RESOLUCIONES DGRN FEBRERO-2003

D* 1. INSCRIPCION DE SERVIDUMBRES PERSONALES CON EFICACIA REAL ("OB REM"). R. 5 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

El dueño de un edificio (finca 1) constituye en favor de la sociedad arrendataria de un local cercano (finca 2) dos servidumbres personales negativas consistentes en la obligación del dueño de la finca 1 de abstenerse de ejercitar determinadas actividades en el predio sirviente, concretamente no realizar actividades de exhibición de cine y espectáculos ,y de venta de golosinas (que se supone se van a realizar por la sociedad arrendataria en el local 2).

Faltan datos para conocer la situación jurídica exacta, pero parece deducirse del texto publicado que el beneficiario de las servidumbres no es el propietario del predio dominante (finca 2) sino el arrendatario, y que la intención de los contratantes es que quede obligado no sólo el propietario actual del predio sirviente, sino también los sucesivos. De ahí el carácter personal del titular de la servidumbre (lo es la sociedad arrendataria, no el propietario del predio dominante) aunque con vinculación "ob rem", (grava un predio sirviente, cualquiera que sea su propietario).

El registrador deniega la inscripción por considerar que estamos ante una servidumbre personal, que no ha de tener acceso al registro.

La DGRN considera, en base al principio de "numerus apertus" de nuestro sistema de constitución de derechos reales, que estamos en este caso ante una verdadera servidumbre real, que se sustenta en una relación económica generada por la realidad, y al obedecer a un interés legítimo, y no contradecir la ley ni el orden público, la considera inscribible. Considera, por lo demás, que también se podía haber configurado como una obligación personal, pero para que sea oponible a terceros se necesita configurarla como un derecho real.

Como conclusión, para constituir un derecho real basta la voluntad de los interesados, que no haya razón legal o de orden público que lo impida, y que el derecho se configure con las características y contenido de tal derecho real, fundamentalmente la voluntad de que sea oponible frente a terceros. (AFS)

D* 2. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 9 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Se pretende por la Administración (Andaluza) inscribir a su favor una serie de fincas, sobre las que se ha ejercitado un derecho de retracto administrativo (al estar las fincas en el ámbito de un espacio protegido), de acuerdo con una Ley autonómica (ley de 27 de Marzo de 1989, de Conservación de los espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre.

El procedimiento seguido ha sido puramente administrativo, es decir no se ha obtenido el consentimiento del comprador-actual titular, y no se ha acudido supletoriamente a los tribunales para obtener una resolución judicial. Únicamente se acredita el acta del pago del precio, mediante su depósito en la Caja de Depósitos, y la ocupación de la finca.

El Registrador deniega la inscripción porque considera que el principio de tracto sucesivo se lo impide. La administración actuante considera que a los retractos administrativos no le son de aplicación las normas civiles de los retractos legales, y sí por analogía las normas de la expropiación forzosa, al actuar la Administración con el privilegio de su potestad administrativa.

La DGRN, siguiendo la jurisprudencia, diferencia entre "actos de la administración" y "actos administrativos". Sólo a estos últimos les es de aplicación la vía administrativa. Pero cuando la Administración actúa en relaciones de Derecho Privado con los particulares estamos en el primer supuesto, en el que corresponde seguir la vía ordinaria; es básico y tradicional en Derecho Administrativo el principio de que la defensa del administrado frente a las injerencias de la Administración en sus bienes particulares compete a los tribunales ordinarios, a menos que una Ley conceda expresamente esa potestad a la Administración -como en los casos de Expropiación-.

La LEC vigente (artículo 249.7) refuerza actualmente este control de los tribunales ordinarios, pues establece que las acciones de ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ejercitarse en los tribunales ordinarios. Se confirma por tanto la denegación de inscripción. (AFS)

3. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO . R. 10 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Ídem que la anterior de 9 de Diciembre de 2002. Además hay otras cuestiones en las que no se entra y hubiera sido interesante resolver, pues el registrador alega además como defectos que el derecho de retracto se ejercita fuera de plazo (1 año), y que el título formal de la resolución administrativa y la carta de pago del impuesto se presentan mediante fotocopias compulsadas y no en original. (AFS)

4. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 13 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

5. INSCRIPCIÓN PRACTICADA. RESERVA TRONCAL. R. 11 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Los dueños en proindiviso de una casa la constituyen en régimen de propiedad horizontal. Una parte está sujeta a una reserva del artículo 811 del Código Civil, habiendo comparecido en la escritura los que serían reservatarios si en tal momento se produjera la consumación de la reserva.

La inscripción se practicó con la siguiente expresión: todas las inscripciones practicadas quedan sujetas a la posible revocación, incluso frente a terceros, en virtud de las garantías establecidas a favor de los ulteriores beneficiarios de la reserva.

No cabe recurso gubernativo para discutir esta especificidad del asiento practicado, sino tan sólo contra la suspensión o denegación de un asiento. Sugiere el Centro Directivo la vía de una solicitud de rectificación del Registro, ya que su hipotética denegación sí podría ser objeto de recurso gubernativo.

