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PRÁCTICA REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD BOE JULIO 2013 (JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES. (Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES 2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
No se han publicado en el BOE de este mes. 3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN A destacar: 243. PRIORIDAD CUANDO LA RATIFICACIÓN DE HIPOTECA ES POSTERIOR A OTRA HIPOTECA. . Resolución de 28 de mayo de 2013 *245. COMUNICACIÓN DE LA PLUSVALÍA POR CORREO. Resolución de 3 de junio de 2013 248. OBRA ANTIGUA QUE LINDA CON CARRETERA. Resolución de 4 de junio de 2013 254. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA Y CARGAS POSTERIORES. Resolución de 30 de mayo de 2013 278. DECLARACIÓN NOTARIAL DE HEREDEROS ABINTESTATO. Resolución de 19 de junio de 2013 280. SENTENCIA DE DIVORCIO DICTADA POR JUEZ INGLÉS. Resolución de 20 de junio de 2013
1.- DISPOSICIONES GENERALES: INSTRUCCIÓN NACIONALIDAD. Instrucción de 5 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre determinados aspectos del plan intensivo de tramitación de los expedientes de adquisición de la nacionalidad española por residencia. Esta Instrucción cita como antecedentes las dos siguientes: - La Instrucción DGRN de 26 de julio de 2007, sobre tramitación de las solicitudes de adquisición de la nacionalidad española por residencia, que se dictó con la finalidad de mejorar y unificar la conformación del expediente de adquisición de la nacionalidad por residencia, agilizar su tramitación, facilitarlo a los ciudadanos y velar por los derechos de los menores cuando sean los interesados en el procedimiento. Recordó la importancia que tiene el examen por el Encargado del Registro Civil del grado de integración de extranjero en la sociedad española. - Y la Instrucción DGRN de 2 de octubre de 2012, sobre determinados aspectos del plan intensivo de tramitación de los expedientes de adquisición de la nacionalidad española por residencia, dictó, tras el Acuerdo de encomienda de gestión de fecha 25 de junio suscrita por el Ministro de Justicia con el Colegio de Registradores, para la realización material por los Registradores de actos de tramitación de los expedientes de concesión de nacionalidad por residencia. Al dictarse la actual Instrucción, ya había avanzado el Plan Intensivo de Tramitación hasta su casi total ejecución, por lo que procede a resolver los problemas de bloqueo que podrían producirse en los Registros Civiles ante la gran cantidad de expedientes ya resueltos, cara a los actos de Juramento o Promesa de obediencia al Rey y de cumplimiento de la Constitución y Leyes de España Al respecto, el Ministro de Justicia suscribió con el Consejo General del Notariado un nuevo Acuerdo de encomienda de gestión el 2 de abril de 2013, por el que de conformidad y con cumplimiento de lo establecido en los artículos 23 del Código Civil, 16.4 de la Ley de Registro Civil y 220, 224, 226 y 228 del Reglamento del Registro Civil, se articula la comparecencia de los promotores de expedientes ante Notario para recoger mediante Acta dichos Juramentos o Promesas, En el Acta se recogerán la identidad del compareciente, su jura o promesa así como, en su caso, la renuncia a la nacionalidad anterior, el establecimiento de la vecindad civil y la determinación del nombre y apellidos adaptados al castellano. Se remitirá telemáticamente a los Registros Civiles tanto el documento electrónico en el que se refleja el Acta autorizada como los datos estructurados que forman parte de su contenido, todos firmados con el certificado reconocido de firma electrónica del Notario, que garantiza, bajo su responsabilidad, la plena coincidencia y exactitud de unos y de otros. Con estos antecedentes, la DGRN dicta Instrucciones, fundamentalmente dirigidas a los Encargados de los Registros Civiles y pretende evitar la intervención presencial ante ellos de los interesados en esta fase del expediente: 1. Los promotores de expedientes a los que se haya resuelto conceder la nacionalidad española puedan acudir al Notario de su elección para que de forma gratuita proceda a autorizar un Acta recogiendo sus manifestaciones sobre Jura o Promesa. Para ello el Notario tendrá acceso a los datos y documentos precisos para la recepción de la Jura o Promesa, especialmente a los datos identificativos del expediente y de su promotor, así como a la Resolución de Concesión. Nota: el interesado puede seguir acudiendo potestativamente para la Jura o Promesa al Encargado del Registro Civil, como hasta ahora. 2. Los Notarios, tras la recepción de la declaración de Jura o Promesa por el promotor, y de las manifestaciones sobre renuncia a la nacionalidad anterior, vecindad civil y adaptación del nombre y apellidos, en su caso, levantarán Acta de todo ello conforme al artículo 208 del Reglamento Notarial, haciendo constar los datos que se indican en el anexo I de la presente Instrucción, formando un documento electrónico en el que se recogen, tanto los datos estructurados como una copia electrónica del acta expedida de conformidad con el Notariado, todo ello autorizado con su certificado de firma electrónica reconocida. El Notario garantiza, bajo su responsabilidad, la plena coincidencia y exactitud entre los datos estructurados remitidos y los contenidos en el Acta autorizada. 3. En el caso de promotores menores de edad que sean mayores de 14 años, para el otorgamiento del Acta notarial o para la declaración formulada ante el Encargado del Registro Civil, se requerirá la comparecencia del promotor, acompañado de sus padres o representantes legales, debiendo contener el Acta o declaración las mismas manifestaciones que en el caso de promotores mayores de edad. Si se trata de promotores menores de 14 años bastará la comparecencia de los padres o representantes legales y no será necesario que el Acta notarial o la declaración formulada ante el Encargado del Registro Civil incluya el Juramento o Promesa de fidelidad y obediencia ni de renuncia, en su caso, a la nacionalidad anterior, bastando la manifestación de que aceptan en nombre del menor la nacionalidad concedida, que solicitan la inscripción en el Registro Civil, así como las manifestaciones que correspondan en materia de vecindad civil y adaptación a las normas españolas del nombre y apellidos del menor. 4. Dichas actas y los datos correspondientes se almacenarán dentro del expediente electrónico correspondiente y se remitirán telemáticamente a la DGRN, para su envío por la misma a la aplicación INFOREG. Desde dicha aplicación, se hará la remisión al Registro Civil competente en el que hayan de practicarse las inscripciones de nacimiento, en su caso, y las marginales de nacionalidad. 5. Los Registros Civiles recibirán, a través de la aplicación INFOREG, estas Actas para inscribir. 6. Tras las citadas inscripciones y notas marginales, la aplicación INFOREG remitirá de forma automatizada una certificación de nacimiento y nacionalidad, al objeto de ponerla a disposición del promotor del expediente para gestionar la expedición de DNI y Pasaporte españoles y que estará disponible: - en la dirección de correo electrónico que, en su caso, haya sido facilitada por el promotor en el Acta. - en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia en el servicio «¿Cómo va lo mío?» y - en el de Consulta Telemática de expedientes de nacionalidad española por residencia mediante Código Seguro de Verificación en la dirección siguiente: https://sede.mjusticia.gob.es/eConsultas/VerifNacionalidad.do 7. Respecto a la tramitación del expediente en el Registro Civil competente, así como respecto de los casos en que el promotor realice el acto de Juramento o Promesa mediante declaración ante el Encargado del Registro Civil, permanecen en plena vigencia las Instrucciones DGRN de 26 de julio de 2007 y de 2 de octubre de 2012, sobre tramitación de las solicitudes de adquisición de la nacionalidad española por residencia y sobre determinados aspectos del Plan Intensivo de Tramitación, respectivamente. 8. Cuando para la práctica de la inscripción y nota marginal el Encargado del Registro Civil observe la falta de algunos de los documentos precisos o la existencia de errores en las copias electrónicas auténticas que se hayan remitido a través de INFOREG, a través de dicha herramienta lo comunicará a la DGRN. 9. Cuando a la vista de todos los documentos electrónicos recibidos proceda practicar la inscripción, la misma se efectuará a la vista de la imagen digitalizada del certificado de nacimiento del interesado, extraída del expediente digitalizado y firmado electrónicamente, la Resolución positiva de concesión de la nacionalidad firmada electrónicamente por el Director General y el Acta de Juramento o Promesa autorizada por el Notario con su firma electrónica, o efectuada mediante declaración ante el Encargado del Registro Civil, sin que en ningún caso sea necesaria la remisión en papel de los citados documentos. La aplicación informática preparará un borrador de inscripción. PDF (BOE-A-2013-7472 - 4 págs. - 161 KB) Otros formatos CANTABRIA. Ley 4/2013, de 20 de junio, relativa al régimen jurídico de las autorizaciones provisionales de edificaciones o actuaciones preexistentes, así como de adopción de distintas medidas para la agilización de los instrumentos de planeamiento. Entró en vigor el 3de julio de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-7913 - 4 págs. - 161 KB) Otros formatos GALICIA. Ley 8/2013, de 28 de junio, de carreteras de Galicia. Entrará en vigor el 12de octubre de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-8086 - 33 págs. - 479 KB) Otros formatos EMPRENDEDORES. Ley 11/2013, de 26 de julio, de medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo El RDLey entró en vigor el 24 de febrero de 2013. Y la Ley, entró en vigor el 28 de julio de 2013. (JFME) Ver reseña del Consejo de Ministros. Texto del Real Decreto Ley Corrección de errores Texto de la Ley 56 págs. - 1.074 KB) Otros formatos NAVARRA. Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra. Entró en vigor el 13 de Julio de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-8196 - 15 págs. - 262 KB) Otros formatos SECCIÓN 2ª: ASPIRANTES DGRN. Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso entre miembros del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 24 de mayo de 2013, y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos. Se han cubierto 41 plazas, sin contar Cataluña. Ver archivo de Concursos. PDF (BOE-A-2013-7329 - 2 págs. - 184 KB) Otros formatos ASPIRANTES CATALUÑA. Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 24 de mayo de 2013. En Cataluña se cubrieron 5 plazas. Ver archivo de Concursos. PDF (BOE-A-2013-7334 - 1 pág. - 146 KB) Otros formatos CONCURSO REGISTROS DGRN. Resolución de 28 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 288 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 14 de mayo de 2013 y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos. Se cubren 31 plazas de las 37 ofertadas. Ver archivo de concursos. PDF (BOE-A-2013-7583 - 2 págs. - 190 KB) Otros formatos CONCURSO REGISTROS CATALUÑA. Resolución de 28 de junio de 2013, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso n.º 288 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 14 de mayo de 2013. Se cubren 5 plazas de las 6 ofertadas. Ver archivo de concursos. PDF (BOE-A-2013-7587 - 2 págs. - 143 KB) Otros formatos ***OPOSICIONES REGISTROS. Resolución de 15 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Se convocan cincuenta plazas, de las que se reservan cinco para las personas con discapacidad, llegando al límite máximo del diez por ciento, previsto en el Real Decreto 863/2006, de 14 de julio. Estas oposiciones se regulan por los artículos 277 de la Ley Hipotecaria y 504 a 508 de su Reglamento; el Real Decreto 863/2006, de 14 de julio referido, y supletoriamente el Reglamento General de Ingreso del Personal al Servicio de la Administración General del Estado.. Para tomar parte en la oposición se requiere: 1. Ser español. 2. Ser mayor de edad. 3. Poseer el título de Licenciado en Derecho o Graduado en Derecho, o haber concluido los estudios necesarios para obtener las mencionadas titulaciones. 4. No estar comprendido en ninguna de las causas de incapacidad del artículo 280 de la Ley Hipotecaria y no haber sido separado del servicio de cualquiera de las Administraciones Públicas por resolución firme dictada como consecuencia de expediente disciplinario. El programa que regirá los dos primeros ejercicios de la oposición será: - El aprobado por Resolución de 10 de abril de 1996 (BOE de 25 de abril), - con las modificaciones introducidas por anexo de la Resolución de 12 de diciembre de 2002 (BOE de 10 de enero de 2003) y su corrección de errores (BOE de 20 de mayo de 2003) - y por anexo de la Resolución de 14 de diciembre de 2004 (BOE de 1 de febrero de 2005) y su corrección de errores (BOE de 28 de febrero de 2005). Ver el temario completo en la web del Colegio de Registradores. El plazo de inscripción es de treinta días hábiles desde la publicación en el BOE, que fue el 22 de julio. Las instancias deberán ajustarse al modelo oficial 790. Se accederá a él por la página web www.060.es. Los impresos están a disposición de los interesados en: - Internet en la página www.060.es - Oficina de Atención al Ciudadano (Sección de Información) Mº de Justicia (calle Bolsa, 8. 28071 Madrid) - en la Dirección General de la Función Pública (calle María de Molina, 50, 28071 Madrid), - en las oficinas de información administrativa del Ministerio de la Presidencia y - en los registros de las Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno Central. Se paga una tasa de 29,30 euros con determinados casos de exención. Las solicitudes cumplimentadas podrán presentarse, para su ingreso y validación, en cualquier banco, caja de ahorros o cooperativa de crédito de las que actúan como entidades colaboradoras en la recaudación tributaria. La falta de justificación de abono de los derechos de examen o de encontrarse exento determinará la exclusión de la lista de admitidos a la oposición. El Tribunal calificador estará compuesto por los miembros que establece el artículo 505 del Reglamento Hipotecario y su nombramiento se realizará por Orden del Ministerio de Justicia, a propuesta de la DGRN, con presencia equilibrada entre hombres y mujeres. Lugar. Las oposiciones se celebrarán en Madrid en la sede de los Registros de la Propiedad de Madrid, calle Alcalá 540, entrada por calle Cronos, 28027 Madrid. Comienzo de los ejercicios. La fecha límite es el 22 de marzo de 2013. Información web: En la página http://www.mjusticia.gob.es podrá encontrarse información sobre el ingreso al Cuerpo de Registradores, así como el seguimiento de las oposiciones. La presente convocatoria y cuantos actos administrativos se deriven de ella y de las actuaciones del Tribunal, podrán ser impugnados en los casos y en la forma establecidos en la Ley RJAPyPAC. PDF (BOE-A-2013-7994 - 4 págs. - 160 KB) Otros formatos JUBILACIONES. Se jubila a don Enrique Albert Piñole, registrador de la propiedad de Madrid n.º 15. Se jubila al notario de Tordesillas, don José Juan Pedreira Calleja. Se jubila a don Manuel Ángel Nodar Sobrino, registrador de la propiedad de Manresa n.º 1. Se jubila al notario de Badalona, don Emilio Roselló García. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Albacete, don Pedro Coca Torrens. Se jubila al notario de Logroño, don Julio Antonio Pernas Tobía. 2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL No se han publicado en el boe de este mes.
