RESOLUCIONES DGRN ABRIL-1999

1. CANCELACION PARCIAL DE HIPOTECA. RESOLUCIÓN de 16 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña María Isabel Pradera Leonardo, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5 de Valladolid, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.

Cuatro personas, titular cada una de ellas de una sexta parte en dos fincas, constituyen una única hipoteca sobre dichas cuatro sextas partes en garantía de deuda ajena. Incumplida la obligación, uno de los titulares abona al acreedor "la parte proporcionalmente correspondiente a dicha participación indivisa" y el acreedor libera en las dos fincas la sexta parte del pagador. Han de consentir los restantes constituyentes, porque se ha producido una modificación sustancial del objeto de la garantía que subsiste y por aplicación del principio de subsistencia integra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados aun cuando se reduzca la obligación asegurada. El resto de hipotecantes pueden verse perjudicados por la cancelación solicitada.

2. CALIFICACION DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ACTA SUBSANATORIA. RESOLUCIÓN de 27 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Jordi Fontquerni Bas, en representación del Instituto Catalán de Finanzas contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Vic, número 2, don José Antonio Garvía Pastor, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del Registrador.

Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en favor de una ayuntamiento catalán. El primer punto de la nota lleva a la D.G.R.N. a disertar sobre el alcance de la calificación registral en relación a documentos administrativos. Según la doctrina del llamado "acto separable", en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, sujetos al Derecho Privado y calificables sin ninguna traba especial. Por otro lado, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, todo lo cual tiene como límite de calificación lo dispuesto en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Este último precepto permite calificar al registrador, entre otros aspectos, " los trámites e incidencias esenciales del procedimiento". Que un determinado trámite sea un no esencial es materia recurrible frente al criterio del registrador, pero no se puede argumentar meramente con una alegación de que se ha excedido en los límites de la calificación.

Otro punto de la nota, que es muy interesante desde el punto de vista práctico, trata del posible alcance del acta notarial subsanatoria de oficio de defectos materiales observados en la escritura. La D.G.R.N. resume el contenido del artículo 153 del Reglamento Notarial indicando que sólo procede en caso de errores materiales, omisiones o defectos formales, y puede fundarse, entre otros elementos, en el propio contexto del documento autorizado y tener en cuenta, incluso, los hechos percibidos por el propio notario en el acto del otorgamiento. La admite para aclarar un domicilio y para salvar la incongruencia de que, aun tratándose de una hipoteca a interés fijo, tanto ordinario como de demora, en la cláusula de constitución se hablaba de intereses máximos y superiores a los pactados. El notario alegó el error mecanográfico, al no haberse adecuado un texto preexistente en el ordenador. Esta acta, al alterar el valor del hecho imponible, ha de ser previamente liquidada.

Existe otro defecto confirmado, relativo a la no coincidencia entre la finca descrita en el acuerdo que faculta al alcalde y la finca realmente hipotecada.

3. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES EMITIDAS POR PARTICULARES. RESOLUCIÓN de 29 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don José Manuel Pérez-Jofre Esteban contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 36, don Luis María Stampa Piñeiro, a inscribir una escritura de emisión de obligaciones hipotecarias, en virtud de apelación del recurrente.

La disposición adicional tercera de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada prohíbe a las personas físicas emitir o garantizar la emisión de obligaciones o de otros valores negociables agrupados en emisiones a partir de su entrada en vigor, lo que tuvo lugar el 1 de julio de 1995. La escritura tratada, en la que se emiten tres obligaciones al portador, es posterior a dicha fecha, por lo que cae de lleno en la prohibición, sin que quepa distinguir entre las. obligaciones "agrupadas en emisiones" (que están dirigidas a captar el ahorro colectivo) y las obligaciones "agrupadas en serie" (que buscarían el ahorro de los particulares y sería el caso del escritura), pues ambas expresiones se consideran equivalentes. Ahora sólo cabe para las personas físicas, en aplicación del artículo 154 de la Ley Hipotecaria, constituir hipotecas en garantía de títulos aislados, siempre y cuando estos merezcan la consideración legal de título- valor.

4. FECHA DE UNA ANOTACION. RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Exterior de España, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Puigcerdá, don Luis Miguel Zarabozo Galán, a cancelar determinadas cargas, en virtud de apelación del recurrente.

