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RESOLUCIONES PROPIEDAD 2003
TÍTULOS NOTARIALES
INFORME Nº 100 (BOE DE ENERO-2003).
2. ADQUISICIÓN POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR REGIMEN MATRIMONIAL. R. 23 de noviembre de 2002. BOE del 15 de enero. Reitera la de 29 de octubre de 2002 (informe 99) en cuanto que, si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico‑matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen matrimonial». (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01961-01962.pdf
5. ELEVACIÓN A PUBLICO DE CONTRATO PRIVADO. R. 27 de noviembre de 2002. BOE del 15 de enero. En sentencia se condena al demandado a elevar a público un contrato privado de compraventa. Ante la rebeldía del vendedor, se otorga la correspondiente escritura pública por el Juez a favor de la demandante, heredera del comprador. El Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos: a) No consta la fecha de la sentencia, por lo que no puede computarse el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión. b) El Juez se excede en sus facultades, pues se debió elevar el contrato a favor del que fue comprador. La heredera recurre la calificación. La DG revoca el primer defecto, (reiterando lo dispuesto en su resolución de 17/3/2001) diciendo que de la propia actuación del Juez al verificar el otorgamiento cuestionado debe inferirse el cumplimiento de las exigencias de firmeza que presupongan la ejecución de tal resolución. En cambio, confirma el segundo, pues considera que en la escritura calificada se documenta un contrato clara y sustancialmente diferente de aquél al que se trataba de dar forma pública, (pues la relación contractual establecida entre el demandado y el causante de la demandada es sustituida por una relación directa entre aquél y la heredera de éste, que aparece así como adquirente inmediato, no de su causante, sino del transmitente del causante), con las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (como la alteración del carácter de la adquisición, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa cuando debería ser gratuita, etc,), fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión del bien), etc.; y esa actuación excede inequívocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, que debería limitarse a la ejecución de la sentencia (cfr. artículos 2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pues, de otro modo, se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relación jurídica distinta de la que él estableciera (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, conforme resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01965-01967.pdf 7. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO CON PROHIBICIÓN DE RENUNCIA AL TITULAR. R. 2 de diciembre de 2002. BOE del 15 de enero. Se constituye una servidumbre de paso en la que, como regla de su título constitutivo, al titular del predio dominante se le prohíbe renunciar a la servidumbre sin contar con el consentimiento de un acreedor hipotecario, que ha de inscribir su hipoteca sobre el mismo predio dominante, y que se constituye en la escritura siguiente de orden de protocolo. El registrador deniega la inscripción de la servidumbre por considerar dicha prohibición contraria al artículo 27 de la LH. El presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña desestima el recurso. La DGRN no entra en el fondo del asunto pues al alegar la recurrente que la prohibición se basa en los artículos 4 y 8 de la ley catalana 13/1999, y ser materia de derecho especial de Cataluña, considera la Dirección que el recurso ha devenido firme con la decisión del presidente del T.S.J. de Cataluña. (AFS). http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01968-01969.pdf 10. CLÁUSULAS DE HIPOTECA. R. 29 de noviembre de 2002. BOE del 16 de enero. Se revoca una ya lejana nota de calificación (casi 4 años) en tres puntos: 1º.- El Registrador deniega la cláusula de constitución de la garantía porque, a su juicio, la suma de las cantidades garantizadas por intereses ordinarios y moratorias excede del límite permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que es el correspondiente a cinco años de los devengados por el préstamo, que "no pueden ser otros que los ordinarios. La DG, en cambio, ratifica su doctrina en parte posterior a la nota de calificación- de que el cómputo conjunto de intereses ordinarios y de demora supone que no pueden devengarse simultáneamente, pero que el límite de los cinco años a la hora de prestar garantía es autónomo para unos y otros. Nota: afortunadamente el artículo 44 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales limita la base imponible a cinco años de intereses al disponer: Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, con un máximo de cinco años.... 2º.- El Registrador rechaza que para justificar el saldo deudor a los efectos de la acción real del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, sea bastante una certificación expedida por la Entidad Acreedora en la que se fija con arreglo a su contabilidad la deuda pendiente en su momento. La DG estima excesivamente riguroso su criterio de no inscribir la forma de justificar el saldo deudor mediante certificación bancaria sin los requisitos que según el artículo 245 del Reglamento Hipotecario han de establecerse en la escritura, pues estos, aunque nada se pactara en la misma, operarán en la realidad por la fuerza legal que el artículo 152 de la Ley Hipotecaria les concede aunque no conste en el pacto entre acreedor y deudor. 3º.- En cuanto a la cláusula que habilita a la Entidad Acreedora para solicitar la administración y posesión interina de las fincas hipotecadas, el Registrador no ve posible inscribir el pacto de que quede facultado «para cobrar las rentas vencidas y las que vayan venciendo con derecho asimismo a la percepción de honorarios, pudiendo delegar en terceros las funciones de esta administración». Para la DG, la facultad del acreedor de pedir la posesión y administración interina de la finca hipotecada, permitida por el antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria, quedaba condicionada a que se hubiese pactado en la escritura, como aquí se hace, con lo cual los términos de tal acuerdo tiene trascendencia para el dueño de la finca, sea o no el deudor, a la hora de la ejecución y mientras no sean de índole manifiestamente ilegal pueden tener perfectamente acceso al Registro. Actualmente el derecho a solicitar la administración o posesión interina está recogido en los artículos 676 y 690 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con carácter general. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-16/pdfs/A02124-02126.pdf 11. CLÁUSULAS DE HIPOTECA. R. 30 de noviembre de 2002. BOE del 16 de enero. Similar a la anterior. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-16/pdfs/A02126-02128.pdf
INFORME Nº 101 (BOE DE FEBRERO-2003). D* 1. INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRES PERSONALES CON EFICACIA REAL ("OB REM"). R. 5 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. El dueño de un edificio (finca 1) constituye en favor de la sociedad arrendataria de un local cercano (finca 2) dos servidumbres personales negativas consistentes en la obligación del dueño de la finca 1 de abstenerse de ejercitar determinadas actividades en el predio sirviente, concretamente no realizar actividades de exhibición de cine y espectáculos ,y de venta de golosinas (que se supone se van a realizar por la sociedad arrendataria en el local 2). Faltan datos para conocer la situación jurídica exacta, pero parece deducirse del texto publicado que el beneficiario de las servidumbres no es el propietario del predio dominante (finca 2) sino el arrendatario, y que la intención de los contratantes es que quede obligado no sólo el propietario actual del predio sirviente, sino también los sucesivos. De ahí el carácter personal del titular de la servidumbre (lo es la sociedad arrendataria, no el propietario del predio dominante) aunque con vinculación "ob rem", (grava un predio sirviente, cualquiera que sea su propietario). El registrador deniega la inscripción por considerar que estamos ante una servidumbre personal, que no ha de tener acceso al registro. La DGRN considera, en base al principio de "numerus apertus" de nuestro sistema de constitución de derechos reales, que estamos en este caso ante una verdadera servidumbre real, que se sustenta en una relación económica generada por la realidad, y al obedecer a un interés legítimo, y no contradecir la ley ni el orden público, la considera inscribible. Considera, por lo demás, que también se podía haber configurado como una obligación personal, pero para que sea oponible a terceros se necesita configurarla como un derecho real. Como conclusión, para constituir un derecho real basta la voluntad de los interesados, que no haya razón legal o de orden público que lo impida, y que el derecho se configure con las características y contenido de tal derecho real, fundamentalmente la voluntad de que sea oponible frente a terceros. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04952-04954.pdf
5. INSCRIPCIÓN PRACTICADA. RESERVA TRONCAL. R. 11 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Los dueños en proindiviso de una casa la constituyen en régimen de propiedad horizontal. Una parte está sujeta a una reserva del artículo 811 del Código Civil, habiendo comparecido en la escritura los que serían reservatarios si en tal momento se produjera la consumación de la reserva. La inscripción se practicó con la siguiente expresión: todas las inscripciones practicadas quedan sujetas a la posible revocación, incluso frente a terceros, en virtud de las garantías establecidas a favor de los ulteriores beneficiarios de la reserva. No cabe recurso gubernativo para discutir esta especificidad del asiento practicado, sino tan sólo contra la suspensión o denegación de un asiento. Sugiere el Centro Directivo la vía de una solicitud de rectificación del Registro, ya que su hipotética denegación sí podría ser objeto de recurso gubernativo. Se plantea una interesante cuestión (no tratada por la DG al no poder entrar en el fondo): todos lo reservatarios actuales muestran su conformidad a que el tanto por ciento del carácter del bien reservable, sólo afecte a las fincas que se adjudican a la reservista. ¿Se liberan con ello los bienes adjudicados al otro comunero? (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04957-04959.pdf
6. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 12 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. En la inscripción de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se expresa que las boardillas o trasteros situados bajo la cubierta del inmueble pertenecen a los pisos cuatro a once inclusive, en proporción a sus respectivas superficies. Se presenta en el Registro una escritura por la que el Presidente de la comunidad, actuando él solo, y cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta a la que concurrieron, presentes o representados, todos los propietarios, especifica el trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, describiendo éstos y solicitando la correspondiente inscripción en el Registro. Defecto primero (según los Fundamentos de Derecho): No se especifica el nombre de los asistentes a la Junta. La DG lo revoca siguiendo la doctrina de la R. 23 de mayo de 2001, entendiendo que, por tratarse de un acto colectivo no se requiere la constatación exigida por el Registrador. Estima que es necesaria la conformidad de la Junta con las correspondientes descripciones, al objeto de que no se invadan elementos comunes. Ahora bien, aunque no lo haya previsto el Notario ni nada haya dicho el Registrador al respecto (al menos con los datos publicados), la DG echa de menos en la escritura el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los pisos directamente afectados cuya intervención podría haber servido también para que declarasen la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos. Defecto segundo: A1 no constar en el Registro la superficie que tenían las buhardillas o trasteros, es necesario que por técnico competente se certifique la superficie. Se revoca porque es un requisito exigible en una declaración de obra nieva y este título no lo es. Curiosamente, la Dirección dice, al final, que estima el recurso parcialmente, cuando revoca los dos defectos, por lo menos tal como los resume, sobre todo el primero de ellos, en sus Fundamentos de Derecho. Tal vez lo que quiere es mantener la primera parte del primer defecto que reza: para alterar el título constitutivo, y disponer de elementos privativos, se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias del principio de tracto sucesivo. El Registrador coincide con la DG al aludir al tracto sucesivo para exigir el control de los titulares registrales. Pero hay dos puntos de discrepancia ya que la Dirección sólo centra el control en los propietarios de los pisos directamente afectados y puesto que exige su intervención directa en la escritura. ¿Queda, en consecuencia, vigente esta parte de la nota? ¿Con las matizaciones de la DG? Una interpretación integradora nos lleva a la conclusión de que se mantiene (estimación parcial) pero con el sentido de los dos matices apuntados que tienen más bien un sentido didáctico y orientador acerca de cómo resolver el asunto: con la comparecencia ante Notario de los titulares registrales de los pisos haciendo al tiempo la descripción y fijación de superficie de las correspondientes trasteros. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04959-04960.pdf
7. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS y HERENCIA. R. 16 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Un piso está inscrito a nombre de don V. R. S., casado con doña I. L. M., de nacionalidad argentina, con arreglo a la legislación de su país. Fallece el titular registral, habiendo adquirido la nacionalidad española, bajo testamento en el que nombra herederas a su esposa y a su única hija, y estableciendo que, en pago de sus respectivos derechos, se adjudicaran todos los bienes hereditarios a la viuda en usufructo y a la hija en nuda propiedad. Las dos herederas, mayores de edad, realizan la partición declarando que todos los bienes son gananciales, y adjudicando la mitad de ellos a la viuda, en pago de su haber en la sociedad, y, respecto de la otra mitad, en usufructo a la viuda y en nuda propiedad a la hija, conforme a lo establecido por el testador. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse que el titular, en el momento de la adquisición, estuviera sujeto al régimen de gananciales. La DG revoca la nota. La regla general para el caso en que un bien esté inscrito a nombre de un extranjero casado conforme a la legislación de su país consiste en que, en el momento de su enajenación debe acreditarse el régimen matrimonial, al efecto de determinar la legitimación para disponer. Sin embargo, tal acreditación no es necesaria cuando quienes disponen del bien agotan todos los derechos sobre el mismo, lo cual puede darse, por ejemplo, si enajenaran ambos cónyuges, o, como en el caso presente, si se trata de una herencia, agotando los comparecientes todos los intereses que sobre el bien pueden concurrir, y siendo mayores de edad. En definitiva, pueden adjudicarse el piso en la forma que tengan por conveniente, siempre que quede manifiesta la causa de la adjudicación, requisito este último que no plantea duda alguna en el supuesto debatido. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04962-04963.pdf
*9. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR: HA DE GUARDAR ESTRICTA IGUALDAD .R. 18 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Caso planteado: Si en una partición, efectuada por el albacea contador partidor, pero ratificada por todos los herederos, es necesaria la intervención de defensor judicial y la posterior aprobación judicial, que exige el artículo 299 del CC, cuando uno de los herederos, la viuda, interviene además de en su propio nombre, en representación de otro, judicialmente incapaz y sobre el que ejerce la patria potestad prorrogada. Alega el recurrente que no hay tal conflicto, ya que los herederos se han limitado a aprobar la partición efectuada por unos terceros, que eran los albaceas testamentarios. Entiende sin embargo, el Registrador, que no se trata de una partición efectuada por un contador partidor, ya que se ha omitido un trámite esencial, cual es la citación del representante legal del incapaz del Art. 1057.3 CC por lo que tal partición es nula y de ahí, que sea necesaria la ratificación de los herederos. La Dirección General, aunque considera que la omisión de la citación del representante legal de la incapaz para la formación del inventario que exige el artículo 1057 del Código Civil, (según la STS de 8 de marzo de 1999) es causa de mera anulabilidad y como tal convalidable con posterioridad y a los solos efectos de subsanar la omisión de la notificación para el inventario de los bienes hereditarios, en la ratificación de éste por la madre de la incapaz no se da contraposición de intereses que exija la intervención de un defensor judicial (por ser los intereses paralelos y no contrapuestos) desestima el recurso y entiende que, como en el cuaderno particional se hacen adjudicaciones de bienes en metálico, lo que excede de un acto meramente particional para incidir en el de los actos dispositivos, que no entran en las funciones del contador partidor, tales actuaciones suponen una extralimitación en sus funciones por parte de los autores del cuaderno, que tan sólo la ratificación por los herederos, dando a la partición carácter contractual, pueden salvar; y la ratificación por la madre en nombre de su hija a la que legalmente representaba supone una actuación en la que ha de apreciarse una clara contraposición de intereses, pues no estamos ante una estricta igualdad en los lotes y derechos que la excluiría.(MN) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04964-04966.pdf
10. RECTIFICACIÓN DE NEGOCIOS INSCRITOS. R. 19 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Caso planteado: si para la rectificación de un pretendido error material padecido en tres títulos inscritos: la compraventa de una finca previa segregación, una declaración de obra nueva sobre ella y su venta posterior, basta la intervención del que fuera en su día transmitente y el actual titular registral, como entiende el Notario recurrente, o si por el contrario, como mantiene el Registrador, ha de prestar su consentimiento quien fuera titular intermedio entre uno y otro. Entiende la Dirección General que el consentimiento exigido por el Art. 40 d) de la Ley Hipotecaria, no es solo un consentimiento del titular registral para practicar el asiento de rectificación, sino que es un requisito necesario pero como aditamento, en su caso, del acto o negocio jurídico determinante de la rectificación, ya que si bien habrá supuestos en los que al ser objeto de rectificación un acto o negocio unilateral del titular registral se estarán confundiendo el acto o negocio rectificatorio con el consentimiento para su reflejo registral, por lo general este consentimiento no es sino un complemento necesario de aquel acto o negocio. Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de negocios que ya han accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular, el consentimiento del titular registral, pero también para que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos.(MN) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04966-04967.pdf
15. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 3 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges extranjeros «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse cuál es el régimen ni acreditarse éste. El Notario recurre la calificación, y la DGRN la revoca, estimando el recurso al recordar su doctrina de que Si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere con sujeción a su régimen matrimonial. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07906-07907.pdf
16. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 7 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07907-07908.pdf
17. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 20 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07922-07923.pdf
18. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 28 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. De contenido idéntico a la de 3 de enero de 2003. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07929-07930.pdf
20. MARIDO QUE VENDE ALEGANDO TENER PODER DE SU ESPOSA, SIN ACREDITARLO. R. 9 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. En una escritura de compraventa de un bien ganancial, el vendedor actúa en su propio nombre y derecho y, además, con poder de su esposa que no acredita. La DGRN confirma la calificación registral, diciendo que De conformidad con los artículos 1.301, 1.322 y 1.375 del Código Civil resulta evidente que para inscribir la venta de un bien ganancial se precisa el consentimiento de ambos cónyuges, y en el caso concreto, al actuar uno de ellos en representación del otro sin acreditar dichas facultades representativas (el poder que invoca ni lo exhibe al Notario al tiempo del otorgamiento calificado, ni lo aporta al Registrador al tiempo de la calificación), no puede tenerse por acreditado el consentimiento del cónyuge representado, por lo que el supuesto calificado debe encuadrarse en los previstos en el artículo 1.259 del Código Civil, suspendiéndose la inscripción en tanto no se acredite debidamente la representación invocada, o medie la conformidad del consorte que no intervino en el otorgamiento. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07910-07911.pdf
21.- INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA ABDICATIVA DE PROPIEDAD. R. 10 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003. El registrador deniega una inscripción de una escritura de renuncia abdicativa, unilateral, y gratuita, sobre el dominio de unas fincas, por no ser título inscribible según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, interpretando que el párrafo 2 de ese artículo sí lo menciona para los derechos reales, y sin embargo el párrafo 1 no lo menciona para el dominio. La DGRN ordena la inscripción porque interpreta que la enumeración del párrafo 1 del artículo 2 no es exhaustiva, y que el artículo 1 de la LH sienta previamente el principio general de que el Registro tiene por objeto la inscripción de todos los actos relativos al dominio y demás derechos reales. En otros artículos de la LH se incluyen actos no mencionados por el artículo 2, como la extinción misma del dominio en el artículo 20-1 y 79. Sobre los efectos de la renuncia, parece dar a entender que su criterio es que produce automáticamente la pérdida del derecho para el renunciante (artículo 6 de la L.H.) y la adquisición simultánea por el Estado (artículo 19 y 21 de la Ley de Patrimonio del Estado), aunque no entra a valorar ese punto. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07911-07913.pdf
24.- CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD POR PODER. R. 15 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003. En 1953 una señora casada adquiere una finca, sin mayores precisiones sobre la procedencia del precio, por lo que se inscribe con carácter presuntivamente ganancial. En 2002, haciendo uso de un poder conferido por el marido en 1952, confiesa la privatividad del precio. El registrador deniega la rectificación registral alegando que dichas manifestaciones van contra sus propios actos, y que además sólo en el momento de la adquisición se pueden realizar manifestaciones sobre el carácter de los bienes. La DGRN revoca los defectos ya que en 1953 sólo hubo silencio sobre el carácter ganancial o privativo del bien adquirido, por lo que es excesivo considerar que dicho silencio fue una manifestación de ganancialidad. Rechaza también el segundo defecto, citando el artículo 95.6 del RH, que expresamente regula la confesión con posterioridad a la inscripción. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07916-07917.pdf
*27.- EXISTENCIA DE ASIENTOS DE PRESENTACIÓN YA CADUCADOS, INDICATIVOS DE DOBLE O TRIPLE VENTA DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE BIENES POR CERTIFICADO DEL REGISTRO CIVIL. R. 27 e febrero. BOE de 27 Febrero de 2003. El Registrador deniega la inscripción de una escritura de venta alegando que constan en el Registro asientos de presentación ya caducados, contradictorios con el nuevo título, indicativos de una doble o triple venta. Exige además la presentación de las capitulaciones matrimoniales de separación de bienes de la adquirente, rechazando el certificado del Registro Civil. La sospecha de existir un delito, de doble o triple venta de una misma finca, derivada de asientos de presentación ya caducados, no es impedimento para que el registrador califique e inscriba, en su caso, la nueva venta presentada, pues el registrador no tiene potestad jurisdiccional para lo contrario, y todo ello sin perjuicio de su obligación de colaborar con la justicia poniendo en su conocimiento los hechos que considere delictivos. La acreditación del régimen de separación de bienes es suficiente con el certificado del Registro Civil, sin que quepa exigir la presentación de la escritura de capitulaciones. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07919-07921.pdf
29. COMPRA POR SEPARADO JUDICIAL. R. 21 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. La compradora declara estar separada judicialmente. Tal circunstancia no ha de ser acreditada, bastando con la declaración de la interesada para practicar la inscripción. Se confirma así el criterio marcado por diversas Resoluciones. Notas: - Tal criterio resulta razonable desde un punto de vista práctico y va en la línea de tampoco precisar demostración las declaraciones de soltería, viudez y divorcio, conforme alegó el Notario. Pero no dejan de tener peso las razones del Registrador como la de que las sentencias firmes sobre separación matrimonial son constitutivas de esa situación jurídica y no causan efecto de cosa juzgada material frente a todos sino desde su inscripción en el Registro Civil o que, dado que las inscripciones provocan presunción de exactitud a todos los efectos legales, sería contrario al sistema registral y al principio de seguridad jurídica que establece el artículo 9 de la Constitución que se hiciera constar en el Registro de la Propiedad una adquisición con carácter privativo no acreditado sino por la sola declaración de la interesada. Entiende que todo ello es contrario a la seguridad jurídica preventiva que el Registro debe proporcionar. - En la R. 16 de noviembre de 1994, la DG estimó que la exigencia del art. 266 RRC se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que hubiera sido adquirido con anterioridad a la separación o a las capitulaciones. En la R. de 5 de julio de 1995 se valoró que "separada legalmente" es equivalente a "separada judicialmente". (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07923-07924.pdf
***31. NOTAS DE CALIFICACIÓN MERCANTILES Y DE PROPIEDAD. DECIMALES DE EURO. R. 23 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. La DG, aludiendo al nuevo artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, echa de menos los fundamentos de derecho en la nota de calificación de un Registrador Mercantil. Considera que la forma de practicar la calificación ha de ser interpretada a la luz de las nuevas disposiciones de la Ley Hipotecaria, en la medida en que no sean incompatibles con la regulación del Registro Mercantil, máxime si se tiene en cuenta que el artículo 80 del Reglamento del Registro Mercantil se remite, en todo lo no previsto en su Título I (relativo, entre otros extremos, a la calificación y los recursos) a la normativa hipotecaria en la medida en que resulte compatible. A continuación dice textualmente el Centro Directivo: al resolver el recurso gubernativo no deben ser tenidos en cuenta los argumentos jurídicos consignados en el informe y no en la calificación de la Registradora. Este motivo es suficiente para revocar dicha calificación... Comentario: este durísimo criterio, que sería de aplicación también a los Registradores de la Propiedad, porque a la Ley Hipotecaria se está remitiendo, impone que toda nota de calificación tenga la carga de trabajo de un recurso gubernativo y que el informe se convierta en papel mojado si no es como mero corolario o ampliación de detalles de la nota de calificación o referencia a meros actos de trámite. Realmente es muy diferente que se proscriba un defecto no incluido en una nota a que no puedan ser aceptados más razonamientos jurídicos que los dados en la nota de calificación. Desde un punto de vista práctico resulta incompatible una exigencia de agilidad máxima en el despacho de documentos con una tendencia a imponer un mayor formalismo y complejidad en la actividad registral cotidiana. La DG parece derivar su planteamiento de la conexión del artículo 19 bis, cuando expresa que en la calificación negativa habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, con el artículo 326, según el cual, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos. Creo que los motivos del 326 solo tiene sentido relacionarlos con las causas (o defectos) del 19 bis. Lo contrario daría lugar a las siguientes drásticas consecuencias: - Que la DG revocara una causa de suspensión simplemente porque no se han hecho constar fundamentos jurídicos suficientes, aunque los tenga. - Que la propia DG no podría dar razonamiento jurídico alguno distinto de los que el Registrador haya introducido en su nota de calificación. Tan sólo se podría centrar en si esa causa sustentada en los motivos aludidos es suficiente para no inscribir. Esto es incongruente con su proceder (incluso en esta misma Resolución), creo que por fortuna, porque de ser coherente, se cercenaría drásticamente su importante labor interpretadora del derecho privado. En resumen, expreso mi disconformidad con esta línea interpretativa. Pasando al caso concreto, se discute acerca de si, pasado el periodo transitorio de introducción del euro, la cifra de capital y el valor de las participaciones pueden convenirse con más de dos decimales. La DG revoca la nota entendiendo que: - En la escritura calificada no se realiza operación alguna de ajuste al céntimo conforme al artículo 28 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, de introducción del euro. - No es admisible el criterio de la Registradora de que legalmente no cabe en instrumento jurídico alguno posterior a 1 de enero de 2002 usar mas de dos decimales de euro. Este criterio choca con las obligaciones que a la misma le vienen impuestas por la disposición adicional primera del Real Decreto 1322/2001, de 30 de noviembre, la cual excepciona de la obligación de que los importes monetarios estén expresados en euros, a los que sean de fecha fehaciente anterior, en cuyo caso habrá de procederse a su redenominación de oficio. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07925-07927.pdf
32. CESIÓN DE DERECHOS. R. 24 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. Se presenta en el Registro escritura por la que una entidad mercantil cede a una Asociación «todos los derechos que tenía, tiene o pueda tener a su favor dimanantes de la escritura pública de compraventa realizada con fecha 4 de agosto de 1980 ante el Notario...». Se acompaña esta última escritura que coincide en todos sus datos con los transcritos, excepto en su fecha, que es de 4 de julio de 1980. El Registrador deniega la inscripción porque de la expresión transcrita no resulta que el derecho transmitido sea el dominio y que el objeto de la transmisión sean inmuebles. En su informe argumenta acerca de la indeterminación del negocio en sí y de tres elementos esenciales del mismo (derecho transmitido, objeto del derecho y adquirente del derecho). La DG reconoce que la escritura presentada como título adolece de imprecisión (que trata de justificar por estar redactada con arreglo a minuta), pero, como de la escritura de 1980 que se acompaña resulta que la Sociedad Anónima cedente adquirió ciertas fincas rústicas, deduce que es el derecho que la cedente tiene sobre dichas fincas lo que se transmite, y que, por tanto, lo que se cede es el derecho de propiedad sobre determinados bienes inmuebles, revocando la nota. Afirma que el Registrador no tiene duda sobre la identidad de la escritura a la que las partes se remiten. Sin embargo, dicha discordancia es uno de los argumentos que obran en el informe del Registrador. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07927-07928.pdf
33. CÓNYUGES EXTRANJEROS COMPRADORES. R. 27 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges extranjeros -daneses- casados «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. Se apoya también en el artículo 10.1 del Código Civil. En su informe alude a un certificado de vigencia de leyes donde se afirma que los cónyuges daneses podrán disponer de los bienes inmuebles que cada uno adquiera durante el matrimonio sin el consentimiento del otro La DG estima el recurso del Notario. El artículo 54 sólo es aplicable cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se adquiere para un régimen sin cuotas, por lo que no pueden establecerse las mismas. El Registrador debe inscribir a nombre de los adquirentes expresando que la inscripción se realiza con sujeción a su régimen matrimonial. Reitera también el criterio del Reglamento Hipotecario y de la DG de que, por razones prácticas, en el caso de cónyuges extranjeros, no es necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos o demandando a ambos. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07928-07929.pdf
34. USUFRUCTO DE CUOTA INDIVISA CON CONCRECIÓN TERRITORIAL. R. 29 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. Se trata de una escritura pública por la que los cónyuges titulares regístrales de dos fincas ceden a título gratuito a varios hermanos del marido el usufructo de determinadas partes indivisas de dichas fincas. Se establece como forma de ejercicio del usufructo que cada uno de los usufructuarios cesionarios ejercitará su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. También se establece que el usufructo se transmitirá a los herederos de los usufructuarios, con las limitaciones del artículo 781 y que dichos usufructos se extenderán desde el día de hoy hasta que un cambio en la normativa administrativa o en la calificación de las fincas permita la división en los términos de un acuerdo privado que se protocoliza. El Registrador deniega la inscripción por infringir lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León, constituyendo fraude de ley, así como por ser necesaria la autorización de la Junta de Castilla y León para la división de una explotación agrícola. La DG estima el recurso en los siguientes términos: - La inscripción de la cesión gratuita de participaciones indivisas en usufructo de unas fincas no se encuentra prohibida por la legislación citada, la cual únicamente prohíbe la división de fincas, que no se da en el presente supuesto. - No es inscribible la ««concreción» de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas. En ningún lugar del documento presentado se dice que haya de darse a la misma carácter real. El propio recurrente alega su mera eficacia inter-partes. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07930-07931.pdf
INFORME Nº 102 (BOE DE MARZO-2003). *D 2. LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR SOLO COMPRENDE LOS BIENES DEJADOS POR EL INSTITUYENTE. R. 6 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 12 de marzo de 2003. Caso planteado: si la sustitución ejemplar o cuasi-pupilar comprende todos los bienes del incapaz, como mantiene el recurrente, o sólo los dejados a éste por el sustituyente, como sostiene el Registrador. La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que si bien desde una perspectiva histórica la sustitución ejemplar comprendía todos los bienes del incapaz, pues se consideraba un atributo de la patria potestad dirigido a evitar el fallecimiento intestado del sustituto; el Código Civil cambia este criterio: en él se resalta el carácter personalísimo del testamento: se prohíbe el testamento por comisario, y se suprimen todas las disposiciones hasta entonces vigentes para el caso de pluralidad de sustituyentes, lo que revela la concepción de que la sustitución sólo tiene por objeto los bienes dejados al sustituido incapaz, ya que, en dicho caso, no cabría la concurrencia de diversas sustituciones, por abarcar cada una de ellas a distintas masas patrimoniales. (MN) Enlaces: BOE.
