RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE 1999

1. HIPOTECA SIN DISTRIBUCION. RESOLUCIÓN de 15 octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Banco Urquijo, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Benidorm número 2, don Luis F. Pellón González, a practicar una cancelación ordenada por mandamiento judicial, en virtud de apelación del recurrente.

Se constituye una hipoteca que grava un piso. Con posterioridad, el deudor hipotecante divide dicho piso en dos, pero sin distribuirse la responsabilidad hipotecaria entre ambos y, luego, vende uno de los pisos. Impagada la deuda, el acreedor inicia el procedimiento judicial sumario para hacer efectivo su derecho sobre ambos pisos. El comprador presentó querella por estafa contra el vendedor y obtuvo resolución judicial firme por la que se suspendía la ejecución en lo que hacía referencia al piso que compró. Se siguió la ejecución contra el otro piso que continuaba en poder del deudor y fue adjudicado al acreedor por una cantidad inferior a la reclamada. El juez ordena la cancelación de la hipoteca en cuanto a dicho finca, expresando en adición al mandamiento que la suma percibida por la ejecución es a cuenta de la responsabilidad hipotecaria que continúa subsistente sobre la finca no ejecutada. El registrador exigió el consentimiento del titular del piso cuya ejecución se suspendió, pero la D.G.R.N. revoca su nota al entender que éste no se halla perjudicado sino más bien al contrario, ya que el piso respondía de toda la obligación y ésta ha disminuido en la cantidad cobrada ya por el acreedor. Sugiere, asimismo, la D.G.R.N. el hacer constar registralmente en esta finca la minoración de responsabilidad en la cantidad por la que se adjudicó la finca ejecutada

2. RETRACTO ARRENDATICIO. RESOLUCIÓN de 16 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Mijas número 1, don José Torres García, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación, en virtud de apelación del recurrente.

En un procedimiento judicial sumario el registrador suspende la inscripción, entre otros motivos, por la falta de notificación al arrendatario para el ejercicio, en su caso, del derecho de retracto legal. La D.G.R.N. se inclina por que en ese caso no exista tal derecho, ya que la finca inicialmente hipotecada fue objeto de una segregación en la cual estaba situada la vivienda, arrendada con posteridad a la hipoteca, pero anterior a la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Cita la doctrina del Tribunal Supremo según la cual "no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio en los supuestos en que el objeto arrendado es parte integrante de una unidad superior originaria, no creada por la agrupación de otras unidades perfectamente independientes y diferenciadas, que se transmite como una sola finca". Coadyuva en la decisión la interpretación restrictiva que ha de darse a estos derechos y la circunstancia de que la sociedad hipotecante, la arrendadora y la arrendataria estaban representadas por la misma persona, pudiendo existir abuso de derecho.

3. BIEN PRIVATIVO. RESOLUCIÓN de 18 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don Agustín Rodríguez García, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 23, don Ángel García Miranda, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Se discute si en el caso estudiado se consigue destruir la presunción de ganancialidad o no, ya que se pretende inscribir un bien con carácter privativo absoluto en favor del cónyuge comprador. Para ello se argumenta en la escritura por parte de ambos cónyuges que, con anterioridad el cónyuge ahora comprador había vendido un bien privativo de él por haberlo adquirido por título de herencia y que el dinero así obtenido se integró en el patrimonio ganancial, por lo que surgió un crédito a favor del vendedor y a cargo de la sociedad de gananciales, el cual se reembolsa ahora por ésta al ahora cónyuge comprador, notificándose al notario que autorizó la venta inicial. La D.G.R.N. estima que con ello no se rompe la presunción de ganancialidad al exigirse la justificación del carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública, cosa que aquí no ha ocurrido pues nada se ha probado ya que existen meras manifestaciones. El bien habrá de inscribirse como privativo pero por manifestación del cónyuge, lo cual supone la aplicación de las limitaciones del artículo 1324 del Código Civil, es decir, que no ha de perjudicar ni a los acreedores del confesante ni a sus legitimarios.