Se detecta un error en la fecha de una anotación preventiva, pues aparece la de 1º de marzo de 1992, cuando del contenido del asiento de presentación, de la nota a pie de título y de otros asientos relacionados se desprende que su verdadera fecha es la de 1º de marzo de 1991. Ello es trascendente, porque, dependiendo de qué fecha se adopte, se podrán cancelar o no las cargas posteriores. La D.G.R.N. critica al registrador el que no se haya pronunciado sobre si la anotación ha caducado o no y, basándose en ello, elude resolver, hasta que el registrador decida al respecto.

5. CANCELACION DE INSCRIPCION POR MANDAMIENTO. RESOLUCIÓN de 18 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Ramón Amezaga Garmendia y otros, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Balmaseda, doña Begoña Ruiz Alutiz, a cancelar la inscripción de dominio de determinadas fincas, en virtud apelación del recurrente.

Se pretende cancelar mediante un mandamiento judicial dictado en juicio declarativo de menor cuantía determinadas inscripciones practicadas en virtud de escritura pública. Ello no es posible, porque, a falta de consentimiento cancelatorio debidamente formalizado por el titular del asiento a cancelar, se precisa sentencia que declare tal efecto, sin que baste un mero mandamiento ordenando tal cancelación que ni siquiera alude a una previa sentencia firme que haya dispuesto la cancelación.

6. RETRACTO ARRENDATICIO EN EJECUCIÓN JUDICIAL. RESOLUCIÓN de 22 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández, a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se reitera, en primer lugar, la doctrina del Tribunal Supremo acerca de la existencia de retracto en caso de ejecución judicial. La declaración acerca de la situación arrendaticia en el momento de la subasta debe de ser hecha por el adquirente, ya que la transmisión no se produce por un acto de voluntad del anterior dueño y ya que no existe un trámite adecuado para que pueda apreciarla el juez. Esta manifestación ha de ser inequívoca, no bastando una referencia a que del procedimiento no resulta tan existencia, ni tampoco la presentación de una pericia por parte de un agente de la propiedad inmobiliaria.

7. CENSOS EN CATALUÑA. MENCIONES. RESOLUCIÓN de 23 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jordi Carné i Simón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Manresa, número 2, don Javier Goizueta Romero, a hacer constar la vigencia de un censo enfitéutico, en virtud de apelación del recurrente.

Se solicitó del registrador la constancia de la vigencia de un determinado censo por aplicación de la disposición transitoria tercera de la Ley Catalana de Censos, de 16 de marzo de 1990. Por parte del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se confirmó el defecto de no figurar el solicitante como titular del mismo, no siendo esta materia recurrible ante la D.G.R.N., por ser propia del derecho catalán. Sin embargo, sí puede entrar a valorar el que se trate o no de una mención - segundo punto de la nota -, revocándolo, ya que ha sido objeto de una inscripción separada y especial en los antiguos libros de Contadurías y arrastrada luego a los libros actuales.

8. CENSOS EN CATALUÑA. MENCIONES. RESOLUCIÓN de 24 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jordi Carné i Simón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de Manresa, don Javier Goizueta Romero, a hacer constar la vigencia de un censo enfitéutico, en virtud de apelación del recurrente.

9. NULIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES AL PORTADOR. RESOLUCIÓN de 25 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 25 de Madrid, don Luis Parga López, a cancelar una hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.

No basta con que se haya dirigido la demanda contra los hipotecantes y contra el primer tenedor de las obligaciones garantizadas, sino que es preciso demandar también al legítimo tenedor de tales obligaciones en la forma prevista por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este es un obstáculo que surge del Registro, ya que los titulares registrales de la hipoteca son los tenedores presentes o futuros de las obligaciones garantizadas y es materia calificable por parte del registrador. Además, en el caso concreto, era fácil identificar al tenedor actual, pues había iniciado el procedimiento judicial sumario. El recurrente no cuestiona propiamente un segundo defecto de la nota, consistente en no haberse acreditado la inutilización de los títulos garantizados. Sólo argumenta con que ello se ha solicitado del Juzgado.

10. OPCION DE COMPRA. RESOLUCIÓN de 26 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena, don Carlos Marín Calero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cartagena, número 1, don Bartolomé Nieto García, a inscribir una escritura de modificación de opción de compraventa y compraventa por ejercicio de tal opción, en virtud de apelación del recurrente.

