RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE 2000

1. DERECHO DE VUELO. DONACIÓN. R. 26 de septiembre de 2000. BOE de 10 de noviembre. Los padres donan a uno de sus hijos un derecho a edificar una primera planta sobre la casa propiedad de aquéllos y, al mismo tiempo, donan al otro hijo el derecho a edificar una segunda planta, ««todo ello siempre y cuando que lo permitan las ordenanzas municipales y la seguridad y firmeza de la edificación actualmente existente, haciendo suyas las edificaciones resultantes.

            * Plazo de ejercicio del derecho de vuelo: Al redactarse la nota, el artículo 16 no exigía de modo expreso la fijación de plazo, pese a su conveniencia, de ahí que la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 variara el precepto en tal sentido, aunque posteriormente se anuló por el Tribunal Supremo este extremo. Se confirma el defecto porque resulta sustancial, tanto para una perfecta delimitación del derecho real que se constituye, como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes y, entre ellas, la exclusión, cuando no haya causa jurídica que la justifique, de gravámenes perpetuos o irredimibles.

            * “Falta de determinación de los derechos de vuelo constituidos al ... depender su existencia de las ordenanzas municipales”. La DGRN lo revoca pues considera que no afecta a la delimitación de aquel derecho la supeditación de su establecimiento a que lo permitan las ordenanzas municipales;  entendiendo que una cosa es la definición del alcance y contenido de su derecho y otra la de su posibilidad legal. La eventual ilicitud del objeto no implica indeterminación. 

            * Se revoca el otro defecto que consistía en “depender la donación del derecho de vuelo sobre la segunda planta del arbitrio del titular del derecho de vuelo sobre la primera”. Para la DGRN, de la escritura calificada se desprende la existencia de una donación, la del derecho de vuelo relativo a la segunda planta, actual e incondicionada, que produce sus efectos desde el momento mismo de su otorgamiento, con la vinculación del donante y el gravamen de su propiedad, así como la correlativa adquisición por el donatario de ese derecho real de vuelo. Todo ello no se supedita a la voluntad de nadie, sino que se quiere inmediatamente, y así se produce al reunir la donación todos sus elementos esenciales. Otra cosa es que la realización efectiva del derecho tan solo sea posible una vez materializada la obra por el hermano. Aun tomándola como condición, ya que su cumplimiento depende de la voluntad de un tercero, ello no anularía la obligación sino que ésta produciría sus efectos con arreglo a lo previsto en el  art. 115  del Código Civil.

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20382

2. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACCESO Y ELEMENTOS COMUNES. R. 5 de octubre de 2000. BOE de 10 de noviembre, pág. 39.315.  Un complejo industrial se divide en tres edificios de planta baja sin que en la escritura se aluda a elementos comunes. No por ello deja de haberlos, pues han de considerarse como tales todos los no descritos como privativos. Se confirma, en cambio, el otro defecto, consistente en la falta de acceso a dos de los edificios desde la calle o a través de un elemento común, ya que acceden “mediante faja de terreno perteneciente al departamento número tres”. Se reitera por parte de la DGRN  que el problema se puede solucionar constituyendo una servidumbre de paso.

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20385

3 a 6. VENTA DE PORCIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA CON ASIGNACIÓN DE PARCELA CONCRETA.  R. 16 de septiembre de 2000, BOE 265/00, de 04 nov. R. 23 de septiembre de 2000, BOE 266/00, de 6 nov. R. 18 de septiembre 2000 y R. 2 septiembre 2000, BOE 267/00, de 7 de nov.. El Registrador deniega la inscripción por no aportarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma. La DG confirma el defecto, apreciando fraude de ley, y señalando que “la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de use exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido)  son susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), por lo que aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse. (JDR)

