmatricular una finca con una certificación catastral cuya descripción no es coincidente.

El registrador suspende la inmatriculación por tal motivo y el interesado recurre y solicita que se inscriba la finca en los términos y con la descripción realizada en un escrito presentado posteriormente que se acompaña, descripción que ya se ajusta al catastro.

La Dirección no entra en la solicitud realizada en el escrito, ya que conforme al art. 326 LH el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relaciones directamente con la calificación, sin que puedan tenerse en cuenta otros documentos no presentados para su calificación.

En cuanto al fondo del asunto, reiterando resoluciones entre otras RR de 4/12/ 2007; 12/5/ 2008; 8/12/2009, y 13/7/2010, confirma la calificación, de acuerdo con los arts. 53 de la Ley 13/96 y 298 RH que exigen para la inmatriculación de fincas certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título; y sin que quepa ni siquiera admitir que se da esa coincidencia cuando, existen diferencias de superficie inferiores al 10%, ya que los artículos 41 a 49 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario - RD Leg 1/2004 - se refieren a un supuesto distinto que es el de la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica. (MN)

12. EMBARGO A FAVOR DE DOS ACREEDORES: NO ES PRECISA DETERMINACIÓN DE CUOTAS. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se deniega la anotación de un mandamiento de embargo.

Se debate la posibilidad de anotar un embargo ordenado en procedimiento seguido por dos acreedores solidarios contra su deudor.

La registradora la deniega por entender que debe indicarse la cuota perteneciente a cada uno de los acreedores.

La Dirección estima el recurso basándose en la naturaleza del embargo: es una afección real en virtud de la cual el bien trabado queda vinculado «erga omnes» al proceso en el que se decreta. El art. 54 RH exige la fijación de cuotas en las inscripciones de porciones indivisas de derechos; si consideramos que el embargo no tiene naturaleza de derecho real hemos de concluir que las exigencias del 54 no son aplicables a las anotaciones preventivas de embargo, máxime cuando, como en el presente caso, se trata de un embargo a instancia de varios acreedores solidarios, en el que cualquiera de ellos puede ejercitar el crédito por la totalidad.

Frente al argumento de la registradora de que según el art. 72 LH son aplicables las exigencias de las inscripciones, resuelve el Centro Directivo que del art. 75 LH en relación con el art. 30 resulta que la especificación de las cuotas que representan el crédito de cada actor dentro de la cantidad reclamada no figura entre los requisitos esenciales de la anotación, pues lo importante es que quede claro el procedimiento ejecutivo al que queda afecta la finca dentro del cual podrá vencer el crédito del actor o el titular de un crédito de mejor derecho.(MN)

13. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE PARTICIÓN JUDICIAL. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31, por la que suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial de división de herencia.

Un procedimiento de partición judicial de herencia acaba, sin oposición, mediante Auto Judicial en el que se aprueban las operaciones particionales y se ordena su protocolización notarial, conforme previene el artículo 787 de la LEC.

Uno de los interesados presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad testimonio judicial del citado Auto, sin protocolización notarial.

La registradora suspende la inscripción pues considera que en tal caso sólo puede acceder al Registro el documento notarial.

La DGRN confirma la nota ya que la protocolización notarial viene impuesta por la ley y además el propio juez así lo ordena. Reconoce sin embargo que en otra ocasión admitió la inscripción del documento judicial, pero considera que era un supuesto distinto, pues en tal caso el juez lo ordenaba. (AFS)

14. PROCEDIMIENTO ORDINARIO PARA REANUDAR EL TRACTO. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de testimonio de sentencia para la reanudación de tracto sucesivo.

Se debate acerca de la inscribibilidad de una Sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se declara el dominio de una finca a favor del demandante y se ordena que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y con nueva descripción. No está demandados los titulares registrales ni los transmitentes intermedios.

El registrador deniega la inscripción por entender que el procedimiento no es el adecuado, debiendo haberse acudido al Expediente de dominio o acta de notoriedad para reanudar el tracto y por no aportar la oportuna licencia o la justificación de innecesariedad para la segregación.

La Dirección confirma la nota. Sostiene que el juicio declarativo es adecuado para cualquier modificación del Registro, incluso para reanudar el tracto. Es más, es el único medio cuando el adquirente es causahabiente directo del titular registral puesto que en tal caso no cabria acudir al expediente de dominio que es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón:

a) porque puede provocar la cancelación de un asiento sin consentimiento de su titular o resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él;

b) porque se posibilita una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el afectado por dicho pronunciamiento, y

c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (arts. 2 y 3 LH) se inscribe en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, que incluso puede estar consignado en un simple documento privado, sin que se asegure el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Esta excepcionalidad justifica la interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto.