Se plantea una interesante cuestión (no tratada por la DG al no poder entrar en el fondo): todos lo reservatarios actuales muestran su conformidad a que el tanto por ciento del carácter del bien reservable, sólo afecte a las fincas que se adjudican a la reservista. ¿Se liberan con ello los bienes adjudicados al otro comunero? (JFME)

6. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 12 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

En la inscripción de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se expresa que las boardillas o trasteros situados bajo la cubierta del inmueble pertenecen a los pisos cuatro a once inclusive, en proporción a sus respectivas superficies. Se presenta en el Registro una escritura por la que el Presidente de la comunidad, actuando él solo, y cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta a la que concurrieron, presentes o representados, todos los propietarios, especifica el trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, describiendo éstos y solicitando la correspondiente inscripción en el Registro.

Defecto primero (según los Fundamentos de Derecho): No se especifica el nombre de los asistentes a la Junta. La DG lo revoca siguiendo la doctrina de la R. 23 de mayo de 2001, entendiendo que, por tratarse de un acto colectivo no se requiere la constatación exigida por el Registrador. Estima que es necesaria la conformidad de la Junta con las correspondientes descripciones, al objeto de que no se invadan elementos comunes.

Ahora bien, aunque no lo haya previsto el Notario ni nada haya dicho el Registrador al respecto (al menos con los datos publicados), la DG echa de menos en la escritura el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los pisos directamente afectados cuya intervención podría haber servido también para que declarasen la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos.

Defecto segundo: A1 no constar en el Registro la superficie que tenían las buhardillas o trasteros, es necesario que por técnico competente se certifique la superficie. Se revoca porque es un requisito exigible en una declaración de obra nieva y este título no lo es.

Curiosamente, la Dirección dice, al final, que estima el recurso parcialmente, cuando revoca los dos defectos, por lo menos tal como los resume, sobre todo el primero de ellos, en sus Fundamentos de Derecho. Tal vez lo que quiere es mantener la primera parte del primer defecto que reza: para alterar el título constitutivo, y disponer de elementos privativos, se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias del principio de tracto sucesivo. El Registrador coincide con la DG al aludir al tracto sucesivo para exigir el control de los titulares registrales. Pero hay dos puntos de discrepancia ya que la Dirección sólo centra el control en los propietarios de los pisos directamente afectados y puesto que exige su intervención directa en la escritura. ¿Queda, en consecuencia, vigente esta parte de la nota? ¿Con las matizaciones de la DG? Una interpretación integradora nos lleva a la conclusión de que se mantiene (estimación parcial) pero con el sentido de los dos matices apuntados que tienen más bien un sentido didáctico y orientador acerca de cómo resolver el asunto: con la comparecencia ante Notario de los titulares registrales de los pisos haciendo al tiempo la descripción y fijación de superficie de las correspondientes trasteros. (JFME)

7. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS y HERENCIA. R. 16 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Un piso está inscrito a nombre de don V. R. S., casado con doña I. L. M., de nacionalidad argentina, con arreglo a la legislación de su país. Fallece el titular registral, habiendo adquirido la nacionalidad española, bajo testamento en el que nombra herederas a su esposa y a su única hija, y estableciendo que, en pago de sus respectivos derechos, se adjudicaran todos los bienes hereditarios a la viuda en usufructo y a la hija en nuda propiedad. Las dos herederas, mayores de edad, realizan la partición declarando que todos los bienes son gananciales, y adjudicando la mitad de ellos a la viuda, en pago de su haber en la sociedad, y, respecto de la otra mitad, en usufructo a la viuda y en nuda propiedad a la hija, conforme a lo establecido por el testador.

El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse que el titular, en el momento de la adquisición, estuviera sujeto al régimen de gananciales.

La DG revoca la nota. La regla general para el caso en que un bien esté inscrito a nombre de un extranjero casado conforme a la legislación de su país consiste en que, en el momento de su enajenación debe acreditarse el régimen matrimonial, al efecto de determinar la legitimación para disponer.

Sin embargo, tal acreditación no es necesaria cuando quienes disponen del bien agotan todos los derechos sobre el mismo, lo cual puede darse, por ejemplo, si enajenaran ambos cónyuges, o, como en el caso presente, si se trata de una herencia, agotando los comparecientes todos los intereses que sobre el bien pueden concurrir, y siendo mayores de edad. En definitiva, pueden adjudicarse el piso en la forma que tengan por conveniente, siempre que quede manifiesta la causa de la adjudicación, requisito este último que no plantea duda alguna en el supuesto debatido. (JFME)

8. DERECHO DE USO EN SEPARACIÓN JUDICIAL. R. 17 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

No cabe la inscripción del derecho de uso acordado en sentencia firme de separación conyugal, a favor de la esposa sobre determinado inmueble no inscrito a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no intervine en el procedimiento. Se confirma la calificación registral ya que no cabe inscribir un título no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Se vulneran, entre otros, el principio de tracto sucesivo y el principio de derecho a la tutela judicial efectiva con interdicción de la indefensión. (JFME)

*9. PARTICION POR CONTADOR PARTIDOR: HA DE GUARDAR ESTRICTA IGUALDAD .R. 18 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Caso planteado: Si en una partición, efectuada por el albacea contador partidor, pero ratificada por todos los herederos, es necesaria la intervención de defensor judicial y la posterior aprobación judicial, que exige el artículo 299 del CC, cuando uno de los herederos, la viuda, interviene además de en su propio nombre, en representación de otro, judicialmente incapaz y sobre el que ejerce la patria potestad prorrogada.

