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RESOLUCIONES DGRN MARZO-2003
RESOLUCIONES DE PROPIEDAD: *D 2. LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR SOLO COMPRENDE LOS BIENES DEJADOS POR EL INSTITUYENTE. R. 6 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 12 de marzo de 2003. Caso planteado: si la sustitución ejemplar o cuasi-pupilar comprende todos los bienes del incapaz, como mantiene el recurrente, o sólo los dejados a éste por el sustituyente, como sostiene el Registrador. La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que si bien desde una perspectiva histórica la sustitución ejemplar comprendía todos los bienes del incapaz, pues se consideraba un atributo de la patria potestad dirigido a evitar el fallecimiento intestado del sustituto; el Código Civil cambia este criterio: en él se resalta el carácter personalísimo del testamento: se prohíbe el testamento por comisario, y se suprimen todas las disposiciones hasta entonces vigentes para el caso de pluralidad de sustituyentes, lo que revela la concepción de que la sustitución sólo tiene por objeto los bienes dejados al sustituido incapaz, ya que, en dicho caso, no cabría la concurrencia de diversas sustituciones, por abarcar cada una de ellas a distintas masas patrimoniales. (MN) 4. RENUNCIA DE DOMINO: ES INSCRIBIBLE. R. 18 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 12 de marzo de 2003. Caso planteado: si es inscribible la renuncia unilateral, irrevocable y gratuita del dominio de determinadas fincas, efectuada por su propietario en escritura pública. A pesar de que se plantean en el recurso diferentes problemas, como si la renuncia produce por sí sola la pérdida de derecho para el renunciante, o si, en caso afirmativo, el dominio renunciado es adquirido automáticamente por el Estado, dado que el recurso gubernativo ha de concretarse únicamente a los extremos planteados en la nota de calificación, la única cuestión que aborda la DGRN es si al no incluirse en el artículo 2.1 de la L.H. la renuncia del dominio, es razón suficiente para negar su acceso al Registro. Entiende la Dirección General, que el Registro tiene por objeto todos los actos y contratos relativos al dominio de los inmuebles (artículos 1 L.H. y 7 R.H.), por lo que no hay argumento para sostener el carácter taxativo de la enumeración de títulos que se contienen en el artículo 2,1 de la Ley Hipotecaria. (MN) 5. INSCRIPCIÓN DE APODERADO EN EL R.M: NO ES IMPRESCINDIBLE. R. 15 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 13 de marzo de 2003. Caso planteado: se presenta escritura otorgada por un apoderado en representación de una sociedad Mercantil, del cual señala el Notario autorizante que el representante se encuentra facultado para este acto en virtud de poder otorgado a su favor el 12 de septiembre de 2002, ante el notario..., copia autorizada del cual tengo la vista, con facultades para comprar y agrupar bienes inmuebles, que consideró suficiente y bastante para este acto en concreto, que se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, aunque otorgado por el Administrador único de la sociedad, con cargo debidamente inscrito en el Registro aludido. Entiende el Registrador, que ha de acreditarse que la escritura de poder esta inscrita en el Registro Mercantil, ya que, de acuerdo con las RR de 17-12-97, 3 y 23-2-2001, en otro caso, debe acreditarse la realidad, validez y vigencia del poder conferido por la persona legitimada para ello en representación de la sociedad y esa acreditación debe realizarse mediante la reseña notarial de identificación del cargo concedente del poder con expresión de sus circunstancias de nombramiento. La Dirección General, dado que el recurso ha de limitarse a los defectos alegados en la Nota por el Registrador, entiende que, afirmado por el Notario que el cargo de Administrador está inscrito, el hecho de que no consten los datos de la inscripción en el Registro Mercantil no es defecto que impida la compra por parte del apoderado. (MN) *6. VIVIENDA HABITUAL: ES MATERIA DEL DERECHO CATALAN. R. 17 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 13 de marzo de 2003. Caso planteado: si en el ámbito del derecho catalán, para cumplir con el requisito del artículo 91 del R.H. es suficiente manifestar que la vivienda no tiene el carácter de "vivienda conyugal", como entiende el recurrente, o si por el contrario, como entiende el Registrador, ha de utilizarse el término "vivienda familiar" ya que en el caso de separación de hecho, la vivienda deja de ser "conyugal" y sigue siendo familiar. El TSJC, revocó la nota del Registrador, ya que entiende que la manifestación