241. DECLARACIÓN DE NULIDAD DE UNA LICENCIA DE EDIFICACIÓN POR RESOLUCIÓN JUDICIAL. Resolución de 27 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Amposta n.º 2, por la que se suspende la práctica de nota marginal. Supuesto: La cuestión que se plantea en el presente recurso se refiere al grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de nulidad de una licencia de edificación por resolución judicial. Dice la DGRN que "aunque los titulares registrales en el momento de la iniciación de tal procedimiento fueran citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales deberían haber sido advertidos oportunamente de la situación existente lo que en consecuencia, hubiera evitado su indefensión si la demanda o iniciación de expediente se hubiera anotado preventivamente". " En el expediente que provoca la presente, los titulares de derechos reales sobre las fincas no han tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni a través de un emplazamiento en el procedimiento judicial. No habiéndose instado oportunamente la anotación preventiva de la demanda pudiendo hacerse-, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso administrativa contra los actuales titulares registrales de derechos que no han tenido participación en el procedimiento." Y añade que "No puede ser estimada la pretensión del recurrente de que se tome razón por nota marginal de la sentencia firme respecto de aquellos elementos de la propiedad horizontal que carecen de cargas (a cuyos titulares se reconoce en el escrito de recurso que no se ha notificado) porque, como ha declarado este Centro Directivo, no es posible practicar la nota marginal únicamente en unos elementos de la propiedad horizontal y no practicarla respecto de otros por cuanto la nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación afecta a todo el edificio o construcción en su conjunto." (JDR) PDF (BOE-A-2013-7145 - 6 págs. - 174 KB) Otros formatos 242. EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Resolución de 27 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento para la anotación preventiva de un embargo contra herencia yacente. Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento para la anotación de embargo motivado en las deudas contraídas por los dos titulares registrales. En el transcurso del procedimiento judicial ordinario se comprueba que uno de los dos hermanos comuneros ha fallecido, acreditándose la defunción, sin conocerse sus sucesores a los que se cita por edictos. El otro condómino es declarado en rebeldía. De la situación descrita, sólo debe resolverse aquí acerca de si es preciso, a los efectos del tracto sucesivo, designar un representante, administrador judicial, de la herencia yacente. La DGRN destaca que "del expediente resulta que el procedimiento se ha llevado a cabo por deudas del causante titular registral en cuanto a una parte indivisa y que acreditado, en el proceso su fallecimiento se ha continuado contra sus herederos indeterminados sin mayor precisión y sin que exista persona cierta alguna demandada a la que se haya considerado interesada en la herencia." Por tal motivo, confirma la calificación registral que rechazó anotar el embargo, reiterando la DGRN su doctrina de que "la práctica de un embargo frente a la herencia yacente o herederos desconocidos de una persona, al resultar el titular registral demandado fallecido, debe dirigirse contra sus herederos ciertos y determinados o bien contra el administrador judicial para dar satisfacción al principio registral de tracto sucesivo." (JDR) PDF (BOE-A-2013-7146 - 4 págs. - 155 KB) Otros formatos 243. PRIORIDAD CUANDO LA RATIFICACIÓN DE HIPOTECA ES POSTERIOR A OTRA HIPOTECA. Resolución de 28 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º Hechos: Se otorga y presenta en el Registro una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que la entidad bancaria está representada por un solo apoderado mancomunado de los dos necesarios, de lo que el notario advierte. Al día siguiente se presenta en el Registro una segunda hipoteca con otra entidad sobre la misma finca, de fecha también posterior a la primera. Finalmente, casi un mes después, se presenta la ratificación por el segundo apoderado de la entidad bancaria de la primera hipoteca. La registradora deniega la inscripción de la primera hipoteca con la prioridad del asiento de presentación inicial y además la suspende por diversos defectos, que no son objeto de recurso. Argumenta su negativa a mantener la prioridad en que la ratificación , según numerosa jurisprudencia, produce efectos ex tunc entre las partes (es decir desde entonces, y por tanto con efectos retroactivos) y efectos ex nunc en perjuicio de terceros (es decir desde ahora, y por tanto desde la ratificación) La entidad bancaria recurre y alega que esa jurisprudencia es aplicable a las compraventas, pero no a las hipotecas por su distinta naturaleza y además señala que la entidad titular de la segunda hipoteca conocía (o debía conocer) en el momento de su otorgamiento la existencia de la primera. La DGRN examina dos cuestiones: La primera es la eficacia retroactiva de la ratificación en perjuicio de terceros, y llega a la misma conclusión que la registradora, tanto desde el punto de vista civil (produce sus efectos ex nunc en perjuicio de terceros), como desde el punto de vista de los principios registrales, pues equipara la falta de ratificación a un motivo de denegación, no de suspensión del documento: la prioridad viene dada por la fecha de presentación de la escritura de ratificación. Examina también la posibilidad de entender que la presente hipoteca, pendiente de la ratificación de la parte acreedora, pudiera ser considerada una hipoteca unilateral y por tanto inscribible con la prioridad inicial. Y concluye que no porque para ello se tiene que constituir con tal carácter de unilateral. Comentario.- Me parece cuando menos opinable la posición de la DGRN por varios motivos: 1.- Desde el punto de vista civil, porque para valorar la posición jurisprudencial de la no eficacia de la ratificación en perjuicio de terceros se debería, en consonancia con los principios de nuestro ordenamiento, tener en cuenta la buena fe del tercero , es decir el conocimiento del negocio por parte del segundo acreedor hipotecario, No es lo mismo que el tercero sepa que el negocio se ha producido, aunque esté pendiente de ratificación, y aun así, por ejemplo, celebre un segundo negocio que puede decaer o resultar perjudicado con la ratificación del primero (pues es consciente de las consecuencias) , que celebrar un segundo negocio ignorando la existencia del primer negocio (pues en tal caso resultará directamente engañado). La posición de la jurisprudencia es dar validez al negocio con la ratificación desde el momento inicial a todos los efectos, incluso terceros beneficiados, con la sola excepción de terceros perjudicados. Ahora bien, hay que matizar que ese tercero perjudicado lo tiene que ser de buena fe, pues en otro caso no hay tal perjuicio, y no hay un interés digno de protección. Esta es la regla general en nuestro derecho civil, y también en el ámbito registral en la figura del tercero hipotecario. Es verdad que la buena fe hay que presumirla, pero esta presunción resultará destruida si el segundo acreedor ya conocía la existencia de una primera hipoteca (como se deducirá de la nota informativa incorporada a la escritura, y el hecho mismo de referirse a ella como segunda hipoteca) y ello puede apreciarse por el registrador. Difícilmente puede entenderse que se le ha causado un perjuicio al tercero si conocía la existencia de la primera hipoteca. Es más bien al contrario, con esta teoría de la DGRN recibe un premio inesperado, pues su hipoteca pasa a ser primera sabiendo que era segunda cuando la firmó y cuando se presentó en el Registro. 2.- Porque el defecto de la falta de ratificación (de un segundo apoderado, no lo olvidemos), es subsanable como la propia registradora lo califica. Considerarlo como un defecto insubsanable como dice la DGRN, no se compagina bien con la naturaleza de estos defectos, ya que los defectos insubsanables no son convalidables, por definición, y lo cierto es que la ratificación convalida civilmente el negocio inicial y además desde el momento inicial, según la jurisprudencia citada. Por ello no hay que hacer un nuevo negocio por ser el primero nulo: nadie discute la validez del préstamo ni de la hipoteca desde el momento inicial, incluso para terceros, excepto para los perjudicados de buena fe. De seguir esta teoría resultaría nulo el primer negocio, y su presentación inútil. 3.- Finalmente, se produce un agravio comparativo entre este tipo de hipotecas pendiente de ratificación por el acreedor y las hipotecas unilaterales no aceptadas, que sustantivamente son figuras muy parecidas, idénticas en lo esencial. A las segundas se le concede el beneficio de la plena validez y la prioridad registral , es decir una auténtica reserva de rango, y en cambio a las primeras NO con el único y débil argumento formal del nombre. Sea unilateral, o bilateral, lo cierto es que en ambos casos consta el consentimiento pleno del titular del bien, del hipotecante, a la constitución de la hipoteca, y ahora, se hace de peor condición a la bilateral no ratificada, que a la unilateral no aceptada. En definitiva, creo que es más razonable sostener que al decaer la buena fe del segundo acreedor por su conocimiento de la primera hipoteca (si efectivamente constaba en la nota informativa la presentación de la primera) no resulta perjudicado (pues ya conocía su existencia), que el defecto de falta de ratificación es subsanable y que ha quedado subsanado en plazo, por lo que procedería la inscripción como primera hipoteca de la que verdaderamente fue la primera en el tiempo notarial y registral. En último extremo, de no aceptarse los argumentos anteriores, podría inscribirse como hipoteca unilateral, ya que tiene todos los elementos esenciales de este tipo de hipotecas, aunque con el consentimiento, eso sí, del presentante del documento en el Registro. (AFS) PDF (BOE-A-2013-7147 - 11 págs. - 218 KB) Otros formatos 244. DETERMINACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES DE UN HEREDERO PREMUERTO POR EL TESTAMENTO DE ÉSTE MÁS CRGAUV. Resolución de 1 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (IES) Se acepta el testamento del sustituido como medio de prueba de la existencia de los descendientes sustitutos, Se plantea como única cuestión si es necesaria, adicionalmente a la expedición de copia autorizada, la acreditación de su inscripción en el Registro de Actos de Última Voluntad. El certificado acredita bajo la responsabilidad del Estado que la voluntad manifestada por el causante en un determinado testamento es la que rige la sucesión ya abierta. Por tanto, que el testamento presentado existe y es el último. Tal exigencia, ineludible en la ordenación de la propia sucesión del sustituido, podría entenderse irrelevante en el presente caso, en el que se trata únicamente de determinar quiénes son los hijos del mismo, por su constancia en la parte expositiva y no en la dispositiva del documento. Abonaría esta solución, «ad maiorem» el régimen del reconocimiento de hijos no matrimoniales en testamento. No obstante, 1º) si se tiene en cuenta la excepción que supone que por mera manifestación puedan ser determinados los sucesores, cuya omisión supondría que la partición quedaría sujeta al régimen del artículo 1080 del Código Civil; 2º) que pese a que el artículo 82 del Reglamento Hipotecario, consagra un sistema abierto «cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos podrán determinarse por acta de notoriedad» es indudable la merma de garantías de la declaración testamentaria frente a las actas; y 3º) que la acreditación del título sucesorio abintestato implica que ha sido tramitada y cerrada el acta prevista en el artículo 209 bis del Reglamento Notarial y 4º) que para la eficacia de las disposiciones de carácter familiar, como es el caso de la tutela testamentaria prevista en el artículo 224 del Código Civil, el juez recabará del Registro de Actos de Última Voluntad, certificación, a efectos de comprobar la existencia de las disposiciones previstas. Concluye la DGRN que la admisión de copia de testamento del causante como forma hábil de prueba de la existencia e identificación de sustitutos vulgares indeterminados, debe cumplir la exigencia en su equivalencia funcional con un título sucesorio hábil, de venir acompañado de certificación en el Registro de Actos de Última Voluntad, pues si bien la manifestación realizada no cambia su naturaleza, sí lo hace el vehículo elegido, el cual queda acreditado como el título que rige la sucesión del causante sustituido. (IES) PDF (BOE-A-2013-7347 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos *245. COMUNICACIÓN DE LA PLUSVALÍA POR CORREO. Resolución de 3 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Se comunica por el notario autorizante el otorgamiento de una escritura pública que contiene un contrato en el que se transmite el dominio, sujeto a la llamada plusvalía municipal, mediante remisión de copia simple parcial, por correo certificado en la forma prevista por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común. Se testimonia en la escritura, una carta con sello de presentación en la Oficina de Correos, en la que el notario manifiesta corresponde con el envío remitido al Ayuntamiento de Alicante, de la copia simple de la escritura autorizada, a los efectos previstos en el artículo 110.6.b de la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Calificado el documento por el registrador de la propiedad, se suspende su inscripción por no acreditarse que la comunicación haya sido recibida por el respectivo Ayuntamiento. Se recurre dicha calificación, alegando el notario autorizante que ha cumplido con lo dispuesto en tanto el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 como en el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, equivaliendo la presentación de un documento en las oficinas de correos a la presentación en el registro de entrada de la administración de destino, cumpliéndose así con lo dispuesto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso y revoca la nota de calificación, aceptando los razonamientos del notario autorizante. En consecuencia, la utilización del procedimiento de comunicación, ha quedado identificada en la diligencia unida a la escritura, que se acredita por la declaración del notario y por la incorporación de la copia del oficio sellada por la Oficina de Correos, que a su vez acredita la presentación ante el Ayuntamiento. (JZM) PDF (BOE-A-2013-7348 - 5 págs. - 166 KB) Otros formatos 247. INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO CABE SI PROCEDE DE SEGREGACIÓN DE FINCA INSCRITA. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 3 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por expediente de dominio. Supuesto: En un Auto recaído en expediente de dominio para inmatricular la registradora aprecia como defectos: 1.- que la finca procede de otra mayor ya inscrita 2.- la necesidad de licencia de segregación o declaración de innecesariedad. Se da la circunstancia de que al expedirse la certificación registral exigida por el art. 201.2 LH por otro registrador se certificó que dicha finca no se encontraba inmatriculada. La Dirección confirma ambos defectos: Respecto al primero señala que en ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita. Incluso aun cuando la descripción de la finca en la solicitud de certificación hubiera sido la misma y la certificación fuere negativa, habría de denegarse la inmatriculación si se advierte que la finca está ya inscrita (sin perjuicio de la posible responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea). Es cierto que en R. de 8 de junio de 2009 sostuvo que las dudas deben ponerse de manifiesto en el momento de expedirse la certificación al objeto de que sea el propio Juzgado quien valore la procedencia o no de aprobar el expediente de inmatriculación, por lo que en principio, el registrador que emite ese juicio debe quedar vinculado por su propia manifestación. Pero en este caso, al tratarse de un Registrador distinto y ser personal el juicio sobre la existencia o no de dudas no puede vincular al actual que se aparte de él por causas justificadas. Además en este caso hay absoluta certeza de que la finca ya se encuentra inmatriculada ya que el propio recurrente aporta copia de la solicitud inicial en la que expresamente se hace constar que la finca procede de una determinada finca matriz inscrita. En todo caso advierte el centro directivo que debe procurarse que en la solicitud de certificación registral se manifieste la finalidad para la que se solicita la certificación, así como los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al registrador los bienes o personas de que se trate (art 229.2 LH), con lo que se evitará que al presentarse el auto se proporcionen datos complementarios que no se tuvieron en cuenta en el momento de expedirse la certificación negativa. De conformidad con el art. 341 RH el registrador debe rechazar las solicitudes en las que no se expresen con bastante claridad y precisión la especie de certificación que se reclame, o los bienes, personas o periodos a que ésta ha de referirse. Respecto al segundo defecto también lo confirma ya que la necesidad de licencia de división o declaración de innecesariedad se extiende también a las inmatriculaciones ya que de lo contrario se burlaría fácilmente la exigencia legal de licencia administrativa para las parcelaciones de con sólo verificar la segregación con anterioridad a la inmatriculación de la finca matriz. (MN) PDF (BOE-A-2013-7350 - 6 págs. - 173 KB) Otros formatos 248. OBRA ANTIGUA QUE LINDA CON CARRETERA. Resolución de 4 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. Supuesto: En este recurso se trata de determinar si procede o no la inscripción de una escritura pública de declaración de obra nueva de edificación antigua (más de 30 años) ubicada en una finca de cuya descripción resulta que linda por uno de sus lados con «carretera vieja de Carboneras a Garrucha», posibilidad de inscripción que el registrador niega al entender que para ello es necesario que previamente se aporte resolución administrativa expedida por el organismo competente que acredite que la finca no invade el dominio público y que no se encuentre afectada por zona de servidumbre relativa de la citada carretera. Sobre el primer defecto (la no invasión del dominio público), reitera la DGRN su criterio mantenido en la R. 15 de abril de 2013, conforme al cual del apartado a) del artículo 20 de la ley de suelo se deduce que basta que este extremo no resulte del historial de la finca, ni del propio título calificado, para que la inscripción pueda ser practicada. En cambio, sobre la no afectación por servidumbre pública, dice que en el caso de las servidumbres legales, a diferencia de lo que ocurre con el dominio público, no se ha llegado a imponer legalmente la obligatoriedad de su inscripción, de suerte que tales servidumbres, entendidas como delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares, siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial (cfr. artículos 26.1 y 37.3 de la Ley Hipotecaria). Y añade que "En este sentido, y al margen de consideraciones de «lege ferenda», lo cierto es que cuando el artículo 20.4. a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, impone al registrador, como operación previa a la inscripción de la obra nueva de edificación antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificación no está afectado por una servidumbre de uso público general, no puede interpretarse en el sentido de que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro, pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y obligatorio, y tampoco que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como interesado en la inscripción. Por tanto, al margen de la posibilidad de que tales limitaciones legales derivadas de las legislación administrativa sectorial puedan constar en el Registro a través de las bases gráficas registrales a que se refiere el último párrafo del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la disposición adicional 28.ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la que podrá constar incorporada la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca, la posible afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, como en el caso examinado de las carreteras, en que legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectado por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio." Comentario: Me parece injustificado el criterio de la DGRN al interpretar de este modo el artículo 20, pues de facto se produce el contrasentido y paradoja de que está concediendo mayor protección registral a las servidumbres de uso público (por cuya defensa velará el registrador aunque no consten inscritas) que al propio dominio público (que sólo será protegido registralmente si consta inscrito) so pretexto de que la inscripción de éste es obligatoria y la de aquéllas no. A mi juicio, el dominio público es la negación y exclusión del dominio privado, y por tanto, aun cuando la Administración no hubiera cumplido su obligación de inscribirlo, debe el registrador velar por todos los medios fehacientes a su alcance (y no sólo el contenido del folio registral, sino también, por ejemplo la asociación de información territorial a las bases gráficas registrales o la solicitud de informes o certificados específicos) para evitar practicar inscripciones de dominio privado sobre bienes que en realidad son de dominio público. Y ello no sólo porque a mí me parezca razonable y conveniente que así sea, sino porque lo dice expresamente el artículo 20 de la ley de suelo, que a estos efectos no distingue entre el régimen del dominio público y el de las servidumbres públicas. Y ya se sabe que donde la ley no distingue, no debería distinguir el intérprete, (en este caso, la DGRN), y menos aún si con su distinción otorga mejor condición y protección registral a las servidumbres públicas que al propio dominio público. (JDR) PDF (BOE-A-2013-7351 - 10 págs. - 204 KB) Otros formatos 250. PRÓRROGA DE EMBARGO CON ANOTACIÓN DE CONCURSO EN MEDIO. Resolución de 4 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo. Supuesto: Se plantea si anotado un embargo y existiendo anotación posterior de concurso, es posible anotar la prórroga de la primera ordenada por el Juzgado de Primera Instancia. La Dirección General entiende que sí, porque pese a la vocación de universalidad del procedimiento de concurso que implica competencia exclusiva y excluyente del juez de lo Mercantil que lo conozca (arts. 8, 24, 55 LC) del art. 55 resulta indubitadamente que la declaración de concurso limita sus efectos a la suspensión de los procedimientos de ejecución iniciados con anterioridad, con subsistencia del procedimiento así como de las medidas cautelares de embargo en ellos adoptadas. Esta suspensión supone que las anotaciones de embargo subsisten a resultas del procedimiento concursal y por tanto, si finaliza el procedimiento concursal por causas que no impliquen la liquidación del patrimonio los procedimientos singulares podrán continuar sin menoscabo de la situación de los acreedores. De este modo en tanto no se produzcan actos procesales que impliquen la cancelación de las medidas cautelares previas (ya acuerde el juez de lo Mercantil la cancelación de los embargos trabados con la finalidad de favorecer el procedimiento art. 55 ya la acuerde con ocasión de la venta del bien embargado art. 149.3), la anotación de embargo subsiste, y es del todo lógico que el acreedor que no desee perder la prioridad así obtenida solicite la oportuna prórroga que, concedida, lo será siempre a resultas del procedimiento concursal por aplicación de la normativa más arriba expuesta. Así resulta también del art. 565.2 LEC cuando establece que Decretada la suspensión, podrán, no obstante, adoptarse o mantenerse medidas de garantía de los embargos acordados y se practicarán, en todo caso, los que ya hubieren sido acordados. De todo ello resulta que ha de estimarse el recurso. La subsistencia de una anotación de embargo mediante su prórroga no afecta a la situación de concurso y si resulta que éste finaliza sin que haya sido cancelado el embargo en los casos previstos legalmente, el acreedor conservará intacta su posición jurídica sin que el mero transcurso del tiempo le perjudique. (MN) PDF (BOE-A-2013-7353 - 5 págs. - 163 KB) Otros formatos 254. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA Y CARGAS POSTERIORES. Resolución de 30 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra, en lo que se refiere a la atribución unilateral de una cuota indivisa que es objeto del ejercicio de la opción y respecto de la cancelación de las cargas posteriores por falta de consignación a favor de los titulares de dichas cargas. Supuesto de hecho: Se ejercita unilateralmente un derecho de opción inscrito mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, en la que se hace constar que el precio de adquisición que paga el optante se deposita en poder del Notario autorizante para pago a los transmitentes. Sin embargo, constan inscritas cargas posteriores al derecho de opción ejercitado. La Registradora inscribe a favor del optante el dominio del bien pero suspende la cancelación de las cargas posteriores por no haberse consignado el precio pagado a favor de los titulares de los derechos y cargas posteriores. ¿En base a la prioridad registral del derecho de opción pueden cancelarse dichas cargas posteriores si procurar su pago? NO, dice la DGRN. Doctrina de la DGRN. Para cancelar las cargas posteriores se requiere inexcusablemente el depósito íntegro del precio de venta a disposición del vendedor y de los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. El precio pasa a ocupar por subrogación legal la posición del bien inmueble vendido. Comentario. 1. La regla general es la aplicación del principio de prioridad. Por tanto, ejercitado debidamente el derecho de opción, procede la cancelación de las cargas posteriores al mismo (en el caso que nos ocupa dos hipotecas y una anotación de embargo). En esto consiste precisamente la trascendencia real erga omnes que adquiere el derecho de opción a resultas de su inscripción (art. 79.2 LH). En definitiva, el derecho de opción ejercitado debidamente produce la adquisición de la propiedad por el optante y la consecuente cancelación de los derechos inscritos posteriormente que se le oponga o sean incompatibles con la titularidad adquirida. 2. La matización a dicha regla general es que el principio de prioridad no se desenvuelve en términos absolutos y debe cohonestarse su aplicación con la debida protección de los intereses legítimos de los titulares de cargas posteriores. En la medida de lo posible debe buscarse un equilibrio que, sin menoscabar la prioridad del derecho de opción, permita la satisfacción de los titulares de cargas posteriores. 3. En este sentido, es doctrina consolidada del Centro Directivo (R. 7 diciembre 1978) que procede aplicar analógicamente lo que disponen actualmente los artículos 175.6 o 236.k.2 RH o el artículo 671.1 LEC dado el efecto liquidatorio que produce el ejercicio del derecho de opción respecto de las cargas posteriores. Por tal motivo, debe depositarse a disposición de dichos titulares (y del vendedor) el precio pagado por el inmueble objeto de la opción. Conclusión: el ejercicio de la opción produce cuando se ejercita debidamente la adquisición de la propiedad del bien por el optante y la cancelación de las cargas posteriores. Sin embargo, no puede entenderse que se ha ejercitado debidamente respeto de los titulares de cargas posteriores si no se ha depositado el precio a disposición de los mismos. Por este motivo, dice la DGRN, la R. 8 junio Esta conclusión admite, no obstante, matizaciones que exigen estudiar cada caso concreto, como ocurre, por ejemplo, cuando existen cargas anteriores a la opción y el comprador retiene el precio para hacer frente a las mismas y no queda sobrante para pagar a los acreedores posteriores (RR 16 de junio, R. 4 de septiembre de 2009, y R. 18 de mayo de 2011). Comentario anterior: A continuación reproduzco el comentario hecho a la R. 4 de septiembre de 2009. BOE 28 de septiembre de 2009. I. Principio general: La eficacia erga omnes que tiene el derecho de opción inscrito determina que, una vez consumado, puede el optante-adquirente solicitar la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción del derecho de opción, lógica consecuencia del principio de prioridad. Por tanto, lo que procede al inscribir el dominio pleno del optante es la cancelación de los derechos posteriores que sean incompatibles, limiten o afecten a dicha titularidad. II. ¿Qué sucede cuando existe una anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción del derecho de opción?. 1) Ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción. 2) Ahora bien, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico, y en consecuencia procede depositar y poner a disposición de esos titulares el precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos. Supone este criterio aplicar lo que para otros supuestos ya previene la legislación vigente, concretamente: el artículo 107-10.º de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 175-6.º del Reglamento, y, sobre todo, en el artículo 236-k del mismo texto normativo (ver Resolución de 7 de diciembre de 1978). 3) Excepciones a lo dicho: No procede exigir tal consignación cuando la naturaleza de la contraprestación (precio) no se aviene con tal posibilidad, como ocurre, por ejemplo, cuando el optante-comprador retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado (retención que se pacta como forma de pago en la escritura calificada al amparo y con el alcance previsto en el párrafo segundo del artículo 118 de la Ley Hipotecaria). De admitir lo contrario, se conculcaría el principio de prioridad y se produciría la anomalía, con grave quebranto para la seguridad jurídica, de otorgar preferencia a la carga posterior (embargo) sobre la anterior (hipoteca). No es este el único caso, como destaca la DGRN, sino uno más entre los muchos que son posibles conforme a nuestro Ordenamiento, por ejemplo: a) cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del suelo hace suya la edificación llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., artículo 41 n.º 5 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo). b) Los casos de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. Resolución de 23 de octubre de 1980), c) Los de reversión de donaciones, o revocación de donación por incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código civil y 37.2 de la Ley Hipotecaria). d) Los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado. e) Los de ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca preferente cuando no queda efectivo sobrante. f) Ejercicio del derecho de opción con pago por compensación de otros créditos del optante frente al optatario (cfr. Resolución de 10 de abril de 1987). (JAR) PDF (BOE-A-2013-7588 - 8 págs. - 190 KB) Otros formatos 255. OBRA NUEVA ANTIGUA EN FINCA ATRAVESADA POR CARRETERA. Resolución de 11 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda con 52 años de antigüedad acreditada con certificado de técnico. La finca sobre la que se declara está atravesada por una carretera, según la descripción de la última inscripción, sin más precisiones y además está afectada parcialmente por la servidumbre de protección de costas, según certificado de Costas que consta inscrito, pues linda con zona marítima. El registrador suspende la inscripción porque entiende que concurre una de las excepciones a la inscripción de obras antiguas, conforme al artículo 20,4 de la Ley del Suelo, y exige certificado del órgano administrativo competente, que no especifica cuál es, acreditativo de la legalidad de la construcción. El notario recurrente se queja, en primer lugar, de la falta de motivación, pues el registrador después de citar dicho artículo no precisa ni fundamenta el defecto, la excepción; por otro lado alega que dicha norma no exige acreditación administrativa alguna adicional, a diferencia de los casos regulados en el Reglamento de Costas. Finalmente argumenta sobre la antigüedad de la edificación, anterior a la normativa de carreteras vigente que respeta los derechos preexistentes de las edificaciones anteriores. La DGRN confirma la nota de calificación. En cuanto a la queja sobre la falta de fundamentación, reconoce que la nota es escueta pero suficiente para fundamentar el motivo de suspensión, y que además no le ha impedido al notario recurrir y defender su postura. En cuanto al citado artículo 20.4 considera que el registrador tiene que comprobar primero que en el Registro no consta ni expediente de infracción urbanística ni la inscripción demanial del bien. En relación con las servidumbres de uso público, que no son inscribibles, tiene que hacer igualmente esa comprobación por otros medios, y si considera que concurre la excepción interpreta que sólo cabe suspender la inscripción hasta tanto no se aporte certificado de la administración competente. En el presente caso, de la mención a la existencia de una carretera deduce que parte de la finca es de dominio público y también que por ello está afectada a una servidumbre de uso público por razón de la legislación sobre carreteras. Además, añade, existe la afección de la finca a la servidumbre de Costas y conforme al artículo 49 del Reglamento de Costas es necesario acreditar la autorización prevista en dicho artículo. Comentario: Hay otra interpretación posible que la que mantiene la DGRN y el registrador sobre el citado artículo 20.4 de la Ley del Suelo, pues dicho artículo no impone al ciudadano la carga de probar que la edificación no está incursa en esas excepciones a la inscripción. El registrador debe de comprobar (comprobará
) , por lo que resulte del Registro (o por los medios complementarios de que dispone), si la obra nueva y más concretamente el suelo que ocupa (y no toda o parte de la finca), es de dominio público o está afectado por una servidumbre de uso público. Y una de dos, o concreta y fundamenta esa posible situación irregular en relación con el suelo de la edificación, en cuyo caso no cabe inscripción ni subsanación complementaria ninguna (sin perjuicio del posible recurso y prueba en contrario) , o no la fundamenta, en cuyo caso debe de inscribir. Lo que no cabe, entiendo, es que con la mera sospecha o suposición sin concretar suspenda la inscripción y cargue al ciudadano con una prueba adicional de la legalidad de la edificación que ninguna legislación exige, como dice el notario recurrente. Incluso, aunque la edificación estuviera en una zona de servidumbre de uso público, tendrá que valorar también el derecho transitorio, dada la antigüedad de la edificación. En el presente caso el registrador se limita a mencionar que la finca está atravesada por una carretera en base a una mera mención en su descripción basada en una manifestación de su titular, que no tiene ningún valor jurídico sustantivo, más que el descriptivo. Y lo cierto es que el Registro publica que la finca es propiedad en toda su extensión de su titular y ello se presume exacto por el principio de fe pública registral; Por otro lado es de reseñar que el organismo titular de la carretera si verdaderamente atraviesa la finca y no fue una manifestación errónea en su momento - no ha cumplido su obligación de inscribir el suelo demanial de la misma y la expropiación, en su caso. En cuanto a la servidumbre de la carretera, como hemos dicho, la carga de probar que la obra radica sobre terreno afectado por esa hipotética servidumbre compete al registrador, no la prueba negativa al interesado, y nada se ha probado ni fundamentado por el registrador. Resulta impensable, además, que la edificación esté en suelo demanial de la carretera, y en cuanto a que esté en suelo afectado por la servidumbre de la carretera, además de probar este hecho, habría que valorar la antigüedad de la edificación y el derecho transitorio, pues parece que la mencionada carretera es nueva y en cambio la edificación es muy anterior. Tiene razón la DGRN en cuanto a la necesidad sustantiva de aportar el certificado del Reglamento de Costas previsto en el citado artículo 49, pero resulta que el registrador no lo ha exigido, no lo ha planteado como defecto, por lo que la DGRN no puede resolver sobre un defecto no formulado. En definitiva, mientras no haya una nueva norma o desarrollo reglamentario de la actual que permita la suspensión de la inscripción de las obras antiguas en estos casos del artículo 20.4 creo que sólo caben dos posibilidades: o inscribir o denegar con fundamento en la concreta situación de la obra, pero no suspender y que el particular cargue con la obligación de aportar pruebas adicionales de la legalidad de la edificación diferentes de las previstas en dicha norma. (AFS) PDF (BOE-A-2013-7632 - 10 págs. - 201 KB) Otros formatos 256. OBRA VIEJA EN FINCA QUE LINDA CON CARRETERA Resolución de 11 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. Ídem que la anterior. (AFS) PDF (BOE-A-2013-7633 - 10 págs. - 205 KB) Otros formatos 257. INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO CABE SI PROCEDE DE SEGREGACIÓN DE FINCA INSCRITA. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 11 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por expediente de dominio. Idéntica a la 247. (MN) PDF (BOE-A-2013-7634 - 5 págs. - 167 KB) Otros formatos 258. ENAJENACIÓN DIRECTA DE BIEN PATRIMONIAL TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA. Resolución de 12 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Supuesto: Se plantea si es posible la enajenación directa de un bien patrimonial perteneciente a un Ayuntamiento, habiendo quedado desierta la subasta. El registrador deniega la inscripción por no haberse acudido a un procedimiento de subasta pública. La Dirección confirma la nota. En primer lugar señala que el registrador es competente para calificar este extremo (art. 99 RH) ya que le corresponde analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate y también le compete calificar si en el marco del procedimiento seguido la resolución es congruente con el mismo y si se han dado los trámites esenciales de tal procedimiento. En cuanto al fondo del asunto el art 80 TR 781/1986, de 18 de abril de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, dispone que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta y la enunciación del precepto es claramente imperativa: El precepto enuncia una regla general (subasta pública) sujeta a una única excepción (permuta). En el mismo sentido el art. 112, 2º del Rgto. de Bienes de las Entidades Locales, RD 1372/1986, de 13 de junio, determina que no será necesaria subasta en los casos de enajenación mediante permuta (previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40% del que lo tenga mayor). La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción. Señala que no cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar los preceptos relativos a la enajenación de bienes a la Administración local al no relacionar los artículos PDF (BOE-A-2013-7635 - 5 págs. - 166 KB) Otros formatos 259. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA AGRUPADA. Resolución de 12 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Negreira, por la que se deniega la inscripción de una escritura de agrupación y obra nueva. Supuesto de hecho: Solicitada la inscripción de una agrupación de dos fincas y la declaración de obra nueva construida sobre la finca resultante, la registradora no accede a lo solicitado porque declara tener dudas respecto a que las fincas registrales sean las que conforman la finca agrupada, pues de la descripción registral no resulta la colindancia entre ambas y hay linderos contradictorios. A mi juicio resulta relevante lo que pone de manifiesto el Notario autorizante, que destaca que las fincas ahora agrupadas fueron inmatriculadas en el año 1978 en virtud de escritura del año 1976. Posteriormente, los titulares registrales vendieron a los actuales propietarios y titulares registrales en el año 1984 (hace casi treinta años), describiéndose las fincas conforme se había hecho en de la escritura del año 1976. En la escritura cuya inscripción se deniega se actualiza la descripción de las fincas y la resultante es coincidente con la que figura en el Catastro. Doctrina de la DGRN: Aunque la certificación catastral sea coincidente con la finca agrupada, las descripciones contenidas en las inscripciones primeras de las fincas agrupadas muestran indicios que ponen en duda que sean colindantes y que sean las que integran físicamente la finca agrupada. Procede, por tanto, solucionar tal cuestión en vía jurisdiccional toda vez que se trata de una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo (arts. 303 y 306 RH). Comentario: Los propietarios y titulares registrales dicen que las inscritas son las fincas que ahora se agrupan y aportan certificación catastral descriptiva y gráfica que es coincidente con la finca resultante. Sin embargo, las inscripciones de hace casi cuarenta años describen las fincas sin hacer constar su colindancia, que tampoco resulta de los linderos manifestados que constan en el asiento. La DGRN considera que la duda es fundada, razonable y suficiente en base a los indicios que resultan de las inscripciones. O sea, que según eso tienen más valor las declaraciones de quienes hace cuarenta años escrituraron las fincas que lo dicho actualmente por los propietarios y titulares registrales, quienes también aportan certificación catastral descriptiva y gráfica que describe la finca agrupada. El TR de la Ley del Catastro declara que la descripción catastral se presume cierta (art. 3 TRLC) sin perjuicio de los pronunciamientos jurídicos registrales. ¿Son los linderos un pronunciamiento jurídico? (JAR) PDF (BOE-A-2013-7636 - 6 págs. - 172 KB) Otros formatos 260. DINERO PRIVATIVO Y PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN CONFESIÓN DEL CÓNYUGE DEL ADQUIRENTE. Resolución de 12 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende parcialmente la práctica de la inscripción de una escritura de compraventa, en concreto el carácter privativo del bien adquirido. Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de la mitad indivisa de un bien, cuya otra mitad ya pertenecía al comprador con carácter privativo. El comprador hace constar que el dinero invertido es privativo y lo justifica argumentando que tenía dinero privativo suficiente procedente de una venta de un bien privativo, lo cual resultaba de una escritura, y además que ese dinero continuaba en su patrimonio. La registradora alega que no se prueba fehacientemente el origen del dinero, dado su carácter fungible, y por ello que no se destruye la presunción de ganancialidad del mismo. El recurrente considera suficientemente acreditada la preexistencia de dinero privativo, con la escritura previa, y su subsistencia en su patrimonio con la manifestación solemne por el comprador ante notario. La DGRN mantiene la calificación , interpretando que para destruir la presunción de ganancialidad no basta la manifestación del comprador sino que es necesaria una prueba fehaciente del origen del dinero, que debe ser exactamente el mismo que se obtuvo con carácter privativo, y admite que ello no es sencillo. No obstante, atendiendo a las circunstancias del caso concreto, recuerda que a veces el origen del dinero (ganancial o privativo) y por tanto el carácter del bien cede ante el principio de accesión (en las obras nuevas) o en los casos de subrogación en virtud de ejercicio de un derecho previo (en los derechos de retracto o de disolución de comunidad), sin perjuicio de las compensaciones entre cónyuges por vía de reembolso. Comentario.- La DGRN da a entender que su solución sería distinta, y que aún es posible destruir la presunción de ganancialidad, si se alegara que la naturaleza del acto jurídico es en realidad la de una disolución de comunidad o incluso la de ejercicio de un posible derecho de retracto de comuneros por dicha mitad. Lo cierto, sin embargo, es que ello parece difícil, cuando no imposible, porque el acto fue configurado como una compraventa, se ha consumado, y ha desplegado ya todos sus efectos jurídicos.(AFS) PDF (BOE-A-2013-7637 - 7 págs. - 181 KB) Otros formatos 261. MALLORCA: PARTICIÓN OTORGADA POR LA HEREDERA, SIN INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO. Resolución de 13 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Felanitx nº Hechos: Doña A fallece bajo testamento, en el que instituye en la porción legítima que, con arreglo a la ley, corresponda a sus dos hijos B y C, y de todos los demás bienes y derechos, instituye heredero universal usufructuario a su esposo y heredera propietaria a su hija C. Habiendo fallecido el esposo, se prescinde del legado de usufructo, y se adjudica el pleno dominio de la totalidad de los bienes inventariados a su hija C, manifestando no haber lugar a legítima alguna en cuanto a B, por haber transcurrido el plazo previsto para su reclamación. Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador de Felanitx, por faltar la comparecencia del legitimario B, ya que de acuerdo con la Compilación Balear, y en el libro correspondiente a la Isla de Mallorca, art 48 indica que la legítima atribuye derecho a una porción hereditaria y debe ser pagada en bienes de la herencia por lo que la legítima como pars bonorum exige la concurrencia del legitimario omitido en la escritura. Notario: Recurre la calificación, estimando que no se discute el carácter de la legítima balear como pars bonorum, pero es aplicable la prescripción de la acción para reclamar dicha legítima, ya que según el art 1961 c.c., se extinguen por la prescripción los derechos y acciones de cualquier clase que sean y además la Compilación Balear en el Libro correspondiente a Ibiza y Formentera, indica que la acción para exigir la legítima prescribe a los 30 años desde la muerte del causante. Dado que ese plazo de prescripción no se recoge en el Libro relativo a Mallorca, hay que acudir al c.c. art 1964, que establece un plazo prescriptivo de 15 años para las acciones personales y 30 para las acciones reales, por lo que aplicando este precepto a la herencia de referencia, debe estimarse prescrita la acción para reclamarla, ya que han transcurrido más de 30 años desde el fallecimiento de la causante. Dirección General: Da la razón al registrador: - La norma aplicable al caso es la Compilación de Dcho Civil de Baleares de 1961, sin que haya sufrido modificación alguna por el Texto refundido ley 8/1990, por lo que no se plantean problemas de dcho transitorio. - La legítima balear, en cuanto a Mallorca, es una pars bonorum, conforme a su art 48, lo que hace imprescindible la concurrencia del legitimario, cuya intervención en la herencia ha sido omitida. - En relación con el tema de la prescripción, la apreciación de la misma no corresponde al registrador, sino que esta facultad está reservada a los tribunales, habida cuenta de los limitados medios con que se cuenta, ya que no se puede saber si dichos plazos prescriptivos han sido o no interrumpidos. - Tampoco corresponde a la DG valorar si el plazo para reclamar el pago de la legítima es de 15 o 30 años, o incluso su posible imprescriptibilidad frente al heredero, o el comienzo de plazo o la interrupción o suspensión, cuestiones que han sido objeto de diversas interpretaciones doctrinables y jurisprudenciales. (JLN) PDF (BOE-A-2013-7638 - 5 págs. - 164 KB) Otros formatos 263. SENTENCIA DE DESLINDE SIN INDICAR QUÉ ASIENTO HA DE PRACTICARSE. Resolución de 13 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arona, por la que se suspende la inscripción/anotación de una sentencia recaída en juicio ordinario sobre acción de deslinde y amojonamiento y reivindicatoria. Supuesto: Se presenta testimonio de sentencia en la que se declara el derecho de los actores al deslinde y amojonamiento del trozo de terreno inscrito a su nombre, en el sentido, forma y criterios que al respecto se constatan por la perito judicial en su informe, plasmados en el plano aportado al juzgado, así como condenar a los demandados a soportar la práctica del deslinde y amojonamiento y a restituir la porción de terreno apropiada a los actores. La registradora suspende su inscripción porque no resulta la clase de asiento que se ha de practicar por lo que se precisa de diligencia del secretario judicial donde se ordene la anotación preventiva de la sentencia, o donde se aclare exactamente qué asiento se está solicitando. La Dirección General señala que el procedimiento registral es rogado, de manera que el registrador no actúa de oficio sino a instancia de parte, pero una vez iniciado se rige por normas de orden público de modo que si la calificación es favorable es el registrador el que decide el tipo de asiento que se adecua a la operación registral solicitada sin que ninguna norma exija que en el título presentado tenga que constar la clase de asiento (arts. 9 y 249 LH). Lo que sí tiene que quedar claro es la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción -en sentido amplio - se solicite. En este caso se presenta sentencia en la que se ordena la inscripción del deslinde tal como aparece en el documento pericial incorporado en autos y la operación solicitada, derivada de un deslinde y ejercicio de acción reivindicatoria, recogida en un documento judicial (art. 3 LH) tiene claro acomodo al contenido del Registro, máxime cuando nuestra legislación hipotecaria permite completar la identificación de las fincas mediante la incorporación de bases gráficas o mediante su definición topográfica en proyecto realizado por técnico competente (art 9 LH). Dado que la nota se limita a señalar que no se ha indicado el tipo de asiento a practicar, sin especificar ningún defecto sustantivo o formal por el que el que la operación solicitada no pueda practicarse, no cabe sino estimar el recurso y revocar la nota de calificación. (MN) PDF (BOE-A-2013-7640 - 4 págs. - 159 KB) Otros formatos 264.- PARTICIÓN DE HERENCIA CON CONFLICTO DE INTERESES. Resolución de 14 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia de B, en la que el viudo A, interviene por sí y en representación de su hija menor C, con quien, según dicha escritura no existe contraposición de intereses. En dicha escritura se inventaría una participación de una vivienda, que se reputa ganancial, la cual había sido adquirida, estando ambos esposos solteros, y en esta forma: El esposo A había adquirido un 35% privativo; la esposa B había adquirido otra participación privativa de un 65%, y ambos esposos, se habían subrogado en un préstamo hipotecario, que una vez contraído matrimonio, por ambos, se había pagado en gran parte con cargo al haber ganancial, convirtiéndose la vivienda adquirida en la vivienda habitual del matrimonio. El notario: -en base al artículo 1357 y 1354 (la vivienda habitual adquirida por precio en parte ganancial y en parte privativo, corresponde proindiviso a la sociedad conyugal y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de sus aportaciones) lleva a cabo las operaciones matemáticas procedentes, tomando en cuenta la participación privativa inicial pagada por cada consorte y las sumas satisfechas durante el matrimonio de índole ganancial, determinando finalmente la cuota privativa de cada cónyuge y la cuota ganancial, entendiendo que con ello no existe en la herencia, contraposición de interés del padre con su hijo menor. -Se apoya también en una sentencia del TS de 31 de octubre de 1989, en la que en un supuesto similar, en la que se discute si el cónyuge que adquiere soltero una vivienda luego devenida habitual, y paga una parte del precio con cargo a su patrimonio y otra parte con un préstamo solicitado por el mismo, establece que dicha adquisición no es al contado (como pretendía el esposo, dado que pagado el precio inicial, y satisfecho el préstamo con dinero ganancial, surgía un crédito ganancial, pero la finca era privativa), sino que por aplicación del art 1354 el TS llega a la conclusión de que aunque las amortizaciones de la hipoteca se hayan hecho efectivas durante el patrimonio, hay una equiparación entre las amortizaciones del préstamo y los pagos de una compraventa a plazos (por tanto la vivienda se estima es en parte ganancial y en parte privativa, de acuerdo con el precepto indicado). Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador que estima la existencia de contraposición de interés entre padre e hijo, sujeto a su patria potestad. Dirección General: Da la razón al registrador: -Estima que, pese a que el notario estima que la determinación de la cuota ganancial, deriva de un precepto legal imperativo, el padre hace una declaración de ciencia y no de voluntad, dado que no se trata de una adquisición constante matrimonio que se presume ganancial, sino ante una adquisición anterior al matrimonio a la que se atribuye ex lege, carácter ganancial en parte. - La DG olvida la sentencia del TS alegada por el notario, en un supuesto similar, y se apoya tan sólo en la doctrina de la DG, sobre la existencia de oposición de interés en la liquidación de gananciales, cuando el carácter ganancial de los bienes es sólo presunto. - Para la DG hay que examinar las circunstancias de cada caso, sobre todo en los casos en que la ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal, susceptible de ser combatida. - La conclusión para la DG es que el negocio formalizado tiene consecuencias favorables para el representante y desfavorables para la representada, y la determinación ganancial del inmueble no puede producirse por la declaración unilateral del representante beneficiado, con base además en la presunción de ganancialidad del dinero empleado en la amortización del préstamo. (JLN) PDF (BOE-A-2013-8152 - 6 págs. - 173 KB) Otros formatos 265. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Resolución de 14 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción errónea de un elemento privativo en una propiedad horizontal. Hechos: Se pretende rectificar la medida superficial privativa de un local en propiedad horizontal que pasa de El registrador suspende la inscripción pues considera que estamos ante la modificación de la obra nueva y del título constitutivo de la propiedad horizontal, y por tanto se ha de exigir la unanimidad de la Comunidad de Propietarios. El notario autorizante del Acta considera que estamos ante una mera rectificación de un error, que conlleva una rectificación de la cabida, que no hay por tanto modificación del título de propiedad horizontal ni se exige consentimiento de la Comunidad de Propietarios, que se trata de acomodar la realidad registral a la extrarregistral, y que no hay ningún perjudicado porque no hay otros locales privativos en dicha planta. En cuanto a la entreplanta, la expresión en el título inicial es suficiente para justificar que siempre hubo una entreplanta, aunque no se dijera su cabida. También entiende acreditado que la descripción actual se ajusta al proyecto en base al que se obtuvo la licencia municipal de obras. La DGRN revoca la nota de calificación pues entiende, en términos similares al notario, que en el caso concreto estamos ante una rectificación de un error no ante una modificación de la propiedad horizontal, que la cabida correcta está suficientemente acreditada, y que no se modifica la superficie de otros elementos privativos. De igual modo considera que la superficie añadida ahora de la entreplanta es la rectificación de un dato erróneo, y que ello se acredita indubitadamente con el acta notarial y certificados complementarios. Comentario. Sorprende la laxitud del criterio de la DGRN en el presente caso si se tiene en cuenta 1.- Que, como punto de partida, en la propiedad horizontal todo lo que no es superficie privativa es superficie común, como dice el registrador, y por tanto lo que ahora se aumenta como superficie privativa se detrae de la superficie común teórica, cuyo titular es la Comunidad de Propietarios. 2.- Que la Comunidad de Propietarios no ha intervenido para nada en el expediente, con lo cual se le está causando indefensión pues se modifica su titularidad y pierde aparentemente metros comunes sin su consentimiento. 3.- Es posible que todo sea un error desde el inicio como dice el recurrente, pero en tal caso debe de exigirse, al menos, el consentimiento de la Comunidad de Propietarios que corrobore la existencia de ese error, ya que se le está perjudicando en su derecho, al menos en teoría. 4.- De los documentos aportados resulta indubitado el hecho de la cabida; cuestión diferente es si se acredita del mismo modo su titularidad jurídica y si ello fue así desde el principio, pues hay una diferencia notable entre la superficie privativa inicial en planta baja (288m2) y la acreditada En definitiva, creo que cabe una posición intermedia entre las posturas del notario y de la DGRN y la del registrador, y es entender que no estamos ante una modificación de propiedad horizontal , pues formalmente no es así según el título aportado, (ya que además parece inadecuada la regla de la unanimidad en estos casos), sino que estamos ante la rectificación de un error de la suficiente entidad como para que se exija el consentimiento del posible perjudicado a la rectificación pretendida, la Comunidad de Propietarios, mediante un acuerdo ordinario debidamente acreditado. Por otro lado creo que sería exigible, desde el punto de vista formal, una escritura de rectificación de la descripción y cabida pues el objeto del acta de presencia es otro, acreditar un hecho, y el acta puede servir como documento complementario acreditativo de hechos pero no como documento inscribible. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8153 - 5 págs. - 165 KB) Otros formatos 266. EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA DEUDOR CONCURSADO. Resolución de 14 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 1, por la que se deniega una anotación preventiva de embargo, por encontrarse la deudora en situación de concurso. PDF (BOE-A-2013-8154 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 267. OPERACIONES COMPLEMENTARIAS DE PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN. Resolución de 15 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Denia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un certificado emitido por la secretaria-interventora de un Ayuntamiento. El supuesto de hecho es el siguiente: En un proyecto de reparcelación inscrito se adjudicó a una sociedad (agente urbanizador) una finca como exceso de aprovechamiento por lo que debía abonar al ayuntamiento determinada cantidad. Posteriormente dicha sociedad y el Ayuntamiento pactan que dicho exceso de adjudicación se pague mediante una cantidad en metálico y la entrega de una finca ajena al sector y se presenta certificación emitida por la secretaria municipal de la modificación del proyecto atribuyendo al Ayuntamiento dicha finca en pago del exceso de aprovechamiento. El Registrador entiende que el negocio jurídico llevado no es una alteración de un proyecto de equidistribución sino la dación en pago de deuda generada en el propio proyecto de reparcelación por lo que de conformidad con las normas civiles es precisa la escritura pública. La Dirección confirma la nota: Producida la inscripción en el Registro de un proyecto de reparcelación los bienes inmuebles resultantes de su actividad se integran en el tráfico jurídico ordinario. Ahora bien, dado carácter dinámico del desarrollo urbanístico y de las dificultades inherentes a esta circunstancia, se prevé denominadas operaciones jurídicas complementarias al proyecto sean inscribibles y así los arts113.3 y 174. 