| NOTIFICACIONES REGISTRALES QUE HAN DE EFECTUARSE DE OFICIO. (COMUNICACIONES, NOTIFICACIONES, EDICTOS, ETC) JOAQUÍN DELGADO RAMOS, Registrador de la Propiedad de Archidona y Notario excedente. 2 MAYO 2006 INTRODUCCIÓN: Como regla general, los asientos que se practican en el Registro de la Propiedad son oponibles a todos, sin necesidad de publicación en un boletín oficial (como ocurre en cambio con el BORME en el ámbito del Registro Mercantil) ni de comunicación ni notificación individualizada. Tales asientos son públicos, en el sentido de que cualquiera, con interés legítimo, puede solicitar y obtener publicidad formal de los mismos, ya sea a través de nota simple o de certificación. Pero la oponibilidad jurídica de lo inscrito a un tercero NO depende de que dicho tercero haya tenido conocimiento efectivo y real de lo inscrito, sino que es un efecto legal de oponibilidad de pleno derecho que no cabe enervar alegando buena fe, desconocimiento o ignorancia del contenido registral. Sin embargo, en determinados supuestos, el legislador ha querido reforzar el sistema legal de publicidad jurídica (oponibilidad) haciendo obligatoria la notificación o comunicación registral de determinados asientos o de determinadas vicisitudes del procedimiento registral. Incluso, en algunos casos, se impone la constancia registral del cumplimiento de tal comunicación mediante nota marginal (unas veces al libro diario, otras al libro de inscripciones). Tales notificaciones o comunicaciones son de obligado cumplimiento por el Registrador, por lo que su omisión, por descuido o desidia, puede general responsabilidad civil y/o disciplinaria. Por ello se trata de recordar y sistematizar en estas líneas los supuestos más destacados de notificaciones-comunicaciones registrales obligatorias. (Nota: A efectos arancelarios, téngase en cuenta el art Artículo 591 RH: Cuando los asientos del Registro o las certificaciones deban practicarse o expedirse de oficio, no se entenderá que dichas operaciones sean en todo caso gratuitas, a menos que por disposición legal se ordenare expresamente. Conforme a ello, cabría la aplicación, en los supuestos pertinentes, del concepto arancelario nº 4.1.e (otras certificaciones 1.000 pts, pues una comunicación registral firmada y fechada de determinados asientos acredita el contenido de los mismos, y es en cierto modo una certificación del contenido del registro) y 3.2 (nota marginal de expedición de certificaciones 1.500 pts, por la constancia registral por nota marginal de la expedición de tal comunicación-certificación). SUPUESTOS: .- POR CALIFICACION NEGATIVA: .- POR INTERPOSICIÓN DE RECURSO GUBERNATIVO: .- POR INFORMACIÓN REGISTRAL CONTINUADA: .- PARA PERMITIR CONOCER E IMPUGNAR JUDICIALMENTE DETERMINADOS ASIENTOS: .- PARA PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA: .- PARA PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO (COSTAS, MONTES,
): .- PARA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES: .- PARA ADVERTIR AL ORGANO JUDICIAL O ADMINISTRATIVO DE EJECUCIÓN .- PARA QUE EL TITULAR REGISTRAL PUEDE HACER VALER SU DERECHO EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: .- PARA PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES: .- POR COLABORACIÓN CON EL CATASTRO: .- POR COLABORACIÓN CON LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA: .- POR COLABORACIÓN CON LA JUSTICIA PENAL: .- POR CALIFICACION NEGATIVA: | NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. | | Art 258.4 L.H. 4. El Registrador cuando, al calificar si el título entregado o remitido reúne los requisitos del art. 249 de esta ley, deniegue en su caso la práctica del asiento de presentación solicitado, pondrá nota al pie de dicho título con indicación de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien lo entregó o remitió en el mismo día o en el siguiente hábil | | NEGATIVA A PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN/ANOTACIÓN/CANCELACIÓN SOLICITADA | | Art 19 bis L.H. La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente. Artículo 322 LH: 20 La calificación negativa del documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse al presentante y al Notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido. Dicha notificación se efectuará de conformidad con lo previsto en los arts. 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. A tal efecto, será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente. | | NEGATIVA A EMITIR PUBLICIDAD FORMAL SOLICITADA. | | Artículo 228 L.H Si el registrador se niega a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste, el interesado podrá recurrir la decisión de éste ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo de aplicación lo dispuesto en los arts. 327 y 328 de la Ley Hipotecaria en lo relativo a la legitimación para recurrir, plazo, lugar de presentación del recurso, formación del expediente y contenido del informe del registrador, plazo de resolución y revisión jurisdiccional de ésta. b.-Solicitudes telemáticas: Art 222 bis LH. 3. El interés se expresará de forma sucinta en una casilla que advertirá de las limitaciones impuestas por el ordenamiento en relación al uso que puede darse a dicha información. No obstante, si el registrador entendiera que no ha quedado acreditado de modo suficiente dicho interés legítimo, podrá solicitar que se le complete éste. En todo caso, el registrador deberá notificar al solicitante en el plazo máximo de veinticuatro horas si autoriza o deniega el acceso, en este último caso de forma motivada. 4. La resolución sobre el acceso solicitado se notificará en el plazo máximo de un día hábil al solicitante y, caso de ser positiva, incorporará el código individual que permitirá el acceso a la página que reproduzca el contenido registral relativo a la finca solicitada. Este contenido registral, que se limitará a los asientos vigentes, se pondrá de manifiesto al interesado durante el plazo de veinticuatro horas desde la notificación accediendo al mismo. Si el registrador se negare injustificadamente a manifestar los libros del Registro, se estará a lo dispuesto en el art. 228 de la Ley Hipotecaria. | .- POR INTERPOSICIÓN DE RECURSO GUBERNATIVO: | TRASLADO DEL RECURSO A OTROS INTERESADOS NO RECURRENTES. | | Art 327 LH: Si no hubiera recurrido el Notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que expidió el título, el Registrador, en el plazo de cinco días, deberá trasladar a éstos el recurso para que, en los cinco días siguientes a contar desde su recepción, realicen las alegaciones que consideren oportunas.