pudo ser inexacta o inveraz, pero tiene por finalidad dar cumplimiento al mandato contenido en el artículo 91 del R.H., y por ello no puede impedir el acceso al Registro. La Dirección General, de acuerdo con la disposición adicional séptima de la L.O.P.J., no entra en el fondo del recurso porque entiende que es un problema que debe interpretarse conforme a las previsiones legales del Derecho Civil Especial de Cataluña (Art. 9 del Código de Familia). (MN) 7. QUIEBRA: CONVENIO DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA. R. 30 de enero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Mediante sentencia firme se declara la existencia de una sociedad irregular, se declaran igualmente estar afectos determinados bienes -inscritos a favor de los socios- al pago de cantidades exigidas, y se condena a dichos socios al pago de las cantidades expresadas. Como consecuencia de la sentencia y en ejecución de la misma, en el oportuno convenio, los dueños de dichos bienes ceden los mismos «a la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma». El convenio se aprueba judicialmente, decretando el Juez la «anotación» del convenio, y «a fin de que se lleve a efecto la inscripción acordada», dirige el oportuno mandamiento al Registrador de la Propiedad. Presentados los documentos anteriores en el Registro, la Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1) el asiento a practicar, dado que se trata de una transmisión de dominio es la inscripción y no la anotación; 2) la masa de la quiebra carece de personalidad jurídica. La DGRN revoca ambos defectos: El primero, porque, dice, la orden del Juez ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente que se utilice una terminología en cierto modo confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y que es la esencia del mandamiento. En cuanto al segundo de los defectos, señala la DG que en principio la titularidad registral debe atribuirse a un ente con personalidad. Pero que esta regla general tiene excepciones, pues existen casos de inscripciones o anotaciones a favor de entes sin personalidad. Como ha dicho este Centro Directivo, la previsión de otros supuestos de indeterminación de las titularidades inscritas (cfr. artículos 82 y 166.1 del Reglamento Hipotecario), la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, han de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral. (JDR) 9. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y AGRUPACIÓN DE FINCAS. R. 3 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Se presenta en el Registro una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de excesos de cabida en ambas y, en consecuencia, en la agrupada, acompañándose certificaciones catastrales. El Registrador suspende la inscripción por dudar de la identidad de la finca, ya que, por una parte, la finca tiene origen en una segregación, y por otra, los planos de la urbanización archivados en el Registro no coinciden con los aportados ahora. El interesado recurre la calificación. La DGRN la confirma, y desestima el recurso diciendo que el artículo 53.8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción, sin que el hecho de la anterior constancia de la referencia catastral obligue a la inscripción de tal exceso. (JDR) *11. ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN Y ACLARACIÓN DE UN CONVENIO REGULADOR DE SEPARACIÓN. R. 5 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Se adjudica a la esposa en el correspondiente Convenio regulador de la separación (de un matrimonio sin hijos) el piso que constituye la vivienda familiar. Dicha adjudicación se inscribe en el Registro. Se presenta ahora en el Registro escritura por la que los citados cónyuges aclaran que un trastero y una plaza de garaje existentes no fueron incluidos en dicho Convenio al entender que eran anejos inseparables del piso pero que, al percatarse de que están inscritos como elementos privativos, se adjudican a la esposa, sin que los cónyuges deban compensarse cantidad alguna pues su valor ya se incluyó en el del expresado piso. El Registrador deniega la práctica de las inscripciones correspondientes por entender que, al ser una aclaración del Convenio, es precisa aprobación judicial. Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelando el Notario. La DG estima su apelación, sobre todo porque no hay hijos del matrimonio. En efecto, dice que no obstante establecer el artículo 90 del Código Civil que los acuerdos de los cónyuges deben ser aprobados por el Juez, existen importantes razones que obligan a concluir que dicha aprobación judicial no se ha de predicar de todos los acuerdos incluidos en el Convenio regulador sino, exclusivamente, de los que afecten a los hijos y de aquellos que de modo expreso quedan excluidos de la autonomía de la voluntad. (JDR) *12. NO SE EXIGE SEGURO DECENAL PARA UNA RESIDENCIA GERIÁTRICA. R. 8 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Cuestión planteada; determinar si las garantías exigidas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, han de constituirse en el caso de un edificio cuyo destino sea el de residencia geriátrica. Se trata de determinar si la residencia geriátrica tiene el carácter de vivienda que determinaría la obligatoriedad del seguro decenal. Para ello la DG baraja varios argumentos, incluso puramente lingüísticos o terminológicos, pero, atendiendo a la finalidad de la ley, dice que, lo que no parece es que, dentro del marco transitorio que ha establecido y que claramente pretende limitar su ámbito de aplicación, puedan entenderse como destinatarios de sus garantías otros que no sean los consumidores de lo que normalmente se entiende como vivienda en el mercado, interés ciertamente digno de protección y muy distinto al de una empresa mercantil que construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad empresarial como lo es la explotación de una residencia geriátrica, las más de las veces con una fuerte inversión que normalmente irá precedida de adecuado asesoramiento jurídico y técnico del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de la vivienda. (JDR) * 13. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN CRÉDITO SOLIDARIO. CALIFICACIÓN PARCIAL. R. 10 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. La Registradora estimó que el título presentado era incompleto, solicitó un documento que lo complementara y añadió: esta calificación no prejuzga la que se produzca en su día, a la vista del contenido concreto de los datos recabados. La DG recuerda el carácter unitario de la calificación y la obligación de hacer constar ya inicialmente todos los motivos de suspensión o denegación del asiento. Tema de fondo: Se discute sobre si, concedido por dos entidades un préstamo que posteriormente se garantiza con hipoteca, y pactada entre ellas la titularidad solidaria del crédito resultante, es preciso determinar en qué medida o proporción ha entregado cada una de ellas el capital prestado, en cuanto elemento necesario para determinar también la medida o proporción en que la hipoteca ha de inscribirse a su favor. En materia de derechos reales el principio general es el de la inadmisión de titulares solidarios por aplicación del régimen general de la comunidad de bienes, del que es corolario el artículo 54 del Reglamento Hipotecario al exigir la determinación de cuotas ideales. Pero la hipoteca, aunque derecho real, lo es de garantía y accesorio de una obligación principal de tal modo que la titularidad de la obligación garantizada y del derecho de garantía coinciden. Y si la obligación principal puede ser a favor de varios titulares solidarios, el mismo carácter debe de poder tener la titularidad de la hipoteca y como tal habrá de inscribirse, es decir, a favor de los titulares solidarios de ese crédito haciendo constar de forma expresa la existencia de esa solidaridad, en lugar de la determinación de las cuotas correspondientes que sería inexcusable en el caso de mancomunidad. No son obstáculo para tal solución las posibles dificultades futuras para hacer constar registralmente unas hipotéticas cesiones de crédito, quiebras o anotaciones de embargos. La configuración del crédito garantizado como solidario hace innecesario determinar la cantidad del capital prestado que se ha recibido de cada uno de los que resultan acreedores solidarios, cuestión que tan sólo tiene relevancia en la relación interna entre ellos y resulta indiferente para el deudor. (JFME) 14. INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. R. 11 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. El Registrador suspende la inmatriculación de una finca que se pretende mediante certificación administrativa de dominio, prevista en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, por tener dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular sea, en parte, otra finca ya inscrita a nombre de tercera persona. La DG confirma su criterio. El procedimiento a seguir, en estos casos, consiste en acudir al Juez de Primera Instancia, de conformidad con lo que establece el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Según este precepto, el Juez de Primera Instancia dará vista a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate. (JFME) 15. COMPRA POR CÓNYUGES EXTRANJEROS. R. 12 