4. REANUDACION DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Natalia Rabanillo Martín y la comunidad hereditaria que ésta representa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrelavega, número 1, don Andrés Vega Cuéllar, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se discute en este asunto los límites de la calificación registral en un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el que la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular registral o sus causahabientes, por desconocerse su domicilio, han sido citados solamente por edictos, a pesar de lo cual el juez ha estimado justificado el dominio. La Ley Hipotecaria en su artículo 202 exige en estos casos que el titular registral o su causahabientes deben de haber sido oídos en el expediente o han de haber sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente. La calificación registral se extiende a este extremo por la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución en atención al cual el registrador ha de comprobar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las normas.

5. HIPOTECA: TASACION A POSTERIORI. RESOLUCIÓN de 20 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Montserrat Fortuny Barceló, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona, número 4, don Pedro Ávila Navarro, a hacer constar la valoración de una finca en una inscripción de hipoteca legal, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se inscribe una hipoteca de origen judicial para asegurar unas pensiones ordenadas en pieza separada de un procedimiento dirigido contra el marido. Con posterioridad, el derecho gravado es vendido a una tercera persona que inscribe y, luego, se presenta mandamiento judicial en el que se ordena la constancia de un domicilio para notificaciones y de una tasación. El registrador inscribir lo primero, y suspende lo segundo por falta de consentimiento de su actual titular registral. La D.G.R.N. confirma tal criterio, ya que corresponde a la regla general el que los asientos hayan de practicarse con la intervención del titular registral y, además, porque debilita su posición, puesto que en el procedimiento ejecutivo ordinario puede intervenir en el avalúo y, en cambio, en el judicial sumario no y este procedimiento no es posible sin la constancia registral de tasación y domicilio. Tampoco vio con buenos ojos la inscripción del domicilio.

6. EXCESO DE CABIDA. RESOLUCIÓN de 21 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Fernández Garrido, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Osuna, don Javier Aguilera López de Castilla, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para constatar un exceso de cabida, en virtud de apelación del recurrente.

Se trata de un expediente de dominio para la inmatriculación de un exceso de cabida en el que el registrador considera que se ha incumplido el artículo 201, regla 3ª, de la Ley Hipotecaria, por no derivarse del título la citación de los coherederos del incoador del expediente. Se revoca la nota por la concrección del ámbito de la calificación registral cuando de documentos judiciales se trata, siendo calificado un trámite no establecido en beneficio de un titular registral. Aparte de ello, la D.R.G.N. razona hasta concluir que el trámite realmente no se había incumplido.

7. GARAJES. RESOLUCIÓN de 7 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Melilla don Juan Alegre González contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad don Juan Pablo García Yusto a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Se vende a determinadas personas una cuota indivisa de una finca con el derecho de aparcar el vehículo con carácter exclusivo y excluyente en el espacio señalado en un plano con determinado número e indicándose las medidas. La D.G.R.N. entiende que estas partes carecen de la autonomía física y económica que les permitiría ser reputadas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso, aquella atribución implicaría una verdadera división sujeta a la licencia municipal. Sin embargo, lo que no queda claro de la documentación aportada es si se encuentra inscrita o no la edificación que alberga los aparcamientos, defecto puesto en la nota pero no recurrido. Si no fuera así, al poder albergar una parcelación encubierta, el título no sería inscribible, precisando licencia municipal o declaración de su innecesariedad. Por el contrario, si estuviera inscrita - o se pudiera inscribir mediante este título, cosa que no se prejuzga- la escritura sería inscribible, ya que las partes de uso exclusivo no gozarían de esa independencia que les permitiría ser configuradas como fincas absolutamente independientes, sino que serían partes de un todo superior solo susceptible de ser objeto de propiedades separadas dentro de un régimen de propiedad horizontal sobre esa total finca edificada.

8. CARACTER REAL U OBLIGACIONAL DE DOS PACTOS INSCRITOS. RESOLUCIÓN de 4 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Arturo Cot Montserrat, en nombre de "Foment de la Rehabilitació de Manresa, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Manresa, número 1, don Manuel Nodar Sobrino, a cancelar determinados derechos, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional de dos pactos inscritos que afectan cada uno a un inmueble, pues el recurrente estima que no tienen carácter real y, en consecuencia, solicita su cancelación. Pacto 1 inscrito: "Si los compradores edifican, deberán dejar una buharda abierta de determinadas dimensiones". Pacto 2 inscrito: "Si la finca comprada pasa a persona que no sea descendiente suya, el vendedor podrá tapar determinadas aberturas entre la casa del comprador y la del vendedor". La DGRN confirma la calificación registral que deniega su cancelación, señalando que es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre (cfr. artículos 530 y 582 del Código Civil) y el segundo, pretende excluir el juego del signo aparente como título constitutivo de servidumbre (cfr. artículo 541 del Código Civil). (J.D.R.).

9. COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN ACCESO DIFERIDO A LA PROPIEDAD. RESOLUCIÓN de 5 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra, don César Cunqueiro González Seco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad interina de Vigo, número 5, doña Ana Isabel Rodríguez Parada, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Se trata de una compraventa de vivienda de acceso diferido a la propiedad, de la que, según el expediente administrativo, inicialmente fue titular una persona, si bien por su fallecimiento se subrogó otra en sus derechos, escriturándose la compraventa a favor de ésta última. La DG revoca la calificación registral de que en la escritura se solemniza ahora una transmisión onerosa producida con anterioridad. Según la DGRN, de las cláusulas de la escritura resulta precisamente que la transmisión del dominio de la vivienda por título de compraventa se realiza en este acto, y dicha afirmación no puede reputarse desvirtuada por la sola manifestación formulada a efectos fiscales de que la entrega material - de la que no se especifica su concepto- se materializó anteriormente en virtud de su expediente administrativo. En consecuencia, no pude mantenerse el defecto apuntado por el Registrador (no constar el estado civil del primer titular, ni justificar la sucesión hereditaria).

10. CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA MUNICIPAL. RESOLUCIÓN de 6 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Ildefonso Fernández Ferrándiz, Presidente del Consejo de Administración de la sociedad mercantil "Instituto Municipal de Suelo Móstoles, Sociedad Anónima", contra la negativa de don José Antonio Calvo González de Lara, Registrador mercantil de Madrid número IX, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, en los que se recogía la modificación de los estatutos sociales.

El Registrador deniega la inscripción de un Consejo de Administración de una S.A. municipal integrado por un mínimo de tres y un máximo de 11 Consejeros, porque según el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales el número máximo de Consejeros es de nueve, al tratarse de una sociedad íntegramente participada por el municipio. El recurrente considera que tal precepto esta derogado por el art 103.1 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de régimen local, según el cual "...La sociedad se constituirá y actuará conforme a las disposiciones legales mercantiles...". La DG confirma la nota, diciendo que las peculiaridades establecidas por el citado Reglamento no chocan frontalmente con la remisión que a la legislación mercantil general hace el artículo 103 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1986, por lo que, en tanto no se da oposición, debe estimarse que el régimen general de sociedades anónimas se halla complementado o modalizado por las exigencias que resultan de la normativa especial aplicable a la sociedad de que se trata. (J.D.R.).

11. REANUDACION DEL TRACTO POR CERTIFICACION ADMINISTRATIVA. RESOLUCIÓN de 8 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Rector de la Universidad de Valladolid, don Francisco Javier Álvarez Guisasola, en nombre de la misma, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5 de dicha ciudad, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una certificación Administrativa de dominio expedida por el Gerente de dicha Universidad, don Gerardo Llana Herrero, en virtud de apelación del recurrente.

La Registradora rechaza inscribir a nombre de la Universidad de Valladolid el dominio de una finca que aparece inscrita a favor del excelentísimo Ayuntamiento de la misma ciudad, inscripción que se pretende en base a una certificación expedida por el Gerente de dicha Universidad en la que se recogen las sucesivas vicisitudes que han afectado a la titularidad de la finca. La DGRN confirma la nota, remitiéndose a una R. anterior sobre la misma cuestión, señalando que la certificación administrativa de dominio no es medio adecuado, a la vista de los artículos 200 y 206 de la Ley Hipotecaria, para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca, sin que cupiera admitir la alegación de que lo pretendido era la inmatriculación de la misma por estar inscrita tan sólo en posesión, pues la inmatriculación de la finca ya se había producido, aunque fuera por medio de una inscripción en posesión - que hoy aparece convertida en inscripción de dominio y, por lo tanto, se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos previstos en la misma Ley, y cuya rectificación habría de sujetarse a lo dispuesto en su artículo 40, a cuyo fin, la DGRN considera insuficientes los documentos presentados. (J.D.R.).

