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PRÁCTICA REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD BOE AGOSTO 2014 (JDR) RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES. (Para información más completa, véase el informe mensual). 1.- DISPOSICIONES GENERALES
A destacar: 2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
No se han publicado en el boe de este mes. 3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN A destacar:
COMPETENCIAS DGRN. Orden JUS/1449/2014, de 31 de julio, por la que se modifica la Orden JUS/2225/2012, de 5 de octubre, sobre delegación de competencias. La Orden JUS/2225/2012 modificada recoge delegaciones de competencias del Ministro y de otros órganos. El RDLey 8/2014 establece que la DGRN encomendará a la empresa pública «Ingeniería de Sistemas para la Defensa de España, S.A.», determinadas a actuaciones en orden a la contratación de la creación, mantenimiento, gestión y seguridad del sistema informático único del Registro Civil y su red de comunicaciones. Ahora se añade un punto 5 en el apartado decimoctavo: Decimoctavo. Dirección General de los Registros y del Notariado. El titular de la Dirección General de los Registros y del Notariado ejercerá, por delegación del titular del Departamento, las siguientes competencias:
«5. La competencia para realizar encomiendas de gestión en el ámbito de la modernización tecnológica del Registro Civil y de aquellos otros registros y servicios cuya organización y dirección es competencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de las competencias delegadas en otros órganos.» Los efectos se producen desde el 2 de agosto de 2014. Así pues, el Director General tiene, a partir del día 2, competencia para: - realizar encomiendas de gestión en el ámbito de la modernización tecnológica del Registro Civil - realizar encomiendas de gestión en el ámbito de aquellos otros registros y servicios cuya organización y dirección le corresponde (registros de la propiedad y mercantiles) De lo anterior se deduce que el ámbito de la delegación es más amplio que lo que se deriva del contenido de la D.Ad. 23ª a la que se alude en la exposición de motivos de esta Orden. Nota: realmente se publica en la Sección III. PDF (BOE-A-2014-8395 - 1 pág. - 136 KB) Otros formatos DISPOSICIONES AUTONÓMICAS: VALENCIA. Ley 3/2014, de 11 de julio, de la Generalitat, de Vías Pecuarias de la Comunitat Valenciana. Entró en vigor el 18 de julio de 2014. (GGB) PDF (BOE-A-2014-8279 - 27 págs. - 406 KB) Otros formatos ARAGÓN. Ley 6/2014, de 26 de junio, por la que se modifica la Ley 6/1998, de 19 de mayo, de Espacios Naturales Protegidos de Aragón. Entró en vigor el 4 de agosto de 2014. (GGB). PDF (BOE-A-2014-8283 - 35 págs. - 533 KB) Otros formatos ILLES BALEARS. Ley 6/2014, de 18 de julio, de modificación de la Ley 10/2005, de 21 de junio, de Puertos de las Illes Balears. Entró en vigor el 27 de julio de 2014. (GGB) PDF (BOE-A-2014-8819 - 14 págs. - 264 KB) Otros formatos SECCIÓN 2ª: JUBILACIONES. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Móstoles, don Mariano Jesús Mateo Martínez. Se jubila al notario de Madrid, don Salvador Miras Gómez. Se jubila al notario de El Puerto de Santa María, don Pantaleón Aranda García del Castillo. Se jubila al notario de Villanueva de la Cañada, don José Luis Núñez-Lagos Roglá. Se jubila al notario de Madrid, don Luis Felipe Rivas Recio. Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Castellón de la Plana/Castelló de la Plana, don Juan Carlos Millán de Diego. Se jubila al notario de Lorca, don Vicente Gil Olcina.