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20117

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20049

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20007

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20115

7. AUMENTO DE CAPITAL DE UNA S.A. R. 4 DE OCTUBRE DE 2000. BOE 265/00, de 04 nov. Habiendo acordado la Junta General aumentar el capital social hasta la cifra de mil millones de pesetas, el Registrador deniega la inscripción del acuerdo del Consejo de Administración de aumento del capital en sesenta millones porque infringe la norma del artículo 153. a) de la Ley de Sociedades Anónimas, que exige que el acuerdo se lleve a efecto en la cifra acordada. Se debate sobre el alcance de la delegación de la facultad de ejecutar un aumento de capital, y en concreto, sobre si es posible la ejecución fraccionada del acuerdo con fijación de las cantidades correspondientes. La DG admite tal posibilidad, pero señala que el carácter unitario del acuerdo impide, conforme al artículo 162.1 de la Ley, que acceda al Registro Mercantil por separado cada uno de los acuerdos de los Administradores por los que se ejecutara parcialmente dicho acuerdo. (JDR)

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20006

8. DENOMINACIÓN  SOCIAL “INTERNET.COM, S.L.” R. 10 de octubre de 2000, (BOE 266/00, de 6 nov.). La DG revoca el criterio del Registrador Mercantil Central, y admite como denominacion “INTERNET.COM, S.L.”, aún estando previamente registrada ««Internet S.A.»». (JDR)

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20051

9. PREFERENCIAS DE CREDITOS SALARIALES. R. 29 de septiembre de 2000  (BOE 267/00, de 7 de nov.). Se debate si en virtud de un mandamiento dictado en ejecución seguida ante determinado Juzgado de lo Social, pueden cancelarse anotaciones de embargo practicadas con anterioridad a la de la traba acordada en dicha ejecución, justificándose tal pretensión en que los créditos que en esta se hacen valer gozan de la preferencia del artículo 32.3 del Estatuto de los Trabajadores. La DG reitera su respuesta negativa al respecto, señalando que tales preferencias de créditos operan solo en los procedimientos universales o por vía de tercería de mejor derecho, pero que la colisión entre embargos debe resolverse por el criterio del “prior tempore...”, que es el criterio de solución de conflictos que rige en el ámbito de los derechos reales, y que conduce, como antes se ha señalado, a que el Juez que acordó la primera traba sea el que puede desenvolver la ejecución del bien trabado sin ninguna interferencia derivada de nuevos embargos posteriores recayentes sobre ese mismo bien y acordados en otros procedimientos. (JDR)

 http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2000-20119

10. APROBACIÓN DEL ACTA DE UNA JUNTA DE S.L. R. 30 de septiembre de 2000 (BOE 267/00, de 7 nov.). La certificación de los acuerdos expresa que éstos se adoptaron por unanimidad de todos los socios presentes, que representan el cien por cien del capital social, y que se ««da lectura al acta de la sesión, quedando firmada, en el acto, por la totalidad de los señores socios...»». La Registradora deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, no consta el sistema de aprobación del acta. La DG revoca su calificación, ya que tales extremos resultan claramente de las circunstancias y del contexto de la certificación de que se trata. (JDR)

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20120

11. DIVISION HORIZONTAL. R. 21 de septiembre de 2000 (BOE 267/00, de 7 de nov.). Una propiedad horizontal figura dividida en 181 elementos privativos, asignándose a cada uno de ellos una cuota en el total bloque y otra cuota “en la escalera respectiva”, sin mayor especificación sobre a qué conceptos corresponden dichas cuotas, inscribiéndose en el Registro como una sola propiedad horizontal. Mediante la escritura ahora presentada, se dividen dos locales, asignándose cuotas a los locales resultantes, y obteniéndose la unanimidad de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas; el Registrador suspende la inscripción por falta de la unanimidad requerida; El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. Y lo mismo hace la DGRN, pues de la configuración registral deriva, mientras no se modifique, la existencia de una sola comunidad, y por tanto la modificacion pretendida exige la unanimidad . (JDR)

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20118

12. DESIGNACION DE AUDITOR EN UNA S.A. R. de 15 de septiembre de 2000 (BOE 267/00, de 7 de nov.). La DGRN confirma la calificación del Registrador Mercantil de que la designación del Auditor por la Junta debe efectuarse antes de que finalice el primer ejercicio a auditar (artículo 204 Ley Sociedades Anónimas). Pasada esa fecha tal designación corresponderá, ya en exclusiva, bien al Registrador mercantil, bien al Juez de Primera Instancia. (JDR)