4. RENUNCIA DE DOMINO: ES INSCRIBIBLE. R. 18 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 12 de marzo de 2003. Caso planteado: si es inscribible la renuncia unilateral, irrevocable y gratuita del dominio de determinadas fincas, efectuada por su propietario en escritura pública. A pesar de que se plantean en el recurso diferentes problemas, como si la renuncia produce por sí sola la pérdida de derecho para el renunciante, o si, en caso afirmativo, el dominio renunciado es adquirido automáticamente por el Estado, dado que el recurso gubernativo ha de concretarse únicamente a los extremos planteados en la nota de calificación, la única cuestión que aborda la DGRN es si al no incluirse en el artículo 2.1 de la L.H. la renuncia del dominio, es razón suficiente para negar su acceso al Registro. Entiende la Dirección General, que el Registro tiene por objeto todos los actos y contratos relativos al dominio de los inmuebles (artículos 1 L.H. y 7 R.H.), por lo que no hay argumento para sostener el carácter taxativo de la enumeración de títulos que se contienen en el artículo 2,1 de la Ley Hipotecaria. (MN) Enlaces: BOE.
5. INSCRIPCIÓN DE APODERADO EN EL REGISTRO MERCANTIL: NO ES IMPRESCINDIBLE. R. 15 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 13 de marzo de 2003. Caso planteado: se presenta escritura otorgada por un apoderado en representación de una sociedad Mercantil, del cual señala el Notario autorizante que el representante se encuentra facultado para este acto en virtud de poder otorgado a su favor el 12 de septiembre de 2002, ante el notario..., copia autorizada del cual tengo la vista, con facultades para comprar y agrupar bienes inmuebles, que consideró suficiente y bastante para este acto en concreto, que se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, aunque otorgado por el Administrador único de la sociedad, con cargo debidamente inscrito en el Registro aludido. Entiende el Registrador, que ha de acreditarse que la escritura de poder esta inscrita en el Registro Mercantil, ya que, de acuerdo con las RR de 17-12-97, 3 y 23-2-2001, en otro caso, debe acreditarse la realidad, validez y vigencia del poder conferido por la persona legitimada para ello en representación de la sociedad y esa acreditación debe realizarse mediante la reseña notarial de identificación del cargo concedente del poder con expresión de sus circunstancias de nombramiento. La Dirección General, dado que el recurso ha de limitarse a los defectos alegados en la Nota por el Registrador, entiende que, afirmado por el Notario que el cargo de Administrador está inscrito, el hecho de que no consten los datos de la inscripción en el Registro Mercantil no es defecto que impida la compra por parte del apoderado. (MN) Enlaces: BOE.
*6. VIVIENDA HABITUAL: ES MATERIA DEL DERECHO CATALÁN. R. 17 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 13 de marzo de 2003. Caso planteado: si en el ámbito del derecho catalán, para cumplir con el requisito del artículo 91 del R.H. es suficiente manifestar que la vivienda no tiene el carácter de "vivienda conyugal", como entiende el recurrente, o si por el contrario, como entiende el Registrador, ha de utilizarse el término "vivienda familiar" ya que en el caso de separación de hecho, la vivienda deja de ser "conyugal" y sigue siendo familiar. El TSJC, revocó la nota del Registrador, ya que entiende que la manifestación pudo ser inexacta o inveraz, pero tiene por finalidad dar cumplimiento al mandato contenido en el artículo 91 del R.H., y por ello no puede impedir el acceso al Registro. La Dirección General, de acuerdo con la disposición adicional séptima de la L.O.P.J., no entra en el fondo del recurso porque entiende que es un problema que debe interpretarse conforme a las previsiones legales del Derecho Civil Especial de Cataluña (Art. 9 del Código de Familia). (MN) Enlaces: BOE.
9. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y AGRUPACIÓN DE FINCAS. R. 3 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Se presenta en el Registro una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de excesos de cabida en ambas y, en consecuencia, en la agrupada, acompañándose certificaciones catastrales. El Registrador suspende la inscripción por dudar de la identidad de la finca, ya que, por una parte, la finca tiene origen en una segregación, y por otra, los planos de la urbanización archivados en el Registro no coinciden con los aportados ahora. El interesado recurre la calificación. La DGRN la confirma, y desestima el recurso diciendo que el artículo 53.8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción, sin que el hecho de la anterior constancia de la referencia catastral obligue a la inscripción de tal exceso. (JDR) Enlaces: BOE.
*11. ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN Y ACLARACIÓN DE UN CONVENIO REGULADOR DE SEPARACIÓN. R. 5 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Se adjudica a la esposa en el correspondiente Convenio regulador de la separación (de un matrimonio sin hijos) el piso que constituye la vivienda familiar. Dicha adjudicación se inscribe en el Registro. Se presenta ahora en el Registro escritura por la que los citados cónyuges aclaran que un trastero y una plaza de garaje existentes no fueron incluidos en dicho Convenio al entender que eran anejos inseparables del piso pero que, al percatarse de que están inscritos como elementos privativos, se adjudican a la esposa, sin que los cónyuges deban compensarse cantidad alguna pues su valor ya se incluyó en el del expresado piso. El Registrador deniega la práctica de las inscripciones correspondientes por entender que, al ser una aclaración del Convenio, es precisa aprobación judicial. Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelando el Notario. La DG estima su apelación, sobre todo porque no hay hijos del matrimonio. En efecto, dice que no obstante establecer el artículo 90 del Código Civil que los acuerdos de los cónyuges deben ser aprobados por el Juez, existen importantes razones que obligan a concluir que dicha aprobación judicial no se ha de predicar de todos los acuerdos incluidos en el Convenio regulador sino, exclusivamente, de los que afecten a los hijos y de aquellos que de modo expreso quedan excluidos de la autonomía de la voluntad. (JDR) Enlaces: BOE.
*12. NO SE EXIGE SEGURO DECENAL PARA UNA RESIDENCIA GERIÁTRICA. R. 8 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Cuestión planteada; determinar si las garantías exigidas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, han de constituirse en el caso de un edificio cuyo destino sea el de residencia geriátrica. Se trata de determinar si la residencia geriátrica tiene el carácter de vivienda que determinaría la obligatoriedad del seguro decenal. Para ello la DG baraja varios argumentos, incluso puramente lingüísticos o terminológicos, pero, atendiendo a la finalidad de la ley, dice que, lo que no parece es que, dentro del marco transitorio que ha establecido y que claramente pretende limitar su ámbito de aplicación, puedan entenderse como destinatarios de sus garantías otros que no sean los consumidores de lo que normalmente se entiende como vivienda en el mercado, interés ciertamente digno de protección y muy distinto al de una empresa mercantil que construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad empresarial como lo es la explotación de una residencia geriátrica, las más de las veces con una fuerte inversión que normalmente irá precedida de adecuado asesoramiento jurídico y técnico del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de la vivienda. (JDR) Enlaces: BOE.
* 13. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN CRÉDITO SOLIDARIO. CALIFICACIÓN PARCIAL. R. 10 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. La Registradora estimó que el título presentado era incompleto, solicitó un documento que lo complementara y añadió: esta calificación no prejuzga la que se produzca en su día, a la vista del contenido concreto de los datos recabados. La DG recuerda el carácter unitario de la calificación y la obligación de hacer constar ya inicialmente todos los motivos de suspensión o denegación del asiento. Tema de fondo: Se discute sobre si, concedido por dos entidades un préstamo que posteriormente se garantiza con hipoteca, y pactada entre ellas la titularidad solidaria del crédito resultante, es preciso determinar en qué medida o proporción ha entregado cada una de ellas el capital prestado, en cuanto elemento necesario para determinar también la medida o proporción en que la hipoteca ha de inscribirse a su favor. En materia de derechos reales el principio general es el de la inadmisión de titulares solidarios por aplicación del régimen general de la comunidad de bienes, del que es corolario el artículo 54 del Reglamento Hipotecario al exigir la determinación de cuotas ideales. Pero la hipoteca, aunque derecho real, lo es de garantía y accesorio de una obligación principal de tal modo que la titularidad de la obligación garantizada y del derecho de garantía coinciden. Y si la obligación principal puede ser a favor de varios titulares solidarios, el mismo carácter debe de poder tener la titularidad de la hipoteca y como tal habrá de inscribirse, es decir, a favor de los titulares solidarios de ese crédito haciendo constar de forma expresa la existencia de esa solidaridad, en lugar de la determinación de las cuotas correspondientes que sería inexcusable en el caso de mancomunidad. No son obstáculo para tal solución las posibles dificultades futuras para hacer constar registralmente unas hipotéticas cesiones de crédito, quiebras o anotaciones de embargos. La configuración del crédito garantizado como solidario hace innecesario determinar la cantidad del capital prestado que se ha recibido de cada uno de los que resultan acreedores solidarios, cuestión que tan sólo tiene relevancia en la relación interna entre ellos y resulta indiferente para el deudor. (JFME) Enlaces: BOE.
15. COMPRA POR CÓNYUGES EXTRANJEROS. R. 12 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Esta R, reitera criterios de muchas anteriores. Se trata de una escritura pública por la que unos cónyuges noruegos «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse cuál es el régimen ni acreditarse éste. Alega como argumento, entre otros, acerca de la indeterminación del tipo de comunidad de bienes a que se refiere la adquisición realizada en la escritura, que la comunidad puede ser romana y, en consecuencia, exigir la determinación de cuotas (art. 54 R.H.). La DG estima el recurso del Notario, porque, si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, la doctrina de la DG y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no apreciar como necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). El Registrador debe de inscribir a nombre de los adquirentes haciendo constar solamente que la inscripción se realiza «con sujeción a su régimen matrimonial». (JFME) Enlaces: BOE.
17. OPCIÓN DE COMPRA SOBRE PARTE DE FINCAS. R. 14 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Defecto 1º: Se ha de especificar la parte que corresponde a cada una de las fincas y determinar la forma en que se efectuarán las futuras segregaciones y la descripción de las fincas resto. La DG admite que la descripción de las fincas o partes de ellas objeto del derecho que se concede puedan describirse con referencia a un plano, como el que se protocoliza. Pero, para ello, es preciso que, entre la escritura y el plano, se consiga una claridad de la que, en el presente caso, carecen. Defecto 2º a): Se pacta la obligación de llevar a cabo las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones. En la escritura se dice que los concedentes «se obligan» a llevarlas a cabo, por lo que el pacto se configura con carácter meramente obligacional, y, en consecuencia, no puede tener acceso al Registro. Defecto 2º b): No se inscribe un derecho de paso por su notable imprecisión. Se dice que las personas afectadas por el plan tendrán un derecho de paso y que la finca de donde se realiza la segregación será predio dominante; por lo tanto, ni se establece el predio sirviente ni se consignan las mínimas características exigibles para la inscripción de una servidumbre de tal tipo. Defecto 2º c): La cláusula de gastos no puede inscribirse por carecer de transcendencia real. Para que pudieran acceder dichos gastos al Registro, habría de acudirse a la constitución de un derecho real de garantía o configurarse dichos gastos como parte del precio de la opción, lo que tampoco resulta con claridad. Defecto 3º: En cuanto al precio de las fincas en caso de ejercicio del derecho de opción, dice la Registradora que no está perfectamente determinado, alegando el Notario que se establece una determinación alternativa perfectamente posible. La DG confirma que esto es posible pero que la redacción de la cláusula es caótica con defectos de puntuación que deben de ser aclarados. Admite, eso sí que tales aclaraciones podrá realizarlas el Notario por sí, por aplicación del artículo 153 del Reglamento Notarial. Aparte de ello, la DG echa en falta en la nota el no señalarse si la opción se concede a título oneroso (pues no se establece contraprestación) o gratuito. (JFME) Enlaces: BOE.
* 19. RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA POR DEFECTO DE CABIDA. R. 22 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 22 de marzo de 2003. En el Registro figura inscrita una finca de 130 m2 y ahora se rectifica diciendo que tiene 125 m2. El registrador exige la acreditación de la diferencia, de acuerdo con el artículo 53.8 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre. El notario alega que la legislación hipotecaria sólo regula los excesos de cabida, no los defectos de cabida. La DGRN considera que aunque la legislación hipotecaria no contempla estos defectos de cabida, sí lo hace la ley 13/1996 que habla genéricamente de rectificación o modificación de superficie, que no diferencia entre excesos y defectos de cabida. El anterior razonamiento hay que ponerlo también en contacto con la identidad de la finca. Sin embargo, en el caso concreto estima el recurso por la escasa entidad de la rectificación que se pretende, y porque el registrador no plantea dudas sobre la identidad de la finca. (AFS) Enlaces: BOE.
21. INSCRIPCIÓN Y RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS. R. 21 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un matrimonio de Extranjeros (de nacionalidad italiana y sueca) compra un inmueble para su Comunidad de Bienes, sin especificación de cuotas, con sujeción al régimen económico-matrimonial legal sueco. El registrador exige que se especifique el porcentaje indiviso de cada cónyuge. La DGRN estima el recurso al entender que el porcentaje concreto sólo es exigible cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se trata de una comunidad germánica, sin cuotas. Además tratándose de extranjeros el artículo 92 del Reglamento Hipotecario no exige la declaración del régimen concreto, declaración que resultará innecesaria si en el momento de la enajenación consienten los dos titulares. Por tanto la inscripción deberá de practicarse a nombre de los dos titulares, con sujeción a su régimen matrimonial. (AFS) Enlaces: BOE.
22. INSCRIPCIÓN Y RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS. R. 24 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un matrimonio de Extranjeros (de nacionalidad noruega) compra un inmueble para su Comunidad de Bienes, sin especificación de cuotas, con sujeción a su régimen matrimonial. El registrador exige que se especifique el porcentaje indiviso de cada cónyuge. La DGRN estima el recurso al entender que el porcentaje concreto sólo es exigible cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se trata de una comunidad germánica, sin cuotas. Reitera por tanto que la inscripción deberá de practicarse a nombre de los dos titulares, con sujeción a su régimen matrimonial. (AFS) Enlaces: BOE.
23. EJECUCIÓN DE RETRACTO CONVENCIONAL Y CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA. R. 25 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Los hechos de este caso son un poco complejos: su camino cronológico es éste. 1.-Se vende una finca a B, sujeta a pacto de retro a favor del vendedor A. 2.-Se ejercita judicialmente en plazo el derecho de retracto por A y se anota la demanda. 3.-Se embarga el derecho de retracto a favor de C, acreedor del titular del retracto A. 4.-El comprador inicial B transmite la finca a D, actual titular, que inscribe en el Registro estando vigente la anotación de demanda del retracto. 5.-Se inscribe a favor de C el derecho de retracto en virtud del embargo anotado contra A. 6.-Caduca la anotación de demanda del ejercicio de retracto, y se cancela en el Registro coincidiendo con la inscripción del derecho de retracto a favor de C. 7.- En ejecución del derecho de retracto se otorga escritura pública de venta de la finca a favor de C. 8.- Se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad dicha escritura de retracto a favor de C, siendo el actual titular registral D, no citado en el procedimiento, (aunque cuando su título accedió al registro estaba vigente la anotación de demanda), y estando caducada la anotación de demanda. El registrador deniega la inscripción por entender que el actual titular D debió de ser citado en el procedimiento, para que no se le ocasione indefensión (artículo 24 de la Constitución) y conforme a varias resoluciones previas de la DGRN que sentaron este criterio en supuestos similares de derechos de reversión o resolución. La DGRN, con escuetos razonamientos para la complejidad de los hechos, ordena la inscripción al entender que la anotación de demanda y su caducidad es inocua en el presente caso, puesto que previamente consta en el Registro el derecho de retracto y el actual titular tiene condicionada su titularidad por ese derecho de retracto por lo que ya está informado y no se produce indefensión. Además la eficacia del retracto está condicionada únicamente a la entrega del dinero por el retrayente, hecho que nadie cuestiona. Finalmente da a entender que podría haber otros defectos no planteados, aunque no especifica nada más. (AFS) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 103 (BOE DE ABRIL-2003). D** 3. FACULTADES DEL CONTADOR-PARTIDOR.. R. 26 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril. Se confirma el criterio del Registrador consistente en que el contador partidor se ha excedido en sus facultades al considerar ineficaz un legado dispuesto por la testadora y prescindir del mismo a la hora de adjudicar los bienes de la herencia. En el caso concreto, se produjo el divorcio sobrevenido al otorgamiento del testamento que contenía el legado a favor del cónyuge de la testadora. La DG parte de que el Código Civil admite que el testador encomiende la «simple facultad de hacer la partición» a cualquier persona que no sea uno de los herederos (art. 1057) pero, a la vez, prohíbe el testamento por comisario (art. 670), siendo ajena a la figura del contador-partidor toda idea de fiducia testamentaria. En definitiva, las suyas son las funciones necesarias para transformar el derecho hereditario abstracto en titularidades sobre bienes y derechos concretos, para lo que habrá de ajustarse a la ley y a la voluntad del testador. Para partir, necesita interpretar el testamento. En uso de tal función, puede subsanar y corregir ciertos defectos del testamento, pero no atribuirse funciones decisorias que son privativas del testador como la de desheredar o revocar disposiciones testamentarias ni, en general, declarar por si mismo su ineficacia total o parcial, cuestión que corresponde a los Tribunales de justicia a solicitud de los herederos que procedan a su impugnación. El contador-partidor puede deducir las consecuencias legitimarias del divorcio de los cónyuges, pero no entender revocada por tal causa una disposición testamentaria voluntariamente hecha a su favor pues la revocación de los testamentos abiertos en derecho común solo puede tener lugar por otro testamento válido y no por otro tipo de negocios o causas distintas de las previstas en la ley. Decae el argumento de la falta de designación nominativa del cónyuge beneficiario del legado porque, después de haber identificado a su cónyuge, dispuso la testadora un legado a favor de quien ostenta esa condición, sin condicionamiento alguno a que la siguiese conservando al tiempo de su fallecimiento. Del hecho de que en la disposición testamentaria se identifique al beneficiario por su relación de cónyuge del testador, después de haber expresado su identidad, no permite concluir que haya una clara expresión del motivo de la institución. Si cambió de voluntad, pudo revocar el testamento. Puede ser defendible que su intención al hacer testamento era la de nexar el legado con la continuidad del matrimonio, pero tal hipótesis solo puede ser apreciada judicialmente. Tampoco es argumento definitivo la presunción de validez y eficacia de la partición hecha por contador partidor, pues esta presunción decae cuando se extralimita en su actuación. (JFME) Enlaces: BOE.
D**4. AGRUPACIÓN DE UN ELEMENTO DE DIVISIÓN HORIZONTAL CON FINCA INDEPENDIENTE. R. 27 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril. Cuestión planteada: si es posible agrupar registralmente dos fincas colindantes, pertenecientes al mismo propietario, cuando una de ellas forma parte, con otras, de un conjunto de naves industriales sujetas a régimen de propiedad horizontal. La finca agrupada de dedica al servicio de una industria y tiene unidad arquitectónica. Motivos de rechazo: Primero: de practicarse la agrupación, quedarían abiertos dos folios, uno para la finca integrada en el régimen de propiedad horizontal y otro para la resultante de la agrupación, creando confusionismo en cuanto a lo que es objeto de tráfico jurídico al poder serlo cualquiera de ellas. Según la DG, la finca que se encuentra sujeta al especial régimen jurídico de la propiedad horizontal no se extingue totalmente desde el punto de vista sustantivo con su agrupación, sino que subsiste a ciertos efectos, los propios del conjunto de derecho y deberes que derivan de tal régimen, por lo que tampoco puede extinguirse desde el punto de vista registral, de suerte que coexistirán el folio abierto a la misma junto con el nuevo folio abierto a la resultante de la agrupación. El objeto de tráfico jurídico será la finca agrupada, limitándose la pervivencia del otro folio registral a permitir su entronque con el régimen de división horizontal al que pertenece una parte de la nueva entidad registral. Segundo: no se ha procedido a modificar en debida forma el título constitutivo de la propiedad horizontal: Se rechaza porque no se pretende integrar la finca total resultante, sino tan sólo dejar dentro la parte que ya lo estaba. No parece tampoco que haya habido ninguna modificación de un elemento común, pero, aunque la hubiera habido, existe una norma estatutaria que faculta a los propietarios para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas al régimen de propiedad horizontal, incluyendo en tal autorización la realización de las obras pertinentes siempre que no afecten a la seguridad y estructura del total inmueble, lo que en este caso no consta que haya ocurrido. Tercero: no cabe agrupar fincas sujetas a distintos regímenes jurídicos. Esta situación se da al estar una de ellas integrada en una propiedad horizontal. Entiende la DG que ello no representa un obstáculo absoluto, aunque su admisión plantee graves problemas. Partiendo de los antecedentes marcados por las RR.de 11 de mayo 1978 y, sobre todo, de 27 de mayo de 1983, el Centro Directivo recuerda que la vinculación entre finca registral y finca en sentido material (como unidad perimetral de la corteza terrestre), principio vertebral de nuestro sistema registral quiebra en cierto modo ante la admisión de las llamadas fincas especiales. Entre ellas se encuentran las fincas orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica o de explotación sobre la de unidad física. Para formar una de esas fincas orgánicas especiales no puede ser un obstáculo absoluto la existencia de una diversidad de regímenes jurídicos sobre los elementos que pasen a integrarse en ella, si bien en tales casos, las exigencias del principio de especialidad imponen que, puesto que el desenvolvimiento futuro de esas cargas o de ese régimen jurídico puede acarrear la exclusión del conjunto del elemento al que afecten singularmente, la integración en la finca orgánica no determina que pierdan su individualidad, por lo que en el folio que se abra al conjunto ha de constar: - la descripción de la finca que se forma por agrupación, - su especialidad como finca funcional u orgánica, - la descripción individualizada de los componentes o elementos que la integran con especial referencia a su peculiar régimen jurídico y de cargas. Analizando la DG el título presentado para ver si cumple los requisitos enumerados estima: - Que la finca agrupada se describe como una finca normal y no como una finca orgánica o funcional - Que no se realiza una adecuada descripción de sus componentes, pues no basta una mera referencia dentro de la descripción de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal sin precisar su concreta ubicación y linderos. Ambos defectos los estima subsanables. (JFME) Enlaces: BOE.
*6. RECONOCIMIENTO DE DEUDA GARANTIZADO CON HIPOTECA. CAUSA. R. 28 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Se trata de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca. El reconocimiento de deuda se basa en diversas obligaciones contraídas por el deudor con motivo de la realización de varios contratos de obra. Se dirime acerca de si deben reflejarse los concretos contratos de obra o la causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca. Nuestro sistema es causalista y, en consecuencia, los derechos reales, para acceder al Registro deben tener causa que los sustente la cual ha de constar en el título y en la inscripción. La causa de la hipoteca está en el reconocimiento de la deuda del que es accesoria. La causa del reconocimiento de dicha deuda se halla en las relaciones subyacentes entre acreedor y deudor que pueden haberse concretado en esos contratos de obra, presumiéndose su existencia, mientras no se acredite lo contrario a los Tribunales de Justicia, siendo materia que escapa de la calificación registral. Por ello, la DG revoca la nota de calificación. (JFME) Enlaces: BOE.