Alega el recurrente que no hay tal conflicto, ya que los herederos se han limitado a aprobar la partición efectuada por unos terceros, que eran los albaceas testamentarios. Entiende sin embargo, el Registrador, que no se trata de una partición efectuada por un contador partidor, ya que se ha omitido un trámite esencial, cual es la citación del representante legal del incapaz del Art. 1057.3 CC por lo que tal partición es nula y de ahí, que sea necesaria la ratificación de los herederos.

La Dirección General, aunque considera que la omisión de la citación del representante legal de la incapaz para la formación del inventario que exige el artículo 1057 del Código Civil, (según la STS de 8 de marzo de 1999) es causa de mera anulabilidad y como tal convalidable con posterioridad y a los solos efectos de subsanar la omisión de la notificación para el inventario de los bienes hereditarios, en la ratificación de éste por la madre de la incapaz no se da contraposición de intereses que exija la intervención de un defensor judicial (por ser los intereses paralelos y no contrapuestos) desestima el recurso y entiende que, como en el cuaderno particional se hacen adjudicaciones de bienes en metálico, lo que excede de un acto meramente particional para incidir en el de los actos dispositivos, que no entran en las funciones del contador partidor, tales actuaciones suponen una extralimitación en sus funciones por parte de los autores del cuaderno, que tan sólo la ratificación por los herederos, dando a la partición carácter contractual, pueden salvar; y la ratificación por la madre en nombre de su hija a la que legalmente representaba supone una actuación en la que ha de apreciarse una clara contraposición de intereses, pues no estamos ante una estricta igualdad en los lotes y derechos que la excluiría.(MN)

10. RECTIFICACIÓN DE NEGOCIOS INSCRITOS. R. 19 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Caso planteado: si para la rectificación de un pretendido error material padecido en tres títulos inscritos: la compraventa de una finca previa segregación, una declaración de obra nueva sobre ella y su venta posterior, basta la intervención del que fuera en su día transmitente y el actual titular registral, como entiende el Notario recurrente, o si por el contrario, como mantiene el Registrador, ha de prestar su consentimiento quien fuera titular intermedio entre uno y otro.

Entiende la Dirección General que el consentimiento exigido por el Art. 40 d) de la Ley Hipotecaria, no es solo un consentimiento del titular registral para practicar el asiento de rectificación, sino que es un requisito necesario pero como aditamento, en su caso, del acto o negocio jurídico determinante de la rectificación, ya que si bien habrá supuestos en los que al ser objeto de rectificación un acto o negocio unilateral del titular registral se estarán confundiendo el acto o negocio rectificatorio con el consentimiento para su reflejo registral, por lo general este consentimiento no es sino un complemento necesario de aquel acto o negocio. Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de negocios que ya han accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular, el consentimiento del titular registral, pero también para que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos.(MN)

11. CARGAS POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN: PUEDEN CANCELARSE SIN CONSIGNAR EL SOBRANTE R. 20 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Caso planteado: si es necesario, en un procedimiento de ejecución de hipoteca seguido por los trámites del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria, para cancelar las cargas posteriores y que han accedido al Registro una vez expedida la certificación de cargas, que el sobrante se haya consignado a disposición de aquellos acreedores posteriores.

Entiende la Dirección General, respecto de los acreedores posteriores cuyo derecho accede al Registro una vez expedida la certificación de cargas, que la garantía de sus intereses compete a los propios interesados a través de la actividad que pueden desplegar compareciendo por propia iniciativa en los autos para hacer valer en ellos sus posibles derechos (cfr. artículo 1516 de la anterior LEC), sin que el Juez deba en otro caso tomar medidas en defensa de derechos cuya existencia ignora. Y que el sistema legal de limitación de la responsabilidad por razón de intereses opera tan sólo en relación con terceros (cfr. artículos 14 y 146 de la Ley Hipotecaria); pero que ha de tener el concepto de tal el que, sin haber intervenido en la hipoteca, adquiere o inscribe el dominio u otro derecho real sobre la finca, pero con relación a un momento temporal, el de la iniciación del procedimiento judicial a instancia de un acreedor hipotecario, y más concretamente, a la fecha de la anotación preventiva del embargo en el juicio ejecutivo o el de la nota marginal en el especial sumario, por lo que quedan excluidos del concepto de tercero, a efectos de extensión de la hipoteca a intereses y costas, los inscribientes posteriores. Por eso, si la cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a una hipoteca que se ejecuta exige que el sobrante obtenido en la realización se ponga a disposición de los titulares de esos derechos, el Registrador está llamado a ejercer el control de legalidad de su calificación en cuanto a esa puesta a disposición, pero tan sólo en cuanto a terceros cuya llamada al procedimiento sea obligada, no en cuanto a aquéllos en que no proceda.(MN)

*12. EMBARGO DE CUOTA GANANCIAL R. 23 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero.