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20116

13. HIPOTECA MOBILIARIA. R. 2 de octubre de 2000. BOE de 10 de noviembre. Se trata de un recurso tramitado incorrectamente, porque el cauce legalmente arbitrado para recurrir las calificaciones de los Registradores de Hipoteca Mobiliaria es el establecido en el Reglamento del Registro Mercantil. Sin embargo, fue recurrida la calificación ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia y resuelto el recurso por Auto de éste, frente al cual se ha alzado el interesado. No obstante, se entra en el fondo del asunto para evitar una indefensión y la reiteración de trámites innecesarios.

            * La falta de suficiente identificación de los bienes (maquinaria industrial) se confirma. Han de expresarse sus características de fábrica, número, tipo y cuantas peculiaridades contribuyan a aquella identificación, el sistema de propulsión, el tipo o modelo si estuviera designado con algún nombre especial y la serie.

            * Ha de aludirse al título de adquisición, sin que sea suficiente indicar “que se ostenta la titularidad de los mismos”, como en este caso ha ocurrido, exigiendo especificar el concreto título de adquisición de esa propiedad -que bien puede ser, como alega el recurrente, la autoconstrucción o fabricación-. Ahora bien, tal exigencia no puede alcanzar a la acreditación de este extremo con los correspondientes documentos.

            * Veda la operación el hecho de existir dos hipotecas inmobiliarias, constituidas sobre la finca en que se explota la industria a que están afectos los bienes que ahora se pretende hipotecar, con el pacto expreso de extensión permitido por el artículo 111.1.° de la Ley Hipotecaria, coincidiendo en una misma persona las cualidades de deudor e hipotecante. Para evitar esta extensión el recurrente alega la falta de permanencia en su destino de la maquinaria al servicio de la industria y los frecuentes traslados y sustituciones. Pero eso mismo impide que pueda ser objeto de hipoteca mobiliaria.

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20378

14. VENTA POR QUERELLADO. R. 30 de septiembre de 2000. BOE de 10 de noviembre, pág. 39.312. El administrador de una sociedad vende una finca que en el Registro aparece a nombre de la entidad y libre de cargas. El registrador, teniendo conocimiento de la existencia de una querella (por una Resolución judicial recibida previamente y luego confirmada, pero que no ordenaba la práctica de asiento alguno), dirigida contra dicho administrador, aplica el art. 423 1.d) del Reglamento Hipotecario, prorrogando el asiento de presentación y no despachando el título de venta presentado. La DGRN revoca la calificación, porque tal Resolución judicial no ha causado ningún asiento en el Registro no pudiendo operar el registrador por noticias externas que tenga al respecto ni tan siquiera en cumplimiento de su obligación de colaborar con la Justicia, para lo cual ha de seguir los cauces oficiales. Para aplicar el art. 423 1 d) resulta necesario que esté presentado el mandamiento judicial correspondiente.

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20383

15. EMBARGO POR DEUDAS DEL HEREDERO.  R. 3 de octubre de 2000. BOE de 10 de noviembre, pág. 39.314.  Para que ello sea posible ha de presentarse por el art. 166 del Reglamento Hipotecario el certificado de defunción del causante, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y el título sucesorio (testamento, acta de notoriedad...). En el caso presente falta este último, siendo el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad negativo y acreditándose la condición de hijo. La DGRN no lo estima suficiente, pues ello no prueba su condición de heredero. Ver art. 14 LH.

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20384

16. NULIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 11 de octubre de 2000. BOE de 10 de noviembre, pág. 39.317. En el Registro figura inscrito un edificio en régimen de propiedad horizontal, y existen, sobre distintos pisos, inscripciones de venta y distintas anotaciones. Como consecuencia de demanda que se dirige contra la otorgante del régimen, contra algunos propietarios, y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declara por sentencia la nulidad de la constitución en régimen de propiedad horizontal y la de los estatutos, ordenándose el Registrador la cancelación del correspondiente asiento, así como la de las demás inscripciones posteriores.  Se confirma el criterio del Registrador que deniega por no haber sido demandados todos los titulares registrales afectados. El llamamiento generalizado no puede paliar la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro.

