PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE MAYO 2013

(JDR)

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)  

1.- DISPOSICIONES GENERALES  A destacar:

***PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS. Ley 1/2013, de 14 de mayo

*LEY DE COSTAS. Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

       No se han publicado en el Boe de este mes.

3.- RESOLUCIONES  DE LA DGRN  A destacar:          

*157. ACTAS DE NOTORIEDAD SOBRE EXCESOS DE CABIDA, CON DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. USO DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES. Resolución de 4 de abril de 2013,

168. AMPLIACIÓN OBRA ANTIGUA SIN CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN. PRESCRIPCIÓN. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. COMPATIBILIDAD DEL USO DEL SUELO CON EL PLANEAMIENTO. Resolución de 15 de abril de 2013

180. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN MATERIAL DE FINCA REGISTRAL EN OTRAS NUEVAS, CON CAMBIO DE USO. Resolución de 25 de abril de 2013

181. ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 25 de abril de 2013

183. HIPOTECA. PLAZO DE VENCIMIENTO. Resolución de 26 de abril de 2013

***PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

          Ver página especial.

BREVE RESUMEN.

            Esta Ley se dicta en atención a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica que atravesamos y que han provocado que muchos ciudadanos, suscriptores de préstamos hipotecarios para la adquisición de su vivienda habitual, se vean en importantes dificultades para atender a sus compromisos por causas que les son ajenas y, corriendo el riesgo de caer en una situación de exclusión social.

            Con ella, se dictan una serie de medidas a lo largo de cuatro capítulos que mejoran su estatus jurídico e intentan aliviar su situación. Primero, los resumimos sucintamente:

            El Capítulo primero prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

            El Capítulo segundo modifica la Ley Hipotecaria y la normativa del mercado hipotecario, con medidas como la limitación de los interese de demora, su no capitalización, mejoras en el procedimiento extrajudicial -como la celebración de una única subasta electrónica-, o el fortalecimiento en la independencia de las sociedades de tasación. En un artículo autónomo impone la escritura escritura manuscrita de ciertos prestatarios en las matrices.

            El Capítulo III recoge diferentes innovaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan a la ejecución en general e hipotecaria en particular, a posibles condonaciones posteriores, al derecho a parte de la revalorización, a la posibilidad de apreciar la abusividad de determinadas cláusulas o al valor de tasación en las escrituras.

            Y el Capítulo IV modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, lo que afecta al Código de Buenas Prácticas.

            La Ley concluye con disposiciones adicionales, como la del Fondo Social de Viviendas; nada menos que diez disposiciones transitorias, y disposiciones finales, como la que prevé la recuperación del Plan de Pensiones, si se trata de evitar la pérdida de la vivienda habitual.

 
CAPÍTULO I. Suspensión de los lanzamientos.

            Se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años –desde la entrada en vigor de la Ley- de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

         -- Es una medida de carácter excepcional y temporal, que afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta,  la vivienda habitual del ejecutado.

            Se precisan dos tipos de requisitos, debiendo de darse todos:

               - Requisitos subjetivos: La vivienda debió de pertenecer a uno de estos colectivos: familias numerosas, las monoparentales con 2 hijos; las que tengan un menor de 3 años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales; y, las víctimas de violencia de género.

               - Requisitos objetivos: 

                  - Los ingresos familiares no han de superar el triple del IPREM (cuatro o cinco veces para discapacitados);

                  - la cuota hipotecaria superaba el 50 % de los ingresos netos de todos;

                  - en los cuatro años anteriores, la unidad familiar sufrió una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda cifrada en un 150%.

                  - el crédito o préstamo hipotecario recaía sobre la única vivienda propiedad del deudor, habiendo sido concedido para la adquisición de la misma.

            La parte de la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengará más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente.

            El modo de acreditar estos requisitos ante el Juez o el Notario se recogen en el art. 2 con cuatro apartados:

               a) Ingresos por los miembros de la unidad familiar (certificados de rentas, nóminas, subsidios…)

               b) Personas que habitan la vivienda (Libro de familia, empadronamiento…)

               c) Titularidad de los bienes (certificados registrales por cada miembro, escrituras…)

               d) Declaración responsable del deudor/es sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.

            Así pues, el Notario puede colaborar a evitar los lanzamientos en los procedimientos extrajudiciales que conozca, recopilando la documentación necesaria para que la autoridad judicial los paralice.

CAPÍTULO II. Medidas de mejora del mercado hipotecario.

            Este capítulo afecta a tres leyes y tiene un artículo autónomo:

            A) Ley Hipotecaria.

            1.- Se añade un apartado 3 al artículo 21. Este artículo se refiere a las circunstancias que han de recoger los títulos, teniendo que ser trasladadas a la inscripción. También alude a la necesidad de identificar los medios de pago en las escrituras.

            Ahora se añade un tercer párrafo para recoger si la vivienda es habitual o no  en las escrituras de préstamo hipotecario:

            “3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.”

            Algunas observaciones a vuelapluma:

            - Creo que, por analogía, ha de hacerse lo mismo en las escrituras de crédito hipotecario. Podría ser un argumento en contra el de que tal vez no sea un mero olvido del legislador, ya que en el art. 114 –el siguiente modificado- sí que se habla de préstamos y créditos.  Pero, en mi opinión, la aplicación analógica debe de primar, porque también a los créditos de este tipo les afecta el límite de intereses de demora del art. 114 LH y las ventajas que tiene la ejecución de la vivienda habitual para su propietario se refieren no sólo a préstamos, sino también a créditos. La necesidad de la analogía crece cuando el límite de intereses de demora pactado supere tres veces el interés legal del dinero. Y no se puede deducir necesariamente de ello que no es vivienda habitual. Además, para utilizar el procedimiento extrajudicial, el artículo 129 exige que conste si la vivienda es habitual o no y allí no se distingue entre préstamos y créditos.

            - No parece aplicable si el adquirente es una persona jurídica, aunque el precepto no distingue, por una interpretación teleológica. De todos modos, puede darse el caso, por ejemplo, de que, aunque el propietario sea una sociedad patrimonial, realmente la vivienda sea el domicilio de su administrador. Ahora bien, quien utilice el instrumento societario, debe de hacerlo con todas sus consecuencias.

               - Cabe la prueba en contrario, de que no lo es: por ejemplo, por error en la declaración o porque dejó de serlo. Es razonable entender que el momento para valorar definitivamente si es o no la vivienda habitual sea el de la ejecución.

               - Cabe probar que lo es, aunque se haya dicho lo contrario en la escritura: por ejemplo, vivienda en construcción o mudanza posterior tras un periodo de precario. Deberá de aportarse al Juez o Notario ejecutantes algún tipo de prueba, no una mera declaración.

               - ¿Si no consta en la escritura, es defecto que impide la inscripción? En mi opinión, sí que lo es, porque esa circunstancia ha de constar en los asientos registrales, está relacionada con la calificación del límite en los intereses de demora y, en general, con una mayor protección del deudor hipotecario en los procedimientos de ejecución que se beneficiaría de la presunción “iuris tantum” derivada de la manifestación en la escritura. Sin esa constancia no se podría inscribir la cláusula del procedimiento extrajudicial

            2.- Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:

            “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

            Observaciones a vuelapluma:

               - No todo préstamo o crédito sobre la vivienda habitual goza de este beneficio, sino sólo los obtenidos para su adquisición.

               - Suscitará importantes debates el tratamiento de situaciones híbridas, como modificaciones o pequeñas ampliaciones posteriores que intenten salvar situaciones de impagos puntuales. Parece razonable entender que estarían dentro del paraguas de la norma cuando la propia entidad financiera considera el conjunto con un todo con una responsabilidad global y un recibo único. La disposición transitoria segunda extiende su aplicación retroactivamente  a los intereses garantizados con las hipotecas constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

               - Dos son los beneficios:

                  a) no puede superar en la actualidad el 12% (el 4% es hoy el interés legal del dinero, pero puede cambiar en cada Ley de Presupuestos).

                  b) No cabe el anatocismo, ni siquiera “inter partes”. Ello significa que los intereses no generan a su vez intereses en ningún caso. Para los demás préstamos y créditos hipotecarios, es muy común que se pacte el anatocismo, atendiendo al art. 317 Ccom, que vincula a las partes aunque no se extienda a él la garantía hipotecaria.

               - En cuanto a si se trata de la vivienda habitual, habrá que estar a la presunción iuris tantum de ser cierto lo declarado en la escritura inicial, pues, aunque la manifestación la ha de hacer sólo el deudor, el acreedor firmó el título.

            - La excepción del artículo 579.2 a) LEC se refiere a ejecuciones hipotecarias en las que no se ha saldado totalmente la deuda. Es más favorable para el deudor pues aplica el interés legal del dinero.

               - Sin embargo, no se ha tocado una de las mayores situaciones de injusticia: producido el impago de determinadas cuotas, suele derivarse que se paguen intereses de demora por todo el capital y no sólo por la parte de capital efectivamente impagada, sobre todo si se ha convenido una cláusula de vencimiento anticipado.

            - Formalmente, parece darse el sinsentido de que los intereses ordinarios puedan superar el triple del interés legal del dinero, aunque no puedan hacerlo los de demora. Una mínima interpretación teleológica debe de excluirlo, porque no se puede primar que una persona se ponga en mora para pagar menos intereses.

            - De todos modos, no deben de excluirse cláusulas que fijen una responsabilidad máxima de los intereses ordinarios por encima del 12% (actualmente tres veces el interés legal del dinero), porque ese interés legal puede fluctuar. Ahora bien, sí que sería conveniente que se adaptaran los tipos máximos de responsabilidad hipotecaria de los intereses ordinarios a esa exigencia de los de demora: tres veces el interés legal del dinero.

               - Ver la D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.

               - Ver la D. Tr. 5ª sobre su aplicación a la venta extrajudicial.

            3.- Se modifica el artículo 129, ampliando en gran medida su contenido. Este artículo indica cómo puede ejercitarse la acción hipotecaria, remitiéndose a la LEC, pero permitiendo también que se pacte la venta extrajudicial por medio de notario.

            La gran novedad consiste en elevar de rango las disposiciones que regulan la venta extrajudicial ya que, hasta el presente, había que acudir, fundamentalmente, al Reglamento Hipotecario. De este modo se fortalece la legalidad del procedimiento.

            Copiamos el nuevo texto (negrita nuestra) y luego hacemos algunos apuntes de urgencia:

             «1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

            a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

            b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

            2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

            a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

            b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

            c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

            En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

            En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

            d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

            e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

            f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

            En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

            La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil.

            Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

            g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

            h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»

            Comentarios a vuelapluma:

               - Sólo cabe la venta extrajudicial por impago de capital o intereses, no por otras causas de vencimiento anticipado que se pacten. De todos modos, la ejecución por esas otras causas es muy infrecuente.

               - No parece que se pueda aplicar a las hipotecas de máximo, al exigirse que la cuantía esté inicialmente determinada.

               - Valor de tasación no inferior al 75% del obtenido para el Mercado Hipotecario. Trata de poner coto a la práctica de algunas entidades financieras –una muy conocida- que simplemente tasan por el principal, sin mayores preocupaciones aunque éste sea muy bajo. Pero, ¿Y si no hay tasación a efectos del Mercado Hipotecario, por omitirse o no aportar certificación? ¿Pasaría a ser defecto que impediría la constancia registral de ese valor de tasación, al no poder compararlo y, en consecuencia, cercenaría la posibilidad de venta extrajudicial?

               - Ha de constar si la vivienda es habitual o no en la cláusula. Y ello, creo que debe de ser, aunque no se trate de un préstamo o crédito para su adquisición, pues los efectos de la declaración son superiores a los derivados del art. 114 LH visto.

               - La subasta pasa a ser única y electrónica. La remisión a la LEC evita las actuales discordancias que había con el Reglamento Hipotecario. Resulta urgente el comienzo efectivo de este tipo de subastas, porque, sino, arrastraría a la paralización de los procedimientos.

               - El Notario tiene que valorar de oficio si hay una cláusula abusiva en la que se fundamente la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible. Pero, tras comunicarlo a las partes (incluidos avalista e hipotecante no deudor), no parece que implique necesariamente la suspensión salvo que se le acredite que han acudido al Juez para que la valore o, tal vez, que él considere que la cláusula constituye el fundamento de la ejecución. Ahora bien, podrán darse situaciones delicadas si el Notario tiene ese criterio pero nadie ha instado acción alguna al respecto ante el Juez.

               - El Notario ha de emitir una certificación con el precio del remate, deuda pendiente y reglas de imputación.

               - La LH realiza remisiones concretas al Reglamento Hipotecario. En todo lo no remitido, los artículos del R.H. -que no han sido derogados expresamente- sólo podrán aplicarse en aquello que no se considere reserva de ley ni esté regulado por ésta.

               - La LEC es supletoria, pero son directamente aplicables las previsiones sobre remate insuficiente para saldar la deuda. Ver D. Tr. 4ª

            Ver la D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.

            Ver la D. Tr. 5ª sobre su aplicación a la venta extrajudicial. De ella parece deducirse que la nueva redacción del art. 129 se utilizará para las ventas extrajudiciales iniciadas tras el 15 de mayo de 2013.

            B) Ley  de Regulación del Mercado Hipotecario.

            Sociedades de tasación. Se endurecen las exigencias de independencia para las sociedades de tasación con diversas medidas y se refuerza la obligación de las entidades financieras de aceptar la entregada por el cliente:

               - La Ley reduce de un 25% a un 10% el límite de su relación de negocio con un mismo grupo de entidades de crédito que tenga en circulación títulos hipotecarios, a partir del cual se les impone determinados mecanismos de control recogidos en el art. 3.

               - Se las somete a una auditoría de cuentas anual.

               - Se considera infracción grave el no tener el capital social mínimo exigible durante tres meses o no tener en regla el seguro de responsabilidad civil. Antes eran seis meses.

