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Proyecto de Ley sobre fomento del alquiler de viviendas
y
la eficiencia energética de los edificios.(resume: Albert Capell Martínez [ACM] Notario de Boltaña [Huesca])
Ver novedades del INFORME DE MAYO
El Proyecto de Ley sobre fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios , además de la LPHz y la LEC, modificará el art 9-3 LAU 1994 en cuanto a la posibilidad de pactar la extinción antes de los 5 años para destinar la vivienda a usos propios]. Ver Texto Proyecto en Congreso
En enero se estableció una prórroga de los plazos para presentar enmiendas hasta el día 17 de febrero de 2009. [ver prórroga].
HOY sólo destacaremos (sin perjuicio de que en informes sucesivos ampliemos esta información) que han sido publicadas ya las enmiendas propuestas por los diferentes Grupos Parlamentarios en el Proyectos [Enmiendas: BOCG 20 de marzo de 2009].
De momento nos limitamos a reseñar las diferentes propuestas para modificar el art 9-3 de la LAU 1994 (excepción a la prórroga forzosa por necesidad de ocupación del propietario):
- En la ACTUALIDAD dice
: "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. ".
- Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana-Izquierda Unida-Iniciativa per Catalunya Verds:
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando surja la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad a ocupar la vivienda por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que esta no ocupación derive de causa de fuerza mayor."
JUSTIFICACIÓN: La reforma es consecuencia de las críticas recibidas, pues el hecho de que no pudiera pedirse la extinción del contrato, incluso cuando un hijo del arrendador se hiciera independiente o formara pareja y tuviera necesidad de ocupar el piso, hacía que muchos arrendadores no pusieran en el mercado la vivienda porque en cinco años podían suceder diversas circunstancias en una familia. En la reforma se contempla esta situación, pero condicionada a que se haga constar en el contrato de forma expresa, lo que nos deja casi en las mismas, salvo que se ponga una cláusula extensiva en el mismo, que a la postre siempre resultará de interpretación variada por la jurisprudencia. La solución pasa por retirar la obligación de que se haga constar en el contrato, simplemente decir que habrá extinción cuando el arrendatario necesite para sí o descendientes (o familiares de primer grado como indica el precepto) la vivienda y acredite dicha necesidad, debiendo avisar con un plazo de tres meses. Ha de tenerse en cuenta que existen supuestos de fuerza mayor que han de excluirse como causa indemnizatoria por no ocupación de la vivienda, por lo que se adiciona al segundo párrafo esta circunstancia.
- Grupo Parlamentario Popular : "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, por causas previstas en el contrato o por circunstancias sobrevenidas o de fuerza mayor, imprevistas al tiempo de su formalización, que estén debidamente acreditadas, el arrendador necesite la vivienda, bien para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, así como de sus cónyuges en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este mismo derecho asistirá al adquirente de la vivienda, en caso de venta.
Para el ejercicio de la denegación de la prórroga, será suficiente que el arrendador remita al inquilino un requerimiento fehaciente con tres meses de antelación, en el que habrá de indicar el nombre de la persona y la relación familiar con aquél, bastando con señalar el motivo de la necesidad. Dicho requerimiento no será preciso, si ya se hubiera hecho constar al tiempo de la celebración del contrato.
Si transcurrido el referido plazo no fuese desalojada la vivienda, el arrendador podrá ejercitar la acción de desahucio por los trámites del juicio verbal, pudiendo solicitar en la propia demanda que por el Tribunal se señale en el auto de admisión fecha de lanzamiento, en la que se llevará a cabo el desalojo si la sentencia fuera condenatoria.
Si transcurridos tres meses a contar desde el efectivo desalojo de la vivienda, y esta no fuera ocupada por el arrendador o por la persona para la que se pretende, ni tampoco se hubiera vendido, si fuera el caso, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco."