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20386

17. EXCLUSIÓN DE SOCIOS EN S.R.L. R. 16 de octubre de 2000. BOE de 10 de noviembre, pág. 39.319. El primer tema tratado es el de la validez y eficacia del acuerdo previo de exclusión de dos socios, a los que ya no se reconoció el derecho a votar aquellos otros acuerdos cuya inscripción se pretende. Entiende el Registrador que al ser dos los socios cuya exclusión se proponía, la decisión debería haberse tomado de forma independiente para cada uno de ellos, de suene que la privación del ejercicio del derecho de voto prevista en el artículo 52.1 de la LSRL para el caso de conflicto de intereses tan solo había de aplicarse al afectado por cada decisión, sin que pudiera extenderse al otro, que podría votar. Se confirma tal criterio, porque el principio general de seguridad jurídica impide aplicar criterios interpretativos que conduzcan a una extensión del ámbito de aplicación de las prohibiciones legales, que como toda norma limitativa de derechos ha de ser objeto de interpretación estricta. Una resolución judicial discernirá la disputa, pero con efectos “ex nunc” por lo que, mientras, los socios conservan la cualidad de tales, resultando los acuerdos posteriores tomados sin su voto carentes de validez. De todos modos, al no poderse inscribir el cese de Administradores, se da la situación paradójica de que quedan con cargo vigente de Administradores los socios a los que precisamente se trata de excluir por sus intereses contrapuestos, sin que esté previsto el nombramiento de interventores judiciales..

            Se revoca en cambio el defecto consistente en no acreditarse la valoración y reembolso de las participaciones del o de los socios excluidos. E1 socio válidamente excluido ya no ostenta los derechos de tal y por tanto el de asistencia y voto en las Juntas Generales, sino tan sólo el de ser reintegrado del valor de sus participaciones, lo que normalmente tendrá lugar pasado cierto tiempo.

            Se confirma también ser motivo para rechazar la inscripción solicitada la permanencia del cierre registral derivado de la falta de depósito de las cuentas anuales, que en este caso no se han admitido al no certificar la negativa a su aprobación las personas legitimadas para ello según los asientos del propio Registro. La negativa a esa aprobación es fruto tan sólo de la voluntad de los socios minoritarios frente a la de aquellos que, teniendo mayoría suficiente para adoptar el acuerdo contrario, han sido privados de su derecho de voto antes de que el acuerdo de exclusión tenga efectividad, lo que afecta a la propia validez de tal acuerdo; y en última instancia, el documento que acredita la falta de aprobación de tales cuentas se ha presentado fuera del plazo que para enervar el citado cierre  se establece reglamentariamente.

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20387

18. EXPEDIENTE DE DOMINIO. R. 9 de octubre de 2000 (BOE 284/00, de 27 nov.). LA DG confirma el defecto de que para inmatricular una finca con edificación por expediente de dominio hay que acreditar que la edificación es anterior a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, y que, o bien, está realizada de conformidad con la ordenación vigente al tiempo de su edificación, o bien, que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. También confirma que no existe interrupción del tracto sucesivo si los que promueven la reanudación del tracto adquirieron del titular registral. La no expresión en el Auto de la forma en que se han hecho las notificaciones, ha de confirmarse, ya que, al ser la inscripción anterior de menos de treinta años de antigüedad, dichas notificaciones deben cumplir los requisitos especiales establecidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no bastando con la afirmación genérica de que en el expediente se han observado los trámites legales, pues este trámite es de especial calificación por el Registrador, al ser una norma protectora del titular registral. En cambio, revoca la calificación registral en otro punto, al señalar que el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es ésta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados . (JDR)