               - Se permite al Consejo de Consumidores y Usuarios solicitar al Banco de España la incoación de un procedimiento sancionador

               - Se considerará infracción grave o muy grave de una entidad de crédito no aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado.

               - Queda prohibida la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación.

               - También lo tienen prohibido todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma.

               - El concepto de participación significativa se reduce del 15% al 10%.

               - La D. Tr. 3ª da un plazo de un año para adecuar el máximo de participaciones a los nuevos límites.

            Préstamos y créditos hipotecarios (que sirvan de cobertura para emitir títulos).

               - El plazo de amortización, cuando financien la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años. Pero ello no quiere decir que no se puedan pactar préstamos o créditos hipotecarios por encima de ese plazo. La única consecuencia es que no podrán servir de cobertura para la emisión de cédulas y bonos.

               - Se suprime un párrafo que se recogía habitualmente en las escrituras:  “Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.”

               - La D. Tr. 9ª, sobre el límite de emisión de cédulas hipotecarias, se refiere a los préstamos y créditos hipotecarios con plazo de amortización superior a 30 años, anteriores a esta Ley, para permitir que sigan sirviendo de cobertura a la  emisión de cédulas hipotecarias.

            C) Modificación de la Ley de reforma del Mercado Hipotecario e Hipotecas Inversas.

            Simplemente se realiza una modificación técnica que afecta al requisito subjetivo para que el negocio jurídico se considere hipoteca inversa con arreglo a lo preceptuado en esta ley.

            Se pone en negrita y cursiva lo que cambia:

            «a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.».

            Antes se aludía a “dependencia severa o gran dependencia”, por lo que se amplían los casos.

            D) Artículo 6 (autónomo). Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

            “1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

            2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

            a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

            b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;

            c) que se concedan en una o varias divisas.”

            Algunos apuntes:

               - Por analogía debería de aplicarse también a los créditos hipotecarios.

               - No sólo se aplica a la vivienda habitual.

               - Basta con que se dé una de las tres circunstancias apuntadas.

               - Ese texto manuscrito ha de recogerse en la matriz de estas escrituras.

               - Si el deudor no supiese o no pudiese escribir, otra persona lo ha de hacer por él.

               - Si son varios los prestatarios, tendrán que escribir todos ellos.

               - Resulta lamentable y, en mi opinión injustificada, la desconfianza que denota con esta medida el Legislador.

               - Indirectamente la Ley bendice las cláusulas suelo–techo, incluso cuando tengan recorrido asimétrico, como es lo habitual.

            Resulta polémico determinar si la constancia en la copia del cumplimiento de este requisito es o no calificable por el registrador. Mi opinión, en principio, es contraria por pensar que se trata de un deber exclusivo del Notario, cuya omisión le puede hacer incurrir en responsabilidad pero que no afecta a la inscripción del título al no ser la existencia de ese texto manuscrito materia que deba de ser necesariamente plasmada en los asientos registrales. Además, el legislador no ha previsto la drástica consecuencia de la no inscribibilidad del documento y no puede derivarse de esa ausencia la nulidad o anulabilidad de la cláusula suelo, por ejemplo y menos del conjunto del negocio.

             Sin embargo, mientras no se aclare el tema por la DGRN o por los Tribunales, atendiendo a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, sobre cláusulas suelo, que declaró abusivas –y, en consecuencia nulas- las estudiadas en el caso concreto, por una información indebida al consumidor, atendiendo a razones de prudencia -ante la eventualidad de posibles futuras impugnaciones- considero defendible el control registral de la existencia de tal reseña, pudiendo provocar su ausencia la no constancia registral de la cláusula concreta, si los interesados aceptan la inscripción parcial.

               De seguirse este segundo criterio, valdría con una manifestación notarial de la existencia de esa expresión manuscrita con el texto fijado por el Banco de España (cuando lo fije) o, alternativamente, la incorporación a la copia del escrito.

 
CAPÍTULO III. Reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

                1. Tasación en la escritura de hipoteca. Se modifica el art. 682 LEC (en negrita y cursiva lo añadido):

         … 2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

          1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

                Con ello se intentan evitar prácticas que igualan el valor del principal al de la tasación, lo que resultaba muy perturbador en préstamos pequeños y dañino para el consumidor si más adelante se aplican los límites de los artículos 670 y 671 LEC.

                Pero se plantea una importante duda: ¿Y si no consta el valor de tasación conforme al mercado hipotecario o no se acompaña el certificado de tasación preciso? No cabría entonces comparación.

                   - Si el registrador considera no inscribible por ello la tasación, su decisión arrastraría a las cláusulas enteras reguladoras de los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial, que no se podrían utilizar. La hipoteca quedaría muy tocada y, muy probablemente la entidad financiera no deseará una inscripción parcial en tales términos.

                   - Parece muy drástica esta decisión, pero la solución contraria podría dejar en papel mojado la reforma, porque bastaría, para que se admitiera un valor de tasación bajo, no incluir la tasación a efectos del mercado hipotecario. Y  el texto incluye la expresión “en ningún caso”.

                   - La remisión a la Ley del Mercado Hipotecario es a las exigencias de cómo y por quién debe de hacerse la tasación y no a los casos en los que esos préstamos y créditos puedan servir de cobertura a la emisión de bonos o cédulas.

                   - La tasación está regulada en el artículo 8 del Reglamento 716/2009 que la desarrolla, pues la Ley apenas dice nada al respecto. Dice el art. 8.3:

               “3. La certificación habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación.

               El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según el régimen competencial profesional marcado por la naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de la fecha de su firma. “

               Resulta también necesaria una tasación para emitir la oferta vinculante a la que alude el art. 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

                  - Por todo lo anterior creo que la Ley exige, aunque de modo indirecto, la tasación para todos los casos en que se quieran utilizar estos dos procedimientos; que se aplica la normativa del Mercado Hipotecario en cuanto a cómo y quién ha de realizarla; que ha de incorporarse preferentemente a la escritura, y que su ausencia es defecto que impide la inscripción de las cláusulas de los procedimientos de ejecución directa y extrajudicial

                Respecto al plano temporal, por analogía con la solución utilizada recientemente para el arbitrio municipal de plusvalía, se deberá de aplicar la ley a las escrituras presentadas después de su entrada en vigor, aunque el título sea anterior. Si se han presentado antes, no se aplicaría aunque se inscribiera después siempre que se mantenga vigente el asiento de presentación. Aunque no hay una disposición transitoria que trate específicamente el tema, es clara la vocación de retroactividad en todo lo que beneficie al deudor hipotecario, es un documento que se puede aportar a posteriori sin necesidad de tocar el resto del título (salvo la disfunción del 75%) y afecta al futuro (ejecución de hipoteca).

                No creo que sea aplicable a las ampliaciones y a las novaciones en general, salvo que se modifique el valor de tasación a efectos de subasta.

                 Manuel González Meneses hizo ver en las recientes Jornadas de Almería que esta reforma perjudica al deudor a quien, con carácter general le interesa que el valor de tasación sea alto. Al permitirse que sea inferior al del mercado hipotecario, el acreedor, ante una subasta desierta, puede quedarse el inmueble por menos, por un precio más alejado del valor del mercado.

                  Ver opinión de Emilio Esteban-Hanza también muy crítica 

                 Dice el art. 8.2 del mismo Reglamento 716/2009:

             2. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.

                 De lo anterior se deduce que, si los la operación va a garantizar una emisión de títulos, es precisa la tasación del inmueble conforme a ese Real Decreto, pero, tan sólo obliga a que sea previa a la emisión, no a la escritura de hipoteca. Sólo si se hubiese hecho antes, constará en la escritura y en el Registro.

                  Si la entidad financiera realiza una tasación entre el 75% y el 100% del valor de tasación del mercado hipotecario (lo que podría perjudicar al deudor), éstas podrían ser las consecuencias:

                      - Perdería la posibilidad de utilizar la operación para el mercado hipotecario.

                      - Se podría defender que, si efectivamente se ha utilizado la operación en el mercado hipotecario, el tipo de subasta, a la hora de ejecutar, debería coincidir con la tasación del mercado hipotecario al ser una norma especial y que beneficia al deudor.

                   Para evitar ese posible peligro, resulta muy aconsejable que las entidades financieras continúen -como hasta ahora en la inmensa mayoría de los casos-, haciendo coincidir ambos valores de tasación. 

               La tasación caduca a los seis meses desde su firma, según el art. 8.3 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (hasta 2009 eran sólo tres meses).

              La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,  dicta normas sobre valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

         2. Impago de varios plazos.

               a) Si el capital e intereses han de devolverse a plazos –que es lo más común-, sólo cabe aplicar las reglas especiales del procedimiento de ejecución directa (arts. 681 y ss.), si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución (art. 693).

               Observaciones.

                  - Esta necesidad de constancia en la escritura es como una advertencia, ya que el régimen referido es imperativo.

                  - Ahora bien, sin pacto de vencimiento anticipado, no cabe reclamar sino lo impagado y no el resto del capital.

                  - Se exigen tres meses de impago (o el equivalente), cuando antes valía con un solo plazo.

                  - Parece inadecuado que se hable de escritura de constitución, puesto que la hipoteca nace al inscribirse. Lo contrario nos retrotraería a otras épocas donde imperaban las cargas ocultas. El protocolo notarial es secreto y el Registro, público.

               b) Para poder reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses -y no sólo lo impagado- es preciso que se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales o su equivalente. El convenio ha de constar en la escritura de constitución (art. 693).

               Observaciones.

                  - Resulta muy sorprendente y criticable que se omita la referencia que había en el texto anterior de que este pacto debía de estar inscrito. Obviamente, se tendrá que inscribir, pero ¿y si el registrador no la considera válida, por ejemplo, por entender que la extensión del periodo equivalente de impago no llega a los tres meses y no la inscribe? ¿Cómo podría aplicarse este pacto en perjuicio de terceros si el protocolo es secreto y éstos conocen oficialmente la situación y extensión de las cargas anteriores por el contenido del Registro?

                  - En la práctica, resultará casi impensable que un Juez adopte una decisión tan grave como la de ejecutar por la totalidad de la deuda sin que la cláusula conste inscrita, porque, además, entraría en contradicción con el art 130 LH, según el cual, sólo cabe ejecución sobre aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Pero la tan desafortunada nueva redacción puede poner en una muy difícil situación al Notario al que se le requiera para tramitar una venta extrajudicial y que carece de la función jurisdiccional del Juez, aunque, en mi opinión, por el imperativo del art. 130 LH debería llegar a igual solución.

               - Así, pues, se trata de una novedad que da lugar a engaño en su interpretación y resulta contradictoria con el artículo 130 LH, todo lo contrario de lo que conviene en estos tiempos azarosos que es la claridad.

                  - Ahora el vencimiento anticipado total exige al menos el equivalente a tres meses de impagos (antes sólo un impago, sin fijar tiempo), por lo que no sería válida una cláusula que contemplara menos tiempo.

                  - Se descarta, de este modo, una solución alternativa barajada en la Comisión General de Codificación: aplicar un porcentaje de impago sobre el total en vez de tiempo. Habría sido, como regla general, más favorable para el deudor, siempre que ese porcentaje de capital no fuera inferior al 10%..

            3. Cláusulas abusivas.

            La reforma viene propiciada por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013.

               - Se añade, al tratar de la posible denegación del despacho de la ejecución, que el tribunal dará audiencia por cinco días a las partes y decidirá en otros cinco días, cuando apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo no judicial ni arbitral pueda ser calificada como abusiva (art. 552). Así pues, no puede hacerlo si el título es judicial o arbitral.

               - Se añade, como causa de oposición, en el procedimiento ejecutivo, que el título contenga cláusulas abusivas (art. 557). En el auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo, cuando el Juez apreciase el carácter abusivo de algunas cláusulas, determinará o bien que no procede la ejecución o que se ejecuta sin esas cláusulas (art. 561).

               - También se incluye entre las reglas especiales del procedimiento de ejecución directa como causa de oposición “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando el Auto estime que la cláusula contractual fundamenta la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. Lo acordado será recurrible y sólo producirá efectos en ese procedimiento (art. 695).

               - Ver D. Tr. 4ª.

            4. Prolegómenos a la subasta:

                - En el contenido del anuncio para la subasta se añaden los datos registrales, la referencia catastral si la tuviera y la situación posesoria si le consta al juzgado (art. 668)

               - También se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia (art. 668).

               - Se facilitan los requisitos para pujar, porque tan sólo habrá de consignarse el 5% del valor de tasación en vez del 20% (art. 647).Ver opinión de Emilio Esteban-Hanza que trata de salvar el "olvido" del art. 669 LEC donde se mantiene el 20%.

               - En ejecuciones hipotecarias, durante los 20 días previos a la subasta, cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble. Si el poseedor consiente y colabora, podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado (art. 691).

            5. Ejecución de la vivienda habitual.

               - Antes de la subasta, si se ha convenido el vencimiento anticipado por impago de plazos, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades reclamadas. Cabe una segunda liberación al cabo de tres años, cuando antes eran cinco (art. 693).

               - Si no hay postores, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 70 por cien del valor de tasación (ver más adelante) (art. 671).

               - Si el remate no cubre la deuda, la ejecución no se suspenderá pero se aplicarán reglas especiales que resumimos:

                  a) Liberación del deudor.

                        - Si paga el 65% del remanente en cinco años desde el remate o adjudicación.

                        - O si paga el 80% del remanente en diez años.

                  b) Participación en plusvalías.

                        - Si la finca se adjudica al ejecutante o a su cesionario y éstos (o una sociedad del grupo) la enajenasen en diez años, si hay plusvalía, se aplicará a la deuda pendiente la mitad de dicha plusvalía, aliviando así al deudor.

                        - Incluso puede haber remanente a su favor si, en esos diez años, se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según la regla anterior.