5 RD 3288/1978, Reglamento de Gestión Urbanística señalan que Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al Plan que se ejecute, se aprobarán por el Órgano urbanístico actuante, el cual procederá a extender documento con los requisitos y solemnidades previstos en el núm. 1 de este artículo, que se protocolizará notarialmente o a otorgar escritura pública. Uno u otro documento se inscribirán en el Registro de la Propiedad. La cuestión es pues determinar qué operaciones en concreto caen dentro de la previsión normativa y cuáles, por exceder de su ámbito, deben acogerse al procedimiento ordinario de modificación mediante la tramitación de un nuevo expediente. Siguiendo la doctrina del propio centro R. de 15 de noviembre de 2012- resuelve que habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los tribunales (art 1 LH) no cabe ya, so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación ex arts. 113.3 y 174.5 del RGU, introducir una modificación del proyecto original (desbordando lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa); esta doctrina además resulta de las previsiones del TR de la Ley de Suelo y de la normativa del RD 1093/1997, de 4 de julio, que exigen, una vez inscrito el proyecto de reparcelación, que los titulares cuyos derechos se vean alterados expresen su consentimiento en escritura pública o bien se tramite el oportuno expediente administrativo que finalice con acuerdo firme de la Administración o bien se presente la oportuna resolución judicial igualmente firme (arts. 18.3 y 54.4 de la Ley de Suelo y 12.3.4 y 17.2 del Real Decreto 1093/1997). En este caso es claro que el proyecto originario no se modifica en tanto que no hay alteración del reparto de beneficios y cargas original y la entrega por el beneficiario del exceso de una finca exterior a la unidad de ejecución es una operación jurídica de tráfico ordinario y no una operación complementaria puesto que la cuantía de la cuenta de liquidación en que se materializó el exceso de aprovechamiento no se ve modificada y sólo la forma de pago y si se reduce el saldo de liquidación provisional no es porque se hayan ajustado las cantidades sino porque se ha satisfecho parcialmente su importe. (MN) PDF (BOE-A-2013-8155 - 8 págs. - 190 KB) Otros formatos 268. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. Resolución de 15 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Calpe, por la que se rechaza la cancelación de una anotación preventiva de embargo. La DGRN confirma, por razones tan evidentes como reiteradas en sus resoluciones, negativa de la registradora a cancelar un asiento de anotación preventiva de embargo como consecuencia del despacho del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas resultantes de una anotación anterior caducada. (JDR) PDF (BOE-A-2013-8156 - 3 págs. - 148 KB) Otros formatos 269. CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. Resolución de 17 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a cancelar una hipoteca unilateral. Supuesto: Son dos las cuestiones que se plantean: La posible aceptación tácita por el acreedor de la hipoteca unilateral que se pretende cancelar; y, por otro lado, la cuestión de si el concreto requerimiento efectuado en el caso debatido es suficiente para proceder a la cancelación con arreglo al artículo 237 del Reglamento Hipotecario. La DGRN rechaza la posibilidad de aceptación tácita o no inscrita, indicando que "el derecho a obtener la cancelación impetrada no puede ser objetado por la existencia de una supuesta aceptación tácita de la hipoteca constituida unilateralmente." Y en cuanto al segundo defecto, señala que el requerimiento efectuado por burofax cumple los requisitos legales: "En concreto, en el texto del escrito remitido se hace constar que «se comunica a Kutxa el otorgamiento de la hipoteca unilateral reseñada (y sus modificaciones) y se le requiere para su aceptación en el plazo de dos meses, transcurridos los cuales sin que conste en el Registro la aceptación por el acreedor, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó». Y por ello, estima el recurso revoca la calificación registral que no admitió la cancelación solicitada. (JDR) PDF (BOE-A-2013-8157 - 9 págs. - 198 KB) Otros formatos 270. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 17 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se deniega la anotación de un embargo a favor del recurrente, por encontrarse inscrita la finca a favor de persona distinta del embargado. Supuesto: Se plantea la posibilidad de anotar un embargo sobre fincas no inscritas a nombre del ejecutado. El recurrente alega que el ejecutado las adquirió en escritura pública, que nunca ha llegado a inscribirse en el Registro. La Dirección confirma la nota de conformidad con las exigencias del principio de tracto sucesivo del art. 20LH. Pero recuerda la posibilidad para el acreedor de obtener la inscripción por el procedimiento del 140.3.º RH, cuando determina que los interesados en los embargos podrán pedir que se requiera al considerado como dueño, o a su representante en el procedimiento, para que subsane la falta verificando la inscripción omitida y, caso de negarse, podrá solicitar que el juez o Tribunal lo acuerde así cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos necesarios al efecto, pudiendo incluso el Juzgado acordar que se solicite al notario la expedición de la correspondiente copia de la escritura pública, y que los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripción serán de cuenta del mismo. Y el art. 663 LEC dispone que en la misma resolución en que se mande expedir certificación de dominio y cargas de los bienes inmuebles embargados, el secretario judicial podrá, mediante diligencia de ordenación, de oficio o a instancia de parte, requerir al ejecutado para que en el plazo de diez días presente los títulos de propiedad de que disponga, si el bien está inscrito en el Registro. Cuando la parte así lo solicite el procurador de la parte ejecutante podrá practicar el requerimiento previsto en el número anterior. La presentación de los títulos se comunicará al ejecutante para que manifieste si los encuentra suficientes, o proponga la subsanación de las faltas que en ellos notare. Y el art. 664 señala que si el ejecutado no hubiere presentado los títulos dentro del plazo antes señalado, el secretario judicial, a instancia del ejecutante, podrá emplear los apremios que estime conducentes para obligarle a que los presente, obteniéndolos, en su caso, de los Registros o Archivos en que se encuentren, para lo que podrá facultarse al procurador del ejecutante si los Archivos y Registros fueran públicos. Cuando no existieren títulos de dominio, podrá suplirse su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria. Si el Tribunal de la ejecución fuera competente para reconocer de las actuaciones judiciales que, a tal efecto, hubieran de practicarse, se llevarán a cabo éstas dentro del proceso de ejecución. (MN) PDF (BOE-A-2013-8158 - 3 págs. - 151 KB) Otros formatos 271. PARTICIÓN DE UNA HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR HABIENDO UNA MENOR Y POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES. Resolución de 18 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de partición de herencia. Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que intervienen una albacea contadora partidora, la viuda y una hija menor representada por su madre, que es la viuda. En el testamento el testador le legó a la viuda el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero con la facultad de optar por el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su legítima usufructuaria. En la escritura de herencia se adjudica por la partidora el usufructo universal a la viuda. El registrador considera que hay un conflicto de intereses entre hija y madre por el usufructo y por tanto exige que intervenga un defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial, suspendiendo la inscripción de todo el documento. La notaria autorizante recurre alegando que no hay tal conflicto de intereses aunque los intereses de la madre y de la hija sean diferentes, pues no es lo mismo intereses diferentes que conflicto de intereses. La DGRN revoca la nota señalando que la partición está hecha por la contadora partidora y por ello es como si la hubiera hecho el propio causante. Es por tanto unilateral y no requiere el consentimiento de los interesados como tal partición, por lo que no hay conflicto de intereses en la partición. En cuanto al legado de usufructo universal y su compatibilidad con la intangibilidad de la legítima de los herederos forzosos, declara que la contadora partidora se limita a cumplir la voluntad del testador y a entregar el legado tal como ha sido configurado en el testamento, sin perjuicio del derecho de los legitimarios a hacer valer sus derechos donde corresponda. Respecto de la aceptación por parte de los herederos señala que es un acto autónomo e independiente de la partición, aunque coincidan en el mismo documento, como en el presente caso. En cuanto al posible conflicto de intereses entre la madre viuda y la hija menor representada por la propia madre, considera que en hay un riesgo eventual del conflicto de intereses y que la aceptación de la herencia y de la partición por la madre en nombre de la menor, en tanto no sea ratificada en legal forma, ha de considerarse como no hecha o sin trascendencia. Comentario.- Por tanto, y, en resumen, considera que es inscribible la partición de la contadora partidora, que desplegará todos los efectos que le son propios, pero que ha de tenerse por no hecha la aceptación de la partición por la menor, es decir, deberá de inscribirse la partición y las adjudicaciones y titularidades, resultantes de la partición, pero, en cuanto a la parte de la menor, sujeta a la condición suspensiva de su aceptación en legal forma, lo que ocurrirá bien por defensor judicial o bien por la menor cuando alcance la mayoría de edad. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8159 - 7 págs. - 179 KB) Otros formatos 273. NO CABE INSCRIBIR UN TÍTULO CUANDO SE ENCUENTRA PENDIENTE UN RECURSO INTERPUESTO CONTRA EL ANTERIOR. Resolución de 18 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación positiva del registrador de la propiedad de Madrid n.º 14, por la que se suspende la práctica de la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos: Se presenta un mandamiento de anotación de embargo sobre una finca. Dicho embargo es denegado, pero en plazo se impugna la calificación y actualmente se halla pendiente de resolución dicha impugnación en sede judicial. Posteriormente el titular registral vende su finca a unos compradores, estando suspendido (o prorrogado, según la terminología que se emplee) el asiento de presentación del embargo, aunque nada de ello se hizo constar en la nota informativa. El registrador califica el segundo documento favorablemente pero suspende la inscripción de la compraventa hasta tanto no se resuelva el recurso sobre el embargo. Los recurrentes alegan que son terceros de buena fe, que ignoraban la existencia de ese asiento de presentación del embargo, que debería despacharse su título y que existe responsabilidad civil. La DGRN confirma la calificación del registrador señalando que el registrador no puede inscribir, ni siquiera calificar, la compraventa en tanto no se resuelva el recurso sobre el asiento de presentación del embargo, que tiene prioridad. Comentario: Sorprende que no se mencione ni por registrador ni por la DGRN salvo en Vistos- el artículo 17 LH y/o el artículo 18 LH, párrafo segundo, como posible fundamento de la suspensión de la inscripción (incluso de la calificación) del segundo título de compraventa. El artículo 18 LH establece que Si
existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde
la inscripción del título previo, respectivamente. Si bien es cierto, con carácter general, que ha de respetarse el principio de prioridad y por tanto el orden de presentación en el despacho de los títulos que establece el artículo 18, no lo es menos que dicho artículo hay que ponerlo en contacto con el artículo 17 LH que sólo impide la inscripción de los títulos presentados posteriormente que se opongan o sean incompatibles con los ya inscritos (y por tanto con los que estén pendientes de inscripción, pero con asiento de presentación anterior). En el caso concreto la compraventa posterior no es incompatible ni contradictoria con el embargo anterior, por lo que aunque se anote el embargo debe de inscribirse luego la compraventa. Sí lo sería, por ejemplo, una primera compraventa o una donación. La cuestión ahora es si el planteamiento anterior de la ley cambia por el hecho de que el título previo (el embargo) esté calificado, pero no inscrito (anotado) por estar pendiente de despacho por un recurso judicial (que además prolongará la situación de pendencia durante varios años, tal como ocurre en la práctica en los tribunales). A mi juicio, NO cambia, pues, aunque podría defenderse con una interpretación literal que el artículo 18 obliga a suspender la calificación del segundo título en todo caso de defectos del título previo, lo cierto es que dicho artículo 18 regula el procedimiento de calificación en líneas generales, y no puede desconectarse del artículo 17 que regula el fondo, los principios sustantivos, y, como se ha visto, si el segundo título es sustantivamente compatible con el primero (embargo y compraventa, por ejemplo) no hay ninguna razón, ni jurídica ni lógica, para no calificar e inscribir la compraventa, aunque no se haya anotado el embargo, pues una de dos: o no se anota finalmente el embargo (si se rechaza la impugnación), en cuyo caso la compraventa quedaría libre de dicho embargo, o finalmente sí se anota, y en tal caso esa anotación tendrá la prioridad que le da su asiento de presentación (anterior al de la compraventa, aunque ésta se haya inscrito con anterioridad). Sería pues un poco ilógico y hasta absurdo que si se anota el embargo se pueda inscribir la compraventa, es decir que se pueda lo más (inscribir la compraventa ya gravada con el embargo), pero no se pueda lo menos, (inscribir la compraventa pendiente del embargo), pues en el peor de los casos se anotaría finalmente el embargo, que siempre tendría prioridad por su asiento de presentación y gravaría la compraventa, y en el mejor de los casos no se anotaría el embargo. Por otro lado el titular del embargo en ningún caso sería perjudicado pues tiene siempre la prioridad que le da de su asiento de presentación. Una interpretación diferente, además de equivocada por lo dicho, penalizaría innecesariamente al titular del segundo documento con una demora y trastornos complementarios ajenos completamente a su título, que es perfecto e inscribible. En definitiva, en el caso concreto, creo que la compraventa debió de ser inscrita. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8161 - 3 págs. - 149 KB) Otros formatos 274. CLAUSULA ESTATUTARIA DE TRANSFORMACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN EN ELEMENTO PRIVATIVO. Resolución de 21 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una cláusula estatutaria de régimen de propiedad horizontal. Hechos: En unos Estatutos de una propiedad horizontal se establece una norma de comunidad en virtud de la cual se autoriza al propietario de determinado elemento privativo (una oficina) a unir e incorporar al mismo en propiedad la superficie bajo cubierta situada sobre dicho elemento. El registrador suspende la inscripción de dicha norma por cuanto ese espacio bajo cubierta al que se refiere es elemento común y su transformación en privativo exigiría el consentimiento de todos los propietarios. La entidad recurrente alega que efectivamente el elemento bajo cubierta es común, pero que precisamente por ello se crea dicha norma, para anticipar el consentimiento de voluntad de todos los copropietarios, y que ello es posible, pues dicho pacto es lícito ya que no está prohibido. La DGRN en base al principio de autonomía de la voluntad considera lícito dicho pacto e inscribible, como una voluntad anticipada de la Comunidad de Propietarios. Cuestión diferente es si tal como está redactado contiene los elementos necesarios para su ejecución, en concreto los linderos, pero no se pronuncia sobre este punto al no haber sido alegado como defecto por el registrador. Comentario: La cuestión, a mi modo de ver, es si dicho pacto cumple los principios de claridad necesaria y de especialidad que exige su inscripción en el Registro. A mi juicio no, pues: 1.-Nada se dice de en virtud de qué negocio jurídico el propietario del elemento privativo se apropiará, hará suyo el elemento común, ya que dicho acuerdo (hasta el momento abstracto o genérico) requerirá, conforme a la teoría del título y el modo, la expresión de una causa. Es decir, habría que precisar si esa transformación y apropiación se plasmará en un negocio gratuito u oneroso, y en tal caso la contraprestación acordada. 3.- Finalmente parece necesario también establecer un plazo de duración de ese derecho, pues en otro caso nos encontraríamos ante una especie de carga perpetua de ese elemento común incompatible con los principios desamortizadores de nuestro derecho. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8162 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 276. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN CONVENIO REGULADOR: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA. Resolución de 26 de junio de 2013, de Supuesto: Se plantea si es inscribible la disolución de condominio de bienes adquiridos por mitad y proindiviso por los cónyuges antes del matrimonio, mediante convenio regulador de divorcio, cuando tales bienes no tienen la cualidad de vivienda familiar. La Dirección confirma la nota ya que considera que al exigir el art. 3 LH que los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse pues cada uno de ellos obedece a una fundamentación distinta y es el fruto de un procedimiento o actuación igualmente distinta. El procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común: la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico matrimonial amén de otras cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos (art. 90 CC) y por ello el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (art. 91) como restringe la adopción de medidas cautelares al patrimonio común y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (art. 103). Por eso se ha admitido que la atribución de la vivienda familiar forma parte de las operaciones de liquidación aun cuando hayan sido adquiridos en proindiviso antes del matrimonio, pero no cabe extenderlo a otros bienes. No quiere decir que los cónyuges no puedan incluir en un único convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales pero tales acuerdos no quedan elevados a público por el hecho de que el juez apruebe lo que constituye su contenido legal, sino que se seguirían las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público. Tampoco es aplicable la doctrina de la R. de 21 de enero de 2006 porque el supuesto de hecho era diferente: bienes adquiridos por mitad y pro indiviso constante matrimonio por cónyuges en régimen de separación de bienes. (MN) PDF (BOE-A-2013-8164 - 5 págs. - 164 KB) Otros formatos 278. DECLARACIÓN NOTARIAL DE HEREDEROS ABINTESTATO. Resolución de 19 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Castro del Río, por la que se suspende parcialmente la práctica de la inscripción de una escritura de herencia. Supuesto de hecho. Fallece una persona intestada, casada y sin descendientes. Se autoriza la preceptiva acta declaratoria de herederos abintestato, resultando heredera la madre del causante sin perjuicio de la cuota vidual usufructuaria del cónyuge. Tras renunciar la madre a la herencia, la viuda otorga escritura adjudicándose los bienes como heredera, tomando como base la declaración notarial de herederos que se había autorizado. ¿Es suficiente esta declaración de herederos?, criterio defendido por el Notario y la Resolución. ¿No se necesita una nueva declaración de herederos ad hoc declarando concretamente heredera a la viuda?, criterio defendido por la Registradora Criterio de la DGRN. No se necesita una nueva declaración de herederos pues, a diferencia de lo que ocurre con el testamento (que es título material de la sucesión), en la sucesión intestada el título material de la sucesión es la ley, siendo la declaración de herederos el título formal que fija o individualiza las personas en quienes recae la condición legal de herederos. En este sentido el artículo 658 Cc es claro cuando dice que la sucesión se defiere por la voluntad del hombre manifestada en testamento y, a falta de este, por disposición de la ley. Por tanto, individualizadas en el acta declaratoria de herederos quiénes son las personas, es la ley quien atribuye el título de heredero, y por eso no se necesita una declaración de herederos específica para