JUSTIFICACIÓN: Se trata, por una parte, de ampliar el supuesto previsto en la norma, al menos, al segundo grado de consanguinidad (los nietos y hermanos del arrendador), situaciones que son habituales y que la norma no contempla. Por otro lado, se trata de ampliar el supuesto a situaciones habituales que se producen ante circunstancias sobrevenidas o de fuerza mayor, imprevistas en el momento del contrato (separación, divorcio, matrimonio, enfermedad grave, desempleo, etc.), que hayan modificado la situación personal del arrendador o de los familiares en segundo grado de consanguinidad, a la hora de necesitar la vivienda, bien para residencia habitual, bien para venderla, por un estado de necesidad económica grave, que haya sido debidamente acreditada. Se trata de una aplicación o concreción de la cláusula "rebus sic stantibus", que protege al arrendador de una situación sobrevenida y, por tanto, imprevista que puede hacer especialmente gravoso para él el mantenimiento del contrato. Finalmente, se pretende equiparar el nivel de protección de los familiares del arrendador con el mismo grado en que lo están los familiares del arrendatario en el artículo 16 de la misma LAU.
- Grupo Parlamentario Catalán (CiU) : "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando surja la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad a ocupar la vivienda por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que esta no ocupación derive de causa de fuerza mayor."JUSTIFICACIÓN: La reforma es consecuencia de las críticas recibidas, pues el hecho de que no pudiera pedirse la extinción del contrato, incluso cuando un hijo del arrendador se hiciera independiente o formara pareja y tuviera necesidad de ocupar el piso, hacía que muchos arrendadores no pusieran en el mercado la vivienda porque en cinco años podían suceder diversas circunstancias en una familia. En la reforma se contempla esta situación, pero condicionada a que se haga constar en el contrato de forma expresa, lo que nos deja casi en las mismas, salvo que se ponga una cláusula extensiva en el mismo, que a la postre siempre resultará de interpretación variada por la jurisprudencia. La solución pasa por retirar la obligación de que se haga constar en el contrato, simplemente decir que habrá extinción cuando el arrendatario necesite para sí o descendientes (o familiares de primer grado como indica el precepto) la vivienda y acredite dicha necesidad, debiendo avisar con un plazo de tres meses. Ha de tenerse en cuenta que existen supuestos de fuerza mayor que han de excluirse como causa indemnizatoria por no ocupación de la vivienda, por lo que se adiciona al segundo párrafo esta circunstancia..
ACM, Boltaña, marzo de 2009
* * *
El Proyecto de ley relativo al fomento del alquiler y eficiencia energética de los edificios ha sido fusionada un otra proposición de Ley Orgánica de modificación de la L.O.P.J. y de la L.E.C., en orden a una mayor agilidad de los desahucios por falta de pago, y de ayuda a situaciones de alta vulnerabilidad social, que había presentado separadamente el grupo parlamentario de C.i.U.
La rubrica de la nueva ley será "de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios"; y se encuentra ya en el SENADO previamente aprobada por el Congreso, si bien nos ha sido imposible encontrar el texto del proyecto aprobado, pendiente, por tanto, de nuevas enmiendas en la Cámara Alta. Informaremos de dicho texto cuando se halle disponible.
Apuntaremos que en dicha Proposición se introducen entre otras, las 3 siguientes modificaciones a la LEC:
1) Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 21:
"3. Si el allanamiento resultase de la transacción prevista para los juicios de desahucio por falta de pago y otras cantidades, la sentencia condenatoria declarará que, de cumplirse con el plazo del desalojo de la finca establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto y que se ejecutará el lanzamiento sin más trámites y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora que se señale en la sentencia, que no será superior a los quince días del plazo transigido."
2) Se adiciona un nuevo apartado 5 al artículo 22, con el siguiente texto:
"5. En cualquier momento de la vigencia del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, y notificándolo por cualquier medio fehaciente al arrendador o la persona que materialmente perciba la renta, podrá el arrendatario o un tercero depositar en cuenta especial en un banco o entidad de crédito, una o varias veces, una determinada cantidad con la expresa autorización para que cualquiera de ellos pueda disponer, con cargo a la misma, de las rentas, con los aumentos y repercusiones legales que correspondan, a medida que vayan venciendo.