                        - El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto sobre plusvalías (art.579).

               - Las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de lo reclamado en la demanda ejecutiva (art. 575)

               - Ver la D. Tr. 2ª sobre intereses de demora y D. Tr. 4ª en plusvalías.

           6. Plazo para consignar el remate. Se le concede al mejor postor cuarenta días para consignar la diferencia con el depósito, cuando antes sólo tenía veinte días (art. 670). 

            7. Adjudicación sin postores:

               - No es vivienda habitual. El acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Con ello se incorpora el contenido de la D. Ad. 6ª, según redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal

               - Sí es vivienda habitual. El acreedor podrá pedir la adjudicación por el 70 por cien del valor de tasación o, si se le debe menos, por el 60 por cien (antes, 60% en todo caso). Se aplicará la regla de imputación de pagos (art. 671).

            8. Criterios de imputación.

               - Si la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.

               - El tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente, distinguiendo principal, intereses remuneratorios, de demora y costas (art. 654.3)

               - Estos criterios se aplican también a la adjudicación sin postores (art. 671).

CAPÍTULO IV Modificación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

            1. Ámbito de aplicación. Se extiende también a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

            2. Definición del umbral de exclusión. Se reducen las circunstancias acumuladas que han de darse, de seis a tres, pero muy prolijas.

               - Ingresos de la unidad familiar inferiores a tres veces el IPFREM, con casos en los que puede llegar a cuatro y cinco veces. En 2013 el IPFREM es de 6390,13.

               - Que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

               - Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (en ciertos casos el 40%).

            3. Definición del umbral de exclusión para las medidas del Anexo. Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo (fundamentalmente quita y dación en pago), será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.

               a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

               b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

               c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

               d) Si hay codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

            4. Fiadores e hipotecantes no deudores. Se introduce el art. 3 bis, según el cual, aquellos que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, y las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque haya habido renuncia al beneficio de excusión.

            Nota: parece de chiste, pero, en la redacción final publicada, se ha corregido la expresión del texto enviado al Senado "beneficio de excusión" (que era correcta), por la de "beneficio de exclusión" (que no tiene sentido).

            5. Intereses moratorios. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria (sólo los regulados en este RDLey) en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia (antes era desde que se acreditase), será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien (antes un 2,5%) sobre el capital pendiente del préstamo.

            Ver la D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.

            6. Aumenta el límite de cuantía para aplicar el CBP.  

               - Hay que acudir al art. 5 para ver el aumento de la cuantía de los préstamos y créditos hipotecarios que se pueden acoger al Código de Buenas Prácticas, con lo que se aplicará a más casos.

               - Se incluyen unos límites inferiores para el acceso a la dación en pago obligatoria.

               - Se obliga a las entidades suscriptoras a publicitar el CBP en su red de comercialización (ya se recogía en el punto 4 del Anexo, pero ahora su incumplimiento puede ser infracción grave).

            7. Comisión de control.

               - La Comisión de control del CBP aumenta sus miembros de 4 a 11. Entre ellos, habrá un Notario nombrado por el Consejo General del Notariado. Lamentablemente no se incluye a ningún Registrador, a pesar del papel clave que cumple este colectivo en la materia y las estadísticas que confecciona su Colegio.

               - Crecen sus funciones pues ahora puede presentar al Gobierno propuestas relativas a la protección de los deudores hipotecarios.

               - Sus informes deberán de remitirse también al Congreso de los Diputados.

               - Se debe de constituir en un mes (D. Tr. 6ª)

            8. Régimen sancionador. Un nuevo capítulo VI considera que determinadas obligaciones de las entidades adheridas al CBP, tendrán la condición de normativa de ordenación y disciplina, conforme a lo previsto en la Ley sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y el incumplimiento de las obligaciones que derivan de los mismos se considerará infracción grave, que se sancionará de acuerdo con lo establecido en dicha Ley.

            9. Código de buenas prácticas. Aunque se reproduce de nuevo todo el Anexo que lo recoge, las variaciones no son muy considerables:

            A) Medidas previas a la ejecución hipotecaria:

               - Se mantiene que la solicitud de reestructuración sólo cabe hasta el anuncio de la subasta.

               - Ahora bien, se añade que el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente.

               - La carencia en la amortización de capital puede llegar a los cinco años (antes cuatro). El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o hacer una combinación.

            B) Medidas complementarias.

               - Se mantienen los casos en los que procede la quita por resultar inviable el plan de reestructuración, siendo incluso posible con un procedimiento de ejecución hipotecaria en curso en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.

               - Pero se amplían los casos de inviabilidad al bajar de un 60% a un 50% el porcentaje resultante de comparar la cuota con los ingresos de la unidad familiar. Por encima de ese porcentaje, se estima inviable el plan de reestructuración.

            C) Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria.

               - La dación en pago contemplada sigue siendo subsidiaria de las anteriores medidas de reestructuración y quita para los deudores que cumplan los requisitos del artículo 2.

               - Tan sólo varía el interés de demora que ha de pagar el deudor que se mantenga como arrendatario, en caso de impago de la renta: pasa del 20% a tan sólo el 10%.

            D) Disposiciones transitorias sobre el CBP:

               - Ver la D. Ad. 4ª más adelante sobre no devoluciones o ausencia de autorizaciones.

               - Según la D. Tr. 7ª, los procedimientos de aplicación del CBP iniciados y no finalizados, se regirán por lo dispuesto en el RDLey 6/2012, incorporando las adaptaciones necesarias para ajustarse a los cambios que introduce esta Ley en el Código, a partir de que la entidad comunique su adhesión, pero sin que ello pueda empeorar la situación del deudor.

               - La D. Tr. 8ª regula la posible adhesión de las entidades a las modificaciones en el CBP ahora introducidas. Si no se adhieren, seguirán sólo obligadas en los términos de originales del RDLey 6/2012.

DISPOSICIONES ADICIONALES. Son cuatro:

            1ª.- Fondo social de viviendas.

               - Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

               - Se celebrarán contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

               - Los destinatarios originales son las personas que reúnen los requisitos de vulnerabilidad social referidos en el art. 1 (que pueden motivar la suspensión de lanzamientos). Pero, pasados seis meses, puede extenderse a otros colectivos.

               - Esta medida tiene como antecedente la D. Ad. Única del RDL 27/2012, de 15 de noviembre.

            2º.- Informe del Banco de España. En tres meses ha de remitir al Gobierno un informe en el que se analicen las posibles medidas a impulsar para, en aras de garantizar la estabilidad financiera y el correcto funcionamiento del mercado hipotecario, se fortalezca la independencia en el ejercicio de la actividad de las sociedades de tasación y la calidad de sus valoraciones de bienes inmuebles.

            3º.- Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario. La publicará el Banco de España en dos meses. A ella alude el artículo 20 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. También estará disponible gratuitamente en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España

            4ª.- Exención de devolución de ayudas y beneficios fiscales.

               - Daciones en pago a favor del acreedor (o su grupo) y ejecuciones hipotecarias:

                  - No se exigirá la devolución de ayudas estatales para la adquisición

                  - No precisarán autorización administrativa

                  - No se reintegrarán las exenciones o bonificaciones tributarias.

               - Reestructuraciones y quitas dentro del RDLey 6/2012. No se devolverán las ayudas estatales por protección oficial si se modifican las condiciones de los préstamos regulados en los distintos planes estatales de vivienda aun cuando éstos se conviertan en préstamos libres.

               - Pero no se modifica por lo anterior el régimen jurídico de calificación de la vivienda ni el resto de condiciones aplicables a la misma.

               - Según la D. Tr. 10ª, esta D. Ad. 4ª se aplicará tanto a los procedimientos iniciados a la entrada en vigor de esta Ley como a aquellos otros que, habiéndose iniciado antes de dicha fecha, no hayan finalizado.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS. Son nada menos que diez. Algunas de ellas las hemos intercalado al tratar de la materia que afectan, si esta es específica. Y ahora vemos el resto:

            1ª. Procedimientos en curso. Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

            Esta primera D. Tr. marca un principio general de gran vocación retroactiva. Sin embargo, está atemperado por el contenido de alguna de las siguientes.

            2ª. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.

            Su limitación a tres veces el interés legal de dinero será de aplicación:

               - a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley (creo que hay un error de remisión, pues se alude al art. 3.1, que afecta al art. 21 LH, cuando debería haberlo hecho al art. 3.2 que modifica el 114 LH). Este error está corregido en la versión publicada.

               - hipotecas anteriores respecto de intereses que se devenguen con posterioridad

               - intereses devengados antes, pero no satisfechos

            Para procedimientos en curso, judiciales o extrajudiciales, si se ha fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule el importe.

            4ª. Procesos de ejecución.

               - Las modificaciones de la LEC serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.

               - Respecto a las nuevas causas de ejecución, aunque haya pasado –o comenzado- el periodo de oposición, y siempre que no se haya puesto en posesión al adquirente, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición, suspendiéndose, mientras, el proceso.

               - Las previsiones para el caso de remate de vivienda habitual hipotecada insuficiente por importe insuficiente para saldar la deuda (art. 579.2LEC), -y que pueden suponer una quita y participación en plusvalías- serán de aplicación a las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda y que no hayan transcurrido los plazos allí referidos (cinco y diez años). Los plazos anteriores que vencieran a lo largo de 2013 se prolongarán hasta el 1 de enero de 2014. Pero el ejecutante no tendrá que devolver cantidad alguna.

            5ª.  Venta extrajudicial.

                - Intereses de demora. La reforma del art. 114 LH se aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquier que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca. Esto se desprendía claramente del texto remitido por el Congreso al Senado, ya que se hacía remisión al art 3.2 (reforma del artículo 114LH). Sin embargo, en el texto del BOE la remisión se realiza ahora al art. 3.3 (artículo 129). Sin embargo, en cuanto a la demora, la solución es la misma, porque, incluso para las ventas extrajudiciales en curso hay que hacer el recálculo de intereses.

                - Nuevas reglas del artículo 129.  Tras el cambio de remisión apuntado, estas reglas se aplicarán sólo a los procedimientos iniciados a partir del 15 de mayo de 2013.

               - Cláusulas abusivas. Si todavía no se ha producido la adjudicación del bien hipotecado, el Notario acordará su suspensión cuando, en el plazo preclusivo de un mes desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que determine la cantidad exigible.

DISPOSICIONES FINALES.

            1ª. Recuperación del plan de pensiones.

            Se añade una D. Ad. al Texto Refundido de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, que permite la disponibilidad de los derechos consolidados en los planes de pensiones en caso de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual.

            Al ser excepcional, la medida durará dos años, pero podrá prorrogarse.

            Requisitos:

               a) Que el partícipe se halle incurso en un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta extrajudicial en el que se haya acordado enajenar su vivienda habitual.

               b) Que no disponga de otros bienes, derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda objeto de la ejecución.

               c) Que el importe neto de sus derechos consolidados sea suficiente para evitar la enajenación de la vivienda.

            Se realizará un pago único en la cuantía necesaria para evitar la enajenación de la vivienda, sujetándose al régimen fiscal establecido para las prestaciones de los planes de pensiones.

            Esta Disposición será igualmente aplicable a los asegurados de los planes de previsión asegurados, planes de previsión social empresarial y mutualidades de previsión social, y en general a los seguros colectivos que instrumentan compromisos por pensiones en los que se haya transmitido a los asegurados la titularidad de los derechos derivados de las primas pagadas por la empresa así como respecto a los derechos correspondientes a primas pagadas por aquellos.

            2ª.- Información en seguros de vida.

            El Texto Refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados sufre una pequeña variación en su art. 60.3 dedicado a la información al tomador en los seguros de vida. Se determinarán reglamentariamente aquéllas modalidades de seguro de vida en las que se considere que el tomador no asume el riesgo de la inversión.

            3ª.- Títulos competenciales.

            El Estado legisla ejerciendo su competencia exclusiva sobre legislación mercantil y procesal, legislación civil, bases de la ordenación del crédito, banca y seguros, bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica y hacienda general y Deuda del Estado.

            4ª.- Entrada en vigor. El día de su publicación en el BOE, es decir, el 15 de mayo de 2013, día de San Isidro..

            La Ley, curiosamente, carece de disposiciones derogatorias. Ni las de estilo.

          Ver página especial (con artículos y esquema).

          Ver comparativa de artículos.

          Ver antecedentes (ACM)

PDF (BOE-A-2013-5073 - 26 págs. - 393 KB)    Otros formatos    Corrección de errores

CANARIAS. Ley 1/2013, de 25 de abril, de modificación del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.

          Aborda principalmente esta reforma la regulación y distinción en su tratamiento jurídico de las distintas situaciones de las edificaciones fuera de ordenación.

          Parte de Ley de la premisa de que cualquier disconformidad de lo existente con la nueva ordenación conlleva la inclusión de esa preexistencia en el régimen legal de fuera de ordenación y que tal efecto resulta desproporcionado en aquellos casos en los que la disconformidad no impide la nueva ordenación

          En base a lo anterior, la presente modificación distingue entre:

          Situaciones legales de «consolidación» Se da cuando la pervivencia de esa disconformidad no resulta incompatible con la efectiva ejecución o materialización de la nueva ordenación, con un régimen jurídico menos restrictivo.

          Situaciones legales de «fuera de ordenación» Se da cuando la pervivencia de esa disconformidad impide, limita o afecta a la efectiva implantación de la nueva ordenación y, en todo caso, cuando la instalación, construcción o edificación preexistente y disconforme es resultado de la comisión de una infracción urbanística sobre la que no cabe articular los mecanismos de restablecimiento de la legalidad.

          Finalmente, respecto de los suelos urbanos consolidados, se propone modificar el artículo 34 c) TRLOTENC, permitiendo el incremento de la edificabilidad media y de la densidad global permitida hasta 500 habitantes o 15.000 metros cuadrados de edificación residencial o de alojamiento turístico por hectárea, en el caso de suelos urbanos consolidados en los que se acometan operaciones de renovación o rehabilitación.