Pero aún en supuestos de interrupción de tracto no se excluye el juicio declarativo, que es un medio general de rectificación de los asientos del Registro. Ahora bien para ello es preciso, como ya se resolvió en resolución de 7/4/2003, que de un lado sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y de otro, que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios con lo que resulta que lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios. En el supuesto objeto del recurso el titular registral no ha sido demandado, ni tampoco consta que lo hayan sido quienes de ellos adquirieron, ni los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina citada.

También se confirma la necesidad de licencia administrativa o declaración de innecesariedad ya que, como también se ha reiterado en resoluciones recientes, por el deber constitucional de cumplimiento de las resoluciones judiciales no puede concluirse sin más que una Sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes (la licencia de segregación), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia Sentencia. (MN)

15. EXPEDIENTE DE DOMINIO SOBRE EXCESO DE CABIDA CON DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 11 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio para inscripción de exceso de cabida.

Se presenta un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza que pasa de rústica a urbana y sus linderos.

La registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita (de 1100 a 2556 metros) y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos, no pudiéndose determinar la correlación con las cuatro certificaciones catastrales aportadas..

El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación y que se han seguido todos los trámites del expediente de dominio..

La DGRN revoca el defecto. Aunque el Registrador debe calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral, no puede alegar dudas sobre la identidad de la finca, frente a los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa, pues se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez.

El hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara.

Lo mismo debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca, derivando la condición de solar del Catastro. (JFME)

16. SOLICITUD DE PRÓRROGA PRESENTADA CUANDO LA ANOTACIÓN HABÍA CADUCADO. Resolución de 11 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Cuadros Eléctricos Godoy, SL, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se presenta mandamiento ordenando prorrogar una anotación preventiva, cuando habían transcurrido ya más de cuatro años desde su fecha.

No cabe prorrogarla porque la anotación ya ha caducado, sin que cambie este criterio reiterado de la DGRN el hecho de haberse solicitado al Juez antes de los cuatro años, pues el artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro al respecto.

Notas: El mandamiento también se expidió después de los cuatro años, pero, aunque se hubiese expedido antes, tampoco hubiera sido posible la prórroga de presentarse en el Registro pasados los cuatro años. El plazo comienza en la fecha de la propia anotación, no en la del asiento de presentación del título que la motivó. Las posibles anotaciones de rectificación posteriores no cambian la fecha de origen pues, sino, serían prórrogas encubiertas. (JFME)

17. EL RECURSO DEBE DE TRATAR SOBRE EL CONTENIDO DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3, a la inscripción de un Acta de Adjudicación directa de un bien embargado por el Ayuntamiento de Mijas.

En un procedimiento de apremio seguido en un Ayuntamiento se adjudica directamente una finca del deudor a un tercero. Se presenta al Registro para su inscripción la propia Acta de adjudicación de la finca.

El registrador suspende la inscripción pues exige escritura pública, conforme al artículo 16 del Reglamento Hipotecario.

El interesado recurre, alegando que no es necesaria la escritura pública, conforme a lo dispuesto en el Reglamento General de Recaudación.

El registrador en su informe modifica el defecto, alegando que se le ha presentado el Acta de adjudicación, cuando lo que hay que presentar es el Certificado del Acta.

La DGRN estima el recurso, ya que el registrador no puede variar su calificación en el informe por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, pues en otro caso se le causaría indefensión al recurrente. (AFS)

*18. PARTICIÓN REALIZADA POR LA VIUDA Y EL CONTADOR-PARTIDOR NO RATIFICADA POR UNO DE LOS HEREDEROS. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona, a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Hechos: Se otorga una escritura de protocolización de partición hereditaria, en la que conforme al testamento, se adjudica a la viuda el usufructo de todos los bienes hereditarios, en base a la correspondiente cautela socini, y se adjudican los bienes a los tres herederos, compareciendo solamente la viuda, dos de los hijos y herederos y el contador partidor (no comparece aceptando el tercer heredero).

El Registrador suspende la inscripción, dado que no consta la aceptación de la herencia de uno de los herederos y en su informe señala que deberían someterse a condición suspensiva, no ya la adjudicación al no compareciente, sino todas las adjudicaciones de la herencia, ya que éste no puede impugnar las adjudicaciones, pero si el legado al cónyuge del usufructo universal.

Uno de los herederos impugna la calificación, alegando que el testador había prohibido la intervención judicial en la testamentaría, y que las RRss de 19-09-2022 y 13-10-2005, admitieron la inscripción, sometida a la condición suspensiva de la aceptación.

Dirección General: La DG estima el recurso. Hace, en primer lugar, un examen, ciertamente interesante en cuando a la evolución de la solución jurídico-registral dada al problema:

..- La Rs 7-01-1875, seguida por la de 19-09-2002, admite la posibilidad de inscribir las adquisiciones hereditarias, respecto herencia en que no existe aceptación de los favorecidos, en base a que ésta constituye una condición suspensiva de la transmisión dominical, razonamiento que aplica a la inscripción de legados por la Rs de 30-04-1878.