Este depósito no modifica la obligación de pago en el lugar establecido en el contrato y sólo tiene carácter cautelar en el sentido de que hasta que la suma depositada no llegue a cubrir el último vencimiento no podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio por falta de pago ni declarar resuelto el contrato de pleno derecho por dicho motivo. En ningún caso las cantidades depositadas determinarán por sí solo prórroga, tácita reconducción o novación del contrato."
3) Se añade una disposición adicional sexta, con el siguiente texto :
"Disposición adicional sexta. Ejecución de la resolución extrajudicial de pleno derecho del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas o cantidades debidas.
"El arrendador también podrá declarar resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento de finca urbana cuando el arrendatario hubiere incumplido la obligación de pago de la renta o cantidades debidas, con sujeción a lo siguiente:
1. Mediante requerimiento dirigido al arrendatario manifestándole que como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de pago, que indique, del contrato de arrendamiento que, asimismo, identifique, queda éste resuelto de pleno derecho, si bien podrá rehabilitarlo si dentro del plazo de ocho días abona los importes debidos en el domicilio habitual de pago o a través de la cuenta corriente del arrendador en la institución de crédito que señale o Notario o Procurador requirente en su caso, significándole, asimismo, que esta rehabilitación tiene efectos suspensivos condicionándola a que en lo sucesivo cumpla con las obligaciones de pago a cada uno de sus vencimientos.
2. El requerimiento podrá cursarse a través de Notario, servicio de correos y telégrafos oficiales, a través del Juzgado del domicilio del requerido mediante demanda de conciliación o bien a través del Procurador del requirente y por cualquier otro medio en que conste la recepción. En cuanto al domicilio se estará por lo previsto en el artículo 155 y se hará constar, en su caso, si la finca se halla deshabitada o desocupada.
3. Transcurrido el plazo concedido al arrendatario y de no haberse cumplimentado el pago, el arrendador podrá, en cualquier momento, solicitar al Juzgado la ejecución de la resolución del contrato, mediante entrega de la posesión de la finca en una demanda sucinta, mediante Abogado y Procurador, a la que acompañará la documentación acreditativa de haberse efectuado el requerimiento no atendido o cumplimentado, así como el contrato de arrendamiento si lo hubiere. (...)
Parece, por tanto que se atribuye a los Procuradores de los Tribunales funciones legalmente reservadas al notariado o a la judicatura. Consideramos evidente que el requerimiento practicado por un Procurador no puede reputarse fehaciente, ni en cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a su contenido.
Otra equiparación al Notariado dada a los Procuradores de Tribunales, para evitar una pretendida supresión -injustificable- de esta profesión, es la que se propone en una de las enmiendas al Proyecto de Ley de trasposición de la Directiva Servicios.
ACM, Boltaña, mayo de 2009
Como señalábamos en el informe anterior, el Proyecto de ley relativo al fomento y agilización procesal del alquiler y eficiencia energética de los edificios fue fusionada a otro (una proposición de Ley) y se encuentra ya en el SENADO. Su situación actual es la de hallarse en la Comisión de Justicia, pendiente de enmiendas y propuestas de veto hasta el 11 de Septiembre.
En el texto presentado al SENADO, ya NO se atribuye a a los Procuradores funciones propias del Notariado; [NO aparece ninguna nueva "Disposición adicional sexta" LEC.
Y ya habíamos sostenido que el requerimiento practicado por un Procurador no puede reputarse fehaciente, ni en cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a su contenido.
Lo cierto es que hoy, en el texto publicado en el DOCG, NO aparece ya tal propuesta. Ignoramos si se solicitará o no en alguna enmienda de algún grupo parlamentario. Mientras no concluya dicho plazo de presentación (11 Sept.), NO podemos acceder al contenido del texto de las enmiendas que se presenten.
Por lo demás, en el Proyecto fusionado, destacan las 2 siguientes reformas:
a.- El Art 9-3 L.A.U. de 24 de noviembre de 1994, que queda redactado en los siguientes términos:
«3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.»
b.- El añade un nuevo apartado 3 al Art. 17 L.Prop.Hz. de 21 julio 1960, [y el anterior Ap. 3º pasa a ser el 4º] :
«3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.»