          Entró en vigor el 6 de mayo de 2013. (GGB)

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*LEY DE COSTAS. Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

          Ver archivo especial.

          Esta Ley tiene dos únicos artículos y muchas disposiciones adicionales, transitorias y finales (9, 5 y 4).

          El primer artículo modifica profundamente la Ley de Costas de 1988, afectando a 43 apartados diferentes.

          El breve artículo segundo se dedica a la prórroga extraordinaria y selectiva de las concesiones otorgadas al amparo de la normativa anterior, que se ha recogido en la prensa como una amnistía de viviendas, situadas fundamentalmente en la zona de servidumbre de costas. Trata de evitar así la extinción de las concesiones que comenzarían a expirar en 2018.

          La Exposición de Motivos enlaza la reforma con diversos preceptos de la Constitución como:

             - el art. 45 que proclama, como principio rector de la política social y económica, el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona así como el deber de conservarlo.

             - el art. 132 que establece como dominio público la zona marítimo-terrestre, las playas y el mar territorial.

             - los artículos 148 y 149 reguladores de las competencias en materia de medio ambiente. Ver D. F. 2ª.

          El Legislador afronta con la reforma varios retos:

             - Lograr un equilibrio entre el respeto al medio y el ejercicio de actividades que sean consideradas con su conservación.

             - No dilatar los efectos de su regulación demasiado en el tiempo (aspecto que critica al legislador de 1988).

             - Tratar de ofrecer una mayor seguridad estableciendo un marco en el que las relaciones jurídicas en el litoral puedan tener continuidad a largo plazo. Pretende identificar, a cambio, aquellos supuestos que suponen una grave amenaza a la sostenibilidad del litoral para actuar sobre ellos con toda resolución.

             - Respetar el complejo reparto competencial que se da sobre el litoral, de acuerdo con la interpretación que el Tribunal Constitucional ha hecho, entre otras, en su sentencia núm. 149/1991, de 4 de julio. Al respecto, el Estado puede legislar atendiendo a:

                a) que es garante de la protección y defensa del demanio marítimo-terrestre (art. 132.2)

                b) la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (art. 149.1.1.ª)

                c) la competencia para dictar la legislación básica sobre protección del medio ambiente (art. 149.1.23.ª).

Protección del litoral.

          La Ley pretende fortalecer la protección de sus ecosistemas, tanto en su vertiente preventiva como defensiva.

             - Se hace obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes que forman parte del  dominio público marítimo-terrestre en el plazo de dos años.

             - La Administración General del Estado, a través del Delegado del Gobierno, podrá suspender en vía administrativa los actos y acuerdos adoptados por las entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o de la servidumbre de protección (art. 119.2).

             - Se desarrolla el control administrativo ambiental. Por ejemplo, la prórroga de las concesiones existentes queda sometida a un informe ambiental que determinará los efectos de la ocupación y las condiciones.

             - Se prevé intensificar la protección de determinados espacios, en desarrollo reglamentario

             - Se instauran mecanismos de control ambiental sobre actividades y usos que se desarrollan en el dominio público y en la zona de servidumbre de protección.

             - Respecto al uso de las playas, tendrán tratamiento diferenciado las urbanas y las naturales.

             - La ley introduce criterios de eficiencia energética y ahorro de agua en las obras de que se permiten realizar en los inmuebles que ocupan la zona de servidumbre de protección y el dominio público, a través de una declaración responsable

Aumento de la seguridad jurídica.

          El legislador se ha visto acuciado por la presión exterior procedente de ciudadanos de diversas nacionalidades con propiedades en zonas afectadas por la legislación de Costas, llegando a producirse incluso un informe del Parlamento Europeo (de 20 de febrero de 2009).

          Entre las medidas destacan:

             - Se mejora la delimitación del concepto de dominio público marítimo-terrestre, tanto en lo que se refiere a la zona marítimo-terrestre como a las playas y se definen los accidentes geográficos. Se excluyen los terrenos inundados artificialmente que antes no eran demaniales.

             - Se excluyen determinados terrenos de núcleos de población del dominio público marítimo-terrestre, núcleos residenciales y áreas de viviendas históricamente consolidadas y antropizadas, todos con anterioridad a 1988.

             - Se desarrolla el procedimiento de deslinde con su vertiente registral y sus consecuencias, previendo su publicidad adicional en la web del Ministerio de Medio Ambiente.

             - Se concretan más las limitaciones a la propiedad privada de los terrenos contiguos al domino público.

             - Se modifican las reglas que rigen las concesiones y autorizaciones. En régimen concesional, el plazo máximo de duración pasa a ser de setenta y cinco años y se permite la transmisión mortis causa (notificación en cuatro años) e inter vivos (previa autorización) de las concesiones. También se da una solución a los titulares registrales de terrenos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para que sean concesionarios (D. Tr. 1ª).

             - Se modifica el régimen de infracciones y sanciones.

Cambio climático.

          Se incorporan regulaciones específicas para afrontar los efectos del cambio climático en el litoral como la introducción de un régimen específico para los tramos del litoral que se encuentren en riesgo grave de regresión.

          En las áreas así declaradas, se limitan las ocupaciones y se prevé que la Administración pueda realizar actuaciones de protección, conservación o restauración, respecto de las que podrá establecer contribuciones especiales.

          Se exige que a los proyectos para la ocupación del dominio público se acompañe una evaluación prospectiva sobre los posibles efectos del cambio climático.

          Se incorpora como causa de extinción de las concesiones, el supuesto de que las obras o instalaciones estén en riesgo cierto de ser alcanzadas por el mar.

          El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente asume la obligación de elaborar una estrategia para la adaptación de la costa a los efectos del cambio climático.

Concesiones.

          El concesionario tendrá derecho al uso privativo de los bienes objeto de concesión. Pero ahora se añaden otras utilizaciones que han de respetarse por interés público (art. 64)

          No podrán ser titulares de concesiones las personas en quienes concurra alguna de las prohibiciones de contratar previstas en el RDLeg 3/2011, de 14 de noviembre. También se regulan los casos de concursos (art. 65).           El plazo puede llegar a los setenta y cinco años (antes 30), aunque reglamentariamente, se establecerán los plazos máximos de duración de las concesiones en función de los usos a que las mismas se destinen (art. 66).

          Los plazos podrán ampliarse, respetando en todo caso el plazo máximo de setenta y cinco años, cuando el concesionario presente proyectos de regeneración de playas y de lucha contra la erosión y los efectos del cambio climático, aprobados por la Administración.

          Las concesiones serán inscribibles en el Registro de la Propiedad. Extinguida la concesión, la inscripción será cancelada de oficio o a petición de la Administración o del interesado. Art. 70.1 que no varía.

          Las concesiones serán transmisibles por actos inter vivos (antes no, salvo excepciones) y mortis causa.

             - La transmisión inter vivos solo será válida si con carácter previo la Administración reconoce el cumplimiento, por parte del adquirente, de las condiciones establecidas en la concesión.

             - En caso de fallecimiento del concesionario, sus causahabientes, a título de herencia o de legado, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones de aquel, siempre que en el plazo de cuatro años (antes un año) comuniquen expresamente a la Administración el fallecimiento y la voluntad de subrogarse. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiera hecho la comunicación, la concesión quedará extinguida.

          La constitución de hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones transmisibles, así como el embargo de las mismas, deberán ser comunicados previamente a la Administración concedente por la persona o la entidad a cuyo favor se constituye el derecho. Esto no ha variado.

          Hay cuatro nuevas causas por las que se extingue la ocupación, lo que es aplicable también a autorizaciones (art. 78)

          Se modifica la regulación del canon que ha de pagarse en concesiones y autorizaciones (art. 84)

Prórroga extraordinaria de las concesiones.

          Beneficiarios:

             - Las concesiones para la ocupación del dominio público marítimo-terrestre existentes, que hayan sido otorgadas antes del 31 de mayo de 2013.

             - Los titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento amparado por la D. Tr. 1ª , previa solicitud de la correspondiente concesión.

             - Se exceptúan las concesiones en la zona de servicio de los puertos. Para puertos que no sean de interés general, ver D. Tr. 5ª.

          Aspectos temporales:

             - El concesionario podrá solicitar la prórroga desde el 31 de mayo de 2013 hasta que se extinga el plazo original de la concesión.

             - El plazo de la prórroga se computará desde la fecha de la solicitud, con independencia del plazo que reste para la extinción de la concesión que se prorroga.

             - La duración de esta prórroga no excederá de setenta y cinco años.

             - Puede acordarse por un plazo de duración inferior, y prever prórrogas sucesivas hasta un total de 75 años.

          Instalaciones e industrias. Puede precisarse informe del órgano ambiental de la Comunidad Autónoma, que puede fijar condiciones.

          Normativa. Las concesiones así prorrogadas se regirán en todo lo demás, por lo dispuesto en la Ley de Costas.

Autorizaciones.

          Se aumenta el plazo máximo de duración de un año a cuatro años.

          Siguen otorgándose con carácter personal e intransferible intervivos, salvo en el caso de vertidos, y sin ser inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues el art. 52.3 no ha variado.

Contribuciones especiales.

          Podrán imponerse contribuciones especiales cuando de la ejecución de las obras que se realicen en el dominio público marítimo-terrestre para su protección, defensa o mejora, o para la de los terrenos colindantes, resulte la obtención por personas físicas o jurídicas de un beneficio especial, aunque este no pueda fijarse en una cantidad concreta.

          El aumento de valor de determinadas fincas como consecuencia de la ejecución de las obras tendrá, a estos efectos, la consideración de beneficio especial.

          Se crea para ello un capítulo y un nuevo artículo, el 87 bis.

Servidumbre de protección.

          Se prevé reducir el ancho de esta servidumbre de 100 metros:

             - A 20 metros en relación con los núcleos de población que no están en suelo calificado como urbano, pero que en 1988 ya tenían características propias de él.

             - En los márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas, hasta 20 metros.

          La Ley permite a los titulares de las edificaciones que legítimamente la ocupan, realizar las obras de reparación, mejora, modernización y consolidación, siempre que no impliquen un aumento de volumen, altura ni superficie, sustituyendo la autorización administrativa autonómica por una declaración responsable en la que tendrán que incluir, como ya se ha indicado, que tales obras cumplen con los requisitos de eficiencia energética y ahorro de agua.

Urbanizaciones marítimo-terrestres.

          Se regulan desde la perspectiva del dominio público marítimo-terrestre, garantizando que los canales navegables sean dominio público y que el instrumento de ordenación territorial o urbanística prevea, a través de viales, el tránsito y el acceso a los canales.

Bienes declarados de interés cultural.

          La ley prevé que, si estos bienes ocupan el dominio público, se les otorgue una concesión y se les aplique su régimen jurídico propio. Se ha de solicitar antes del 31 de mayo del 2014.

Deslinde.

          A él se dedican los artículos 11 al 16.

          Sirve para la determinación del dominio público marítimo-terrestre y se practicará por la Administración del Estado, incoándose de oficio o a petición de un interesado.

          Determinadas personas han de ser citadas, como los colindantes y, aparte, La Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento afectados deberán de informar en un mes.

          El acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañado del plano del área afectada por el mismo y de la relación de propietarios afectados, se notificará al Registro de la Propiedad, interesando certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a nombre de los titulares que resulten del expediente y de cualesquiera otras fincas que resulten del plano aportado y de los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, así como la constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de ellas.

          Con carácter simultáneo a la expedición de la referida certificación, el registrador extenderá nota marginal en el folio de las fincas de las que certifique, en la que hará constar:

             a) La incoación del expediente de deslinde.

             b) La expedición de la certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas por el deslinde.

             c) La advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde, pudiendo así, las fincas incorporarse, en todo o en parte, al dominio público marítimo-terrestre o estar incluidas total o parcialmente en la zona de servidumbre de protección.

             d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del procedimiento de deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico registrales contradictorias con el deslinde.»

          La providencia de incoación del expediente de deslinde implicará la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones en el dominio público marítimo-terrestre y en su zona de servidumbre de protección hasta que se resuelva.

          El deslinde aprobado:

             - Declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados. Esta redacción no ha cambiado.

             - Es título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde, lo que precisa desarrollo reglamentario.

             - Es título para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes de dominio público. En todo caso los titulares inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial.

             - La Administración del Estado deberá inscribir en el Registro de la Propiedad los bienes de dominio público marítimo-terrestre, de acuerdo con la Ley Patrimonio AAPP. Tiene dos años que vencen el 31 de mayo de 2015.

          Los deslindes se revisarán cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre.

          Los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado, por setenta y cinco años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon.

          Los titulares de las obras e instalaciones que tras la revisión del deslinde se incorporen a la zona de servidumbre de protección podrán realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie. Deben de suponer una mejora en la eficiencia energética y en el consumo de agua. Vale con una declaración responsable, salvo en las obras o instalaciones afecten a la servidumbre de tránsito donde se precisará, con carácter previo, informe favorable de la Administración del Estado.

          Las acciones civiles sobre derechos relativos a terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben a los cinco años, computados a partir de la fecha de la aprobación del deslinde. Misma redacción 8art. 14)

          Disposiciones adicionales que tratan del deslinde.

             1ª. Las líneas de deslinde se publicarán en la sede electrónica del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.

             2ª. La Administración General del Estado deberá proceder a iniciar la revisión de los deslindes ya ejecutados y que se vean afectados como consecuencia de la aprobación de la presente Ley.

             3ª. Deslinde en determinados paseos marítimos.

             4ª. Deslinde de la isla de Formentera.

             5ª. Reintegro del dominio de los terrenos que dejan de formar parte del dominio público marítimo-terrestre a aquellas personas –o sus causahabientes- que, en el momento de la entrada en vigor de la Ley de 1988, eran propietarias, con título inscrito en el Registro de la Propiedad, de terrenos que pasaron a formar parte del dominio público marítimo-terrestre por aplicación de aquella, una vez revisados los correspondientes deslindes.

