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RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE 2000
1. HIPOTECA DE MÁXIMO. Resolución de 3 noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don Roberto Blanquer Uberos contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de Madrid, don Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de determinadas obligaciones, en virtud de apelación del recurrente.. * No considera defecto la falta de aseveración sobre la vigencia del poder o del cargo de Administrador. Se basa la DG en que no hay norma que lo imponga y que puede entenderse implícita en la afirmación de su cualidad de apoderado o de administrador que hace el representante en el momento del otorgamiento. De ahí deduce que, sobre la base de la observancia de lo establecido en los artículos 164 y 165 del Reglamento Notarial, será suficiente la legitimación derivada de la presentación del título acreditativo de la representación por el apoderado que supone la presunción de vigencia del mismo. Además, en el caso debatido, el Notario afirma tener a la vista copias autorizadas de las escrituras de poder y de nombramiento del cargo -sin nota de revocación de los mismos- en las que constan los datos registrales que reseña. * En el segundo de los defectos, el Registrador considera que se vulneran los principios de especialidad y accesoriedad de la hipoteca, pues se constituye una sola hipoteca en garantía de tres obligaciones distintas ya existentes ( se trata de asegurar con una sola hipoteca las obligaciones que nacen de tres préstamos convenidos por una misma entidad de crédito con sendas sociedades), y no una garantía individualizada para cada obligación en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica. Añade en el defecto tercero que para ello se crea una sola hipoteca de máximo que no reúne los requisitos exigidos por la doctrina y jurisprudencia para su constitución; en el cuarto defecto, que se pacta un sistema de cuenta corriente cuyos asientos son sólo de cargo; y, según el defecto quinto, que se ha pactado la mera reunión contable de diversas operaciones, sin alcance novatorio de las distintas obligaciones al cierre de la cuenta. Se confirman, sin que sea suficiente para unirlas el que se pacte el vencimiento de las demás obligaciones al ejecutarse una. * No cabe, en cambio, rechazar a priori la aplicabilidad del procedimiento judicial sumario para la ejecución de la hipoteca constituida, porque, aunque ahora no cuente con él, el acreedor puede obtener en su día un título suficiente para despachar la ejecución por dicho procedimiento. * Por último, tampoco es defecto el no constar que en la póliza se haya hecho indicación de que la misma está solamente asegurada por la hipoteca constituida. Más... (Referencia BOE-A-2000-22801) 2. POSPOSICIÓN DE HIPOTECA. R. de 4 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Unión de Empresarios Murcianos, Sociedad de Garantía Recíproca", don Mariano Roca Meroño y don Alfonso Bas Pérez, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Mazarrón, don Eduardo Cotillas Sánchez, a inscribir una posposición de hipoteca, en virtud de apelación del Registrador. * Falta de descripción de la finca: se revoca el defecto porque aparece en un documento relacionado con el título principal y que ha tenido a la vista el registrador. * No se entiende acreditada la delegación de facultades en el Consejero Delegado que consiente si no se halla inscrita en el Registro Mercantil. Pero en el caso, no se considera defecto porque para inscribir el título previo sí que se aportó un certificado del Registro Mercantil y se trata de la misma delegación de facultades. Los poderes de los representantes de otras sociedades no se presentaron, pero sí con el título previo. Aunque sea distinto el presentante, si obran en el Registro, no es defecto. * El notario considera al instrumento como acta de manifestaciones cuando de su contenido se deriva claramente que estamos ante una escritura. No se considera defecto. * En sintonía con el art. 241 RH, se admite la posposición unilateral, es decir sin consentimiento del acreedor hipotecario que se beneficia por la mejora de rango. Ni siquiera se trata de una declaración de voluntad recepticia (de la que haya de tomar conocimiento el beneficiario). * No cabe un mero consentimiento abstracto. No obstante, la DGRN, en R. 2 de noviembre de 1992, entendió que cuando en la escritura se dispone unilateralmente que la finca quede liberada de una hipoteca hay que interpretar que se está ante la abdicación por el titular registral de dicho derecho, es decir, ante su renuncia al mismo, amparada por el art. 6.2 del Código Civil.. De igual modo, con el consentimiento para la posposición, hay una abdicación de rango que es causa suficiente para el negocio. Más... (Referencia BOE-A-2000-23051) 3 a la 6. VENTA DE CUOTA CON ATRIBUCIÓN DEL USO EXCLUSIVO SIN LICENCIA MUNICIPAL. Resolución de 14 de octubre 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente. Resolución de 16 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig don Jesús Jiménez Pascual contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente. Resolución de 20 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente. Resolución de 19 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente. Se reitera la