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PRÁCTICA REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD BOE JUNIO 2013 (JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES. (Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
No se han publicado en el BOE de este mes. 3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN A destacar: 222. SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. Resolución de 21 de mayo de 2013 1.- DISPOSICIONES GENERALES: ***ALQUILER DE VIVIENDAS. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta Ley tiene tres artículos: - el primero modifica en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos; - el segundo retoca la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios; - y el tercero crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler Exposición de Motivos. El Legislador considera que el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (17%), muy lejano al 30% que tiene la Unión Europea de media y ello, a su entender, reduce la movilidad de los trabajadores y provoca que haya muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Cree que nuestro mercado de alquiler es insuficiente, no es competitivo y que no se encuentra profesionalizado. Esta Ley pretende flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición Destaca de la reforma de la LAU los siguientes aspectos fundamentales: - Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, también en arrendamientos de vivienda (título II de la Ley). - Se reduce la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tacitas. - Se facilita la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente. - También se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. - Y se respetan los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. Luego veremos que no tanto, en lo que respecta al principio de prioridad. Por su importancia, se transcribe íntegro el párrafo que trata sobre este último punto: Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario. Se aprovecha la reforma de la LAU para excluir al alojamiento privado para el turismo de su ámbito pues estima que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos. Justifica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la necesidad de introducir cambios en los desahucios. Hasta ahora, no cabía señalar el lanzamiento mientras no se supiera si la vista se había celebrado o no. Con la reforma, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento. Se observa que no se tiene en cuenta en la Ley el que el arrendatario se encuentre o no en una situación de posible exclusión social. Régimen aplicable. Reforma del art. 4. Se mantiene el sometimiento imperativo a lo dispuesto en los títulos I (ámbito de la Ley) y IV (Disposiciones comunes), pero desaparece el sometimiento imperativo al Título V (Procesos arrendaticios), lo cual es lógico, porque sus tres artículos fueron derogados en el año 2000. Respecto a los arrendamientos de vivienda (título II), hay un cambio significativo, porque, respetando lo dispuesto en los títulos I y IV, se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. - Antes la voluntad de las partes sólo operaba cuando no había disposición en el título II, salvo en los alquileres de algunas viviendas de lujo. - Surge la necesidad de interpretar la expresión en el marco de lo establecido en el título II. Parece que el acuerdo de las partes no debe de entrar en contradicción con los principios que infunden la ley. No cambian las fuentes en cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se añade que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. También podrán las partes señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Arrendamientos excluidos. Artículo 5 Ya estaban excluidos del ámbito de la Ley algunos arrendamientos como los de las viviendas de porteros, casas militares, vivienda con uso agrícola o viviendas universitarias. Ahora se añade la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Como vimos antes, se trata de evitar el intrusismo y mejorar la calidad de la oferta turística. Efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas. Nuevo art. 7.2 Dispone que en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Resulta de muy difícil exégesis el nuevo precepto, tanto contemplado en solitario, como atendiendo a lo transcrito en la exposición de motivos y a lo dispuesto en el art. 29 que afecta sólo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuya redacción no ha cambiado desde 1994: El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Da la sensación de que el Legislador distingue entre unos terceros de carácter general y otros terceros protegidos por el art. 34 LH. Si atendemos a los terceros generales a los que alude sin apellidos el art. 7.2- debemos de considerar que se refiere a los adquirentes del arrendador que no han intervenido en el contrato de arrendamiento. Y, a sensu contrario de la expresión del art. 7.2, si estos arrendamientos no están inscritos, no surten efecto frente a terceros. De ahí surge una pregunta básica: ¿Un comprador podrá pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda en todo caso si no está inscrito el arrendamiento? La respuesta afirmativa parece desprenderse de la dicción literal. Además, obsérvese que no la condiciona a la buena fe, ni siquiera a la ausencia de conocimiento de la existencia del arrendamiento y tampoco de modo expreso a la onerosidad del negocio, aunque esta última característica se puede deducir del propio concepto de tercero. En cambio, el art. 14.1 parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y en cuanto a la buena fe, es esencial responder a lo siguiente: ¿puede tener buena fe un comprador que conozca la existencia del arrendamiento, es decir, el 99% de los casos? Me resisto a privar de la buena fe a ese porcentaje abrumador de compradores. La respuesta que se dé a estas preguntas es clave para que se produzca o no una masiva documentación escrituraria e inscripción de los arrendamientos urbanos o se quede en meramente marginal la reforma. Ello, en cuanto al arrendatario, pues, respecto del arrendador, se presentan ventajas que luego veremos. La dicción del art. 7.2, aparte del art. 14.1, puede también entrar en contradicción con lo regulado para locales en el art. 29, pues en estos casos, que no suelen tener tanta dimensión social como los arrendamientos de viviendas, sin embargo se exige además expresamente que el tercero reúna los requisitos del artículo 34 LH. Así, pues, para completar lo apuntado, ver también los arts. 10, 13, 14 y 29. Duración en viviendas y sus prórrogas. Art. 9 y 10. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Prórroga forzosa. Si la duración convenida fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Antes, la voluntad del arrendatario podía extenderlo hasta cinco años. La excepción de que el arrendador tiene necesidad de ocuparla cambia de regulación: - No es ya preciso avisar al comenzar el contrato, pero, en cambio, no puede ser antes de que transcurra el primer año. - Se incluyen los casos de separación legal que antes no estaban. - Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo, no ocupan la vivienda el arrendador o sus familiares, el arrendatario podrá optar por un nuevo periodo de arrendamiento de tres años o a ser indemnizado con un mes por año que quedare. Prórrogas tácitas. Al llegar el vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, si han pasado ya tres años y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con 30 días, que no quiere renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Por tanto, se reduce a una las tres prórrogas tácitas anuales anteriores. Regulación. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Arrendamiento inscrito. Cuando lo esté, las prórrogas forzosa y tácita descritas se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sufre el principio de prioridad, porque parece permitir la inscripción de un contrato de arrendamiento con posterioridad a la adquisición para imponer la prórroga. Finca no inscrita. También durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, si la situación es imputable al propietario real. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Parece que este punto y seguido está referido a cualquier arrendador, pero puede defenderse que aluda sólo, por su ubicación, al arrendador no propietario, ya que está entre dos asertos que se refieren a este último. Desistimiento. Art. 11. El arrendatario de vivienda podrá desistir transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Antes sólo se preveía para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, y pasados los primeros cinco años. Resolución del derecho del arrendador. Art. 13. Las consecuencia básica la extinción del arrendamiento- se extiende a toda la duración del contrato (antes debían de pasar cinco años). Se mantiene la excepción de haber accedido el contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución. - Pero, la excepción que antes era anecdótica, en cuanto a su uso- cobra una gran importancia práctica, pues una ejecución hipotecaria o no de la finca puede privar al arrendatario de la vivienda, incluso al comienzo del contrato. - Ésta inscripción del arrendamiento es necesaria, incluso cuando se haya contratado con un tercero protegido por el artículo 34 LH, ya que desaparece la excepción recogida en el último apartado de la antigua regulación del art. 13. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita, como vimos, el arrendamiento podrá llegar a los tres años si se ha concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, y la situación es imputable al propietario real. También se extinguen, como antes, los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble. Enajenación de la vivienda arrendada. Art. 14 La nueva redacción distingue si la finca está inscrita o no: - Inscrita. - Adquirente que reúne los requisitos del art 34 LH (título oneroso y buena fe
). Sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión. - Resto de adquirentes: quedan subrogados. Véase, no obstante, el art. 7.2 - No inscrita. Se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil (tiene derecho a que termine el arriendo salvo pacto en contrario), pero el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, pagando la renta. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios. Y si el adquirente conoce la existencia del arrendamiento no inscrito, ¿deja de tener buena fe a estos efectos? Si la contestación es que ya no la tiene, se reduce mucho el beneficio de la inscripción porque la inmensa mayoría de los adquirentes conocen la situación arrendaticia, quizás no los detalles. Dice la exposición de motivos que la reforma es respetuosa con el régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Sin embargo aquí se conculca el principio de prioridad del artículo 17 LH porque se exige que el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión, en vez de decir, antes de la inscripción de la transmisión. Así, por ejemplo, si se ha producido una transmisión que no ha accedido al registro y el arrendatario inscribe su derecho, en la dicción literal del art. 14, no quedaría protegido ante una inscripción posterior de la transmisión. Separación, divorcio o nulidad. Art. 15. Cuando se atribuya el uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario, conforme a la legislación civil (antes sólo se aludía al Código Civil) se aclara que el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior lo que reste, pasará a ser el titular del contrato. Muerte del arrendatario. Art. 16.4. La regulación sobre la subrogación se mantiene. Tan sólo hay una reforma en el apartado 4 para adaptarlo al cambio en los plazos de prórroga forzosa: En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Antes eran cinco años. Reemplazo de la renta por obras. Art 17. Como medida novedosa, se permite el acuerdo por el que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el contrato, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello. Si incumple el compromiso, cabe la resolución e incluso se le puede exigir que reponga el inmueble a la situación inicial. Actualización de la renta y gastos. Arts. 18, 19 y 20 Prima lo estipulado por las partes, frente a la regulación anterior según la cual, durante los cinco primeros años había que atender al IPC. Ahora éste se utiliza supletoriamente. El interesado puede solicitar certificado del Instituto Nacional de Estadística, no siendo suficiente, como hasta ahora, la cita del Boletín Oficial donde aparece. Sigue siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. En caso de que el arrendador realice obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, podrá elevar la renta con un máximo del 20%. Se mantiene la regulación, salvo que se reduce el tiempo para su comienzo de cinco a tres años. Puede pactarse que los gastos generales del inmueble sean de cuenta del arrendatario. Lo único que cambia es que, durante tres años (antes cinco) está limitado el incremento de estos gastos al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta. Obras hechas por el arrendatario. Arts. 23 y 24. En cuanto a las no autorizadas, apenan cambia la redacción. Tan sólo se explicita que en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Antes parecía que ello iba a depender del consentimiento por parte del arrendador. En cuanto a las obras en caso de discapacidad: - Se permiten también para adaptar la vivienda a los mayores de setenta años. - Los familiares beneficiarios han de convivir de forma permanente. - Las obras no han de afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad. Renuncia al tanteo y retracto. Art. 25.8 Es otra de las reformas más significativas. A partir de ahora, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero, en estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Antes sólo podía pactarse en los contratos de duración convenida superior a cinco años. Se aplica, pues, a todo tipo de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda, como para otros usos (por remisión del artículo 31). La comunicación al arrendatario de la intención de vender, en mi opinión, no es calificable por el registrador, pues el art. 25.4 LAU no ha variado y se refiere a las notificaciones relacionadas con los apartados anteriores y este es posterior. Además, carece de trascendencia real. Sí que parece razonable que el arrendador pueda realizar una manifestación alternativa a la de no estar la finca arrendada: que la finca está arrendada, pero que se ha pactado la renuncia al derecho de tanteo y retracto. Y la existencia de esta manifestación sí que sería calificable. Si el vendedor ha de ser creído cuando manifiesta que la finca no está arrendada, es defendible que deba de ser creído cuando manifieste que, estando arrendada la finca, se ha convenido la exclusión del derecho de tanteo y retracto, siempre que ello no entre en contradicción con el contenido del Registro. Pero también resulta defendible que el registrador pueda solicitar que se le exhiba, en este caso, el contrato. En caso de que el arrendamiento esté inscrito, el registrador debe de atender a las cláusulas inscritas al respecto. Resolución del contrato. Arts. 27 y 35. Es otra reforma de calado la incorporación del art 27.4, sólo aplicable a los arrendamientos inscritos en los que se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, con restitución inmediata del inmueble. En estos casos, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución, a través del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. Será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento el título que causó la inscripción, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario. No parece aplicarse a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por falta de remisión en el artículo 35. Me da la sensación de que es un olvido del legislador, porque podría haber mayores razones para utilizar este procedimiento expeditivo en un local que en una vivienda. El legislador, aunque admite alternativamente la actuación judicial y la notarial, se ve que está pensando realmente sólo en la notarial, por la terminología empleada y porque, en el caso de cargas posteriores, sólo se plantea la consignación ante notario. Se desarrollará la cancelación en la reforma del RD 297/1996, de 23 de febrero (ver D.F. 2ª). El art. 35 añade por remisión otra causa de resolución en los arrendamientos que no son para vivienda, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. Fianza. Art. 20 Se trata de un pequeño retoque concordante. Se mantendrá sin actualizar tres años (antes cinco). Pasados esos tres años (antes cinco), la actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. Contratos anteriores al 6 de junio de 2013. D. Tr. 1ª (de esta Ley, no de la LAU) Los sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico determinado en esta Ley. Decreto sobre inscripción de arrendamientos. D. F. 2ª. El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos se adaptará antes del 6 de diciembre de Información para el Ministerio de Fomento. D. Ad. 1ª El Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad y del Consejo General del Notariado, entre otras fuentes. REFORMA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. Se observa que la intencionalidad del Legislador es la de agilizar los desahucios. Pudiera entenderse que entra en una cierta contradicción con la reciente Ley 1/2013 en la que los dificulta. ¿Por qué se dificultan si proceden de ejecuciones hipotecarias y se facilitan si proceden de arrendamientos? ¿No pueden darse también situaciones de exclusión social cuando el lanzado es un arrendatario? Enervación del desahucio. Art. 22.4 Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 (ver más adelante), paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Comunicación edictal. Mínima reforma del art. 164 para recoger la posibilidad de fijar el requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Condenas a futuro. También una pequeña reforma del art. 220.3 para incluir que la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad pueda ser no sólo por sentencia, sino también por auto o decreto. Requerimiento previo a la vista. Afecta a los arts. 440.3 y 4. Cuando se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio La otra opción que tiene el demandado es comparecer y formular oposición. El requerimiento también servirá de citación para la vista si hay oposición- y para fijar fecha de lanzamiento. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada. Publicación de edictos. Art. 497.3 No será necesaria la publicación de edictos en Boletines Oficiales en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Ejecución de la demanda de desahucio. Art. 549.3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados. Ahora se equiparan a las sentencias, para estos efectos, los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento. Agilización del lanzamiento. Art. 703.1. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública. Procesos en tramitación. D. Tr. 2ª (de esta Ley, no de la LEC) No les serán de aplicación las modificaciones introducidas en esta Ley. Se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior. REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER. Esta Ley crea el Registro, aunque remite a un Real Decreto la regulación de su funcionamiento y organización. De hecho, ni siquiera se indica qué organismo será el responsable ni su ubicación. Su finalidad es la de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. El Registro se nutrirá: - de las sentencias firmes remitidas por el secretario judicial correspondiente; - y de los laudos comunicados por los órganos de arbitraje competentes, respecto de aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos. Podrán informarse en él, sobre una persona en concreto, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos. Deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario. Se aplicará la Ley de Protección de Datos. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. La constancia en el Registro se cancelará automáticamente a los seis años. No se dice desde cuándo, si desde la sentencia o laudo o si es desde la inscripción. Esquema de ventajas de la escritura e inscripción en los contratos de arrendamiento: A) Para el arrendador: - La principal es la posibilidad de resolver rápidamente el contrato acudiendo al requerimiento notarial o judicial. - Otra, muy importante, es la de que, si se pacta la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, inscrito el contrato, el registrador no exigirá notificación al arrendatario en caso de enajenación. B) Para el arrendatario. - Al exigirse escritura pública, puede disfrutar de los beneficios del documento público en cuanto a asesoramiento, calidad en la redacción, prueba y conservación por un precio muy módico pues se va a aprobar un arancel especial para estas operaciones. - Al acceder el registro, se beneficiara de la aplicación de los principios hipotecarios, debiendo cualquier adquirente respetar su mantenimiento, incluso en caso de ejecución judicial o extrajudicial, lo cual cobra especial importancia en los contratos de larga duración. Entrada en vigor. La presente Ley entró en vigor el 6 de junio de 2013. Ver apuntes de urgencia de Joaquín Delgado. Ley de Arrendamientos urbanos: Ver antecedentes por Albert Capell Ver prontuario del Colegio de Registradores. Gerardo García Boente Dávila: Arrendamientos urbanos y Registro tras la Ley 4/2013. PDF (BOE-A-2013-5941 - 13 págs. - 240 KB) Otros formatos SUELOS CONTAMINADOS. Ley 5/2013, de 11 de junio, por la que se modifican la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación y la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados. La legislación europea y española sobre la materia se basa en dos principios básicos: la prevención y el de que «quien contamina, paga». La presente Ley tiene como finalidad adaptar los dos leyes referidas en cabecera sobre todo la 16/2002- a la Directiva 2010/75/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre, sobre las emisiones industriales, que ha refundido muchas anteriores. Los preceptos de la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación tienen el carácter de legislación básica estatal. Esta ley ha sido desarrollada por el Real Decreto 508/2007, de 20 de abril, por el que se regula el suministro de información sobre emisiones del Reglamento E-PRTR y de las autorizaciones ambientales integradas, y por el Real Decreto 509/2007, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento para su desarrollo y ejecución. Dentro de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados- también legislación básica-, conviene recordar el último párrafo de su artículo 33: Los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública. Este hecho será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. También sigue vigente el Reglamento que desarrolla la antigua Ley de Residuos de 1998, Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, cuyo art. 8 dice: Artículo 8. Publicidad registral. 