..- La Rs de 6-03-1923, matiza lo anterior, al señalar que si bien tales inscripciones eran independientes de la aceptación de herencia, no precisaban la existencia de esta conditio iuris como momento esencial de la adquisición mortis causa.

..- La Rs 12-12-1927, encontró su apoyo para seguir en la misma línea en el principio que permite la inscripción de bienes o derechos a favor de personas que no han consentido de forma explícita la adquisición, aunque aquí parece confundirse la legitimación para pedir la inscripción por persona distinta de aquella a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, con la necesidad de consentimiento para la adquisición del derecho a inscribir.

..- La Rs de 3-02-1997 estableció que para la inscripción a favor del legatario era imprescindible que constase su aceptación en cuanto al requisito necesario para la adquisición, si bien no podía desconocerse la peculiaridad del legado.

.- Y finalmente, la DG indica se debe mantener esta misma línea: acreditada la aceptación, la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme (arts 999 y 1000 del c.c.;, pero en tanto no se acredite dicha aceptación, no hay problema para que la inscripción se practique como cualquier otra adquisición de dchos sujetos a condición suspensiva, con advertencia de que no se ha acreditado aquella, sin perjuicio de que acreditada la renuncia voluntaria o provocada, se cancele la inscripción reviviendo la titularidad del causante hasta que se complete la partición con la adición de los dchos vacantes, al margen del posible juego de una sustitución. Tan advertencia no debe hacerse constar en cuanto a los bienes o parte de ellos, adjudicados a los herederos, cuya aceptación ya consta. (JLN)

19. ESCRITURA SIN NIFS DE LEGATARIOS DE BIENES MUEBLES: INTERPRETACIÓN PROPORCIONADA DE LA NORMA. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Presentada en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, se suspende la inscripción al no constar el NIE de tres legatarios. Dicha exigencia viene requerida para los comparecientes y las personas y entidades en cuya representación actúen en el artículo 23 de la Ley del Notariado, no solo para los actos y contratos por lo que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, sino también para cualquiera otro con trascendencia tributaria. Por otro lado el artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria en ambos supuestos, antes relacionados, considera aquejada de un defecto subsanable la escritura en la que falta la constancia del correspondiente NIE.

Interpuesto un recurso contra la anterior calificación se alegó el perjuicio que se está produciendo al único adjudicatario que ha cumplido su obligación, y que las restantes personas afectadas han hecho caso omiso del requerimiento para que acrediten el NIE.

La Dirección General, interpretando que la finalidad de dicho precepto de la Ley Hipotecaria es evitar el fraude que pueda afectar a los bienes inmuebles y a sus rentas, controlando el verdadero titular de los mismos, considera desproporcionado en el caso concreto afirmar que la falta del NIE por parte de extranjeros que no residen en España y que son legatarios de bienes muebles de escaso valor en una herencia en la que han satisfecho el pago del Impuesto, impida al legatario, que si ha cumplido tal obligación, inscribir el bien adquirido mediante legado. En consecuencia, se estima el recurso.

Nota. Al suponer la suspensión de la inscripción una penalidad civil, si la falta de acreditación del NIE afectase a otros adjudicatarios de bienes inmuebles que también instasen la inscripción de su legado, la omisión no debería afectar al adjudicatario que sí hubiese cumplido, que legalmente no tiene una posición de garante de los anteriores y que podría invocar el principio de la personalidad de las penas. (JZM).

20. DEFECTOS DE LA NOTA. DETERMINACIÓN DE SUSTITUTOS VULGARES. OBRA VIEJA Y CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 14 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Victoria Rodríguez de Prada, notaria de Los Navalmorales, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Navahermosa, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Escritura de herencia, en la que los causantes fallecieron habiéndoles premuerto una hija, y compareciendo en la misma los dos hijos sobrevivientes y tres nietos hijos del hijo premuerto.

La registradora suspende la inscripción por tres defectos, aunque sólo dos se recurren: 1) No se acompaña certificado de defunción, Últimas Voluntades y testamento o declaración de herederos del hijo premuerto. 2) No se acredita la superficie de la casa adjudicada, lo que debe hacerse por cualquiera de los medios del art 52 Dto 1093/1997.

La notaria, alega en cuanto al primero que se aporta certificado de defunción del hijo fallecido y que no se está ante un derecho de transmisión sino ante una sustitución vulgar, por lo que no es preciso acreditar el título sucesorio del hijo premuerto. Y en cuanto al segundo que se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca en que consta la superficie de la finca.

..- En cuanto al primer recurso, porque fallecido el hijo con posterioridad al testamento otorgado por los causantes, pero antes del fallecimiento de los padres, no hace falta ninguna declaración de herederos, ya que los hijos entran directamente en la herencia, vía sustitución vulgar.