ACM, Boltaña, julio de 2009
* * * *
(...)
Por lo demás, siguen habiendo proposiciones legislativas en las que se pretende atribuir a Procuradores funciones propias del Notariado, que analizaremos primero y separadamente, reseñando luego todos los (demás) proyectos en curso.
I.-) PROCURADORES (y funciones notariales).
En efecto, como señalábamos en el informe de mayo, existen varias propuestas, que equiparan, en el ámbito judicial, las Actas notariales de notificación y requerimiento, y las notificaciones y Requerimientos de Pago practicados por los Procuradores de los Tribunales. Quizás la ratio de esta pretendida equiparación reside en evitar una hipotética supresión -injustificable- de esta profesión (de ahí, p.ej. las enmiendas al Proyecto de Ley de trasposición de la Directiva Servicios).
Ya habíamos sostenido que, en nuestra opinión, la notificación o el requerimiento practicado por un Procurador no puede reputarse fehaciente, ni en cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a su contenido, y ello a pesar de que en las enmiendas que veremos se cite la Disp. final 5ª-4 L.E.C. (tras reforma L.O. 19/2003), ya que, primero, tal disposición tiene un ámbito muy concreto y reducido: las llamadas "Oficinas de Señalamiento" (aún no creadas ni implantadas en los juzgados); y segundo, lo que la disposición permite es que los procuradores efectúen notificaciones por los medios previstos en la Ley, pero ésta (art. 160 LEC) NO contempla que sea el procurador el notificante, ya que él es parte interesada, es el representante, el apoderado (en el poder para pleitos) de las propias partes en el proceso y por tanto carece de imparcialidad.
En realidad, a mi juicio, tales preceptos sólo contemplarían 2 posibles actuaciones por el Procurador: que se limite a trasladar a su propio representado (nunca a la otra parte) las comunicaciones o notificaciones que le remita el Juez o Tribunal; o bien que sea el Procurador el que inste la notificación, pero se circunscriba a hacerlo por los medios previstos en la L.E.C. (Acta notarial u otros).
NO OBSTANTE, existen 2 ENMIENDAS del Grupo Parlamentario Catalán en el Senado (CiU) que propugnan la concesión en este punto de funciones notariales: una, en la Ley sobre Fomento del Alquiler de Viviendas; y otra, en la reforma procesal (Oficina Judicial). En efecto:
A.-) En el Proyecto sobre fomento del ALQUILER DE VIVIENDAS (que luego veremos) CiU propone:
La inclusión de un nuevo apartado 4 al Art. 152 L.E.C. (Vía art 2-3bis Ley alquiler Vvda):
"4. En los desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades vencidas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio, los procuradores de las partes personadas podrán practicar, si así lo solicitan y a costa de la parte que representen, las notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos con carácter general en esta Ley.
Se tendrán por válidamente realizados estos actos de comunicación por cualquier medio por el quede constancia suficiente de haber sido practicadas en las personas o en los domicilios del destinatario o en los previstos en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155 de esta Ley.
A estos efectos acreditará, bajo su responsabilidad personal, la identidad y condición del receptor del acto de comunicación, cuidando que en la copia queda constancia de su firma y de la fecha en que se realice".
Y a continuación añade el Grupo Parlamentario Catalán en el Senado la siguiente JUSTIFICACIÓN a la enmienda:
"De conformidad con el artículo 543, apartado 2, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y que se reconoce expresamente, en la modificación proyectada en el artículo 152 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado 1, ordinal 2.º, del Proyecto de Ley de la Reforma de la legislación procesal para la implantación de la oficina judicial en trámite en esta Cámara.
Asimismo, debe ponerse de manifiesto que la atribución de nuevas funciones a los Procuradores en esta materia se materializa en la Disposición Adicional duodécima, apartado tercero, de la Ley Orgánica 19/2003, que añade a la Ley de Enjuiciamiento Civil una nueva Disposición Adicional, la quinta, bajo el epígrafe «Medidas de agilización de determinados procedimientos civiles» y que, en su punto 4.º posibilita la práctica por los Procuradores de notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos con carácter general en la LEC.