Caso planteado: Si es suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y de adjudicación de herencia, que intervenga, con los demás interesados, el adjudicatario (en expediente de enajenación forzosa por apremio fiscal) de los derechos de uno de los copartícipes en los patrimonios ganancial y hereditario.

El Registrador deniega la inscripción de una escritura por no haber intervenido en su otorgamiento el viudo (como cotitular del patrimonio ganancial disuelto, como legatario de parte alícuota de la causante y como heredero, por derecho de transmisión.

A pesar de que el principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil) permite embargar cualquier derecho o situación jurídica de contenido patrimonial, no todos los derechos embargables son susceptibles de enajenación directa: el embargo de cuotas abstractas en un patrimonio colectivo en liquidación es una medida cautelar que no produce más efecto que el de anticipar el embargo sobre los bienes futuros que se adjudiquen (si se adjudican) al deudor en la división del caudal. En resumen: respecto de la sociedad de gananciales disuelta es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba está llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica (cfr. 1.373 del Código y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: La liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos. Y no habiendo intervenido el deudor, al menos en las operaciones de liquidación de gananciales, y siendo éstas antecedentes de las hereditarias, propiamente dichas, (sin prejuzgar, como, se dijo, los efectos de la adjudicación en subasta de los derechos hereditarios propiamente dichos) hay que confirmar el defecto, si bien, en cuanto puede subsanarlo el cónyuge viudo mediante su ratificación, debe calificarse como defecto subsanable.(MN)

15. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR REGIMEN MATRIMONIAL. R. 3 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges extranjeros «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse cuál es el régimen ni acreditarse éste. El Notario recurre la calificación, y la DGRN la revoca, estimando el recurso al recordar su doctrina de que Si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere con sujeción a su régimen matrimonial. (JDR)

16. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR REGIMEN MATRIMONIAL. R. 7 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR)

17. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR REGIMEN MATRIMONIAL. R. 20 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR)

18. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR REGIMEN MATRIMONIAL. R. 28 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR)

*19. EMBARGO, SUBASTA Y ADJUDICACIÓN DE DOS FINCAS REGISTRALES COMO UNA SOLA. R. 8 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación en subasta de dos fincas registrales (que en el procedimiento son embargadas y ejecutadas como una unidad jurídica) por no especificarse el precio de remate de cada una de ellas.

El Presidente del TSJ revoca su calificación, y el registrador recurre a la DG, la cual da la razón al registrador.

Dice la DGRN que, en principio, nada impide en nuestro ordenamiento jurídico la venta alzadamente o en globo de varios bienes o derechos por un único precio. Tampoco los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria imponen objeción al respecto, pues, al no constituirse garantía real que obligue a la diferenciación contemplada en el segundo de los de los preceptos citados (sin prejuzgar ahora el concreto alcance del mismo), bastará con expresar que el precio fue global para las dos fincas.

Lo que ocurre en el caso debatido es que sobre cada una de las fincas registrales pesaba, al tiempo de iniciarse la ejecución (y así constaba en la certificación prevenida en el artículo, entonces, 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), varias cargas distintas respecto a cada una de las fincas, lo que en conjunción con el derecho de los titulares respectivos al sobrante resultante de la ejecución (cfr. artículo 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), impide que sin su conformidad se proceda a la enajenación global de aquéllas como un todo, enajenación global que creará después dificultades difícilmente superables para repartir el remanente resultante entre cada una de las fincas registrales. (JDR)

20. MARIDO QUE VENDE ALEGANDO TENER PODER DE SU ESPOSA, SIN ACREDITARLO. R. 9 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

En una escritura de compraventa de un bien ganancial, el vendedor actúa en su propio nombre y derecho y, además, con poder de su esposa que no acredita.

La DGRN confirma la calificación registral, diciendo que De conformidad con los artículos 1.301, 1.322 y 1.375 del Código Civil resulta evidente que para inscribir la venta de un bien ganancial se precisa el consentimiento de ambos cónyuges, y en el caso concreto, al actuar uno de ellos en representación del otro sin acreditar dichas facultades representativas (el poder que invoca ni lo exhibe al Notario al tiempo del otorgamiento calificado, ni lo aporta al Registrador al tiempo de la calificación), no puede tenerse por acreditado el consentimiento del cónyuge representado, por lo que el supuesto calificado debe encuadrarse en los previstos en el artículo 1.259 del Código Civil, suspendiéndose la inscripción en tanto no se acredite debidamente la representación invocada, o medie la conformidad del consorte que no intervino en el otorgamiento. (JDR)

21.- INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA ABDICATIVA DE PROPIEDAD. R. 10 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003.

El registrador deniega una inscripción de una escritura de renuncia abdicativa, unilateral, y gratuita, sobre el dominio de unas fincas, por no ser título inscribible según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, interpretando que el párrafo 2 de ese artículo sí lo menciona para los derechos reales, y sin embargo el párrafo 1 no lo menciona para el dominio.