*7. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON CERTIFICACIÓN DE ARQUITECTO TÉCNICO. R. 1 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. La Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1. No ajustarse los términos de la licencia concedida (chabola) a la construcción que ahora se declara (vivienda unifamiliar). 2. No estar cualificado el técnico interviniente para declarar la terminación de la obra. La DGRN revoca su calificación, diciendo que En la misma escritura otorgada interviene el arquitecto técnico de la obra manifestando que la descripción de la misma se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, debiendo quedar relegada a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de tal manifestación (cfr. R. 9 de febrero de 1994). Por lo que respecta a la competencia del arquitecto técnico para la certificación de que se trata, teniendo en cuenta: a) que diversas Resoluciones de este Centro Directivo ya manifestaron que su finalidad es la de garantizar mediante aseveración de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro, se ajusta a las condiciones especiales de la licencia preceptiva; b) lo dispuesto en el artículo 1.° del Real Decreto Legislativo 12/86 respecto a los arquitectos técnicos, de quienes se afirma que «tendrán la plenitud de facultades y atribuciones en el ejercicio de su profesión dentro del ámbito de su respectiva especialidad técnica; y c) Que, tanto la norma legal como las Resoluciones sobre la materia, se refieren siempre al «técnico especializado», no necesariamente arquitecto, y que dicha certificación puede ser sustituida por otros documentos administrativos que lleven implícito o presupongan esa misma aseveración respecto a la correspondencia entre la obra descrita en el título y la autorizada en la preceptiva licencia; debe concluirse que no existe el obstáculo señalado por la Registradora en su calificación para la obtención de la inscripción solicitada. (JDR) Enlaces: BOE.
9. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. R. 4 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges extranjeros «en régimen legal de su nacionalidad» adquieren «para su comunidad de bienes» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores, y también por aplicación del artículo 10.1 del Código Civil. El Notario recurre la calificación. La DGRN estima el recurso. Doctrina de la DG: Por lo que se refiere a la proporción en que adquieren los compradores, ello sólo es así cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se adquiere para un régimen matrimonial de comunidad, pues en éste existe una comunidad germánica, sin cuotas, por lo que no pueden establecerse las mismas. Por lo que atañe a la demostración del régimen económico-matrimonial existente, como ya ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el "vistos") si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico‑matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el Reglamento Hipotecario, desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges extranjeros, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere "con sujeción a su régimen matrimonial». (JDR) Enlaces: BOE.
15. HIPOTECA DE MÁXIMO: CIERRE DE LA CUENTA CORRIENTE Y EFECTO DE NOVACION EXTINTIVA SOBRE LAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS. R. 12 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Se constituye una hipoteca de máximo en garantía de tres préstamos independientes, con tres deudores independientes, pero con un solo acreedor, que se prevén anotar en una cuenta corriente, en caso de impago, pactándose que la falta de pago de una de ellas implicará el vencimiento anticipado de las demás, y que el saldo se anotará en la cuenta corriente, que se garantiza con la hipoteca. En su momento la inscripción de la escritura de constitución de la hipoteca fue objeto de recurso, desestimado por la DGRN, (en R. 3 de Noviembre de 2000), argumentando que no estaba bien configurada la hipoteca de máximo, porque no resultaba claramente el efecto novatorio extintivo de las obligaciones garantizadas con la hipoteca cuando quedaban vencidas. Es decir la DGRN exigía que quedara claro no sólo el vencimiento simultáneo de las tres obligaciones (que lo estaba) sino también la pérdida de individualidad de las tres (efecto novatorio extintivo) y su sustitución por una sola obligación, que sería la determinada por el saldo de la cuenta corriente, y por ello su pérdida de exigibilidad aislada o individual. Ahora, en ejecución del criterio de la DGRN, se establece en la escritura complementaria ...que la práctica de un asiento de cargo en la cuenta corriente cuya apertura esté causada por el vencimiento y exigibilidad de las obligaciones de que se trata «...tendrá el alcance y efecto novatorio correspondiente a la pérdida de la exigibilidad aislada del crédito anotado al quedar sustituida la obligación procedente de vencimiento de una póliza de las citadas, o de todas, por la obligación resultante del saldo de la cuenta que apareciese al tiempo de su cierre». El registrador vuelve a denegar la inscripción por considerar, entre otros argumentos, que ese pacto es contrario a la Ley de Defensa de los Consumidores, pues el vencimiento anticipado solo beneficia al Banco y perjudica a los otros dos deudores. La DGRN ahora sí estima el recurso y ordena la inscripción. (AFS) Enlaces: BOE.
D***16. DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO. CALIFICACIÓN DEL ACTA DE NOTORIEDAD. R. 11 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. Se plantean en el presente recurso fundamentalmente dos cuestiones: A) La primera, de derecho interregional o internacional: cuál es la ley que ha de regir los derechos del cónyuge viudo cuando el causante, fallecido con posterioridad al 15 de octubre de 1990 (fecha de entrada en vigor de la reforma del artículo 9.8 C.c.), tenía la vecindad civil catalana en el momento del fallecimiento, pero el régimen económico matrimonial era el de la sociedad de gananciales, es decir, si le corresponde únicamente un tercio en usufructo de los bienes de la herencia o por el contrario el usufructo universal, teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 9.8 del CC "los derechos que por ministerio de la ley se atribuyan al cónyuge supérstite se regirán por la misma ley que regula los efectos del matrimonio,". La Dirección General entiende que en la interpretación del art. 9.8 del CC, caben dos posiciones: considerar que los efectos del matrimonio incluyen el régimen económico matrimonial establecido al iniciarse la relación matrimonial, o que, como en el Derecho español el régimen es mutable, el legislador se refiere exclusivamente a los derechos ligados al matrimonio, de carácter familiar, que puedan integrarse en la sucesión, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial que rija las relaciones patrimoniales entre los esposos. Tras plantear los complejos argumentos a favor de una u otra opción, se inclina por la segunda ya que, "siendo esencial a la seguridad jurídica la uniformización de las soluciones a adoptar en las relaciones jurídicas complejas sucesorias, cuando intervienen en las mismas elementos personales que se rigen por diversas leyes, debe regir el principio de unidad en la ley sucesoria, en la globalidad de sus relaciones, cualesquiera que sea la singularidad de los elementos personales que la integren y sin más excepciones que las derivadas de la concurrencia de otros estatutos preferentes, por lo que los derechos del cónyuge se regirán por la ley sucesoria del causante, debiendo ser interpretada la remisión a la ley que rige los efectos del matrimonio, exclusivamente a los ligados a los efectos personales o estatuto primario patrimonial. Fallecido que sea uno de los esposos, para establecer los derechos en la sucesión del supérstite, se deberá calificar su ley personal común sobrevenida. B) La segunda: si puede o no el Registrador, entrar a calificar el contenido del acta de notoriedad que constituye el título sucesorio. La Dirección General entiende: Respecto a la segunda cuestión entiende, que, desde la reforma de la LEC en 1992, se atribuye como competencia exclusiva al notario la función de declarar respecto de determinados parientes el título sucesorio al intestado, que antes era atribución judicial. Se trata pues, de un documento notarial singular que, por mandato legal participa de la misma naturaleza de jurisdicción voluntaria que el auto judicial, por ello la calificación registral no entrará en el fondo del juicio de notoriedad (ex art. 100 del RH). (MN) Nota: En la Comunicación nº 7/2003 del Director de Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, se cuestiona la doctrina del Centro Directivo sobre la segunda cuestión, considerándola no vinculante para los Registradores (al ser el recurso de 1995) y contraria a la Resolución de 25 de octubre de 2000 motivada por un recurso de queja planteado por un Notario contra un Registrador por haber calificado el fondo de un acta de notoriedad. Entendía la Dirección que lo que no puede calificar el Registrador son los hechos que el Notario percibe por los sentidos, pero sí los derechos declarados en base a la aplicación de la Ley, ya que, como pasa con todo documento notarial, la calificación registral de su legalidad formal y material no tiene límites. La Resolución está publicada en el Anuario de la Dirección General. Enlaces: BOE.
17. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 14 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. De contenido idéntico a las de 3, 7, 20, 27 y 28 de enero y 12, 21 y 24 febrero de 2003 y a la de 4 de marzo de 2003, recogida con el nº 9 en este informe y a la que me remito, para evitar duplicidades. (MN) Enlaces: BOE.
18. COMPRA POR MATRIMONIO EXTRANJERO SIN ESPECIFICAR RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 15 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. De contenido idéntico a la anterior. (MN) Enlaces: BOE.
19. DIVISIÓN HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA NO INSCRITA. R. 18 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. Se plantea en el presente recurso, si es inscribible una escritura de división de un local en un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento de la Junta de propietarios, al amparo de una cláusula estatutaria que así lo permitía pero que, sin embargo, no se inscribió en su día en el Registro. La recurrente así lo entiende, ya que en la nota de despacho de la escritura donde se pactó dicha cláusula, no se dice nada sobre su falta de inscripción. La Dirección General, da la razón al Registrador, pues si la cláusula no aparece inscrita, no puede hacerse valer frente a los terceros adquirentes que desconocían tal posibilidad, sin perjuicio de las responsabilidades en que el Registrador pudo incurrir por no advertir de la denegación de la inscripción de la citada cláusula. (MN) Enlaces: BOE.
*22. TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICACIÓN DEL ARQUITECTO. R. 22 de marzo de 2003, DGRN. BOE de 26 de Abril de 2003 Caso planteado: si en una escritura de terminación de obra es necesario que en el certificado del técnico se describa la obra y se manifieste por arquitecto que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia; se plantea también si la firma del técnico ha de estar legitimada notarialmente. La Dirección General respecto a la primera cuestión, y de acuerdo con la resolución de 1 de junio de 2001, entiende que cuando en la terminación de la obra el que certifica es el mismo técnico que certificó en la declaración en construcción y no hay duda de que la certificación se refiere a la misma obra, debe procederse sin más a la constancia registral. Sin embargo, respecto a la segunda cuestión, entiende que la firma del arquitecto tiene que estar legitimada, pues el visado colegial sólo sirve para acreditar la cualificación profesional del que dice firmar, pero no es bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él. (MN) Enlaces: BOE.
D* 23. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: VALIDEZ. R. 24 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. El Registrador deniega la inscripción de una escritura de compraventa por ejecución hipotecaria extrajudicial acompañada del acta de protocolización del procedimiento, porque dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, regulado en los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 234 a 236 de su Reglamento, debe considerarse derogado de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera de la Constitución Española, en cuanto vulnera los artículos 117,3 que atribuye con carácter exclusivo a los Jueces y Tribunales el ejercicio de facultades jurisdiccionales, y al principio de legalidad consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española, que exige que las normas reguladoras de procesos de ejecución tengan carácter de ley y no reglamentario como el caso que nos ocupa, tal como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia dictada el 4 de mayo de 1998. Hay sentencias del Tribunal Supremo a favor y en contra de la derogación constitucional de los preceptos citados, pero tan sólo las sentencias del Tribunal Constitucional que declaren la inconstitucionalidad de una ley tienen erga omnes y con carácter definitivo la virtualidad de expulsar del ordenamiento jurídico dicha norma de modo que no pueda ser aplicada en lo sucesivo. Para el caso concreto, sólo los órganos judiciales, y no el Registrador, son los que pueden declarar inaplicable una ley preconstitucional por considerarla derogada por la Constitución. Por otra parte, en el presente supuesto se trata de una enajenación extrajudicial del inmueble hipotecado basada en un pacto inscrito cuya validez se presume mientras no recaiga la correspondiente declaración judicial en contrario. Seguidamente el Centro Directivo argumenta acerca de la constitucionalidad del procedimiento: * Da argumentos históricos, basándose en el derecho romano clásico y su recepción por el artículo 1.872 del Código civil, desenvuelto por la Jurisprudencia y por el artículo 201 del Reglamento Hipotecario de 1915. * Respecto del artículo 117.3 de la Constitución, puede interpretarse en el sentido de que el monopolio de las actividades de ejecución se circunscribe a lo juzgado por los propios órganos jurisdiccionales. * Que la enajenación derivada de un procedimiento hipotecario tiene ya su raíz en su propia constitución de la que la enajenación es un mero desenvolvimiento. * Que si se admite que la actividad de declaración de derechos puede apartarse del ámbito judicial por el convenio de las partes que la someten a arbitraje, con mayor razón hay que predicar la validez de esa exclusión de la jurisdicción cuando los propios interesados acuerdan voluntariamente la realización de un derecho privado como la hipoteca mediante la enajenación del inmueble a través de un procedimiento cuya dirección se encomienda en nuestro ordenamiento a un funcionario público que autentica hechos y formula juicios. * Que existen leyes postconstitucionales de análoga naturaleza, por ejemplo, en materia de ejecución extrajudicial de las prendas (Ley de Mercado de Valores y Código de Comercio). Asimismo, al aprobarse la Ley de Enjuiciamiento Civil, se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, manteniendo la posibilidad de pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado. * En cuanto al derecho a la tutela judicial efectiva, se remite a los argumentos usados por el Tribunal Constitucional para el procedimiento judicial sumario, al declarar que aunque en dicho procedimiento se limita extraordinariamente la contradicción procesal, ello no implica indefensión, porque la ausencia de fase de cognición conlleva el carácter no definitivo del procedimiento: no se produce el efecto de cosa juzgada y se deja abierta la puerta a un juicio declarativo. * Y, por lo que concierne al principio de legalidad (art. 9 de la Constitución), que el Registrador considera vulnerado, por entender que las normas reglamentarias que regulan el procedimiento extrajudicial no respetan la reserva de ley que el artículo 117.3 de la Constitución prevé para ««las normas de competencia y procedimiento», observa la DG que dicha «reserva de ley» únicamente entra en juego para los procesos en sentido estricto, circunstancia que no es la del caso, por lo que, al no ser ésta una materia reservada explícitamente a la ley, nos encontramos ante el ejercicio normal de la potestad reglamentaria del Gobierno. (JFME) En definitiva, se revoca la nota de calificación. Enlaces: BOE.
24. SUSTITUCIÓN VULGAR: INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. R. 25 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. Fallecen dos hermanos en 1993 y 1997. Los dos, sin legitimarios, y con testamentos similares, instituyen herederos universales por partes iguales al otro hermano y a su también hermana D.ª Mercedes y en su defecto también por partes iguales, a su hermano D. Manuel A. C. y a su sobrina María Angeles L. A. La DG interpreta la cláusula hereditaria en el sentido de que la sustitución opera a falta de ambos instituidos, en congruencia con la redacción dada al conjunto de la cláusula donde la sustitución establecida a favor de otras dos personas lo es también por partes iguales. Por ello, se da el derecho de acrecer en el heredero sobreviviente. En la partición tan sólo intervino dicha heredera, doña Mercedes, siendo el negocio inscribible sin necesidad de la comparecencia de los dos sustitutos como reclamaba el Registrador. (JFME) Enlaces: BOE.
*26. VENTA Y RESOLUCIÓN NO INSCRITAS: LEGITIMACIÓN REGISTRAL PARA NUEVA VENTA. R. 17 de marzo de 2003, de la Secretaría de Estado de Justicia. La sociedad titular registral vendió dos fincas a una sociedad (A. SA.) en documento privado con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria. Una de las letras de cambio no fue pagada. En la escritura que se califica ambas sociedades, acuerdan la resolución de dicho contrato. A. SA renuncia a la devolución de parte de las cantidades pagadas e imputa otra parte al precio de la compra que ahora se dirá. A continuación la sociedad titular registral vende una finca a B. SA y la otra a unos particulares. Defecto 1º: No aportarse para su inscripción separada y previa con la escritura presentada los dos documentos privados de compraventa, debidamente elevados a escritura pública La DG no considera necesario que se inscriban las compraventas resueltas, porque: - estas compraventas ni siquiera han sido presentadas al Registro y, de haberlo sido durante la vigencia del asiento de presentación del título que es objeto de calificación, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria habría impedido su inscripción dada su incompatibilidad con éste; - la elevación a público de documentos privados es facultad exclusiva de los contratantes y, en tanto esto no ocurra, esos documentos no son susceptibles de inscripción y no pueden servir de elemento de calificación para el Registrador por mas que el título presentado los tome en consideración a efectos diferentes de procurar la inscripción de los actos que contienen. - las declaraciones de los que comparecen en la escritura acerca de las compraventas previas y su resolución no desmienten la presunción de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria: La DGRN ha sentado la doctrina de que no cabe prescindir del tracto sucesivo sustantivo amparándose en la legitimación registral si la propia escritura presentada desmiente la presunción de existencia de poder dispositivo del titular registral, porque, en tal caso el documento calificado no contiene un título traslativo susceptible de inscripción conforme al artículo 2.1. de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el supuesto calificado, la declaración de estar resueltas las compraventas previas, contenida en escritura pública, confirma y refuerza la legitimación del titular registral. El no tener que inscribirse una hipotética elevación del documento privado decaen otros defectos relativos a modo de pago, datos de cambiales y acreditación del pago del Impuesto de dicha compra anterior (parte del defecto 1º y defecto 2º). Defecto 3º: Tiene dos partes. 1ª: No se concretan las cantidades entregadas en las compraventas resueltas que se aplican a las ventas finales. Según la DG, la escritura recoge con claridad los criterios para la determinación de la cuantía de los pagos de las primeras ventas que se aplican a las finales y, aunque reconoce que los recurrentes se producen con cierta confusión, valora que hay suficientes elementos de interpretación en las cláusulas para evitar incongruencia. 2ª. La imputación es a favor de personas o deudores distintos sin que aflore una relación crediticia de los compradores respecto de A. SA. La DG estima extemporáneas las alegaciones porque en la nota sólo se alude al artículo 1172 del Código Civil. De todos modos, estima que la sustitución de parte del precio «en dinero o signo que lo represente» (artículo 1445 del Código Civil) por la cesión de un crédito no impediría la inscripción del contrato (artículo 1255 del mismo Código), sin que impida tampoco la inscripción la circunstancia de que no se exprese la relación entre compradores anteriores y actuales. En definitiva, se revoca la nota. La Resolución es de la Secretaría de Estado por incompatibilidad (parentesco) entre la actual Directora General y el Notario autorizante de la escritura. (JFME) Enlaces: BOE.
27. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. R. 13 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 29 de abril. Unos cónyuges, de nacionalidad islandesa, casados bajo el régimen legal de su país, adquieren ««con sujeción a su régimen matrimonial de Islandia» una determinada finca urbana. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores, y también por aplicación del artículo 10.1 del Código Civil. La DG revoca la nota, reiterando la doctrina de muchas otras RR., entre ellas la de 4 de marzo de 2003, recogida con el nº 9 en este informe y a la que me remito, para evitar duplicidades. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 104 (BOE DE MAYO-2003)
2. OPCIÓN DE COMPRA SOBRE PARTE DE FINCA. R. 27 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. Similar a la número 25 (R. 15 de abril de 2003). Enlaces: BOE.
5. MENCIÓN DE SERVIDUMBRE. R. 29 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. La cuestión es la siguiente: De una finca principal se segregan otras dos por parte del titular de la totalidad de la finca raíz, una cooperativa, quedando ésta titular de las tres fincas resultantes, y posteriormente se construyen 222 viviendas sobre la mayor de ellas (de la que se segregaron las otras dos), declarándose la obra nueva y realizándose la pertinente división horizontal. En la venta se menciona un estudio de detalle sobre determinadas servidumbres de luces, vistas y otras que afectarán a las fincas, pero que no se incluyen en la escritura pública para constancia en el registro. Luego se vende una de las fincas segregadas y se pretende por la cooperativa que dichas servidumbres sobre los pisos construidos consten en el Registro, alegando con razón el registrador que la cooperativa vendedora no es quien para imponer derechos a los titulares registrales sin su consentimiento (los 222 propietarios en este caso, si se vendieron todas, que tal como va el país, es lo más probable). (EFQ) Enlaces: BOE.
6. CANCELACIÓN DE ASIENTOS. R. 31 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. Se presenta en el Registro solicitud privada por la que, quien dice ser dueño de determinada finca, por haber adquirido la misma por título de legado, solicita la anulación de ciertas segregaciones practicadas. El Registrador deniega lo solicitado por estar las fincas inscritas a nombre de tercera persona. El solicitante recurre. La DGRN desestima el recurso, diciendo que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificación del Registro consistente en su cancelación, que es lo que solicita el recurrente, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (artículos 40 d] y 82 de la misma Ley). (JDR) Enlaces: BOE.
10. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA DEUDA RECONOCIDA. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. R. 3 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. Mediante la correspondiente escritura pública, los representantes de dos sociedades comparecen ante Notario, reconociendo que, como consecuencia de sus relaciones comerciales, una de ellas tiene una deuda a favor de la otra, establecen el plazo de pago de la misma, y, en garantía de ella, constituyen hipoteca sobre una finca de la deudora. El Registrador suspende la inscripción por «insuficiente determinación del negocio jurídico concreto origen o causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca». A la vista de dicha calificación, el acreedor demanda en juicio declarativo ordinario al deudor hipotecante, solicitando se declare la validez del negocio y se ordene su inscripción. Habiéndose allanado el demandado, el Juez declara la validez de la escritura, sin hacer más pronunciamientos. Presentada nuevamente la escritura, acompañada del testimonio de la sentencia, el Registrador reitera la calificación por entender que una cosa es que el negocio sea válido y otra que contenga todos los requisitos necesarios para su inscripción. El interesado recurre la calificación alegando que el Registrador no puede desobedecer la resolución judicial y que la causa ha de presumirla conforme al artículo 1277 del Código Civil. La DG dice que no es cierto que el Registrador incurra en desobediencia a la autoridad judicial por no inscribir, ya que, por una parte, la sentencia no ordena la inscripción, y por otra, el Registrador tiene derecho y obligación de calificar los documentos judiciales, y, finalmente, es cierto, como dice el Registrador que no todo negocio válido es inscribible, pues la inscripción exige requisitos añadidos a la validez. Tampoco comparte la DG la alegación del recurrente de que el reconocimiento de deuda sea, en nuestro derecho, un negocio abstracto. Los artículos 1261 y 1275 del Código Civil exigen el requisito de la causa para todo tipo de contratos, y no existe ninguna norma que exceptúe de este requisito al reconocimiento de deuda. Sin embargo, se estima el recurso porque la causa de la hipoteca está en el reconocimiento de deuda, que queda perfectamente identificado, y, por ello, la escritura es inscribible. Por lo que se refiere a la causa del reconocimiento, ésta entra ya en el campo obligacional, por lo que escapa a la calificación del Registrador, aplicándose la presunción del artículo 1.277, por virtud del cual, llegada la ejecución hipotecaria, será el deudor el que tenga que probar la falta de causa o su ilicitud para evitar dicha ejecución. (JDR) Enlaces: BOE.
*16. PODER REVOCADO. DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA PARA CALIFICAR. R. 9 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. Se presentan al Registro los siguientes documentos y por este orden cronológico: 1º.- Una escritura de aumento de capital de una sociedad a la que se aportan determinados inmuebles por parte de otra sociedad. Este título es el calificado. 2º.- Una escritura -de fecha anterior- por la que la misma sociedad aportante, por medio de un representante distinto, vendía a otra persona una de las mismas fincas aportadas. 3º.- Una certificación remitida de oficio por el Registro Mercantil, haciendo constar el carácter erróneo de una certificación anterior (que daba como vigente el poder del representante) haciendo constar que estaba revocado. La presentación de este tercer documento se realizó al margen del primero en vez de generar un nuevo asiento independiente. El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por estar revocado el poder en virtud del cual se actuó. El Centro Directivo revoca este punto recurrido de la nota. Los medios que debe tomar en cuenta el Registrador en su calificación (art. 18 LH) son los propios documentos presentados por lo que resulte de ellos y los asientos del Registro. Este aserto ha de reputarse referido a los existentes en el momento de la presentación. Aunque la DG ha dicho reiteradamente que también han de considerarse los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, ello no puede atentar contra el principio de prioridad. En este caso se atentaría, por ser un título contradictorio que de haber merecido un asiento en el Libro Diario, tendría que serlo autónomo y con su fecha, no una mera nota marginal del anterior como se hizo en el caso. Al no poder haber sido tenida en cuenta la certificación, solo queda por enjuiciar si la representación de la aportante ha quedado o no debidamente acreditada: El representante exhibió al Notario un documento auténtico (como es un documento notarial extranjero, debidamente legalizado y traducido) por cuya virtud se formaliza a su favor por apoderado debidamente autorizado sustitución de facultades suficientes. Dicho título representativo no está inscrito, pese a su obligatoriedad, al tratarse de la sustitución global de todas las facultades del sustituyente derivadas de un poder general previamente inscrito, pero ello no es necesariamente requisito previo que condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estima la DG que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia, sin que el sustituto tenga además que presentar el título correspondiente al poder sustituido. Si hubo una revocación previa del poder sustituido que debiera privar de eficacia correlativa al resultante de la sustitución, esa revocación no presupone necesariamente que deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (artículo 1738 de nuestro Código civil). Esta misma presunción de buena fe debe mantenerse notarialmente y en la calificación registral, sin perjuicio de lo que en su caso valoren los Tribunales. (JFME) Enlaces: BOE.