En la justificación de aquella reforma se explicita que «resulta oportuno flexibilizar el régimen de los actos de comunicación, atribuyendo en estos procedimientos a los Procuradores la posibilidad de que practiquen notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos con carácter general por la LEC, siempre que quede constancia suficiente de que estos actos se han practicado efectivamente en la persona o en el domicilio del destinatario».
Aunque transcurridos casi seis años desde la citada reforma sin haberse puesto todavía en funcionamiento, resulta oportuno poner de manifiesto que en el ámbito de aplicación de la Disposición Adicional quinta de la LEC se encuentran los procedimientos de desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio, posibilitando, ya, la realización de actos de comunicación por medio de los Procuradores acorde de conformidad con lo dispuesto en las leyes procesales y en consonancia con la presente enmienda".
A mis anteriores objeciones, añado ahora, que no debería aceptarse una equiparación entre "fehaciente" y "suficiente"; y que no queda claro a que "copia" se refiere el artículo: a si la de la notificación judicial (hecha por el Secretario) o una supuesta copia de un original que haría el propio Procurador (¿con "Protocolo de notificaciones"??), lo que, personalmente, me parece inadmisible. Tampoco me parece argumento suficiente el que la notificación se realice bajo la responsabilidad personal del Procurador, ya que como apuntábamos, éste carece, por su propia función de representante de una sóla de las partes, (apoderado) de la imparcial inherente al notariado (art 147 in fine R.N.)
(...)
Fomento y agilización ALQUILER DE VIVIENDAS.
Se han formulado 44 enmiendas (BOCG 22 sept.) al Proyecto, que desde 18 de Septiembre se halla pendiente de Dictamen por la Comisión de Justicia, el cual se someterá luego (junto a las enmiendas) a la aprobación o rechazo por los Senadores.
En cunto a las enmiendas propuestas destacaremos 4 aspectos:.
- Además de la citada, concediendo a los Procuradores funciones notariales;
- Destaca la enmienda de adición del Grupo Parlamentario Popular (PP): nueva «Disposición adicional tercera. Creación del Registro Central de inquilinos morosos.
El Gobierno remitirá a la Cámara, en el plazo de seis meses, un Proyecto de Ley de creación del Registro, accesible para los propietarios de las viviendas a arrendar, en el que se inscriban todas las sentencias firmes de desahucio por el impago del arrendamiento, con todas las garantías del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen y conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.»
- El Grupo "Entesa" en el Senado (PSC, ERC e ICV) propone una Disposición adicional nueva: "Planes Municipales de Vivienda y parque de alquiler.
1. Será obligatorio, en todos los municipios, la elaboración y aprobación de Planes Municipales de Vivienda que contengan el diagnóstico de las necesidades de vivienda de la población y las medidas a adoptar para la obtención de un parque de vivienda a precio asequible en el municipio. La legislación de las CC.AAs desarrollará el contenido, requisitos y procedimiento a que deban sujetarse los Planes.
2. Los Planes Municipales de Vivienda de los municipios de más de 5.000 habitantes determinarán de qué forma deben cumplirse las obligaciones de oferta de vivienda en alquiler protegido y en alquiler libre.
3. Los Planes Municipales de Vivienda deberán prever y garantizar al menos que el 50% de las Viviendas de Protección Pública construidas en sus términos municipales al amparo de cada planeamiento general sean ofertadas con carácter permanente en régimen de alquiler protegido. La condición de alquiler permanente se expresará en el acto de calificación y tendrá acceso al Registro de la Propiedad.
4. Los Planes Municipales de Vivienda deberán así mismo prever y garantizar al menos que el 15% de las Viviendas Libres construidas en sus términos municipales al amparo de cada planeamiento general sean ofertadas con carácter permanente en régimen de alquiler. La condición de alquiler permanente se expresará en el acto de concesión de la licencia y tendrá acceso al Registro de la Propiedad."
- El Grupo Catalán (CiU) propone una Disposición adicional nueva:
«Los contratos de arrendamiento de local de negocio a persona jurídica celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que contengan estipulaciones que no excluyan o que prevean la prórroga forzosa, en los términos que autorizaba el Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, tendrán una duración máxima de 10 años a partir de la entrada en vigor de la misma».