La DGRN ordena la inscripción porque interpreta que la enumeración del párrafo 1 del artículo 2 no es exhaustiva, y que el artículo 1 de la LH sienta previamente el principio general de que el Registro tiene por objeto la inscripción de todos los actos relativos al dominio y demás derechos reales. En otros artículos de la LH se incluyen actos no mencionados por el artículo 2, como la extinción misma del dominio en el artículo 20-1 y 79.

Sobre los efectos de la renuncia, parece dar a entender que su criterio es que produce automáticamente la pérdida del derecho para el renunciante (artículo 6 de la L.H.) y la adquisición simultánea por el Estado (artículo 19 y 21 de la Ley de Patrimonio del Estado), aunque no entra a valorar ese punto. (AFS)

*22.- EXTRALIMITACIÓN EN EL EJERCICIO DE LA ACCION REAL HIPOTECARIA. EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE PARTES Y CON TERCEROS. R. 13 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003.

En el Registro se ha inscrito una hipoteca, distribuida entre varias fincas, con embargos posteriores. Se ejecuta la hipoteca sobre una de las fincas que responde de 10 millones de pesetas de principal y sus correspondientes intereses, reclamando la totalidad del préstamo pendiente de pago (unos 16 millones).

La registradora deniega la inscripción de una ejecución hipotecaria en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, con adjudicación a favor del Banco y cesión a un tercero, porque entiende que hay extralimitación en el ejercicio de la acción hipotecaria en perjuicio del propietario; según su criterio, el derecho real de hipoteca está configurado en su contenido por la inscripción, de forma que si sólo se garantizan 10 millones, más allá no hay derecho de hipoteca ni acción real hipotecaria. Como defecto añadido, el requerimiento de pago no puede exceder de la cantidad garantizada, y aquí ha habido extralimitación en el requerimiento.

La DGRN revoca la nota y ordena la inscripción, porque se trata de un solo préstamo, con una sola garantía real, aunque sean varias las fincas hipotecadas. Por tanto puede ejecutarse la garantía sobre cualquiera de las fincas por la totalidad de la deuda. Además, la hipotética pluspetición no excluye la legitimidad del acreedor para la venta (artículo 558 de la LEC de 2000).

La distribución de la responsabilidad hipotecaria y su límite opera únicamente como garantía de terceros poseedores: Así, 1º.- pueden liberar la finca pagando únicamente la responsabilidad hipotecaria de que responde registralmente la finca ejecutada. 2º.- el precio obtenido en el remate no puede destinarse para pagar al actor sino hasta el límite de la responsabilidad registral. Todas estas garantías son materia judicial, que ya el juez habrá tenido en cuenta. (AFS)

23.- NULIDAD DE UNA INSCRIPCIÓN, EXISTIENDO UNA ANOTACIÓN DE LA DEMANDA DE NULIDAD YA CANCELADA. EFECTOS FRENTE A TITULARES REGISTRALES POSTERIORES. R. 14 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003.

Una sentencia judicial declara la nulidad de un título (una adjudicación hipotecaria) en virtud del cual A adquirió la propiedad y logró la inscripción. A transmitió luego a B el 7 de diciembre de 1988; la demanda se anotó el 18 de Diciembre de 1988, y luego B inscribió a su favor con posterioridad a la anotación. La anotación fue prorrogada, pero en 1999, cuando se presenta la sentencia de nulidad solicitando la cancelación de todos los asientos posteriores, la anotación había sido ya cancelada, al parecer por caducidad (no se sabe bien si debida o indebidamente).

La DGRN confirma la no inscripción de la sentencia de nulidad, pues si la anotación de demanda ha sido cancelada quedan liberados de sus efectos los titulares registrales posteriores. Por tanto no puede inscribirse directamente la sentencia judicial que declara la nulidad, cancelando los asientos posteriores, sin consentimiento de sus titulares registrales.

Todo ello sin perjuicio del derecho del beneficiario de la sentencia de iniciar un declarativo contra los titulares a fin de cancelar sus derechos y poder inscribir la citada sentencia. (AFS)

24.- CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD POR PODER. R. 15 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003.

En 1953 una señora casada adquiere una finca, sin mayores precisiones sobre la procedencia del precio, por lo que se inscribe con carácter presuntivamente ganancial.

En 2002, haciendo uso de un poder conferido por el marido en 1952, confiesa la privatividad del precio. El registrador deniega la rectificación registral alegando que dichas manifestaciones van contra sus propios actos, y que además sólo en el momento de la adquisición se pueden realizar manifestaciones sobre el carácter de los bienes.

La DGRN revoca los defectos ya que en 1953 sólo hubo silencio sobre el carácter ganancial o privativo del bien adquirido, por lo que es excesivo considerar que dicho silencio fue una manifestación de ganancialidad. Rechaza también el segundo defecto, citando el artículo 95.6 del RH, que expresamente regula la confesión con posterioridad a la inscripción. (AFS)

25.- CAMBIO DEL CARÁCTER DE UN BIEN POR SENTENCIA, DE GANANCIAL A PRIVATIVO, Y POSICIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. R. 16 de Enero de 2003,DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003.

Un marido demanda a su esposa, de la que llevaba separado de hecho desde 1967, solicitando la declaración del carácter privativo de un piso, comprado en 1975 constante matrimonio, aunque se supone que por el marido sólo, y consigue una sentencia favorable.