Nota: la Ley 24/2005 ha derogado el siguiente párrafo, que decía: Igualmente lo trasladará a los titulares cuyos derechos consten presentados, inscritos, anotados o por nota al margen en el Registro y que puedan resultar perjudicados por la resolución que recaiga en su día. Cuando la nota desestimatoria se funde en la falta u omisión de una licencia o autorización de cualquier autoridad u organismo público o de la falta u omisión del consentimiento de una persona física o jurídica, el Registrador les notificará la interposición, en su caso, del recurso. | .- POR INFORMACIÓN REGISTRAL CONTINUADA: | CERTIFICACIONES CON INFORMACIÓN CONTINUADA | | Artículo 354 Rh 1. El peticionario de una certificación podrá solicitar que ésta tenga el carácter de certificación con información continuada. La información continuada se referirá a los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta transcurridos los treinta días naturales siguientes. | | PETICIONES NOTARIALES DE INFORMACIÓN CONTINUADA | | Art 354 RH El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado. | .- PARA PERMITIR CONOCER E IMPUGNAR JUDICIALMENTE DETERMINADOS ASIENTOS: INMATRICULACIÓN POR EL ART 205 L.H | | Artículo 205 LH Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados | | TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL POR CAMBIO DE TERMINO MUNICIPAL | | Artículo 3 RH Cuando, indebidamente, una finca figurase inscrita en un Ayuntamiento o Sección distinto del que le correspondiere, dentro del mismo Registro, el interesado podrá solicitar del Registrador la traslación del asiento o asientos, acompañando a la petición el título inscrito y certificación administrativa que acredite el hecho. Si el Registrador estimare justificada la traslación, la efectuará sin más trámites que comunicar la solicitud a los restantes interesados a quienes pueda afectar la traslación, si los hubiere, consignando las oportunas notas de referencia en los asientos trasladados y en los que nuevamente practique. | .- PARA PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA: | INSCRIPCIÓN CON LICENCIA MUNICIPAL OBTENIDA POR SILIENCIO POSITIVO | | Art 48.2 RD 1093/1997. (relativos a licencias obtenidas por acto presunto) Artículo 54. Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación. | INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN CON PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA POR ANTIGÜEDAD ACREDITADA CON ACTA NOTARIAL O CERTIF TÉCNICA. | | Art 52 parrafo a, inciso 2. RD 1093/1997. Artículo 54. Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación. | .- PARA PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO (COSTAS, MONTES,
): | MONTES: INMATRICULACIÓN O EXCESO DE CABIDA COLINDANTE: SOLICITUD REGISTRAL DE INFORME PREVIO. | | | Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes. Artículo 22. Asientos registrales de montes privados 1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma. 2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses. 3. Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral. | | | COSTAS: INMATRICULACIÓN O EXCESO DE CABIDA COLINDANTE: SOLICITUD REGISTRAL DE INFORME PREVIO. | | Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Artículo 15 1. Cuando se trate de inmatricular en el Registro de la Propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el art. 23, en la descripción de aquéllas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público. 2. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo. Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable. 3. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción. 4. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada. Artículo 16  1. Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre. 2. Siempre que el título registral contenga la indicación de que la finca linda con el mar, la colindancia se entenderá referida al límite interior de la ribera del mar, incluso en los casos de exceso de cabida. | .- PARA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES: | .- INMATRICULACIÓN O EXCESO DE CABIDA COLINDANTE CON FINCA DE UNA ADMINISTRACIÓN. | | Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Artículo 38. Comunicación de ciertas inscripciones.
1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.
2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.
3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda.
| | .- PROMOCIÓN DE LA INSCRIPCIÓN OMITIDA | | Artículo 39. Promoción de la inscripción.