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Esta R, reitera criterios de muchas anteriores. Se trata de una escritura pública por la que unos cónyuges noruegos «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse cuál es el régimen ni acreditarse éste. Alega como argumento, entre otros, acerca de la indeterminación del tipo de comunidad de bienes a que se refiere la adquisición realizada en la escritura, que la comunidad puede ser romana y, en consecuencia, exigir la determinación de cuotas (art. 54 R.H.). La DG estima el recurso del Notario, porque, si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, la doctrina de la DG y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no apreciar como necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). El Registrador debe de inscribir a nombre de los adquirentes haciendo constar solamente que la inscripción se realiza «con sujeción a su régimen matrimonial». (JFME) 16. TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: NOTIFICACIONES. R. 13 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. No es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular registral ha sido citado solamente por edictos. La calificación registral de los documentos judiciales esta justificada por la eficacia contra terceros de la inscripción y en la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española. No se puede calificar la fundamentación del fallo, pero sí la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión. La intervención prevista en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria para cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad es la de que ha de haber sido oído en el expediente o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. En el caso concreto, la titular registral es una sociedad que no tiene el domicilio real donde indica el Registro Mercantil desde hace más de diez años. Dura lex, sed lex. (JFME) 17. OPCIÓN DE COMPRA SOBRE PARTE DE FINCAS. R. 14 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Defecto 1º: Se ha de especificar la parte que corresponde a cada una de las fincas y determinar la forma en que se efectuarán las futuras segregaciones y la descripción de las fincas resto. La DG admite que la descripción de las fincas o partes de ellas objeto del derecho que se concede puedan describirse con referencia a un plano, como el que se protocoliza. Pero, para ello, es preciso que, entre la escritura y el plano, se consiga una claridad de la que, en el presente caso, carecen. Defecto 2º a): Se pacta la obligación de llevar a cabo las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones. En la escritura se dice que los concedentes «se obligan» a llevarlas a cabo, por lo que el pacto se configura con carácter meramente obligacional, y, en consecuencia, no puede tener acceso al Registro. Defecto 2º b): No se inscribe un derecho de paso por su notable imprecisión. Se dice que las personas afectadas por el plan tendrán un derecho de paso y que la finca de donde se realiza la segregación será predio dominante; por lo tanto, ni se establece el predio sirviente ni se consignan las mínimas características exigibles para la inscripción de una servidumbre de tal tipo. Defecto 2º c): La cláusula de gastos no puede inscribirse por carecer de transcendencia real. Para que pudieran acceder dichos gastos al Registro, habría de acudirse a la constitución de un derecho real de garantía o configurarse dichos gastos como parte del precio de la opción, lo que tampoco resulta con claridad. Defecto 3º: En cuanto al precio de las fincas en caso de ejercicio del derecho de opción, dice la Registradora que no está perfectamente determinado, alegando el Notario que se establece una determinación alternativa perfectamente posible. La DG confirma que esto es posible pero que la redacción de la cláusula es caótica con defectos de puntuación que deben de ser aclarados. Admite, eso sí que tales aclaraciones podrá realizarlas el Notario por sí, por aplicación del artículo 153 del Reglamento Notarial. Aparte de ello, la DG echa en falta en la nota el no señalarse si la opción se concede a título oneroso (pues no se establece contraprestación) o gratuito. (JFME) 18. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA E INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL ESTADO EN VIRTUD DE DESLINDE DE COSTAS. R. 19 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 22 de marzo de 2003. El Estado pretende inscribir a su favor la titularidad de una finca por estar situada dentro del dominio público marítimo terrestre, en base a una Orden Ministerial que aprueba un deslinde administrativo de dicho dominio, teniendo en cuenta que hay una anotación de expediente de deslinde a instancias de la Administración que está caducada y cancelada. La finca está inscrita a favor de un particular que ha recurrido el deslinde administrativamente y civilmente con resultado adverso. La registradora entiende que al haber caducado la anotación no puede inscribirse ya a favor del Estado y convertirse en inscripción de dominio (artículo 28.2 del Reglamento de Costas). El Abogado del Estado argumenta que el deslinde tiene carácter declarativo de la propiedad (artículo 13 de la Ley de Costas) y que la inscripción puede practicarse con arreglo al artículo 28.3 del Reglamento de Costas. La DGRN interpreta que el alcance de dicha anotación de deslinde tiene un mero carácter informativo para conciliar los intereses entre el titular registral y la eficacia del deslinde a favor del Estado y posibilitar que el titular registral pueda recurrir y defenderse, circunstancia que ha ocurrido en el presente caso. El deslinde tiene además por sí mismo alcance sustantivo o declarativo de posesión y de propiedad, por lo que informado el titular registral del deslinde producido en virtud de la anotación no hay razón para denegar la inscripción. Ordena por ello la inscripción. (AFS) * 19. RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA POR DEFECTO DE CABIDA. R. 22 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 22 de marzo de 2003. En el Registro figura inscrita una finca de 130 m2 y ahora se rectifica diciendo que tiene 125 m2. El registrador exige la acreditación de la diferencia, de acuerdo con el artículo 53.8 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre. El notario alega que la legislación hipotecaria sólo regula los excesos de cabida, no los defectos de cabida. La DGRN considera que aunque la legislación hipotecaria no contempla estos defectos de cabida, sí lo hace la ley 13/1996 que habla genéricamente de rectificación o modificación de superficie, que no diferencia entre excesos y defectos de cabida. El anterior razonamiento hay que ponerlo también en contacto con la identidad de la finca. Sin embargo, en el caso concreto estima el recurso por la escasa entidad de la rectificación que se pretende, y porque el registrador no plantea dudas sobre la identidad de la finca. (AFS) 20. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR ACTO JUDICIAL DE CONCILIACION Y EXPRESIÓN DE SU CAUSA. R. 20 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un particular demanda a una Caja en acto de conciliación reclamando la cancelación de una hipoteca por no tener ya la Caja interés legítimo en la hipoteca (no se especifica el porqué). La Caja, por medio de un apoderado, comparece y se aviene a la pretensión del demandante. El registrador deniega la inscripción del testimonio del acto de conciliación por entender que no se expresa la causa de la cancelación, y por no otorgarse escritura pública, aunque este último defecto se subsanó, por lo que el recurso continuó a efectos puramente doctrinales. La DGRN confirma el primer defecto, pues esta es la regla general en nuestro sistema causalista. Añade además que la inscripción no sólo interesa al titular registral sino también a terceros, y de permitirse el mero consentimiento meramente formal podrían suscitarse diversas cuestiones. No resuelve el segundo defecto por considerarlo ya innecesario. (AFS) 21. INSCRIPCIÓN Y RÉGIMEN ECONOMICO-MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS. R. 21 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un matrimonio de Extranjeros (de nacionalidad italiana y sueca) compra un inmueble para su Comunidad de Bienes, sin especificación de cuotas, con sujeción al régimen económico-matrimonial legal sueco. El registrador exige que se especifique el porcentaje indiviso de cada cónyuge. La DGRN estima el recurso al entender que el porcentaje concreto sólo es exigible cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se trata de una comunidad germánica, sin cuotas. Además tratándose de extranjeros el artículo 92 del Reglamento Hipotecario no exige la declaración del régimen concreto, declaración que resultará innecesaria si en el momento de la enajenación consienten los dos titulares. Por tanto la inscripción deberá de practicarse a nombre de los dos titulares, con sujeción a su régimen matrimonial. (AFS) 22. INSCRIPCIÓN Y RÉGIMEN ECONOMICO-MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS. R. 24 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un matrimonio de Extranjeros (de nacionalidad noruega) compra un inmueble para su Comunidad de Bienes, sin especificación de cuotas, con sujeción a su régimen matrimonial. El registrador exige que se especifique el porcentaje indiviso de cada cónyuge. La DGRN estima el recurso al entender que el porcentaje concreto sólo es exigible cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se trata de una comunidad germánica, sin cuotas. Reitera por tanto que la inscripción deberá de practicarse a nombre de los dos titulares, con sujeción a su régimen matrimonial. (AFS) 23. EJECUCIÓN DE RETRACTO CONVENCIONAL Y CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA. R. 25 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Los hechos de este caso son un poco complejos: su camino cronológico es éste. 1.