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar. 3. La resolución administrativa por la que se declare el suelo contaminado se hará constar en el folio de la finca o fincas registrales a que afecte, por medio de nota extendida al margen de la última inscripción de dominio. La nota marginal se extenderá en virtud de certificación administrativa en la que se haga inserción literal de la resolución por la que se declare el suelo contaminado, con expresión de su firmeza en vía administrativa, y de la que resulte que el expediente ha sido notificado a todos los titulares registrales que aparecieran en la certificación a la que se refiere el apartado anterior. Dicha certificación habrá de ser presentada en el Registro de la Propiedad por duplicado, y en ella se harán constar, además de las circunstancias previstas por la legislación aplicable, las previstas por la legislación hipotecaria en relación con las personas, los derechos y las fincas a las que afecte el acuerdo. La nota marginal de declaración de suelo contaminado se cancelará en virtud de una certificación expedida por la Administración competente, en la que se incorpore la resolución administrativa de desclasificación. PDF (BOE-A-2013-6270 - 32 págs. - 516 KB) Otros formatos CANARIAS. Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Entró en vigor el 30 de mayo de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-6584 - 34 págs. - 524 KB) Otros formatos ARAGÓN. Ley 4/2013, de 23 de mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón. Entrará en vigor el 6 de agosto de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-6875 - 91 págs. - 1.725 KB) Otros formatos PARQUE NACIONAL DE GUADARRAMA. Ley 7/2013, de 25 de junio, de declaración del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama. Entró en vigor el 27 de junio De 2013. PDF (BOE-A-2013-6900 - 58 págs. - 4.114 KB) Otros formatos Corrección de errores NAVARRA. Ley Foral 18/2013, de 29 de mayo, reguladora de los incentivos fiscales aplicables a los proyectos socialmente comprometidos. Mediante esta Ley se añade una nueva disposición adicional a la Ley Foral 10/1996, de 2 de julio, reguladora del régimen tributario de las fundaciones y de las actividades de patrocinio, al objeto de separar adecuadamente los incentivos de los proyectos que hayan obtenido el sello de «Proyecto socialmente comprometido» con el resto de incentivos fiscales concedidos en el articulado. Se habilita al Consejero de Políticas Sociales del Gobierno de Navarra para que establezca mediante orden foral los requisitos de eficacia, eficiencia y transparencia que habrán de contener esos proyectos. Beneficios fiscales de las personas físicas: Estas tendrán derecho a deducir de la cuota del IRPF el 40 por 100 de las cantidades donadas así como de los importes satisfechos en virtud de convenios de colaboración celebrados con las entidades que desarrollen los proyectos socialmente comprometidos y que se destinen a la financiación de esos proyectos. Beneficios fiscales de las personas jurídicas: Los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades gozarán de dos beneficios fiscales: - Tendrán la consideración de partida deducible las cantidades donadas así como las satisfechas en virtud de convenios de colaboración celebrados con las entidades que desarrollen los proyectos socialmente comprometidos y que se destinen a la financiación de esos proyectos. - Además, por esas mismas cantidades, tendrán derecho a practicar una deducción de la cuota líquida del 20 por 100 de su importe. Los efectos de la nueva disposición adicional se fijan para los periodos impositivos que se inicien a partir del 1 de enero de 2013. Entró en vigor el 30 de mayo de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-6906 - 4 págs. - 159 KB) Otros formatos NAVARRA. Ley Foral 19/2013, de 29 de mayo, para la apertura de un nuevo proceso de funcionarización en las Administraciones Públicas de Navarra. Mediante esta Ley se busca abrir la vía de un nuevo proceso de funcionarización que afecte al personal trabajador, con la condición de laboral fijo, que preste sus servicios en las Administraciones Públicas de Navarra. Publicada el 10 de junio de 2013. (GGB) PDF (BOE-A-2013-6907 - 3 págs. - 152 KB) Otros formatos ***REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La Ley 8/2013 afecta, entre otras, a las siguientes leyes: - Ley sobre Propiedad Horizontal. D.F. 1ª - Ley de Ordenación de la Edificación. D.F. 3ª - Ley de Enjuiciamiento Civil. D.F. 4ª - Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. D.F. 6ª - Ley General Tributaria. D.F. 9ª - Ley Reguladora de las Haciendas Locales. D.F. 10ª - Real Decreto por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. D.F. 11ª - Texto refundido de la Ley de Suelo. D.F. 12ª - Texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. D.F. 13ª. - Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos. D.F. 14ª - Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. D.F. 15ª - Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013. D.F. 16ª - Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. D.F. 17ª. Introducción. El mercado del suelo y la vivienda en España tienen importantes problemas estructurales agravados por el cambio de ciclo económico. Tradicionalmente, el urbanismo se ha volcado en nuestro país en la producción de nueva ciudad, lo que ha de cambiar con más de 700.000 viviendas nuevas vacías. Con esta ley lo que se potencia son actuaciones orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, que suelen suponer intervenciones mucho más complejas. Estamos hablando de actuaciones de rehabilitación, de regeneración y de renovación urbanas Estas actuaciones carecen de una regulación suficientemente desarrollada con la que sí cuenta el urbanismo de crecimiento, persistiendo obstáculos legales que impiden su puesta en práctica por lo que resulta preciso generar un marco normativo idóneo para que se desenvuelvan. Hay sectores especialmente sensibles al respecto, como el turístico, resultando muy conveniente renovar destinos turísticos maduros. Más de la mitad de los edificios supera los 35 años de antigüedad y la gran mayoría han sido construidos sin criterios de eficiencia energética, cuando este parámetro va a resultar de esencial importancia, ya que los edificios representan el 40 % del consumo de energía final, lo que es preciso controlar para avanzar en una «economía baja en carbono». El porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es, uno de los más bajos de la zona euro. La potenciación de esta actividad puede permitir aplicar políticas integrales que contemplen intervenciones no solo en el ámbito físico-espacial, sino también en los ámbitos social, económico, ambiental y de integración de la ciudad. La normativa que se presenta nace en una coyuntura de crisis, lo que puede limitar los medios, pero también puede verse como generadora de empleo verde y potenciadora de la importante industria de materiales, así como de la relativa a las restantes instalaciones y dotaciones de la edificación y de las tecnologías de energías renovables, Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos poseen amplias competencias en materia de vivienda y urbanismo, pero el Estado no puede mantenerse al margen por su propio ámbito competencial y porque muchas de las exigencias que se demandan en relación con un medio urbano sostenible, proceden en la actualidad de la Unión Europea o de compromisos internacionales asumidos por España. Esta norma constituye legislación básica, pues el Estado es competente para establecer las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica, y para regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación civil, hacienda general y deuda del Estado, bases y coordinación general de la sanidad, bases del régimen jurídico de las Administraciones Públicas, procedimiento administrativo común, expropiación forzosa, responsabilidad de las Administraciones Públicas, legislación básica sobre protección del medio ambiente, bases del régimen energético y títulos académicos y profesionales. Objetivos: 1º.- Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible. 2º.- Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación. 3º.- Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo en eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética. 4º.- Modificar normas actualmente en vigor, tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos. Título Preliminar. Describe su objeto, que ya hemos visto. Se refiere a las políticas que los poderes públicos, dentro del ámbito de sus competencias, deberán formular y desarrollar, en el marco de los principios de sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional. Incluye definiciones, como la de residencia habitual (la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año), infravivienda, complejos inmobiliarios (privado y urbanístico) o edificio de tipología residencial de vivienda colectiva. Título I. Este breve Título contiene la regulación básica del Informe de Evaluación de los Edificios, que parte de la establecida por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio pero supera algunas de sus insuficiencias como la que lo identificaba plenamente con la Inspección Técnica de Edificios (ITV de edificios, centrada sobre todo en los de más de 50 años de uso residencial) regulada por las Comunidades Autónomas y por algunos Ayuntamientos y, precisamente, a sus únicos efectos. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos. - En cuanto a la conservación, su regulación está en el texto refundido de la Ley de Suelo. - Sobre accesibilidad, hay que acudir a la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que exige la realización de ajustes en materia de accesibilidad universal antes del año 2015, momento a partir del cual pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes. - El informe contiene un apartado de carácter orientativo sobre la eficiencia energética y el cumplimiento de los compromisos de España con Europa en el horizonte 2020: la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios. La certificación contendrá una calificación del edificio a tales efectos (mediante letras, de la A a la G) y unas recomendaciones sobre las mejoras energéticas que podrían realizarse. La inclusión de esta certificación en el informe reducirá el coste derivado de tener que adjuntarla en caso de venta o de alquileres. El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor. Si no se cumplimenta debidamente, se incurre en una infracción urbanística. Los propietarios obligados deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único. El legislador estatal, al regular este Informe de Evaluación, trata de asegurar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como obtener información que le permita orientar el ejercicio de sus propias políticas. Para ello, se dota de un instrumento que otorga uniformidad a los contenidos que se entienden necesarios para asegurar el cumplimiento de dichos objetivos, todo ello sin prejuzgar las concretas medidas de intervención administrativa que deban poner en marcha las Administraciones competentes. Se busca también facilitar a las Administraciones competentes un instrumento que les permita disponer de la información precisa para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles, tanto en materia de conservación, como de accesibilidad: Se regula un régimen transitorio (D. Tr. 1ª), que fija un calendario máximo de cinco años para obtener el Informe de Evaluación de aquellos edificios con tipología residencial de vivienda colectiva que tengan 50 años de antigüedad, aunque las CCAA o los Ayuntamientos pueden ser más exigentes. También será necesario si se solicita alguna ayuda. Se dictan criterios para relacionarlo con el ITV de edificios y evitar duplicidades. La determinación de las cualificaciones que se requerirán para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios y el modo de acreditarlas será objeto de desarrollo reglamentario, mediante Orden Ministerial. A. F. 18ª. Se debe de tener en cuenta que se derogan en el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios
: - la disposición adicional tercera: Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria. - las disposiciones transitorias primera y segunda, sobre la Eficacia de las inspecciones técnicas ya realizadas y el Calendario para las inspecciones técnicas. Título II. Este título, nuclear, contiene propiamente las actuaciones sobre el medio urbano. Amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario. 1º. Definición. Son aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Para actuaciones edificatorias, ver el art. 14.2 LS. 2º. Sujetos obligados. Son aquellos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha obligación y los siguientes (en extracto): a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación. En su defecto, las obras por reparaciones menores derivadas del uso diario corresponderán al titular del uso. Cabe pacto al respecto inscrito en el Registro de la Propiedad. b) Las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes, sin perjuicio del deber de los propietarios individuales de contribuir a los gastos en los términos de los estatutos. c) Las Administraciones Públicas. 3º. Iniciativa. Podrá partir de las Administraciones Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas y los propietarios. En concreto, estarán legitimados todos los sujetos obligados referidos o sus representantes. Serán prioritarias las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía, así como aquellas que, con tales objetivos, partan de la iniciativa de los propios particulares. 4º. Reglas básicas para la ordenación y ejecución de las actuaciones. - Si hay necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente, se observarán los trámites procedimentales requeridos por la legislación aplicable para realizar la correspondiente modificación, la cual podrá prever la aprobación simultánea. - Si lo anterior no es preciso, se hará una delimitación y aprobación de un ámbito de actuación conjunta, o la identificación de la actuación aislada que corresponda, a propuesta de los sujetos obligados y a elección del Ayuntamiento. - El acuerdo administrativo que las autorice garantizará, en todo caso, la realización de las notificaciones requeridas, el trámite de información al público cuando éste sea preceptivo, conteniendo, al menos, un avance de la equidistribución que sea precisa y el plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar, en su caso. - Se prevé la posibilidad de ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables e, incluso, de otros espacios sobre los que se deban realizar obras para reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio. - Se requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que asegure su viabilidad económica 5º. Efectos de la delimitación de los ámbitos de gestión y ejecución de las actuaciones. a) Comporta la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social, cara a expropiaciones, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos, y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante. b) Legitima la ocupación de las superficies precisas. c) La aprobación definitiva es causa suficiente para que se establezca una cesión de uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o, en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación posterior a la comunidad de propietarios correspondiente, siempre que resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra solución y quede garantizada la funcionalidad del dominio público correspondiente. d) Marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la que haya optado la Administración actuante. 6º. Nota de afección. La conformidad o autorización administrativas correspondientes a cualesquiera de las actuaciones referidas (actuación de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas), determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. Nota: No fija duración. ¿Será la de 7 años prevista en el art. 20 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo? Ver, en la misma línea, el art. 9.2 de la Ley del Suelo. 7º.- Formas de ejecución. Las AAPP podrán utilizar todas las modalidades de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas, de régimen local y de ordenación territorial y urbanística. - En la expropiación, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. La liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes sobre el cumplimiento de sus obligaciones, por parte del propietario liberado. - En la ejecución subsidiaria a cargo de la Administración Pública, ésta sustituirá al titular o titulares del inmueble, asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos. - La Administración, en los dos casos anteriores, como cuando la iniciativa fue pública, podrá optar por ejecutar las obras directamente o por convocar un concurso público. Para poder participar los propietarios, han de constituir previamente una asociación administrativa (ahora la veremos) que se regirá por lo dispuesto en la legislación de ordenación territorial y urbanística, en relación con las Entidades Urbanísticas de Conservación. 8º. Derechos de realojamiento y de retorno. En la ejecución de las actuaciones previstas por esta Ley que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por la Ley de Suelo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística: - Están obligados a realizarlo la Administración expropiante, el beneficiario de la expropiación, o el promotor de la actuación. Se ha de hacer en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo. - En las actuaciones aisladas sin expropiación, los arrendatarios tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato. - El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, si era también su residencia habitual. - El art. 14 determina también las reglas mínimas aplicables al procedimiento de realojamiento. - Se ha derogado la disposición adicional undécima de la Ley del Suelo que aludía a esta materia. 9º. Facultades de los sujetos legitimados. El art. 15, después de hacer una amplia enumeración de quiénes pueden participar en la ejecución de las actuaciones, dispone que esta participación se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios y enumera una serie de facultades que tendrán, entre las que se encuentran: a) Plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas. b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes estatutos. c) Constituir un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras correspondientes. d) Otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo. e) Ser beneficiarios de expropiaciones. 10º. Asociaciones administrativas. - Tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza administrativa, y se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto en este art. 16, con independencia de las demás reglas procedimentales específicas que provengan de la legislación de ordenación territorial y urbanística. - Dependerán de la Administración urbanística actuante, a quién competerá la aprobación de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirán la personalidad jurídica. - Los acuerdos de estas asociaciones se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la Administración urbanística actuante. - La disolución de las asociaciones referidas en este artículo se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá acuerdo de la Administración urbanística actuante, previa constancia del cumplimiento de las obligaciones que queden pendientes. - No se especifica la forma de su constitución. 11º. Posibles contratos. Se enuncian los siguientes para facilitar la gestión y ejecución de las actuaciones: a) Contrato de cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho de explotación a terceros, de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios de las fincas. b) Contrato de permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura. c) Contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por el arrendatario o cesionario del pago de conceptos como: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o de la cooperativa, gastos de conservación y obras. d) Convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo. 12º. Se derogan los artículos sobre Rehabilitación y Vivienda (107 al 111) de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible. Disposiciones adicionales. Son 4: 1ª.