17. PODER PREVIO A LA INSCRIPCIÓN DE LA SOCIEDAD Y REVOCADO. AUTOCONTRATO. R. 10 de abril de 2003, DGRN. BOE del 15 de mayo de 2003. Se trata de una escritura de arrendamiento. La sociedad arrendadora interviene representada por apoderado quien aporta copia autorizada del poder invocado, de la que el Notario expide testimonio y une a la matriz. Este poder fue otorgado antes de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil y, ni consta inscrito en este Registro ni aparece ratificado con posterioridad por la sociedad concedente. La arrendataria actúa mediante mandatario verbal. Vigente el asiento de presentación, se presenta en el Registro escritura de revocación del poder utilizado que resultó ser previa a la escritura de arrendamiento. No se dice qué asiento causó. En esta escritura de revocación de poder, la otorgante manifiesta que tiene en su poder la copia autorizada del poder aludido, y así mismo, que el apoderado tiene ya conocimiento de la presente revocación. Caduca el inicial asiento de presentación y se presenta de nuevo la escritura de arrendamiento en unión de una escritura de aprobación, otorgada en representación de la sociedad arrendataria por el propio señor que actuó como apoderado de la arrendadora. El Registrador deniega la inscripción del título por carecer el apoderado de la sociedad arrendadora de facultades representativas, al estar previamente revocado el poder en virtud del cual actúa. La DG parte del artículo 1.738 del Código Civil del que se desprende la validez y plena eficacia de los contratos que el apoderado que ignore la revocación del poder haya celebrado con terceros de buena fe, la cual, por otra parte, se presume mientras no se pruebe lo contrario. En consecuencia, la mera constancia al Registrador, al tiempo de la calificación, de que el poder invocado por el otorgante estaba revocado con anterioridad al contrato, no puede ser obstáculo que impida su inscripción, pues, nada garantiza que tal revocación fuera conocida por el apoderado o por los terceros que con él contrataron, dentro del estrecho margen que da el procedimiento registral. Ahora bien, en el caso concreto la DG -tal vez para llegar a una solución justa en cuanto al fondo- opta por confirmar la no inscripción basándose: A) En su `propia doctrina de que los poderes otorgados por la sociedad antes de su inscripción en el Registro Mercantil, fuera de los supuestos del artículo 15,2 de la Ley de Sociedades Anónimas y 11 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, deben ser ratificados por esta, una vez inscrita en dicho Registro, para que produzcan efectos frente a ella. B) Dadas las características del autocontrato (valorado con disfavor por el legislador), en el conflicto que se suscita entre el interés del poderdante que revoca y el del otro patrimonio involucrado por el autocontrato posteriormente celebrado, debe aquel prevalecer, negando eficacia al autocontrato aún cuando el apoderado desconociese efectivamente la revocación de su poder. C) No solo no consta que haya sido ratificado, sino que consta expresamente su revocación. Notas: 1º.- Del informe del Registrador se deduce que en ningún poder aparece salvada la figura de la autocontratación. Sin embargo, este aspecto crucial no aparece en la nota de calificación. 2º.- El Registrador liga la carencia del apoderado de la sociedad arrendadora de facultades representativas con el hecho de estar previamente revocado el poder en virtud del cual actúa. Sin embargo la DG desestima esta conexión y, en cambio entiende que no tiene dichas facultades por los motivos marcados antes (A y B) no expuestos en la nota. Respecto al C) la referencia a la revocación es contradictoria con otro considerando anterior casi copiado literalmente y marcado en negrita. Estimo que la conclusión tendría que ser distinta de haber sido puesta la nota tras la reforma del Recurso Gubernativo y la reciente doctrina de la DGRN que liga inexorablemente causas de suspensión y sus razonamientos jurídicos. (JFME) Enlaces: BOE.
18. NEGOCIOS RELACIONADOS PRESENTADOS EN ORDEN INVERSO. R. 11 de abril de 2003, DGRN. BOE del 15 de mayo de 2003. Con números correlativos de protocolo se otorgaron tres escrituras: la 1ª, de carta de pago y cancelación parcial de hipoteca, la 2ª, de compraventa con subrogación de hipoteca -aceptada por el acreedor hipotecario-, y la 3ª de subrogación de hipoteca conforme a la Ley 2/1994 de 30 de marzo, en la que comparecen el comprador y los representantes de las dos entidades de crédito, la subrogada y la que se subroga en el crédito de la primera. En la primera, se cancela parcialmente la hipoteca en cuestión y, como consecuencia, queda modificada la responsabilidad hipotecaria de la finca. Todos estos extremos se reproducen literalmente en la tercera escritura de subrogación de hipoteca. En el Registro, la primera escritura (cancelación parcial) se presenta en tercer lugar. Una vez despachadas las otras dos escrituras, el Registrador deniega la cancelación parcial de hipoteca por aparecer el préstamo hipotecario inscrito ahora a favor de la entidad subrogante y porque, en realidad se trata de una novación modificativa del préstamo hipotecario inscrito, con nueva fijación de responsabilidad que requiere el consentimiento de los titulares del dominio de la finca. La DG revoca los dos defectos de la nota por una misma razón: los respectivos titulares de los derechos inscritos, comparecientes todos en la última escritura de subrogación de hipoteca e inscrita en el Registro, han prestado su consentimiento a todas las operaciones realizadas, que se han configurado como un complejo de varios negocios jurídicos relacionados entre sí. (JFME) Enlaces: BOE.
21. OPCIÓN: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. R. 23 de abril de 2003, DGRN. BOE de 17 de Mayo. Caso planteado: en el Registro figura inscrito un derecho de opción de compra a favor de una sociedad y para el supuesto de que esta sociedad no ejercite el derecho de opción antes del 15 de febrero de 1999, se constituye otro derecho de opción de compra sustitutoria de la anterior a favor de otra sociedad... en consecuencia, la eficacia de este derecho de opción se encuentra sometido a la condición suspensiva de que la primera sociedad no ejercite dentro del plazo que se le ha concedido su derecho. Se presenta ahora una escritura en que los titulares del dominio solicitan la cancelación de la primera opción por no haberse presentado en el Registro la escritura de ejercicio de la misma. El Registrador deniega la cancelación por no constar el consentimiento del titular del derecho de opción ni resultar del Registro la extinción del derecho. La Dirección General da la razón al Registrador, ya que para realizar la cancelación de un asiento por caducidad pactada, los términos del pacto deben ser de indudable claridad ya que de otro modo se estaría vulnerando el principio de salvaguardia judicial de los asientos, y además, el hecho de que el derecho de opción tenga un plazo para su ejercicio (caducidad) no permite cancelar el asiento, pues de los limitados medios de que goza el Registrador para calificar, no existe posibilidad de acreditar un hecho negativo como es la falta de ejercicio de un derecho durante su plazo de vigencia.(MN) Enlaces: BOE.
22. OPCIÓN. DERECHO DE PASO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. R. 24 de abril de 2003, DGRN. BOE de 17 de Mayo. Similar a la número 25 (R. 15 de abril de 2003). Enlaces: BOE.
23. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CADUCIDAD PACTADA. R. de 12 de abril de 2003, DGNR. BOE de 19 de mayo. Caso planteado: se inscribe en el Registro una compraventa con precio aplazado y condición resolutoria; en relación con éstas se pacta "que quede extinguida, por el transcurso del término de seis meses, a contar de el último vencimiento de pago, sin que conste en el Registro la reclamación del débito por parte de la vendedora, que presta su consentimiento y autorización a la parte compradora, para que por sí sola pueda por instrumento notarial solicitar y obtener su cancelación". Se presenta ahora un Acta Notarial por la que los representantes de la vendedora manifiestan que no se ha satisfecho parte del precio aplazado, y por ello se van a iniciar los correspondientes trámites para la reclamación de la deuda, por lo que se solicita del Registrador que haga constar en los libros la reclamación del débito. Deniega el Registrador lo solicitado, ya que la constancia supone revocar la autorización concedida para la cancelación, y por tanto, implica una modificación unilateral del contrato que requiere el consentimiento de ambas partes. La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que el plazo en el que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar ya ha transcurrido con exceso. Además, ni siquiera se hace una reclamación, puesto que el acta presentada es simplemente un anuncio o propósito que aún no ha tenido lugar.(MN) Enlaces: BOE.
24. NULIDAD ADMINISTRATIVA DE UN CONTRATO: NO PERJUDICA A TERCEROS SIN SENTENCIA. JUDICIAL FIRME. R. 14 de abril de 2003, DGRN. BOE de 19 de mayo. Caso planteado: sobre una finca aparece practicada una Anotación a favor del Ayuntamiento de la que resulta que el mismo había aportado una finca a la sociedad pero ahora la Entidad Municipal ha acordado iniciar expediente para la declaración de oficio de la nulidad de tal acuerdo. A continuación se inscribe la aportación por el Ayuntamiento a la sociedad y, posteriormente, se inscribe otra venta y una hipoteca, en todas ellas se arrastra la citada Anotación. Se presenta ahora escritura por la que el Ayuntamiento y la primera sociedad acuerdan la reducción del capital de la sociedad y la restitución de la finca al primero como consecuencia de la citada declaración de nulidad; se acompaña una Certificación del acuerdo de nulidad, en la que consta que el mismo se notificó a la sociedad que la adquirió después, quien ha interpuesto Recurso Contencioso Administrativo contra dicho acuerdo. El Registrador deniega la inscripción por no constar el consentimiento del titular registral de la finca ni su condena por sentencia judicial firme, siendo insuficiente la declaración administrativa de nulidad para cancelar ulteriores transmisiones. La Dirección General, desestima el recurso, ya que la aportación realizada por el Ayuntamiento a una sociedad mercantil es un contrato privado que se rige por las normas de derecho privado, y el Orden Jurisdiccional competente para enjuiciar las controversias es el Civil (artículos 5, 9,1. Y 9,2 y b la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas). En consecuencia, la Administración no puede declarar por sí sola la nulidad de dicho contrato, y el negocio de retrocesión tampoco puede ser ya inscrito por no haber sido otorgado por el actual titular registral, sin que la Anotación del inicio del expediente administrativo de nulidad pueda alterar estas conclusiones.(MN) Enlaces: BOE.
25. OPCIÓN. DERECHO DE PASO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. R. 15 de abril de 2003, DGRN. BOE de 19 de mayo. Se constituye un derecho de opción de compra sobre parte de dos fincas con, entre otras, las siguientes estipulaciones: a) se concede el derecho de opción sobre unos metros cuadrados, delimitados en el plano que se adjunta como parcela número 6, que forman parte de las fincas descritas. Respecto a este párrafo la Registradora suspende la inscripción por falta de especificación de la parte de cada finca sobre la que se concede el derecho y de la forma de determinar cómo se efectuarán las futuras segregaciones y descripción de las fincas resto. La Dirección confirma el defecto, ya que si bien es cierto que la descripción de las fincas puedan hacerse con referencia a un plano, para ello es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que, en el presente caso, no existe, pues ni el plano es claro, ni resultan del mismo las fincas sobre las que se efectuó la segregación. b) Otras estipulaciones se refieren a que "los concedentes de la porción se obligan a llevar a cabo las operaciones hipotecarias que sean necesarias" y que "todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de esta escritura serán de cargo de el optante o comprador"; la Registradora deniega la inscripción puesto que carecen de trascendencia real; así lo entiende también la Dirección General. c) Se constituye igualmente un derecho de paso en los siguientes términos "las parcelas afectadas parcialmente, en su caso, por el plan, tendrán un derecho de paso por el propio polígono resultante, siendo predio dominante el resto de la finca no afectada". Tampoco, según la Dirección General es inscribible, ya que ni se establece un predio sirviente ni se consignan las mínimas características para la inscripción de una servidumbre. d) Y por último, se fija un precio alternativo, a elegir por la parte concedente. La Dirección General entiende que si bien ello es perfectamente posible, la cláusula adolece de una caótica redacción que exige una aclaración para asegurar su interpretación.(MN) Enlaces: BOE.
26. PACTO DE GANANCIALES EN CAPITULACIONES Y COMUNICACIÓN DE BIENES. R. 16 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003. Los contrayentes pactaron inicialmente el régimen económico matrimonial de separación de bienes. Después, constante matrimonio, convienen el régimen de gananciales pero con una importante matización, la pretensión de hacer comunes, a través de un sistema -cuya falta de claridad es lo que ha suscitado el recurso- los bienes adquiridos y las deudas contraídas por cualquiera de ellos desde el momento de la celebración del matrimonio o sea, mientras rigió entre ellos la separación de bienes. Posteriormente se disuelve la sociedad de gananciales por divorcio. Todavía no se ha producido su liquidación Un bien se adquirió privativamente por la ex esposa durante el periodo de separación de bienes inicial. Ahora pretende el ex marido, usando un poder que le fue conferido en la escritura de cambio de régimen, inscribir como común dicho bien, acudiendo para tal fin a un negocio de aportación del bien a la sociedad de gananciales. Sin embargo, los poderes mutuos quedaron legalmente revocados por la sola admisión de la demanda que después daría lugar a la sentencia de separación, al aplicarse el artículo 102 del Código Civil, no teniendo el poder conferido la naturaleza de irrevocable. Los cónyuges, al pactar un régimen de comunidad como el de gananciales pueden acordar la comunicación de bienes hasta entonces privativos dando así lugar a desplazamientos patrimoniales potencialmente inscribibles en el Registro de la Propiedad. Pero para ello, es necesario identificar las fincas objeto del acto o contrato a inscribir, identificación que en su caso puede hacerse en documento distinto y complementario del que recoge aquel acto o contrato, el cual, por regla general, exigirá el consentimiento de quienes fueron parte en el negocio, salvo que no exista duda al respecto. Pero en este caso, puede darse dicha duda ya que los términos de las capitulaciones matrimoniales no son lo suficientemente explícitos, e incluso en algunos puntos contradictorios, sobre el alcance de la comunicación de bienes convenida, por lo que es preciso el consentimiento de ambas partes para su concreción, lo que no se da en el caso presente al estar revocado el poder. (JFME) Enlaces: BOE.
*27. PODER ALEMÁN: JUICIO DE CAPACIDAD. R. 21 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003. Cuestión debatida: si los poderes autorizados por Notarios alemanes que se incorporan a la escritura calificada deben o no considerarse documento público a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad español, habida cuenta que el Registrador considera que no existe juicio notarial de capacidad, no entendiendo el Notario el idioma de su redacción. La DG parte de la doctrina de la R. 11 de Junio de 1.999, según la cual, el examen de la aptitud de un documento extranjero para acceder al Registro español debe encauzarse a través del artículo 12.1 del Código Civil mediante la calificación o comparación con los requisitos básicos o mínimos imprescindibles exigidos por la legislación española a la escritura pública, de los que forma parte la apreciación por el Notario autorizante de la capacidad del otorgante. Sin embargo, la no constancia documental de este juicio no implica que no haya existido, pues podría considerarse implícita en la autorización del documento. La DG estudia los dos tipos de documentos públicos disponibles para otorgar poderes en Alemania: el equivalente a nuestra escritura pública, y el que pudiera llamarse en castellano «poder diligencia», que es el utilizado en el caso concreto. Para ambos se exige al Notario que se asegure de la capacidad de los que firman, pero en ninguno se obliga que así conste. En el caso del poder diligencia, el Notario no tiene obligación de examinar su contenido ni de conocer el idioma en el que está escrito. Es en Derecho alemán apto para herencias y para provocar la inscripción en los Registros públicos. Reviste escasa analogía con la legitimación notarial de firmas del Reglamento Notarial español. El poder diligencia es documento público y el Registrador no ha cuestionado que se haya otorgado correctamente conforme al Derecho alemán. Puede no existir la constatación notarial de la capacidad de obrar respecto al acto específico, pero, al incorporarse el poder a la escritura, la calificación por el Registrador de las facultades conferidas parte de la propia fuente. Las consecuencias de no conocer el Notario el idioma en que está escrito el poder se determinan conforme al derecho alemán. En definitiva, se confirma la revocación de la nota. (JFME) Enlaces: BOE.
28. USUFRUCTO. R. 22 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003. Una sociedad mercantil cede a determinadas personas, y a sus descendientes hasta la segunda generación, el derecho de usufructo vitalicio sobre determinadas fincas a cambio de una contraprestación anual. Defecto: Ratificación del acto por la Junta General por la cuantía escasa de la contraprestación. Se revoca por no ser en nuestro Derecho un axioma el requisito de la justicia del precio y por la doctrina de los actos neutros y complementarios. Defecto: no se acredita ni manifiesta en la escritura la vigencia del cargo de consejero-delegado. Se revoca, pues, a efectos de calificación no es imprescindible la manifestación por el representante de la vigencia del poder o cargo del que deriva aquélla, no exigida por ninguna norma, desprendiéndose del mero hecho de su alegación. Aparte de ello, se afirma que el cargo está inscrito en el Registro Mercantil, expresándose el número del asiento de inscripción. Defecto: estableciéndose el usufructo a favor de distintas personas, es necesario hacer constar la participación de cada una de ellas. Se confirma, pues así lo exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario y no se trata de un usufructo conjunto. Defecto: Se establece el usufructo a favor de determinadas personas y sus «descendientes directos o herederos directos hasta la segunda generación». Se confirma que tales expresiones deben ser aclaradas, pues una y otra no son sinónimas. Defecto: Siendo la adquisición del usufructo a título oneroso, ha de constar el nombre de los cónyuges de los adquirentes casados, pues la adquisición afecta a sus respectivas sociedades conyugales. Confirmado. Se confirma un último defecto que impide la inscripción de ciertas cláusulas sin transcendencia real. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 105 (BOE DE JUNIO-2003)
1. LIBROS DE ACTAS. INADMISIÓN DE RECURSO. R. 7 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 6 de junio de 2003. Aparece en los libros del Registro una nota marginal de haberse diligenciado un Libro de Actas de una comunidad formada por cuatro bloques de edificio. Ahora uno de los propietarios solicita la cancelación de la nota por entender que no existe tal comunidad. El Registrador no practica la cancelación solicitada dando argumentos de fondo sobre la bondad del diligenciado y extensión de la nota. En cambio, la DGRN simplemente inadmite el recurso porque éste solo cabe contra la negativa del Registrador a practicar la diligencia de un Libro de Actas, mientras que lo que se pretende es la cancelación de un asiento ya practicado (acertadamente o no). Los asientos de Registro, una vez extendidos, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud por los procedimientos establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo. (JFME) Enlaces: BOE.
*3. SEGREGACIÓN SIN PREVIO EXCESO DE CABIDA. R. 25 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. El tema a tratar es el siguiente: si reflejada en una licencia municipal de segregación una superficie de la finca matriz superior a la inscrita (6000 metros frente a 5000) y autorizándose una parcelación en tres fincas cuya cabida en suma excede por tanto a la que consta registralmente, puede en su virtud realizarse la escritura de segregación de una de las tres fincas (que tiene una superficie inferior a la total que consta en el registro) y posterior compraventa de las mismas, o bien es necesario inscribir con carácter previo el exceso de cabida. La DGRN estima que dado que de la concesión de la licencia no resulta la necesidad de usarla en su totalidad y que el acto realizado no afecta a una cabida mayor que la establecida en el Registro, aunque no se puedan registralmente hacer las futuras parcelaciones que se autorizan en la licencia, por falta de cabida, ello no obsta para que la discutida pueda ser inscrita, sin olvidar que con posterioridad a la compraventa hecha podría acceder al Registro el exceso de cabida. (EFQ) Enlaces: BOE. 4. INMATRICULACIÓN: EL TITULAR CATASTRAL ES EL MARIDO. R. 26 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. El problema a tratar en este caso es de inmatriculación, y básicamente consiste en si, presentándose una escritura de compraventa y otra de disolución de comunidad como títulos sucesivos inmatriculatorios, siendo el titular catastral el cónyuge de uno de los que venden en la escritura, puede practicarse dicha inmatriculación. El hecho es que en la escritura de venta dicho titular catastral había renunciado y cedido los derechos que pudieran corresponderle por dicha titularidad y la DGRN estima que aun cuando la mujer debía tener también derechos catastrales por razón de la ganancialidad de la finca, ex 3.1 CC hay que apreciar el hecho de que de la realidad social, que en este caso es el hecho de que el Catastro no suele tener en cuenta el carácter ganancial de las fincas, debe ser tenida en cuenta para modalizar la rigidez de la norma hipotecaria, además que las normas hipotecarias sobre inmatriculación persiguen que no se otorgue protección registral a situaciones de propiedad difusas, y en este caso no hay duda por el defecto alegado sobre la titularidad que resulta de la venta. (EFQ) Nota: por desgracia, al no constar en la nota de calificación, la DGRN no pudo entrar en si una disolución de comunidad es título inmatriculador o no. Enlaces: BOE.
5. AGRUPACIÓN Y OBRA NUEVA. R. 28 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Se presenta en el Registro escritura por la que, como acto previo a otro contrato posterior, los dueños de tres fincas las agrupan y declaran una obra nueva construida sobre la agrupada, declarando igualmente un exceso de cabida. La Registradora suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) No se hace referencia a la colindancia de las fincas; 2) No se acredita la existencia de la obra durante el tiempo suficiente para acreditar la prescripción de la acción urbanística. El Notario recurre. La DG lo desestima. En cuanto al primer defecto, porque si bien en el plano que se incorpora a la escritura aparecen unas fincas como colindantes, nada garantiza que se trate de las mismas fincas que se describen en la misma escritura. Y además porque del examen detenido de la descripción literaria que se hace en dicha escritura cabe llegar a la conclusión de que, si bien dos de las fincas son colindantes o hay colindancia de éstas con la tercera, sino que entre las dos existe otra cuarta finca que bien podría ser el exceso de cabida que en la misma escritura se declara. En cuanto al segundo de los defectos recurridos, aunque se acompaña documento expedido por el Jefe de Servicio de Disciplina Urbanística de la Gerencia de Urbanismo de Murcia en el que se afirma que en la misma, en el lugar señalado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo que, de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria 5ª del R.D.L. 1/92, de 26 de junio, la edificación puede ser incorporada al patrimonio de su titular, tal afirmación se refiere al plano incorporado, que, como se ha dicho anteriormente, no se justifica se corresponda con las fincas que constan inscritas. (JDR) Enlaces: BOE.
8. DERECHO DE RETRACTO Y TERCERO HIPOTECARIO. R. 30 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. El juez, en ejecución de sentencia, otorga una escritura de ejercicio de derecho de retracto en representación del retraído. El retraído con anterioridad había vendido las fincas objeto del retracto a terceros, por lo que actualmente existen otros titulares registrales que no han sido demandados. Además la demanda de ejercicio del retracto no fue anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad. El recurrente alega que el retracto es eficaz frente a terceros, aunque éstos no hayan sido demandados y solicita la inscripción. La DGRN desestima el recurso pues considera que, aunque es cierto que el retracto es eficaz frente a terceros, el tercero hipotecario del artículo 34 de la LH, actual titular registral, no puede verse afectado por el retracto al no constar la anotación de demanda, todo ello en virtud de los principios registrales de legitimación, tracto sucesivo, y salvaguarda judicial de los asientos registrales. (AFS) Enlaces: BOE.
10. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN AFIANZAMIENTO. CALIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. R. 6 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Una Caja de Ahorros concede a la entidad A un préstamo personal, afianzado por la entidad de garantía recíproca B, mediante póliza. La sociedad prestataria A y la fiadora B suscriben inmediatamente después una póliza de afianzamiento en virtud de la cual A afianza a B todos los pagos que tenga que hacer a la Caja como consecuencia de su posición de fiadora en el primer documento. Ahora se constituye hipoteca en virtud de la cual la entidad A hipoteca determinados bienes a favor de la sociedad de garantía B garantizando las obligaciones o pagos que B tenga que hacer a la Caja C como consecuencia de la primera póliza de préstamo, y que ya se ha garantizado personalmente en la póliza segunda. El registrador califica determinados aspectos de la póliza de préstamo, particularmente de la representación, y alega varios defectos. La DGRN ordena la inscripción afirmando que el registrador no puede calificar la póliza de préstamo y la de afianzamiento, puesto que estos actos no son objeto de inscripción, aunque sean antecedentes de la hipoteca futura. Sólo puede calificar la escritura de hipoteca, en la que está suficientemente acreditada la representación. (AFS) Enlaces: BOE.
11. RESERVA DE DOMINIO. CONDICIÓN RESOLUTORIA. R. 8 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Caso planteado: en el Registro figura inscrita una compraventa con pacto de reserva de dominio y con una condición resolutoria expresa en garantía del pago del precio. Posteriormente se presenta una escritura pública en la que se solicita la anulación de la inscripción por tener un alcance puramente personal y sin transmisión del dominio, y subsidiariamente, la resolución de la compraventa inscrita, de acuerdo con la condición resolutoria expresa pactada. El Registrador suspende la inscripción por tres defectos: A) No acreditarse el pago, exención, o no sujeción al impuesto; defecto confirmado por la DGRN, por imperativo del artículo 254 L. H. que así lo impone. B) Porque figurando inscrita la compraventa con reserva de dominio, no es posible rectificar los asientos sin el consentimiento de su titular o del oportuno pronunciamiento judicial. La Dirección General, sin entrar a prejuzgar la calificación del negocio que se pretende resolver, ni las razones de su inscripción, entiende que, apareciendo en el Registro una titularidad inscrita condicionada, es necesario acreditar de forma indubitada el cumplimiento o incumplimiento de la respectiva condición para cancelar registralmente dicha titularidad, dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales si no media consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial. C) En cuanto a la inscripción de la resolución de la compraventa, la suspende igualmente, por no acreditarse el consentimiento del comprador o la resolución judicial correspondiente. También la Dirección General confirma la calificación del Registrador, ya que del propio requerimiento resulta la oposición del comprador y, en la redacción de la cláusula resolutoria, tampoco existe un hecho jurídico determinante que pueda ser apreciado por el Registrador para resolver automáticamente la compraventa. (MN) Enlaces: BOE.
12. FOTOCOPIAS: NO SON SUSCEPTIBLES DE PRESENTACIÓN. R. 9 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Caso planteado: tiene entrada en el Registro una instancia privada acompañada de unas fotocopias de una sentencia, de un acta de requerimiento notarial incompleta y de varias providencias y autos, así como de una sucinta relación de fincas. El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación, por no aportar originales y los documentos a los que se refiere la L. H. en el artículo 3º. La DGRN confirma a la negativa del Registrador, ya que es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, y tratándose de documentos judiciales será necesario pues, una copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas por las leyes. (MN) Enlaces: BOE.
*13. INMATRICULACIÓN. TITULO FEHACIENTE. R. 12 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Caso planteado: se presenta para inmatricular una escritura de compraventa, acompañando como titulo adquisitivo de los transmitentes un documento privado particional que se presentó en la oficina liquidadora una vez prescrito el impuesto y en fecha posterior a la citada escritura. El Registrador suspende la inscripción por no tener la partición el carácter de documento fehaciente. La DGRN, sin entrar en el problema de qué se entiende por documento fehaciente, y si dicha fehaciencia se refiere solo a la fecha o al total contenido del documento, entiende que no puede admitirse la documentación presentada, ya que la fecha fehaciente del documento previo es posterior al documento base de la inscripción, por lo que los transmitentes no acreditan haber adquirido con anterioridad, como exige el artículo 205 de la L. H. (MN) Enlaces: BOE.