 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21426

19 y 20. HIPOTECA EN GARANTÍA DE INTERESES VARIABLES. R. 18 de octubre de 2000 (BOE 283/00, de 25 nov.). En un préstamo a interés variable se garantizan éstos con hipoteca por una suma que coincide con la suma de los intereses de tres años al tipo inicial. Según la DGRN, ello en modo alguno justifica la no inscripción de la cláusula de variación de los intereses remuneratorios; ni hay incompatibilidad alguna entre dicha cláusula y aquella coincidencia, ni esta ultima elimina, ni siquiera frente a terceros, la sustancial diferencia entre un préstamo a interés fijo y otro a interés variable. También revoca la calificación registral que suspendió la inscripción del pacto por el que el deudor renuncia al derecho de ser notificado de la cesión del crédito. El Registrador consideró que dicha notificación es requisito indispensable para la cesión misma. La DG dice lo contrario, ya que la ausencia de notificación únicamente tiene los efectos de atribuir la responsabilidad inherente a tal omisión (cfr. además artículos 176 y 242 Reglamento Hipotecario). La R. 17 de octubre de 2000 (BOE 285/00, de 28 nov.) es en el mismo sentido que la anterior. (JDR)

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21369

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21481

21 y 22. Venta de participación indivisa de finca rustica con asignación de uso de parcela concreta. R. 13 de octubre de 2000 (BOE 284/00, de 27 nov.). y R. 6 de octubre de 2000 (BOE 284/00, de 27 nov.). Reiteran la doctrina de otras R.R. recientes. El Registrador deniega la inscripción por no aportarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma. La DG confirma el defecto, apreciando fraude de ley, y señalando que “la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido)  son susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), por lo que aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse. (JDR)

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21427

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21425

23. Préstamo hipotecario: cláusulas inscribibles. R. 28 de septiembre de 2000 (BOE de 27 de noviembre). Según el primer defecto tratado, estima el Registrador que hay indeterminación en las cláusulas relativas a la fijación de los intereses ordinarios y moratorios que devengará el préstamo que se garantiza con la hipoteca cuya inscripción se pretende, toda vez que, pactándose la variabilidad del tipo de interés aplicable, no se establece tope máximo a la variación de unos y otros, y en la cláusula de constitución de hipoteca, aunque se fija un tipo máximo al definir la respectiva cobertura hipotecaria, se añade que tal fijación lo es a “efectos meramente hipotecarios”. Resuelve la DGRN que no cabe imponer la fijación de un tipo máximo al que pueden ascender los intereses ordinarios o moratorios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el limite al que puede ascender su cobertura hipotecaria, de modo que mas allá del cual no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor, fueren superiores. Por otra, es indudable que la expresión «a efectos meramente hipotecarios» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y, por ende, con alcance tanto “inter partes” como “erga omnes”.

            El segundo defecto recurrido se refiere a la determinación de la deuda en el procedimiento ejecutivo mediante la expedición de la oportuna certificación que recoja el saldo que presente la cuenta del deudor. Se pactó que “bastará para el ejercicio de la acción ejecutiva la presentación de copia autorizada de esta escritura y la aportación de un certificado expedido por el Banco del saldo que resulta a cargo del deudor por todos los conceptos...” El Registrador suspende la inscripción por tratarse de materias sustraídas a la autonomía de la voluntad, y por vulnerar lo dispuesto en los artículos 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento Hipotecario. Aunque la DGRN parte de ser incuestionable el carácter de orden publico de la regulación del juicio ejecutivo, entiende que se da cierto margen a la autonomía de la voluntad.

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-21424

24. DACIÓN EN PAGO DEL AYUNTAMIENTO SIN SUBASTA PÚBLICA. RESOLUCIÓN de 9 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Ayuntamiento de Mairena de Aljarafe, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla número 7, don Manuel Ridruejo González, a inscribir una escritura de división en régimen de propiedad horizontal y dación en pago por contraprestación aplazada, en virtud de apelación del recurrente

http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-20379 

25. NEGATIVA A INSCRIBIR LA RENUNCIA DE DOS CONSEJEROS DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA. RESOLUCIÓN de 22 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Ricardo y don José Torrado contra la negativa del Registrador Mercantil de Cádiz, don Carlos Collantes González, a inscribir la renuncia de dos administradores de una sociedad anónima.