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273. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITA EN PROINDIVISO ANTES DEL MATRIMONIO. Resolución de 1 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santoña n.º 1, por la que suspende la inscripción de un testimonio de sentencia por la que se aprueba un convenio regulador. El caso, la calificación y la decisión de la DGRN.- Se debate si la adjudicación por disolución de condominio de dos inmuebles adquiridos por mitad y pro indiviso antes del matrimonio a uno de los cónyuges cotitulares que asume la deuda hipotecaria que pesa sobre los mismos, y que se lleva a cabo en un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente, puede inscribirse en el Registro presentando como título el testimonio judicial del convenio. Ninguno de los inmuebles tiene la cualidad de vivienda familiar. El registrador suspende la inscripción por no ser los bienes gananciales y necesitarse escritura de disolución de comunidad. La DGRN confirma la calificación. Los argumentos.- La DGRN ha señalado que nada se opone a que los cónyuges, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en ocasiones, un negocio complejo o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa. Indudablemente, el negocio de que se trate ha de tener su adecuado reflejo documental. No quiere decir lo anterior que los cónyuges, en ejercicio de su libertad civil, no puedan incluir en un único convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas de la celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre ellos. Pero en este supuesto el hecho de que el convenio contenga un conjunto de acuerdos que excedan de su contenido legal impone su discriminación a efectos de decidir lo que puede como tal acceder al contenido del Registro y lo que no. Es de tener en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público los acuerdos privados. La existencia dentro del convenio de negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, deben tener su reflejo documental, pero no puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación del régimen económico matrimonial. Es evidente a la luz de las anteriores consideraciones que el recurso no puede prosperar. La disolución de la comunidad de bienes adquiridos antes del matrimonio, que afecta a determinados inmuebles y que contiene un negocio adicional de asunción de deuda hipotecaria, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio por lo que para su inscripción se precisa escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda. Se trata de un bien comprado por mitad y proindiviso en estado de solteros por quienes ahora firman el convenio regulador, incluyéndolo como integrante de la sociedad de gananciales que se disuelve, pero sin expresión del negocio jurídico por el que se produce tal ganancialidad. En consecuencia no puede determinarse si se refiere a una aportación de la finca a la sociedad de gananciales realizada en ese mismo acto en el convenio de divorcio, o si se trata más bien de un negocio por el que la adjudicación formalizada en el convenio comporta una compensación acordada entre los ex cónyuges, como consecuencia de los excesos o defectos de adjudicación resultantes de la liquidación de la sociedad de gananciales, o si se trata de una mera disolución de la comunidad ordinaria existente sobre la finca. En consecuencia se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (CB) PDF (BOE-A-2014-8301 - 11 págs. - 220 KB) Otros formatos 274. ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Resolución de 1 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Valencia n.º 15, por la que se deniega una anotación preventiva de demanda ordenada por mandamiento de secretario judicial en procedimiento de medidas cautelares contra sociedad mercantil en concurso de acreedores. Se plantea si puede tomarse anotación preventiva de demanda de resolución de contrato de compraventa ordenada por Juzgado ordinario, sobre una finca perteneciente a una sociedad declarada en concurso. La Dirección confirma la nota: en primer lugar reconoce que la calificación del registrador se extiende a la competencia del juez o tribunal en aquellos supuestos en que las reglas de la competencia no son dispositivas sino que son apreciables de oficio por el juez, por estar basados en motivos de orden público y cuya infracción puede provocar la nulidad del acto (art. 100RH). En el caso de concurso es aplicable el art 8.4º LC que establece en materia de medidas cautelares que la jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y excluyente. Señala que no cabe alegar que la demanda hubiese sido interpuesta antes de la declaración del concurso, porque, aparte de que este extremo no resulta del título calificado art 326 LH, de acuerdo con el principio de prioridad (art. 17 LH), una vez le consta al registrador la situación de concurso éste debe calificar conforme a la misma, esto es, con absoluta supeditación al procedimiento concursal al que se refiere la previa inscripción. Respecto al argumento de que la Ley Concursal permita la adopción de medidas cautelares por los árbitros en las actuaciones arbitrales, tampoco es admisible puesto que este último tipo de medidas cautelares constituyen, precisamente, la excepción y no la regla general contenida en el art 8.4 LC, excepción que conforme a lo dispuesto en el art. 4.2 CC no puede aplicarse a supuestos distintos a los comprendidos expresamente en ellas. (MN) PDF (BOE-A-2014-8302 - 5 págs. - 162 KB) Otros formatos 276. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 2 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º Se plantea la posibilidad de anotar preventivamente un embargo constando inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado y habiendo sido el titular registral notificado en dicho procedimiento. Alega el recurrente que no existe en el caso que nos ocupa una ruptura de tracto, pues el demandado es causahabiente del titular registral pero no ha inscrito su derecho, pudiendo haberlo hecho, previa elevación a público de su contrato de compraventa. La Dirección confirma la nota de conformidad con el principio de tracto sucesivo (art. 20 LH y 140 RH). Respecto a la alegación de que al titular registral se le ha notificado la existencia del procedimiento, entiende que no es suficiente ya que, como ya se ha señalado en otras Resoluciones (R. 3 de julio de 1998) al no haber sido demandado ni ser sujeto pasivo de la deuda reclamada, carecería de legitimación para intervenir; y en cuanto a la circunstancia de ser el ejecutado causahabiente del titular registral, lo procedente, como se ha señalado en otras ocasiones (R. de 7 de octubre de 2004) es tomar anotación preventiva de suspensión de la anotación de embargo y solicitar que se realice la inscripción omitida (arts 65 LH, 629 y 664 LEC y 140 RH). (MN) PDF (BOE-A-2014-8304 - 8 págs. - 190 KB) Otros formatos 277. EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. CESIÓN AL AYUNTAMIENTO. LIBERACIÓN DE AFECCIONES FISCALES. Resolución de 3 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cerdanyola del Vallès n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una segregación, descripción de resto y cesión gratuita formalizadas en escritura pública. Hechos.- Se otorga una escritura pública de segregación, descripción de resto y cesión gratuita en la que, respecto de una finca registral que tiene una superficie inscrita de En dicha escritura no consta la aceptación del Ayuntamiento cesionario, pero sí en certificación administrativa posterior, en la que se acepta la cesión como obligatoria, gratuita, libre de cargas y como bien de dominio público afecto al uso público como sistema viario, haciéndose constar tanto en la escritura como en la aceptación por parte del Ayuntamiento que las afecciones fiscales que gravan la finca recaigan sólo sobre la porción resto quedando la porción segregada libre de toda afección. No se acredita que la Generalitat de Catalunya, a cuyo favor se extendieron las afecciones fiscales, haya aceptado la liberación de las afecciones en cuanto a la porción segregada. El exceso de cabida que se declara es de Se acompaña e incorpora a la escritura un certificado o informe de técnico competente, tratándose de un plano elaborado por el Servicio de actividad urbanística del Ayuntamiento de Cerdanyola del Vallés. La registradora suspende por dos razones la inscripción: la primera, porque el exceso de cabida es calificado como de gran magnitud, existiendo dudas acerca de la identidad de la finca y de la posible invasión de colindante, coincidiendo la superficie catastral con la inscrita. La segunda, por no constar el consentimiento de la Generalitat de Cataluña a la cancelación de las afecciones fiscales en cuanto a la porción segregada. Ante dicha calificación se interpone recurso ante la DGRN. Resolución de las cuestiones planteadas.- La Resolución recuerda que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario dispone que «del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo
De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita. En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie»; que el ultimo inciso del artículo 53.8 de la Ley 13/1996 establece que «los excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, cuando no pueda aplicarse lo previsto en el párrafo anterior, se harán constar mediante certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente y siempre que el Registrador no abrigare dudas sobre la identidad de la finca»; y finalmente, que de acuerdo con el artículo 30.4 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al regular las cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos para su afectación al destino previsto por la norma de planeamiento, prevé que en el título inscribible, ya sea una certificación administrativa o una escritura pública, «podrán llevarse a cabo las segregaciones o modificaciones hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la finca que es objeto de cesión», no se ve impedimento alguno para modificar la superficie de la finca tal como se documenta en la escritura pública, que coincide con la dimensión que consta en el Ayuntamiento, objeto de este recurso, revocando el primer defecto, calificando el exceso como de escasa magnitud relativa. En relación con el segundo defecto la Resolución constata que el artículo 29 de del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa». Para resolver la cuestión planteada se analiza la naturaleza de la afección fiscal regulada en la LGT en los artículos 43.1 c) y 79.1, resultando de los referidos preceptos resulta que las afecciones fiscales constituyen una garantía real de origen legal, cuya