Los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda. | .- PARA ADVERTIR AL ORGANO JUDICIAL O ADMINISTRATIVO DE EJECUCIÓN PRACTICA DE ASIENTOS QUE AFECTEN A OTRA EJECUCIÓN: Ej: Por ejecución de un gravamen preferente, se practica la cancelación de una hipoteca en ejecución o de anotación de embargo posteriores al gravamen ejecutado. | | Artículo 135. LH
El registrador deberá comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectan a la ejecución. Art 143 del RH Los asientos ulteriores a la anotación de un embargo que, en cumplimiento de lo dispuesto en las Leyes, el Registrador debe comunicar al órgano que la ordenó practicar serán los que produzcan la cancelación de la anotación o disminuyan el derecho embargado, así como los practicados en virtud de resoluciones judiciales dictadas en procedimientos concursales.
De las vicisitudes relativas a los procedimientos de ejecución de una hipoteca o de un embargo anteriores, solamente comunicará, cuando se produzca, que por el remate o adjudicación se ha cancelado la anotación del embargo.
No tendrá que comunicar la cancelación, por caducidad, de la anotación preventiva al órgano judicial que la mandó practicar.
En ningún caso habrá que comunicar los asientos de presentación. | .- PARA QUE EL TITULAR REGISTRAL PUEDA HACER VALER SU DERECHO EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: | .- EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN EN EJECUCIÓN ORDINARIA, EXISTIENDO GARGAS POSTERIORES: | | Artículo 659 LEC. Titulares de derechos posteriormente inscritos.
1. El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro.
2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al tribunal la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.
3. Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedaren subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento judicial, en su caso.
Artículo 660. LEC. Forma de practicarse las comunicaciones.
1. Las comunicaciones a que se refiere el artículo anterior se practicarán en el domicilio que conste en el Registro, por correo o telégrafo con acuse de recibo o por otro medio fehaciente. En la certificación a que se refiere el artículo 656 se expresará haberse remitido esta comunicación.
En el caso de que el domicilio no constare en el Registro o que la comunicación fuese devuelta al Registro por cualquier motivo, el Registrador practicará nueva comunicación mediante edicto en el tablón de anuncios del Registro, que se publicará durante un plazo de quince días.
2. La ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución. | | EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA, EXISTIENDO GARGAS POSTERIORES: | | Artículo 689. LEC. Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores.
1. Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que este asegurada con la hipoteca de su finca.
2. Cuando existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor, se aplicará lo dispuesto en el artículo 659. | | INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN DE CARGAS DESPUES DE EXPEDIDA CERTIFICACIÓN EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO | | Art 353 RH: El Registrador no habrá de hacer comunicaciones a los titulares de derechos de los que solamente conste el asiento de presentación, pero, si llegan a inscribirse o a anotarse, habrá de consignar en la nota de despacho el estado de la ejecución según resulte del Registro. | .- PARA PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES: | INSCRIPCIÓN DE ACTOS SUSCEPTIBLES DE ESTAR VINCULADOS CON EL BLANQUEO DE CAPITALES. | | Instrucción DGRN de 10/12/199 y Resolución DGRN de 30/11/2004 Supuestos principales (Registro de la Propiedad): a.- Compra de inmuebles con pago efectivo o confesado superior a 300.506 euros b.- Transmisión sucesiva el mismo día con diferencia de precio superior a 30.050 euros y al 25 %. c.- Operación superior a 30.050 euros con persona física o jurídica residente en paraíso fiscal. | .- POR COLABORACIÓN CON EL CATASTRO: | INSCRIPCIÓN DE ACTOS CON REPERCUSIONES CATASTRALES | | Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Art 36.3 Los notarios y registradores de la propiedad remitirán a la Gerencia o Subgerencia del Catastro en cuyo ámbito radique el inmueble, en la forma que reglamentariamente se determine y dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario. En dicha información se consignará de forma separada la identidad de las personas que hayan incumplido la obligación de aportar la referencia catastral establecida en el art. 40. Por orden del Ministro de la Presidencia, dictada a propuesta de los Ministros de Hacienda y Justicia, se regulará el procedimiento y forma de dar cumplimiento a la obligación establecida en el párrafo anterior. | .- POR COLABORACIÓN CON LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA: | COMUNICACIÓN DE DEFICIENCIAS EN UNA LIQUIDACIÓN. | | Artículo 254 LH.
Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir. Artículo 107. RH.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley, una vez acreditado el pago de la liquidación de los impuestos con la presentación, en su caso, de la carta de pago, o la exención, no sujeción o prescripción mediante la nota de la Oficina correspondiente, los Registradores se abstendrán de calificar cuanto se relacione con la liquidación o nota indicadas, sin perjuicio de poner en conocimiento de la Delegación de Hacienda respectiva los errores o deficiencias que advirtieren, si lo estimaren procedente. | .- POR COLABORACIÓN CON LA JUSTICIA PENAL: | INDICIOS DE DELITO | | Artículo 104.
Los Registradores no sólo denegarán o suspenderán la inscripción de todo título cuando así proceda, tomando o no anotación preventiva, sino que, cuando resultare del mismo título haberse cometido algún delito, darán parte a la correspondiente autoridad judicial, con remisión del documento respectivo y harán constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento. | |