En virtud de dicha sentencia se ordena rectificar la inscripción de 1975 en la que consta el bien inscrito con carácter ganancial, en favor del marido y de la mujer (como cotitulares, no a favor del marido, titular registral, casado con..). Consta también inscrita una hipoteca a favor del Instituto Nacional de la Vivienda en garantía del precio aplazado.

El Registrador deniega la inscripción porque alega que no consta el consentimiento del acreedor hipotecario. La DGRN ordena la inscripción pues en nada afecta al derecho de hipoteca la rectificación del Registro. (AFS)

26.- EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: EXPRESIÓN DEL TÍTULO MATERIAL DE ADQUISICIÓN. R. 17 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 Febrero de 2003.

Se presenta un Auto judicial ordenando la reanudación del tracto interrumpido; dicho Auto no expresa el título material por el que se ordena la inscripción a favor del propietario actual, por lo que la registradora deniega la inscripción.

La DGRN da la razón a la registradora porque la expresión del título material es imprescindible para determinar los efectos de la inscripción, diferentes según sea el título oneroso o gratuito. Esta exigencia no supone intromisión en la labor judicial, pues bastará la presentación del título material acompañando al auto o certificado judicial, a la vista del expediente tramitado. (AFS)

*27.- EXISTENCIA DE ASIENTOS DE PRESENTACIÓN YA CADUCADOS, INDICATIVOS DE DOBLE O TRIPLE VENTA DE UNA FINCA. ACREDITACION DE LA SEPARACIÓN DE BIENES POR CERTIFICADO DEL REGISTRO CIVIL. R. 27 e febrero. BOE de 27 Febrero de 2003.

El Registrador deniega la inscripción de una escritura de venta alegando que constan en el Registro asientos de presentación ya caducados, contradictorios con el nuevo título, indicativos de una doble o triple venta. Exige además la presentación de las capitulaciones matrimoniales de separación de bienes de la adquirente, rechazando el certificado del Registro Civil.

La sospecha de existir un delito, de doble o triple venta de una misma finca, derivada de asientos de presentación ya caducados, no es impedimento para que el registrador califique e inscriba, en su caso, la nueva venta presentada, pues el registrador no tiene potestad jurisdiccional para lo contrario, y todo ello sin perjuicio de su obligación de colaborar con la justicia poniendo en su conocimiento los hechos que considere delictivos.

La acreditación del régimen de separación de bienes es suficiente con el certificado del Registro Civil, sin que quepa exigir la presentación de la escritura de capitulaciones. (AFS)

28. INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO. R. 20 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

Se confirma la calificación de la Registradora, la cual suspendió la inscripción por ser la finca parte de otra inscrita que señala.

Al comienzo del expediente, el interesado obtuvo una certificación negativa de la inscripción, si bien en la propia certificación consta que la finca, tal y como se describe, no está inscrita, pero que existe otra -que también se describe- de la que podría proceder por segregación la que se pretende inmatricular.

No cabe, pues, inscribir como inmatriculación, pues se produciría una doble inmatriculación, ni como reanudación del tracto sucesivo porque, como argumento fundamental, no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución.

Nota: aunque la certificación fuese totalmente negativa, ello no vincula al Registrador a la hora de inscribir, sin perjuicio de la responsabilidad en la que hubiera podido incurrir. Por otra parte, queda la duda de si sería inscribible un expediente de dominio llamado de inmatriculación si se hubiesen seguido las formalidades del de tracto sucesivo interrumpido y se diese el caso. (JFME)

29. COMPRA POR SEPARADO JUDICIAL. R. 21 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

La compradora declara estar separada judicialmente. Tal circunstancia no ha de ser acreditada, bastando con la declaración de la interesada para practicar la inscripción. Se confirma así el criterio marcado por diversas Resoluciones.

- Tal criterio resulta razonable desde un punto de vista práctico y va en la línea de tampoco precisar demostración las declaraciones de soltería, viudez y divorcio, conforme alegó el Notario. Pero no dejan de tener peso las razones del Registrador como la de que las sentencias firmes sobre separación matrimonial son constitutivas de esa situación jurídica y no causan efecto de cosa juzgada material frente a todos sino desde su inscripción en el Registro Civil o que, dado que las inscripciones provocan presunción de exactitud a todos los efectos legales, sería contrario al sistema registral y al principio de seguridad jurídica que establece el artículo 9 de la Constitución que se hiciera constar en el Registro de la Propiedad una adquisición con carácter privativo no acreditado sino por la sola declaración de la interesada. Entiende que todo ello es contrario a la seguridad jurídica preventiva que el Registro debe proporcionar.

- En la R. 16 de noviembre de 1994, la DG estimó que la exigencia del art. 266 RRC se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que hubiera sido adquirido con anterioridad a la separación o a las capitulaciones. En la R. de 5 de julio de 1995 se valoró que "separada legalmente" es equivalente a "separada judicialmente". (JFME)

30. EMBARGO CONTRA LOS IGNORADOS HEREDEROS DEL DEUDOR. R. 22 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

1. Se confirma la nota en el sentido de que ha de expresarse la fecha de fallecimiento del titular registral, aportando el certificado de defunción.