**15. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR: PAGO DE LA LEGÍTIMA EN METÁLICO. R. 13 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Se trata de una herencia en la que hay un solo bien inmueble, de carácter ganancial. Uno de los herederos está mejorado en los tercios de mejora y libre disposición. El contador partidor, en unión del cónyuge viudo, liquida la sociedad conyugal y adjudica el único bien (la mitad indivisa, dejando a salvo el usufructo viudal) al heredero mejorado, ordenando que pague en metálico su legítima a los restantes hijos. La DGRN estima que el contador partidor se ha extralimitado en sus facultades al no respetar la intangibilidad cualitativa de las legítimas y haber realizado un auténtico acto dispositivo. Al existir un solo bien en la herencia y ser indivisible, conforme al artículo 1062 del Código Civil cabría en principio la adjudicación realizada por el contador partidor. Ahora bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997, que la DGRN debe de aplicar, diferencia dos casos: según haya o no metálico suficiente en la herencia para pagar las legítimas. Si hay metálico suficiente en la herencia puede adjudicarse el bien entero al heredero mejorado y pagar a los demás su legítima con el metálico de la herencia. Este es el supuesto permitido en el artículo 1062, pues se trata de la división de un universum ius, de un patrimonio hereditario (bien y dinero). Sin embargo cuando, como en el presente caso, no hay metálico suficiente en la herencia, la obligación de pago sería a cargo del peculio particular del heredero adjudicatario, por lo que nos encontraríamos ante una venta de la porción hereditaria, supuesto que no es el contemplado en el artículo 1.062. Dicho supuesto entra ya dentro del ámbito del artículo 404 de división de un bien concreto, que exige unanimidad de los comuneros, y el pago con metálico ajeno a la comunidad. Finalmente la DGRN no considera posible la aplicación del párrafo segundo del artículo 1062 que permite esta adjudicación directa en el supuesto de que ninguno de los herederos solicite la venta en pública subasta, pues al margen de lo difícil que pueda ser el cohonestarla con el carácter unilateral de la partición hecha por contador partidor supone una evidente limitación a las facultades de éste a la hora de eludir la aplicación del artículo 1.061. (AFS) Enlaces: BOE.
16. PAREJA DE HECHO. TRACTO SUCESIVO. R. 14 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Una vivienda consta inscrita a favor de una persona soltera. Se presenta ahora documento privado suscrito por el mismo y su pareja de hecho reconociéndose la copropiedad del piso por haber sido adquirido conjuntamente por los dos, junto con sentencia declarativa de que el régimen económico entre ellos era equiparable a la comunidad de bienes regulada en el Código Civil y que como tal se debe liquidar. En escritura de convenio regulador aprobada por auto, se liquida dicha vivienda, adjudicándola a la pareja del titular registral. El Registrador invoca la falta de tracto al constar el bien inscrito sólo a nombre del soltero, exigiendo documento público para reflejar en el Registro la aportación a la comunidad y posteriormente la adjudicación. La DGRN confirma la calificación registral. Dice que si bien es cierto que de la documentación presentada se desprende la voluntad de poner en común un bien que era privativo de uno sólo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de tracto sucesivo que informa nuestro sistema hipotecario exige la inscripción de los distintos actos o negocios traslativos que enlazan la titularidad registral actual y la que ahora se pretende inscribir y en consecuencia, mientras el bien en cuestión siga inscrito a nombre de uno sólo -dado el carácter de documento privado del reconocimiento de la adquisición por ambos - no puede ser inscrito ahora a favor de otro condómino. (JDR) Enlaces: BOE.
**17. COMUNIDAD HEREDITARIA. NO ES NECESARIA DETERMINACIÓN DE CUOTAS. R. 16 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Se presenta en el Registro una escritura en la que, al objeto de entregar determinados legados de ciertos pisos ordenados por el testador, todos los herederos del titular registral declaran una obra nueva que dicho titular realizó en 1958, y constituyen el edificio donde los pisos se encuentran en régimen de propiedad horizontal, adjudicando los pisos legados a los legatarios. El Registrador deniega la inscripción por no determinarse los titulares de la obra nueva ni de los pisos no entregados de la propiedad horizontal, ni la porción indivisa que corresponde a cada heredero. Los interesados recurren y la DG estima el recurso utilizando los argumentos del notario informante, cuando afirma que la exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad que tienen los herederos para, primeramente entregar los legados, y dejar para un momento posterior la partición. La dificultad que encuentra el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto. (JDR) Enlaces: BOE.
18. EXCESO DE CABIDA. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 17 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el representante de una Sociedad declara la mayor cabida de una finca, acompañando una certificación catastral. El Registrador suspende la inscripción por no darse la identificación necesaria entre la descripción de la finca en el Registro y los linderos que se expresan en la certificación catastral descriptiva y gráfica, alegando lo que expresa el párrafo 5.° del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por tener duda fundada sobre la identidad de la finca y proceder ésta de una segregación. El interesado recurre. La DG desestima el recurso, reiterando su doctrina de que el concepto de exceso de cabida sólo puede admitirse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada que no afecte a su delimitación ni encubra agregación de otras porciones. Y aunque el exceso se base en datos catastrales, ante la existencia de esa duda de identidad de la finca, dice que el Registrador actuó correctamente al suspender la inscripción. (JDR) Enlaces: BOE.
*20. HERENCIA: SUSTITUCIÓN VULGAR. R. 21 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Lo que se debate es si existiendo una sustitución vulgar para caso de premoriencia que no ha tenido efectividad, basta la manifestación de los herederos sobre la muerte de la premuerta sin descendencia o si bien debe acreditarse que efectivamente no hay descendientes mediante acta de notoriedad. Manifiesta la DGRN que si bien no es necesario probar hechos negativos, es decir, que no es necesario acreditar la existencia de otros herederos más que los que acrediten serlo en una partición, en el caso del llamamiento de la sustitución vulgar, una vez se produce la premoriencia, resulta del propio testamento un llamamiento efectivo como herederos a las personas designadas que exige ir más allá. El problema es hasta donde llegar: ¿basta el libro de familia del que resulte inexistencia de estos sustitutos o es necesaria el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82.3 del Reglamento Hipotecario? El tenor del Reglamento es claro a favor de esta última posibilidad, según la DGRN. Opinión: a mí se me queda esa sensación de que el que firma esta resolución tiene un sentido de la lógica más allá de mi entendimiento: ¿cómo puedo yo acreditar que es notorio que una persona no tiene hijos más allá del libro de familia? ¿Certificación negativa del Registro civil? ¿Me cargo la mochila al hombro y pongo a todo el Notariado a la búsqueda de descendientes durante veinte días? ¿Cómo se puede decir que ello no va contra el principio de que los hechos negativos no deben probarse? ¿Dónde quedan los principios sobre prueba? En mi opinión yo puedo hacer un acta de notoriedad para justificar ineficacia del llamamiento sustitutorio porque no se dio la premoriencia o porque se cumplieron o no diferentes condiciones si la sustitución era condicional, pero ¿la inexistencia de descendientes? Quizá es mi inexperiencia la que me hace no ver la luz, por lo que me remito a mejores consideraciones, por ejemplo la del pobre notario a quien le cargan esta resolución, que dice que el precepto lo que está resolviendo es el problema planteado reiteradamente en la práctica con anterioridad a la reforma de 1982, sobre la forma en que se determinan los sujetos no designados nominativamente en el título, a cuyo favor hubiere de practicarse la inscripción. Se trata de un precepto formulado en forma positiva, esto es: determinación de personas a cuyo favor haya de practicarse la inscripción. En ningún caso puede hacerse extensivo a «determinación de la inexistencia de otros sujetos que pudieran ser titulares».Lo suscribo hasta en los acentos. (EFQ) Enlaces: BOE.
22. DILIGENCIADO DEL LIBRO DE ACTAS DE UNA PRETENDIDA MANCOMUNIDAD. R. 22 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 24 de junio de 2003. En ejecución de un plan parcial de ordenación descrito en la finca matriz, se van desarrollando diversas fases. Cada fase fue objeto de una segregación. Las diferentes fincas están conectadas entre sí por diversas servidumbres de paso, agua, desagües, carreteras, zonas verdes, etc. que se constituyen sobre el resto. En cada finca segregada se ha formado un régimen de división horizontal, teniendo cada una su Libro de Actas legalizado. Ahora se solicita la legalización de un Libro de Actas para una pretendida mancomunidad de propietarios y su constancia en el folio de la finca original. La DG deniega la legalización por dos obstáculos fundamentales: 1º.- Aunque pudiera haber gastos comunes, no consta inscrito en el Registro ningún rastro de cotitularidad, derecho subjetivamente real o titularidad «ob rem» que sirva de base a la vinculación jurídica de los titulares de las fincas segregadas a la contribución de los gastos comunes o al disfrute de los distintos elementos más que en función y con el régimen legal de las servidumbres. 2º.- Aunque cabe diligenciar libros de comunidades no inscritas, es necesario que la documentación presentada, aunque sea bajo la sola fe del Secretario de la Junta, reúna una serie de requisitos mínimos, exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal para la constitución de una supracomunidad, tales como convocatoria en forma, orden del día, asistentes y representados, cuotas de participación y quorum para tomar acuerdos que afecten a intereses específicos de las diferentes comunidades que en mancomunidad pretenden constituirse, requisitos que no se dan en el presente caso. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 106 (BOE DE JULIO-2003)
3. OPCIÓN DE COMPRA. R. 27 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 8 de julio de 2003. La DGRN confirma la calificación registral que rechazó la inscripción de un derecho de opción de compra sobre parte a segregar de determinadas fincas registrales, por varios defectos, todos ellos confirmados, por lo motivos que se expresan a continuación: 1.- Dice la DG que es cierto que la descripción de las fincas o partes de ellas objeto del derecho que se concede pueden describirse con referencia a un plano, como el que se protocoliza. Pero, para ello, es preciso que, entre la escritura y el plano, se consiga una claridad de la que, en el presente caso, carecen, pues ni el plano es claro, ni resultan del mismo las fincas sobre las que se efectúa la segregación. 2.- Por lo que se refiere al pacto por el que los concedentes se obligan a llevar a cabo las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones, tal pacto se configura con carácter meramente obligacional, y, en consecuencia, no puede tener acceso al Registro. Lo mismo ocurre con el pacto sobre quién sufragará los gastos de tales operaciones. 3.- En cuanto a un derecho de paso que se establece en el escritura, tampoco es inscribible, independientemente de su naturaleza, por su notable imprecisión, pues ni se establece el predio sirviente ni se consignan las mínimas características exigibles para la inscripción de una servidumbre de tal tipo. 4. En cuanto al precio de las fincas en caso de ejercicio del derecho de opción, dice la Registradora que no está perfectamente determinado, alegando el Notario que se establece una determinación alternativa perfectamente posible. Y, si bien esto último es cierto, también lo es que, en el presente caso, la caótica redacción que se deriva de la falta de determinados signos de puntuación exige una aclaración para asegurar que la interpretación realizada es la verdaderamente querida por los interesados. Y dicha aclaración no cabe duda de que podrá realizarla el Notario por sí, por aplicación del artículo 153 del Reglamento Notarial. (JDR) Enlaces: BOE.
**4. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN. SILENCIO POSITIVO EN CANARIAS. COMPUTO DE PLAZOS. R. 28 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 8 de julio de 2003. El recurrente solicita el 5 de Marzo de 2002 del Ayuntamiento de La Oliva (Fuerteventura) la declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación para segregar una parcela que catastralmente es ya finca independiente. El 4 de Junio de 2002 se emite un Decreto de la Alcaldía denegando la solicitud, que se notifica al interesado el día 6 de Junio de 2002. Previamente el solicitante había pedido licencia de segregación de esa misma parcela, que fue desestimada por Decreto expreso de la Alcaldía el día 9 de Marzo de 2002. No consta la fecha de esa petición inicial ni la de notificación de la resolución, aunque parece deducirse que la petición se produjo el día 10 de Diciembre de 2001 ya que la notificación al interesado debía de realizarse, como tarde, el día 10 de Marzo de 2002 para que no operara el silencio positivo en esta petición inicial. La DGRN declara: 1.- El silencio positivo opera no sólo para obtener la licencia de parcelación, sino también para obtener la declaración de innecesariedad de licencia, dada su evidente analogía. 2.- Conforme a la regulación legal del silencio administrativo, el plazo máximo para que éste opere se computa desde la fecha de presentación de la solicitud pertinente. En el mismo plazo debe de estar notificada la Resolución expresa, (no bastando para eludir el silencio positivo que en dicho plazo se adopte la Resolución, pero se notifique una vez cumplido). 3.- Que no cabe el juego del silencio positivo respecto de una petición que ya ha sido desestimada anteriormente de forma expresa. En el caso concreto la DGRN no admite la inscripción por haber sido denegada de forma expresa la solicitud de segregación, sin prejuzgar, porque no se alega, que la notificación de dicha resolución administrativa denegatoria de 9 de Marzo de 2002 se haya producido fuera de plazo y que se haya producido la obtención de la licencia por silencio positivo. (AFS) Enlaces: BOE.
5. OPCIÓN DE COMPRA. R. 29 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 8 de julio de 2003. Idéntica a la de 27 de mayo de 2003 (nº 3). (JDR) Enlaces: BOE.
*6. PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUBSIDIADO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL. CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA SUBSIDIACIÓN. R. 30 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 8 de julio de 2003. Se vende una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y el comprador se subroga en el préstamo hipotecario (que es de los "cualificados", es decir otorgado de acuerdo al convenio entre el Estado y las entidades bancarias). Los otorgantes expresan en la escritura que el préstamo es "subsidiado", es decir que el comprador tiene derecho a obtener una subsidiación de la Administración de parte de los intereses o cuotas mensuales, lo que acreditará posteriormente. El Registrador no inscribe el carácter de subsidiado del préstamo. El interesado recurre esa denegación y aporta el documento administrativo justificativo de la subsidiación. La DGRN desestima el recurso, pues es evidente que dicho documento no se aportó en el momento de la calificación, por tanto la denegación es correcta. Todo ello sin perjuicio de que pueda aportarse posteriormente el documento justificativo y se haga constar en el Registro esa cualidad de subsidiado, si a juicio del registrador se acredita suficientemente. (AFS) Enlaces: BOE.
*7. CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. R. 31 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 8 de julio de 2003. Se vende una finca y parte del precio queda aplazado. Se documenta el pago de dicho precio aplazado mediante varias letras de cambio, que se identifican y garantizan con hipoteca. Finalmente se pagan y se presenta en el Registro de la Propiedad Acta Notarial de exhibición al notario de un certificado de una entidad bancaria que acredita el pago, reseñando las letras pagadas, coincidiendo su numeración con las reseñadas en la escritura de compraventa. Sin embargo, no se exhiben al notario las letras de cambio. El registrador deniega la inscripción por no exhibirse las letras de cambio debidamente inutilizadas, conforme al artículo 156 de la L.H. El recurrente alega que no estamos ante una auténtica hipoteca cambiaria, y que, aunque lo fuera, se cumple lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque, que señala que cuando el portador sea una entidad de crédito, en lugar de la letra original se entregará al librado «un documento acreditativo del pago en que se identifique suficientemente la letra. Este documento tendrá pleno valor liberatorio para el librado frente a cualquier acreedor cambiario...». La DGRN da la razón al registrador pues considera que estamos ante una hipoteca cambiaria, ya que la hipoteca se constituyó en garantía del precio aplazado «a favor del actual tenedor y de los futuros tenedores de las cambiales reseñadas». Frente al segundo argumento, añade que no estamos en el caso del artículo 45, pues en el supuesto contemplado en dicho artículo la entidad que emite el certificado es la portadora o tomadora de la letra, que reclama el pago al librado o aceptante y que, en vez de entregar la letra de cambio original, entrega un certificado suficiente, justificativo del pago. En el presente caso la entidad bancaria que entrega el certificado es la entidad pagadora, no la entidad tenedora de las letras. Por tanto considera la DGRN no aplicable dicho artículo y sí el artículo 156 de la LH que exige la exhibición e inutilización ante Notario de las letras de cambio. Diferente hubiera sido el caso, creo, si el tomador inicial de la letra (se supone que el vendedor) las hubiera endosado a un Banco X (mediante su descuento) y luego el banco X hubiera cobrado a su vencimiento del librado (el comprador). En ese caso el Banco X puede entregar al librado (comprador), o bien las letras originales, o bien el documento justificativo equivalente, que prevé el artículo 45, que sí sería admitido como medio de cancelación de la hipoteca. (AFS) Enlaces: BOE.
9. PODER REVOCADO. DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA PARA CALIFICAR. R. 3 de junio de 2003, DGRN. BOE del 26 de julio de 2003. Es similar a la de 9 de abril de 2003, recogiéndose a continuación su resumen: Se presentan al Registro los siguientes documentos y por este orden cronológico: 1º.- Una escritura de aumento de capital de una sociedad a la que se aportan determinados inmuebles por parte de otra sociedad. Este título es el calificado. 2º.- Una escritura -de fecha anterior- por la que la misma sociedad aportante, por medio de un representante distinto, vendía a otra persona una de las mismas fincas aportadas. 3º.- Una certificación remitida de oficio por el Registro Mercantil, haciendo constar el carácter erróneo de una certificación anterior (que daba como vigente el poder del representante) haciendo constar que estaba revocado. La presentación de este tercer documento se realizó al margen del primero en vez de generar un nuevo asiento independiente. El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por estar revocado el poder en virtud del cual se actuó. El Centro Directivo revoca este punto recurrido de la nota. Los medios que debe tomar en cuenta el Registrador en su calificación (art. 18 LH) son los propios documentos presentados por lo que resulte de ellos y los asientos del Registro. Este aserto ha de reputarse referido a los existentes en el momento de la presentación. Aunque la DG ha dicho reiteradamente que también han de considerarse los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, ello no puede atentar contra el principio de prioridad. En este caso se atentaría, por ser un título contradictorio que de haber merecido un asiento en el Libro Diario, tendría que serlo autónomo y con su fecha, no una mera nota marginal del anterior como se hizo en el caso. Al no poder haber sido tenida en cuenta la certificación, solo queda por enjuiciar si la representación de la aportante ha quedado o no debidamente acreditada: El representante exhibió al Notario un documento auténtico (como es un documento notarial extranjero, debidamente legalizado y traducido) por cuya virtud se formaliza a su favor por apoderado debidamente autorizado sustitución de facultades suficientes. Dicho título representativo no está inscrito, pese a su obligatoriedad, al tratarse de la sustitución global de todas las facultades del sustituyente derivadas de un poder general previamente inscrito, pero ello no es necesariamente requisito previo que condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estima la DG que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia, sin que el sustituto tenga además que presentar el título correspondiente al poder sustituido. Si hubo una revocación previa del poder sustituido que debiera privar de eficacia correlativa al resultante de la sustitución, esa revocación no presupone necesariamente que deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (artículo 1738 de nuestro Código civil). Esta misma presunción de buena fe debe mantenerse notarialmente y en la calificación registral, sin perjuicio de lo que en su caso valoren los Tribunales. (JFME) Enlaces: BOE.
10. PROHIBICIÓN DE DISPONER EN LICENCIA. R. 17 de junio de 2003, DGRN. BOE del 26 de julio de 2003. La Registradora deniega la inscripción de una compraventa en la que el titular registral vende una parcela a un tercero, porque en una licencia de división de terrenos previa consta que dos de los 4 lotes resultantes están calificados de espacios libres y que conforme al Plan General de Ordenación Urbanística vigente, el propietario deberá ceder obligatoria y gratuitamente los terrenos destinados a espacios libres. Tales circunstancias se hicieron constar en la descripción de la finca. En el apartado de cargas de la escritura aparece el compromiso de cesión de los terrenos. La DG revoca el defecto al no poderse deducir de lo transcrito una prohibición de disponer del terreno que cierre el Registro si no lo es a favor del Ayuntamiento. En nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el acta de inscripción del asiento para ser eficaces frente a terceros. La solución sería la misma, aun cuando se entendiera tema ahora no debatido que la efectiva división del terreno originario significa la aceptación por su propietario, como compromiso urbanístico inscribible y, por tanto, eficaz contra terceros, del deber de cesión de los lotes calificados de espacio libre. La subrogación del adquirente del bien en ese compromiso de cesión inscrito, en aplicación del art. 21.1 de la Ley del Suelo, es suficiente garantía del respeto a la legalidad urbanística y puede ser exigido por el Ayuntamiento. (JFME) Enlaces: BOE.
*12. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN, ARRASTRE DE CARGAS. R. 4 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. Caso planteado: si en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en caso de desafectación de la vivienda-portería que pasa a constituir finca independiente, ésta ha de quedar gravada o no con las cargas que recaían sobre los elementos privativos del mismo edificio. La Dirección General así lo entiende, dando la razón al Registrador, ya que es principio básico de nuestro sistema que la hipoteca no afecta a la facultad de disponer sobre la finca hipotecada, ni a la de dividirla, para lo que el propietario no necesita el consentimiento del el acreedor. Pero en el caso de división hay modificación del objeto, creándose un objeto nuevo por reducción de otro anterior, y al objeto nuevo se traspasa en bloque por subrogación real legal y necesaria, todo el estatuto del derecho anterior, por lo que, si no consienten los titulares de otros derechos sobre la finca que se divide, la división no les afecta. (artículos 1257 y 405 CC y 123 de la L. H.) La pretensión de inscribir el nuevo elemento a favor de la adquirente libre de cargas, supone la cancelación parcial de las hipotecas con embargos preexistentes, lo que, obviamente, no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de sus titulares. (MN) Enlaces: BOE.
13. HIPOTECA EN GARANTÍA DE AFIANZAMIENTO, LA OBLIGACIÓN SUBYACENTE NO ES OBJETO DE INSCRIPCIÓN. R. 6 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. Caso planteado: en una escritura de hipoteca comparecen la sociedad titular de una finca como hipotecante no deudor, otra sociedad de garantía recíproca, y la entidad acreedora. La escritura tiene por objeto la constitución de una hipoteca por la entidad titular de la finca, para garantizar los pagos que la sociedad de garantía recíproca tenga que efectuar como fiadora en una póliza de crédito suscrita por una tercera sociedad y una entidad bancaria. Los defectos señalados por el Registrador que son objeto de recurso, se refieren a que no se acredita la suficiencia del poder alegado por los representantes de las entidades que suscriben la póliza de préstamo. Entiende la Dirección General que los defectos que se refieren a la acreditación de las personas que intervienen en nombre de las entidades que suscriben las pólizas de préstamo y afianzamiento, no pueden ser mantenido, ya que en la escritura comparecen los representantes de la entidad hipotecante y de la entidad deudora, sin que haya que entrar a calificar los documentos subyacentes que se refieren a la obligación futura que se quiere garantizar, ya que, no son objeto de inscripción. Enlaces: BOE.
*14. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES: CANCELACIÓN. R. 9 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. Caso planteado: en una escritura de cancelación de hipoteca comparece el propietario actual de determinadas fincas que exhibe al Notario dos obligaciones hipotecarias al portador, afirmando el Notario que coinciden con las reseñadas en la escritura de constitución de hipoteca y que quedan inutilizadas, por lo que se solicita la cancelación de la hipoteca. El Registrador suspende la cancelación por no acompañarse los ejemplares destinados a la circulación y sus cupones de obligaciones al portador. La Dirección General, estima el recurso ya que, según los artículos 79.2 y 80.2 de la L. H., podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total o parcial de las inscripciones cuando se extinga por completo o se reduzca el derecho inscrito, siendo necesario para ello presentar en el Registro los títulos que acrediten la extinción de tal derecho. Tratándose de títulos al portador, la incorporación del derecho al documento, unida a la legitimación que la posesión de éste brinda para el ejercicio de aquél, implican que la destrucción o inutilización del título acarree la extinción del derecho incorporado, por lo que, si el Notario afirma haber inutilizado los títulos, se refiere a los destinados al tráfico y no a las matrices, por lo que se dan los presupuestos legales para cancelación de la hipoteca (articulo 176 L.H.) (MN) Enlaces: BOE.
15. APORTACIÓN A GANANCIALES: CAUSA. R.12 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. Caso planteado: se presenta en el Registro una escritura de obra nueva en la que los cónyuges declaran, sobre una finca privativa del marido, haber construido una edificación, con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensada con una mayor aportación privativa de la esposa en el dinero invertido en la construcción y igual al valor del solar, de modo que cada uno de los cónyuges resulte tener el mismo interés económico en el edificio resultante y en el suelo, por lo que solicitan la inscripción correspondiente con carácter ganancial. El Registrador suspende la inscripción por no haber negocio traslativo causal que convierta la edificación levantada sobre suelo privativo en ganancial, ya que entiende que la simple aportación proporcional al coste de la edificación no confiere por sí, a ésta, un carácter distinto al que tiene el solar. Sin embargo, La Dirección General, estima el recurso ya que entiende que, en la escritura presentada, además de la declaración de obra nueva, se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso que, aunque no esté expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en él contenido. (MN) Enlaces: BOE.
16. BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN: INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS EN INVENTARIO. R. 13 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. Un bien se halla inscrito con carácter privativo a favor de un cónyuge por mera confesión de tal privatividad por parte del otro cónyuge. Se trata ahora de inscribir el bien a favor de la heredera del titular registral. El Registrador y la DG estiman que, una vez fallecido el confesante, es precisa la intervención de los legitimarios del mismo o acreditar su inexistencia. Tal criterio se basa en que la confesión de privatividad tan sólo destruye la presunción de ganancialidad entre cónyuges, pero no afecta a terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios. Así pues, para liquidar la sociedad de gananciales disuelta, la confección del inventario precisa de la intervención de los legitimarios para dejar a salvo sus posibles derechos. Nota: No se dice cómo se puede acreditar la existencia o no de más legitimarios. Desde luego, puede ser a través de acta de notoriedad (como lo prevé expresamente la DG para el caso en que haya de acreditarse el fallecimiento de hijos sin descendencia), pero es razonable entender que también valdría una dicción clara al respecto en el último testamento del confesante, porque este mismo nivel de seguridad se acepta en la documentación de cualquier herencia a la hora de determinar los legitimarios. Queda sin tratar, de todos modos, una de las cuestiones planteadas por el Notario: la de si es aplicable la normativa actual (1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario) a las confesiones anteriores a su entrada en vigor. (JFME) Enlaces: BOE.
**17. ADMINISTRADOR JUDICIAL. R. 14 de junio de 2003, DGRN. BOE del 29 de julio de 2003. En un procedimiento de incapacitación y, como medida cautelar una persona (la hija) es nombrada administradora judicial de un presunto incapaz (su padre). En el ejercicio de su cargo otorga escritura de manifestación de la herencia de su hermano fallecido sin descendientes, aceptándola en nombre de su padre y adjudicándole los bienes correspondientes. Con posterioridad es nombrada tutora. Consideran la Registradora y la DG que la administradora judicial carece de facultades para aceptar herencias. En este caso la ha aceptado, y, al no decirse nada más, interpreta la DG que lo ha sido pura y simplemente, es decir, excediéndose incluso de las facultades propias del tutor que precisa para ello de autorización judicial. Solución: se precisa aprobación judicial que ratifique lo otorgado en la escritura. Nota: De todos modos, la solución podría haber sido distinta de haberse aceptado a beneficio de inventario, porque, como arguye el Notario el nombramiento de administradora judicial se hizo «con facultades para todas las gestiones relativas a la declaración de herederos y las que fueran precisas respecto al fallecimiento del hijo del demandado... del que presumiblemente el demandado es heredero». (JFME)
19. IGUALDAD DE RANGO. R. 10 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. La cuestión debatida era en un principio si se puede inscribir un préstamo hipotecario en el que el dueño de una finca anteriormente hipotecada constituye una nueva hipoteca y pretende la igualdad de rango con la anterior, sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Resulta para todos evidente que el rango es un derecho del acreedor hipotecario que no puede ser alterado sin su consentimiento (241 RH) pero el hecho es que finalmente se acompaña diligencia a la escritura con dicho consentimiento del Banco antes de la Resolución con lo que se acaba el problema. (EFQ) No hubiera sido necesaria para la DG tal ratificación, porque, aunque la igualdad de rango resulta de una declaración del hipotecante, la firma de la escritura por parte del representante del acreedor implica su anuencia a todo el contenido de la misma. Enlaces: BOE.