..- Y en cuanto al segundo, porque siendo la construcción del inmueble anterior a la ley 8/1990, basta con el certificado catastral, en el que figura la superficie construida de la vivienda, lo que cumple con el art 52 del Dto 1093/1997.

Comentario: El único problema que se me ocurre plantear aquí es el relativo a la referencia que hace la Rs a que la obra sea anterior a la ley 8/1990 de Ordenación de la Edificación, lo que podría referirse a que si fuera posterior, debería acreditarse, bien la constitución del seguro decenal, o bien a que se hizo por autopromoción y por tanto no lo precisaba, lo que habrá de tenerse en cuenta en las declaraciones obra vieja, aunque estimo que en estos supuestos, dada la relevancia que la Rs da a la certificación catastral, podría utilizarse la fecha de antigüedad de la construcción que se recoge en los certificados catastrales descriptivos y gráficos. (JLN)

D*21. CONSTANCIA DEL NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD. Resolución de 14 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Inmobiliaria Aldhar, SA, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, a modificar la descripción de una finca.

Se presenta instancia privada en el Registro de la Propiedad, solicitando la modificación de la descripción de una finca registral, a fin de dejar constancia de la nueva numeración, acreditándose lo anterior mediante acta notarial de presencia, no se accede a ello por la Registradora de la Propiedad, por estimar que era necesario el consentimiento del titular de otra finca con semejante numeración o, en su defecto, de resolución judicial.

Se interpone recurso contra la calificación, aportando diversos documentos en los que se identifica debidamente la finca, y se alega que el error que consta en el Registro puede detectarse por los propios asientos registrales, sin necesidad del consentimiento de los titulares ni de resolución judicial dictada contra ellos.

La Dirección General reconoce que es perfectamente posible que el número de policía de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra y que exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acción judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso. El artículo 437 del Reglamento Hipotecario permite a los interesados hacer constar en el Registro la calle y numeración correcta siempre que se presente la documentación municipal correspondiente, sin necesidad de dicho consentimiento o de resolución judicial. En consecuencia, se estima el recurso al prevalecer la acreditación del cambio alegado sobre la constancia del número por mera manifestación.

En consecuencia, acreditada la nueva numeración en el callejero de una población de una finca registral, es posible su constancia registral aunque coincida con otra numeración que corresponda a otra finca registral, sin necesidad del consentimiento de su titular, o en su defecto, de resolución judicial. Otros formatos

22. MANDAMIENTO DEL SECRETARIO SIN TESTIMONIO DE LA SENTENCIA. Resolución de 15 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad n.º 20 de Madrid, a inscribir un mandamiento de la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid.

Se presenta en el Registro mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecución de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompaña, se ordena inscribir que una persona adquirió la propiedad de un elemento de una propiedad horizontal, que dicho elemento tiene mayor superficie que la inscrita, y que fue objeto de división.

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompaña.

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad «Vilgon, S.A.» y no a nombre de don F. F. S., doña S. C. P., don F. F. C. y doña M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y doña M. D. J., «Auna Telecomunicaciones» y Comunidad de Propietarios (...) nº 33 de Madrid.

c) Ordenarse la modificación de la inscripción de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificación del título constitutivo.

La DGRN desestima el recurso y confirma el primer defecto, diciendo que el Mandamiento es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el Mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, () pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. () Sólo cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resolución que contiene el título material susceptible de modificar el contenido del Registro se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido así en el supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso-

El segundo defecto es también confirmado, pues Es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ningún asiento puede ser practicado en el Registro sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la posición prevista en el ordenamiento. (.) Tal y como consta en los Hechos, se extinguió la personalidad jurídica de la sociedad que ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier alteración del contenido del Registro debe llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestación de consentimiento de quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia firme recaída en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jurídico. Cuando estas personas son desconocidas, la regulación legal exige que sus eventuales derechos estén representados en debida forma, sin que la llamada genérica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa.

Y también confirma el tercer defecto, pues aunque dice la DGRN que en el presente supuesto, de la documentación aportada no se deduce que se produzca modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, no se aporta la sentencia, que es el titulo formal, y no el mandamiento. (JDR)

23. CORRECCIÓN DE ERRORES: CALIFICACIÓN EN MATERIA DE REPRESENTACIÓN. Corrección de errores de la Resolución de 2 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Ermita 61, SL, contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, a inscribir una escritura de compraventa.

A la hora de determinar el alcance de la calificación registral, desaparecen las palabras subrayadas que hacían referencia a la congruencia del juicio notarial de suficiencia con el negocio documentado, manteniéndose la referencia a la congruencia del contenido del juicio notarial de suficiencia con el negocio.

Donde dice «Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y del juicio que hace el Notario, congruente con el acto o negocio jurídico documentado.», debe decir «Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.»

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