- Recoge el sistema informativo general e integrado para garantizar que la Administración del Estado, en colaboración con las CCAA y las Administraciones Locales, promoverá la actualización y la explotación de la información necesaria para el desarrollo de las políticas públicas a favor de un medio urbano sostenible y competitivo. 2ª.- Se dedica al Catastro inmobiliario. Simplemente recuerda que lo dispuesto en esta Ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro, en particular en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral. Viene a repetir el texto de la disposición final segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que se deroga. 3ª.- Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. Se distingue entre muy graves, graves y leves. Por ejemplo, se considerará grave el vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario. Ver el reciente Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que ahora es complementado. 4ª.- Sanciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. a) Las infracciones leves, multa de b) Las infracciones graves, como el caso que vimos, multa de c) Las infracciones muy graves, con multa de La sanción puede ser más elevada si hay un beneficio superior. Disposiciones finales. Introducción. Son veinte que afectan a 16 leyes y un real decreto. De ellas, son de especial calado las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal y del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que tienen apartado separado, al igual que dos leyes relativas a los deudores hipotecarios y la Ley de Ordenación de la Edificación. Se recoge, seguidamente, referencia telegráfica al resto, si no se trata de la norma en otra parte del resumen. La segunda afecta a la Ley 13/1998, de 4 de mayo, de Ordenación del Mercado de Tabacos (tributos). La cuarta modifica dos preceptos de la Ley Enjuiciamiento Civil (art. 552.1 y 695.2), para introducir mejoras que la EdeM califica de técnicas. Aumenta dos plazos a quince días: - Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por quince días a las partes. Art. 55.1 - Formulada la oposición, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación. Art. 695.2. La quinta modifica la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea (plan para accidentes aéreos). La sexta afecta a la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. - La participación en procedimientos de adjudicación de inmuebles requerirá la constitución de una garantía de un 5 por 100 del valor de tasación de los bienes que, en casos especiales, puede llegar al 10%. Antes era el 25% del precio de venta. Se determina cómo puede constituirse la garantía. Art. 137.6 - Se modifica también el régimen jurídico de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, Sociedad Anónima (SEGIPSA). D. Ad. 10ª Las séptima, octava y novena modifican, respectivamente, la Ley General de Subvenciones; la Ley General Presupuestaria y la Ley General Tributaria (art. 95.1). Se trata de establecer un marco de colaboración entre la Intervención General de la Administración del Estado y la Agencia Tributaria, para un eficaz intercambio de información entre ambas. La décima modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con el fin de profundizar en el cumplimiento del principio de transparencia. Concretamente, se retoca el artículo 167. Estructura de los estados de ingresos y gastos. La undécima modifica el Código Técnico de la Edificación, para resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación, dejando para más adelantes reformas técnicas con la finalidad de ir adaptándolo a la intervención sobre edificios existentes, que revestirían ya la forma de Orden Ministerial. El apartado 5 del artículo 2 se deroga. Era un párrafo perturbador pues hacía pronunciarse al proyectista sobre si determinadas obras eran inscribibles. La decimotercera modifica el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, para incorporar una nueva disposición adicional 34ª que explicita que, en los contratos ejecutados aportando de forma sucesiva bienes y servicios de precio unitario, las demandas de la Administración que sobrepasen el presupuesto máximo que fue objeto de licitación para adjudicar el contrato, tendrán el tratamiento de modificaciones previstas en la documentación que rige la licitación de dicho contrato. La decimoquinta afecta a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. Se extiende la vigencia del Capítulo VII, seis meses más, pasando del 30 de junio de 2013 al 31 de diciembre de 2013. Este Capítulo se dedica a regular la gestión de instrumentos híbridos y deuda subordinada aclarando la cuestión de quién debe financiar las medidas de reestructuración y de resolución de una entidad bancaria. El principio del que se parte es el de que los accionistas y acreedores han de sufragar los gastos de la reestructuración o resolución, antes que los contribuyentes. La decimosexta modifica la Ley de Presupuestos para 2013. Afecta a la D. Ad. 13ª.3, que versa sobre la bonificación del 50% al transporte aéreo de pasajeros, entre las Comunidades Autónomas de Canarias e Illes Balears, Ceuta y Melilla con el resto del territorio nacional. Del importe de la tarifa bonificable se deducirá el importe correspondiente a determinadas prestaciones patrimoniales públicas, con independencia de que hayan sido repercutidas o no al pasajero. La decimonovena recoge el carácter básico de esta legislación y los títulos competenciales. La reforma trata de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. A) Ámbito de aplicación de la Ley. Art. 2. Explicita que se extiende también a: d) las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y e) las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos, B) Modificación de cuota. La cuota en los elementos comunes podrá modificarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley (antes se exigía unanimidad en todo caso). Art. 3. C) Obligaciones de cada propietario. Se retocan tres de las que recoge el art. 9: c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Aumenta el ámbito objetivo, pues antes sólo se aludía a la creación de servicios comunes de interés general. e) Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores (antes, sólo un año). Se extiende a las obras reguladas en el art. 10: ver art. 10.2 c). Este incremento a tres años sólo afectará a los adquirentes a partir del 28 de junio de 2013, pues, respecto a los anteriores, la responsabilidad se quedaba en el año previo a la adquisición. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así pues, el fondo de reserva al que está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación. D) Realización de obras. El art. 10 sufre una gran transformación. El cambio fundamental es el de que las actuaciones que recoge, impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Estas son las actuaciones resumidas: a) Conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes, seguridad y habitabilidad. b) Accesibilidad universal para personas con discapacidad, o mayores de setenta años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en una vivienda o local. c) La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras. d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivas. Se deroga el art. 12 que estaba referido a esta materia. e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Aunque el artículo habla sólo de solicitud de propietarios, se debe de entender que ha de darse una aprobación por parte de la Administración Pública competente. Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11). Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones, como si se tratara de gastos generales (ver art. 9). Queda derogado el art. 11 dedicado a mejoras suntuarias y de accesibilidad. E) Autorizaciones Administrativas. Art. 10.3. La precisarán: - La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo, el cual también determina dos excepciones. - La división y agrupación de pisos o locales que ahora veremos. - La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo Se deroga el art. 12 que estaba referido a la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura o fábrica del edificio. F) División de elementos. Con esa expresión reducida nos referimos a la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Se ha derogado expresamente el artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás. Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) la permite sin consentimiento de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa: - Autorización administrativa. - Petición a la Junta - Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación - Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable. - La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico. Respecto a la autorización administrativa, el texto es muy confuso. Parece que es necesaria en todo caso (aunque después se dice cuando así se haya solicitado) y, a posteriori, pues se dice previa aprobación por las tres quintas partes
. No se indica qué Autoridad. Es de suponer que la de la Administración local. Muchas Leyes urbanísticas autonómicas u ordenanzas municipales ya la prevén. La gran duda que se plantea es si la nueva regulación es imperativa y, consecuentemente, si se impone a las cláusulas estatutarias que eximen de autorización de la Junta. Con la normativa anterior, fue una cuestión muy debatida, sobre todo en las décadas de los 70 y de los 80, acabándose por imponer en la práctica la disponibilidad estatutaria frente a la rígida regulación legal. El Tribunal Supremo, inicialmente contrario (STS 31 de enero de 1978), sin embargo, en la actualidad admite la cláusula como en la reciente STS 25 de febrero de 2013 (que me ha hecho llegar mi compañero Álvaro Martín Martín). La DGRN, ya desde la década de los 70 fue fundamentalmente proclive a su admisión, siendo clásica la Resolución de 31 de agosto de 1981. Como argumentos a favor de que, a partir del 28 de junio, resulte precisa la autorización de la Junta, haya o no clausula estatutaria al respecto, pueden darse los siguientes: - La cuota sólo se puede variar conforme a lo dispuesto en los artículos 10 y 17, según el art. 3 b) - La regulación legal ya no es tan rígida, al desaparecer la unanimidad - Afecta al título constitutivo - Se permite el arbitraje - Cuando el legislador quiere excluir la autorización lo hace (actuaciones de rehabilitación, etc.) - Ahora es posible alterar la cuota de los demás elementos. - La Junta ha de autorizar las obras, salvo excepciones y, en su caso, las indemnizaciones - Según el último párrafo del art. 396 Cc, esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. - La disposición transitoria cuarta del Código Civil en cuanto a que el ejercicio y procedimientos para hacer valer los derechos será conforme a la norma posterior. Como argumentos que permitirían dar primacía a los estatutos inscritos y futuros: - El régimen de fuentes no ha variado, reconociendo el art. 5 que el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. - La gran cantidad de estatutos inscritos con reglas permisivas, que quedarían desactivadas sin un pronunciamiento expreso del Legislador al respecto. - Supondría presumir que la reforma altera la doctrina de la DGRN al respecto (entre otras muchas, R. 17 de abril de 2012, entre las más recientes). - La protección que da el Registro de la Propiedad a los derechos inscritos y a aquéllos que actúan confiando en su contenido. - La disposición transitoria primera del Código Civil avala el mantenimiento de los derechos nacidos conforme a la legislación anterior En su conjunto, considero que estos últimos argumentos son de mayor peso, sobre todo con respecto a cláusulas estatutarias ya inscritas. También, cara a las futuras, pero con muchas mayores dudas: - Un punto neuronal al respecto es el de interpretar el alcance la excepción que marca el art. 5 LPH al carácter imperativo de las normas que, como regla general proclama el último párrafo del art. 396 del Código Civil. En el art. 5 se dice: El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales
, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta previsión estatutaria sólo puede tener acogida en el precepto si se entiende que la cláusula sobre división o agrupación hace referencia al uso o destino de sus diferentes pisos o locales, lo que exige una interpretación muy generosa de los términos (la palabra destino se suele asociar a si es local, vivienda o garaje y la palabra uso, tendría que ser utilizada en un sentido muy amplio, por ejemplo, número de unidades familiares que pueden usar la vivienda inicial, porque, sino, no estaría relacionada con una operación de división). - Esa interpretación generosa parecía más razonable en una época en la que la unanimidad podía resultar antieconómica, abusiva y fuente de chantajes entre vecinos. Pero ahora, ha desaparecido esta exigencia y las cuotas de los demás pueden variarse al hacer la operación, lo que resulta lógico, porque, si, por ejemplo, se divide una vivienda en dos, los usuarios potencialmente podrán hacer un uso más intensivo de los servicios comunes que debería de tener su repercusión en la cuota global resultante, con minoración de la del resto. - Téngase también en cuenta que la regulación que hace el Legislador de los órganos y estructura de decisiones de la propiedad horizontal se acerca mucho a la que pudiera hacer de entidades con personalidad jurídica como asociaciones o sociedades en las que suele resultar indisponible el quórum y mayorías mínimos fijados por la norma. Por ello, debe de ser de interpretación al menos, estricta- la posibilidad de acuerdo que abata el régimen legal previsto de toma de decisiones, pues, aunque la propiedad horizontal no tiene personalidad jurídica se encuentra muy cercana a ella e incluso, se le asimila en muchos aspectos (embargos, NIF
). De lege ferenda, el Legislador tendría que haber previsto este tema y, en mi opinión, haber dado un tratamiento diferente y más flexible a los locales con respecto a las viviendas, para facilitar al constructor la colocación de superficies inicialmente sin tabicar. Creo que es posible también que los estatutos exijan unos requisitos superiores, como ocurre en materia societaria. G) Régimen de mayorías en la Junta. Art. 17 muy transformado, sobre todo en la forma. Ahora ya no comienza el artículo determinando el régimen de unanimidad y poniendo excepciones, sino que analiza casos concretos y da después los requisitos subsidiarios. Vamos a sintetizar los casos en lo posible, clasificándolos por el régimen de mayorías: a) Un tercio de propietarios más un tercio de cuotas: - Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación. - Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, - Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. - Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo. - No tiene repercusión obligatoria. b) Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas: - Supresión de barreras arquitectónicas - Establecimiento de los servicios de ascensor. c) Tres quintos de propietarios más tres quintos de cuotas. - El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. - Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico. - Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. - División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b). d) Sólo comunicación a la Junta: - La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza. - Conforme al artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años
e) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos. f) Resto de acuerdos: Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas: En segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes. Se crea una excepción a la regla de considerar voto favorable en del ausente que no se oponga: cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. La Junta también resolverá en de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico. H) Fondo de reserva. Se trata de una reforma de acompañamiento para determinar que las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. 2ª Ley del Suelo. D. F. 12ª. Supone una importante modificación de la Ley que, simultáneamente, deroga los artículos afectados por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios
y, en concreto, los siguientes artículos (a los que esta Ley da nueva redacción): - 23: Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se recoge en el art. 9. - 24: Declaración de obra nueva y Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades. Son los que modificaron los arts. 20, 17, 51 y 53 de la Ley del Suelo. Vamos a centrarnos en algunos de los aspectos de contenido más práctico, desde el punto de vista notarial y registral, para realizar luego un resumen de los apuntes que suministra el Legislador en la Exposición de Motivos. 1. Complejos inmobiliarios. Art. 17 - El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. - En los complejos inmobiliarios formados por superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, donde convivan edificaciones con uso privado y dominio público, podrán ser considerados elementos independientes los suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación. - Se regulan excepciones a la necesidad de la autorización administrativa para la constitución o modificación de estos complejos inmobiliarios: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. - Se define a los efectos de autorización: se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Así pues, parece que engloba a una propiedad horizontal ordinaria, aunque en muchos casos se encontrará dentro de la excepción a). Pero, si la licencia no es suficientemente descriptiva -lo que puede pasar con más facilidad en locales, aparcamientos o trasteros- será necesario solicitar la autorización o la aclaración, al menos. 2. Obras nuevas. Art. 20. - Se incluye una excepción en las obras nuevas terminadas, a la necesidad de acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (suele ser la licencia de primera ocupación) y los requisitos de eficiencia energética: cuando la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. 3. Obras viejas. Art. 20. a) Desaparece el párrafo por el que el asiento de inscripción tenía que dejar constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, por lo que ya no se precisa aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación. b) La notificación que al respecto han de realizar los Registradores a los Ayuntamientos ha de constar también en la publicidad formal. c) Como compensación a lo dicho en la letra a), cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la notificación del Registrador, estará obligado bajo responsabilidad en favor del adquirente de buena fe- a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. d) Se deroga la Disposición transitoria quinta, sobre Edificaciones existentes y que decía: Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular. 4. Actos inscribibles. Art. 51. No es una reforma amplia, aunque sí hay ciertas reubicaciones de contenido. Apuntamos los añadidos en negrita: a) Serán inscribibles los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan
la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones. b) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido. 5. Clases de asientos. Art. 53. No he encontrado diferencias con la redacción anterior, que ha sido derogada, para volverse a promulgar el mismo texto (salvo error por mi parte). 6. Silencio negativo. Los casos de silencio negativo estaban en el derogado art. 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio. Ahora aparecen en el art. 9, dedicado al contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. Destaca a) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público. b) Pero, sobre todo, la desaparición del párrafo referido a la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas. Se aclara que, cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración tiene seis meses para adoptar las medidas necesarias, pues, sino, responderá ante terceros de buena fe. Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria y a esta Ley. 7. Actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias. Art. 6, que regula la iniciativa pública y privada en la materia. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada, como los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa. 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo. Art. 8. Como novedades destacadas, se analiza las facultades del propietario del suelo en situación rural, las facultades que tiene para su paso a la situación de suelo urbanizado (cuando los instrumentas de ordenación lo permitan) y las facultades adicionales que tiene el propietario de suelo en situación de urbanizado. 9. Deberes y cargas del propietario del suelo. Art. 9. De este artículo ya aludimos antes a las novedades relativas al silencio negativo. Destaquemos además: - La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. Ver en la misma línea el art. 12.2 de esta Ley 8/2013, antes recogido. - En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. - En el suelo en situación rural quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. - En todo suelo en situación de urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística, el propietario tendrá el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. - Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. 10. Suelo urbanizado. Cambia la definición de situación de suelo urbanizado el art. 12. Exposición de Motivos: En primer lugar, la reforma completa la regulación del deber legal de conservación, para sistematizar los tres niveles que ya, de conformidad con la legislación vigente, lo configuran: - Un primer nivel básico o estricto, en el que el deber de conservación conlleva, con carácter general, el destino a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y la necesidad de garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además, con carácter particular, el deber legal de conservación también contiene la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de la edificación. - Un segundo nivel, en el que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones, en particular las instalaciones, a las normas legales que les vayan siendo explícitamente exigibles en cada momento, sin que sean de aplicación retroactiva. - Y un tercer nivel, en el que se define con mayor precisión el carácter de las obras adicionales incluidas dentro del propio deber de conservación, por motivos de interés general, desarrollando lo que la Ley de Suelo definió como «mejora», por motivos turísticos o culturales y para la calidad y sostenibilidad del medio urbano. La modificación introducida no impone nuevas obras de conservación de inmuebles, ya que el deber de conservación sigue teniendo los mismos contenidos que ahora observa el artículo 9 L.S. También son ya obligatorias, siempre que encajen en el concepto de ajustes razonables, las obras que deben garantizar la accesibilidad universal, teniendo como límite máximo su cumplimiento el año 2015. En segundo lugar, se busca eliminar las cargas urbanísticas injustificadas que existen en relación con los suelos ya urbanizados y que impiden llevar a la práctica las actuaciones reguladas por esta Ley. Dichas cargas están establecidas con una práctica identidad entre los suelos en situación de urbanizados y los suelos en situación rural, con destino a una operación de transformación urbanística. - Se completa la escueta regulación contenida respecto del suelo en situación de urbanizado, por el artículo 12.2, con el objeto de permitir su utilización instrumental al servicio del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo y del régimen de valoraciones e indemnizaciones. - Se pretende también limitar, a aquellos efectos, la posible consideración como suelos en situación de urbanizados de determinados suelos que, incluso al amparo del planeamiento urbanístico, y sobre la base de su clasificación como suelos urbanos en su categoría de no consolidados, no la tienen, tanto de conformidad con la definición estatal, como con la propia regulación autonómica. - Se deroga el artículo 2 del Reglamento de valoraciones, dedicado a la situación básica de suelo urbanizado, que se considera incompatible con la modificación legal. En tercer lugar, por lo que respecta a las actuaciones de transformación urbanística, se introducen modificaciones tendentes a adecuar sus actuales parámetros a la realidad del medio urbano y de las actuaciones que se producen, tanto sobre el patrimonio edificado, como sobre los propios tejidos urbanos. - A las señaladas actuaciones, incluidas las de dotación, se añaden las denominadas «actuaciones edificatorias», que engloban, tanto las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, como las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley de la Edificación, cuando no concurran los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística. - Se adapta a este nuevo régimen el de los deberes urbanísticos establecidos por el artículo 16 LS, a la vez que se incorpora en la documentación de los instrumentos de planificación que comprendan la ordenación de dichas intervenciones, una memoria de sostenibilidad económica cuyo objeto será asegurar, con carácter previo a la ejecución de las mismas, que se produce un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas. En cuarto lugar, se flexibiliza la regla básica estatal que, desde el año 3ª. Ley de Ordenación de la Edificación. Concepto de edificación. Se modifica el art 2.2 b) para incluir todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica... Antes se aludía a obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación. No parece que suponga una ampliación significativa de su ámbito que ya era muy extenso. Requisitos básicos de la edificación. Los requisitos que se establecen, con remisión reglamentaria, afectan al proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. En cursiva lo añadido. Art. 3.1 Código Técnico de la Edificación. Será de aplicación, además, a todas las intervenciones en los edificios existentes, a cuyos efectos, su cumplimiento podrá justificarse en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de la licencia o de autorización administrativa que sea preceptiva para la realización de las obras. Art. 3.2 4ª.- Deudores hipotecarios. Citaremos reformas en dos leyes. 1ª.- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, según la Exposición de Motivos, con el objetivo de aportar una mejora técnica. D. F. 17ª. Sin embargo, la reforma supone dos importantes recortes sociales: - Fondo social de viviendas. En la D. Ad. 1ª se aclara que estas viviendas, propiedad de las entidades de crédito, están destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario cuando concurran las circunstancias previstas en el artículo 1 de esta Ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. La referencia al art. 1, que ahora se añade, supone una gran reducción del ámbito subjetivo, pues sólo podrán acceder a estas viviendas las personas que se encuadren en alguno de los colectivos especialmente vulnerables que, de ocurrir el desahucio ahora, tendrían derecho a la suspensión de su lanzamiento. - Plusvalías compartidas. Se retoca la D. Tr. 4ª, que regula el régimen transitorio en los procesos de ejecución. En las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y con deuda viva todavía, desaparece el derecho a la plusvalía compartida, que reconocía a los deudores hipotecarios la redacción inicial, pues ya no se aplica el art. 579.2 b) LEC que dice: En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante. - Procedimiento extrajudicial. Se retoca la D.Tr. 5ª, constando en negrita lo añadido: Lo previsto en el artículo 3.Tres se aplicará a las ventas extrajudiciales de bienes hipotecados que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca. El art. 3.3 al que se remite, se refiere a la reforma del art. 129 LH, que dicta normas sobre el procedimiento extrajudicial. - Se modifica la rúbrica del Capítulo III, Mejoras en el procedimiento de ejecución, desapareciendo la palabra hipotecaria, al afectar a otros preceptos anteriores al 681 LEC, que es donde empiezan las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados. 2ª.- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos D. F. 14ª. - Ámbito subjetivo. Se aclara en el art. 2 que las medidas previstas en este RDLey se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario (en negrita los añadidos). - Beneficio de excusión. Se retoca el art. 3 bis para incluir a los avalistas (figura de la esfera mercantil), junto a los fiadores e hipotecantes no deudores, que se encuentren en el umbral de exclusión, entre los que pueden exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión. Derogaciones. La disposición derogatoria contiene, además de la cláusula general, la derogación explícita de todos aquellos artículos de las diversas Leyes ya mencionadas, que quedan subsumidos en esta Ley, con una nueva redacción. La mayor parte se recogen en los diversos apartados de lo expresamente derogado lo hemos intercalado en los diversos apartados. Entró en vigor el 28 de junio de 2013. Ver Antecedentes, por Albert Capell. Texto actual Ley Propiedad Horizontal. Texto anterior Ley Propiedad Horizontal. Texto actual Ley del Suelo. Texto anterior Ley del Suelo. Ver Ley de Ordenación de la Edificación. PDF (BOE-A-2013-6938 - 60 págs. - 973 KB) Otros formatos *PODER JUDICIAL. Ley Orgánica 4/2013, de 28 de junio, de reforma del Consejo General del Poder Judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial. Entró en vigor el 30 de junio de 2013. PDF (BOE-A-2013-7061 - 33 págs. - 479 KB) Otros formatos MEDIDAS TRIBUTARIAS Y OTRAS. Real Decreto-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación. (
) La disposición final tercera modifica el artículo 669 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para variar el importe a depositar por los postores para concurrir a la subasta de bienes inmuebles, que pasaría del 20 al 5 por ciento. El objeto de esta modificación es equiparar el régimen de la subasta de bienes inmuebles con la que a la de bienes muebles ha dado la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios. (
) Entró en vigor el 30 de junio de 2013 PDF (BOE-A-2013-7062 - 15 págs. - 259 KB) Otros formatos MOROSIDAD DE LAS AAPP. Real Decreto-ley 8/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes contra la morosidad de las administraciones públicas y de apoyo a entidades locales con problemas financieros. Entró en vigor el 30 de junio de 2013. PDF (BOE-A-2013-7063 - 30 págs. - 1.365 KB) Otros formatos SECCIÓN 2ª: CONCURSO ASPIRANTES DGRN. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio español, con excepción de la Comunidad Autónoma de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario. Se incluyen 120 destinos a los que se reduce la oferta tras la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero y corrección de errores, de aplazamiento de la efectividad de la demarcación en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero. El breve plazo de diez días naturales concluye, salvo error el 15 de junio de 2013. Ver archivo de concursos. Ver constitución del Cuerpo de Aspirantes PDF (BOE-A-2013-5951 - 10 págs. - 384 KB) Otros formatos CONCURSO ASPIRANTES CATALUÑA. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario. En Cataluña salen diez Registros más, por lo que la oferta total es de 120 y quedarán vacantes, tras el concurso, 74, contando todo el Estado. El breve plazo de diez días naturales concluye, salvo error el 15 de junio de 2013. Ver archivo de concursos. PDF (BOE-A-2013-5954 - 5 págs. - 373 KB) Otros formatos TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. El BOE del 13 de junio publica cuatro decretos, nombrando magistrados del Tribunal Constitucional a don Pedro José González-Trevijano Sánchez, a don Enrique López y López, a don Juan Antonio Xiol Ríos y a don Santiago Martínez-Vares García. Simultáneamente, publica el cese de don Manuel Aragón Reyes, de don Pablo Pérez Tremps, de don Ramón Rodríguez Arribas (en sus funciones como Magistrado y como Vicepresidente), y de don Pascual Sala Sánchez (en sus funciones como Magistrado y como Presidente). Y el BOE del 20 de junio publica otros dos decretos, por los que, respectivamente, se nombra Presidente del Tribunal Constitucional a don Francisco Pérez de los Cobos Orihuel y Vicepresidenta a doña Adela Asúa Batarrita. JUBILACIONES. Se jubila a don Francisco Labeira Riquelme, registrador de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.º 1. Se jubila a don Salvador Mínguez Sanz, registrador mercantil y de bienes muebles de Castellón. Se jubila, con efectos de fecha 12 de mayo de Se jubila al notario de Zaragoza, don José Luis Merino Hernández. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid, don Juan Romero-Girón Deleito. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Pontevedra, don Eduardo Méndez Apenela. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Pamplona/Iruña, don José Miguel Peñas Martín. EXCEDENCIAS. Se declara a doña María del Belén Herrador Cansado, registradora de la propiedad de Barcelona n.º 8, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. 2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
No se han publicado en el BOE de este mes. 3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN 189. AMPLIACIÓN OBRA ANTIGUA SIN CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN. PRESCRIPCIÓN. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. COMPATIBILIDAD DEL USO DEL SUELO CON EL PLANEAMIENTO. Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva. Similar a la resolución número 168, resumida y comentada el mes anterior. (JDR) PDF (BOE-A-2013-5847 - 9 págs. - 196 KB) Otros formatos Otros formatos 191. EXCESO DE CABIDA SUPERIOR AL 5%: REQUISITOS DE LA INMATRICULACIÓN. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS EN TIEMPO Y FORMA. Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de dos excesos de cabida. (MN) Se pretende la registración de excesos de cabida sobre dos fincas y el registrador lo suspende por existir dudas sobre la identidad de la finca dada la magnitud del exceso (son diferencias superiores al doble e incluso al triple) La Dirección confirma el defecto: la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Entiende que en este supuesto, dada la magnitud del exceso, más que de un problema de dudas de identidad de la finca estamos ante un caso de no cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir el exceso de cabida como si de una mera rectificación de superficie se tratara, ya que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (cfr. art. 298 RH) En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión. Con el recurso se acompaña también un informe técnico pero conforme al art.326 LH no pueden admitirse en el recurso documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de la calificación. En cualquier caso, la existencia de un mero proyecto de medición de fincas realizado por técnico tampoco sería suficiente por sí solo para permitir la inscripción del exceso, si no se cumplen los demás requisitos necesarios para la inmatriculación de conformidad con los artículos 53 de la Ley 13/1996 y 298 RH. (MN) Comentario: Novedosa doctrina de la Dirección, no exenta de polémica, según la cual para registrar lo que tradicionalmente se ha conocido como exceso de cabida, es necesario que la mayor superficie no exceda de la vigésima parte de la inscrita ya que otro caso son necesarios los mismos requisitos que para la inmatriculación. PDF (BOE-A-2013-5849 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 192. PRESENTACIÓN ANTERIOR DE RATIFICACIÓN DE ESCRITURA PRESENTADA POSTERIORMENTE. ANOTACIÓN DE DEMANDA PRESENTADA EN EL ÍNTERIN. Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º Hechos: En 2011 se otorga una escritura en Panamá en virtud de la cual se aportan por una sociedad española determinados bienes inmuebles sitos en España a una sociedad panameña a cambio de un determinado número de acciones, sin que la sociedad española justifique la representación. En 2012 la sociedad española ratifica debidamente en España la aportación, se adhiere al contenido de dicha escritura panameña y posteriormente se presenta dicha escritura de ratificación en el Registro de la Propiedad. Después de esta presentación se presenta un mandamiento judicial de anotación de demanda contra la sociedad española sobre dichos bienes aportados y posteriormente se presenta la escritura de aportación de los mismos a la sociedad panameña El registrador deniega la inscripción de la escritura de ratificación española pues considera que no contiene ningún acto de trascendencia real. La sociedad recurrente alega que la ratificación sí tiene trascendencia real por cuanto implica un reconocimiento de dominio, que el documento es inscribible si se califica conjuntamente con el de la sociedad panameña y que, en último extremo, el defecto es subsanable no insubsanable. Alega además que el documento fue inscrito en otro registro. La DGRN recuerda que los documentos se deben de calificar por el orden del asiento de presentación, aunque haya asientos posteriores que resulten contradictorios. Por otro lado señala que título inscribible es aquel en que se funde inmediatamente el derecho inscribible, conforme al artículo 33 del RH, y en este caso lo es el de la aportación a la sociedad panameña, no la ratificación, que en todo caso no tendría eficacia retroactiva en cuanto cause un perjuicio a terceros. Admite que es posible, en teoría que en una escritura pueda haber un contenido confesorio y además un contenido volitivo si se consigna el negocio en su totalidad, pero en el presente caso no hay más voluntad que la de adherirse y ratificar la aportación que en su momento se realizó sin el consentimiento de la sociedad titular de los bienes y por ello el negocio ratificado no se consigna en este documento. En definitiva rechaza el recurso. Comentario. El problema consiste en decidir si el documento complementario (la ratificación) puede guardar la prioridad al documento principal (la aportación). En la ratificación no hay ningún acto traslativo del dominio y por tanto el documento no es inscribible por sí, aunque se refiera o ratifique otro documento en el que sí se produce el efecto traslativo. Parece claro que la aportación se produce en el momento de otorgamiento del documento societario no en el de ratificación (que además es retroactiva). Por ello el registrador denegará la inscripción de la ratificación (aunque esté complementada con el otro documento), inscribirá la carga y luego el documento de aportación a la vista de que se ha completado con la ratificación. De seguirse la tesis del recurrente inscribiría la ratificación, completada con la aportación, y tendría que denegar la carga, la anotación de la demanda, que es el interés que realmente subyace en el recurso, pues la aportación se acabará inscribiendo en todo caso, aunque después de la carga, Por ello, la respuesta dada por el registrador y por la DGRN es la correcta, me parece, (incluso si no hubiera esa carga intermedia) por mucho que el recurrente se esfuerza en argumentar lo contrario. (AFS) PDF (BOE-A-2013-5850 - 10 págs. - 208 KB) Otros formatos 194. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 7 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la notificación de cancelación de asientos llevada a cabo por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 11. Se reitera la doctrina según la cual no es objeto del recurso la calificación positiva pues una vez practicado un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (arts. 1, 19 bis, 38, 40 y 82 LH); y no es posible en el estrecho y concreto ámbito de este expediente revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos. Si el tercer hipotecario en una ejecución considera que su posición jurídica no ha sido respetada en el procedimiento en los términos establecidos en la propia Ley (arts. 685, 686, 689 y 696 LEC) tiene expeditas las vías legales para la reparación de su posición jurídica, entre las que no se encuentra el recurso previsto en el art. 324 LH. (MN) PDF (BOE-A-2013-5852 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 195. INMATRICULACIÓN. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a la inmatriculación de una finca. Hechos: Se pretende inmatricular una finca aportando una certificación catastral que no es coincidente con la descripción en la escritura. El registrador deniega la inscripción por esa falta de coincidencia. El recurrente alega que los datos catastrales están desfasados y lo justifica con una serie de argumentos. La DGRN confirma la calificación pues la coincidencia entre la descripción de la finca en el título inscribible y el certificado catastral habrá de ser total. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6009 - 3 págs. - 153 KB) Otros formatos 196. PRESENTACIÓN ANTERIOR DE RATIFICACIÓN DE ESCRITURA PRESENTADA POSTERIORMENTE. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º Ídem que la anterior número 192; son los mismos documentos pero presentados en otro Registro. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6010 - 10 págs. - 208 KB) Otros formatos 198. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el que solicita del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28 la cancelación de determinadas anotaciones. Hechos: Se presenta una anotación de embargo sobre una finca en virtud de mandamiento judicial a favor de una Comunidad de Propietarios. El Registrador practica la anotación del embargo. El recurrente es un tercero que se dice propietario civil de dicha finca pero no titular registral (aunque los datos son algo confusos) que solicita la cancelación de dicha anotación y de otra previa en base a una serie de argumentos que detalla. La DGRN desestima el recurso y recuerda que los actos inscritos están bajo la salvaguardia de los tribunales y que no son susceptibles de recurso ante la DGRN. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6012 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 199. INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES Y VENTA OTORGDAS EL MISMO DÍA. Resolución de 9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Pego, por la que se deniega la inmatriculación de una finca pretendida por la vía del doble título Hechos: Se formaliza una escritura de aportación a la sociedad de gananciales de carácter oneroso y posteriormente y en el mismo día y con número siguiente de protocolo, una compraventa, ambas referidas a una finca sin inmatricular. El dicha escritura se hace constar que la descripción del inmueble, titularidad y cargas resultan de las manifestaciones de la parte vendedora y de la escritura indicada como título, aunque en dicho apartado sólo consta que el dominio pertenece a la vendedora, con carácter privativo en virtud de justos y legítimos títulos, sin especificar nada más. Registradora: Rechaza la inmatriculación manifestando que el documento que incorpora la adquisición previa ha sido elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación. Dirección General: Ratifica la calificación negativa de la Registradora, estimando, que pese a que en Nuestro Derecho, basta para la inmatriculación de fincas, con que se acredite su adquisición por el presunto titular y se justifique la de su transmitente, la DG ha establecido que se exige también a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento del título inmatriculable: - que no sea meramente declarativo. - que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas en términos absolutamente coincidentes con la descripción de la finca en el título y que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente. - que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación. - ahora también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir una inmatriculación (la famosa documentación ad hoc). Extremo éste que puede y debe apreciar al registrador con apoyo en una pluralidad de factores (simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal etc...) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada (insisto) ad hoc. La inmatriculación de fincas por vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Comentario: El Registro de la Propiedad nace con la Ley Hipotecaria de 1861, y las Antiguas Contadurías de Hipotecas se regularon por la Pragmática Sanción de 1539 y 1768, y hoy todavía en pleno siglo XXI, en el año 2013, estamos apoyándonos en un Registro cuya inscripción es voluntaria y que mantiene un sistema inmatriculador basado en una doble transmisión que el registrador debe calificar, en base a unos elementos más o menos objetivos, que ha suministrado la doctrina de la DG, para dar al ciudadano una cierta certidumbre en la inmatriculación. Creo que la exigencia de un Registro de la Propiedad, Físico definitivo, coordinado con el Catastro, y actualizado en todo momento, y a través del cual podamos conocer la descripción física, situación urbanística, fiscal y en definitiva administrativa de todas las fincas de nuestro País, se impone como una de las inaplazables exigencias de nuestro sistema hipotecario. (JLN) PDF (BOE-A-2013-6013 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 200. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Resolución de 9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada. Hechos: En un procedimiento notarial de venta extrajudicial de finca hipotecada, la notificación y requerimiento de pago al deudor persona jurídica (SL) presenta las siguientes circunstancias: a) Se practica en el DOMICILIO SOCIAL, que es el mismo que consta en las escrituras de hipoteca y sus novaciones; en el Registro de la Propiedad y en el Registro Mercantil, según resulta de nota informativa solicitada al efecto por el notario (y por tanto sin que conste modificación alguna de dicho domicilio). b) En la puerta de dicho domicilio existe un rótulo con el nombre de 2 sociedades y ninguno de ellos coincide con el de la SL deudora. c) El notario llama al timbre, le abren la puerta y accede a la recepción de una oficina donde hay 3 personas, y se dirige a una sola de ellas, que se identifica como empleada de una de las 2 sociedades que constan en el rótulo. d) Dicha persona manifiesta que la SL deudora modificó su domicilio fiscal, que desde entonces no tienen relación con ella, y que no se hace cargo de cédula alguna porque no recogen correspondencia para la citada SL. e) La SL deudora conocía la existencia del procedimiento pues con posterioridad se había presentado en el mismo Registro escritura de compraventa otorgada por la propia SL deudora a favor de otra sociedad en la que el notario autorizante refleja la existencia de la nota marginal de iniciación del procedimiento y hace todo tipo de advertencias al comprador. El notario autorizante considera realizada la notificación en base al: a) Art 236-c RH cuando dice que: El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que (
) resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de 14 años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos.. b) Y el Art 203 R.N. cuando dice que: Cuando el interesado, su representante o persona con quien se haya entendido la diligencia se negare a recoger la cédula o prestase resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará constar así, y se tendrá por realizada la notificación. Igualmente se hará constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo El registrador califica negativamente por entender que: a) El requerimiento de pago al deudor, en cuanto a trámite esencial, que garantiza el conocimiento de la ejecución y cuya imposibilidad determina la conclusión del acta notarial, NO se ha realizado a ninguna de las personas previstas en los estrictos términos del Art 236-c RH, que exige que se verifique con el deudor o un dependiente suyo, no un tercero ajeno (pues el portero o el vecino sólo cabría cuando no hubiese absolutamente nadie en el domicilio); y porqué la STS (sala 3ª) de 20 mayo 2008 había anulado precisamente la posibilidad de que la notificación se tenga por hecha si se entrega a persona distinta del interesado o su representante, anulando la referencia a otra persona con quien se haya entendido la diligencia. b) Además el propio el Art 206 R.N. excluiría las reglas del Art 203 R.N. cuando el régimen de la notificación y requerimiento esté regulado en alguna norma especial, en este caso, el Art 236-c RH. D) El Banco ejecutante y el notario autorizante recurren alegando que: 1) Que el Art 236-c RH pretende que el requerimiento sea hecho en el domicilio señalado pero permite que se haga en persona distinta del deudor y sólo exige que se haga en vecino o portero si no se encontrase absolutamente nadie en el domicilio. La relación de posibles destinatarios meramente enunciativa o ejemplificativa. 2) La analogía con los arts. 683 y 686 LEC-2000: posibilidad de modificar el domicilio para notificaciones y requerimientos sin consentimiento del acreedor pero haciéndolo constar en el Registro correspondiente y el segundo art entiende cumplido el requerimiento por medio de edictos cuando se haya intentado sin efecto en el domicilio señalado en el Registro; 3) Que es aplicable el Art 203 R.N. en la medida que el Art 236-c RH sólo contempla el domicilio y persona a quien dirigir el requerimiento pero no la forma en que este ha de hacerse. 4) Que en el supuesto concreto el deudor conocía la existencia del procedimiento (por la citada escritura de compraventa que reflejó la existencia de la nota marginal de iniciación del procedimiento); 5) Y, que como recoge la jurisprudencia no hay indefensión cuando el perjudicado no muestra la debida diligencia, al colocarse a sí mismo en tal situación. La DGRN desestima el recurso, confirmando la calificación, señalando que: 1) A pesar de las deficiencias técnicas del Art 236-c RH es claro que expresa la intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento (dadas las graves consecuencias que se pueden producir en su patrimonio y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento). Nada cambia el hecho de que el destinatario sea una persona jurídica pues evidentemente la diligencia debe entenderse con sus representantes o dependientes y siempre que dichas circunstancias resulten de sus manifestaciones. En consecuencia si hay otras personas que no reúnan dichas características la diligencia no puede practicarse. 2) NO cabe la analogía con los arts. 683 y 686 LEC, que rigen un procedimiento de ejecución derivado del ejercicio de la potestad jurisdiccional de los Tribunales, en el marco de sus competencias, que no ostentan los notarios a efectos de suplir una notificación. 3) NO es aplicable el Art 203 R.N. ni por vía supletoria, por prohibirlo expresamente el Art 206 R.N., ni por vía analógica al referirse a supuestos distintos. 4) Por tanto basta que el deudor se niegue a identificarse o se ausente del domicilio para que se frustre el requerimiento y el procedimiento notarial no pueda continuar, debiendo en tal caso el acreedor acudir a los procedimientos judiciales; 5) Aunque la situación de indefensión (formal) del destinatario del requerimiento le es imputable (porque pudiendo no notificó su cambio de domicilio al acreedor ni lo hizo constar en el Registro), la apreciación de dicha circunstancia corresponde a Jueces y Tribunales, y aunque en ocasiones la propia DGRN ha apreciado esta exclusión de la indefensión material [Res. de 13 de septiembre y de 28 de noviembre de 2012 y Res. de 10, de 17 y de 28 de enero de 2013) dando por buena la notificación, en todos los casos había una conducta positiva externa del deudor que permitía constatar directamente el conocimiento del mismo. (ACM) Comentario.- Esta Res., aunque se enmarca dentro de la actual situación de crisis y de sensibilidad social, contraria a las ejecuciones hipotecarias, se aparta bastante de los criterios anteriores de las citadas Res de la propia DGRN, cuando en este caso concreto, a mi entender no había dudas acerca de que la SL deudora tenía conocimiento del procedimiento notarial, que, admitámoslo, también tiene ventajas para el deudor en cuanto a costes y en cuanto a asesoramiento gratuito por el notario que suele acabar asumiendo funciones de abogado defensor del ejecutado (art. 147 RN). Pero a mi entender, lo más grave es que, dentro de esta fobia actual al crédito hipotecario y sus garantías en la ejecución (que está teniendo y tendrá efectos negativos en el acceso al crédito por los ciudadanos, que en lo sucesivo van a ver endurecidas y encarecidas las condiciones de los préstamos hipotecarios), la DGRN da por buena la afirmación de que basta que el deudor se niegue a identificarse o que se ausente del domicilio para que el procedimiento notarial no pueda continuar y deba acudirse al judicial, pues deja la ejecución extrajudicial a la mera voluntad del deudor, y en clara situación de indefensión (por ineficacia de lo pactado) al acreedor. (ACM) PDF (BOE-A-2013-6014 - 12 págs. - 222 KB) Otros formatos 201. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA, DEMANDÁNDOSE A LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO: NO CABE PRESUMIR EL FALLECIMIENTO. Resolución de 9 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción del testimonio de sentencia en la que se declara el dominio por usucapión de parte indivisa de una finca y la extinción de determinado usufructo. El único tema a decidir es si es inscribible una sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión extraordinaria, cuando se demanda a los desconocidos herederos del titular registral de la nuda propiedad, sin que se haya acreditado en el procedimiento el fallecimiento del usufructuario (según escritura de partición del siglo XIX). Dice la DGRN que Como puso de manifiesto la Resolución, vinculante en Consulta de 19 de noviembre de 2011, habrá que estar en la resolución del tema al hecho de la adecuada representación de la herencia yacente (albacea, contador partidor, administrador judicial, herederos nominalmente designados) y para el caso de ser demandados «ignorados herederos», se plantea el complicado tema de decidir si será suficiente la aceptación que el juez realiza de su representación procesal o si por el contrario debe haber un pronunciamiento expreso en tal sentido. En tal sentido, dice ahora la DGRN que este Centro Directivo, ha declarado la imposibilidad de cancelar derechos inscritos a nombre de personas que no han sido citadas en el procedimiento, y no están debidamente representadas, tanto por razón de la proscripción del derecho de defensa, como por la razón formal y material del funcionamiento del tracto sucesivo. Lo contrario sería una vulneración de la seguridad jurídica, en cuanto quienes sean los sucesores de un titular registral, podrían ser privados de su derecho, y extra-registralmente pudo haberse producido transmisiones tanto «inter-vivos» como «mortis causa». Por otra parte, respecto de la exigencia que hace el registrador de documentación formal del fallecimiento de la usufructuaria, mediante certificación del acta del Registro Civil, -aunque indudablemente no estará viva dicha señora-, también corresponde apreciar el defecto observado, en cuanto no corresponde al registrador sustituir ni declarar, por una presunción, ninguno de los sistemas de prueba de la defunción de las personas contemplados en la legislación del Registro Civil, que conduciría, como medios subsidiarios a la obtención de sentencia firme, o en casos tasados, como el supuesto del artículo 86 de la Ley de Registro Civil, además, expediente gubernativo o en su caso orden de la autoridad judicial. (JDR) PDF (BOE-A-2013-6015 - 6 págs. - 171 KB) Otros formatos 202. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. (MN) Se plantea si puede practicarse la prórroga de una anotación preventiva de embargo administrativo que en su día fue practicada a pesar de que la finca había sido previamente agrupada y vendida. Señala la Dirección que la prórroga no constituye un asiento autónomo, sino que se limita a prolongar en el tiempo los efectos de la anotación primitiva a que refiere manteniendo su prioridad; resultando que los asientos se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. arts. 1 y 82 LH) no cabría sino practicar la prórroga. Pero hay que tener en cuenta que el folio de la finca aparece cerrado como consecuencia de la agrupación y, si sigue adelante el procedimiento, se crearía la apariencia de derecho en favor de quien pueda intervenir como postor cuando sería imposible inscribir la adjudicación (principio de prioridad, que ampara a quien inscribe antes frente a quien tiene un título incompatible -art. 17 LH-) ya que se produciría una doble inmatriculación en detrimento de los principios rectores de nuestro sistema inmobiliario. De modo que la conclusión es que no cabe practicar la prórroga solicitada, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder a la Administración Tributaria como consecuencia del error al hacer indebidamente la anotación del embargo. Sin embargo entiende que podría aplicarse el procedimiento de rectificación de errores, practicando entretanto anotación preventiva por defecto subsanable (arts. 42.9 y 217 LH). Así, cuando el registrador advierte algún error de concepto de los comprendidos en el párr. 1º del art 217 y creyere que de no rectificarlo se puede seguir perjuicio a alguna persona, convocará a todos los interesados a fin de manifestarles el error y consultar su voluntad sobre la rectificación; si todos comparecieren y unánimemente convinieren en la rectificación, se hará constar en un acta y se verificará con arreglo a ella la inscripción que proceda. Si no fuera así quedaría pendiente de la resolución judicial que en su caso se dictara, pudiendo pedirse entretanto anotación preventiva por defectos subsanables de la prórroga solicitada (MN) PDF (BOE-A-2013-6016 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 203. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. (MN) Idéntica a la 202. (MN) PDF (BOE-A-2013-6017 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 204. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. Idéntica a la 202. (MN) PDF (BOE-A-2013-6018 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 205. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO QUE FUE PRACTICADA PESE A QUE LA FINCA HABÍA SIDO PREVIAMENTE AGRUPADA Y VENDIDA. Resolución de 10 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de San Cristóbal de la Laguna n.º 1, por la que se resuelve no practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada mediante mandamiento administrativo. Idéntica a la 202. (MN) PDF (BOE-A-2013-6019 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 206. OBRA NUEVA ANTIGUA Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 11 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva. El registrador rechaza inscribir una vivienda porque la declaración municipal del régimen de asimilado a fuera de ordenación dice expresamente que el uso a que se destinará la edificación es el de almacén cochera no pudiendo reconocerse el uso de vivienda al no tener justificados los servicios básicos propios de dicho uso. La DGRN revoca su calificación diciendo que la propia resolución administrativa solicitada por la interesada titular registral recoge reiteradamente el hecho de que la edificación sobre la que versa es una vivienda pese a no reconocer la legalidad de dicho uso. Sería paradójico y contraproducente que dicha resolución produjera el efecto de cierre del Registro. Paradójico porque reconociendo la existencia de la vivienda se impediría su inscripción pese a reunir los requisitos exigidos por la Ley del Suelo. Contraproducente porque como dice el escrito de recurso es la plena publicidad registral de la existencia de la obra junto con la publicidad relativa a su situación urbanística la que permite que ambos aspectos, cada uno en su ámbito y con la eficacia respectiva reconocida por el ordenamiento jurídico, sean tenidos en cuenta por eventuales terceros. (JDR) PDF (BOE-A-2013-6168 - 5 págs. - 166 KB) Otros formatos 207. ACUERDO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN ACTA DE CONCILIACIÓN ANTE JUEZ DE PAZ. Resolución de 11 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental permanente de Avilés n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta de conciliación ante un juez de paz. Se presenta un acta de conciliación dictada por juez de Paz en la cual las partes, con ocasión de la ruptura de su convivencia pactan respecto a una vivienda lo siguiente: que el conciliado se compromete a abandonar la vivienda, teniendo como plazo hasta
, haciéndose cargo de los gastos concernientes al
,siendo la propiedad de ambas partes, pudiendo la Sra. S. D. hacer uso y/o administración; que el seguro de la vivienda irá a una cuenta en común, así como el impuesto de la vivienda y que hasta la venta del inmueble, quedará el uso y/o administración de dicha vivienda para la conciliante». Se plantea pues si el acta incorpora la constitución de un derecho familiar o real susceptible de inscripción. La registradora que tal derecho sólo podría ser configurado bien mediante escritura pública, bien por convenio regulador de separación o divorcio, o en su caso, mediante resolución judicial. La Dirección General confirma la nota: No consta que el acuerdo se haya plasmado en convenio regulador aprobado judicialmente en un proceso de separación, nulidad o divorcio; tampoco que se haya dictado resolución judicial en la que se haya constituido un derecho familiar de uso; ni se ha acordado acerca del uso de la vivienda en escritura pública, que produciría los efectos materiales, formales, sustantivos, legitimatorios e incluso fiscales derivados del instrumento público notarial. Por todo ello, ha de considerarse que no se ha constituido un derecho familiar de los contemplados en los arts. 90 y 96 CC, ni tampoco un derecho real sobre la finca, en los términos de los arts. 523 y ss., ni una modalización de las reglas de administración y disposición sobre el condominio de la vivienda, registralmente relevante al amparo de los arts. 399 CC y 2 LH. El documento presentado contiene un mero acuerdo obligacional sobre determinados aspectos temporales relativos a la gestión y utilización de la vivienda, sin trascendencia registral, y sin el adecuado cauce formal y procesal. (MN) PDF (BOE-A-2013-6169 - 3 págs. - 149 KB) Otros formatos 208. RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA SIN APORTAR EL TÍTULO PREVIO DE LA SEGREGACIÓN NI EL DE LA ADQUISICIÓN. Resolución de 13 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mogán, por la que se suspende la inscripción de una escritura de actualización de la descripción de una finca procedente de otra finca registral. Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de la descripción de superficie y linderos de una finca contenida en otra escritura previa (de elevación a público de un documento privado de compraventa), que ni se presenta ahora ni consta inscrita en el Registro. Dicha finca (de El registrador deniega la inscripción por falta de previa inscripción del título que se modifica, y de la previa segregación o, en su caso (si no hubiera habido segregación), por falta del consentimiento de los demás titulares registrales. El recurrente alega que esa negativa es contraria a la Carta de los Derechos Fundamentales de los Europeos (en realidad
Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea), a la Constitución Española y a la Carta de los Derechos Humanos porque impide el derecho de Información (sic), y hace responsable a la Administración de los perjuicios causados por la no inscripción ya que hay un proyecto de Aparthotel que no se puede vender o explotar por esta negativa a inscribir. Añade que, si se ha producido la venta es porque se ha otorgado previamente la aceptación de la herencia de los titulares registrales, que en todo caso hay una prescripción adquisitiva de la posesión por el transcurso de 10 años, y en cuanto a la diferencia de metros se justifica por la orografía accidentada del terreno, ya que ahora se mide teniendo en cuenta la superficie real del terreno (en plano inclinado) y no los planos horizontales. La DGRN confirma la calificación en base a los principios de tracto sucesivo (y por ello hay que presentar los títulos previos de segregación y de adquisición) y legitimación registral (los titulares registrales no coinciden con el transmitente). Señala finalmente que los argumentos del recurrente nada tienen que ver con la nota de calificación. Comentario: Recurso verdaderamente pintoresco y carente de toda fundamentación jurídica desde el punto de vista de los principios que rigen el Registro de la Propiedad. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6170 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 209. AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEUDOR HIPOTECANTE SOLTERO DE VECINDAD VALENCIANA. MANIFESTACIÓN DE NO REUNIR LA CUALIDAD DE CONVIVIENTE DE UNIÓN DE HECHO. Resolución de 13 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Pobla de Vallbona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario. Hechos: Se formaliza por una persona soltera, vecina de La Pobla de Valbona (Valencia) y por tanto parece que de vecindad valenciana, una escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario, en la que no se hace constar si convive con otra persona y la finca hipotecada es vivienda habitual de la pareja. Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador de Mislata (Valencia), ya que no se especifica en la misma, si el compareciente soltero tiene constituida una unión de hecho, y la finca a que se refiere la escritura de novación de préstamo, es vivienda habitual de la pareja, todo ello de acuerdo con la ley valenciana 5/2012 de 15 de octubre de Uniones de Hecho, en vigor desde el 18 de noviembre de 2012, en cuyo caso sería necesario el consentimiento del otro conviviente. Conforme al art 10 de dicha ley valenciana 5/2012, Para disponer de algún derecho sobre la vivienda habitual de la unión de hecho o sobre los muebles de uso ordinario de la misma, la persona titular necesitará el consentimiento del otro u otra conviviente en cada caso. Notario: Recurre la calificación, ya que la existencia de una unión de hecho no debe presumirse porque sea el compareciente, soltero, viudo, divorciado o separado, ni para ser desvirtuada necesita la manifestación en contra. Dirección General: Con ciertas dudas, la DG rechaza el recurso del notario, en base a los siguientes argumentos: - En primer lugar en la sentencia de 18 de junio de 2004, que revocó la Rs de 18 de junio de 2004 (ésta había rechazado que una Sra viuda vecina de Madrid y residente en dicha capital, tuviera que manifestar si tenía una unión de hecho, en una venta de una vivienda en Cataluña, a favor de una Sociedad. - La ley 13/2005 de 1 de julio, por la que se modifica el c.c. en materia de dcho a contraer matrimonio, que debe considerarse unitaria, global y no discriminatoria, orientada a la protección de la vivienda que es sede de una familia o de una pareja a ella asimilada. - Ni del título presentado ni del propio Registro resulta ningún punto de conexión en contra, como resultaba para el caso de Cataluña, donde la vendedora era una viuda, con vecindad de dcho común (puesto que no declara ser catalana) y residía en Madrid, y la compradora era una Mercantil. - No pueden acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que conllevaría para el tráfico jco, lo que supone una actuación cautelar del registrador, a fin de prevenir el eventual fraude a los dchos del conviviente. - No cabe duda de que el inmueble a que se refiere la escritura es susceptible de servir de sede a una unión convivencial de pareja. Comentario: Sigo pensando que ni la propia DG está muy segura de sus argumentos en defensa de la calificación registral. Y es que la aplicación de las múltiples y diferentes leyes autonómicas de Parejas de hecho, cada una con matices y diferencias, nos lleva a una hipertrofia legislativa, que llega a ser insoportable para los juristas y en especial para los notarios. Pero es que hay otro argumento de peso en orden a aceptar o no la calificación registral y es que la aplicación de cada ley autonómica nos reconduce al concepto de vecindad civil y la significación de ésta, en orden a la aplicación de los distintos ordenamientos forales o autonómicos, es desconocida por la mayoría de los españoles, que lo confunden con el de empadronamiento o vecindad administrativa y que en los tiempos que corren de cambios continuos de residencia, dan lugar muchas veces a la imposibilidad de conocer cuál es realmente el Derecho aplicable. La ley Valenciana de Parejas de hecho que es un calco de la ley catalana recogida en el Libro II del c.c. catalán, arts 234-3 y 231-9, lo aplica sólo a aquellas parejas de hecho acogidas a la ley 5/2012, constituidas e inscritas a partir de noviembre de 2012, pero no a las que lo fueron con arreglo a la norma anterior ley 1/2001, que no concedía tales derechos, habiéndose concedido un plazo de dos años a las parejas anteriores para su adaptación a la nueva norma. Por tanto y para complicar el problema, el soltero, viudo, divorciado o separado, no sólo tiene que confesar su vecindad valenciana, sino que ha de indicar que la unión de hecho se formalizó e inscribió en el Registro Autonómico, después del 18 de noviembre de 2012, ya que si tiene constituida una unión de hecho, conforme a la ley de 2001, no se aplicarían los nuevos preceptos, ni la exigencia de consentimiento del otro conviviente. Pero hay más cosas: la ley 5/2013 después de indicar, como digo, que la presente ley se aplica a las uniones de hecho formalizadas por personas sujetas a la legislación civil valenciana, según el artículo 3.4 del Estatuto, o sea que tengan vecindad civil valenciana establece en su art 14 dice que en el caso de fallecimiento de uno de los convivientes, el que sobreviva ocupará en la sucesión la misma posición que el cónyuge supérstite, y cuando todos creíamos que ello suponía una aplicación a todos los efectos, incluso al impuesto sucesorio, con las bonificaciones fiscales que existen en esta Comunidad, respecto de los cónyuges, por una orden reciente de la Generalitat Valenciana nos indica que al ser el Impuesto Sucesorio un impuesto estatal que tiene la G Valenciana por delegación, no es un impuesto autonómico y por tanto los convivientes en pareja se consideran como extraños. En fin termino, yo creo que todos los argumentos anteriores: el concepto de vecindad, el indicar en escritura si la pareja de hecho está o no inscrita, o si es anterior o posterior a noviembre de 2012, y sus repercusiones en cuanto a los posibles derechos legitimarios en esta Comunidad Valenciana de los convivientes (que es dudoso, pero me atrevo a pensar que los tienen) tanto en actos dispositivos de la vivienda habitual ventas y préstamos entre otros- acta de declaración de herederos, ¿testamentos? Nos lleva a unos extremos insoportables. No podemos conocer el Dcho estatal, el Autonómico, el Municipal, y además, antes de la firma de cada documento, hacer un interrogatorio detallado, a cada compareciente, de sus circunstancias personales, donde entramos ya en la esfera privada de cada uno: imaginemos que en una compraventa y ante el resto de comparecientes, dirijamos al vendedor, o al testador, esta pregunta ¿qué vecindad civil tiene; tiene Vd constituida una unión de hecho; pero la tiene inscrita; la unión de hecho es anterior o posterior a noviembre de 2012? (JLN) PDF (BOE-A-2013-6171 - 6 págs. - 171 KB) Otros formatos 211. AGRUPACIÓN DE FINCAS NO COLINDANTES. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas no colindantes. Señala la DGRN que la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupar, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Pero rechaza que la certificación del órgano autonómico correspondiente sea requisito necesario para la acreditación objetiva de esa circunstancia de unidad orgánica Y en el presente caso, a la vista de las certificaciones catastrales que se aportan se aprecia que las fincas están próximas y comunicadas con un camino comarcal de uso agrícola. Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. (JDR) PDF (BOE-A-2013-6173 - 5 págs. - 166 KB) Otros formatos 212. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación o subsanación de otra. Una finca está inscrita a favor de dos compradores con carácter ganancial ya que en la escritura de compra manifestaron estar casados en régimen de gananciales. Se presenta ahora una escritura otorgada por uno de los compradores en la que manifiesta se expresó por error que estaban casados cuando, en realidad, estaban solteros, por lo que solicita la rectificación de error y la inscripción de la finca por mitad y pro indiviso y con carácter privativo. Se testimonian certificación literal de nacimiento y su libro de familia. La Dirección confirma la calificación en el sentido de que para la rectificación se exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts. 40, 217 y 219 LH). Reconoce que es cierto ha declarado en diversas ocasiones que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del art. 40.d), pues bastará la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido; pero lo que ocurre en el presente caso es que no es suficiente para la rectificación que se acredite el estado de solteros de los compradores, pues debiendo hacerse constar la porción que cada uno de los dos compradores adquieren pro indiviso, es ineludible el consentimiento de ambos, sin que baste el prestado por uno solo de ellos con determinación unilateral de dicha cuota (arts. 1259 CC y 54 RH). (MN) PDF (BOE-A-2013-6174 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 213. SEGREGACIÓN CON DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 16 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma n.º 8, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación. Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se segrega una nueva finca de una finca matriz de la que ya se han realizado muchas segregaciones previas. Se aporta certificado catastral, cédula urbanística y también declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación. El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de la identidad de la finca segregada, es decir duda de si verdaderamente procede de la matriz que se dice o de otra finca matriz colindante o cercana que ha agotado su cabida, también con numerosas segregaciones, pues ambas matrices son las fincas de origen de una urbanización. Además tiene dudas de si dicha finca segregada es propiedad municipal por estar destinada a zona verde o de equipamiento de la urbanización, ya que no se han recibido por el Ayuntamiento. El recurrente alega que de las dos fincas matrices se han realizado segregaciones de forma indistinta, como si se tratara de una finca funcional única, y que hay cabida suficiente para la segregación. Por otro lado, en cuanto al segundo defecto, argumenta que de los documentos aportados resulta claramente que no es propiedad municipal. La DGRN confirma el primer defecto ya que considera justificadas las dudas por las circunstancias del caso. Señala que estos supuestos de apertura de folio por segregación son equiparables a los casos de inmatriculación, y habiendo dudas de la identidad de la finca segregada es posible acudir al procedimiento regulado en el artículo 306 RH, de lo que debe de advertir el registrador en su nota. En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues considera que de los documentos aportados resulta acreditado que la finca segregada no es de propiedad municipal. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6175 - 5 págs. - 163 KB) Otros formatos D214. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DECLARADA POR ANTIGÜEDAD, RESPECTO DE UNA VIVIENDA UBICADA EN ANDALUCÍA. LIBRO EDIFICIO. Resolución de 16 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad n.º 1 de Santa Fe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva. Supuesto de hecho. Se discute si es preciso aportar el Libro del Edificio para escriturar e inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad de acuerdo con la legislación de Andalucía. ¿Es requisito exigible el Libro del edificio para las obras nuevas declaradas al amparo del art. 20.4 de la Ley del suelo (obras nuevas antiguas)?: NO. ¿Y el seguro decenal? SI. (si bien habrá que matizar en cada caso según la antigüedad mayor o menor a 10 años- de la obra nueva declarada) Doctrina de la Resolución: I. Sobre el Seguro Decenal y el Libro del Edificio: 1. Entre los requisitos exigidos por el artículo 20.4 de la Ley del Suelo no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la declaración de obra nueva terminada. De estos requisitos cabe distinguir a los efectos de este recurso entre el seguro decenal y el Libro del edificio. 2. En cuanto al seguro decenal, la Dirección General lo entiende exigible en los supuestos de obras nuevas antiguas pero no porque venga impuesta en el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sino porque se deduce del artículo 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. 3. En cuanto al Libro del edificio, sin embargo, la exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 de la Ley del Suelo, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto (obras nuevas antiguas) Su exigencia tampoco viene impuesta para la autorización e inscripción de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al Libro del Edificio. II. Competencia legislativa autonómica y estatal en materia de urbanismo. La DGRN reitera su doctrina declarada en varias resoluciones precedentes y que parece que conviene resumir de nuevo, a la vista de este recurso. Tiene como base esta doctrina la STC 61/1997, de 20 de marzo. 1. Corresponde a las CCAA determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos 2. Corresponde a la legislación estatal la competencia para determinar los requisitos necesarios para la escrituración e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según la normativa autonómica. Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o cualquier otro requisito) siempre que la legislación autonómica aplicable lo exija para poder realizar legalmente la obra nueva. (JAR) PDF (BOE-A-2013-6176 - 8 págs. - 193 KB) Otros formatos 215. SENTENCIA DE CONDENA AL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA. ART. 708 LEC. Resolución de 17 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almansa a inscribir el testimonio de una sentencia judicial por la que se declara la existencia de un contrato de compraventa de dos fincas y se condena a la parte demandada a otorgar la correspondiente escritura pública. Se presenta testimonio de una sentencia firme por la que se declara existente el contrato de compraventa privado relativo a dos fincas y se condena a la entidad demandada a otorgar escritura pública de compraventa
En el Registro figuran anotada la demanda de dicho procedimiento para asegurar el cumplimiento de la eventual sentencia estimatoria que, en su caso, pudiera dictarse
consistente en que se entreguen las referidas fincas al demandante mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. La registradora suspende la inscripción porque entiende que la sentencia no contiene una declaración del dominio de la finca, sino de la existencia de un contrato privado de compraventa y ordena el otorgamiento de escritura pública de compraventa y no la inscripción del referido contrato privado. La Dirección confirma la calificación en el sentido de que no estamos ante una sentencia declarativa directamente inscribibles en los libros del Registro, sino ante una sentencia de condena que impone una obligación de hacer consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial. Señala que el art. 708 LEC cuando dispone que 1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos, debe interpretarse en el sentido de que es innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente pero no evita que haya de cumplirse la obligación impuesta por la sentencia de otorgar la escritura de elevación a público del contrato privado, ni que se hayan de seguir los especiales trámites de ejecución supletoria previstos por el propio artículo 708 como actuación judicial encaminada a dar forma pública y efecto real a un consentimiento contractual anterior. Además hay que añadir el hecho de que el fallo de la sentencia no declara la existencia del dominio a favor del demandante, sino la existencia del contrato privado de compraventa, y no contiene mandato alguno de rectificación del contenido del Registro que permita atribuirle una directa eficacia registral siendo necesario por tanto que, en ejecución de la sentencia, se obtenga el correspondiente documento inscribible con observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. (MN) PDF (BOE-A-2013-6914 - 7 págs. - 178 KB) Otros formatos 217. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PERMUTA POR OBRA FUTURA EN EJERCICIO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA Resolución de 17 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Elche n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de recuperación de dominio en ejecución de condición resolutoria. Hechos: Se otorga una escritura de permuta de finca por obra futura en 2007. En 2012, ante el incumplimiento de la parte adquirente o constructora, la parte cedente notifica notarialmente a la constructora la resolución del contrato; la entidad constructora contesta y, aunque no niega la procedencia de la resolución, pone de manifiesto algunas diferencias sobre cantidades a devolver o a compensar que espera resolver en el momento del otorgamiento de la escritura bilateral de resolución de permuta. El cedente, sin embargo, otorga una escritura unilateral de resolución de contrato, declara recuperada la propiedad de la finca y solicita la inscripción, manifestando que la otra parte se ha allanado a sus pretensiones. El registrador suspende la inscripción porque entiende que no ha habido allanamiento. El notario autorizante recurre pues considera que sí ha habido allanamiento y que las diferencias entre las partes son cuestiones fiscales. La DGRN confirma la nota y recuerda que, para que pueda acceder al Registro la resolución de la permuta, son necesarios tres requisitos: 1.-Aportar el título de la permuta. 2.- Presentar el acta notarial o judicial de notificación de la resolución por el cedente sin que conste la oposición de la otra parte. 3.- Consignar en banco o establecimiento oficial por el cedente la cantidad que haya que devolver a la otra parte, sin que pueda alegarse la existencia de una cláusula penal, pues ésta puede ser objeto de moderación por los Tribunales. En el caso presente no existe allanamiento, entendido por tal como la aceptación de la resolución sin ningún condicionante, ya que la parte adquirente exige determinadas devoluciones o compensaciones a la parte cedente y el otorgamiento de una escritura bilateral ante notario. Por otro lado no se cumple el punto tercero relativo a la consignación. Comentario.- Me parece conveniente e imprescindible siempre el otorgamiento de una escritura bilateral de resolución de permuta donde ambas partes acuerden simultáneamente la resolución, reconozcan el carácter objetivo del incumplimiento, la restitución que proceda, y, en definitiva, dejen constancia fehaciente de la readquisición y den cumplimiento a los demás requisitos formales ante notario de un título de propiedad. De no ser posible el otorgamiento bilateral, al menos debe de haber el otorgamiento unilateral de resolución, siempre que el incumplimiento sea objetivo y se cumplan los tres requisitos exigidos por la DGRN, todo ello como prueba de la validez o fundamento de la resolución, pues el acta de notificación de la resolución normalmente dejará abierta muchas incógnitas en orden a la readquisición, cumplimiento de condiciones, consentimientos de las partes, momento en que se produce la readquisición, etc