doctrina de anteriores RR. Más... (Referencia BOE-A-2000-22555) Más... (Referencia BOE-A-2000-22556) Más... (Referencia BOE-A-2000-22557) Más... (Referencia BOE-A-2000-22558) 7. INSCRIPCIÓN DE UN PODER: VIGENCIA DEL PASAPORTE DEL APODERADO. R. de 20 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia don Rafael Gómez-Ferrer Sapiña, frente a la negativa del Registrador Mercantil I de la misma capital, don Rodolfo Bada Maño, a inscribir una escritura de poder. Se plantea si para la inscripción en el Registro Mercantil de una escritura de poder otorgado en favor de un extranjero es esencial la indicación de estar vigente su pasaporte. En el poder, por lo general, un negocio jurídico unilateral fruto de la declaración de voluntad del poderdante, el dato que nos ocupa con relación al apoderado no será uno de aquellos que cubre la fe del Notario, sino resultado de la simple manifestación del otorgante o de lo consignado en el documento privado en que conste el acuerdo del órgano social que haya concedido el poder. Si es lógico exigir que la identidad del apoderado quede perfectamente determinada, y la clase y número del documento de identidad ha de tenerse por esencial a tal fin, siendo las consecuencias del error en cuanto a ellas imputable a quien las manifiesta, que habrá de soportarlas, la vigencia del correspondiente documento, que puede desaparecer en cualquier momento, y que en nada contribuye a lograr aquella finalidad, no puede, pese a hallarse exigida por el artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil, elevarse a la categoría de requisito inexcusable para la inscripción. Más... (Referencia BOE-A-2000-22559) 8. OBRA NUEVA PREEXISTENTE A LA LEY 8/1990. R. de 21 de octubre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Postela, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador. Más... (Referencia BOE-A-2000-22560) 9. MODO DE ACREDITAR LA IDENTIDAD DEL TÉCNICO EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. R. de 23 de octubre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Postela, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador. No se practica la inscripción de una escritura de obra nueva porque el certificado final de dirección de obra, visado por su colegio profesional, carece, en cuanto a la firma del titulado, de legitimación notarial o en su defecto ratificación ante el Registrador. El supuesto se plantea con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Éste, en su artículo 49.2 prevé que la certificación del técnico competente, puede justificarse por incorporación, con firma legitimada notarialmente. La solución debe ser idéntica, con anterioridad a esta norma, a la luz de los artículos 37.3 del Real Decreto Ley 1/1992, de 26 de julio y 33 del Reglamento Hipotecario, ya que la incorporación a la matriz de una escritura de un documento privado no convierte éste en público ni acredita la identidad del técnico. El control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de una declaración de obra nueva impone la acreditación de tal identidad; por lo que se confirma el defecto. Más... (Referencia BOE-A-2000-22561) 10. FALTA DE REQUISITOS IMPUESTOS POR EL OBJETO SOCIAL. R. de 24 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Rubén Cervera Argüello, como Administrador único de "Cesionaria de Las Pólizas CM 4845490 1 y 153462 14, Sociedad Limitada", frente a la negativa del Registrador mercantil número I de Valencia, don Rodolfo Bada Mañó, a inscribir la escritura de constitución de dicha sociedad. Es objeto de recurso la negativa del Registrador a inscribir la escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada cuyo objeto social es la <<gestión de cobro de efectos de comercio y otras deudas>> y fundada en que aquélla no cumple los requisitos legales para ser considerada establecimiento financiero de crédito. En la actualidad, entre las actividades de los establecimientos financieros de crédito, se encuentran las de factoring con o sin recurso, que, el artículo 1.° del Real Decreto 692/1996, de 26 de abril desarrolla en los siguientes términos: b) Las de factoring con o sin recurso, y las actividades complementarias de las mismas, tales como las de investigación y clasificación de la clientela, contabilización de deudores y, en general, cualquier otra actividad que tienda a favorecer la administración, evaluación, seguridad y financiación de los créditos nacidos en el tráfico mercantil nacional o internacional, que les sean cedidos. La atribución del <<factoring>> a aquellas entidades tan sólo está justificada en la medida que la misma implique financiación a través del anticipo que, con el descuento correspondiente, hace el factor al empresario del importe de los créditos no vencidos frente a sus clientes que le cede. Las demás actividades que la norma transcrita enumera como accesorias lo son en función de la principal y nada lleva a considerar que sean específicas de aquellos establecimientos en cuanto prestación de servicios de mera colaboración o auxiliares que serán de la gestión empresarial. En consecuencia, la mera actividad de gestión de cobro de efectos de comercio y otras deudas, entendida como limitada a la cobranza de tales efectos y créditos, que no necesariamente implica la cesión de la titularidad de los mismos, ni menos su financiación, habrá que entender que no se encuentra entre las reservadas a los establecimientos financieros de crédito. Tampoco la doctrina de la resolución de 7 de noviembre de 1997 puede ser obstáculo a la inscripción pretendida. Ello conduce a la revocación del defecto. Más... (Referencia BOE-A-2000-22562) 11. ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN DE CARGAS. R. de 24 octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Eduardo Codes Feijóo, en nombre de "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, en virtud de apelación del recurrente. Presentado en el Registro de la Propiedad testimonio del auto de adjudicación de tres fincas en un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria y, junto a él, el subsiguiente mandamiento de cancelación de cargas se rechaza la inscripción de ambos documentos, por dos defectos, que constan en sendas notas en cada uno de los documentos. El primer defecto, insuficiencia de la expresión de la cantidad total reclamada por cada uno de los conceptos, en lugar del desglose de cada uno de estos (capital, intereses, costas) no puede ser mantenido ni para la inscripción del testimonio del auto de adjudicación ni en cuanto a la inscripción del mandamiento de cancelación de cargas. En cuanto a este último, es doctrina de este Centro Directivo que es necesario que del mismo resulte que del precio de remate no se ha entregado al actor cantidades superiores a las garantizadas hipotecariamente, y sin que los excesos de lo reclamado por algún concepto -principal, intereses, costas, etc.; en la medida en que excedan de su respectiva cobertura hipotecaria, puedan ser satisfechos con cargo al excedente de la cobertura de otro concepto respecto de lo reclamado por el mismo, debiendo constar el depósito del exceso en el establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores. Ahora bien, de lo anterior no se deduce que, siendo varias las fincas hipotecadas, el actor deba de hacer constar en la demanda lo que reclama respecto de cada finca y por cada concepto, pues le basta con precisar el importe total adeudado por cada uno de ellos, siendo el Juez el que deberá observar las anteriores exigencias en la aplicación del remate. Lo cual, por otra parte, es coherente con el principio de la integridad del pago (artículo 1.169 del Código Civil). En cuanto al segundo defecto, que hace referencia a la imposibilidad de ejecutar conjuntamente dos fincas entre las que, en su día, se distribuyó la responsabilidad hipotecaria, ha de ser confirmado en ambos documentos. El hecho de que las dos fincas hipotecadas pertenezcan al mismo deudor y no hayan pasado a manos de diferentes terceros poseedores en el momento de la ejecución y el hecho de que se hallen hipotecadas para garantizar la misma deuda no justifica que se ejecuten conjuntamente, dado que fueron hipotecadas como fincas diferentes y como tales deben ser ejecutadas. Más... (Referencia BOE-A-2000-22563) 12. DEPÓSITO DE CUENTAS. R. de 8 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de las cuentas anuales de "Genética del Norte, Sociedad Limitada" No obstante declarar la Dirección General que el presente recurso resulta extemporáneo por haber sido interpuesto fuera de plazo, dado que, en cualquier caso, la decisión del centro directivo resultaría necesariamente desestimatoria de las pretensiones deducidas procediendo a su examen, debe confirmarse también el contenido de las notas extendidas por la Registradora Mercantil ya que, aunque al defecto relativo a no estar inscrito el cargo de liquidador de la persona que expide la certificación ya no se refería la nota de 23 de febrero de 2000, es obvio, y así lo reconoce la propia recurrente, que el 17 de enero de 2000, fecha de la primera calificación, tal nombramiento no había sido inscrito, no desvirtuando la exigencia del artículo 11 del Reglamento del Registro Mercantil la circunstancia de ser en dicho momento la única persona de la sociedad con facultad certificante. Por lo demás, fue también ajustada a derecho la exigencia de que las cuentas se refieran al ejercicio económico completo, puesto que, no habiéndose presentado en el Registro la escritura de disolución y liquidación sino hasta el 31 de enero de 2000, es evidente que hasta esa fecha la sociedad seguía existiendo. En otras palabras, la sociedad tiene que auditar sus cuentas mientras subsiste y, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 115 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, hasta que se produce la inscripción de la escritura de extinción y, por tanto, también durante el período de liquidación. Más... (Referencia BOE-A-2000-22564) VPO: PROHIBICIÓN DE DISPONER. R. 5 de octubre de 2000 de la DGRN. Responde a una consulta de la Asociación Hipotecaria Española relativa al alcance de la prohibición establecida en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo. Se responde que tal prohibición de disponer no es obstáculo para la constitución de una segunda hipoteca sobre una vivienda sujeta ya a una primera constituida en garantía de un préstamo cualificado, sin perjuicio de que, en caso de ejecución de esta hipoteca durante el plazo de cinco años de la prohibición, la válida transmisión de la finca requerirá la autorización administrativa correspondiente, previo reintegro de las ayudas recibidas.
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