JUSTIFICACIÓN : Las Disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos trataron en su momento de determinar la ley aplicable a los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, estableciendo un régimen que determinara la progresiva aplicación de las nuevas normas a todos los contratos y limitando el tiempo de duración de los contratos existentes, para terminar progresivamente con el régimen de prórroga forzosa que había establecido la anterior LAU 1964.
Para conseguir estas dos finalidades, las disposiciones transitorias en cuestión distinguen entre contratos de arrendamientos de viviendas y asimilados y contratos sobre locales de negocio y asimilados. Un segundo criterio consiste en establecer como fecha de especial trascendencia la entrada en vigor del Real-Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, vulgarmente conocido como «Decreto Boyer», que permitió la celebración de contratos de arrendamientos sin sujeción a la citada prórroga obligatoria.
La Disposición transitoria primera prevé que los contratos posteriores a esta fecha se sigan rigiendo por lo dispuesto en el artículo 9 del Real-Decreto-ley 2/1985 y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y que, transcurrido su plazo de duración, si opera la tácita reconducción, queden sometidos a la nueva ley.
El problema se plantea con los arrendamientos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, en los que, sin embargo, se hubiera estipulado o reconocido al arrendatario la prórroga obligatoria forzosa en los términos en que tal prórroga se contenía en la LAU de 1964. El tenor literal de esta Disposición permite entender que en el caso de que las partes hubieran pactado no excluir o aplicar al contrato la entonces vigente prórroga forzosa, deberían seguir sometidos a dicha prórroga en los términos previstos en la legislación derogada. Como la disposición transitoria remite al Decreto-ley y a la LAU de 1964, se interpreta que serán estas normas las que rijan el contrato mientras esté vigente y que la duración pactada del contrato no es sólo el plazo por las partes, sino también la prórroga forzosa que los contratantes hubieran previsto o no excluido.
Conforme a esta interpretación, estos contratos resultarían ser todavía, 14 años después de la nueva LAU, contratos sometidos al régimen de prórroga forzosa establecido en la Ley de 1964, sin régimen transitorio alguno de extinción de dicha prórroga.
En este sentido, diversas sentencias han considerado que, atendiendo el tenor literal de la disposición, estos contratos se tratan de supuestos excepcionales, de contratos que han quedado «aislados» . La doctrina es abrumadoramente crítica con la norma, dudando de la naturaleza de verdadera y propia norma transitoria, en la medida en que se limitaría a conservar, en su tenor literal, el régimen legal preexistente.
Para solventar esta situación, de resultados totalmente ilógicos e injustos a que ha conducido la interpretación literal de la Disp. transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resulta necesaria su modificación para someterlos a un régimen de extinción suficientemente prolongado.
ACM, Boltaña, octubre de 2009
El Senado rechazó también todas las enmiendas que reseñamos en los informees anteriores, que por tanto ni siquieran se han debatido en el Congreso, en donde se han aceptado las demás enmiendas (salvo la relativa a una nueva Disposición adicional 3ª sobre sobvenciones en la renovación de las instalaciones eléctricas en el ámbito doméstico, que también se ha rechazado).
Por tanto y con dicha excepción, este será el Texto definitivo a publicar en breve en el BOE.
En consecuencia NO se aprobará ninguna de las iniciativas relativas a la Creación del Registro Central de inquilinos morosos [D.Ad. 3ª; Grupo Parlamentario Popular (PP)]; a los "Planes Municipales de Vivienda y parque de alquiler" . [Grupo "Entesa" en el Senado (PSC, ERC e ICV)]; ni a la extinción "ope legis", a los 10 años, de los contratos de arrendamiento de local de negocio a persona jurídica celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 [Grupo Catalán (CiU)].
Tampoco prospera la enmienda de CiU concediendo a los Procuradores de Tribunales funciones notariales, de notificación "fehaciente" a las partes (art. 152-4 LEC), y que ya habíamos criticado por las razones expresadas en el Informe de septiembre.
ACM, Boltaña, noviembre de 2009
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