finalidad principal es enervar los efectos del principio de fe pública registral, permitiendo a la Administración Tributaria exigir el importe de los tributos garantizados con la afección sobre el valor de realización del bien. Pero el artículo 67 del Reglamento General de Recaudación de 29 de julio de En definitiva y conforme a los considerandos anteriores y en atención a la fase en la que se encuentran las dos afecciones fiscales que constan por nota al margen de la finca matriz y dado el carácter gratuito y coactivo de la cesión, como actuación asistemática, al venir destinada la superficie segregada a viario conforme a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana, lo que comporta su naturaleza demanial y afectación al servicio y uso público, no se estima necesario el consentimiento de la Generalitat de Cataluña para inscribir la segregación y cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de terreno destinada a viario público sin las referidas notas marginales de afección fiscal, pues además su función de garantía y enervación del principio de fe pública registral carece de todo sentido en este caso, pues la inembargabilidad de la superficie cedida resulta del artículo 169.5 de la Ley General Tributaria: «No se embargarán los bienes o derechos declarados inembargables por las leyes», cualidad predicable respecto a cualquier bien de dominio y uso público que pertenezca a una Administración Pública conforme al artículo 6, letra a), de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, sin que en esta atribución de demanialidad haya tenido lógicamente intervención alguna la titular registral, de la que se pudiera deducir un acto en perjuicio de la Administración Tributaria beneficiaria de la afección, pues de acuerdo con el artículo 7.1 del texto refundido de la Ley de Suelo de 20 de junio de 2008, «el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística», que es exactamente lo que acontece en el caso objeto del presente recurso y en base a lo cual se revoca igualmente el defecto tercero de la nota de calificación. En conclusión, se estima el recurso y se revoca la calificación registral (JZM) PDF (BOE-A-2014-8305 - 9 págs. - 198 KB) Otros formatos 279. ENTREGA DE LEGADO. CONSENTIMIENTO DE LOS HEREDEROS FORZOSOS. Resolución de 4 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º Hechos: Se otorga una escritura de entrega de legado en la que comparece uno de los dos herederos, que son a la vez legitimarios, y los legatarios. Al otro heredero se le requirió notarialmente para la entrega del legado con la advertencia de que si no contestaba se entendería prestado su consentimiento. Sobre dicho asunto se había seguido además procedimiento judicial finalizado con una transacción judicial entre ambos herederos, redactada de forma un tanto genérica, en la que nada se dice del bien legado. El registrador suspende la inscripción pues exige el consentimiento del otro heredero para la inscripción del legado al no constar que se haya hecho la partición y se ratifica en esa exigencia aunque se le presenta el testimonio del Auto judicial homologando dicha transacción. El recurrente alega que se ha requerido al otro heredero con la advertencia dicha, y que en la transacción judicial ha habido partición, pues se ha inventariado el bien legado y no se ha adjudicado a ninguno de los herederos, no porque haya desacuerdo sino precisamente porque es un bien legado que no se reparte. La DGRN confirma la nota señalando, en cuanto al fondo del asunto, que aunque el artículo 885 CC se refiere a la entrega de posesión de la cosa legada por los herederos, la legislación hipotecaria desde el siglo XIX (ver artículo 81 RH y Exposición de motivos de la primera LH) ha exigido siempre para la inscripción de los legados el consentimiento de todos los herederos, pues tiene que liquidarse y partirse primero la herencia para pagar, en su caso, las deudas, y además el consentimiento de todos los legitimarios para preservar la intangibilidad cuantitativa de las legítimas, teniendo en cuenta que en derecho común la legítima es una pars bonorum; todo ello siempre que no haya contador partidor facultado para hacer la entrega. En el caso concreto no considera prestado el consentimiento por el silencio del otro heredero ante el requerimiento notarial ni entra a valorar la supuesta partición en sede judicial pues el inventario de la herencia se presentó después de la calificación. (AFS) PDF (BOE-A-2014-8307 - 5 págs. - 165 KB) Otros formatos 280. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE CONTRATO. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Resolución de 4 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sabadell n.º 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas inscripciones declarada en sentencia. La DGRN reitera su doctrina de que no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la cesión dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda, y e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento. Pero el caso concreto de este expediente la DGRN sí estima el recurso porque consta expresamente notificada la pendencia del procedimiento a la entidad "Deutsche Bank, S.A.", titular de la hipoteca cuya cancelación se solicita y finalmente se ordena, en los términos previstos en el artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que se personara en los autos ni hiciera manifestación alguna. (JDR) PDF (BOE-A-2014-8308 - 7 págs. - 179 KB) Otros formatos 281. INMATRICULACIÓN. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE CON EL TÍTULO INMATRICULADOR. Resolución de 5 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Canjáyar, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por título de herencia formalizada en escritura pública. Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca inventariada e una escritura de herencia que se describe como una edificación ruinosa con una superficie de La registradora suspende la inscripción por no coincidir la descripción de la finca en el título a inmatricular con su descripción en el Acta complementaria siendo errónea también la referencia catastral aportada en el primer título. El interesado recurre y alega que la descripción en el primer título fue un error del notario motivado porque equivocó la referencia catastral, también errónea, aunque dicho doble error ha quedado subsanado, a su juicio, en el Acta complementaria en la que es correcta la descripción de la finca y el certificado catastral. La DGRN desestima el recurso pues la finca a inmatricular no consta descrita en el título de herencia sino en un Acta complementaria, y además la certificación catastral incorporada en el título a inmatricular de herencia no coincide tampoco con la finca que se pretende inmatricular pues se refiere a una colindante, como reconoce el recurrente. En definitiva se incumplen los dos requisitos para inmatricular fincas (coincidencia de la finca descrita en el título que se pretende inmatricular con el certificado del Catastro y con el Acta complementaria). Lo procedente, concluye, será rectificar la descripción en el primer título, es decir el de herencia y acompañar el certificado catastral correcto y no pretender inmatricular una finca que no aparece descrita en el título a inmatricular. (AFS) PDF (BOE-A-2014-8309 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 282. PROPIEDAD HORIZONTAL. REFERENCIAS CATASTRALES Y EXCESOS DE CABIDA. SUPERFICIE REAL DE UNA VIVIENDA. Resolución de 7 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Petra, por la que se deniega la inscripción de unos excesos de cabida y la constancia de las referencias catastrales relativas a varios elementos privativos en régimen de propiedad horizontal. Hechos. Se otorga acta notarial para hacer constar por su propietaria, con respecto a cinco viviendas de una propiedad horizontal, sus respectivas referencias catastrales y se declaran excesos de cabida. Estas cinco viviendas eran originalmente un solo elemento de una división horizontal mayor con una superficie privativa asignada de La registradora no admite la inscripción del exceso de cabida exigiendo el consentimiento del resto de titulares de la división horizontal. Tampoco admite la constancia de la referencia catastral en dos de las fincas por superar el 10% la diferencia. Es las otras tres la acepta, pues, despreciada la parte que se dice en elementos comunes, sí que hay coincidencia. El notario alega una cláusula estatutaria inscrita para obviar ese consentimiento y que el límite del 10% es para terrenos, pero no para pisos. La DGRN, como cuestión previa hace ver la existencia de diversas irregularidades en el procedimiento registral, entre ellas, que la nota de calificación inicial fue notificada al presentante, pero no al Notario, aceptando entrar en el fondo, pues no hay fecha que determine el comienzo del plazo del Notario para recurrir. Confirma el defecto relativo al exceso de cabida, requiriendo el consentimiento de los demás propietarios, aunque no ha llegado a ver el historial de la finca al no habérsele remitido y no haberlo pedido (de todos modos, la registradora reconoce que está inscrita con un texto similar al que recoge el notario en su recurso). Como principal argumento aduce que siendo la superficie uno de los extremos determinantes de la cuota de cada elemento privativo en la comunidad, no cabe pretender aumentar unilateralmente la superficie de unos elementos sin afectar sus cuotas y sin el consentimiento unánime para modificar el título constitutivo. Además se añade a los elementos privativos ciertas superficies en elementos comunes y la diferencia supera una quinta parte. En cuanto a la negativa registral a hacer constar las referencias catastrales alegadas para las viviendas cuatro y cinco, también se confirma la calificación pues las superficies catastrales difieren de las registrales en más de un diez por ciento y éste es el límite marcado por el precepto legal aplicable, artículo 45 TR Ley del Catastro, el cual no distingue entre terrenos y viviendas por lo que es aplicable a ambos. Para concluir y afectando a los dos defectos señalados- el Centro Directivo resalta una muy interesante diferencia conceptual entre la superficie privativa de un elemento privativo en una propiedad horizontal y la parte proporcional que se le imputa en la superficie de los elementos comunes. Legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y, a la inversa, la configuración y descripción de un elemento privativo no puede incluir, (ni siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes. Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles tributarias referidas a aquél. Pero, en aplicación del principio de especialidad registral para la delimitación clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad horizontal, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad. Por eso, entiende que la calificación registral en cuanto a esos tres primeros elementos es acertada, pues deniega la mención registral de la parte de superficie en elementos comunes, y en cambio, desechado ese concreto dato que figura y debe figurar en la institución catastral pero no es relevante ni debe figurar en la institución registral, sí admite la constancia registral de la referencia catastral, pues al cotejar las superficies privativas inscritas con las superficies privativas catastradas, sí resultan coincidentes. Comentario. Siempre he pensado que es una práctica inadecuada muy extendida al menos en la Comunidad de Madrid- la de incorporar unas superficies fantasmas a los pisos o locales, lo que, aparte de los argumentos jurídicos, es criticable desde el punto de vista de la protección de los consumidores a quienes se les da el señuelo de adquirir más superficie de la que realmente adquieren y además con una notoria falta de claridad. Entiendo que la práctica correcta es definir en un piso la superficie realmente privativa y punto, mejor desglosando la construida de la útil. Para el resto, ya está la cuota en los elementos comunes en su conjunto. Otra cosa distinta es la atribución de uso privativo a una determinada zona acotada de elementos comunes, como una terraza o un trozo de jardín. Este criterio de la DG puede tener una gran importancia práctica, pues, aparte de que implicará la inscripción parcial de muchas divisiones horizontales, puede suponer la paralización total de algunos títulos hasta su subsanación. Por ejemplo, pensemos en una plaza de aparcamiento de la que se diga que tiene La cláusula controvertida es de difícil interpretación respecto a sí ampara la actuación individual del propietario. Si fuera clara, me inclino por aceptarla como válida siempre que esa rectificación de un dato inicial erróneo se pueda demostrar por medios objetivos. Ahora bien, sin cláusula o no siendo meridiana- creo que tiene razón la DGRN en exigir el consentimiento de los demás, porque, aunque el error resulte evidente, puede arrastrar otro error concatenado, el del reparto de las cuotas en los elementos comunes. Y más en el caso concreto, en el que la superficie inicial conjunta de los cinco elementos agotaba la superficie privativa inicial asignada dentro de la división horizontal de primer nivel. (JFME) PDF (BOE-A-2014-8310 - 7 págs. - 182 KB) Otros formatos 283. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. NO PROCEDE SI EL PROMOTOR ADQUIERE DIRECTAMENTE DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 8 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 2, por la cual se deniega la inscripción de una reanudación de tracto sucesivo decretada en auto recaído en expediente de dominio. La titular registral de una finca de En otra escritura posterior, la titular registral vendió el resto de El referido comprador promueve expediente de dominio para acreditar el exceso de cabida de la finca registral número 3.566 -que ahora se alega medir en realidad más aún, esto es, no sólo Y mediante auto judicial se declara acreditado el exceso de cabida hasta los La registradora, previa petición en tal sentido del presentante, sí inscribe el exceso de cabida, pero a nombre de su titular registral, y deniega la reanudación de tracto e inscripción del dominio a favor del promotor del expediente porque no hay auténtica interrupción del tracto sucesivo dado que este señor adquirió directamente de la titular registral. Tras ello se inscriben las escrituras antes citadas, es decir, la de segregación y venta de una porción de Ahora se vuelve a presentar el auto recaído en el expediente de dominio antes citado, solicitando que ese resto registral de La registradora pone nota de calificación en la que "se deniega la inscripción a favor de don A. B. V., respecto de la porción resto de la registral 3.566, porque no es el expediente de dominio el título adecuado para ello, dado que no existe verdadera interrupción de tracto, al no haberse producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades...". La DGRN confirma su calificación y desestima el recurso diciendo que En el presente caso, tanto del auto judicial como del escrito de recurso y del resto de documentación obrante en el expediente resulta con toda claridad que el promovente del expediente de domino para reanudar tracto adquirió directamente de la titular registral, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina de este Centro Directivo que se acaba de reseñar, en la que se basa expresamente la nota de calificación negativa. Por tal motivo, en el presente caso, el expediente de dominio, que se tramitó con la doble finalidad de acreditar un exceso de cabida de la finca y de reanudar el tracto a favor de un causahabiente del titular registral, puede y debe operar la inscripción del exceso de cabida, como así ocurrió, y en cambio no puede ni debe operar la reanudación del tracto por no haber efectiva interrupción del mismo. (JDR) PDF (BOE-A-2014-8311 - 5 págs. - 167 KB) Otros formatos FIN DEL INFORME
ARTÍCULO PUBLICADO EL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2014
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