20. HIPOTECA: DURACIÓN OPCIONAL. R. 11 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. En este caso se debate la posible validez de una cláusula que en un préstamo a treinta años se establece y que otorga al hipotecante y prestatario el derecho a optar por mantener el importe de las cuotas a pesar de la variabilidad del tipo de interés, variando entonces el plazo y en su caso prorrogándolo, o bien mantener el plazo y modificar el importe de las cuotas. Nada de esto llama la atención, pero es que la cláusula añade que el plazo máximo tras la prórroga no puede superar treinta años, que era el plazo inicial del préstamo, lo que parece contradictorio a juicio de la Registradora, que no tiene en cuenta que cabe sin embargo que por razón de amortizaciones parciales puede ser que el plazo se hubiera previamente reducido, como hace notar la DGRN. (EFQ) Enlaces: BOE.
***21. HA DE JUSTIFICARSE DISMINUCIÓN DE CABIDA. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON EXCESO DE ADJUDICACIÓN. R. 16 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. Se presenta en el Registro escritura de disolución de comunidad otorgada por un padre y sus cuatro hijos, en la que se adjudica a cada hijo previa división con licencia del terreno en cuatro parcelas, una de éstas, obligándose los mismos a abonar el exceso de adjudicación al padre en metálico. El Registrador advierte falta de causa en dichos excesos de adjudicación y posible simulación. La DGRN no entra en la discusión planteada entre el Notario y la Registradora sobre si la simulación puede o no calificarla el Registrador, porque entiende que no existe simulación alguna. Confirma que no hay falta de causa, no por el 1274 CC, lo que habría sido realmente de analizar, sino porque el 406CC y el 1062CC permiten y justifican por sí este tipo de operaciones. (EFQ) La Registradora puso también como defecto la existencia de una disminución de cabida no justificada. La Dirección General confirma dicho defecto conforme a la tendencia de las últimas modificaciones legislativas, concretamente la Ley 13/96, del Catastro. La disminución de la cabida debe ser justificada porque sino, se corre el peligro de la desinmatriculación, puede ayudar a bendecir transmisiones sin las debidas garantías a colindantes y puede ser vehículo de un fraude urbanístico y fiscal. Enlaces: BOE.
22. DERECHOS DEL CÓNYUGE VIUDO. R. 18 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. Se plantean en el presente recurso fundamentalmente dos cuestiones: A) La primera, de derecho interregional o internacional, similar a la resuelta en R. 11 de marzo de 2003 y que ahora se reitera: cuál es la ley que ha de regir los derechos del cónyuge viudo cuando el causante, fallecido con posterioridad al 15 de octubre de 1990 (fecha de entrada en vigor de la reforma del artículo 9.8 C.c.), tenía la vecindad civil catalana en el momento del fallecimiento, pero el régimen económico matrimonial era el de la sociedad de gananciales, es decir, si le corresponde únicamente un tercio en usufructo de los bienes de la herencia o por el contrario el usufructo universal, teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 9.8 del CC "los derechos que por ministerio de la ley se atribuyan al cónyuge supérstite se regirán por la misma ley que regula los efectos del matrimonio,". La Dirección General entiende que en la interpretación del art. 9.8 del CC, caben dos posiciones: considerar que los efectos del matrimonio incluyen el régimen económico matrimonial establecido al iniciarse la relación matrimonial, o que, como en el Derecho español el régimen es mutable, el legislador se refiere exclusivamente a los derechos ligados al matrimonio, de carácter familiar, que puedan integrarse en la sucesión, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial que rija las relaciones patrimoniales entre los esposos. Tras plantear los complejos argumentos a favor de una u otra opción, se inclina por la segunda ya que, "siendo esencial a la seguridad jurídica la uniformización de las soluciones a adoptar en las relaciones jurídicas complejas sucesorias, cuando intervienen en las mismas elementos personales que se rigen por diversas leyes, debe regir el principio de unidad en la ley sucesoria, en la globalidad de sus relaciones, cualesquiera que sea la singularidad de los elementos personales que la integren y sin más excepciones que las derivadas de la concurrencia de otros estatutos preferentes, por lo que los derechos del cónyuge se regirán por la ley sucesoria del causante. Ha de ser interpretada la remisión a la ley que rige los efectos del matrimonio, exclusivamente a los ligados a los efectos personales o estatuto primario patrimonial. Fallecido que sea uno de los esposos, para establecer los derechos en la sucesión del supérstite, se deberá calificar su ley personal común sobrevenida. B) La segunda cuestión es relativa a la existencia o no de conflicto de intereses regulado por el artículo 331,2 del Código de sucesiones de Cataluña, al intervenir la viuda por sí y en representación de un hijo menor de edad. El Centro Directivo se abstiene de valorar si es necesaria o no la intervención de defensor judicial al aplicarse un precepto de derecho foral catalán. (JFME) Enlaces: BOE.
25. CONTADOR PARTIDOR ADJUDICA BIEN INDIVISIBLE. R. 21 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. El testador legó a tres de sus hijos lo que por legítima estricta les corresponda y nombró heredera universal a una cuarta hija. Designó albacea-contador partidor, con facultades para entrega de legados y pago de las legítimas en metálico. En escritura de partición de herencia, en la que también compareció la heredera representada, el contador-partidor paga con metálico procedente de la herencia las legítimas, y adjudica la vivienda -único inmueble del haber, que se valora en 7.700.000 pesetas- a la hija designada heredera. El Registrador exige la conformidad de los legatarios con la adjudicación de la finca en la forma y con la valoración que resulta de la misma, renunciando al derecho establecido en el art. 1.062, párrafo segundo, del Código Civil, es decir, a pedir que la finca sea vendida mediante pública subasta, aduciendo que la tasación para subasta que consta en el Registro, establecida por el causante en 1998, asciende a 11.224.850 pesetas. La DG revoca la nota porque la partición de herencia hecha por el contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones, que en el presente caso se respetan, por ser el inmueble adjudicado de carácter indivisible, sin que el Registrador pueda inmiscuirse en la valoración dada a los bienes integrantes del caudal relicto, y sin perjuicio de su impugnación por los interesados. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 107 (BOE DE AGOSTO-2003)
1. DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA CALIFICACIÓN. R. 19 de julio de 2003, DGRN. BOE del 14 de agosto de 2003. Consta presentada escritura de aumento de capital de una sociedad limitada unipersonal a la que se aportan determinados inmuebles por una sociedad. Posteriormente se presenta otra escritura de fecha anterior, por la que la misma sociedad por medio de un representante distinto vendía a favor de otro sujeto una de las mismas fincas aportadas en la escritura primeramente presentada. Después se recibe en el Registro de la Propiedad (y así se asienta con tal fecha en el Libro Diario) certificación remitida de oficio por el Registro Mercantil, haciendo constar el carácter erróneo de la certificación emitida anteriormente al referir como vigentes los poderes utilizados en la primera escritura presentada, y que, en realidad, habían quedado revocados. El Registrador de la Propiedad deniega entonces la inscripción por el defecto de estar revocado el poder en virtud del cual se actuó. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelándose a esta Dirección General. La DG estima el recurso, aplicando su reiterada doctrina de que «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida el de prioridad» . En este sentido, aunque «los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí», como dispone el actual artículo 222.8 de la Ley Hipotecaria, redactado por la Ley 24/2001, de 31 de diciembre, y la tendencia de la actual legislación sea la de procurar una cada vez más intensa coordinación incluso por vía telemática entre los distintos Registros, tales actuaciones en ningún caso podrán albergar modos o prácticas que atenten contra el superior principio de la prioridad registral. Cabe concluir, por todo ello, que la certificación remitida de oficio por el Registrador Mercantil y asentada en el Libro Diario mediante nota marginal, como documento incompatible con el título objeto de otro asiento antecedente del Diario, supone un nuevo asiento de fecha posterior, que no puede ser así tomado en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado. (JDR) Enlaces: BOE.
*3. AGRUPACIÓN DE FINCA SIN INMATRICULAR. R. 26 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Se presenta en el Registro escritura de agrupación de tres fincas, una de las cuales no se halla inscrita. Al efecto de la inmatriculación de esta última se presentan las escrituras de adquisición por el agrupante y por su transmitente. Acompañándose la certificación catastral de la agrupada, el Registrador suspende la inscripción de la finca no inscrita y de la agrupada por no referirse la certificación catastral a la finca no inmatriculada, sino a la agrupada. El Notario recurre y la DG estima el recurso, diciendo que una interpretación teológica del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que exige en toda inmatriculación que la certificación catastral sea coincidente con la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, ha de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. (JDR) Enlaces: BOE.
**4. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. R. 27 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Una finca se encuentra inscrita en el Registro a favor de unos esposos para su sociedad de gananciales, por haberla adquirido el esposo sin haber hecho ninguna afirmación sobre el carácter del dinero pagado. Fallecida la esposa, el marido, actuando en su propio nombre y en el de los hijos comunes, que son los únicos legitimarios de ambos, en virtud de poder, que es suficiente, y en el que se le autoriza aunque exista autocontratación o contraposición de intereses, hacen constar que el dinero que se invirtió en la compra era privativo del marido. La Registradora suspende la constancia registral de la misma «dado que la confesión de privatividad sólo puede ser realizada por el consorte (fallecido) o resultar de la partición hereditaria. La DGRN revoca la calificación, afirmando que la confesión puede hacerse en cualquier momento, y no es un acto personalismo, por lo que, fallecido un cónyuge, la posibilidad de confesar se transmite a sus herederos, sin que exista precepto legal alguno que imponga que se haga dentro de una partición hereditaria. (JDR) Enlaces: BOE.
***6. DONACIÓN. CONOCIMIENTO POR EL DONANTE DE LA ACEPTACIÓN DEL DONATARIO. R. 1 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Se deniega la inscripción de una donación, aceptada por el donatario, pero en la que falta el conocimiento por el donante de la aceptación del donatario. El registrador entiende que la donación carece de validez al haber fallecido ya el donante sin haber tenido conocimiento de la aceptación. La DGRN estima el recurso y ordena la inscripción al adscribirse a la opinión doctrinal que considera que la donación se ha perfeccionado, (art 629 CC) por la aceptación y es por tanto inscribible, sin perjuicio de que pueda ser revocada por el donante (no por sus herederos) mientras el donante no conozca la aceptación hecha por el donatario, momento en que deviene irrevocable. No obstante, la aceptación por el donatario tiene que hacerse en vida del donante para que se perfeccione el contrato. (AFS) Enlaces: BOE.
***7. OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL DE LA EDIFICACIÓN. SOCIEDAD AUTOPROMOTORA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR. R. 9 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Una sociedad, como autopromotor individual, construye una vivienda unifamiliar, cuya obra nueva se declara sin aportar el seguro decenal. La registradora de la propiedad entiende que una persona jurídica nunca puede destinar la vivienda unifamiliar a uso propio. Sobreentiende, por ello que cuando la ley que excepciona el seguro hace referencia a autopromotor individual lo equipara a autopromotor persona física. La DGRN estima el recurso al entender que también las personas jurídicas pueden ser autopromotores individuales, ya que la consideración puramente administrativa de vivienda unifamiliar no puede limitar su dominio al no provenir la limitación de una ley. Valora también la finalidad de la ley de proteger a los adquirentes de viviendas. Después de sentar el anterior principio, (que habrá que entender con cautela) la DGRN estima el recurso en el presente caso. Se supone que hay circunstancias particulares que así lo justifican. (AFS) Notas: la escritura es anterior a la reforma dispuesta en la Ley 53/2002, siendo posterior a ella la presentación en el Registro. Entiende la DG que el otorgamiento del seguro decenal, al tratarse de un requisito añadido exigido para la inscripción, si en el momento de la misma tal requisito no fuere necesario, no hay razón para exigirlo. La registradora alegó que no se hace referencia al uso propio en la escritura, su incompatibilidad con una persona jurídica y que tal declaración corresponde al promotor y no al notario. Nada dice la DG al respecto. Enlaces: BOE.
9. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. DISPOSICIÓN EN CASO DE NECESIDAD. R. 11 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. En el presente caso el testador instituye a su esposa heredera, aunque la sustituye por sus sobrinos en aquellos bienes que heredados por la misma no haya tenido que disponer a título oneroso durante su vida . Posteriormente la heredera vende uno de esos bienes y la registradora entiende que sólo puede disponer en caso de necesidad, y además que tiene que justificar la necesidad, por lo que deniega la inscripción. La DGRN estima el recurso y ordena la inscripción, pues primero no entiende que exista ninguna limitación en la cláusula, pero además, aunque la hubiera, es constante la jurisprudencia en el sentido de entender que la necesidad debe ser apreciada por el heredero (salvo dolo o abuso de derecho) y en todo caso escapa a la calificación del registrador. (AFS) Enlaces: BOE.
10. EXCESO DE CABIDA. R. 12 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Se pretende inscribir un exceso de cabida de 2890 m2 sobre una finca de 6835 m2 según el registro (que a su vez es resto de una finca previamente agrupada que fue objeto de dos segregaciones). La DGRN rechaza la inscripción del exceso por la desproporción, no sin antes recordar que la inscripción del exceso de cabida no es sino la rectificación de una superficie dentro de unos mismos linderos, pues en otro caso habría que inmatricular el terreno no inscrito. En este caso existen suficientes dudas sobre la finca, que justifican la no inscripción. (AFS) Enlaces: BOE.
11. RECURSO GUBERNATIVO: NO ES CAUCE PARA CANCELAR ASIENTOS. R. 14 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Caso planteado: se solicita certificación de dominio y cargas de una finca registral sobre la que recaía una hipoteca unilateral, ya cancelada, con expresión de su vigencia y subsistencia, aceptando en el mismo escrito la hipoteca unilateral. La Registradora no accede por hallarse la hipoteca cancelada. El interesado recurre la cancelación, que a su juicio, se practicó indebidamente. La DGRN desestima el recurso, ya que es reiterada la doctrina de que el recurso gubernativo no es un instrumento para lograr la cancelación de un asiento que se estime indebidamente practicado. (MN) Enlaces: BOE.
12. ELEVACIÓN A PUBLICO: LA REPRESENTACIÓN DEL INCAPAZ CORRESPONDE AL TUTOR. R. 15 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Caso planteado: si es posible inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado teniendo en cuenta que: a) el vendedor ha sido incapacitado con posterioridad a la fecha del documento privado; b) está representado por una guardadora y administradora nombrada provisionalmente en los trámites de la incapacitación; c) antes del otorgamiento de la escritura se nombra un tutor al incapaz, persona distinta al de su representante en la escritura; b) dicho nombramiento se presenta en el Registro con posterioridad a la escritura, pero antes de la calificación. El Registrador suspende su inscripción porque en la escritura no interviene el legítimo representante del vendedor incapacitado. La DGRN desestima el recurso, pues, desde el punto de vista del Registro, la fecha que ha de tenerse en cuenta, en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende, es la del documento público. En esa fecha, el vendedor ya había sido incapacitado, y, por tanto, no puede acceder al Registro un acto traslativo del dominio otorgado por quien tiene exclusivas facultades de administración. (MN) Enlaces: BOE.
*15. SUSPENSIÓN DE PAGOS, ENAJENACIÓN DE BIENES DEL SUSPENSO. R. 18 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003. Caso planteado: si son inscribibles determinadas ventas de inmuebles efectuadas por una sociedad que se encuentra en Suspensión de Pagos, teniendo en cuenta que el convenio judicialmente aprobado faculta a dicha sociedad para realizar actos de disposición de todos sus bienes. El Registrador suspende la inscripción por no constar anotado en el Registro de la Propiedad ni en el Registro Mercantil el convenio, y no haberse acreditado suficientemente la vigencia del mismo. La Dirección General, estima el recurso, ya que el Registrador en su función calificadora, sólo puede tener en consideración lo que resulte de las escrituras calificadas y de los asientos del Registro; que la constancia del convenio en los citados Registros carece de efectos constitutivos y su omisión no puede implicar un cierre registral a los actos de disposición que se ajusten a dicho convenio; además en el presente caso el convenio aprobado judicialmente consta relacionado la escritura calificada y además presentado en el Registro testimonio del auto aprobatorio de dicho convenio. (MN) Enlaces: BOE.
16. SEGREGACIÓN DE LOCALES. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. R. 21 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003. Una sociedad segrega de determinados locales de su propiedad, pertenecientes a un edificio en régimen de propiedad horizontal, nuevos locales y pisos. A la escritura se incorpora un Acta de la Junta General en la que «Se acuerda por unanimidad que para conceder el permiso de obras han de realizarse, por parte de los futuros compradores» determinadas obras. «Así mismo se acuerda que los gastos de comunidad de los pisos a construir serán idénticos al resto de las viviendas.» El Registrador y la DG estiman que dicha acta es demasiado vaga (no describiéndose las operaciones de segregación que se llevarán a cabo un año después), que no contiene sino un permiso de obras y condicionado, que no está identificado su firmante y que no consta la notificación a los propietarios ausentes. En definitiva, será preciso nuevo acuerdo de Junta General. El recurrente es una entidad de crédito que concedió un préstamo garantizado con uno de los locales. La DG estima que está legitimada para recurrir al ser la legitimación para interponer el recurso bastante amplia en nuestro Derecho y tener dicha entidad interés conocido en asegurar los efectos de la inscripción. (JFME) Enlaces: BOE.
19. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO. SUSTITUCIÓN. R. 26 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003. En un testamento se lega determinadas fincas a una persona quien «las usufructuará reservándolas íntegras para sus hijos legítimos si los tuviere Los hijos de la legataria los reservarán también íntegramente para los suyos Por tanto ni la legataria ni sus hijos podrán enajenar por ningún título ínter vivos ni tampoco gravar las indicadas fincas y en el caso de que la legataria o sus hijos fallecieran sin sucesión legítima recaerán las citadas fincas, casas, dehesas y tierras en el Patronato, mi heredero, pero si existiese algún descendiente legítimo de la legataria en segundo grado, éstos adquirirán todo en pleno dominio y podrán disponer libremente de todas las fincas.». Ahora, mediante una escritura, la hija y heredera única de la legataria renuncia pura y simplemente a cuantos derechos pudieran corresponderle eventualmente en la herencia de la testadora, solicitándose la inscripción de las fincas a favor de la fundación heredera. La figura contemplada es el llamado «pseudousufructo testamentario», que no es sino una sustitución fideicomisaria. En esta institución la renuncia de un fiduciario no extingue la sustitución, razón por la cual no pueden inscribirse las fincas legadas a favor de la Fundación heredera. Ello sólo será posible cuando, producido el fallecimiento de la renunciante, se determine la inexistencia de descendientes de la misma, de conformidad con lo dispuesto por la testadora».(JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 108 (BOE DE SEPTIEMBRE-2003)
1. BIEN INSCRITO COMO GANANCIAL: CAMBIO. R. 22 de junio de 2003, DGRN. BOE del 22 de septiembre de 2003. En 1966 unos cónyuges comparecen ante Notario, protocolizándose mediante acta un convenio suscrito por ambos el mismo día en el que, después de afirmar que están separados de hecho, se «conceden» ambos «la más amplia separación ». En documento aparte el marido confiere poder a la esposa y le concede licencia marital con facultades amplísimas. Dos meses después, la esposa, alegando la licencia anteriormente expresada, compró una vivienda de protección oficial. El piso se inscribió a favor de la compradora y su cónyuge «para su sociedad conyugal». Dicha señora falleció bajo testamento abierto en el que, tras desheredar a su marido y afirmar que carece de legitimarios, nombró heredera universal a una sobrina. El Registrador suspendió la escritura de manifestación de herencia otorgada por la heredera única en la que se adjudicaba la finca objeto del recurso por ser necesaria la previa rectificación del Registro, para lo cual entiende que es preciso consentimiento del esposo o resolución judicial. A dicha escritura, como documentos unidos, se incorporaron copias de todos los documentos anteriores, así como del testamento y certificación de defunción. El Centro Directivo primero da argumentos a favor del recurrente como la existencia de jurisprudencia que ya entonces reconocía determinados efectos a la separación de hecho o como el de que resulta excesivo dar al cambio de calificación de los bienes la cualidad de rectificación del Registro, puesto que la determinación del carácter de los bienes que figura en el Registro es una cualidad que no es fija, sino cambiante, en función de que se acredite con posterioridad a la inscripción, mediante la prueba que en su día no se realizó, el carácter privativo de un bien. Sin embargo mantiene calificación con dos argumentos fundamentales: 1º.- En 1966, la alteración pactada del régimen económico durante el matrimonio estaba prohibida y no podemos interpretar el pacto con arreglo a baremos distintos a los vigentes en su momento. 2º.- En ningún momento del pacto se dice que los bienes con que la esposa opere deban considerarse privativos, por lo que no se rompe la presunción de ganancialidad, vigente en el momento del pacto y en la actualidad. El Registrador por su parte se basó en el principio de tracto sucesivo y en la presunción de exactitud, derivada del principio de legitimación. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 109 (BOE DE OCTUBRE-2003)
D**1. HIPOTECA FLOTANTE. R. 12 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 10 de octubre. Las hipotecas flotantes suelen tener como finalidad garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que haya o pudiera llegar a haber entre acreedor y deudor La DG marca algunas de las características de estas hipotecas que las hacen rechazables, aunque se traten de disimular empleando la técnica de la apertura de crédito en cuenta corriente: - Indeterminación de las obligaciones garantizadas, al menos respecto de las futuras. En el caso del recurso, las obligaciones presentes están determinadas, no así las renovaciones futuras. Sugiere la DG que, si fuera este el único problema, se podría inscribir parcialmente recogiendo sólo como partidas las presentes. - Pacto por el que las obligaciones garantizadas no pierden su identidad. No se da este obstáculo en el caso al preverse el efecto novatorio. - Depender exclusivamente de la voluntad del acreedor qué obligaciones quedan finalmente cubiertas por la garantía y qué obligaciones no y el momento de asentarlas en la cuenta. Este es el motivo fundamental por el que no se inscribe la hipoteca, considerándose que atenta contra el artículo 1256 del Código Civil y el principio «pars conditio creditorum» (art. 1925 del Código Civil). La Registradora no incluyó directamente este defecto en su nota, pero la Dirección General pudo aplicarlo por la remisión que la nota hace a la doctrina del Centro Directivo en materia de hipotecas flotantes. (JFME) Enlaces: BOE.
11. EXTINCIÓN DE USUFRUCTO. R. 16 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Supuesto: una viuda y dos hijas parten la herencia del difunto esposo y padre de las mismas. Se adjudican una finca en pleno dominio, cuya nuda propiedad habían adquirido el causante y su esposa reservándose el vendedor el usufructo, hoy extinguido por el fallecimiento del mismo, produciéndose la consolidación del usufructo con la nuda propiedad. El Registrador exige, que se aporte el certificado de defunción del usufructuario (el que transmitió al causante y esposa), que los interesados soliciten expresamente dicha consolidación (principio de rogación) y que ésta se liquide. La Dirección General estima parcialmente el recurso: 1º.- Considera que el principio de rogación se ha cumplido ya que éste se infiere de los términos de la escritura, esto es, de la propia adjudicación. 2º.- Se ha de aportar el certificado de defunción del usufructuario ya que es el titulo de extinción del usufructo. 3º.- En cuanto a la liquidación de dicha consolidación, no es suficiente la presentación de la autoliquidación del impuesto de sucesiones, ya que puede no ser competente la misma Oficina y el régimen y naturaleza de ambas liquidaciones es diferente. Estima no obstante que hasta que estos requisitos sean cumplidos, presentación del certificado de defunción y liquidación de la extinción del usufructo, se puede inscribir la adjudicación de la nuda propiedad. (IES) Enlaces: BOE. D**12. ¿LA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO IMPLICA LA VULGAR TÁCITA? R. 17 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Supuesto: una persona instituye heredera a su esposa, facultándole para disponer de los bienes por actos intervivos tanto a titulo oneroso como gratuito y en el residuo si algo queda instituía herederos fideicomisarios a dos sobrinos. La esposa-heredera premuere al testador. La cuestión que se plantea es la siguiente: ¿Se abre la sucesión intestada? O ¿la sustitución fideicomisaria de residuo implica la vulgar tácita? En la escritura objeto de recurso comparecían los herederos fideicomisarios solamente y se adjudicaban la herencia. El Registrador exige la comparecencia de los herederos abintestato del testador El Registrador basa sus argumentos en que la doctrina del Tribunal Supremo es reiterada en el sentido que la sustitución fideicomisaria de residuo NO implica la vulgar tácita a favor de los fideicomisarios de residuo y en el propio procedimiento registral (Artículo 18). Antes de entrar en las conclusiones a las que llega la Dirección General, creo conveniente repasar el criterio jurisprudencial y doctrinal sobre el tema. ¿Por qué la Jurisprudencia entiende que la sustitución fideicomisaria de residuo NO implica la vulgar? Porque considera que, por esencia, es una disposición condicional, esto es, que la adquisición del sustituto está subordinada a un hecho futuro e incierto que sería el de que algo quede de la herencia al fallecer el heredero fiduciario; por consiguiente, premuerto el fiduciario al testador no pueden ser considerados los fideicomisarios de residuo como sustitutos vulgares del fiduciario y siguiendo este razonamiento se aplica el artículo 759 y no el 784, esto es, que si el fideicomisario sobrevive al testador pero premuere al fiduciario no tiene un derecho que sea transmisible a sus herederos. ¿Y la doctrina? Se muestra contraria a este razonamiento y argumenta que la sustitución fideicomisaria de residuo es una verdadera sustitución y que sin perjuicio de que una sustitución de residuo pueda estar subordinada a una verdadera condición, en sí misma, no es una disposición condicional, no esta condicionado el llamamiento del sustituto sino sólo el quantum de los bienes que debe percibir. ¿A qué conclusiones llega la Dirección General en este supuesto? Hace un análisis sobre la interpretación del testamento distinguiendo entre integrar el sentido de las disposiciones testamentarias a partir de las propias declaraciones del documento testamentario (labor interpretativa) y completar o adicionar el contexto del testamento con elementos ajenos a la declaración (labor integradora prohibida, dado el carácter personalísimo y formal del testamento) y luego analiza y diferencia lo que es una sustitución fideicomisaria con obligación de conservar (dos llamamientos al mismo objeto, cada uno de los cuales opera como restricción del contenido del otro y el segundo llamamiento tiene todo el contenido y alcance potencial del llamamiento único) y el llamamiento al residuo en el que el primer llamado es un heredero completo en las facultades que adquiere, (puede disponer con más o menos restricciones); y concluye que así como en el primer supuesto, y salvo particularidades del testamento, parece lógico que siendo ineficaz el primer llamamiento se desenvuelva con plenitud el segundo; en el de residuo podría pensarse que el testador consideró al segundo llamado teniendo en cuenta que el primero consumiría y dispondría de bienes y que el residuo sería de escasa importancia proporcional con relación al todo y que de saber que el todo iría al segundo llamado el testador hubiese hecho otra elección. Esto es, en los supuestos de fideicomisos de residuo se habrá de resolver en función de una interpretación específica del supuesto concreto y determinar teniendo en cuenta los límites que el Código Civil impone a la interpretación del testamento según criterios jurisprudenciales, si en el caso concreto se quiso o no por el testador que los llamados al residuo sustituyan a los primeros llamados. En este supuesto la Dirección General considera que sí y estima el recurso basándose fundamentalmente en que el testador denomina HEREDEROS a los fideicomisarios, lo que implica universalidad en el llamamiento. (IES) Enlaces: BOE.