. Otro problema, no tratado en el presente caso, es la existencia de acreedores posteriores y la forma de cancelar estas cargas en caso de allanamiento del adquirente. Dándose los tres requisitos exigidos por la DGRN debe de ser posible cancelar esas cargas sin consentimiento de los acreedores posteriores, que ya están advertidos desde el momento inicial de la existencia de la condición y de que su derecho puede ser cancelado en cualquier momento por cumplimiento de la condición. Para evitar la indefensión de los acreedores habría que arbitrar un mecanismo de notificación de inscripción de la resolución de la permuta por parte del Registro, que les permita, si lo estiman conveniente, acudir a la vía judicial, pero que no impida la cancelación de sus cargas, ya que en otro caso se obligaría al cedente inicial a demandar a los acreedores posteriores. No parece lógico que el cedente, además de tener que soportar el incumplimiento del adquirente, tenga que pleitear con unos acreedores con los que no tiene relación jurídica, que están advertidos desde el momento de la inscripción de lo que puede suceder, y que además tienen consignado, en su caso, lo entregado inicialmente por el adquirente al cedente. Es decir la carga de la acción judicial debe de recaer en los acreedores y no en el cedente que tiene inscrito su derecho con carácter preferente y que ha confiado en la protección del Registro. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6916 - 6 págs. - 170 KB) Otros formatos 218. NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETA A LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE INEXISTENCIA DE OTRAS CARGAS. Resolución de 18 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación y novación de un préstamo hipotecario. Hechos: Se otorga una escritura de novación de un préstamo hipotecario, con modificación de interés y ampliación de plazo, sujeta a la condición suspensiva de que no haya cargas que alteren el rango hipotecario. En la propia escritura consta la existencia de una servidumbre y de una segunda hipoteca de la misma entidad. El registrador considera que la cláusula es imprecisa, que hay otras cargas, y que no es competente para calificar si hay alteración de rango, por cuanto además la normativa es un poco confusa en estos casos, por lo que no inscribe. El notario autorizante alega que el registrador sí es competente para valorar si hay alteración del rango y que en todo caso está claro que la voluntad de las partes se refiere a otras cargas diferentes de las recogidas en la escritura en el apartado cargas, que no hay alteración de rango por lo que no se cumple la condición suspensiva y que la novación tiene que ser inscrita. La DGRN, aun reconociendo que la cláusula no tiene la claridad habitual, considera, como el notario, que la condición suspensiva se refiere a cargas no recogidas en la escritura, pues en otro caso no tendría sentido el propio otorgamiento de la escritura, por lo que revoca la calificación y ordena la inscripción. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6917 - 8 págs. - 191 KB) Otros formatos 221. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS CONSTANDO PREVIAMENTE ANOTADA LA DECLARACIÓN DE CONCURSO DE LA SOCIEDAD EMBARGADA. Resolución de 20 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2, por la que se suspende la anotación de un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, por estar el deudor embargado declarado en concurso. Hechos: Sobre una finca consta anotada la declaración judicial de concurso de acreedores de la sociedad titular. Posteriormente se presenta un mandamiento de embargo contra dicha finca emitido por la Tesorería de la Seguridad Social en fecha anterior a la declaración de concurso. La registradora deniega la anotación de embargo solicitada porque entiende que es necesario que el juez del concurso declare si dicho bien es necesario o no para la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad o de una unidad productiva, conforme al artículo 55 de la Ley Concursal, y sólo en el caso de que no sea necesario se podría practicar la anotación. La letrada de la Seguridad Social recurrente mantiene otra interpretación diferente sobre dicho artículo: considera que la anotación debe de practicarse, en base a lo dispuesto en el artículo 24.4 de dicha ley concursal, (interpretado a sensu contrario) con independencia de la declaración sobre el carácter necesario o no del bien, y de que quede en suspenso el procedimiento de apremio. Cita en su apoyo alguna doctrina y añade que el carácter necesario del bien para la actividad del concursado puede cambiar a lo largo del procedimiento pues no tiene el efecto de cosa juzgada, y que si no se permitiera la anotación el acreedor la entidad embargante no podría, probablemente, hacer efectivo su derecho una vez se apruebe el plan de liquidación del concursado. La DGRN ratifica la nota de calificación y su interpretación de la normativa, citando en su favor los precedentes sobre la norma y las sentencias habidas del Tribunal Supremo y de la Sala de conflicto de jurisdicciones (administrativa y judicial) que conllevaron la modificación del citado artículo 55 en la última reforma de 2011. Comentario: No le falta razón a la letrada de la Seguridad Social: si el embargo está decretado con carácter previo al concurso y no queda sustantivamente sin efecto por la declaración del concurso, aunque su eficacia quede momentáneamente en suspenso, lo lógico es que se pueda anotar para que esté en condiciones de desplegar sus efectos si el bien embargado no es necesario para la actividad empresarial. Esa anotación en nada perjudicaría al concursado ni al desarrollo del concurso, pues su eficacia quedará en suspenso en tanto no conste la declaración judicial sobre si la finca es necesaria o no para la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad o de una unidad productiva, y en cambio protegerá los derechos de la Seguridad Social como acreedor privilegiado. Si se anota el embargo y el bien es necesario para la actividad del concursado, la Seguridad Social tendrá que esperar para ejecutar el embargo, pero estará protegida de otros posibles acreedores posteriores. Si el bien no es necesario, el embargo desplegará inmediatamente sus efectos. En cambio, si no se anota el embargo y el bien no es necesario para la actividad del concursado, es posible que los derechos de la Seguridad Social queden burlados si no ha estado muy atenta a la resolución o resoluciones judiciales sobre la materia (que pueden ser varias, tardar en el tiempo y cambiar) y a la presentación reiterada del título en el Registro cada sesenta días para mantener la prioridad. Por todas estas razones, parece más fundamentada esta interpretación, pues es perfectamente compatible la anotación del embargo con la paralización, en principio momentánea, del procedimiento de apremio o de ejecución del embargo. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6920 - 6 págs. - 170 KB) Otros formatos 222. SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. Resolución de 21 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por su negativa a inscribir una escritura de compraventa. Se plantea la cuestión de si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble a nombre de una sociedad constituida como civil y que tiene por objeto la instalación y subsiguiente explotación de un negocio de comercio al por mayor de maquinaria de perforación y sondeos. La registradora rechaza la inscripción porque siendo el objeto social de naturaleza mercantil la sociedad queda sujeta a las disposiciones del Código de Comercio y entre ellas la inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Los recurrentes por su parte entienden que la sociedad civil aunque tenga objeto mercantil tiene personalidad jurídica por lo que procede la inscripción. La DGRN considera que en el presente caso la sociedad adquirente es una sociedad mercantil por su objeto. Al conceptuarla como sociedad civil, el título presentado no sólo introduce un elemento de confusión sobre el titular registral que sería suficiente para denegar la inscripción (como ya señalaran las Resoluciones de 25 de mayo de 2006 y 20 de abril de 2010) sino que ni siquiera permite determinar indubitadamente a qué tipo social se acoge la voluntad constituyente y, en consecuencia, cual es el régimen jurídico aplicable. Añade que No estamos por tanto ante el supuesto de una sociedad mercantil en formación o irregular en el que la sociedad se somete a las prescripciones de la normativa mercantil cuyo cumplimiento debe ser objeto de riguroso control (Resolución de 22 de abril de 2000). Tampoco estamos ante un supuesto de sociedad civil para el desarrollo de actividades civiles cuyo posible acceso al Registro plantea una problemática distinta por lo que la doctrina a cuyo favor apela el recurrente no es de aplicación al supuesto que constituye el objeto de este expediente (Resolución de 14 de febrero de 2001). Lo que se pretende es que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto es el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumple mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles como señala la nota de defectos que no puede ser sino confirmada. No procede en consecuencia entrar en un debate que no es el que resulta del supuesto de hecho por lo que no han de prejuzgarse cuestiones que exceden del objeto de la presente. (JDR) PDF (BOE-A-2013-6956 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 223. COMPRAVENTA. MANIFESTACION DE NO REUNIR LA CUALIDAD DE CONVIVIENTE DE UNIÓN DE HECHO. Resolución de 21 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valencia nº 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos: Se formaliza por una persona soltera, y autorizada por el notario de Mislata (Valencia), una escritura de venta de una vivienda, sin que en ella se indique si el vendedor tiene o no constituida una unión de hecho, o bien el inmueble vendido no constituye la vivienda habitual de la unión de hecho constituida por el disponente. Registrador: La escritura se califica negativamente por el registrador de Valencia nº 13, ya que tratándose de un acto dispositivo sobre una vivienda, se requiere la manifestación del disponente exigida legalmente de no haber constituido unión de hecho formalizada conforme a la legislación valenciana, o bien que el inmueble no constituye vivienda habitual de la unión de hecho constituida por el disponente, todo ello conforme al artículo 10 de la ley valenciana 5/2012, que dice: Para disponer de algún derecho sobre la vivienda habitual de la unión de hecho o sobre los muebles de uso ordinario de la misma, la persona titular necesitará el consentimiento del otro u otra conviviente en cada caso. Notario: Recurre la calificación, estimando que la existencia de una unión de hecho no debe presumirse porque sea el compareciente, soltero, viudo, divorciado o separado, ni para ser desvirtuada necesita la manifestación en contra. Por tanto tendría que ser al revés, ya que si no se dice nada, debería presumirse que no existe unión de hecho. Dirección General: Con ciertas dudas, como ya dije en la RS nº 209 de 13 de mayo de 2013 (en este mismo informe) la DG rechaza el recurso del notario, en base a los siguientes argumentos: ..- En primer lugar se apoya en la sentencia de 19 de abril de 2006, que revocó la Rs de 18 de junio de 2004 (ésta había rechazado que una Sra viuda vecina de Madrid y residente en dicha capital, tuviera que manifestar si tenía una unión de hecho, en una venta de una vivienda en Cataluña, a favor de una Sociedad). ..- La ley 13/2005 de 1 de julio, por la que se modifica el c.c. en materia de dcho a contraer matrimonio, que debe considerarse unitaria, global y no discriminatoria, orientada a la protección de la vivienda que es sede de una familia o de una pareja a ella asimilada. ..- Ni del título presentado ni del propio Registro resulta ningún punto de conexión en contra, como resultaba para el caso de Cataluña, donde la vendedora era una viuda, con vecindad de dcho común (puesto que no declara ser catalana) y residía en Madrid, y la compradora era una Mercantil. ..- No pueden acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que conllevaría para el tráfico jco, lo que supone una actuación cautelar del registrador, a fin de prevenir el eventual fraude a los dchos del conviviente. ..- No cabe duda de que el inmueble a que se refiere la escritura es susceptible de servir de sede a una unión convivencial de pareja. Comentario: Yo creo que, así como en el supuesto de la Rs anterior que comenté de 11 de junio de 2013, se hacía constar la vecindad valenciana del compareciente, en la presente, no he podido observar el hecho de que el vendedor tuviera dicha vecindad valenciana, y entiendo que es éste un extremo fundamental para la aplicación de la ley valenciana 5/2012. Es decir esta norma no se puede aplicar a cualquier persona soltera, viuda, separada o divorciada que venda o hipoteque una vivienda en Nuestra Comunidad, sino que se exige que se tenga vecindad valenciana ella o su pareja, y creo que para ello valdría la simple manifestación de tener dicha vecindad o no tenerla (a una persona que manifiesta que vive en Madrid no creo le pueda ser aplicada la ley valenciana de parejas de hecho). La ley valenciana es de ámbito personal y no territorial. Aplicarla a todos los solteros, viudos, divorciados o separados, por si acaso, me parece excesivo. Fíjese que el artículo 2 de la norma dice: La presente ley se aplicará a las uniones de hecho formalizadas conforme a ella, cuando las partes queden sujetas a la legislación civil valenciana, de acuerdo con el artículo 3.4 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana. Si sólo una de las partes estuviera sujeta al derecho civil valenciano, se aplicarán las normas estatales sobre resolución de conflicto de leyes. La pérdida de la vecindad civil de uno de los miembros no determina la pérdida de la condición de unión de hecho formalizada. Por tanto la situación se complica mucho más, de lo que pueda parecer, en un principio, ya que en el otorgamiento de una escritura, tendríamos que ver si el compareciente tiene o no tiene vecindad valenciana, si tiene una pareja de hecho, y, si la tiene, si ésta tiene o no vecindad valenciana. Y ahora explicarle lo que es la vecindad civil, como se adquiere y cómo se pierde y si la unión de hecho está o no registrada y si es posterior o anterior a noviembre de 2012. ¿Cómo exigirle a un madrileño que vende un piso en Alicante todas las manifestaciones anteriores?, que manifieste cuál es su vecindad, si tiene pareja de hecho, si su pareja de hecho tiene o no vecindad valenciana, explicarle lo que es la vecindad foral y al final sinceramente entrar en una serie de temas personales y todo ello delante de la parte compradora, que puede acabar por arrepentirse de la compra del piso. Y que pasa con los extranjeros, ellos no tienen vecindad civil hasta que no adquieren la nacionalidad española. Yo creo que la DG se está equivocando con esta aplicación de unas leyes autonómicas, que son manifiestamente mejorables, que responden a unos criterios estrictamente políticos, en mi opinión, y que van pretendiendo como veremos al tratar del tema de las germanías, buscar unos antecedentes en que apoyar un derecho autonómico inexistente en los Furs, para llegar a la creación de un Código Civil Valenciano, como ya ha anunciado (por ahora la ley sucesoria valenciana está en dique seco). En mi opinión personal, la tesis del notario es bastante defendible, por todas las razones alegadas: si no se manifiesta nada es porque no existe una unión de hecho. En caso contrario, tendremos que explicar a los comparecientes, como digo, qué es la vecindad civil, qué es la vecindad foral valenciana, que es un conflicto de leyes españolas, y finalmente penetrando en la esfera privada de cada uno, investigar si tienen unión de hecho, cuándo fue constituida, si sigue vigente, qué derechos le concede, si tiene pareja y qué vecindad tiene ésta, y así sucesivamente. Y todo ello para observar (y lo dice un notario valenciano), que he constituido una unión de hecho valenciana desde el año 2001. Pienso que la nueva ley de parejas de hecho tampoco se aplicará con mucha frecuencia: ..- primero porque el deseo de los convivientes es en general permanecer en una unión privada sin transcendencia al exterior ..- y segundo porque el beneficio fiscal de las bonificaciones fiscales en el impuesto sucesorio que, por ahora, rigen en esta Comunidad, no les van a ser aplicadas de acuerdo con la Instrucción que nos ha hecho llegar la Generalidad Valenciana. (JLN) PDF (BOE-A-2013-6957 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos 225. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR, NO BASTA LA NOTIFICACION DEL REGISTRADOR. Resolución de 22 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada n.º Se plantea si para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria, es necesario que se haya demandado y requerido de pago al tercer poseedor adquirente que ha inscrito antes de la nota marginal de expedición de la certificación. El recurrente entiende que basta la notificación que le haya realizado el registrador al tiempo de expedir la ordenada certificación. La Dirección confirma la nota: el art.132.1 LH extiende la calificación registral a que se haya demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento; además el art. 685 LEC prevé que la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que éste último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes. Y el art. 686 regula el requerimiento de pago estableciendo que en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro. En este caso no resulta que hayan tenido parte alguna los terceros poseedores ya que ni se les demandó ni se les requirió debidamente de pago y, aunque con posterioridad a la demanda se les notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos (arts. 1, 40 y 82 LH). Hay que tener en cuenta además la STS de 3/12/2004 que, aunque dictada de acuerdo con la legislación anterior es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Este criterio es aplicable con mayor razón a la regulación actual de la LEC de 2001, ya que si en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor (cfr. Art. 131.3.ª tercero LH antes de su reforma por la Ley 1/2000), que en la actual se exige además, que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor (vid. 685.1. LEC), imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (Art. 132 LH en su redacción vigente). La comunicación del registrador al amparo del art. 659 LEC no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago, y tiene sólo el efecto de avisar de la iniciación de la ejecución y permitir a los titulares de derechos inscritos con posterioridad el pagar y subrogarse en lugar del acreedor, pero no sustituye los trámites procesales más rigurosos y con distinta finalidad contemplados en la Ley, por lo que el recurso no puede ser estimado. (MN) PDF (BOE-A-2013-6959 - 6 págs. - 176 KB) Otros formatos 227. INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA. OBRA NUEVA. Resolución de 22 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora de la propiedad de Arzúa, por las que se suspende la inscripción de certificaciones eclesiásticas. Hechos: Se pretende la inmatriculación de varias fincas pertenecientes a la Iglesia Católica desde tiempo inmemorial en las que existen varias construcciones, en base a sendos certificados del Obispado, acompañado del certificado catastral correspondiente. La registradora suspende la inscripción ya que considera que el certificado de la Iglesia Católica no es medio hábil para la inscripción de las construcciones y que es necesaria la escritura pública conforme al artículo 206 LH y concordantes, pues la posibilidad de acceso mediante certificado de las obras nuevas está restringida al Estado. El recurrente alega que no hay ninguna declaración de obra nueva sino sólo la inmatriculación de fincas que contienen edificaciones. Añade que la declaración de Obra Nueva sólo procede respecto de fincas ya registradas, no de las que se inscriben por primera vez. La DGRN revoca la calificación de la registradora y señala que ninguna norma exige que las construcciones que accedan por primera vez al Registro necesiten de escritura independiente del título inmatriculador, que es posible la declaración de obra nueva en otros títulos diferentes de la escritura, como el Auto judicial para reanudar el tracto, y que, en todo caso, lo que sí será necesario para su acceso al Registro es acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística, la legalidad de dichas edificaciones, pero que ello no ha sido alegado como defecto por lo que no puede resolver este punto. COMENTARIO: Tiene razón el recurrente: cuando la finca accede al Registro por primera vez, en el título hay que describirla tal como es en la realidad, es decir con la edificación sin que se precise una declaración formal de obra nueva. Sería un poco absurdo además en el presente caso declarar como obra nueva, digamos una ermita románica del siglo XII. Otro tema diferente es que como dicha construcción accede al Registro por primera vez hay que acreditar su legalidad urbanística de forma equivalente a la declaración de obra nueva con el certificado de antigüedad, certificado catastral, etc