la viuda si ya han quedado claramente fijadas las personas en la declaración de herederos autorizada previamente. Comentario. Se supone que en el acta declaratoria de herederos habrá quedado también justificada la inexistencia de ascendientes de grado posterior a los padres, aunque realmente nada se dice al respecto ni por el Notario recurrente ni por la Resolución. Tal precisión hubiera sido pertinente en la Resolución, pues lo cierto es que en la práctica las declaraciones de herederos se suelen ceñir a las personas que con arreglo a la ley son los herederos inmediatos, sin contemplar potenciales herederos para el caso de renuncia de los primeramente llamados. ¿Se presentaron certificados de defunción de los abuelos? ¿La declaración testifical contempló expresamente la inexistencia de abuelos? Por lo expuesto, me parece que la afirmación tan genérica que hace la Resolución es precipitada y peligrosa por su generalidad y falta de precisión. (JAR) PDF (BOE-A-2013-8254 - 7 págs. - 184 KB) Otros formatos 279. DUDAS SOBRE POSIBLE DOBLE INMATRICULACIÓN. Resolución de 19 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inmatriculación de una finca. Supuesto: Se solicita la inmatriculación de una finca formada por dos parcelas catastrales y la registradora suspende la inscripción por existir indicios suficientes para pensar que la finca figura ya inmatriculada bajo dos números diferentes ubicados en el mismo término y sitio, inscritas en el Registro sin referencia catastral a favor del que consta como titular catastral de una de las parcelas que forman la finca cuya inmatriculación se pretende. Alegan los recurrentes que antes de la compra se obtuvo una certificación registral negativa de la inscripción de la finca objeto de transmisión. La Dirección General señala que es criterio del centro que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria, en concreto por la vía prevista en los arts. 300 y 306 RH. Pero las meras dudas deben ponerse de manifiesto en el momento de expedirse la certificación registral y por ello advierte el Centro Directivo que debe procurarse que en la solicitud de certificación registral se manifieste la finalidad para la que se solicita la certificación, así como los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al registrador los bienes o personas de que se trate (art 229.2 LH), con lo que se evitará que al presentarse el auto se proporcionen datos complementarios que no se tuvieron en cuenta en el momento de expedirse la certificación negativa. De conformidad con el art. 341 RH el registrador debe rechazar las solicitudes en las que no se expresen con bastante claridad y precisión la especie de certificación que se reclame, o los bienes, personas o periodos a que ésta ha de referirse. No obstante debe primar la exigencia institucional de evitar dobles inmatriculaciones, y en ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita, sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea. Ahora bien en el presente caso la propia Registradora reconoce que expidió certificación negativa de las fincas y no se trata de un supuesto de certeza de una doble inmatriculación, lo cual impediría la inscripción, sino de una mera manifestación de dudas no justificadas que debió poner de manifiesto en el momento que se le solicitaba certificación a efectos inmatriculadores, y por ello se revoca la nota. (MN) PDF (BOE-A-2013-8255 - 5 págs. - 162 KB) Otros formatos D280. SENTENCIA DE DIVORCIO DICTADA POR JUEZ INGLÉS. Resolución de 20 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Dénia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una sentencia de divorcio dictada por el juez del distrito del Tribunal del Condado de Great Grimsby (Reino Unido). Se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad de la disolución del condominio sobre determinada finca y participación de otra finca que tenían dos ex cónyuges y su adjudicación a favor de uno de ellos. El título en el que se basa la solicitud es una sentencia de divorcio pronunciada en el Reino Unido, en la que se imponía a la esposa la obligación de transmitir determinada finca situada en España al marido, por haberlo acordado así ambos cónyuges durante el procedimiento de divorcio. Es muy cercana en la doctrina a la Resolución de 27 de julio de 2012. Analizan el Reglamento Bruselas II bis. Reglamento (CE) nº 2201/2003 del Consejo, de 27 de noviembre de 2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, por el que se deroga el Reglamento (CE) n° 1347/2000. Se incluyen en el ámbito de este Reglamento, los procedimientos civiles relativos al divorcio, la separación judicial o la anulación de un matrimonio, así como todas las cuestiones relativas a la responsabilidad parental. El Reglamento NO regula cuestiones conexas al divorcio, nulidad matrimonial o separación tales como el régimen económico o las obligaciones de alimentos o pensiones post-divorcio (considerando 8). La calificación que realiza el registrador- extensible al notario- reconocimiento-incidental en este caso, registral, nos dice la DGRN, apoyándose en la doctrina internacionalista, supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas para reconocer la resolución judicial extranjera de origen comunitario relativa a la declaración de divorcio: Primera, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario, en este caso en el Reglamento 2201/2003, como condición lógicamente necesaria para acogerse a su régimen privilegiado de eficacia transfronteriza; reconocimiento directo. Segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; Tercera, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro. La aplicación de la legislación interna en este punto deberá hacerse, sin anular el «efecto útil» del Reglamento comunitario. Y en este sentido, deberán quedar desplazadas las exigencias impuestas para las resoluciones judiciales extranjeras contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil de En lo demás, deberá aplicarse el régimen de calificación de los documentos judiciales para los supuestos de tráfico interno, y en consecuencia la calificación de la resolución extranjera se extenderá, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado (incluida la obligada mención de todas las circunstancias que deba contener el documento y que sean relativas a la finca, al derecho y a su titular), a los obstáculos que surjan del Registro, y a la competencia del juzgado o tribunal (sin prejuzgar ahora los límites que a esta revisión pueda determinar la prohibición de control de la competencia del órgano jurisdiccional de origen que impone el artículo 24 del Reglamento de Bruselas II bis, que no debe impedir, por razones de orden público procesal, el rechazo de resoluciones procedentes de fueros exorbitantes). Igualmente será imprescindible la firmeza de la resolución judicial (el propio Reglamento 2201/2003 exige que contra la resolución ya no se admita recurso alguno: vid. artículos 21.1 del Reglamento y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y que el derecho o gravamen real constituido o declarado por la resolución judicial extranjera sea admisible en España por cumplir los requerimientos imperativos y de orden público impuestos por nuestro Derecho para la configuración de los derechos reales. La aplicación del Reglamento invocado no puede hacerse más allá de su ámbito material. El artículo 1 limita su contenido a la materia relativa al divorcio, a la declaración de disolución del matrimonio hasta ese momento existente. En consecuencia su ámbito material no comprende otras cuestiones como son las repercusiones patrimoniales de la disolución del vínculo. Esta delimitación del ámbito de aplicación del Reglamento tiene una gran trascendencia pues implica que el reconocimiento de una sentencia extranjera en toda cuestión que exceda del mismo se rige por las normas generales del Estado miembro de destino (vid. Sentencias de 1 de julio de 2008 TJCE/2008/161, epígrafe 96 y de 15 de julio de 2010 TJCE/2010/232, epígrafe, 86 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea). Por lo que a España se refiere la competencia para el reconocimiento de una sentencia o resolución extranjera que contenga pronunciamientos que excedan de la mera declaración de divorcio está atribuida, en cuanto a aquellos, salvedad hecha de lo que puedan disponer convenios internacionales, a los Tribunales de Justicia y más concretamente a los Juzgados de Primera Instancia por disponerlo así el artículo 955 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 vigente en este aspecto (si bien con la redacción dada por la Ley 62/2003, de 30 de diciembre y por la Ley 11/2011, de 11 de mayo). En tanto no recaiga resolución firme de reconocimiento dictada por juez español la resolución extranjera no puede desplegar sus efectos y por tanto no puede ser tenida como título inscribible en el Registro de la Propiedad a los efectos de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria. Así lo reconoce explícitamente el artículo 4 al decir: «También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo 2, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil». Determinados los requisitos de reconocimiento de una resolución extranjera de divorcio que contenga pronunciamiento sobre el destino del patrimonio de los cónyuges procede analizar los requisitos para que pueda producir una alteración del contenido del Registro de la Propiedad. Al respecto es preciso tener en cuenta, por un lado, la normativa relativa a la inscripción de resoluciones judiciales y la doctrina de este Centro Directivo sobre calificación de documentos judiciales y por otro las normas hipotecarias sobre requisitos para proceder a la modificación del contenido del Registro. Respecto de la primera cuestión será la resolución firme de reconocimiento del juez español la que será objeto de presentación en el registro correspondiente y a la que le son de aplicación las normas (artículos 18 y 257 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento esencialmente) y doctrina de aplicación correspondiente. Respecto de la segunda cuestión, es indudable que cualquiera que sea el título que se presente a inscripción el mismo debe reunir los requisitos previstos en la normativa hipotecaria española por aplicación de las normas de conflicto de nuestro Código Civil que así lo establecen para los bienes inmuebles sitos en España (cfr. artículo 10.1). En definitiva, el registrador de la propiedad está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.1 del Código Civil) y por remisión de ésta, la legislación hipotecaria que es la que determina los requisitos de inscripción que deben reunir los documentos presentados. La nota de calificación impugnada, que motiva esta R. -señala la DGRN- realiza una correcta aplicación de la doctrina anterior en relación con las tres operaciones descritas que se integran en el control registral incidental de la resolución extranjera. Así, realiza la primera de tales operaciones y llega a la conclusión de que el Reglamento comunitario no es aplicable al documento presentado, pues de su ámbito están excluidos los efectos patrimoniales del matrimonio y sus vicisitudes. La segunda de tales operaciones también está resuelta en sentido negativo, dado que, no siendo aplicable el Reglamento comunitario, no procede el reconocimiento directo sino que es precisa la legalización o apostilla que impone el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y el exequátur o reconocimiento judicial que exige el artículo 4 de la Ley Hipotecaria y 38 de su Reglamento, obtenido conforme a los artículos 951 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. Finalmente, la nota de calificación aborda la tercera de las operaciones citadas, para concluir que, aun cuando se cumplieran tales requisitos formales, la legislación registral española no permitiría la inscripción de la resolución con su contenido actual, pues ni el artículo 2 de la Ley Hipotecaria ni el 9 de su Reglamento permiten la inscripción de los títulos que incorporan una simple obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles. Consideraciones.- El Reglamento (CE) nº 2201/2003 del Consejo, de 27 de noviembre de 2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, que entró en vigor el 1 de marzo de 2005, no cubre los efectos patrimoniales de la disolución del matrimonio; por tanto, contempla la posibilidad de que una misma sentencia tenga un camino para obtener el reconocimiento y ejecución de una parte de las decisiones que incorpora y otro camino (u otros), distinto, para otra parte de sus mandatos. Existe una propuesta de Reglamento europeo sobre regímenes matrimoniales: La propuesta de REGLAMENTO DEL CONSEJO relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económico matrimoniales /* COM/2011/0126 final - CNS 2011/0059 */ Las normas contenidas en la propuesta únicamente se aplicarán en situaciones de carácter transnacional. Se prevé en la propuesta que el tribunal competente en materia de sucesiones y testamentos, según el Reglamento europeo de sucesiones, sea también competente para decidir sobre la liquidación del régimen patrimonial inducida por la apertura de la sucesión o el testamento. Del mismo modo, el tribunal competente para conocer del divorcio, la anulación matrimonial o la separación, según lo dispuesto en el Reglamento (CE) nº 2201/2003, también será competente, si los cónyuges están de acuerdo, para decidir sobre la liquidación del régimen económico matrimonial inducida por el procedimiento de separación y sobre otras cuestiones relacionadas con el régimen económico matrimonial que determine este procedimiento. La propuesta prevé la libre circulación de las resoluciones, los documentos públicos con fuerza ejecutiva y las transacciones judiciales en materia de regímenes matrimoniales. Así se logra un reconocimiento mutuo basado en la confianza mutua que resulta de la integración de los Estados miembros en la Unión Europea. (IES) PDF (BOE-A-2013-8256 - 11 págs. - 215 KB) Otros formatos 281. DEPURACIÓN FÍSICA Y JURÍDICA DE PARCELAS DE TITULARIDAD MUNICIPAL. Resolución de 20 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Carballo, por la que se deniega parcialmente la inscripción de una certificación relativa al acuerdo del plenario del Ayuntamiento de Carballo por el que se produce la "Depuración física y jurídica de parcelas de titularidad municipal sitas en el Polígono Industrial de Bértoa". Supuesto: Se presenta una certificación relativa al acuerdo del plenario de un Ayuntamiento por el que se produce la «Depuración física y jurídica de parcelas de titularidad municipal sitas en un Polígono Industrial», pero el registrador señala como defecto que algunas de las fincas que resultan «depuradas» del Registro de la Propiedad como consecuencia del «expediente de depuración de fincas», constan inscritas a nombre de determinada junta de compensación, lo que impide la práctica de las inscripciones solicitadas en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo y en aras de evitar la indefensión del titular registral. Alega el recurrente que las inscripciones de esas fincas registrales practicadas a favor de la Junta de Compensación en su día, son erróneas. Y la DGRN confirma la calificación registral diciendo que "de conformidad con los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, entre otros, que plasman los principios fundamentales hipotecarios de tracto sucesivo y legitimación registral en los que se fundamenta la inscripción y acceso de los títulos al Registro, no cabe tal inscripción sino con la adecuación de su tracto". (JDR) PDF (BOE-A-2013-8257 - 8 págs. - 196 KB) Otros formatos 284.- DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Resolución de 21 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ocaña, por la que se suspende la inscripción de una de las fincas en una disolución de comunidad. Hechos: La cuestión a que se refiere esta resolución es un poco intrascendente. Se presenta en el Registro una escritura del año 1945 de disolución de un condominio, cuya inscripción se rechaza, ya que se exige la formalización de la herencia de la esposa de uno de los comuneros, puesto que la participación del mismo tenía carácter ganancial, y por tanto era necesaria la formalización de la herencia al haber fallecido el esposo de la comunera. Resulta que la referida herencia se había llevado a cabo en 1948, y se había liquidado la herencia de ambos cónyuges (comunero y esposa), y habían prestado su consentimiento a la extinción todos los interesados, e incluso ya se había inscrito en el mismo registro respecto de otra finca. Es decir el problema se habría resuelto presentando juntas las dos escrituras extinción de comunidad y herencia-. Dirección General: Al tiempo del recurso de presentan ambas escrituras, y por tanto no habría problema para la inscripción, pero la DGRN estima que al no haberse presentado sino la primera en su momento (extinción de comunidad), la calificación del registrador era correcta y por tanto confirma la calificación. (JLN) PDF (BOE-A-2013-8260 - 4 págs. - 159 KB) Otros formatos 285. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA ENTIDAD CONCURSADA. Resolución de 21 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la práctica de una prórroga de anotación de embargo. Supuesto: Se plantea si anotado un embargo a favor del Estado y existiendo anotación de concurso posterior, es posible anotar la prórroga de la primera o es necesario que medie resolución del juez de lo mercantil acreditativa de que el bien ejecutado no está afecto ni es necesario para la actividad empresarial del deudor. La Dirección mantiene idéntico criterio que en la R. 250 (en la que el embargo fue ordenado por la autoridad judicial). Señala que aunque con la redacción actual de arts. 55 y 56 LC la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización de todo procedimiento de ejecución y que no cabe continuidad de los procedimiento ejecutivos que excepcionalmente admiten ejecución separada, hasta que no se acredite que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado; se trata de practicar una mera prórroga de la anotación, que no es acto ejecutivo propiamente dicho ni legitima la ejecución separada, solo evita la caducidad que se produce ipso iure, y que de no practicarse impediría al ejecutante intentar llevar a cabo la ejecución dentro del concurso o al margen de él, si se dieran las circunstancias necesarias. No hay que confundir este supuesto con el de la R. de 8 de septiembre de 2012, que trataba la conversión de un embargo cautelar en definitivo con concurso de acreedores de por medio, o la de 12 de junio de 2012 en un supuesto de expedición de certificación de cargas en el procedimiento de apremio, puesto que estos casos no son meros actos de trámite como pueda ser la prórroga del asiento de anotación preventiva sino que forman parte del procedimiento ejecutivo y conllevan la necesidad de acreditación de la concurrencia de los requisitos legales. En consecuencia, para la mera prórroga de la anotación de embargo no es necesaria la acreditación de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado, sin perjuicio de que sí sea necesario para continuar con la ejecución del embargo cuyo asiento ha sido prorrogado. (MN) PDF (BOE-A-2013-8261 - 5 págs. - 163 KB) Otros formatos 286. INMATRICULACIÓN MEDIANTE TÍTULOS SIMULTÁNEOS: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y ENTREGA EN CONCEPTO DE MEJORA. Resolución de 22 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria, por la que se deniega la inmatriculación de una finca rústica transmitida en escritura de mejora con entrega de bienes precedida de otra de disolución de comunidad sobre la misma finca. Hechos. Para la inmatriculación de una finca se presentan dos títulos otorgados ante el mismo notario el mismo día, uno a continuación de otro, en cuya virtud, por el primero, los cónyuges, casados en régimen de separación de bienes, disuelven una comunidad sobre la finca -que dicen adquirida por justos y legítimos títulos-, y, por el segundo, el adjudicatario lo entrega en concepto de mejora a su hija conforme la Ley de Derecho Civil de Galicia, bajo la forma de escritura de mejora con entrega de bienes. La registradora