12. DOMICILIO SOCIAL DURANTE EL PERIODO DE LIQUIDACION. RESOLUCIÓN de 9 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Ignacio Priego Durán, como Liquidador de "Metalmai, Sociedad Limitada, en liquidación", contra la negativa del Registrador mercantil número 11, don Francisco Javier Llorente Vara a inscribir la escritura de disolución y nombramiento de Liquidador.

El Registrador deniega el acceso al Registro de la escritura de disolución y nombramiento de Liquidador de la sociedad porque se expresa que el domicilio de ésta, mientras dure el proceso de liquidación, será uno determinado, distinto al que figura como domicilio social estatutario, sin que se haya acordado propiamente el traslado de éste. La DRGN confirma su calificación señalando que el domicilio social es una mención estatutaria esencial de suerte que su traslado fuera del mismo término municipal ha de cumplir las exigencias que se establecen con carácter general para toda modificación estatutaria. Además la admisión de un domicilio de la sociedad mientras dure la liquidación sin modificar expresamente el establecido estatutariamente sería contraria a la necesaria unicidad del domicilio social. (J.D.R.).

13. PROHIBICION JUDICIAL DE DISPONER DE PARTICIPACIONES SOCIALES. RESOLUCIÓN de 11 octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto doña María Luisa Vera Rodríguez contra la negativa del Registrador mercantil de Barcelona número 10, don Francisco de A. Serrano de Haro Martínez, a hacer constar un mandamiento judicial de prohibición de disponer de las participaciones sociales de determinadas sociedades de responsabilidad limitada.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de un mandamiento judicial que ordena la prohibición de disponer de determinadas participaciones de una S.L. y la DGRN confirma su calificación porque, tras la reforma operada por la Ley 19/1989, de 25 de julio, y, salvo en el momento inicial de la constitución de la sociedad de responsabilidad limitada y en caso de unipersonalidad sobrevenida o de cambio de socio único, la titularidad de las participaciones sociales fluye al margen del Registro Mercantil, de suerte que no solo no es posible la constatación tabular de la prohibición judicial de disponer de que se trata, sino que, además, tal consignación carecería de sentido al no añadir protección adicional a la prohibición. Como señala el Registrador , no es al Registro a quien debe notificarse la existencia de un embargo, prohibición de disponer, demanda de propiedad de las participaciones, incapacitación de un socio, etc., sino a la propia sociedad para su reflejo en el libro registro de socios. (J.D.R.).

14. OBRA NUEVA ANTERIOR A LA LEY DEL SUELO DE 1990. RESOLUCIÓN de 13 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José María Sánchez Bosque, en nombre de "Construcciones y Reformas Baucres, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Parla número 2, don Juan Carlos Falcón y Tella, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del recurrente.

Escritura de declaración de obra nueva a la que se incorpora una certificación municipal de que se denegó la licencia de obras pero no consta incoación de expediente de infracción urbanística, y acompaña certificado de un ingeniero técnico (presentado al Ayuntamiento) de que las obras terminaron en el año 1985. El Registrador suspende por no considerar acreditada la terminación de la obra en fecha anterior en cuatro años a la entrada en vigor de la Ley de 25 de julio de 1990) ya que la única prueba aportada es un certificado técnico citado, sin realizarse por parte del Ayuntamiento ninguna manifestación al respecto. La DGRN confirma la calificación del Registrador, sin explicar por qué niega valor probatorio al certificado técnico citado. (J.D.R.)

15. ADAPTACION DE ESTATUTOS A LA LSA. RESOLUCIÓN de 14 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Prada Gayoso, en nombre de "Inversión Hogar, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador mercantil de Madrid número 7, don Miguel Villarroya Gil, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad anónima.

La cláusula estatutaria por la que las mujeres casadas accionistas han de asistir a las Juntas generales representadas por sus maridos, además de haber quedado nula por contraria a la ley, exige la adaptación de los Estatutos sociales para suplir ese vacío. La cláusula de que en las Juntas generales se "computará un voto por cada acción", también debe ser objeto de adaptación a la ley, porque según los propios Estatutos sociales existen acciones de distinto valor nominal y, por tanto, se vulnera la norma del artículo 50.2 de la Ley de Sociedades Anónimas que prohibe la creación de acciones que alteren la proporcionalidad entre el valor nominal de la acción y el derecho de voto. (J.D.R.).

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