-Se vende una finca a B, sujeta a pacto de retro a favor del vendedor A. 2.-Se ejercita judicialmente en plazo el derecho de retracto por A y se anota la demanda. 3.-Se embarga el derecho de retracto a favor de C, acreedor del titular del retracto A. 4.-El comprador inicial B transmite la finca a D, actual titular, que inscribe en el Registro estando vigente la anotación de demanda del retracto. 5.-Se inscribe a favor de C el derecho de retracto en virtud del embargo anotado contra A. 6.-Caduca la anotación de demanda del ejercicio de retracto, y se cancela en el Registro coincidiendo con la inscripción del derecho de retracto a favor de C. 7.- En ejecución del derecho de retracto se otorga escritura pública de venta de la finca a favor de C. 8.- Se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad dicha escritura de retracto a favor de C, siendo el actual titular registral D, no citado en el procedimiento, (aunque cuando su título accedió al registro estaba vigente la anotación de demanda), y estando caducada la anotación de demanda. El registrador deniega la inscripción por entender que el actual titular D debió de ser citado en el procedimiento, para que no se le ocasione indefensión (artículo 24 de la Constitución) y conforme a varias resoluciones previas de la DGRN que sentaron este criterio en supuestos similares de derechos de reversión o resolución. La DGRN, con escuetos razonamientos para la complejidad de los hechos, ordena la inscripción al entender que la anotación de demanda y su caducidad es inocua en el presente caso, puesto que previamente consta en el Registro el derecho de retracto y el actual titular tiene condicionada su titularidad por ese derecho de retracto por lo que ya está informado y no se produce indefensión. Además la eficacia del retracto está condicionada únicamente a la entrega del dinero por el retrayente, hecho que nadie cuestiona. Finalmente da a entender que podría haber otros defectos no planteados, aunque no especifica nada más. (AFS)
RESOLUCIONES DE MERCANTIL Y OTRAS: 1. RECURSO PENDIENTE SOBRE EL NOMBRAMIENTO DE AUDITOR: IMPIDE EL DEPOSITO DE CUENTAS. R. 29 de enero de 2003, DGRN. BOE del 10 de marzo de 2003. Caso planteado: si interpuesto un recurso contra la resolución del Registrador sobre nombramiento de auditor a instancia de la minoría, impide que la sociedad pueda depositar sus cuentas en tanto aquél no sea resuelto. La Dirección General, confirma la calificación del Registrador, ya que eso se deduce de arts. como el 378.4 del RRM, cuando dice "que no se producirá el cierre registral, por falta del depósito de las cuentas del ejercicio..., hasta que transcurran tres meses a contar desde la fecha de la resolución definitiva"; es por ello que, para evitar perjuicios a la sociedad, el propio precepto configura este supuesto como una de las excepciones al cierre del Registro que supone la falta del depósito de las cuentas. (MN) *3. LEY SOBRE INTRODUCCIÓN AL EURO. SU APLICACIÓN ERA TEMPORAL. R. 7 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 12 de marzo de 2003. Caso planteado: si es posible aplicar el régimen especial de redenominación de capital social previsto en la Ley 46/1998 sobre Introducción Del Euro, con la finalidad de ajustar el valor de las acciones y participaciones sociales al céntimo de euro más próximo, una vez transcurrido el período transitorio que la misma ley estableció. La Dirección General, frente a la tesis del recurrente, que sostenía el carácter intemporal del artículo 28 de dicha Ley, mantiene en que el propio artículo señala como fecha tope el 31 de diciembre de 2001; por lo que no existen argumentos para entender que de ser la Junta General la que hiciese uso de esa facultad, el plazo había de ser distinto. Nada impide que pasado ese plazo pueda lograrse voluntariamente el mismo objetivo, pero por los procedimientos ordinarios de aumento o reducción del capital, aunque el objetivo sea el redondeo mínimo, sin que