D*15. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA: INTERESES CONTRAPUESTOS. R. 15 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 14 octubre. Se trata de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación legal de sus hijos menores. La DG, interpretando el artículo 163 del Código Civil, estima que no hay que nombrar defensor judicial si se dan las siguientes circunstancias: - La liquidación es total; - todos los bienes inventariados fueron adquiridos por el cónyuge premuerto para su sociedad conyugal; - la totalidad de esos bienes se adjudican pro indiviso al cónyuge supérstite y a los hijos, respetándose estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relicto según la declaración de herederos ab intestato; - no ejercita la viuda ninguna opción de pago de su cuota legal, que se le satisface en usufructo; - no hay declaraciones de obra nueva, segregación o división horizontal; - y se declara expresamente que no existen más bienes. Considera la DG que en la formación de inventario, no tiene por qué existir interés contrapuesto y que, de reclamarse la intervención del defensor judicial, tan sólo debería de ser para presenciar la confección del inventario por parte del cónyuge. Puede haber omisión de bienes o existencia de deudas del cónyuge con la sociedad conyugal, pero la presunción de buena fe y la dificultad en la prueba de hechos negativos, con o sin defensor, permiten sostener la innecesariedad de su intervención. En general, de los hechos hipotéticos no puede deducirse la existencia de oposición de intereses. (JFME) Enlaces: BOE.
***16. PARTICIÓN DE HERENCIA Y DONACIÓN SIMULTÁNEA. CALIFICACIÓN FAVORABLE PREVIA DE UN REGISTRADOR Y VINCULACIÓN PARA OTROS REGISTRADORES POSTERIORES. R. 24 de septiembre de 2003 DGRN. BOE 15 de Octubre de 2003. Se trata de una escritura de partición de herencia y donación otorgada por la viuda y cuatro hijos y un nieto (cinco herederos). El causante dispuso que a cada uno de los 5 herederos se le adjudicara un piso concreto, pero en la masa de la herencia sólo había 4 pisos, y el 5º piso pertenecía a la viuda con carácter privativo, por lo que para cumplir lo dispuesto en el testamento ésta donó proindiviso a los 5 herederos ese piso. Los 5 herederos forman una masa común con los 5 pisos, y adjudican a cada uno de ellos un piso, 4/5 por título de herencia y 1/5 por donación. La viuda se adjudica el usufructo vitalicio. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad número 3 de Granada y en el de Órgiva. Sin embargo en el Registro número 2 de Granada (donde radican 2 viviendas) no se inscribe, pues el Registrador considera: 1º.- Que los bienes adjudicados de su Registro figuran como gananciales, y la causa traslativa de la adjudicación (4/5 por herencia y 1/5 por donación) no se corresponde con la titularidad que publica el Registro. Que los actos jurídicos no están suficientemente individualizados con expresión de su causa traslativa independiente (considera que hay 3 actos diferentes). Que las dos masas de bienes (procedentes de herencia y por donación) no son homogéneas y por ello no puede formarse una masa común, pues considera que no hay nexo causal entre ambas. 2º.- Además considera que no estamos ante una disolución de comunidad, sino ante una permuta de participaciones indivisas, y que al haber un menor (el nieto, representado por su madre) se requiere autorización judicial. La DGRN revoca la calificación y ordena su inscripción sentando el importante principio siguiente: Cuando un primer Registrador ha calificado el documento y lo ha inscrito, los Registradores que califiquen el mismo documento con posterioridad deben de abstenerse de calificar lo ya calificado e inscribir el documento, (principio de Unidad de la Calificación, Artículo 258.5 LH) . Y ello en base al artículo 38 de la LH del que surge la presunción de validez y exactitud de los actos inscritos en el primer registro que obliga a todos. La nota de inscripción consta en la copia de la escritura que se presenta en el Registro número 2. Se exceptúa del principio anterior el supuesto de que del segundo registro surja algún impedimento que fundamente la denegación. Se excepciona también el particular supuesto de las denominaciones sociales y la calificación del Registro Mercantil Central y de los Registros Provinciales, pues sus ámbitos de calificación son diferentes. Este argumento lleva a la DGRN a no considerar siquiera el segundo defecto (el de la permuta), pues ya otros registros han inscrito el mismo acto. Sin embargo, sí entra a calificar el 1º defecto pues el Registrador alega que surge de su Registro. No lo admite tampoco la DGRN, pues considera que estamos ante un negocio complejo, (cuya causa es la voluntad del testador y la de la donación), al que no caben aplicar las reglas de los negocios simples que lo componen, pues la causa compleja absorbe a las simples. No es obstáculo tampoco a la disolución conjunta el distinto origen de ambos condominios, el de herencia y el de donación, que antes bien encuentra su fundamento en el artículo 400 y siguientes del Código Civil. (AFS) Enlaces: BOE.
COMENTARIO: Esta polémica Resolución si bien trata de corregir la situación irregular e injusta para el demandante de servicios registrales derivada de ser discrepante la calificación jurídica emitida por los diversos Registradores intervinientes, sin embargo plantea una serie de cuestiones con consecuencias quizás de mayor gravedad que el perjuicio que se trata de evitar: 1ª.- Si el Registrador que inscribió lo hizo con error manifiesto, ¿ha de perpetuarse dicho error y obligar a cometerlo a los demás? 2ª.- El Registrador es responsable de lo que firma, involucrando en ello su propio patrimonio. ¿Los Registradores obligados a inscribir responderán? ¿El primero que inscribió ha de responder por todos y de todo? 3ª.- ¿No ha de entenderse contrario a los más esenciales principios constitucionales obligar a un funcionario a practicar una actuación que él considera contraria a la normativa vigente y sin que haya sido impuesta por autoridad judicial alguna? 4ª.- Según la exposición de motivos del reciente Real Decreto1039/2003, de 1 de agosto Todos los sistemas registrales atribuyen a los registros la característica de exclusividad territorial en todos los aspectos. De este modo, aseguran la independencia de las decisiones registrales tanto más necesaria cuanto mayores sean los efectos del sistema registral y consiguen proteger los intereses de terceros que no han sido parte en el acto o negocio de carácter privado que incorporan dichos títulos. Esta Resolución ¿no introduce subrepticiamente un sistema de competencia no previsto legalmente de tal modo que pueda buscarse la calificación del Registrador más flexible con posible perjuicio de los terceros en general? ¿El controlado puede elegir al controlador? 5ª.- ¿Cómo articular técnicamente el conocimiento de si ha habido calificaciones por parte de otros Registradores? 6ª.- ¿Se abre la puerta para exigir inscripciones ya denegadas al amparo de que en su momento hubo calificación previa favorable por parte de otro Registrador? (JFME)
17. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE SOLAR PRIVATIVO. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER GANANCIAL. R. de 18 de septiembre de 2003 DGRN. BOE de 16 de Octubre de 2003. Se otorga una escritura de declaración de obra nueva sobre solar privativo de uno de los cónyuges, en la que se señala que los cónyuges han construido la edificación de forma que el cónyuge no titular del solar ha aportado más que el titular, por lo que ambos están compensados en su participación en el valor de la finca y edificación resultante. Por ello los cónyuges, después de declarar la obra nueva, dan a la finca resultante el carácter de ganancial y solicitan su inscripción en el Registro con tal carácter, sin hacer expresamente una aportación a la sociedad conyugal La DGRN ordena la inscripción, pues considera que el negocio documentado, aunque no está expresamente mencionado o nominado, expresa una causa onerosa y tiene aptitud suficiente para el negocio traslativo que se pretende. (AFS) Enlaces: BOE.
*18. ADJUDICACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO AL ACREEDOR POR CONVENIO CON EL DEUDOR. CONFORMIDAD DE ACREEDORES POSTERIORES. R. de 19 de septiembre de 2003 DGRN. BOE de 16 de Octubre de 2003. En el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria del artículo 131 LH, y en virtud de convenio con el deudor hipotecante se adjudica directamente el bien hipotecado al acreedor hipotecario, conforme al artículo 640 de la LEC. El Registrador suspende la cancelación de cargas posteriores pues no consta la conformidad de los acreedores posteriores, conforme al artículo 640.3 LEC. Dos son las cuestiones a considerar: 1ª.- Si la expresión "conformidad" implica un consentimiento expreso del acreedor, o si bien basta la mera notificación y no oposición del acreedor. La DGRN se inclina por exigir un consentimiento expreso, para evitar indefensión del titular del derecho. 2ª .- Si una vez expedida la certificación de cargas, hay que notificar el convenio y obtener la conformidad de los acreedores que accedan al registro con posterioridad, o no. Aunque la DGRN no contesta directamente a esta cuestión, se deduce de la Resolución la contestación positiva, pues además de dar la razón al Registrador (que ya tenía esa opinión), se resalta el interés en el Convenio de los acreedores posteriores y la necesidad de su conformidad, sin diferenciar entre acreedores anteriores y posteriores a la expedición del certificado de cargas. (AFS) Enlaces: BOE.
**19. CONTADOR PARTIDOR: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. RESPETO A LAS LEGÍTIMAS. R. 20 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 16 de octubre. Defecto 1º: Se trata de una escritura de disolución de comunidad y de partición en la que comparecen el albacea contador-partidor y el otro condómino. Constituyen un edificio en régimen de propiedad horizontal, disuelven la comunidad y adjudican sus elementos. Nota de calificación: la disolución de un condominio ordinario sólo puede realizarse por los titulares dominicales y no por el contador-partidor, cargo que tiene sus facultades limitadas a lo estrictamente particional. La DG confirma el criterio, pues la división de la cosa común es una actuación con terceros competencia de quien tiene el poder de disposición sobre los bienes o, en su caso, de quien ostente la representación legal de la herencia, representación que no es inherente al cargo del albacea al que no se le atribuyen mas facultades que las legales, ni al contador designado solo para efectuar la partición de los bienes. Defecto 2º: Al tiempo de otorgar su testamento, la causante tenía tres hijos, legando a uno de ellos, el varón, «una novena parte de todo su patrimonio, en pleno dominio, imputable al tercio de legitima estricta y en pago de cuantos derechos pudiera pretender en la herencia de la testadora»; e instituyendo herederos por partes iguales a sus otras dos hijas. Premurieron a la testadora dos de sus hijos, uno de ellos, el varón que dejo a su vez tres hijos, mientras que la otra hija premuerta lo hizo en estado de soltera y sin descendientes. El contador, atribuye a la estirpe del hijo premuerto bienes valorados por él en sólo 1/9 del valor total del caudal. Nota de calificación: la legítima que corresponde a los tres nietos no es la novena parte del caudal hereditario, como se recoge en el testamento, sino una sexta parte del total caudal al haber premuerto a la testadora su hija Doña María Luz, soltera y sin descendencia, todo ello de acuerdo con el artículo 813 del Código Civil. El Centro Directivo también confirma esta calificación porque la partición de la herencia por el comisario no solo tiene que ajustarse a la voluntad del testador sino también a las superiores disposiciones legales de carácter imperativo, a las que el propio testador quedaba sujeto, como son las relativas al respeto de las legítimas; y ello aun cuando sean circunstancias posteriores al otorgamiento del testamento las que determinen que su contenido resulte parcialmente contrario a esas normas imperativas. No cabe alegar que la partición del comisario debe reputarse valida mientras no sea impugnada (art 1075 C.c.), pues, dicho precepto se produce a propósito del conflicto entre normas dispositivas y normas particionales contenidas en el testamento, tratando también evitar que discrepancias sobre valoraciones impidan la eficacia inmediata de la partición, Pero aquí es el propio contador es el que reconoce un valor asignado inferior al que legalmente corresponde a la estirpe del hijo premuerto. (JFME) Enlaces: BOE.
**20. OBRA NUEVA: LAVADERO NO APARECE EN LICENCIA. R. 22 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 16 de octubre. Nota de calificación: La licencia de Obra que se acompaña no autoriza la construcción de edificación alguna en la cubierta o azotea. La DG revoca la nota porque no aprecia discrepancias relevantes entre la obra autorizada por la licencia otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas, edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión en la licencia de un lavadero en la azotea, En el certificado del arquitecto autor del proyecto se describe la construcción en términos iguales a los de la escritura calificada y se afirma que tal descripción de la obra lo es con arreglo al Proyecto para el que se obtuvo la licencia. Considera la DG cumplidos, en este caso, los requisitos exigidos por el artículo 22 de la Ley 6/1998, para la inscripción de las declaraciones de obra nueva, esto es, otorgamiento. Opinión: Desde un punto de vista práctico parece que la DG no considera como suficientemente relevantes las siguientes discrepancias apuntadas por la Registradora: - La licencia autoriza dos plantas y hay una caja de escalera y lavadero en el tercer nivel. - Se declara una pequeña superficie de más (se supone que la de la caja de escalera y el lavadero).En concreto, ocupan en su conjunto una superficie construida de 15,87 metros cuadrados sobre un total de 193,37. A sensu contrario podría deducirse que sí sería defecto la existencia de discrepancias relevantes entre licencia y descripción en la escritura por mucho que certifique el técnico competente, es decir que el Registrador debe de velar por la congruencia a tres bandas entre descripción en la escritura, certificado técnico y contenido de la licencia. Si las discrepancias son de poca envergadura y el técnico describe conforme a la escritura con expresión de que se adecua a la licencia, procede inscribir. Si las discrepancias son de envergadura, como, por ejemplo, número de alturas, con edificaciones significativas en cada una, o un importante volumen edificatorio diferencial (pudiéndose, tal vez, aplicar por analogía el límite del 5% que recoge el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para las diferencias de descripción, o un porcentaje algo mayor si la cuantía absoluta es pequeña o puede deducirse que se corresponde con lavaderos, terrazas, balcones o, quizás, patios), procede suspender, aunque el técnico certifique la armonía con la licencia. (JFME) Enlaces: BOE.
24. OPCIÓN DE COMPRA. R. 25 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 21 de octubre. Dos cuestiones son objeto de este recurso: la primera de ellas una falta de claridad en cuanto al plazo de ejercicio de la opción: Se habla de cuatro años, la escritura es de 17 de marzo del año 2000 y se dice luego que finaliza el 15 de Febrero de 2004. Y la otra la determinación del precio de la compraventa. En cuanto a la primera cuestión, ante la falta de claridad sobre cuál sea el plazo, comparece el titular del derecho (Optante), ante el Notario aceptando como fecha límite para el ejercicio de su derecho el 15 de Febrero del 2004. La Dirección General estima que es suficiente la comparecencia del optante ya que el titular del derecho, durante el plazo de vigencia del mismo, es libre de ejercitarlo o no y, por consiguiente, esta declaración no sería más que una renuncia por parte del titular (Optante) a ejercitar su derecho en los días que van desde el 15 de febrero hasta el 17 de marzo del 2004. Opinión particular: Es obvio que, siendo el derecho de opción potestativo, solo el optante decide de modo exclusivo si presta su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta, que es vinculante para el concedente, quien no puede retirarla en el plazo aludido y quizá por ello, y admitiendo que sólo el optante decide su ejercicio, por la trascendencia que para el concedente tiene la vinculación del mantenimiento de la promesa creo que, mediando una RENUNCIA del optante a parte del plazo, acortando éste, hubiese sido conveniente poner en conocimiento de la misma al concedente. La segunda cuestión es la siguiente: La Dirección General estima que no sólo el precio no puede quedar al libre arbitrio de una de las partes contratantes, lo cual es obvio, sino que además ambas partes han de tener igual posibilidad de elección o determinación del tercero que ha de fijar el precio, aunque este tercero sea determinable en base a hechos que escapen del absoluto arbitrio de una de las partes (en el presente caso sólo el optante no estando conforme con la valoración final, podía acudir a una segunda determinación del valor de la finca y, al efecto, elegir entre una de las Sociedades inscritas como de Tasación en el Banco de España, siendo el precio la media aritmética entre ambas valoraciones). Así pues, se confirma el defecto. (IES) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 110 (BOE DE NOVIEMBRE-2003)
4. PODER PARA PRÉSTAMO SOLIDARIO E HIPOTECA ÚNICA. R. 29 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 5 de noviembre. Se debate sobre la suficiencia del poder en cuya virtud intervino el compareciente para concertar un préstamo con garantía hipotecaria. El poderdante y la apoderada son dueños de la finca por mitades indivisas. Se pacta la solidaridad en el préstamo y la constitución de una sola hipoteca conforme al artículo 217 del Reglamento hipotecario. Texto del poder: A) Comprar toda clase de inmuebles, o participaciones indivisas de los mismos ; B) Gravarlos en garantía de cualquier obligación que contraiga, incluso préstamos que podrá concertar en su nombre el propio apoderado y en el de la otorgante, estipulando libremente los intereses, condiciones y demás pactos, constituyendo para ello hipoteca . Parte la DG de que en la interpretación de los apoderamientos ha de primar un criterio restrictivo sobre el alcance de las facultades conferidas, lo que no impide, sino que solo modaliza, cuando el apoderamiento deriva de un negocio unilateral, la aplicación de las pautas que resultan de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil. Siguiendo este planteamiento, reconoce el argumento de la registradora de que un poder que faculte para obtener un préstamo difícilmente cabe entender que comprende la facultad de hacerlo de forma solidaria con el apoderado, pues potencialmente su uso puede resultar en el único beneficio de este último. En lógico corolario, ha de restringirse el alcance de tal facultad subsiguiente de hipotecar a la hipoteca en garantía de deuda propia y exclusiva del poderdante, pues lo contrario supondría un poder para hipotecar en garantía de deuda ajena que ha de ser expreso y salvar el evidente conflicto de intereses. Ahora bien, el Centro Directivo revoca la nota contra argumentando entre otras con las siguientes razones: 1º.- Con la literalidad de poder: el poder se refiere a prestamos que, en dicción literal: «podrá concertar en su propio nombre el apoderado y en el de la otorgante». Al existir en los préstamos mancomunados tantos préstamos como prestatarios, tan sólo esta cláusula puede referirse a aquellos otros los solidarios- en los que concurren como prestatarios ambos. Por ello ya sólo quedaría la duda si el poder se extiende también a la garantía. 2º.- La toma en consideración de aquella interpretación más adecuada a la producción de los efectos propios del negocio. La facultad de obligar y gravar no puede interpretarse desconectada de la de adquirir, pues la financiación de tales adquisiciones se obtiene prestando las máximas garantías que se pueden ofrecer, lo que en el caso de titularidad en proindiviso se traduce en la constitución de una sola hipoteca, formula usual en el tráfico jurídico inmobiliario. (JFME) Enlaces: BOE.
*8. VENTA DE BIEN PRIVADO POR CONFESIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL CONFESANTE DE VECINDAD CIVIL CATALANA. R. 16 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 22 de noviembre. Se vende un bien privativo de A, cuyo carácter consta por confesión de privatividad de su esposo B en 1969. En el momento de la venta B había fallecido, siendo de vecindad civil catalana. El Registrador pretende que intervengan los herederos forzosos de B, en base a lo dispuesto por el artículo 95 del R.H, que no distingue entre herederos forzosos de derecho común o de derechos forales. El notario alega que la legítima de los herederos forzosos en Cataluña es un derecho de crédito, y por tanto que no les es de aplicación el artículo 95 del RH. La DGRN da la razón al notario, pues cuando la legítima es un crédito queda salvaguardado el derecho por la inclusión del valor contable del bien vendido en la herencia, y por ello se hace innecesaria la cautela del artículo 95 R.H, a diferencia de la legítima en derecho común. Además los herederos del confesante quedan vinculados por los actos de aquél, si se suscitaren cuestiones como la valoración y eficacia de la confesión. (AFS) Enlaces: BOE.
*11. HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. R. 30 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. Se presenta para inscripción una hipoteca unilateral en garantía de una liquidación recurrida, para obtener la suspensión de la misma en vía económico administrativa. El registrador suspende la inscripción por no establecerse un plazo de vencimiento de la obligación garantizada, sino que se dice que «La hipoteca que se constituye tendrá de vigencia el tiempo que dure el acuerdo de suspensión del pago de la deuda, es decir, hasta la resolución definitiva por el Tribunal Económico-Administrativo Central, pudiendo prorrogarse, si así lo permite el Órgano Jurisdiccional, tal y como señala el Reglamento General de Recaudación, a la vía jurisdiccional hasta la decisión firme del Tribunal Supremo, en su caso». La DGRN revoca la calificación registral, diciendo que la obligación garantizada existe, es una deuda tributaria cuyo pago es en principio exigible, si bien éste queda en suspenso ante la reclamación interpuesta, suspensión precisamente condicionada a la constitución de la garantía cuya inscripción se pretende. (...) Estamos pues ante una obligación sujeta a término incierto de exigibilidad, pero que necesariamente ha de llegar (cfr. artículo 1.125 párrafo segundo del CC) y que será aquél en que se produzca una resolución firme en el procedimiento iniciado o en los posteriores posibles y, de otra parte, con su existencia condicionada por el litigio si en él se declara improcedente. Ni como obligación cuya existencia última está sujeta a condición resolutoria, ni como sujeta en cuanto a su exigibilidad a término incierto ofrece problema alguno a la posibilidad de ser asegurada con hipoteca. La obligación garantizada prescribirá en su caso y no es cuestión de plantearse cual sea el plazo de prescripción de las deudas tributarias garantizadas con hipoteca aunque del Registro no resulte la fecha de inicio del cómputo del plazo para que tenga lugar. Diferente es la posibilidad de acudir a la cancelación prevista en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En tanto no conste en el Registro la fecha de inicio para el cómputo del plazo en ella previsto es evidente que resulta imposible su aplicación. Pero ese obstáculo existe igualmente para acudir a la cancelación de una hipoteca en garantía de obligación futura o condicional y tales obstáculos desaparecerán una vez que cualquier interesado solicite la constancia del nacimiento de la obligación o el cumplimiento de la condición tal como permite el artículo 143 de la Ley Hipotecaria. (JDR) Enlaces: BOE.
12. OPCIÓN DE COMPRA. DETERMINACIÓN DEL TITULAR. R. 1 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. El Registrador inscribió un derecho de opción, pero suspendió la frase relativa a que la compra se efectuaría a favor de la persona física o jurídica designada por la optante. La DG confirma el criterio del Registrador diciendo que siendo cierto que el derecho de opción puede configurarse como transmisible, no lo es menos que tal transmisión debe operarse a través de los cauces que el Ordenamiento Jurídico prevé al efecto (cfr. artículo 609 del Código Civil), de modo que para que otra persona distinta de optante originario llegue a ser el comprador efectivo del bien en ejercicio de la opción de compra cuestionada, deberá mediar el previo negocio traslativo de tal derecho. (JDR) Enlaces: BOE.
13. DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO. R. 2 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. Apareciendo en el Registro una finca inscrita a nombre de un titular de nacionalidad británica y constando en el asiento su número de pasaporte, se presenta una escritura de venta efectuada por el mismo en la que comparece ahora con tarjeta de residencia de número distinto. El Registrador deniega la inscripción por no ser ambos números coincidentes. La DG revoca su calificación, diciendo que En nuestra legislación hipotecaria se le encomienda al Notario la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos, acudiendo a los medios de identificación permitidos por las leyes. El Registrador por su parte debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción especialmente en orden a la legitimación y fe pública registral. Sin embargo, en este supuesto es evidente que al utilizarse medios distintos de identificación en el momento de la adquisición y en el instante de la venta, lógicamente los números deben discrepar, con lo que el defecto, tal y como ha sido formulado no puede ser mantenido. (JDR) Enlaces: BOE.
14. CÓMO ACREDITAR QUE EL BIEN ADQUIRIDO ES PRIVATIVO. R. 13 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. Una finca aparece inscrita en el Registro a favor de un cónyuge como ganancial, por haberla adquirido el marido, por compra, para su sociedad de gananciales, Se presenta en el Registro copia de un Acta de manifestaciones en la que, compareciendo el citado adquirente, los que le vendieron la finca y además otro señor al que el citado cónyuge enajenó una finca privativa de aquél, por la que obtuvo determinado dinero en la que manifestaron que con este dinero y con otros euros más, de que disponía el cónyuge y que eran privativos sin acreditarlo, compró la finca a la que se refiere el recurso, por lo que solicita se haga constaren el Registro el carácter privativo de la finca. Se acompaña escritura por la que se formaliza el expresado contrato de venta primitivo. Se suspende la inscripción por faltar el consentimiento de la esposa (en todo caso, para hacer constar el carácter privativo POR CONFESIÓN) o, en su defecto, resolución judicial. El interesado recurre. La Dirección General resuelve que el recurso no puede prosperar. Aun en el caso de que se estimara que el bien adquirido sólo es presuntivamente ganancial, ninguna de las afirmaciones que se hacen en el Acta pueden destruir la presunción de ganancialidad del artículo 1.361del Código Civil, pues para ello sería necesario que se aportara prueba documental pública suficiente, de manera que la simple manifestación del adquirente de que emplea dinero privativo es insuficiente, dado sobre todo el carácter fungible del dinero, y, aunque la manifestación se realice ante Notario, la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Además de ello, hay que tener en cuenta que el interesado declaró en la compra que adquiría para su sociedad de gananciales, por lo que su declaración actual va contra sus propios actos y su consignación registral sería contraria a lo establecido por el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario. Comentario: La aseveración de ganancialidad hecha por el cónyuge adquirente a efectos registrales es irrevocable (95.6 RH); cuestión distinta es la manifestación contraria hecha por ambos esposos en escritura pública en el sentido de ser realmente privativos del adquirente los bienes que éste dijo comprar para su sociedad de gananciales, inscribiéndose en este caso como privativos por confesión del cónyuge del adquirente. Para destruir la presunción de ganancialidad de forma definitiva se hace preciso prueba documental pública. Como ha hecho constar el Tribunal Supremo la documentación para acreditarlo (el carácter privativo del precio) habría de consistir en un juego de escrituras públicas que DEMUESTREN el INGRESO del dinero en el patrimonio del adquirente y la SALIDA DE ESE MISMO DINERO para el pago de precio. (IES) Enlaces: BOE.