E1 acreedor recurre alegando que el procedimiento se dirige contra la titular registral y, subsidiariamente, contra sus herederos, pues ignora si dicha titular ha fallecido o no. Pero en el mandamiento presentado se dice que el procedimiento se sigue contra los «ignorados herederos» de la deudora titular registral, por lo que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos, pero, en tal supuesto es preciso acreditar el fallecimiento del titular, mediante la aportación del correspondiente certificado de defunción. (JFME)

***31. NOTAS DE CALIFICACIÓN MERCANTILES Y DE PROPIEDAD. DECIMALES DE EURO. R. 23 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

La DG, aludiendo al nuevo artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, echa de menos los fundamentos de derecho en la nota de calificación de un Registrador Mercantil. Considera que la forma de practicar la calificación ha de ser interpretada a la luz de las nuevas disposiciones de la Ley Hipotecaria, en la medida en que no sean incompatibles con la regulación del Registro Mercantil, máxime si se tiene en cuenta que el artículo 80 del Reglamento del Registro Mercantil se remite, en todo lo no previsto en su Título I (relativo, entre otros extremos, a la calificación y los recursos) a la normativa hipotecaria en la medida en que resulte compatible.

A continuación dice textualmente el Centro Directivo: al resolver el recurso gubernativo no deben ser tenidos en cuenta los argumentos jurídicos consignados en el informe y no en la calificación de la Registradora. Este motivo es suficiente para revocar dicha calificación...

Comentario: este durísimo criterio, que sería de aplicación también a los Registradores de la Propiedad, porque a la Ley Hipotecaria se está remitiendo, impone que toda nota de calificación tenga la carga de trabajo de un recurso gubernativo y que el informe se convierta en papel mojado si no es como mero corolario o ampliación de detalles de la nota de calificación o referencia a meros actos de trámite. Realmente es muy diferente que se proscriba un defecto no incluido en una nota a que no puedan ser aceptados más razonamientos jurídicos que los dados en la nota de calificación. Desde un punto de vista práctico resulta incompatible una exigencia de agilidad máxima en el despacho de documentos con una tendencia a imponer un mayor formalismo y complejidad en la actividad registral cotidiana.

La DG parece derivar su planteamiento de la conexión del artículo 19 bis, cuando expresa que en la calificación negativa habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, con el artículo 326, según el cual, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos. Creo que los motivos del 326 solo tiene sentido relacionarlos con las causas (o defectos) del 19 bis. Lo contrario daría lugar a las siguientes drásticas consecuencias:

- Que la DG revocara una causa de suspensión simplemente porque no se han hecho constar fundamentos jurídicos suficientes, aunque los tenga.

- Que la propia DG no podría dar razonamiento jurídico alguno distinto de los que el Registrador haya introducido en su nota de calificación. Tan sólo se podría centrar en si esa causa sustentada en los motivos aludidos es suficiente para no inscribir. Esto es incongruente con su proceder (incluso en esta misma Resolución), creo que por fortuna, porque de ser coherente, se cercenaría drásticamente su importante labor interpretadora del derecho privado.

Pasando al caso concreto, se discute acerca de si, pasado el periodo transitorio de introducción del euro, la cifra de capital y el valor de las participaciones pueden convenirse con más de dos decimales. La DG revoca la nota entendiendo que:

- En la escritura calificada no se realiza operación alguna de ajuste al céntimo conforme al artículo 28 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, de introducción del euro.

- No es admisible el criterio de la Registradora de que legalmente no cabe en instrumento jurídico alguno posterior a 1 de enero de 2002 usar mas de dos decimales de euro. Este criterio choca con las obligaciones que a la misma le vienen impuestas por la disposición adicional primera del Real Decreto 1322/2001, de 30 de noviembre, la cual excepciona de la obligación de que los importes monetarios estén expresados en euros, a los que sean de fecha fehaciente anterior, en cuyo caso habrá de procederse a su redenominación de oficio. (JFME)

32. CESIÓN DE DERECHOS. R. 24 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

Se presenta en el Registro escritura por la que una entidad mercantil cede a una Asociación «todos los derechos que tenía, tiene o pueda tener a su favor dimanantes de la escritura pública de compraventa realizada con fecha 4 de agosto de 1980 ante el Notario...». Se acompaña esta última escritura que coincide en todos sus datos con los transcritos, excepto en su fecha, que es de 4 de julio de 1980.

El Registrador deniega la inscripción porque de la expresión transcrita no resulta que el derecho transmitido sea el dominio y que el objeto de la transmisión sean inmuebles. En su informe argumenta acerca de la indeterminación del negocio en sí y de tres elementos esenciales del mismo (derecho transmitido, objeto del derecho y adquirente del derecho).

La DG reconoce que la escritura presentada como título adolece de imprecisión (que trata de justificar por estar redactada con arreglo a minuta), pero, como de la escritura de 1980 que se acompaña resulta que la Sociedad Anónima cedente adquirió ciertas fincas rústicas, deduce que es el derecho que la cedente tiene sobre dichas fincas lo que se transmite, y que, por tanto, lo que se cede es el derecho de propiedad sobre determinados bienes inmuebles, revocando la nota.