suspende la inmatriculación por tener sombra de duda acerca de si los títulos son meramente instrumentales, habiendo sido creados para acceder al registro la finca. La interesada recurre, en un escrito irónico criticando la expresión sombra de duda, alegando que la mejora sólo cabe entre parientes y la ausencia de circularidad de los títulos. La Dirección General confirma la calificación. Para inmatricular han de acreditarse dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. Por ello, el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto. Cuando pasa a analizar el caso concreto, ve en él los mismos indicios de instrumentalidad que la registradora: simultaneidad del título inmatriculador y de la adquisición previa, escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, gratuidad de éstas, intervención exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco, salvo la circularidad de las operaciones efectuadas. Considera de especial relevancia la inexistencia de título previo de propiedad, pues, como se señala en el apartado Título de la escritura de disolución, los cónyuges no acreditan título alguno, limitándose a señalar que les pertenece por «justos y legítimos títulos», lo que no deja de ser una expresión vacía de contenido, lo que el notario advierte expresamente. Comentario. Afianza el Centro Directivo, con esta Resolución, su criterio actual de que el Registrador puede calificar, a los meros efectos de la inscripción, si se han fabricado los títulos ad hoc para conseguir el objetivo de inmatricular la finca. Lo que pasa de puntillas es sobre el espinoso tema de si la disolución de comunidad es o no título traslativo a estos efectos, pues, si se observa desde la perspectiva del cónyuge adjudicatario de lo disolución, en cuanto a la mitad de la finca, sólo hay una transmisión. En la didáctica R. 26 de julio de 2011 se aceptó considerarla título inmatriculador, lo que, en muchas ocasiones pero no en todas- puede estar reñido con la interdicción de la fábrica de títulos, pues es muy común su uso con este fin. Por otro lado, es curioso que se califique el antetítulo, aunque sólo a modo de indicio para valorar el conjunto de la operación. Si se entendiera que la disolución de comunidad es título traslativo a estos efectos, el antetítulo quedaría fuera. Pero en caso contrario, ya no sería un problema de instrumentalización, sino de falta de título previo (sin acreditar la titularidad previa se dice al final de la resolución). Se recomienda la lectura de la didáctica R. 26 de julio de 2011 y de unos comentarios publicados en 2004 cuyo autor no recuerdo. (JFME) PDF (BOE-A-2013-8262 - 4 págs. - 160 KB) Otros formatos 287. CONSTANCIA REGISTRAL DE LICENCIA DE DERRIBO. Resolución de 22 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspende la toma de razón de una licencia de demolición. Supuesto: Es objeto de este expediente con carácter exclusivo la determinación de si puede tomarse razón de una licencia de derribo de edificación concedida a determinada persona de acuerdo a la legislación valenciana cuando del Registro resulta que la edificación a que se refiere tiene otros titulares además de aquélla. La DGRN, tras afirmar que, con carácter general, es posible la constancia registral de la licencia de demolición, la rechaza en este caso, confirmando así la calificación registral, por virtud del cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta del titular registral o con persona en la que no se agota la titularidad registral. Por este motivo se exige que conste instancia del titular registral o que resulte que el procedimiento ha contado con su audiencia (artículos 74 y 76 del Real Decreto 1093/1997). Y añade que "Nada obsta a lo anterior la afirmación del escrito de recurso en el sentido de que la licencia se ha otorgado sin perjuicio de tercero porque como ha quedado acreditado no es esta la cuestión sino si los titulares registrales han tenido en el procedimiento la posición prevista en el ordenamiento. Tampoco puede aceptarse la afirmación de que ninguno de los titulares se ha personado en el procedimiento porque, como acabamos de ver, su posición jurídica viene salvaguardada en el ámbito del Registro por el principio de tracto sucesivo correspondiendo al órgano actuante tener en cuenta las titularidades que constan en el folio correspondiente. Como resulta del expediente al Ayuntamiento le constaba, por la nota simple que el mismo aporta, quiénes eran los titulares registrales y que en consecuencia ostentaban indudablemente la condición de interesados en el expediente administrativo por lo que su posición jurídica debió ser preservada. Como resulta del artículo 31 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, tienen la condición de interesados no sólo quienes lo promuevan sino también «los que, sin haber iniciado el procedimiento, tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que en el mismo se adopte» como ocurre en el este caso. Afirma el artículo 34 del mismo cuerpo legal que «si durante la instrucción de un procedimiento que no haya tenido publicidad en forma legal, se advierte la existencia de personas que sean titulares de derechos o intereses legítimos y directos cuya identificación resulte del expediente y que puedan resultar afectados por la resolución que se dicte, se comunicará a dichas personas la tramitación del procedimiento». (JDR) PDF (BOE-A-2013-8263 - 5 págs. - 165 KB) Otros formatos 288. APORTACIÓN DE INMUEBLES. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resolución de 24 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Huelva nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad mercantil y aportación de bienes inmuebles. El caso.- Se presenta en el Registro una escritura en la que la sociedad aportante de determinados inmuebles, como contraprestación no dineraria por el capital suscrito en otra sociedad de nueva constitución, actúa por medio de su representante, administrador único de la misma, el cual no tiene inscrito en el Registro Mercantil su cargo, habiendo sino nombrado en otra escritura del mismo día. La registradora suspende la inscripción por falta de constancia de esa inscripción. La DGRN revoca la nota. Fundamentos jurídicos.- La DGRN recuerda que el registrador no está vinculado por otras calificaciones anteriores de otros títulos ni por las calificaciones de otros registradores y que aun faltando el cumplimiento de todos los deberes por parte de notario prevenidos en el art. 98 se entenderían automáticamente subsanados con la presentación de las escrituras y documentos originales de los que resulte la representación (que el precepto prohíbe al registrador exigir pero no a la parte aportar). En estos casos los recursos han de ser evitados, y con ello las consiguientes molestias a los usuarios, siempre que los registradores, antes de poner la nota, consultando directamente el RM, puedan procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripción por cuanto les resultan fácilmente accesibles. La falta del dato de la inscripción en el RM como revelador de la válida existencia de la representación alegada, puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente y vigente en el momento del nombramiento. Todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del RM y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada. La ausencia de inscripción en el RM del nombramiento de administrador puede estimarse suplida por la reseña documental que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento. Consta en el título calificado una amplia reseña de los datos precisos que acreditan la realidad y validez del nombramiento del administrador único que actúa en representación de la sociedad aportante. A tal efecto se han hecho constar los datos identificativos, y una amplia transcripción de los particulares pertinentes, de la escritura de la que resulta la elevación a público de su nombramiento, el hecho de que éste se haya producido por medio de acuerdo de junta universal de socios celebrada el 28 mayo 2012 en el domicilio social, que dicho acuerdo figuraba en el orden del día aprobado, que fue adoptado por unanimidad, que el nombramiento se produjo por plazo de veinte años, y que en la misma escritura consta la aceptación del administrador nombrado, y el cese del anterior consejo de administración en pleno, cuyos tres integrantes, nominalmente identificados y presentes en el acto de la junta, se dan por notificados del cese, incluyendo el cese del secretario del Consejo de administración. Circunstancias todas ellas suficientes, siempre que del contenido de los asientos del RM no resulte elemento alguno contradictorio (v.gr. en caso de que los consejeros cesados sean distintos de los que consten con cargo inscrito), extremo que ahora no se prejuzga, para que dicho nombramiento pueda estimarse válido a los efectos de la inscripción de la escritura calificada, por lo que, en los términos en que se ha formulado la calificación impugnada no puede confirmarse. (CBG) PDF (BOE-A-2013-8264 - 11 págs. - 215 KB) Otros formatos 289. ADJUDICACIÓN DE FINCA Y CANCELACIÓN DE CARGAS ESTANDO YA CADUCADA LA ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE ORIGINÓ LA EJECUCIÓN. Resolución de 24 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto judicial de adjudicación y la cancelación de cargas ordenada en el correlativo mandamiento. Supuesto de hecho. Se discute si es inscribible la adjudicación ordenada en proceso de ejecución cuando concurren las siguientes circunstancias: 1) Cuando se presenta en el Registro el decreto de adjudicación y el mandamiento cancelatorio de cargas posteriores la anotación de embargo ordenada en el procedimiento de ejecución ya ha caducado. 2) La finca está inscrita a nombre de persona distinta del deudor en virtud de un título que es posterior al decreto de adjudicación ahora presentado. Doctrina de la DGRN. Como dice la Resolución, esta materia ya ha sido tratada en resoluciones anteriores, e igual que en aquellas ocasiones la respuesta ha de ser negativa: no cabe inscribir la adjudicación decretada pues la finca ya está inscrita a nombre de persona distinta y el decreto de adjudicación no puede aprovechar la prioridad inicialmente ganada por la anotación preventiva de embargo, que ha caducado. Transcurrido el plazo de vigencia de la anotación sin que sea prorrogada se produce su caducidad automática e ipso iure, lo que determina que los asientos posteriores (en este caso la inscripción a favor del adquirente) ganen rango, lo que impide que la presentación posterior del decreto de adjudicación no pueda aprovechar la prioridad de la anotación que ya se ha perdido desde que transcurrió el plazo. La caducidad se produce aunque no se haya cancelado el asiento, por eso se dice que es automática e ipso iure. (JAR) PDF (BOE-A-2013-8265 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos 290. INSCRIPCION DE PROHIBICION DE DISPONER. Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una prohibición de disponer sobre un inmueble, en una escritura de donación. Supuesto de hecho. Se otorga escritura de donación de dinero en la que se dispone que su destino es la adquisición de una vivienda por parte del donatario (quien también invertirá dinero propio y en mayor cantidad que la donada).Además, se establece que sobre la vivienda adquirida se impondrá una limitación dispositiva consistente en que el donatario-adquirente deberá contar con el consentimiento expreso y sucesivo de tres personas (el primero el donante) para poder vender el bien adquirido. Donación y compraventa se otorgan el mismo día y ante el mismo Notario, aunque al Registro solo accede en primer término la escritura de compraventa en la que, según parece, nada de lo pactado en la escritura de donación se hizo constar, y de ahí que se inscribiera la finca a nombre del donatario pero sin ninguna limitación a sus facultades dispositivas. Posteriormente se presenta la escritura de donación para hacer constar la limitación impuesta, a lo que no se accede por entender que se trata de una prohibición de disponer impuesta sobre finca que no fue donada por quien impuso la prohibición. La Resolución confirma la no inscripción de
la limitación de la propiedad consistente en la prohibición de enajenar que se pretende establecer (pues) procede de un negocio jurídico referido a un bien distinto de aquel sobre el que recae la prohibición. El negocio en el que se establece la prohibición es una donación de metálico, el bien que se grava procede de una compraventa que realiza el donatario aun cuando lo hace con dinero procedente en parte de esa donación
Aun cuando la literalidad del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria no lo impone ni se establece en el mismo de forma terminante que el objeto de la donación sea el bien sobre el que recae la prohibición o limitación, del citado artículo 26 se interpreta que el bien que se grava debe tener relación directa con ese testador o donante, de forma que el sujeto que la impone, el bien que se grava y el negocio del que resulta, deben constituir un triángulo inseparable
. Reconoce después que no se trata de una prohibición impuesta por el donante sino pactada por donante y donatario, y que se trata de un pacto lícito al amparo de la autonomía de la voluntad y no contrario a las leyes, la moral y el orden público. Sin embargo, limita su eficacia al ámbito obligacional. Comentario. No resulta fácil comentar esta Resolución en pocas líneas y con la premura que exige la publicación casi inmediata del texto. No resulta fácil, además, por la argumentación prolija y, a mi juicio, inconexa que utiliza para resolver la cuestión, lo que produce la impresión de estar ante un salir del paso impropio de lo que tradicionalmente ha sido la DGRN. Por lo expuesto, únicamente destacaré algunas de las afirmaciones del texto para que el lector pueda más detenidamente reparar sobre todo ello: 1º Está claro que no se pretendía inscribir en el Registro una donación de dinero. La presentación de la escritura de donación se hizo con la finalidad de hacer constar la limitación dispositiva impuesta al donatario adquirente. 2º No es acertada la generalización que hace la resolución (punto 4) cuando dice que
la prohibición de disponer supone el reconocimiento por el ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por ella, que, sin embargo, no es un derecho real ni una estipulación a favor de tercero
. La prohibición de disponer no tiene por qué beneficiar al que la impone ni dar un poder al beneficiado por ella. Ningún texto legal dice semejante cosa. Es más, en la vida diaria las prohibiciones de disponer, o las figuras jurídicas que implican una prohibición de disponer (vgr. la sustitución fideicomisaria), suelen establecerse como protección de la persona gravada por dicha prohibición. Piénsese, por ejemplo, en una prohibición de disponer sobre un bien donado a un hijo drogadicto o ludópata. ¿Puede decirse en tales casos que la prohibición se ordena en beneficio del donante? No se entiende, por tanto, a qué viene dicha afirmación ni en qué medida pudo condicionar la decisión final; tampoco se entiende cuando dice que no es una estipulación a favor de tercero. 3º Abundando en lo ahora dicho, ¿puede generalizarse, como hace la resolución diciendo que el fundamento de la prohibición de disponer es
la garantía de derechos o intereses legítimos de otras personas, distintos de los gravados por ellas? (punto 4 párrafo último). 4º La cita del pacto de reserva de dominio como ejemplo de prohibición de disponer impuesta en negocios a título oneroso y la afirmación de que
toda reserva de dominio implica algo más que una prohibición de disponer: la privación de la facultad dispositiva en el comprador
(punto 6), es, cuando menos, desafortunada, a mi juicio. 5º En el punto 8, como argumento a más abundamiento para fundamentar la no inscripción de la limitación dispositiva, dice que
para hacer constar en el Registro de la Propiedad actos que modifiquen la capacidad civil de las personas físicas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, dicho acceso lo será mediante resolución judicial
. La confusión entre capacidad civil y limitaciones dispositivas (como la prohibición de disponer, por ejemplo) no merece comentario alguno. Lo mismo sucede con la referencia a la autotutela. 6º Por último, ante la afirmación que hace la Resolución cuando dice que no se trata de una limitación impuesta por el donante sino convenida por ambas partes, cabe preguntarse: ¿en una donación modal el modo es convenido por ambas partes o impuesto por el donante? ¿Y qué decir en una donación con condición resolutoria? ¿Cabría la posibilidad de plantearse que estamos en presencia de una donación modal en la que se impone al donatario no sólo el destino del dinero donado (la adquisición de un bien), sino también determinadas condiciones de la adquisición? ¿Cabría la posibilidad de plantearse que estamos en presencia de un negocio jurídico complejo (donación y compraventa sin solución de continuidad) del que resulta una limitación de las facultades dispositivas del adquirente que, por afectar al contenido de su derecho de propiedad, debe tener acceso al Registro? El donante hace una donación sub modo que el donatario acepta y solicita la inscripción de la limitación. La finalidad o causa de la limitación es proteger al propio donatario-adquirente. Dicha finalidad es lícita. La limitación cumple los requisitos generales impuestos de tiempo y justa causa. ¿Puede denegarse su acceso registral con los argumentos esgrimidos y ceñidos a los estrechos cauces que admite para la inscripción de la prohibición de disponer? (JAR) PDF (BOE-A-2013-8266 - 7 págs. - 181 KB) Otros formatos 291.- CANCELACIÓN DE USUFRUCTO VITALICIO Y CONDICIONAL. Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Castrojeriz, por la que se suspende parcialmente la cancelación de un usufructo vitalicio y condicional. Hechos: Se plantea la siguiente cuestión: el usufructo de una vivienda figura inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de A, en cuanto a una mitad indivisa de la misma, con carácter vitalicio y la otra mitad, sujeta a la condición de que la usufructuaria no contraiga matrimonio. La usufructuaria contrae matrimonio y por instancia privada, unida a un certificado de matrimonio, se cancela la mitad del usufructo, pero, al no acreditarse el fallecimiento de la usufructuaria y hasta que eso ocurra, no se puede cancelar el usufructo de la mitad restante. Así lo califica el registrador, aunque el interesado recurre, insistiendo en que no sabe cómo un 50% se puede cancelar con el matrimonio de la usufructuaria y la otra mitad, no es posible cancelarlo. La DG ratifica la calificación del Registrador (JLN) PDF (BOE-A-2013-8267 - 3 págs. - 152 KB) Otros formatos 292. COMPRAVENTA VALIDA ATENDIENDO A LA NORMATIVA VIGENTE CUANDO SE OTORGÓ. Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Belmonte de Miranda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos: Se presenta una escritura pública de fecha 6 de noviembre de 1949 en la que el titular registral de entonces y actual- en estado de casado con una señora cuya identidad consta, transmite una cuota indivisa que había adquirido ya casado con la referida esposa. El registrador cree que resulta preciso el consentimiento de la esposa o, en su defecto, autorización judicial. Invoca el artículo 94.3 del Reglamento Hipotecario. El interesado, legatario del comprador, alegó indefensión pues el mismo título se había inscrito antes respecto a otra cuota y, entre otras circunstancias también alegó que debería de aplicarse la legislación entonces vigente. La Dirección General estima que no hay indefensión al no estar el registrador vinculado por otras calificación, cuyas circunstancias, además, se desconocen y porque el interesado ha ejercitado el recurso que le reconoce la ley. Entrando en el fondo, reconoce la validez del negocio conforme a la redacción original del primer párrafo del art. 1413 Cc., vigente en 1949, que decía: Además de las facultades que tiene el marido como administrador, podrá enajenar y obligar a título oneroso los bienes de la sociedad de gananciales sin el consentimiento de la mujer. No se exigió el consentimiento uxorio hasta la reforma de 1959 y, aunque la redacción origina contraviene diversos preceptos de la Constitución de 1978, también es cierto que, con arreglo a dicha normativa, ningún reproche de legalidad podía hacerse al negocio documentado al tiempo de su formalización, por lo que tampoco procede llevarlo a cabo ahora pues la posterior modificación de la regulación legal y de los requisitos de validez no alcanzó a negocios anteriores de conformidad con la disposición transitoria segunda del propio Código Civil. Rechaza la invocación hecha por el registrador del art. 94 RH, pues está redactado en 1982 en consonancia con la importante reforma del Código Civil llevada a cabo en 1981. La redacción originaria de los preceptos relativos a inscripción de bienes de la sociedad conyugal del Reglamento Hipotecario de 1947 no contenía exigencia alguna al respecto. Por tanto, concluye que la redacción actual del Reglamento Hipotecario, fruto de una adaptación a las reformas sustantivas en materia de régimen matrimonial, no puede servir de justificación para impedir la inscripción de un negocio jurídico llevado a cabo bajo la cobertura de una regulación sustantiva civil distinta de la que no se derivaba tacha alguna de validez. Comentario. Acertada Resolución, pues un negocio plenamente válido en su momento, so puede dejar de desenvolver sus efectos por cambios normativos posteriores sin que sufra sobremanera el principio también constitucional de seguridad jurídica. Se podría analizar si esta doctrina es o no coherente con la mantenida por el Centro Directivo en materia de segregaciones (ver R. 21 de marzo de 2013 y R. 27 de enero de 2012), donde también se aplica la D. Tr. 2ª Cc, pero existen muchos elementos diferenciales como la fecha de la escritura y el carácter esencialmente registral de la segregación. (JFME) PDF (BOE-A-2013-8268 - 3 págs. - 151 KB) Otros formatos 293. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO PROCEDE SU PRÓRROGA. Resolución de 27 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo. Se solicita por mandamiento judicial la prórroga de una anotación preventiva que se encuentra cancelada por caducidad. El recurrente era titular de las anotaciones preventivas letra C, cancelada por haber transcurrido el plazo de cuatro años, sin solicitud de prórroga, relativa a embargo preventivo y letra E, vigente, por la cantidad ampliada por principal y costas relacionada con la letra C, a cuyo margen consta la subsanación de un error El registrador cancela la anotación preventiva letra C al haber transcurrido el plazo de caducidad y prorroga la anotación letra E. Recuerda la DG que, practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales sin que pueda discutirse su correcta o incorrecta práctica en el recurso contra las calificaciones negativas de los registradores, sino en el correspondiente procedimiento judicial. En el presente caso la caducidad del plazo de la anotación, de carácter automático por término fatal, determinó, al solicitarse la práctica de asiento sobre la finca, que el registrador cancelare el asiento que carecía ya de eficacia por su duración, más allá de sus cuatro años prefijados. Nota: Puede deducirse de esta R. que la ampliación de un embargo no implica una prórroga tácita de la primera anotación, que sigue manteniendo la misma fecha a efectos de caducidad. PDF (BOE-A-2013-8402 - 3 págs. - 151 KB) Otros formatos 294. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PRÓRROGA DE FINCAS AFECTADAS POR PROCEDIMIENTO URBANÍSTICO. Resolución de 27 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró n.º 4, por la que se suspende la práctica de un asiento de cancelación. Hechos: En un procedimiento urbanístico de equidistribución (que afecta a más de 500 fincas) se ha practicado, a instancia del Ayuntamiento, una nota marginal de inicio del procedimiento en todas las fincas, con una duración de 3 años, conforme al artículo 5 del Reglamento de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística. Posteriormente se acuerda y se inscribe una primera prórroga de la Nota, y luego una segunda, actualmente vigente. Ahora un particular solicita mediante instancia la cancelación de la segunda prórroga. El registrador suspende la cancelación solicitada, pues considera que debe de solicitarlo la Administración actuante, que es la legitimada, y a instancias de la cual se practicó la nota marginal. El recurrente alega que la legislación citada sólo permite una prórroga y que la segunda prórroga fue indebidamente practicada. Cita en su apoyo el artículo 54 de la Ley del Suelo, que sólo prevé una prórroga, y en total 6 años de duración de la nota. La DGRN desestima el recurso, pues el asiento está ya practicado y bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que no entra tampoco en el fondo del asunto de si es posible o no una segunda prórroga de dicha nota marginal. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8403 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 296. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO PROCEDE SU PRÓRROGA. Resolución de 28 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que se deniega una anotación preventiva de embargo. Se presenta un mandamiento para la prórroga a la anotación practicada bajo la letra B, prorroga ordenada en sede judicial el 15 de marzo de 2013, cuando la anotación ya había caducado, lo que ocurrió el 13 de noviembre de 2012. La DGRN confirma la nota del registrador por cuanto es principio general en nuestra legislación hipotecaria que las anotaciones que hayan incurrido en caducidad no pueden ser prorrogadas, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso del mandamiento solicitando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas en nuestro sistema registral. Caducada la anotación, corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará, como todos los asientos registrales bajo la salvaguarda de los Tribunales. PDF (BOE-A-2013-8405 - 2 págs. - 145 KB) Otros formatos 297. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO PROCEDE SU PRÓRROGA. Resolución de 29 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra el asiento de cancelación practicado por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, referente a un mandamiento de anotación preventiva de embargo. El registrador, como consecuencia de practicar un asiento sobre determinada finca, canceló por caducidad una anotación preventiva de embargo al haber transcurrido cuatro años desde su fecha. Entiende el recurrente que no es adecuado el cómputo, al considerar el término a quo referido a la subrogación de su posición, que consta mediante nota al margen, al haber sido cedida la posición procesal del ejecutante. La DGRN confirma el criterio de registrador de que dicha nota puede tener la consecuencia, en caso de ejecución de una carga con rango preferente, de precisar la comunicación en la expedición de certificación de cargas y gravámenes al nuevo titular del crédito, pero en ningún caso supone prórroga de la anotación al momento de que la subrogación consta registralmente. La cancelación de la anotación preventiva del embargo tiene un carácter automático, fatal, en cuanto asiento de vida limitada que se rige por el cómputo de la práctica del asiento inicial, y tras la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, de sus prórrogas. PDF (BOE-A-2013-8406 - 3 págs. - 149 KB) Otros formatos 298. INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DE NULIDAD DE LICENCIA Y NUEVO TITULAR REGISTRAL. Resolución de 29 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una resolución judicial que anula una licencia de obras. Hechos: Se ordena la inscripción de una sentencia anulando una licencia de obras sobre determinada finca que autorizaba a reformar una aljibe y convertirlo en un trastero. En el momento de presentación del mandamiento judicial hay un nuevo titular registral (del dominio útil) no citado en el procedimiento, aunque sí lo fue su antecesor y causante. El registrador deniega la inscripción por no haber sido notificado el titular registral actual en el procedimiento. El recurrente alega que SÍ fue notificado el anterior titular, el que lo era en el momento de interposición de la demanda, y que las sentencias sobre urbanismo son siempre anotables marginalmente, según jurisprudencia. La DGRN desestima el recurso pues en virtud del principio de tracto sucesivo no puede resultar perjudicado el titular registral que no intervino en el procedimiento. Por otro lado recuerda al recurrente que existe la posibilidad de anotación de la demanda, y que con esa anotación sería inscribible la sentencia, con independencia de su titular actual. Comentario: La anotación preventiva de la demanda, que indica la DGRN como solución teórica, presenta graves dificultades en la práctica, pues los tribunales son reacios a concederla y, si lo hacen, es exigiendo muchas veces fianzas desincentivadoras al demandante. Además, cuando prosperan se demoran mucho en el tiempo, especialmente si hay recursos, con lo cual cuando llegan al Registro ha podido cambiar el titular registral inicial y no ser ya documentos anotables. La solución, de lege ferenda, sería que con la admisión de la demanda se ordenara automáticamente al Registro de la Propiedad, de oficio por el juzgado, la anotación preventiva. En cuanto al fondo del asunto, hay que tener en cuenta que en materia de edificaciones y licencias de obras el Registro no protege al titular registral, según la jurisprudencia de nuestro TS, pues el interés público que subyace en materia de urbanismo prevalece sobre el interés privado de su propietario, y esto aunque sea diferente del inicialmente demandado. Por ello, las sentencias en esta materia, por ejemplo ordenando el derribo de una construcción, son ejecutables sea cual sea el titular registral actual, y haya o no sido citado en el procedimiento contencioso. Desde el punto de vista de la naturaleza de la anotación marginal de dichas sentencias hay que tener presente que dichas anotaciones no son cargas que perjudiquen a su titular o medidas cautelares en sentido estricto, como los embargos, pues sólo tienen un efecto de publicidad, meramente informativo respecto del titular registral y sobre posibles adquirentes posteriores. De lo anterior hay que concluir, desde el punto de vista teórico, que en esta materia no rige el principio de tracto sucesivo y por tanto que la sentencia judicial debió de anotarse. Desde el punto de vista práctico el no hacerlo no beneficia en nada al titular registral, que se verá afectado en todo caso por la sentencia, y por el contrario perjudicará a los futuros adquirentes al privárseles de la posibilidad de conocer la existencia de dicha sentencia. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8407 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 299. USUFRUCTO SOBRE PARTE DE UNA FINCA SIN PREVIA SEGREGACIÓN. Resolución de 1 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación. Supuesto: Se presenta escritura de donación por la que dos cónyuges, sometidos al régimen de gananciales, donan a su hijo el usufructo vitalicio que a los donantes corresponde sobre una determinada finca. Se pacta que el usufructo se extinguirá al fallecimiento de ambos donantes y que se extenderá únicamente a parte de finca, en concreto a la nave existente sobre la misma y los accesos desde el exterior de la misma. El registrador suspende la práctica del asiento por considerar: a) que el usufructo no puede recaer sobre parte de una finca, siendo precisa la previa segregación; y b) que necesita aclaración respecto de la causa de extinción de usufructo por fallecimiento de los donantes nudo propietarios. Respecto del primer defecto, la DGRN lo revoca, considerando que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (arts. 469, 517 que expresamente refiere al caso de que el usufructo estuviera constituido, como aquí, solamente sobre el edificio arts 523 y siguientes; 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil; artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá́ tal derecho de goce (arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) sin que sea necesaria la previa segregación. Cuestión distinta sería que se tratara de un derecho real limitado que conllevara una eventual enajenación de la parte objeto del gravamen (caso de una opción de compra, tanteo convencional o hipoteca), en cuyo caso sí sería necesaria la segregación previa de aquélla. En el presente caso, la DG considera que la parte de finca sobre la que se extiende el usufructo se encuentra suficientemente descrita tanto en la escritura como en el propio Registro, pues se trata de una obra previamente declarada, en concreto una nave, y si bien como el propio recurrente admite se añade, al definir el objeto de usufructo, una indicación relativa a «los accesos desde el exterior a la misma», ello no puede valorarse sino como una precisión añadida. En cuanto al segundo defecto, es igualmente revocado, pues donándose al hijo el usufructo 'vitalicio' de una determinada parte de inmueble, que 'se extinguirá al fallecimiento de ambos donantes', no se atisba razón suficiente para suspender la inscripción por falta de claridad del título. Y ello tanto en cuanto a la causa de extinción (El usufructo se extinguirá a la muerte del usufructuario por constituirse expresamente como vitalicio; y también, en su caso, por expirar el plazo por el que se constituyó, en el presente caso, por el fallecimiento de los donantes -no cabe olvidar que se entiende por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, art. 1125.2 del Código Civil-), como desde la perspectiva de la titularidad resultante (el usufructo ha quedado constituido por voluntad de los particulares, en concreto por la donación realizada por los titulares del pleno dominio de la finca aceptada por el usufructuario, lo que conlleva implícita la reserva de la nuda propiedad, sin necesidad de una reserva explícita al respecto) (JCC) PDF (BOE-A-2013-8408 - 3 págs. - 151 KB) Otros formatos 300. EJECUCIÓN DE EMBARGO CONTRA ENTIDAD CONCURSADA. Resolución de 1 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se resuelve no practicar las operaciones registrales interesadas en un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas. La DGRN confirma la calificación registral diciendo que "Declarado el concurso del deudor, quedan paralizadas las ejecuciones singulares. Hasta la aprobación del plan de liquidación, solo podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor (cfr. art. 56 de la Ley Concursal). En el presente expediente el decreto de adjudicación es de fecha 14 de diciembre de 2012, habiendo sido declarado el concurso el 16 de noviembre de 2010. Dado que la situación de concurso es anterior, no procede la ejecución al margen del procedimiento universal concursal seguido en el Juzgado de lo Mercantil. Tampoco se ha acreditado que los bienes no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. En nada obsta que el embargo se hubiera anotado en el Registro con anterioridad a la situación concursal, pues igualmente queda paralizada la ejecución al no encontrarse entre los supuestos exceptuados. Procede por tanto la suspensión de la adjudicación conforme al criterio ya sostenido por este Centro Directivo en otras ocasiones (véase Resoluciones citadas en «Vistos»). (JDR) PDF (BOE-A-2013-8409 - 3 págs. - 151 KB) Otros formatos 301. RECURSO: NO CABE ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 2 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra el contenido de una certificación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria por el registrador de la propiedad de Torrent n.º 3, respecto al rango hipotecario de las afecciones de retasación, hechas constar por nota marginal. El caso.- A raíz de la expedición de certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria, el registrador se lo comunica al Ayuntamiento de Torrent como titular de una carga posterior que consta por nota marginal de retasación practicada con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta. Objeto del recurso.- Se recurre el carácter de carga posterior de la afección urbanística y su retasación, practicada por nota marginal y el alcance de la certificación de cargas, por entender que se trata de una carga preferente. La DGRN desestima el recurso y confirma la nota del registrador. Fundamentos jurídicos.- La Dirección reitera que el objeto del recurso es apreciar si se ajusta a Derecho la calificación registral suspensiva o denegatoria y no cualquier otra pretensión de la recurrente. No cabe, a raíz de la notificación efectuada, discutir la preferencia sustantiva que pudieran ostentar cargas posteriores ni si son o no hipotecas legales tácitas, lo que será objeto en su caso de la correspondiente tercería de mejor derecho o del juicio declarativo posterior que corresponda y sin que pueda discutirse el alcance de los asientos registrales ya practicados, que se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales. Tampoco cabe en el recurso decidir, por tratarse de una cuestión todavía no suscitada, si la ejecución de la hipoteca formalmente anterior determinará la cancelación de la afección urbanística, de tratarse de una mera preferencia creditual; o si, por tratarse de una hipoteca legal tácita, afecta también a titulares registrales anteriores y no puede ser cancelada por no ser carga posterior (cfr. arts. 16.2 TRLS y 19 AURH). (CBG) PDF (BOE-A-2013-8410 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 302. ANOTACIÓN DE DEMANDA REFERENTE A UNA RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. Resolución de 2 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Paterna n.º 2, por la que se suspende una anotación preventiva de demanda. Supuesto: Se presenta mandamiento judicial junto, con testimonio del escrito de la demanda por el que se interesaba una anotación preventiva de demanda El Registrador suspende la práctica de la anotación, al ser el objeto de la demanda la reclamación de cantidad, sin que se desprenda que la misma tenga por objeto reclamar la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de un derecho real (art. 42-1 de la Ley Hipotecaria) El recurrente alega que la denominada «reclamación de cantidad», deriva de un contrato de opción de compra, que se encontraba inscrito como carga de la finca registral, por lo que entiende que procede la anotación solicitada. La DGRN, de conformidad con el artículo 43.1 de la Ley Hipotecaria, en su relación con el artículo 42.1 del mismo texto legal, desestima el recurso reiterando que solo puede recaer anotación de demanda sobre aquellos bienes respecto de los cuales verse una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciara directamente una alteración registral (R. 11 de Agosto de 2011). En el presente caso, en ningún caso se produciría dicha alteración en cuanto que la única reclamación del demandante se dirige a una solución meramente económica, distinta del ejercicio de la opción, la cual se encuentra caducada por el transcurso de los cuatro años pactados según resulta de la demanda (JCC) PDF (BOE-A-2013-8411 - 2 págs. - 142 KB) Otros formatos 303. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO PROCEDE SU PRÓRROGA. Resolución de 2 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arrecife, por la que deniega la práctica de una prórroga de anotación preventiva ordenada por mandamiento de secretario judicial. Hechos: Consta en el Registro anotado un embargo; el interesado solicita en tiempo al juzgado la prórroga de la anotación; el juez ordena la prórroga y expide el mandamiento cuando la anotación ya ha caducado. Por tanto se presenta el mandamiento en el Registro cuando el embargo ya ha caducado. El registrador deniega la práctica de la prórroga al haber caducado la anotación de embargo. El recurrente alega que cuando solicitó la prórroga la anotación no había caducado. Cita en su apoyo el artículo 199 RH. La DGRN desestima el recurso, pues la caducidad del embargo se produce automáticamente por el transcurso de cuatro años, tal como resulta del artículo 86 LH. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8412 - 3 págs. - 147 KB) Otros formatos FIN DEL INFORME
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