Defecto a): inscrita una opción de compra, posteriormente se pretende que se escriba una modificación de dicho derecho "sin pérdida del rango registral" habiendo cargas inscritas en el tiempo intermedio. La dirección general lo rechaza por el principio de prioridad registral.

Defecto b): la opción inscrita expresaba que parte del precio de la compra se haría efectivo mediante la entrega de unos pagarés determinados a cargo del concedente de los cuales era tenedora la parte optante. Cuando se ejercita la opción se deposita el pagaré a disposición de los terceros con derechos anotados, pero el registrador y la dirección general exigen depositar el precio en metálico en vez del pagaré. Esa cláusula de la opción de compra revela un pacto comisario prohibido, aunque inscrito. Se reconoce su validez pero se le deniega eficacia erga omnes, pues se trata de una previsión anticipada del juego de la compensación que solo operará cuando optante y concedente sean acreedor y deudor respectivamente de los dos créditos, pero no cuando haya terceros. (J.D.R.)

11. EXPRESION DE CAUSA EN EL NEGOCIO. RESOLUCIÓN de 15 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torroella de Montgrí don Leopoldo de Urquía y Gómez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de La Bisbal d'Empordá, doña Raquel Laguillo Méndez-Tolosa, a inscribir una escritura de capitulaciones matrimoniales, en virtud de apelación del recurrente.

Dos personas, titulares por mitad y pro indiviso de una vivienda, otorgan escritura de capitulaciones matrimoniales en vista a su futuro matrimonio, conviniendo el régimen de separación de bienes e incluyen una extraña cláusula por la que "para compensar las aportaciones realizadas por el marido al matrimonio, tendrá carácter exclusivamente privativo del marido la vivienda que va constituir el domicilio familiar, aportando la futura esposa la mitad indivisa de la misma de la que es titular, siendo el futuro esposo titular de la otra mitad y asumiendo éste el pago de la hipoteca que queda pendiente". En la transmisión, así definida, hay un déficit de causa negocial al no determinarse cuáles sean dichas aportaciones y no compaginarse muy bien lo acordado con el régimen de separación de bienes en el cual, como indica la registradora en su informe "no pueden existir aportaciones de los cónyuges o futuros cónyuges al matrimonio, porque no existe ni puede existir patrimonio conyugal común".

12. ARTICULOS ESTATUTARIOS MODIFICADOS. RESOLUCIÓN de 9 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en recurso gubernativo interpuesto por «Vídeo, Máquinas y Electrónica, Sociedad Anónima», frente a la negativa del Registrador mercantil VII de Madrid, don Manuel Villarroya Gil, a inscribir un acuerdo de modificación de objeto social.

El artículo 164 del Reglamento del Registro Mercantil exige que en la inscripción de las modificaciones estatutarias conste la nueva redacción dada a los artículos de los estatutos que se modifican o adicionan, así como, en su caso, la expresión de los que se derogan o sustituyen. Se trató de subsanar tal omisión con la presentación de una certificación expedida por el Secretario del Consejo de Administración. La D.G.R.N. y el registrador estimaron que es precisa la escritura pública.

13. CONVOCATORIA DE JUNTA. RESOLUCIÓN de 10 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Eladio Martínez Alonso, Sociedad Anónima», contra la negativa de la Registradora mercantil de Toledo, doña Pilar del Olmo López, a inscribir una escritura de nombramiento de Auditor de cuentas

La registradora suspende la inscripción del acuerdo de nombramiento de Auditor, porque los estatutos de la sociedad exigen que la convocatoria de la Junta se realice, aparte de mediante la publicidad exigida por la ley, a través de carta certificada dirigida a cada socio. Aunque hubo una sentencia judicial que declaró válida la Junta, ésta no fue presentada a la registradora en tiempo de calificación, sin que se aceptaran tampoco los argumentos dados por el recurrente acerca del hecho de que los ausentes tenían conocimiento de la celebración de dicha Junta. Defecto confirmado.

14. CONSEJERO DELEGADO CONVOCA JUNTA. RESOLUCIÓN de 11 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Julio Reyes Calvo frente a la negativa del Registrador mercantil XVI de los de Madrid, don José María Rodríguez Berrocal, a inscribir determinados acuerdos sociales.

Se plantean en ella dos temas. El primero, formal, relativo al ámbito de calificación del registrador. Para valorar la validez de los acuerdos tomados en una Junta General, es preciso cerciorarse de que ésta haya sido convocada por persona competente. Por ello, el registrador no se extralimita cuando pide que se acredite el acuerdo previo del Consejo de Administración por el que se convoca la Junta.