             6ª. Reintegro del dominio de los terrenos de las urbanizaciones marítimo-terrestres que dejen de formar parte del dominio público marítimo-terrestre, a favor de las personas que, a la entrada en vigor de esta Ley de 2013, sean titulares de terrenos inscritos en el Registro de la Propiedad, situados en esas urbanizaciones, una vez sean revisados los correspondientes deslindes.

Inmatriculación y excesos de cabida (arts. 15 y 16 que siguen igual, pero se recogen como recordatorio)

          Cuando se trate de inmatricular fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquéllas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.

          Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo.

          Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable (tras 30 días se estima así).

          Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.

          Las mismas reglas se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre.

          Siempre que el título registral contenga la indicación de que la finca linda con el mar, la colindancia se entenderá referida al límite interior de la ribera del mar, incluso en los casos de exceso de cabida.

Infracciones y sanciones.

          Están reguladas en el Título V (arts. 90 al 109).

          Aumentan los supuestos tipificados.

          Se reduce el plazo de prescripción de las infracciones graves (de cuatro a dos años) y el de las leves (de un año a seis meses). La prescripción de las sanciones tiene un plazo similar.

          Prescribe a los quince años la acción para exigir al obligado la restitución de las cosas y reposición a su estado anterior, con la indemnización de daños irreparables y perjuicios causados.

          La sanción será normalmente una multa que se determinará con arreglo a los criterios del art. 97.

Derecho transitorio.

          Se modifican dos disposiciones transitorias de la Ley de Costas (la 1ª y la 4ª), aparte de las de la propia Ley, que son cinco.

          D. Tr. 1ª Ley de Costas. 

             - Con la reforma, los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de esta Ley, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión. Se precisa un informe especial para terrenos dedicados a ciertas instalaciones e industrias. Y todo ello sin perjuicio de las acciones civiles que aquellos puedan ejercitar en defensa de sus derechos.

             - En los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la presente Ley, con los efectos generales ya dichos, aunque hayan sido ocupados por obras. Los titulares registrales de los terrenos, amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que resulten comprendidos en el deslinde practicado pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre en los términos antes referidos.

             - Si los terrenos afectados hubieran sido inundados artificial y controladamente como consecuencia de obras o instalaciones realizadas al efecto y estuvieran destinados a actividades de cultivo marino o a salinas marítimas se excluirán del dominio público marítimo-terrestre, aun cuando sean naturalmente inundables. Se les aplicará el régimen previsto para la zona de servidumbre de protección.

          D. Tr. 4ª Ley de Costas.  Dicta reglas para las obras e instalaciones hechas sin la autorización o concesión, pero legalizadas por razones de interés público y a las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia anterior a la entrada en vigor de esta Ley, pero que resulten contrarias a lo establecido en la misma.

          a) Si ocupan terrenos de dominio público marítimo-terrestre, serán demolidas al extinguirse la concesión, pero ahora se permite, mientras, realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes.

          b) Hay reglas más restrictivas, si se emplazan en la zona de servidumbre de tránsito, al exigirse informe favorable previo de la Administración del estado.

          c) En el resto de la zona de servidumbre de protección, podrán realizarse obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. En caso de demolición total o parcial, las nuevas construcciones deberán ajustarse íntegramente a las disposiciones de esta Ley.

          Para hacer estas obras se exige una declaración responsable, una mejora en la eficiencia energética y en el consumo de agua.

          D. Tr. 1ª de la Ley. Está relacionada con la D. Tr. 3ª.3 Ley de Costas que se refiere a los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley de 1988. En el plazo de dos años se podrá instar que ese régimen se aplique igualmente a los núcleos o áreas que, a su entrada en vigor, no estuvieran clasificados como suelo urbano pero que, en ese momento, reunieran alguno de los requisitos que enumera.

          D. Tr. 2ª de la Ley. Fija el plazo de un año para solicitar la concesión de ocupación de bienes declarados de interés cultural.

          D. Tr. 3ª de la Ley. Los procedimientos administrativos en trámite que se encuentren pendientes de resolución a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, deberán ser resueltos conforme a la nueva normativa, respetando los actos de trámite ya dictados si no producen un efecto contrario a esta Ley.

          D. Tr. 4ª de la Ley. Para el cumplimiento de la obligación de inscribir los bienes de dominio público, la Administración General del Estado tendrá un plazo de dos años contados a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

          D. Tr. 5ª de la Ley. Se refiere a la prórroga de las concesiones para puertos que no sean de interés general. Podrán prorrogarse en los mismos términos y condiciones que los previstos en la legislación estatal de puertos de interés general, pero la duración de la prórroga no podrá ser superior a la mitad del plazo máximo de vigencia establecido para éstos.

          D. Ad. 9ª. Garantía del funcionamiento temporal de ciertas instalaciones de depuración.

Exclusión de determinados núcleos de población del dominio público marítimo-terrestre.

          Se refiere a ello la D. Ad. 7ª remitiéndose al anexo de la Ley

          Los terrenos excluidos podrán ser transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley Patr. AAPP. Una Orden determinará el procedimiento de identificación de los interesados a cuyo favor pueda efectuarse la transmisión y el negocio jurídico que deba utilizarse.

          La escritura pública de transmisión será título suficiente para rectificar las situaciones contradictorias que aparezcan en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

          La efectividad de la exclusión estará condicionada a la formalización de los correspondientes negocios de transmisión.

          Los núcleos que se excluyen, en la extensión que se fija en la planimetría, son los siguientes:

             • Serra Grossa, término municipal de Alicante, provincia de Alicante.

             • Puerto de Santa Pola, término municipal de Santa Pola, provincia de Alicante.

             • Poblado Marítimo de Xilxes (Castellón), término municipal de Xilxes, provincia de Castellón.

             • Empuriabrava, término municipal de Castelló d'Empuries, provincia de Girona.

             • Platja d'Aro, término municipal de Castell Platja d'Aro, provincia de Girona.

             • Ría Punta Umbría, término municipal de Punta Umbría, provincia de Huelva.

             • Caño del Cepo, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.

             • Casco urbano, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.

             • Pedregalejo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.

             • El Palo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.

             • Moaña, término municipal de Moaña, provincia de Pontevedra.

             • Oliva, término municipal de Oliva, provincia de Valencia.

Reglamento de Costas. En el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará su revisión y dictará las disposiciones reglamentarias precisas para el desarrollo y ejecución de esta Ley.

Entrada en vigor. El 31 de mayo de 2013. (JFME)

          Ver archivo especial (con esquema).

          Ver comparativa de artículos.

          Ver antecedentes de Albert Capell

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CONCURSO REGISTROS DGRN. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca la provisión en concurso ordinario n.º 288 de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

          Salen 37 plazas.

          El plazo concluye, salvo error, el sábado 8 de junio.

          Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2013-5472 - 5 págs. - 284 KB)    Otros formatos

CONCURSO REGISTROS CATALUÑA. Resolución de 14 de mayo de 2013, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario n.º 288 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

          Salen 6 plazas.

          El plazo concluye, salvo error, el sábado 8 de junio.

          Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2013-5476 - 5 págs. - 330 KB)    Otros formatos

JUBILACIONES.

          Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Torredonjimeno, don Antonio Pulgar Cantos.

          Se jubila al notario de Segovia, don Manuel Fermín Domínguez Rodríguez.

          Se jubila al notario de Olot, don Manuel Faus Pujol.

          Se jubila al notario de San Vicente del Raspeig/Sant Vicent del Raspeig, don José María Carreño Marín.

          Se dispone la jubilación voluntaria del Notario de Fuengirola, don Francisco García Serrano.

          Se jubila al notario de Alacant/Alicante, don Antonio Ripoll Jaén.

          Se jubila al notario de Badalona, don Vicente Benjamín Oltra Colomer.

          Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Sevilla, don Luis Justino Peché Rubio.

          Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Ontinyent, don José Antonio Otegui Tellería

          Se jubila al notario de Santa Cruz de Tenerife, don Juan José Esteban Beltrán.

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156. EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE POR GASTOS DE COMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Resolución de 4 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Castelldefels, por la que se suspende la toma de anotación preventiva de embargo sobre determinada finca.

          Supuesto: Se plantea si es posible la práctica de un embargo frente a la herencia yacente o herederos desconocidos de una persona, pues entiende el Registrador que al estar dicho demandado fallecido, el embargo debe dirigirse contra sus herederos ciertos y determinados o bien contra el administrador judicial.

          Así lo entiende la Dirección General siguiendo su propia doctrina según la cual en procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

          Ahora bien, precisa el Centro Directivo que existen especialidades en el proceso monitorio de reclamación de gastos de comunidad en una propiedad horizontal: así es obligación de los propietarios (art. 9 h  e i LPH) «comunicar… el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En su defecto se tendrá por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo», así como «comunicar…., el cambio de titularidad de la vivienda o local» y que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste». En este caso se han cumplido las notificaciones a que se refieren el art. 21.2 que establece como requisito para la utilización del procedimiento monitorio la «previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda … siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art 9». Y, el párrafo 4 prevé que «se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral» que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el deudor. En este supuesto de demanda contra la herencia yacente y contra los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se cumple el requisito de demandar a la herencia yacente y herederos indeterminados o desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de propietarios. Lo que ocurre es que las circunstancias que permitirían tener por cumplimentados los anteriores requisitos (que se trata de un procedimiento monitorio, que se intentó la notificación al titular registral y que éste falleció intestado), no resultan de la documentación presentada sino de la que acompaña al escrito de recurso lo que impide tenerla en cuenta (art. 326 LH) En consecuencia se confirma la nota sin perjuicio de que la presentación de la documentación permitirá su oportuna toma de razón. (MN)

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*157. ACTAS DE NOTORIEDAD SOBRE EXCESOS DE CABIDA, CON DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. USO DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES. Resolución de 4 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la inscripción de dos actas de notoriedad acreditativas de sendos excesos de cabida.

          Hechos: Se presentan a inscripción dos actas notariales de notoriedad, tramitadas con arreglo al artículo 53.10 de la Ley 13/96., en las que se declaran justificada la notoriedad de sendos exceso de cabida, Con carácter previo el registrador había emitido un informe sobre la posibilidad de registrar dichos excesos de cabida en el que admitía la vía de esas actas de notoriedad con determinados requisitos.

          El registrador deniega la inscripción por tener dudas de la identidad de las fincas a las que se refiere el exceso, por faltar el consentimiento de los colindantes, por falta de tracto sucesivo en una finca colindante, y por falta de expresión de causa para el caso de que no se tratara de una mera rectificación de cabida.

          El notario recurre con profusión de argumentos del caso concreto. Considera importante destacar que en el Informe previo el registrador no manifestó las dudas sobre la identidad de las fincas y de los excesos, y que la inscripción del exceso no supone doble inmatriculación, por lo que no están justificadas las dudas; por otro lado argumenta que el registrador al exigir el consentimiento de los colindantes en realidad está exigiendo la rectificación simultanea de todas las fincas de la zona, las del exceso de cabida y las colindantes, rectificación que sólo puede hacerse con la colaboración de dichos colindantes. Discrepa también de la necesidad de consentimiento de los colindantes, de la necesidad de tracto para los colindantes como titulares registrales y de la necesidad de expresión de una causa para la inscripción del exceso de cabida.

          La DGRN declara que el Informe del registrador no es vinculante en este caso, ya que responde a una petición de información, pues el Informe sólo es vinculante cuando se emite en supuestos de denegación o suspensión del título, conforme al artículo 253.3 de la LH.

          Estima también justificadas las dudas sobre la identidad de la finca por las razones concretas que expresa, recordando una vez más que sólo son inscribibles excesos de cabida que supongan la rectificación de un error, pues para otro caso habrá que acudir a la vía de inmatricular el exceso. Admite como uno de los elementos de valoración de la identidad de la finca las bases gráficas del Registro (Geobase).

          Por otro lado desestima los restantes defectos alegados por el registrador, así: no es necesario obtener el consentimiento de los titulares de fincas colindantes, pues su intervención está prevista a los efectos de que puedan alegar lo que estimen oportuno, ni es necesario notificar al que aparece como titular en el Registro, pues hay que notificar al titular real, y no es necesario expresar la causa del exceso, pues como se ha dicho el exceso de cabida sólo puede ser una rectificación de la cabida anterior, sin variación de linderos. (AFS)

          Se transcribe el resumen que hace la DGRN sobre la normativa reguladora de las bases gráficas registrales:

          “4. La posibilidad de utilizar aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas, se encuentra expresamente prevista en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición adicional 28ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al señalar que «los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente», en respuesta a una de las necesidades tradicionalmente sentida en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva de poder identificar las fincas objeto del tráfico jurídico mediante soporte cartográfico que permita su precisa delimitación territorial, robusteciendo la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias (cfr. Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000).

          Este criterio se encuentra ratificado en el artículo 33.4 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, según redacción dada por Ley 2/2011, de 4 de marzo, cuando determina que «con el fin de facilitar la utilización de la cartografía catastral como cartografía básica para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad, la Dirección General del Catastro proporcionará acceso al servicio de identificación y representación gráfica de dichas fincas sobre la cartografía catastral, mediante el sistema interoperable que responderá a las especificaciones que se determinen por Resolución de la Dirección General del Catastro. En los supuestos en que se hubiera utilizado medios o procedimientos distintos de la cartografía catastral para la identificación gráfica de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá aplicarse el procedimiento de rectificación por ajustes cartográficos establecido en el artículo 18.3 de esta Ley».

          Completa dicha normativa el artículo 18.d) del mismo Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, según redacción dada por Ley 2/2011, de 4 de marzo, al disponer que «la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias», es decir, sus funciones calificadoras (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).”