Afirma que el Registrador no tiene duda sobre la identidad de la escritura a la que las partes se remiten. Sin embargo, dicha discordancia es uno de los argumentos que obran en el informe del Registrador. (JFME)

33. CÓNYUGES EXTRANJEROS COMPRADORES. R. 27 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges extranjeros -daneses- casados «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana.

El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. Se apoya también en el artículo 10.1 del Código Civil.

En su informe alude a un certificado de vigencia de leyes donde se afirma que los cónyuges daneses podrán disponer de los bienes inmuebles que cada uno adquiera durante el matrimonio sin el consentimiento del otro

La DG estima el recurso del Notario. El artículo 54 sólo es aplicable cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se adquiere para un régimen sin cuotas, por lo que no pueden establecerse las mismas. El Registrador debe inscribir a nombre de los adquirentes expresando que la inscripción se realiza con sujeción a su régimen matrimonial.

Reitera también el criterio del Reglamento Hipotecario y de la DG de que, por razones prácticas, en el caso de cónyuges extranjeros, no es necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos o demandando a ambos. (JFME)

34. USUFRUCTO DE CUOTA INDIVISA CON CONCRECIÓN TERRITORIAL. R. 29 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

Se trata de una escritura pública por la que los cónyuges titulares regístrales de dos fincas ceden a título gratuito a varios hermanos del marido el usufructo de determinadas partes indivisas de dichas fincas. Se establece como forma de ejercicio del usufructo que cada uno de los usufructuarios cesionarios ejercitará su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. También se establece que el usufructo se transmitirá a los herederos de los usufructuarios, con las limitaciones del artículo 781 y que dichos usufructos se extenderán desde el día de hoy hasta que un cambio en la normativa administrativa o en la calificación de las fincas permita la división en los términos de un acuerdo privado que se protocoliza.

El Registrador deniega la inscripción por infringir lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León, constituyendo fraude de ley, así como por ser necesaria la autorización de la Junta de Castilla y León para la división de una explotación agrícola.

- La inscripción de la cesión gratuita de participaciones indivisas en usufructo de unas fincas no se encuentra prohibida por la legislación citada, la cual únicamente prohíbe la división de fincas, que no se da en el presente supuesto.

- No es inscribible la ««concreción» de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas. En ningún lugar del documento presentado se dice que haya de darse a la misma carácter real. El propio recurrente alega su mera eficacia inter-partes. (JFME)

13. DEPÓSITO DE CUENTAS. R. 9 de enero de 2003, DGRN. BOE del 26 de febrero.

Se rechaza considerar defecto de la nota de calificación el que se utilice la expresión denegar la inscripción en vez de denegar el depósito de cuentas, ya que la palabra inscripción tiene una acepción amplia relativa a todo asiento practicable en el Registro Mercantil.

Punto 1º: El Registrador pone de manifiesto determinados errores implícitos derivados de la lectura del soporte magnético, entre ellos, el total de ingresos del año anterior. La DG confirma el defecto. Esto errores están definidos en la Instrucción de 30 de diciembre de 1999 (BOE de 8 de enero de 2000).

Punto 2º: Falta de identificación del socio único: se revoca, pero sin explicaciones.

Punto 3º: El balance y la cuenta de pérdidas y ganancias deben realizarse en los modelos normalizados aprobados por Órdenes de 14 de enero de 1994 y 30 de abril de 1999. Se confirma. El interesado no aportó los documentos originales. Añade la DG que es una contradicción hacer la presentación en soporte magnético y en soporte papel.

Punto 4º: Las cuentas que se presenten para su depósito tienen que estar numeradas y correlativamente identificadas en la certificación del acta de la Junta. Se confirma, porque el artículo 366.1.3º del Reglamento del Registro Mercantil exige su identificación.

14. CONFUSIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.R. 2 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero.

El registrador mercantil deniega la inscripción de la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada que adopta la denominación de «Club de Fútbol Ciudad de Albacete, Sociedad Limitada» y, que tiene como objeto social, las siguientes actividades: a) La promoción de actividades deportivas; b) La gestión de derechos y activos deportivos; c) Las actividades propias de agencia publicitaria.

La DG confirma la calificación registral en el sentido de que la denominación adoptada induce a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad y naturaleza de la sociedad, pues la Ley 10/1990, de 15 de octubre del Deporte en sus artículos 14 y 15 señala que los clubes deportivos son asociaciones privadas integradas por personas físicas o jurídicas que tienen por objeto la promoción de una o varias actividades deportivas y que han de inscribirse en el Registro de Asociaciones Deportivas. Sólo las que participan en competiciones de carácter oficial y estatal han de adoptar la forma de sociedades anónimas deportivas. Por todo lo cual no puede inscribirse una sociedad con la denominación de club de fútbol, ya que, o bien es una sociedad anónima deportiva con los requisitos que ello implica, o si es un simple club se trata de una asociación que ha de inscribirse en el Registro de Asociaciones Deportivas. (JDR)

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