pueda admitirse el argumento de desproporción entre las exigencias legales y la cuantía de la reducción de capital que se acuerda, ya que esa desproporción dependería siempre de un criterio subjetivo, y las normas imperativas no pueden quedar sujetas a la discrecionalidad de cada intérprete. (MN) 8. CIERRE DEL REGISTRO MERCANTIL POR BAJA PROVISIONAL EN HACIENDA. R. 31 de enero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. La DG recuerda que, conforme al artículo 137.1 y 2 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre Sociedades, una vez que se ha notificado al registrador mercantil la baja provisional de una entidad no podrá practicarse ningún asiento en la hoja abierta en el Registro a la sociedad afectada, sin que sea preciso plantearse en el caso debatido si sigue vigente, una vez promulgada aquella Ley, la excepción que contempla el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, pues el que ahora se pretende inscribir no es de los excluidos por dicha norma del cierre registral, que se limita a los que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja o los ordenados por la autoridad judicial. (JDR) **10. AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL CON DESEMBOLSO MIXTO. R. 4 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Rechaza el Registrador la inscripción del aumento del capital social con emisión de nuevas acciones por entender que el sistema acordado para proceder al desembolso de su valor, en cuanto a un noventa y cinco por ciento con cargo a reservas disponibles y el restante cinco por ciento en metálico, tan sólo cabe por acuerdo unánime de los socios. La DG, tras enunciar argumentos tanto a favor como en contra de este tipo de incrementos del capital que se realizan en parte con medios propios de la sociedad y la otra con nuevas aportaciones, acaba inclinándose por admitirlos, utilizando como argumento de cierre el de que el legislador ha preferido guardar silencio sobre el particular, vista la problemática que plantea en estos casos el juego de los derechos de asignación gratuita y suscripción preferente, y respetando el principio de autonomía de la voluntad que proclama en el artículo 10 de la Ley ha dejado al buen juicio de los órganos sociales combinar sus efectos con ponderación y equilibrio, al margen de que si en algún supuesto concreto la finalidad perseguida fuese el beneficio de alguno de los socios o de un tercero en detrimento de los intereses sociales cupiese su impugnación (cfr. artículo 115.1 y 2 de la Ley), si bien al ser éste un vicio que escapa a la calificación registral ha de atenerse ésta al supuesto tal como objetivamente se le plantea sin que desde esta perspectiva pueda rechazarlo. (JDR) 24. DEPÓSITO DE CUENTAS. R. 17 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 28 de marzo de 2003. Nota de calificación: Debe aportarse el informe de auditor en el cual se emita opinión con respecto al balance y cuenta de resultados auditados. El que se acompaña no emite opinión alguna a este respecto (art. 366.1.5 RRM.).» Se debate, pues, sobre si el informe presentado por la sociedad para lograr el depósito de sus cuentas anuales es o no un informe de auditoría. La doctrina de la DG marca que cuando el artículo 205.2 de la Ley de Sociedades Anónimas reconoce a los socios minoritarios el derecho al nombramiento de un auditor para que verifique las cuentas anuales de determinado ejercicio económico y exige posteriormente en el artículo 218 la presentación de su informe para tener por efectuado el depósito, piensa exclusivamente en un informe de una auditoría realizada, o sea, que haya permitido comprobar si las cuentas anuales ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la sociedad, así como, en su caso, la concordancia del informe de gestión con las cuentas anuales del ejercicio. Pero en este caso se revoca la nota de calificación porque aunque no se haya emitido opinión en el informe presentado a depósito, lo cierto es que las Normas Técnicas de Auditoría prevén que el resultado del informe pueda concretarse en la negativa a expresar opinión u opinión denegada (Norma 3.6.10), como consecuencia, aquí, de las limitaciones e incertidumbres que el informe recoge, pero tras realizarse la auditoría y por el auditor designado precisamente por el Registrador Mercantil a solicitud de socios minoritarios de la compañía. El art. 366.1.5 exige la aportación de un ejemplar del informe de los auditores de cuentas , no que en dicho informe se emita opinión Tampoco se recoge expresamente en el art. 205.2 LSA al que se remite el 84 LSRL. (JFME)
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