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161. RECHAZO A EMITIR 26 CERTIFICACIONES. Resolución de 8 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 17 a la expedición de diversas certificaciones.

          La DGRN desestima el recurso contra la negativa del registrador a expedir las veintiséis solicitudes de certificación diciendo que “el recurso no puede prosperar porque no se solicita del registrador que certifique del contenido del Registro sino que emita juicios, corrobore opiniones o contradiga la argumentación del solicitante, cuestiones todas ellas ajenas a lo que nuestro ordenamiento jurídico determina que implica la acción registral de certificar. Como resulta de los artículos 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria el objeto de la certificación consiste en poner de manifiesto el contenido del Registro en los términos y bajo las condiciones que se establecen en su articulado.

          Y añade que “Las apreciaciones anteriores hacen innecesario entrar a analizar la cuestión de la falta de interés legítimo apreciada por el registrador ya que ésta se refiere al supuesto de solicitud de expedición de certificación del contenido del Registro lo que, como resulta de las anteriores consideraciones, no es el caso.” (JDR)

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162. EMBARGO SOBRE BIENES DE CONCURSADO CON CONVENIO APROBADO E INSCRITO. Resolución de 8 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la anotación preventiva de embargo sobre los bienes de una sociedad declarada en concurso, con convenio aprobado.

          Se plantea si puede practicarse anotación de embargo cuando consta inscrito el convenio aprobado en el procedimiento de concurso de acreedores del deudor.

          Así lo entiende la Dirección General. Después de analizar la particular naturaleza del convenio aprobado en un concurso llega a esta conclusión de conformidad con los arts. 133 apdos. 2, 3, y 4 LC que disponen: que desde el convenio cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, quedando sustituidos por los que, en su caso, se establezcan en el propio convenio, ….; y el art. 137. 1 prevé que en el convenio se puedan establecer medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor… siendo estas medidas prohibitivas y limitativas inscribibles en los registros públicos, con la especialidad de que la inscripción no impedirá el acceso al registro de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso, se ejercite. De acuerdo con ello y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación que pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor (art 1.911 CC), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo ordenadas por juzgados o Administraciones distintos, por cuanto, como proclama el art. 133 LC desde la eficacia del convenio cesan todos los efectos de la declaración de concurso. (MN)

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164. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR UNA TERRAZA INSERTA DENTRO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Resolución de 9 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ferrol a la inscripción de un expediente de dominio de inmatriculación.

          Hechos: Se pretende inmatricular como finca independiente una terraza de 32 metros cuadrados que se dice está situada sobre una vivienda de la planta baja de un edificio en propiedad horizontal. Se presenta como título formal un Auto judicial de declaración de dominio dictado en un expediente de dominio. No hay referencia catastral de la terraza a inmatricular.

          El Registrador deniega la inscripción por cuanto al formar parte la terraza de una finca en propiedad horizontal es necesario el consentimiento de todos los propietarios de dicha propiedad horizontal.

          El recurrente alega que el registrador tiene que acatar las decisiones judiciales firmes, que la terraza no forma parte de la citada vivienda, sino que está sobre ella, y que, en todo caso, han sido citados todos los posibles interesados por edictos.

          La DGRN confirma la nota de calificación recordando que el registrador debe dar cumplimiento a las resoluciones judiciales pero también tiene que proteger al titular registral, el cual debe haber sido emplazado en el procedimiento judicial. Argumenta además, en el presente caso, que no cabe duda de que la terraza forma parte de la propiedad horizontal, y que por ello no puede inscribirse la terraza y en consecuencia modificarse la propiedad horizontal sin el consentimiento de la totalidad de los copropietarios, que debían de haber sido emplazados en el procedimiento judicial. (AFS)

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165. EMBARGO EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE APREMIO CONTRA TITULAR REGISTRAL EN CONCURSO NO INSCRITO. Resolución de 9 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tomelloso e interino de Lillo, por la que se suspende la toma de razón de un embargo recaído en procedimiento administrativo.

          Supuesto: Se plantea si puede practicarse Anotación de Embargo en procedimiento administrativo cuando el deudor está en situación de concurso, siendo la diligencia de embargo de fecha anterior a su declaración con la circunstancia que en el Registro no consta la declaración de concurso sino que resulta de Registro Centralizado del Libro de Alteraciones en las Facultades de Administración y Disposición al haberse anotado en el Registro Mercantil.

          La Dirección reitera su doctrina según la cual y, en base a los arts. 55 y 56 de la LC, sobre todo tras la reforma  por la Ley 38/2011, declarado el concurso, no caben anotaciones de embargo administrativo en tanto no conste el pronunciamiento del Juez de lo Mercantil relativo a que los bienes no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado.

          Respecto a la alegación de que al tiempo de la presentación del mandamiento no consta el auto de declaración de concurso, también la rechaza porque entiende que la declaración del concurso no constituye propiamente una carga sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita sin que se produzca el conflicto de prioridad. Entiende que la intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, (art.21.2 LC), con independencia  de que se haya dado o no al auto la publicidad de los arts 23 y 24 LC. Desde ese momento, los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del concurso aunque dicha circunstancia sólo resulte de asiento practicado en el Libro de incapacitados. (MN)

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166. PRESENTACIÓN DE SEGUNDA O ULTERIOR COPIA DE UN DOCUMENTO INSCRITO. CONCORDANCIA CON EL CONTENIDO DEL REGISTRO. Resolución de 11 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la presentación de segunda copia de la escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

          Hechos: Se presenta en el Registro una segunda copia autorizada de una escritura de constitución de sociedad a los efectos de que se le ponga nota con los datos de la inscripción practicada en su día.

          La registradora se niega pues según su nota de calificación existen discrepancias entre uno de los artículos  de esa segunda copia y el contenido del registro. En concreto en lo relativo a la fecha del comienzo de las operaciones que según el registro es de 31 de diciembre y según la segunda copia presentada es el 30 de septiembre. A estos efectos la registradora solicita se le presente la primera copia, copia original dice, a los efectos de comprobar el error padecido. Califica el defecto de insubsanable.

          El notario recurre diciendo en su escrito que todas las copias autorizadas tienen el mismo valor (cfr. art. 221 RN) sin que se pueda “presuponer un error notarial en una copia autorizada que se ha extraviado, cuando no hay motivos, ni indicios para suponer tal error” y por consiguiente esa segunda copia sería suficiente para la rectificación del registro.

          La registradora por su parte informa que la copia “no se ha presentado para llevar a efecto rectificación alguna sino únicamente a los efectos de la extensión de la nota de segunda copia de otra ya inscrita”.

          Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

          La DG,  aclara en términos didácticos, que “en los casos de presentación de segunda o ulterior copia de un documento inscrito, la actuación registral debe concretarse en la expresión de que el documento presentado no se inscribe por cuanto otra copia del mismo está debidamente inscrita, en su caso, en unión de los documentos complementarios o subsanatorios que en su momento causaron dicha inscripción, en los términos que figuran en el asiento del Registro, con la correspondiente consignación de los datos registrales del asiento”.

          Añade a continuación, aunque realmente  no sería necesario que lo dijera, que dado que la situación registral puede haber cambiado “podría, a petición expresa del interesado, expedirse certificado expresivo de la situación registral producida por el despacho de aquella primera copia y de la situación registral vigente”.

          Comentario: Es bastante frecuente que por pérdida o destrucción de la primera copia inscrita, se presenten en el RM segundas copias, sobre todo de escrituras de constitución de sociedades, con la solicitud de la extensión de nota de que la primera copia ya fue inscrita con expresión por supuesto de los datos de la inscripción. Debo confesar que nunca se me ha ocurrido cotejar o decir que cotejen la segunda copia presentada con los datos que constan en la inscripción, ni en cuanto a los fundadores o el capital suscrito por cada uno de ellos, ni  en cuanto al contenido de los estatutos. Por ello es de alabar la escrupulosa forma de trabajo de la registradora calificante. No obstante la nota que extendemos se limita a expresar lo que dice la DG: Que la copia presentada no se inscribe pues ya consta inscrita en virtud de otra copia y por supuesto en ese nota se relacionan, aunque no se acompañen con la misma, todos los documentos que se tuvieron en cuenta para la inscripción y si algo no fue inscrito en virtud de solicitud de inscripción parcial, también se reflejará ese dato.

          En estos casos, lo que realmente considero importante al extender esa nota de no inscrito por previa inscripción es expresar a continuación de los datos de inscripción que esa nota “no acredita la situación actual de la sociedad, ni la vigencia del cargo de administrador nombrado en la misma, sino que lo único que acredita es que otra copia fue, en su fecha, debidamente inscrita con los datos expresados”. De esta forma al hacer uso de esa copia nadie se llamará a engaño por creer que la copia con fecha actual puede acreditar que todo sigue en el registro como estaba en el momento de inscribir la primera copia, sino que si se desea saber la situación vigente de la sociedad, a una fecha concreta, se debe proceder como indica la DG en su fundamento de derecho y pedir certificación del registro, literal o en relación, sobre la situación vigente de la sociedad. (JAGV)

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168. AMPLIACIÓN OBRA ANTIGUA SIN CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN. PRESCRIPCIÓN. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. COMPATIBILIDAD DEL USO DEL SUELO CON EL PLANEAMIENTO. Resolución de 15 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva. 

          La calificación recurrida plantea la necesidad de que se acredite, para la inscripción de una ampliación de edificación antigua en Andalucía, además de la antigüedad de ésta y de que han transcurrido los plazos de prescripción del derecho de la Administración para el restablecimiento de la legalidad urbanística, el certificado de hallarse la finca fuera de ordenación o asimilado a dicho régimen jurídico, la acreditación de que el uso de la finca se ajusta o no a la ordenación urbanística vigente, y la licencia de ocupación o utilización, así como la acreditación de que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter de bien demanial ni está afectado por una servidumbre de uso público general.

          La DGRN revoca la calificación registral reiterando sus argumentos, entre otros, el de  que “la no aportación de la citada resolución administrativa no implica en ningún caso el cierre registral”, o de que “la posibilidad legal de inscripción registral de la edificación ilegítima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido –a pesar que su uso, como ilícito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicción con la ordenación–, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripción a la expedición de licencia de ocupación o utilización.”

          Y añade que “Tampoco puede confirmarse el defecto relativo a la necesidad de acreditar que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene el carácter de demanial o que no está afecto a una servidumbre de uso público general. Del apartado a) del artículo citado se deduce con claridad que basta que este extremo no resulte del historial de la finca, ni del propio título calificado, para que la inscripción pueda ser practicada. Y ello es lógico pues hay que recordar que ninguna dificultad existirá para que el registrador pueda apreciar por el contenido del propio Registro el carácter demanial del bien, especialmente teniendo en cuenta la obligación que tiene el Estado de inscribir sus bienes, así como todos los actos y contratos referidos a ellos susceptibles de inscripción, que impuso con carácter general, incluso respecto de los bienes demaniales, la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (vid. artículo 36).”

          Comentario:

          No deja de sorprender el empeño que pone la DGRN en dejar sin contenido práctico y desmantelar el artículo 20.4 de la ley de suelo, para concluir como si este artículo legal (al parecer tan sacrílego) no hubiera innovado nada con respecto al (al parecer tan sagrado) artículo 53 del RD 1093/1997.  

          Parece que ahora le ha tocado el turno a desactivar  la previsión legal de que “el Registrador comprobará (…) que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.”   Según la DGRN “se deduce con claridad que basta que este extremo no resulte del historial de la finca, ni del propio título calificado, para que la inscripción pueda ser practicada.” 

          De este modo la DGRN, al contemplar como única posible hipótesis de aplicación de la previsión legal un supuesto absurdo e imposible, consigue de facto que la previsión legal devenga inaplicable. ¿Es que alguien se imagina que en la propia inscripción registral de una finca o en su descripción en la escritura, se diga a la vez que es propiedad privada de fulano pero que es de dominio público?

          En mi opinión, el precepto legal merece más respeto, pues es una manifestación del principio general (que inspira tanto la legislación administrativa –costas-aguas-carreteras, etc- como la legislación civil) de que el registrador en su calificación debe proteger el dominio privado inscrito (sólo el inscrito, y sólo basándose en lo inscrito), pero también el dominio público (incluso el no inscrito y basándose en cualquier medio auxiliar de conocimiento fehaciente), pues el dominio público es, no una mera limitación, sino precisamente la exclusión del dominio privado.  

          Y ello por algo tan obvio como que el derecho de propiedad privada, si no está inscrito, no es oponible a terceros; pero el derecho de propiedad demanial, es decir, el dominio público, aunque su inscripción sea legalmente obligatoria, si no se ha inscrito sigue siendo plenamente oponible a terceros, pues su oponibilidad deriva del mero hecho de ser dominio público, y no del accidente de estar o no inscrito.

          Por tanto, el registrador, antes de inscribir una edificación, debe cumplir el mandato legal de “comprobar que el suelo no es demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.”, utilizando para ello no sólo la información que conste en el historial registral, (lo cual es una afirmación obvia, pero en este punto, completamente superflua pues no aporta nada a efectos prácticos), sino cualesquiera otros medios fiables a su alcance, y entre ellos, y de modo destacado, el requerimiento individualizado a la administración para que se pronuncie sobre un suelo concreto, (como prevén determinadas leyes reguladores de propiedades públicas especiales) o, mejor aún, la consulta a lo que esa administración ya haya manifestado (aunque no lo haya inscrito) en su deber de delimitación general del dominio público, o de las servidumbres públicas que afecten al dominio privado colindante, por ejemplo, a través de la asociación de información territorial de la calificación administrativa del suelo a que se refiere el art 9 de la ley hipotecaria.