15. CÓNYUGES ADQUIRENTES EXTRANJEROS. R. 14 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. Reitera la doctrina mantenida por la Dirección General de la NO NECESIDAD, en el caso de cónyuges extranjeros, de acreditar el régimen económico matrimonial en el momento de la adquisición, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen puede obviarse si después la enajenación o el gravamen se hace contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen matrimonial». (IES) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 111 (BOE DE DICIEMBRE-2003)
D***1. JUEZ REPRESENTA A REBELDE (HEREDEROS DESCONOCIDOS). R. 27 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 3 de diciembre de 2003. Se trata de una escritura en la que el Juez, en representación del rebelde, eleva a público un contrato de compraventa. El Notario, aunque emite un juicio genérico de capacidad, no da específicamente fe de su legitimación para representar a los ignorados herederos, materia que en este caso ha de calificar el Registrador a la vista de la resolución judicial y del procedimiento en que se dicta, tal y como resulta reflejado y transcrito en la propia escritura. La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representación por rebeldía, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido. Considera la DG que dicha masa hereditaria no ha sido parte en el proceso al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2.o, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento La posibilidad de calificar al respecto la basa, dentro de las posibilidades del artículo 100 del Reglamento Hipotecario en la inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto. El Registrador ha de comprobar siempre que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. En el caso concreto las notificaciones fueron sangrantes ya que la parte actora presentó como domicilio para ellas el suyo propio, es decir la casa vendida, antiguo domicilio de la causante, pero del que ya estaba en posesión. (JFME) Enlaces: BOE.
D*2. PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE VIVIENDA UNIFAMILIAR: LICENCIA. R. 28 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 3 de diciembre de 2003. Se debate acerca de si, para inscribir la división horizontal de una «vivienda unifamiliar», se necesita acreditar la obtención de la oportuna licencia. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 por haberse invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas. Esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española (como las normas que se referían al Registro de la Propiedad). Así pues, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. En consecuencia, el Registrador ha de fundarse tanto en la legislación autonómica (necesidad de licencia) como en la estatal (imposibilidad de inscribir sin licencia ex art. 53). En la Resolución de 16 de octubre de 2002 el Registrador tan sólo se basó en la norma estatal. En este caso, tan sólo en la autonómica. La DG se centra, en consecuencia, en determinar si, conforme a la legislación balear, la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre un edificio levantado con una licencia que autorizaba la obra de una vivienda unifamiliar es acto sujeto a licencia, llegando a una conclusión negativa porque no implica ninguna modificación de uso, que sigue siendo residencial, ni de las instalaciones ya que no hay alteración física alguna, por lo que revoca el defecto. Había otro defecto en la nota al entender el Registrador que, en uno de los elementos privativos no se expresa que tenga salida a la vía pública o a un elemento común. Se revoca también pues se indica en el título que tiene su acceso por el lindero del fondo a través del resto de parcela, que es elemento común. (JFME) Enlaces: BOE.
*7. RENUNCIA DE LEGADO. INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA. R. 3 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Los legatarios «renuncian pura y simplemente a los derechos que les pudieran corresponder en la herencia de su abuelo don F.D.A., que se concreta en la Vivienda Segundo letra C situada en la planta segunda del edificio sito en Madrid, Paseo de Santa María de la Cabeza, número 118». Se presenta en el Registro escritura de adjudicación de herencia, en la que el único hijo y heredero, exponiendo que los legatarios han renunciado, se adjudica varios inmuebles de la herencia entre los que no se incluye la citada vivienda. El registrador suspende la inscripción por exigir, dados los términos de la renuncia, el consentimiento expreso de los legatarios para la adjudicación. La DG confirma su calificación, diciendo que el artículo 889 del Código Civil permite la renuncia parcial al legado, y, al ser tal renuncia un acto jurídico, a la misma deben aplicarse los criterios interpretativos que el Código Civil regula para los contratos, y, tratándose de un acto que es unilateral y, por tanto, sin contraprestación por parte del favorecido, es indudable la aplicación del artículo 1.289 de dicho texto legal que, en caso de duda, se inclina por la interpretación de la menor transmisión de derechos e intereses. Por otro lado, en la duda sobre si a lo que se ha querido renunciar es a todo lo dejado por el testador, o, por el contrario, tal renuncia se ha hecho pensando que el único caudal relicto estaba formado por la vivienda a la que se ha hecho referencia, hay que inclinarse por esta última posibilidad, por aplicación de la doctrina que deriva del citado precepto legal. (JDR) Enlaces: BOE.
8. DOCUMENTOS NO LIQUIDADOS: NOTA DE NO SUJECIÓN. R. 5 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. La única cuestión que se plantea en el recurso es si, presentado en el Registro un mandamiento de cancelación de anotación preventiva de demanda, debe el Registrador apreciar la no sujeción al impuesto, como pretende el recurrente, o si es el necesario que conste la nota de presentación del documento en la Oficina Liquidadora de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Así lo entiende la Dirección General, puesto que lo exige el artículo 254 de la Ley Hipotecaria y la correspondiente legislación fiscal, sin que sea aplicable la resolución de 21 de diciembre de 1987. (MN) Enlaces: BOE.
*10. VENTA DE VARIAS FINCAS YA AGRUPADAS EN EL REGISTRO. R. 7 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Se presenta una escritura de venta de una tercera parte indivisa de varias fincas; la Registradora suspende la inscripción porque dichas fincas, mediante una escritura de fecha anterior, habían sido agrupadas y hoy son una sola finca. Recurre el interesado exponiendo que la venta debe entenderse referida a la tercera parte de la finca agrupada, puesto que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres primitivas. La Dirección General estima el recurso, ya que del Registro resulta que los que vendieron la tercera parte de las fincas agrupadas son los mismos que aparecen como titulares de la tercera parte de la finca resultante y existe plena concordancia entre aquéllas y ésta, por lo que la inscripción debe realizarse en la tercera parte de la finca agrupada, que es la actualmente vigente. (MN) Enlaces: BOE.
*12. ORDEN DE DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS: PRINCIPIO DE PRIORIDAD. R. 8 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Caso planteado: se presenta una escritura de compraventa de una finca en régimen de propiedad horizontal; en la misma se dice que fue rectificada la obra nueva y división horizontal por otra escritura anterior, pero que no afecta en la descripción a la vivienda que aquí se relaciona. Dicha escritura de rectificación figura presentada en el Registro y posteriormente retirada y en ella se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal con cancelación parcial de la división horizontal, se rectifica la cabida de la finca matriz, se segrega una porción del solar, y se modifica el número de orden de la propiedad horizontal así como la cuota, modificaciones, que no aparecen reflejadas en la escritura de compraventa ahora presentada. Por todo ello el Registrador suspende la inscripción, ya que esta escritura está en clara contradicción en aspectos esenciales de la descripción de la finca, y su inscripción previa a la de modificación, como pretende el Notario recurrente, iría en contra del principio de prioridad registral, e impediría la inscripción posterior de la de modificación por exigencias del tracto sucesivo. La Dirección General desestima el recurso, ya que: el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de su presentación, salvo el caso de que la inscripción de un documento presentado posteriormente sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad. Además, como el título primeramente presentado está retirado, no puede el Registrador saber con certeza en qué medida puede afectar el documento anterior al posterior. (MN) Enlaces: BOE.
D14. ERROR MATERIAL Y DE CONCEPTO. R. 10 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. La legislación hipotecaria distingue entre errores materiales y de concepto. Son errores materiales aquellos que se producen cuando sin intención conocida se escriben unas palabras por otras, se omite la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivocan los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos (artículo 212 de la Ley Hipotecaria). Son errores de concepto aquéllos que se padecen cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altera o varía su verdadero sentido (artículo 216 de la Ley Hipotecaria). Mientras que los errores materiales pueden, con el título que motivó el asiento, ser subsanados por los Registradores por sí, bajo su responsabilidad (artículo 213 de la Ley Hipotecaria), los errores de concepto padecidos en las inscripciones, cuando no resulten claramente de las mismas, sólo pueden rectificarse con el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador o mediante una providencia judicial que lo ordene. El Registrador ha suspendido la rectificación solicitada por entender que es error de concepto. En consecuencia, la resolución del recurso depende de cómo se califique el error padecido. En la escritura, al enumerar las cuotas de participación de los elementos privativos se dice que algunos de ellos tienen la cuota de «una centésima». Al transcribir la enumeración, en el Registro de la Propiedad, se añadieron las palabras «todas por ciento». La expresión de la escritura («una centésima») puede entenderse como equivalente a un uno por ciento (una centésima del todo) o como un cero coma cero uno por ciento (0,01 %) si la centésima se entiende como una centésima de un entero por ciento, Las palabras añadidas al realizar la inscripción favorecen ésta última interpretación. Pero, ha de tenerse en cuenta que las cuotas atribuidas sólo suman cien si se acepta como interpretación correcta la primera. Y dado que sólo una de las dos interpretaciones que la literalidad permite considerar se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble, sólo ésa puede ser la correcta y el error ha de ser tenido por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria. (IES) Enlaces: BOE.
*15. TIME-SHARING SIN ADAPTAR. R. 11 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Se debate en este recurso si es inscribible la venta de una cuota indivisa de un apartamento que da derecho a su titular al uso exclusivo durante una semana fija al año, cuando el régimen jurídico del apartamento, que ya consta inscrito no ha sido adaptado a la Ley de Aprovechamiento por Turno de bienes inmuebles en el plazo de dos años previsto por la Disposición Transitoria 2ª de dicha Ley, único defecto señalado por el Registrador, que lo deniega. La Dirección General revoca el defecto al tener en cuenta: a) que el derecho de propiedad faculta al que la tiene para gozar y disponer libremente de sus bienes sin más limitaciones que las establecidas en las leyes; b) que las prohibiciones deben ser interpretadas en sentido restrictivo; c) que la imperatividad de la adaptación a la ley de Aprovechamiento por Turno de los regímenes existentes tiene su propia sanción (Disposición Transitoria 3ª) cuando concede a los titulares el derecho de resolver los contratos celebrados después de entrar en vigor la ley cuestión que escapa a la calificación registral por incumbir en última instancia a los Tribunales de Justicia junto con la facultad de instar judicialmente la adaptación y someter la transmisión a los preceptos de la nueva ley cuya publicidad en el ámbito de las obligaciones para las partes no necesita de su inscripción para su eficaz cumplimiento; d) que la misma Disposición Transitoria segunda regula la coexistencia de ambos regímenes, el preexistente y el adaptado con pleno respeto a los derechos adquiridos; e) que no existe obstáculo del Registro que ponga en entredicho el pleno juego de los principios a favor de su titular. Todas estas razones las estima suficientes para no dejar al comprador sin los efectos que alcanza con la inscripción sin vulneración de la legalidad, por más que sea conveniente para la seguridad del tráfico la adaptación del régimen del apartamento a los principios de la citada ley. (IES) Enlaces: BOE.
**21. FORMALIZACIÓN EN ESCRITURA DE UNA COMPRAVENTA ANTIGUA OTORGADA EN DOCUMENTO PRIVADO. R. 17 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Se formaliza en escritura pública otorgada en 2002 una compraventa que se reconoce realizada en 1976 en documento privado, aunque no se aporta dicho documento, razón por la cual la registradora deniega la inscripción. La DGRN revoca dicho defecto, pues la escritura en cuestión no es meramente recognoscitiva o confesoria de la existencia de un documento privado, sino también volitiva de la transmisión, al constar todos los elementos del negocio jurídico, y la voluntad de las partes de que se produzca la transmisión. Se deduce de lo anterior que cuando la escritura se remite a un contrato privado previo, y se especifican todos los elementos del negocio jurídico (título material), aunque no se aporte el documento privado (título formal) la escritura es inscribible, ya se califique de Elevación a Público de documento privado o Formalización de Compraventa en Escritura. Igual ocurriría si no hubiera habido título formal, por haber sido un contrato verbal. Deja sin resolver la cuestión de si la escritura sería título formal o no para inscribirse en el Registro de la Propiedad si las partes se limitaran a confesar y admitir la existencia del documento privado de compraventa, ya que, de acuerdo con el artículo 1224, nada prueba la escritura contra el documento privado si por exceso o por defecto se apartan de él. Parece que en este caso sí sería imprescindible el documento privado, o al menos una fotocopia. (AFS) Enlaces: BOE.
22. SEGREGACIÓN DE FINCA CON CERTIFICADO DE PARCELA MÍNIMA. R. 18 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Se pretende inscribir una segregación de finca rústica en Andalucía a la que se acompaña no la licencia de segregación, sino un certificado municipal de cuál es la parcela o unidad agraria mínima de cultivo en el término municipal, del que resulta que la finca segregada supera dicha parcela mínima. La DGRN no admite dicho certificado municipal, pues ni es la licencia (aunque puede constituir base para obtenerla) ni el certificado de innecesariedad. No se resuelve por la DGRN (porque ninguna parte lo plantea) la cuestión concreta de la temporalidad de la aplicación de la norma y la fehaciencia de la segregación, pues aunque la escritura es de 2002, el contrato que se eleva a público es de Mayo de 1992, y en esa fecha no había entrado en vigor la ley del Suelo aprobada por Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de Junio que estableció el requisito de licencia para segregar en suelo rústico (al menos en las comunidades que no tuvieran su propia normativa). (AFS) Enlaces: BOE.
*23. EXCESO DE CABIDA. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. R. 20 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 24 de diciembre de 2003. En una escritura de declaración de exceso de cabida y de ampliación de obra nueva en construcción se dirimen dos posibles defectos: 1º.- Relativo a un exceso de cabida declarado: La finca fue inmatriculada el año anterior utilizando una certificación catastral que la describía con una superficie de solar de 92 m2. Se manifiesta ahora en el título calificado que en realidad mide 98,68 m2 y se incorpora la misma certificación catastral con idéntica superficie (92 metros) y sin ninguna acreditación adicional. La DG confirma el defecto pues la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. En el presente caso cuando la finca se inmatriculó un año antes en base a una certificación catastral que le describía en términos, se supone, coincidentes con los del título inmatriculador y ahora se aporta la misma certificación catastral, que no ampara la nueva medición de la finca. De todos modos, del informe del Notario parece deducirse que el certificado técnico abarcaba también a la extensión del solar, extremo que no menciona la DG. 2º.- Se declara también la ampliación de la vivienda cuya inscripción se suspende, porque la manifestación del técnico ha de referirse tan solo a la parte de obra en que consiste la ampliación. La DG revoca este defecto, ya que la exigencia de certificación técnica que acredite que la obra nueva declarada se ajusta a las condiciones especiales de la licencia queda perfectamente cumplida si dicha certificación contiene, como ahora ocurre, la descripción final de la vivienda resultante tras la obra de ampliación y además se manifiesta la concordancia entre tal descripción y la licencia concedida. (JFME) Enlaces: BOE.
*24. POR MÍ Y ANTE MÍ. R. 21 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 25 de diciembre de 2003. Se trata de una escritura de constitución de hipoteca en la que se contiene una diligencia por la que el notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, rectifica el contenido inicial de la misma, entre otros extremos, en lo relativo a la cobertura hipotecaria de gastos y costas. Caso concreto: se estableció en el propio cuerpo de la escritura, que la responsabilidad total por costas de las 5 fincas gravadas era de 24.000 euros, y que la responsabilidad total por otros gastos era de 6.000 euros; y al distribuir la responsabilidad entre aquéllas se asignó a cada una, 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, por tales conceptos. Quedaban, pues, por asignar 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, de las coberturas hipotecarias totales fijadas para cada uno de ellos. Y es aquí donde por vía de subsanación, el Notario, por diligencia, aclara que la responsabilidad de cada finca por costas es de 4.800 euros, y de 1.200 euros por otros gastos. El Registrador suspende la inscripción en tanto no se ratifique por los otorgantes esta modificación, al afectar a sus derechos. La DG parte de que la fijación de los límites de la cobertura hipotecaria por los distintos conceptos, es uno de los aspectos básicos que delimitan el contorno del derecho real de hipoteca y, por tanto, solo los otorgantes pueden definirlo en los términos que estimen conveniente. También es evidente que no cabe que el notario manifieste por diligencia adicional modifique el contenido del negocio otorgado y recogido en el documento inicial ya firmado. Sin embargo, revoca el defecto por entender que el Notario distribuye esas cantidades pendientes de asignar, entre las cinco fincas hipotecadas de un modo igualitario, como igualitaria había sido originariamente la distribución de los importes globales de ambos conceptos en cuestión. Considera que estamos ante un mero error material de los previstos en el artículo 153 Reglamento Notarial cuya subsanación no altera la voluntad de los otorgantes, sino que, por el contrario, posibilita que ésta quede reflejada en el documento tal cual es. Nota: Sin embargo, ¿quién nos asegura, por ejemplo, que el error material no se encuentra en cambio en la cifra total de responsabilidad, pudiendo ser que lo querido realmente por las partes era que respondiera cada finca de 4000 y 1000 euros? El Registrador estimó que el error era de concepto basándose, entre otros argumentos en el muy diverso origen del cual puede devenir el error notarial, lo cual justificará que sean las partes y solo puedan ser ellas las que determinen cual de las diversas posibilidades es la correcta. Personalmente, comparto su criterio, siempre que no haya algún elemento adicional como cuadro de distribución u otra reseña en el propio título que ayude a contrastar el error. (JFME) Enlaces: BOE. 25. COMPRAVENTA EN SEPARACIÓN DE BIENES SIN ACREDITAR. R. 19 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003. En una compraventa el comprador manifiesta estar casado en separación de bienes con su esposa, pero sin especificar nada más, si es por pacto o con arreglo al derecho foral. El registrador deniega la inscripción porque entiende que, en cualquier caso, el régimen de separación tiene que estar indicado en el Registro Civil. La DGRN revoca el defecto, al menos tal como lo expresa el registrador, pues reconoce (como señala el notario recurrente) que si el régimen de separación nace del derecho foral no es necesario su indicación en el registro civil. (AFS) Enlaces: BOE. Nota: esta Resolución ha sido declarada nula mediante Sentencia (cuya firmeza no consta) 608/2004, de 1º de septiembre de 2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valladolid. Se transcriben los Fundamentos de Derecho (puede haber erratas): PRIMERO.- La cuestión aquí debatida se reconduce a determinar si, según la RESOLUCIÓN recurrida, la mera consideración de que el régimen de separación puede regir por Ley, no por pacto, en cuyo caso basta la sola manifestación del adquirente de que ese es su régimen económico para que se pueda acceder a la inscripción sin exigir la previa constancia en el Registro Civil, es o no conforme a la legalidad vigente. SEGUNDO.- Sobre la base por todos admitida de que el régimen de separación de bienes es régimen legal supletorio en ciertos territorios forales y de que la vecindad foral no viene determinada por el lugar de residencia al tiempo de otorgamiento de la escritura (artículo 14 del Código Civil), no cabe aceptar el reproche que el Notario proyecta sobre el informe emitido por el Registrador con ocasión del recurso gubernativo, informe que la demanda viene a reproducir en el sentido de que se habrían introducido nuevos hechos o argumentos distintos a los tenidos en cuenta en la .inicial calificación negativa y es que ha sido precisamente el propio Notario el que al formular su recurso gubernativo introdujo por primera vez la consideración, determinante a la postre de su éxito ante la DGRN de que en este caso el régimen de separación de bienes del comprador era el legal (párrafo tercero del fundamento de derecho), circunstancia que, sin embargo en modo alguno puede deducirse -ni el Registrador lógicamente pudo deducirlo del contenido de la escritura, de suerte que cuando la RESOLUCIÓN emplea la expresión en cuyo caso para dar a entender que nos encontramos ante un régimen legal y no de origen paccionado, en realidad hace supuesto de la cuestión, es decir, considera probado un hecho -el sometimiento del adquirente a una todavía no identificada vecindad foral con régimen legal supletorio de separación de bienes- que como hemos dicho, no resulta de los términos que conforman la escritura. TERCERO.- Así las cosas, la demanda ha de correr suerte totalmente estimatoria, debiendo destacarse: A) Que la escritura de compraventa se otorgó en Valladolid, ciudad en la tiene su domicilio el adquirente, territorio sometido al derecho civil común cuyo régimen legal supletorio es el de la sociedad de gananciales (artículo 1316 del Código Civil); y B) Que habida cuenta que el artículo 161 del Reglamento Notarial establece que La nacionalidad o la regionalidad cuando puedan influir en la determinación de la capacidad y otorguen fuera del territorio de su región, se hará constar necesariamente en la comparecencia"; que la capacidad de un cónyuge para adquirir constante matrimonio bienes a título privativo viene determinada por su régimen económico matrimonial y éste, si es el legal supletorio, por la vecindad común o fora! que le sea aplicable; y que el Notario otorgante no hizo mención alguna a la regionalidad del adquirente, la conclusión no puede ser otra que la de estimar, como así lo hizo el Registrador, que el régimen de separación de bienes tenía un origen capitular, al que le es aplicable en garantía y protección de terceros la exigencia no acreditada de previa inscripción a que se refiere el artículo 1333 del Código Civil y el artículo 77 de la Ley del Registro Civil. CUARTO.- En fin, al no concurrir, ni al tiempo del otorgamiento de la escritura en esta ciudad, ni al día de hoy pues tampoco se ha otorgado escritura complementaria subsanando la omisión a las circunstancias de regionalidad ex artículo 161 del Reglamento Notarial- la más mínima prueba directa, indirecta o indiciaria acerca de cuál pueda ser la concreta vecindad foral con régimen legal supletorio de separación de bienes ostentada por ei adquirente -existen otras vecindades forales con régimen legal distinto a aquél, como el de conquistas contemplado- en la Ley 82 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra- el caso que aquí nos ocupa, en terminología de la RESOLUCIÓN, no es el de separación de bienes como régimen legal sino, de admitir la tesis de que este es el régimen económico que rige el patrimonio del comprador, el de separación de origen paccionado al que, en aplicación de la doctrina contenida en la propia RESOLUCIÓN recurrida, sí le es aplicable la exigencia de la previa inscripción, todo lo cual nos lleva, como ya se anticipó, a la íntegra estimación de la demanda anulando la RESOLUCIÓN y declarando conforme a derecho la nota registral denegatoria de la inscripción, pues en definitiva es inaceptable, por contraria a los preceptos mencionados, la doctrina que podría derivarse de la tesis mantenida por el Notario otorgante en cuya virtud para poder acceder a la inscripción de la adquisición bastaría con invocar cualquiera de los diversos regímenes legales supletorios sin manifestación alguna a la circunstancia de la regionalidad y con independencia de que la transmisión se otorgase en territorio común o foral distinto al que supletoriamente rigiese en el territorio en cuestión. Observación: El Juez ha deducido que estamos ante un régimen de separación de bienes pactado y exige -al igual que el Registrador- la indicación en el Registro Civil de las capitulaciones en aplicación del artículo 266.6 del Reglamento del Registro Civil. Sin embargo, para estos casos en los que las capitulaciones no son el título directamente inscribible, el Centro Directivo no ha impuesto dicha indicación, como se deduce del texto que se transcribe a continuación de la R. 5 de julio de 1995: "Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de régimen económico a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial (confróntense los artículos 102, 1.333 y 1.436 del Código Civil; 2.º de la Ley Hipotecaria,.y 75, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario)." En la práctica lo habitual es arropar el dato del régimen de separación con información adicional relativa a la escritura en concreto de capitulaciones o a las razones esgrimidas por el adquirente para entender que está casado en un régimen foral distinto del supletorio en el lugar de otorgamiento de la escritura. La sentencia- si llega a ser firme- hará que la Resolución de 19 de noviembre de 2003 deje de ser vinculante.
26. D.N.I. EN MENOR DE EDAD E INSCRIPCIÓN. R. 22 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003. La Registradora suspende la inscripción porque no se aporta el D.N.I. de un menor de 14 años para una inscripción de una herencia. La DGRN rechaza el defecto porque entiende que si la normativa que regula el D.N.I no obliga a obtener dicho documento para los menores de 14 años, la normativa del registro de la propiedad no puede ir más allá que la legislación particular de la materia. De lo anterior se deduce que la misma razón de no exigibilidad se dará en otros supuestos similares (ver artículo 12 del Decreto 179/1976) en los que la normativa no obligue a obtener el D.N.I., como cuando, por ejemplo, se trate de un español que reside en el extranjero y nunca ha tenido DNI por haber vivido siempre en el extranjero y nunca más de 6 meses en España. (AFS) Enlaces: BOE.
27. RESERVA DE DERECHOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 24 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003. El propietario único constituye un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Entre las reglas de la Comunidad se establece la siguiente: «El promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, así como la de acceder a ellos una vez instalados, y aún cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma índole.» La Dirección General confirma la nota denegatoria de la Registradora basándose en la tercera razón de las que aduce: falta de precisión en el contenido del derecho, ya que quedan sin definir extremos tan importantes como el de si los propietarios pueden hacer instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas últimas, número de ellas, plazo de duración del derecho, etcétera. Rechaza como razón el ser la cláusula contraria a la Ley, por tener la cubierta la consideración de elemento común; ya que los elementos comunes, aparte del destino que los hace caracterizarse como tales, pueden ser objeto de otras utilizaciones que no impidan aquél. También rechaza como razón ser una regla abusiva, conforme al artículo 10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios al no expresar la calificación por qué en concreto se supone abusiva la cláusula, no suponer un desequilibrio importante de las prestaciones como exige artículo 10 bis 1 de la Ley, ni guardar analogía con ninguna de las cláusulas de tal carácter enumeradas en su Disposición Adicional primera. (JFME) Enlaces: BOE.
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