El segundo, de fondo: en el caso concreto, no hubo tal acuerdo del Consejo de Administración, ya que la convocatoria la hizo directamente el Consejero Delegado. La D.G.R.N. estima que ello es técnicamente posible y que, en este supuesto, podía hacerlo, ya que tenía delegadas todas las facultades no indelegables del Consejo.

15. REANUDACION DE TRACTO INFERIOR A TREINTA AÑOS. RESOLUCIÓN de 12 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Nieves González Estelle y doña Montserrat Estelle López, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona número 5, don Alberto Yusta Benach, a inscribir un acta de notoriedad, aprobada judicialmente, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se trata de un acta de notoriedad, aprobada judicialmente, de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en la que no han consentido, ni comparecido ante el notario, el titular registral de la finca, ni sus causahabientes. Ello es defecto que impide la inscripción, sin que quepa argumentar el que el registrador se haya excedido en su calificación, habida cuenta que el título, en parte, es judicial. La D.G.R.N. razona sobre la base de que el defecto surge por un obstáculo del propio Registro, citando, asimismo, el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión y, por otro lado, el carácter relativo de la cosa juzgada (ya que sólo afecta a los que intervinieron en el procedimiento) y el absoluto de la inscripción. Aparte de lo anterior, en realidad, no había tracto interrumpido, ya que estaban documentadas públicamente todas las transmisiones.

16. CANCELACION DE CONDICION RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN de 13 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Eugenia Torrijos Torrijos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcorcón número 1, doña María Pilar Albarracín Serra, a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación de la recurrente.

En una escritura de compraventa se pactó, no tan sólo el modo de cancelar la condición resolutoria que garantizaba el precio aplazado, sino también la caducidad de la misma. Dicho pacto se inscribió y ahora se solicita, una vez transcurrido el periodo de caducidad sin que se den determinadas circunstancias, comprobables por los asientos del Registro, mediante una mera instancia, su cancelación registral. Aunque en el título se había previsto el acta notarial, al haberse hablado de caducidad, con la instancia, acompañada de la escritura inicial, basta.

17. JUSTIFICACION DE LA PRIVATIVIDAD DE UN BIEN. RESOLUCIÓN de 5 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Amparo Casado Parra, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 28, don Ángel Gómez Virseda, a practicar nota marginal del carácter privativo del precio satisfecho en una compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.

Una persona casada en régimen de gananciales compró una finca y aseveró que el dinero empleado era de su exclusiva pertenencia, lo cual es ratificado por su cónyuge, inscribiéndose el bien con carácter privativo pero con las limitaciones del artículo 1324 del Código Civil. Una vez fallecido el cónyuge confesante, se pretende hacer constar la demostración de la privatividad del bien en el Registro, mediante nota marginal, aportándose un documento particional relativo a la herencia de la madre de la recurrente de donde se deduce que, por la fecha de la compra, había heredado más dinero del que valía el bien. Se ratifica la nota de calificación en el sentido de que no se ha demostrado por este camino la privatividad del precio. Hay que considerar que el registrador carece de las amplias facultades de apreciación de la prueba de las que dispone el juez en un procedimiento declarativo.

18. CANCELACION DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCA. RESOLUCIÓN de 8 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Ivo Ranera Cahís, en nombre de «Copatri, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona número 14, don Francisco Roger Matallana, a practicar determinadas cancelaciones, en virtud de apelación del recurrente.

Cancelación de cargas posteriores si la anotación caduca. BOE del 2 de abril de 1999, nº 7564. Se practica la anotación preventiva letra A) y, con posterioridad, una hipoteca y otras anotaciones. Cuando se presenta a inscribir el testimonio del auto de adjudicación derivado del procedimiento que causó dicha anotación letra A), no se practica, parece ser que por la falta de presentación simultánea del consiguiente mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Cuando por fin se inscribe la adjudicación y se presenta dicho mandamiento, la anotación ya había caducado, por lo que, al perder su prioridad, ya no es posible cancelar las cargas posteriores, porque han ganado rango, y, para ello, no importa la razón por la que no se inscribió en su día el testimonio del auto.

RESOLUCIONES POR MESES

POR VOCES PROPIEDAD

POR VOCES MERCANTIL

INFORME MENSUAL