          Y por supuesto, lo que acabo de afirmar (que la calificación registral debe velar con los medios a su alcance por la  protección registral del dominio público incluso no inscrito) es aplicable tanto a la inscripción de obras ilegales “prescritas” (supuesto al que se refiere el artículo 20.4 de la ley de suelo), como a la de obras supuestamente legales y con licencia (supuesto al que se refieren los números anteriores del mismo artículo), y por extensión, a cualquier pretensión de inmatricular una finca en el registro de la propiedad.  

          Por otra parte, a mi juicio no puede afirmarse, como hace la DGRN, que en las edificaciones ilegales, “esa ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido”.  No es cierto que la imposibilidad de demoler signifique purificación de lo ilegal: la edificación sigue siendo ilegal, sigue estando afectada por importantes restricciones, no ha quedado ni quedará patrimonializada por su titular – salvo que inste y consiga su legalización expresa- ni por tanto será considerado su valor cuando se proceda a expropiarla, etc, etc.

          Pero incluso si se admitiera en hipótesis la tesis de la DGRN de que la caducidad urbanística equivale a una  “purificación”, entiendo que sólo sería defendible entender purificado el “pecado” urbanístico, es decir, conseguir, como mucho, obviar el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística. Pero me parece insostenible que además de concederle esa supuesta “purificación de la ilegalidad urbanística “ la edificación ilegal automáticamente reciba el regalo añadido (véanse otras resoluciones de la DGRN) de quedar relevada del control registral del cumplimiento de otros requisitos impuestos expresamente por otra legislación distinta de la urbanística, como pueda ser la que se encarga de proteger a los adquirentes de edificaciones (que exige el libro del edificio, el seguro decenal o la certificación de eficiencia energética) o la que se encarga de proteger el dominio público y el respeto a las servidumbres y limitaciones públicas.  (JDR).

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169. VENTA DE CUOTA INDIVISA SIN ASIGNACIÓN DE USO EXCUSIVO. Resolución de 15 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de partes indivisas de varias fincas rústicas.

          Hechos: Se vende una cuarta parte indivisa de varias fincas rústicas en Andalucía. Se aclara además en una escritura posterior que no se ha pactado ningún uso exclusivo de parte de la finca para el propietario de dicha cuota indivisa.

          El registrador deniega la inscripción porque sospecha que esa cuota indivisa puede conllevar el uso exclusivo de una parte de la finca y por tanto implica una parcelación contraria a la normativa urbanística.

          El recurrente alega que no hay ninguna parcelación urbanística encubierta, que el título es apto para inscribir y que el registrador está obligado y debe inscribir.

          La DGRN recuerda que para que haya parcelación urbanística en Andalucía tiene que haber pacto sobre el uso exclusivo de una zona de la finca o algún otro dato que permita llegar a esa conclusión, no bastando la venta de participaciones indivisas de una finca para entender que haya parcelación. En el presente caso no existe esa asignación de uso ni existe ningún otro dato que permita llegar a esa conclusión, sin perjuicio de que la autoridad administrativa pueda llegar a esa misma conclusión con unos medios de prueba más amplios de los que tiene el registrador. Por tanto revoca la calificación. (AFS)

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170. MODIFICACIÓN DE  PROYECTO DE REPARCELACIÓN FIRME: CAMBIO DE TITULARES. Resolución de 16 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro a la inscripción de una operación jurídica complementaria del proyecto de reparcelación del sector R-10S "El Majuelo Sur" de Valdemoro.

          Supuesto: Inscrito un proyecto de parcelación se presenta un certificado del Ayuntamiento solicitando la inscripción de una operación complementaria por la que varias fincas de reemplazo se adjudican a otro titular. La causa es que con posterioridad a la aprobación del proyecto se otorgó escritura de dación en pago de una finca de procedencia, finca que ya no existe al haber sido aportada al proyecto y como consecuencia cancelada.

          La registradora entiende que es preciso acuerdo expreso en escritura otorgada por la sociedad cedente y cesionaria para acordar las parcelas resultantes a las que debe trasladarse el dominio cancelado en la registral de procedencia o en su defecto, la oportuna resolución judicial supletoria. Del informe resulta la falta de conformidad de la cedente al haber recurrido en reposición el Decreto por considerando nulo de pleno derecho y su manifestación de que ni consiente ni autoriza, como titular directamente afectado, la modificación de la adjudicación que del aprovechamiento inscrito en el Registro pretende el referido documento.

          La Dirección confirma la nota. Entiende que las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de reparcelación exceden de meras rectificaciones de errores materiales o de meras previsiones complementarias del proyecto de reparcelación originario. De este modo, siendo firme e inscrito el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, no cabe introducir una modificación de este alcance, que queda fuera del ámbito de la aplicación del art. 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (en donde se contempla la posibilidad de inscribir en el Registro las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al Plan que se ejecute). Tampoco cabe el régimen establecido para la revisión de los actos administrativos (art. 102 y ss LRJAPyPAC), al no haberse seguido este procedimiento; ni puede tampoco acogerse al régimen para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado para los casos de cancelación formal (art.17 RD 1093/1997, de 4 de julio) previsto para los casos en que el proyecto adjudicare las fincas de resultado a los que eran titulares de las fincas de origen en el momento de la expedición de la certificación y de la práctica de la nota marginal del art.5, puesto que está previsto para un supuesto distinto (la titularidad dominical que se pretendería inscribir ya habría accedido previamente al Registro, y además la titularidad vigente está sujeta a un régimen de interdicción o cierre registral provisional-apdo. 2 -;  tampoco es aplicable el apdo. 3 del mismo precepto previsto para los casos en que la correspondencia entre la finca de origen y la finca de resultado se deduzca directamente de los asientos del Registro, y en este caso, dicha correspondencia derivaría de las propias operaciones complementarias y no del propio Registro. En consecuencia, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial supletoria. Sería suficiente la tramitación efectuada si todavía no estuviera inscrita la reparcelación o si se tratara de meras rectificaciones materiales o simples previsiones complementarias, pero no ocurre así puesto que las fincas de resultado están recogidas ya en los asientos del Registro, que a su vez están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y se introducen alteraciones sustanciales en la titularidad de las fincas inscritas. (MN)

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171. INMATRICULACIÓN. COMPETENCIA TERRITORIAL EN EL ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. Resolución de  16 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inmatricular determinadas fincas con base en un acta de declaración de notoriedad complementaria de un título público de adquisición.

          Hechos: Se formaliza un acta de notoriedad complementaria de título público de adquisición, a que se refiere el párrafo 2º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, a efecto de acreditar que el transmitente o causante es tenido como dueño de las fincas que se pretenden inmatricular.  La cuestión planteada es la ya resuelta por la R. 6 de julio de 2005, es decir si la competencia para otorgar esta acta, corresponde territorialmente al Notario en cuya circunscripción radica la finca, o puede ser autorizada por cualquier otro notario del territorio nacional. En el supuesto concreto, las fincas objeto de inmatriculación radican en  Nuño Gómez (provincia de Toledo, perteneciente al distrito notarial de Torrijos) en tanto el acta se formaliza por un Notario de Talavera de la Reina.  

          Registrador: El Registrador de Escalona califica negativamente la escritura de herencia a la que se acompaña el acta complementaria referida, dado que el Notario de Talavera de la Reina no es competente territorialmente para la formalización del acta, puesto que las fincas a que se refiere la misma, se encuentran en territorio fuera de la circunscripción donde dicho notario puede actuar. Y se apoya para ello en la Circular del Consejo General del Notariado 8/1998 que, según el registrador, es de obligado cumplimiento para los notarios (pese a que luego fue expresamente derogada por la referida R. 6 de julio de 2005).

          Dirección General: La DG admite el recurso, ya que estima que este tipo de actas tienen como contenido el juicio que emite el notario sobre la notoriedad de un hecho, es decir sobre una serie de circunstancias por las cuales ese hecho no necesita prueba. El notario no da fe de la verdad de ese hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad. El notario no percibe el hecho notorio de visu et auditu» sino mediatamente. No afirma la evidencia personal de un hecho, sino un juicio de valoración de pruebas. Son actas de percepción de declaraciones o de documentos, con el añadido del juicio de notoriedad. Por ello, dejando al margen consideraciones de lege ferenda, no puede rechazarse la inscripción solicitada porque, con independencia de la responsabilidad que asume el notario por el juicio de notoriedad que emite, no cabe entender que se trate de un instrumento público nulo por una pretendida falta de competencia territorial del notario autorizante. (JLN)

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172. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO. EMBARGO POSTERIOR. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 17 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Jaén n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo.

          Se plantea si, habiéndose anulado por sentencia firme una escritura de permuta  y ordenado la reinscripción a favor del cedente así como la cancelación de todos los asientos registrales posteriores, debe cancelarse una anotación de embargo dado que el acreedor no ha sido notificado ni es parte en el procedimiento.

          La Dirección confirma el defecto: La calificación de un documento judicial supone una especial aplicación del principio de tutela judicial efectiva en cuanto ha de garantizar que quien tiene inscrito su derecho ha gozado de suficiente información que le permita personarse a fin de que su posición jurídica quede protegida y pueda ser hecha valer ante los Tribunales, sin que pueda cancelarse como consecuencia de un procedimiento que no consta que le haya sido personalmente notificado, ni que, en su día, haya sido anotada preventivamente la demanda, publicidad que le hubiera permitido conocer el procedimiento.(MN)

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173. NIE DEL QUE CONFIESA EL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO. Resolución de 17 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

          Reitera lo ya señalado por la R. 13 de marzo de 2012:  La confesión de privatividad es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del art. 254.2 LH no sólo porque determina una modificación de la titularidad del bien, sino también por su trascendencia tributaria, por lo que debe constar el NIF (en el caso presente NIE, al tratarse de confesantes franceses).

          Añade que no procede la excepción que contempló la R. 7 de Diciembre de 2007, según la cual no es necesario que conste el NIF del cónyuge no titular en la disposición de vivienda habitual, ya que se trata de un supuesto diferente, pues el asentimiento en un negocio jurídico ajeno no tiene trascendencia tributaria. (JCC)

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174. ELEVACIÓN A PÚBLICO DOCUMENTO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA. Resolución de 18 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a publico de documento privado de opción de compra.

          Hechos: Se eleva a escritura pública un contrato privado de oferta unilateral de venta de un inmueble, que no se describe, sólo se identifica, en la que no comparece tampoco el propietario del inmueble

          La registradora suspende la inscripción porque el negocio jurídico que contiene carece de trascendencia real, ya que es sólo obligacional, aunque califica el documento de subsanable.

          El recurrente presenta recurso contra dicha nota, y solicita que se tome anotación preventiva del documento, no la inscripción del mismo.

          La DGRN confirma el defecto de falta de trascendencia real añadiendo además que el documento no contiene además los elementos mínimos (formales) que permitan su inscripción. (AFS)

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Nota: Este mismo documento dio lugar a la siguiente resolución 175.

175. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN POR DEFECTOS SUBSANABLES. Resolución de 18 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de suspensión.

          Hechos: Se eleva a escritura pública un contrato privado de oferta unilateral de venta de un inmueble, que no se describe, sólo se identifica, y no comparece tampoco el propietario del inmueble. La registradora suspende la inscripción porque el acto que contiene carece de trascendencia real, ya que es sólo obligacional, aunque califica el defecto de “en principio subsanable”. El recurrente, además de presentar el recurso anterior, (ver Resolución 174 anterior), solicita una anotación preventiva por defecto subsanable de las prevenidas en el artículo 42.9 LH.

          La registradora deniega dicha anotación porque el acto contenido en el título no tiene trascendencia real.

          El recurrente alega que el defecto es subsanable, según calificación de la registradora y por ello procede practicar la citada anotación.

          La DGRN confirma la calificación argumentando que la anotación preventiva de la suspensión tiene como finalidad ampliar el plazo de la prórroga del asiento de presentación y también preparar el asiento definitivo, para el caso de que se subsanen los defectos. En el presente caso el contrato documentado en la escritura carece de trascendencia real por lo que no procede la anotación suspensiva, aunque no deja de señalar una cierta incongruencia de la calificación del defecto como subsanable.

          Comentario: El mismo documento que da lugar a la resolución nº 174 anterior da lugar también a la presente. Aunque no lo dice expresamente la DGRN, en toda su argumentación subyace la idea de que el defecto es insubsanable. Recordemos que por la mera calificación negativa del título, el asiento de presentación se prorroga sesenta días desde la última notificación de la calificación (artículo 323 LH), pero que la anotación de suspensión tiene que solicitarse por el interesado dentro de esos 60 días y requiere que el defecto sea calificado de subsanable según el citado artículo 42.9 LH precisamente para dar tiempo a la subsanación o, en su caso, a la resolución del recurso planteado. (AFS)

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176.- ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR. LEGADO. ALTERACIÓN. Resolución de  19 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 2 a inscribir una escritura de entrega de legado.

          Hechos: Se formaliza una escritura de entrega de legado, donde la testadora, sin herederos forzosos y sin instituir heredero, ordena diversos legados y atribuye al albacea y contador partidor “las más amplias facultades para realizar todas las operaciones de la partición y entrega de legados, así como para vender dos inmuebles y los valores de su propiedad, distribuyendo el producto de la venta entre determinados legatarios (sobrinos, ahijados y hermanos políticos) por partes iguales.”

          En la escritura de entrega, se inventarían los dos inmuebles y se expresa por el contador partidor que “no interesando la venta de los dos inmuebles como consecuencia de la situación del sector inmobiliario, el albacea procede a entregar a título de legado y transmite el pleno dominio de las dos fincas a los legatarios beneficiados, que las adquieren en la misma proporción establecida por la testadora para el reparto del dinero de la venta”.

          Registrador: Suspende la inscripción ya que el albacea en vez de ejecutar la voluntad de la testadora adjudica a los legatarios el pleno dominio de los inmuebles, sin dar las razones para ello, ya que transforma el legado en metálico, en un legado en especie.