. y lo mismo podemos decir si la finca con edificio se documenta por primera vez en una escritura, acceda o no al Registro. (AFS) PDF (BOE-A-2013-6961 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 228. ANOTACIÓN DE EMBARGO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO ÚNICO DE LA SOCIEDAD TITULAR REGISTRAL. Resolución de 23 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Felanitx nº 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo dirigida contra persona distinta del titular de la finca que no ha sido demandado. Objeto del recurso.- La cuestión que se plantea es si es o no posible una anotación de embargo sobre finca propiedad de sociedad unipersonal ordenada en un procedimiento de ejecución contra su socio único, en el que se traban simultáneamente todas las participaciones sociales en que se divide su capital social, sin que se haya demandado a la sociedad formalmente dueña del inmueble. La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de la registradora. Fundamentos jurídicos.- En general. El principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión. El obstáculo en defecto de consentimiento del titular registral o resolución judicial, surge del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga vulneración de los arts. 117 y 118 CE. En el supuesto concreto son inadmisibles los argumentos de la recurrente ya que desconoce los efectos de la atribución de personalidad jurídica, y entre ellos, la independencia de patrimonios y de responsabilidad, la distinción entre el concepto de capital social y el de patrimonio social, así como que, de ningún modo, la traba de las participaciones sociales, incluso aunque fuesen todas en las que se divide el capital de la limitada, conlleva la de los bienes sociales. Además, para levantar el velo de una sociedad es inexcusable que ésta sea demandada, respetándose el principio de tutela judicial efectiva. Se recuerda la Resolución de 17 febrero 1993 cuando dice que no es posible el embargo decretado en un procedimiento seguido contra una persona jurídica, si la finca figura inscrita a favor de una persona física, por mucho que ésta sea socio y administrador único de aquella y se alegue su conducta fraudulenta. (CBG) PDF (BOE-A-2013-6962 - 3 págs. - 152 KB) Otros formatos 229. PACTO DE GERMANÍA. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. Resolución de 23 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lliria por la que se suspende la inscripción de una escritura de agermanamiento. Hechos: Dos cónyuges casados en régimen de separación de bienes, tras de manifestar la titularidad privativa de tres fincas (dos del marido y una de la esposa), constituyen los bienes en régimen de germanía conforme a los arts Registrador: Rechaza la inscripción, ya que debe expresarse la causa onerosa o gratuita del negocio de agermanamiento, pues se trata de un negocio de comunicación o aportación de bienes desde el patrimonio privativo del aportante al patrimonio de la germanía, cuya naturaleza es constituir una comunidad conjunta o en mano común de bienes implicando un empobrecimiento del patrimonio del aportante y un subsiguiente incremento del patrimonio común. Dirección General: En primer lugar la DG se declara competente para resolver el recurso, ya que fuera del recurso ante el Juzgado de 1ª Instancia, para que un asunto escape a la competencia de la DG es preciso que su conocimiento esté atribuido, por el Estatuto de Autonomía, a los órganos jurisdiccionales de dicha Comunidad, lo que aquí no ocurre. En cuanto al fondo del asunto, afirma que la germanía no es equiparable al sistema de gananciales, por lo que no pueden aplicarse sus normas, sino sólo como dcho supletorio. Estima que la doctrina de la DG dictada en sede de gananciales es extensiva a cualquier negocio de aportación entre masas patrimoniales, al estar basada en los requisitos del negocio jco y de su inscripción en el R de la P. y por tanto la germanía es preciso que tenga una causa, la cual no puede presumirse. Según tal doctrina los amplios términos en que nuestro ordenamiento regula la realización de pactos negóciales entre cónyuges, posibilitan cualquier desplazamiento patrimonial entre patrimonios privativos y comunes, por cualquier de los medios legítimos. Pero estos medios constitutivos del negocio de aportación han de quedar exteriorizados y precisados en el título inscribible y por ello no puede presumirse la causa a efectos registrales. Sin embargo agrega La especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos, siendo suficiente que se menciona la onerosidad o gratuidad de la aportación o que ésta resulte o se deduzca de los términos empleados en la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulación de los pactos de atribución tendentes a ampliar el ámbito objetivo del patrimonio común. Por tanto la especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo. Ello resulta de la naturaleza del pacto de germanía que es una comunidad conyugal de bines caracterizada por un régimen propio y diferenciado de tipo germánico. De la regulación legal se desprende que la germanía implica la constitución de un patrimonio separado distinto del personal de cada cónyuge, afecto al levantamiento de las cargas del matrimonio y que implica un desplazamiento patrimonial. Tal desplazamiento tiene consecuencias jcas, tanto material como formalmente, implicando una mutación sustancial de la situación jca preexistente. Comentario: Sabemos que el antiguo régimen matrimonial valenciano era el de una subordinación de la mujer al marido y que realmente no existía un régimen de separación de bienes, sino un sistema dotal, en el que se aportaban determinados bienes al acervo conyugal, por los padres y familiares de la esposa o por ella misma, con destino a sobrellevar las cargas del matrimonio, y cuya administración correspondía al esposo Pero si bien este sistema, complementado por el eixovar y el creix, permitía cierta autonomía a la esposa, sin embargo en las clases menos favorecidas, la mujer sólo aportaba su trabajo y su ayuda en el trabajo o empresa del marido, y por ello para superar el desequilibrio existente, donde el esposo era el administrador de los bienes de ésta, la costumbre crea la germanía, no regulada por los Furs (sólo aparece en el Fuero IV, 2, 5) que suponía un acuerdo privado entre los cónyuges para usar los bienes comunes y partirlos por mitad a la muerte de uno de ellos (Manuel Lora Tamayo Villacieros). Se ha dicho por algún autor (Francisco Blaco Gascó) que la regulación, en la ley valenciana de régimen económico, de la germanía, es una forma de amparar o justificar el desarrollo de la competencia en esta materia por la Generalitat Valenciana, que realmente regula un régimen económico de separación que no conecta con los Furs, que fueron derogados hace 300 años por derecho de conquista, y que el nexo de unión de esta norma con aquellos Fueros, sería precisamente la germanía, y por ello se introduce tal astilla en la nueva ley de régimen económico valenciano. Su regulación un tanto generalista, se recoge en los arts Pero también puede ser un simple pacto entre esposos valencianos sin capitulaciones para hacer constar en el documento público de su adquisición su carácter agermanado, sin otorgar o modificar capitulaciones. Art 39: la germanía puede comprender todos, algunos o algún bien de los esposos, puede modificarse, aportando bienes o excluyéndolos. Art 40: la administración y disposición requieren el consentimiento de ambos esposos. Art 41 y 42, extinción y disolución, por acuerdo o en caso de disolución o separación del matrimonio, aunque puede subsistir entre ellos, pese a todo, o bien con sus herederos, o atribuyendo a uno el usufructo o a otro la nuda propiedad. Como se ve, una regulación totalmente deslavazada y laxa y sin limitaciones prácticas y cuya mayor virtud consiste en la exención total para la aportación como para la disolución (adicional 1) Por ello la DG dice que si bien debe existir una causa, que puede ser cualquiera, onerosa o gratuita o incluso se puede deducir, pero nunca presumirse. Pues muy bien. Cuántas germanías se han otorgado en esta Comunidad, pues estimo que muy pocas, salvo que no sea para gozar de exenciones fiscales en cualquier transmisión o donación entre cónyuges. (JLN) PDF (BOE-A-2013-6963 - 5 págs. - 164 KB) Otros formatos 231. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. Resolución de 24 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Fuentesaúco, por la que se suspende parcialmente la práctica de una inscripción de resolución contractual. Hechos: Se presentó e inscribió una escritura de rescisión de permuta a cambio de obra futura. Tan sólo no se inscribió en cuanto al 0,35%, porque, es que tampoco en su día se practicó la inscripción a favor de la sociedad constructora con respecto a ese porcentaje. Recurre el titular de una cuota que sí fue reinscrita, solicitando que se rectifique la fecha de inscripción a que se refiere este recurso y se inscriba la finca en la fecha adecuada a la petición de inscripción no calificada en su momento. Termina solicitando que se dejen sin efecto los actos de inscripción que se hayan adoptado en relación con la finca con posterioridad al 27 de diciembre de 2010. La DGRN rechaza el recurso, por razones que se resumen en breve: - No está legitimado para recurrir el titular de una cuota indivisa que sí ha sido inscrita y que no acredita la representación de otros. - No cabe por la vía del recurso gubernativo impugnar asientos que se encuentran ya practicados, ni cambiar la fecha de un asiento de inscripción. (JFME) PDF (BOE-A-2013-7031 - 4 págs. - 155 KB) Otros formatos 233. INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN. Resolución de 28 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º Se pretende la inmatriculación de una finca que según su descripción radica en la parroquia de Matamá y colinda con monte público. La Registradora requirió informe en cumplimiento del art. 22 de la Ley de Montes 43/2003, y en el recibido se señala que no existe ningún monte demanial en la parroquia de Matamá pero que la finca que se pretende inscribir forma parte integrante de un Monte Vecinal en Mano Común. La Registradora suspende entonces la inscripción señalando que del examen de los libros del Registro resulta que figura inscrito a favor de la Comunidad de Vecinos de la Parroquia de San Andrés Comesaña, el monte en la denominación de Carballido, Castro y otros, de la cabida, de
. ». Y como fundamentos de Derecho, se limita a citar los arts. 8, 18 y 205 de la LH; 300 y 306 RH; el 22 de la Ley de Montes 43/2003 de 21 de noviembre». La Dirección revoca la nota porque, aunque entiende que de acuerdo con el art. 22 de la Ley de Montes 43/2003, la solicitud del informe está plenamente justificada, pero del informe se desprende que el monte en cuestión no es demanial, sino que se trata de un supuesto de monte vecinal en mano común. Estos montes como ha entendido el Tribunal Supremo, constituyen un caso de comunidad germánica, ya que la titularidad y aprovechamiento de los mismos corresponden a los vecinos de las respectivas demarcaciones territoriales, siendo inalienables, indivisibles e imprescriptibles, y sin atribución de su titularidad a los municipios o a otros entes locales. Esta peculiar titularidad de los montes vecinales ha sido consagrada por la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia, en cuyo art.60 señala que: «La propiedad de los montes vecinales en mano común es de naturaleza privada y colectiva, correspondiendo su titularidad dominical y aprovechamiento a la comunidad vecinal respectiva». Por ello, al no tratarse de un monte de naturaleza demanial, sino de un monte cuya propiedad es de naturaleza privada, no sería necesario el informe favorable exigido por el citado art. 22. Cuestión distinta es la eventual apreciación de dudas sobre la identidad de la finca en cuanto formara parte integrante de determinado monte vecinal en mano común y de que pudiera producirse una doble inmatriculación, en cuyo caso debería acudirse a la vía prevista en los arts. 300 y 306 RH. Pero en el presente caso la registradora no se pronuncia respecto de una eventual coincidencia, geográfica o espacial, entre la finca que se pretende inmatricular y el monte vecinal inscrito, cuando ése sería el obstáculo que impediría la inscripción, por lo que, dados los escuetos términos de la nota se impone la revocación de la calificación recurrida, pues en otro caso se impediría al recurrente alegar cuanto le hubiera convenido en relación con esa específica cuestión. (MN) PDF (BOE-A-2013-7033 - 6 págs. - 175 KB) Otros formatos 234. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca solicitada mediante instancia del titular registral de la finca gravada. Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de una obligación al portador. Dicha obligación tenía un plazo inicial de vencimiento de un año, pero prorrogable hasta diez a voluntad del deudor, sin perjuicio del derecho del deudor de pagar antes del transcurso de dicho plazo. Consta por nota marginal la comunicación del actual titular registral de la finca, que no deudor, de su domicilio a efectos de notificaciones de la hipoteca que garantiza la obligación subsistente. El titular registral solicita ahora la cancelación de la hipoteca por prescripción de la acción hipotecaria. La registradora deniega dicha cancelación solicitada alegando que la comunicación del domicilio supone un acto de reconocimiento de la subsistencia de la deuda que interrumpe la prescripción, según el artículo 1973 CC. Posteriormente añade, en su informe, que el plazo de la prescripción hay que contarlo desde que finalice el plazo de la prórroga de diez años no desde el inicial de un año, por lo que no ha prescrito la acción hipotecaria. El recurrente argumenta que la determinación del domicilio no implica ningún reconocimiento de deuda y que ya ha prescrito la acción hipotecaria pues han pasado 22 años desde que pudo ser ejercitada (contando desde el primer año, sin la posible prórroga) La DGRN revoca la calificación pues señala que la designación de un domicilio para notificaciones no implica reconocimiento de deuda, y por tanto no se ha interrumpido la prescripción, ya que el titular registral no es el deudor y además porque su declaración está referida al derecho real de hipoteca no al derecho personal de crédito. Cuestión diferente es el plazo de inicio del cómputo de la prescripción, que debe de empezar al finalizar los diez años de la prórroga, no del primer año, aunque la registradora no lo ha alegado como defecto. Comentario: Sería interesante saber si la registradora va a inscribir ahora la solicitud de cancelación al haber sido revocado su defecto o no, pues obviamente no ha caducado el derecho de hipoteca tal como sostiene la DGRN y por otro lado no parece lógico que acceda al Registro un título con defectos sustantivos que privará al titular de la hipoteca de su derecho. (AFS) PDF (BOE-A-2013-7034 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos 235. EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS ENCONTRÁNDOSE LA SOCIEDAD EMBARGADA EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manises, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo. Hechos. Se presenta mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo a favor de la TGSS, dándose estas circunstancias: - la sociedad embargada se encuentra en concurso de acreedores en fase de liquidación, - tanto las providencias de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de apertura de la fase de liquidación, - según el mandamiento presentado, el crédito es contra la masa y - no resulta del Registro la anotación de concurso. La registradora estima que, para practicar la anotación, nos encontramos en el momento procedimental oportuno, pues se ha abierto la fase de liquidación, pero falta que el Juez del concurso califique el crédito como crédito contra la masa. Recurre la letrada de la TGSS alegando que los créditos contra la masa, por su naturaleza extraconcursal, están excluidos de la masa pasiva del concurso por lo que ni se reconocen, ni se califican, ni se gradúan, simplemente se pagan. La DGRN parte del principio de derecho concursal por el que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso. Los créditos o deudas extraconcursales -los denominados créditos contra la masa- quedan al margen del procedimiento concursal, pero siempre bajo la supervisión del juez que conoce del concurso. Esa supervisión se concreta en una declaración incidental por su parte o en una resolución aprobatoria de la relación separada de acreedores contra la masa que elabora la administración concursal. El momento procedimental es oportuno, ya que se ha abierto la fase de liquidación, pero la apreciación de que se trate de un crédito contra la masa no la puede hacer ni el titular del crédito aunque sea la Administración que tiene facultades de autotutela- ni el propio registrador. Es competencia del Juez del concurso. El Centro Directivo considera que no cambia la situación el que no resulte del Registro la existencia de una anotación preventiva por la que se publica la declaración de concurso de acreedores del titular registral, ya que esta situación concursal se hace constar en el mandamiento presentado y ha sido comprobada mediante la oportuna consulta al Registro Mercantil por parte de la registradora. (JFME) PDF (BOE-A-2013-7035 - 5 págs. - 166 KB) Otros formatos 237. CONVENIO REGULADOR. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 30 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 5, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia de divorcio. La única cuestión que se decide en el presente recurso es si es susceptible de inscripción la adjudicación que se hace a la esposa mediante convenio regulador homologado judicialmente, de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, y que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente. La respuesta es negativa. El principio de tracto sucesivo impide que siendo el titular una persona jurídica por más que las decisiones de la misma se atribuyan exclusivamente al esposo pueda procederse, sin más, al levantamiento del velo societario. Además, dado el carácter estricto de los términos en que el convenio homologado judicialmente puede acceder al Registro de la Propiedad, sería precisa la previa titulación del inmueble a favor del esposo para lograr la inscripción del convenio en los términos en que está planteado. La Dirección General desestima el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. (IES) PDF (BOE-A-2013-7037 - 2 págs. - 142 KB) Otros formatos 238. COMPRAVENTA EN LA QUE LA TITULARIDAD REGISTRAL DE LA FINCA QUE SE VENDE NO COINCIDE CON LA QUE SE MENCIONA EN LA ESCRITURA. Resolución de 31 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Hechos: Se otorga una escritura de venta de la totalidad de una finca en 2001 por su propietario. En 2013 se presenta a inscripción dicha escritura, pero en ese momento el vendedor es titular registral de sólo un 7,28% de la finca, estando el resto inscrito a nombre de otros titulares. El registrador suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, al no coincidir la titularidad registral con la de la escritura, sin perjuicio de señalar la posibilidad de instar la inscripción parcial respecto del citado porcentaje. El recurrente alega que en el momento de la firma el vendedor era el propietario del cien por cien de la finca, por lo que es un tercero de buena fe respecto de los actuales titulares registrales, y por ello solicita que se inscriba a su favor y se rectifique el Registro anulando la inscripción contradictoria; además exige responsabilidad al registrador por la inscripción indebidamente practicada, a su juicio, respecto de los otros titulares registrales. La DGRN confirma la nota de calificación por falta de tracto, señalando que los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que no se pueden anular o rectificar por el registrador, y en cuanto a la hipotética responsabilidad del registrador remite al recurrente al procedimiento adecuado. (AFS) PDF (BOE-A-2013-7038 - 3 págs. - 148 KB) Otros formatos 239. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE EXIME A DETERMINADOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DEL PAGO DE CIERTOS GASTOS COMUNES. Resolución de 31 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un apartado de los estatutos de una propiedad horizontal. Supuesto de hecho. Se discute la validez de una cláusula estatutaria de un edificio en régimen de propiedad horizontal por la que determinados elementos privativos, concretamente los que no forman parte de la subcomunidad de viviendas, pueden quedar exentos de contribuir a las reparaciones generales de unas terrazas. La cláusula en cuestión dice lo siguiente: «5.La vivienda de la planta primera tiene el uso exclusivo del patio de luces; y la vivienda de la planta ático, el uso exclusivo de las dos terrazas, la que da hacia la calle Mayor y la situada en el nivel de cubierta.Ambos están obligados al mantenimiento y limpieza de cada uno de ellos; sin embargo, al ser elementos comunes, las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas, siempre que no procedan del mal uso de dichos patio y terrazas». A juicio del registrador, al tratarse de elementos comunes del edificio en su conjunto, han de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota. ¿Cabe que los estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes? SI. Doctrina de la Resolución: 1. Esta materia ha sido objeto de una evolución tanto en la doctrina científica como jurisprudencial, pues si en su momento la STS de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario, sin embargo, posteriormente, se ha declarado que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad» (STS de 22 de mayo de 2008). 2. La posibilidad de tales pactos de exención de gastos exige, sin embargo, una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal). Por el contrario, no cabe una exención de gastos arbitraria, no justificada ni razonable. 3. Aún más, la validez de tales cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que se refieran y por el tipo de gastos contemplados en la exención. Refiriéndonos ahora al caso de elementos comunes, hay que distinguir, dice la DGRN, entre los elementos comunes por naturaleza y aquellos otros que lo son por destino. 4. Son elementos comunes por naturaleza los considerados estructurales porque resultan imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio (cimentación, forjados, etc). Los gastos de conservación y mantenimiento de estos elementos no son susceptibles de individualización y deben ser costeados por todos los propietarios de la división horizontal 5. Por el contrario, son elementos comunes por destino aquellos otros cuya caracterización tiene su causa en una decisión o configuración voluntaria (bien expresamente en el título constitutivo o posteriormente, o bien por el mero silencio), pero que, por no ser estructurales para el edificio, admiten ulterior desafectación. 6. Incluso tratándose de elementos comunes por destino cabe distinguir aquellos componentes que se encuentren en los mismos y que tienen carácter estructural y aquellos otros componentes cuyo carácter común tiene su causa en una decisión. Para aquellos componentes de esos elementos que sean estructurales (o comunes por naturaleza) será aplicable lo dicho anteriormente y no caben los pactos de exclusión de gastos. Para aquellos otros que no tienen tal carácter de estructurales sí que caben cláusulas estatutarias que modalicen la contribución a los gastos. Conclusión. En cuanto a las terrazas que son objeto de la resolución, la DGRN dice que en principio son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de atribución de uso privativo; pero la parte de ellos que configuran la cubierta y el forjado del edificio son elementos comunes por naturaleza, que no pueden convertirse en elemento de naturaleza privativa (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012). (JAR) PDF (BOE-A-2013-7039 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos FIN DEL INFORME
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