          Notario: Mantiene la posibilidad de alterar el legado conforme a la R. 17 de mayo de 2002 y que permite el art 886 del c.c. (“el heredero debe dar la misma cosa legada, pudiendo hacerlo, y no cumple con dar su estimación. Los legados en dinero deberán ser pagados en esta especia, aunque no lo haya en la herencia”). Además la interpretación literal del testamento, no puede implicar un perjuicio a los legatarios que desnaturalice el ánimo liberal de la testadora o haga baldío el legado, lo que ocurriría si se impone al albacea la venta de los inmuebles dada la actual situación del mercado.

          Dirección General: Acepta el recurso, en base a los siguientes argumentos:

             - el testamento no contiene una institución de heredero y si sólo disposiciones a título singular o legados, lo cual está permitido por el c.c.. No es preciso el llamamiento ab intestato, el cual no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, sino para evitar la vacancia de bienes, si el testador no ha dispuesto de todos sus bienes. En esta situación (RS 30 diciembre 1916) los legatarios ocupan el lugar de los herederos, transformándose las cuestiones de representación del causante en problemas de liquidación del patrimonio, que hacen innecesaria la intervención de un sucesor a título universal y absurda la exigencia de declaración de herederos con el fin de entregar los legados.

            - Del testamento se deduce que la testadora ha deseado beneficiar en la mayor medida posible a los legatarios, con el valor el mayor posible de los dos inmuebles, facultando al albacea para la venta. Hay que hacer una interpretación lo más razonable posible a la voluntad de la testadora, y lo que no puede admitirse es que ante una situación como la actual de mercado desfavorable, se aboque al albacea a una venta en condiciones gravemente perjudiciales para los legatarios.

            - La testadora no ordena inexorablemente que se vendan los inmuebles, sino que con el importe de la venta se atribuya el precio obtenido por el albacea a los legatarios beneficiarios, y tampoco se fija al albacea un plazo para llevar a cabo la venta.

            - La percepción de los legatarios no está cuantificada a una suma de dinero, por lo que el montante a recibir es incierto.

            - Según la reiterada doctrina de la DG el contador partidor tiene la facultad de interpretar el testamento en desempeño de sus funciones, y sólo se puede rechazar su interpretación en sede registral, si ha prescindido de las pautas del art 675 del c.c. (“toda disposición testamentaria debe entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En caso de duda se observará lo que aparezca más conforme a la intención del testador, según el tenor del mismo testamento”).

          Por tanto es admisible la alteración en cuanto a la forma de satisfacción de quienes son acreedores de una cuota o valor del caudal, con la conformidad de los mismos. Por tanto entregados los bienes a los legatarios éstos pueden acordar lo que más convenga a sus intereses, ya sea la venta, ya sea la de extinguir el condominio con compensación al resto de condóminos por parte del adjudicatario. (JLN)

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177. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 19 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la rectificación del Registro en relación a una cesión entre Administraciones Públicas.

          Supuesto: Una finca que pertenecía a la TGSS se inscribió a favor de la Xunta de Galicia en virtud de un escrito invocando el Real Decreto 258/1985, de 23 de enero, sobre traspaso a la Comunidad Autónoma de Galicia de funciones y servicios del Instituto Nacional de Servicios Sociales de la Seguridad Social. Se pretende ahora al amparo del art. 217 LH, la rectificación de la inscripción practicada o, en su defecto, su cancelación.

          La Dirección rechaza el recurso ya que como ha declarado con anterioridad el recurso sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello admitirse la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada.

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178. DOBLE INMATRICULACIÓN. Resolución de 20 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Vila Joiosa n.º 2, por la que se deniega la desagrupación de una finca, segregando parte de la misma, e inscripción posterior, con efectos retroactivos, a favor del instante, previa cancelación de todas las inscripciones habidas desde 1984.

          Hechos: Se solicita la desagrupación de parte de una finca registral, formada por agrupación de varias, y la cancelación registral de una finca de las integrantes de la agrupación, así como la de todos los asientos posteriores a su inmatriculación, con el argumento de que existe una doble inmatriculación por error del Registro, pues la finca objeto de la solicitud fue inmatriculada indebidamente, y además se añade que el verdadero propietario es el recurrente, pues es el titular de otra finca registral inmatriculada con anterioridad.

          El registrador deniega la solicitud argumentando que, al estar inscrita la finca objeto de la solicitud, el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo cabe o la resolución judicial o el consentimiento de los interesados en documento público.

          El recurrente alega que la inmatriculación fue practicada en su momento por error, y que en todo caso él es el verdadero titular de dicha finca por lo que bastaría su consentimiento para rectificar.

          La DGRN desestima el recurso señalando, como el registrador, que el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales, que la inmatriculación se hizo conforme a la legislación vigente en su momento, y que en los casos de doble inmatriculación a favor de titulares distintos , suponiendo que lo fuera el presente caso, el artículo 313 RH exige o bien acuerdo de los dos titulares registrales en escritura pública, o bien resolución judicial. (AFS)

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180. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN MATERIAL DE FINCA REGISTRAL EN OTRAS NUEVAS, CON CAMBIO DE USO. Resolución de 25 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y división material.

          Se trata de una escritura de división material de una finca registral en otras nuevas, con cambio de uso, contando con autorización de la comunidad de propietarios. Pero desde la fecha de ese acuerdo de autorización para la división material hasta la de otorgamiento de la escritura, se han producido transmisiones de algunas de las entidades registrales de la división horizontal.

          La registradora sostiene que falta el consentimiento al cambio de uso y división material de la escritura que se califica, por parte de los nuevos titulares registrales de las fincas que integran el edificio.

          El recurrente alega que el acuerdo de la junta es un acto colectivo en que no es necesario el consentimiento individualizado de los propietarios ni siquiera la relación de los propietarios que asistieron a la junta.

          La DGRN desestima el recurso diciendo que “en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado”.  Añade que (…) “si en relación con los Estatutos de la Propiedad Horizontal, las modificaciones de los mismos tienen normalmente lugar mediante actos colectivos de la junta de propietarios tomados por unanimidad o cuasi unanimidad, y dichas modificaciones estatutarias no pueden perjudicar a terceros que se hayan anticipado a la inscripción, conforme a dicho precepto, ningún sentido tendría que las demás modificaciones del título constitutivo, que en este caso afectan al cambio de uso o destino y a la composición de la propiedad horizontal misma, pudieran perjudicar a terceros cuando no hubieran sido inscritos oportunamente.” (JDR)

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181. ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 25 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Baza a la inscripción de una adjudicación judicial como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

          Supuesto: Una finca figura inscrita a favor de dos cónyuges con carácter ganancial. A continuación una Anotación de embargo dirigido contra uno de ellos  -Luis MM- y la herencia yacente de la esposa respecto a la cual se nombró un administrador judicial. Se presenta ahora la adjudicación en la que consta como antecedente que se dictó auto con orden general de ejecución contra los bienes propiedad del fallecido don Luis M. M. y su heredero Manuel M. M.

          La registradora suspende la inscripción por el principio de tracto sucesivo (arts 20 LH y 105 RH) porque el embargo practicado iba dirigido contra Luis M. M., y la herencia yacente del otro cónyuge y ahora se dirige contra don Luis M. M. (fallecido durante la tramitación) y su heredero Manuel MM no quedando acreditado que éste sea el único heredero de los citados titulares registrales.

          La Dirección general entiende que no hay nada que objetar en cuanto al principio de tracto sucesivo respecto al fallecimiento de la esposa, pero respecto a Luís MM, al producirse el fallecimiento durante la ejecución no puede prescindirse de quién sea el sucesor a efectos de poder cubrir la defensa de los bienes en la fase posterior del proceso hasta la adjudicación. La legislación hipotecaria prevé varias posibilidades: a) que los herederos, debidamente acreditados y notificados, ocupen su lugar; b) cuando se trata de herederos desconocidos, que conste nombrado un administrador, o que, además de los herederos desconocidos se demande a alguno conocido que pueda defender la posición del causante mientras se soluciona la tramitación de la herencia. En este caso al referirse el decreto de adjudicación al heredero Manuel MM sin acreditar ni cuál es su título de heredero, si es único heredero o no, sin haberse demandado también a los demás herederos desconocidos y herencia yacente, sin ni siquiera constar que se hubiera producido sucesión procesal ni las circunstancias de la misma, no se ofrecen las suficientes pruebas a efectos del Registro para poder calificar si se han cumplido las exigencias del principio de tracto sucesivo. (Art. 20 párrafo 5 3) LH  y 166 RH). Además en este caso resulta el citado heredero está en rebeldía por lo que también debe ser objeto de calificación este extremo, a efectos de ver si procede o no la aplicación de la LEC sobre el transcurso del recurso de audiencia al rebelde y especialmente, lo dispuesto en el art. 524.4 sobre ese particular (MN)

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183. HIPOTECA. PLAZO DE VENCIMIENTO. Resolución de 26 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2 a la inscripción de una escritura de manifestación de herencia y constitución de hipoteca.

          Hechos: En un testamento se establece un legado en metálico a favor de una legataria ordenando el testador que, caso de no haberlo en la herencia, la heredera lo abone con cargo al importe de la venta de una finca de la herencia, cuando se venda.

          En la partición de la herencia de dicho testador, al no haber metálico en la herencia, se adjudica un derecho de crédito a la legataria contra la heredera por el importe del legado, que será exigible en el momento en que se venda la finca. Como garantía del pago, se constituye una hipoteca sobre la citada finca adjudicada a la heredera.

          El registrador deniega la inscripción de la mencionada hipoteca por falta de determinación del plazo de su duración, que considera es uno de los elementos esenciales de dicho derecho real.

          El recurrente alega que no es necesario establecer plazo, pues la acción real hipotecaria, y por tanto la hipoteca, ya lo tienen establecido en la legislación, que es de veinte años desde que se pueda exigir el cumplimiento de la obligación principal. Cuestión diferente es que hasta que no se cumpla la condición suspensiva de la obligación principal (la venta de la vivienda) la hipoteca no habrá nacido y estará sujeta también a la condición suspensiva

          La DGRN desestima el recurso y argumenta que aunque en las hipotecas el plazo es un requisito necesario, sin embargo cuando la hipoteca está sujeta a condición suspensiva puede tener plazo o no tenerlo. En el presente caso se inclina por considerar que sí tiene que tener un plazo, pues en otro caso la hipoteca nacería (por venta de la casa) y simultáneamente se extinguiría (al no tener plazo). Finalmente señala que hay que dar un plazo para el pago, una vez vendida la finca, aunque sea corto.

          Comentario: Tiene razón, en parte, el recurrente: la hipoteca no necesita tener un plazo expreso, aunque se pueda pactar, pues siempre tendrá el de 20 años a contar desde el vencimiento de la obligación principal, (a menos que ese vencimiento esté indeterminado). Tiene razón, también en parte, el registrador pues el principio de especialidad registral y el de protección de crédito territorial exige la determinación del plazo de duración de la hipoteca (o al menos de su obligación garantizada) que no puede permanecer como una especie de carga de duración indeterminada, aunque se alegue que hay una condición suspensiva.

          No me parece sin embargo acertada la afirmación de la DGRN en la Resolución de que el derecho de hipoteca nacerá y se extinguirá simultáneamente con la venta de la casa, pues lo que ocurrirá en ese momento es que nacerá y vencerá (no se extinguirá) la obligación principal de abonar el legado testamentario y por tanto nacerá la hipoteca, pero no se extinguirá sino por el pago o por la caducidad de la acción hipotecaria por el transcurso de veinte años. No parece necesario tampoco fijar un plazo para el pago, pues éste deberá de realizarse inmediatamente que se produzca la venta, a menos que todavía se quiera alargar más el cumplimiento de la voluntad del testador.

          La cuestión principal, en mi opinión, que no se aborda, es si la condición suspensiva pactada (la venta de la casa), que condiciona la obligación principal de pago del legado en metálico, cumple todos los requisitos exigidos por el código civil para las condiciones, y si se ajusta a la voluntad del testador.

          En mi opinión NO, puesto que tal como se ha configurado la condición suspensiva es puramente potestativa, es decir depende exclusivamente de la voluntad de la heredera (aunque se necesite también un comprador) y ello no es posible en nuestro derecho (ver artículo 1.115 CC): si la heredera vende la vivienda surge entonces la obligación de pagar a la legataria, pero si no la vende no tiene esa obligación. Reconozco que se puede polemizar en este punto sobre si la condición es potestativa, o puramente potestativa, pero está claro que si el vendedor no tiene voluntad de vender la vivienda nunca se cumplirá la condición, por lo que entiendo que es de las puramente potestativas o asimilable a ellas y por tanto de las no permitidas en nuestro derecho.

          Desde el punto de vista de la voluntad del testador, aunque esté expresada de forma algo imprecisa en el testamento, tampoco me parece que la fórmula elegida se ajuste a su voluntad: lo que el testador quería, me parece, es que se pagara a la legataria en todo caso, sin condicionarlo a la venta de la casa, aunque para facilitar el pago, si no hubiera dinero en el caudal relicto, se permitiera abonarlo con el producto de la venta de la casa. En otro caso el testador habría establecido un ruego en el testamento, a voluntad de la heredera, pero lo que establece es un legado.

          La solución al caso sería, según creo, la de interpretar y completar la voluntad del testador e integrarla con la normativa civil sobre las condiciones, y para ello establecer un plazo máximo de venta de la vivienda (para que no quede el pago a voluntad de la heredera) de forma que si llegase dicho plazo y no se hubiese realizado la venta, la heredera quedaría obligada en todo caso a realizar el pago en metálico del legado. De esta forma la condición no sería puramente potestativa y existiría además un plazo claro de duración de la hipoteca que solventaría los problemas civiles y registrales planteados. Se necesitaría, eso sí, acuerdo de las partes o en su defecto resolución judicial sobre el plazo. (AFS)

PDF (BOE-A-2013-5635 - 4 págs. - 159 KB)    Otros formatos

FIN DEL INFORME

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